评 估 报 告 共 三 册
本 册为第 二（12）册
浙江英特集团股份有限公司拟向
浙江华资实业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司
定向发行股票购买该 二 公 司 持 有
浙江英 特 药 业 有 限 责 任 公 司 26%和 24%股 权 项 目
长期投资--浙江英辰物业管理有限公司
资 产 评 估 说 明
中 联评报字 [2015]第 648 号
中 联资产评估集团有限公司
二 〇 一五年六月 十五日
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目
长期投资--浙江英辰物业管理有限公司资产评估说明
目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................................. 1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................. 2
第三部分资产清查核实情况说明 .............................................................. 3
第四部分资产基础法评估说明 .................................................................. 8
一、流动资产评估技术说明 ...................................................................... 8
二、投资性房产评估技术说明 .................................................................. 9
三、投资性地产评估技术说明 ................................................................ 19
四、长期待摊费用技术说明 .................................................................... 55
五、负债评估技术说明 ............................................................................ 55
第五部分评估结论及其分析 .................................................................... 57
企业关于进行资产评估有关事项的说明
中联资产评估集团有限公司
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长期投资--浙江英辰物业管理有限公司资产评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产
评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规
定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见
诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于
得到评估报告而成为评估报告使用者。
中联资产评估集团有限公司
二〇一五年六月十五日
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本资产评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由
委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署
日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象是浙江英辰物业管理有限公司（以下简称：“英辰物业”）
股东全部权益，评估范围为浙江英辰物业管理有限公司全部资产及相
关负债，账面资产总额 311.93 万元、负债 33.76 万元、所有者权益
278.17 万元。具体包括流动资产 119.71 万元；非流动资产 192.22 万
元；流动负债 33.76 万元。
上述资产与负债数据系浙江英辰物业管理有限公司提供的 2014 年
12 月 31 日的资产负债表，该会计报表经天职国际会计师事务所（特殊
普通合伙）审计。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
本次评估范围中的主要资产为流动资产、投资性房地产、长期待
摊费。流动资产主要为货币资金。投资性房产 1 项，建筑面积 1155.7
平方米；投资性地产 1 项，土地面积 2,070 平方米。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 172.42 万元，占评估范围内总
资产的 55.28 %。主要资产为投资性房地产。
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1．投资性房产：
纳入评估范围的投资性房产共计 1 项房屋建筑物，建筑面积 1155.7
平方米，位于浙江省杭州市宋城路 11 号。
2.投资性地产：纳入评估范围的投资性地产共计 1 项，为作价入股的
工业用地，土地面积为 2070.00 平方米，位于杭州市上城区宋城路 11
号。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估范围内无账面未记
录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
截至基准日 2014 年 12 月 31 日，除上述资产外浙江英辰物业管理
有限公司申报评估的范围内无表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天职国际会计师
事务所(特殊普通合伙)的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内
容。
二、资产核实情况总体说明
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类
型和分布特点，分成房屋建筑物、流动资产、收益法等小组，同时于
2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日进行现场的核查工作。清查工作
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结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实
的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集
整理评估资料。2015 年 1 月上旬，评估人员开展前期布置工作，评估
师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基
本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被
评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细
表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”
和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性
能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不
同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步
补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、
“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重
点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属
资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权
权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权
权属。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能
的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
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材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运
行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期
检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
本次评估除上述事项外，未发现其他影响资产核实的事项。
（三）资产清查核实结论
经过清查核实，至评估基准日，经评估人员与企业相关人员清
查，企业主要存在事项：
1.浙江英辰物业管理有限公司申请登记的注册资本为人民币贰佰玖
拾贰万元，其中以货币方式出资人民币 87.60 万元，占注册资本的 30％，
以实物（房屋和土地使用权）方式出资人民币 204.40 万元，占注册资本
70％，截至 2006 年 11 月 10 日止，英辰物业已收到浙江英特药业有限
责任公司以实物（房屋和土地使用权）方式投入的注册资本人民币
204.40 万元，并分别于 2006 年 8 月 21 日办妥房屋产权过户手续，于 2006
年 11 月 10 日办妥土地使用权过户手续。
2.浙江英辰物业管理有限公司于 2015 年 1 月 6 日将公司名称由原来
的浙江英辰物业管理有限公司变更为现在的浙江英特健康文化有限公
司，同时将经营范围由原来的房屋租赁、物业管理、建筑水电服务变
更现在的消毒用品、日用品、电子产品的销售，房屋租赁，物业管
理，建筑水电服务。（依法须经批准的项目人，经相关部门批准后方可
开展经营活动）。
评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况
表明：
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1．非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与
实际情况吻合。
2．实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项
目已与企业财务人员进行了沟通。
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第四部分资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况
等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如
下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产为货币资金。
（二）评估程序
1．根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核
对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2．根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，
原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查
核实。
3．收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的
基础上分别评定估算。
（三）评估方法
对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估
值。
被评估单位货币资金账面值为 1,197,076.34 元，其中现金 439.40
元，银行存款 1,196,636.94 元。
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库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘
点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评
估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值
确定评估值。现金评估值 439.40 元。
银行存款均为人民币存款，对所有银行存款账户进行了函证，以
证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银
行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情
况。以清查核实后账面值确认为评估值。
银行存款评估值 1,196,636.94 元。
货币资金评估值 1,197,076.34 元。
二、投资性房产评估技术说明
1. 评估范围
被评估企业纳入评估范围的投资性房地产共计 1 项房屋建筑物，建
筑面积 1155.7 平方米，账面原值 254,900.00 元，账面净值 190,325.51
元。
2. 房屋建筑物概况
(1)主要房屋建筑物分布状况
本次评估范围内的投资性房地产位于浙江省杭州市宋城路 11 号；
(2)主要房屋建筑物结构
房屋建筑物建筑结构主要为砖混结构等，其主要建筑结构特征如
下：
条形基础、现浇钢筋混凝土圈梁、构造柱、楼板和屋盖；240mm
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承重砖外墙，240mm 砖内墙；外墙水泥砂浆刷涂料，内墙及顶棚混合
砂浆刷乳胶漆，金属骨料混凝土耐磨楼地面；屋面珍珠岩保温、SBS 卷
材防水；电动卷帘门、塑钢窗。
配套工程：照明、空调、给排水
3. 资料审查及现场勘查
(1)资料审查
①评估申报表的审查
根据被评估企业提供的资料，完善房屋建筑物建筑面积等参数。
②权证审查
根据被评估企业提供的资料，截至评估基准日，纳入评估范围内房
产已办理了房产证，房产证编号杭房权证江移字第 06481828 号、土地
证编号杭上国用（2000）第 000223 号。
(2)现场勘查
评估人员在评估时对现场作了全面的勘查，一方面是为了核实资产
项目账面是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等；另一方面是查
看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经
现场勘查，认为纳入评估范围的房屋建筑均可持续使用。室外配套设施
较为完善，使用功能正常。
4. 评估程序
(1)清查核实阶段
1)评估人员根据被评估企业提供的投资性房地产评估申报明细表，
会同被评估企业有关人员，对实物资产逐项进行核实，核实各类建筑的
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名称、面积、结构型式和竣工时间等，完善评估明细表，做到账表相符、
账实相符。
2)核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料，房屋购建
合同资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年
限等。
(2)现场勘察阶段
依据评估明细表，评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察。
评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，对房屋的外形、
结构型式、层次、高度、内外装修、水、暖、电安装情况，维修保养、
改建、扩建情况，进行较详细的记录，填写实地勘察现场作业表。对房
屋建筑物的位置、环境等进行调查，并取得资产照片。
同时，向有关部门进行调查咨询，搜集本次评估所需的资料，包括
建设工程概预算资料、工程设计施工资料、当地建筑安装工程预算定额、
费用定额、建设规费标准，人工费标准、当地房地产交易资料。
(3)评定估算阶段
根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评
估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
5. 评估方法
申报评估的投资性房地产为企业自建房产，而且该房产地处杭州市
西湖景区的宋代皇城保护区，在区域内无法收集到可比案例，因此本次
评估采用重置成本法进行评估。
重置成本法，是根据建筑工程预、结算资料按建筑物工程量，以现
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行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑
物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建
筑物评估净值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他自建建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑
各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。
①重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安
工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员依据《浙江省建筑工
程预算定额》(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江
省建筑工程施工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12
期)，计算工程建安造价。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容
及取费标准见下表：
表4-1 工程建设前期及其它费用表
序
费用名称 取费基数 费率 取费依据
号
1 可行性研究费 造价×费率 0.72% 计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252 号
2 建设单位管理费 造价×费率 1.47% 财建[2002]394 号
3 招标代理费 造价×费率 0.63% 计价格[2002]1980 号、发改价格[2011]534 号
4 环境影响评价费 造价×费率 0.49% 计价格[2002]125 号、发改价格[2011]534 号;浙价服
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〔2013〕85 号
5 勘察设计费 造价×费率 5.00% 计价格[2002]10 号、计办价格[2002]1153 号
6 工程监理费 造价×费率 3.30% 发改价格[2007]670 号、浙价服〔2007〕126 号
新型墙体材料专
7 建筑面积 10.00 浙财综字〔2008〕1 号
项基金
散装水泥专项资
8 建筑面积 1.50 浙财综〔2010〕59 号
金
9 白蚁防治费 建筑面积 1.60 浙财综字〔2002〕85 号
施工图设计文件审
10 建筑面积 1.00 浙价服〔2007〕147 号
查费
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期
计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
×50%
表4-2 贷款利率表
项目 年利率%
一、短期贷款
六个月以内(含六个月) 5.6
六个月至一年(含一年) 5.6
二、中长期贷款
一至三年(含三年) 6.0
三至五年(含五年) 6.0
五年以上 6.15
成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重
结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、
水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评
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定建筑物的成新率。
计算公式：
综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
6.评估结果及价值比较变动原因分析
经评估计算，纳入评估范围的投资性房产账面原值 254,900.00 元，
账 面 净 值 190,325.51 元 ， 评 估 原 值 1,280,900.00 元 ， 评 估 净 值
307,416.00 元，评估净值与账面价值比较增值 117,090.49 元，增值率
61.52 %。
申报评估的投资性房地产建成时间较早，至评估基准日人、材、机
都有不同程度的上涨，是评估增值的主要原因。
7.典型案例
案例：宋城路 11 号房产 (投资性房地产评估明细表 序号 1)
(1) 房产概况
结构：砖混二层
建筑面积：1155.7 平方米
层高：3.9 米
檐高：8.4 米
建成时间：1973 年 7 月
1) 工程概况
实心砖条形基础；钢筋混凝土基础梁、圈梁，现浇钢筋混凝土楼板
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和屋盖；240mm 承重砖外墙，240mm 砖内墙；屋面水泥砂浆找平，珍
珠岩保温、SBS 卷材防水；外墙水泥砂浆刷涂料，内墙、顶棚混合砂浆
刷乳胶漆；金属骨料混凝土耐磨楼地面、电动卷帘门，塑钢窗。
配套工程：照明、给排水、空调。
至评估基准日，该房产基础、其他承重构件、墙体、屋面、地面、
内外装饰、门窗、给排水、电气照明、采暖等配套设施均正常使用，能
满足生产工艺需要。
2) 房地产权属状况：
该房产的房产证号为《杭房权证江移字第 06481828 号》，土地证号
为《杭上国用（2000）第 000223 号》，证载权利人：浙江英辰物业管理
有限公司。
(2) 重置价值的计算
1) 建安工程造价的计算：
对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。建安工程造价采用预
(决)算调整法进行计算，评估人员套用《浙江省建筑工程预算定额》(2010
版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010版)、《浙江省建筑工程施工费用
定额》(2010版)、《杭州市造价信息》(2014第12期)，计算工程建安造价。
根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所
支付的前期费用及其它费用。该建筑物合理建设期为1年，贷款利率为
5.6%，建设资金按均匀投入计算资金成本。具体计算过程详见下表：。
表4-3 建筑工程造价汇总表
金额单位：人民币元
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序号 项目名称 造价 备注
1 土建工程 1,003,545.57
2 安装工程 98,187.31
建安造价合计 1,101,732.88
表4-4 建筑工程费计算表
金额单位：人民币元
序号 费用项目 计算方法 费率 金额
一 预算定额分部分项工程费 860,883.41
1 其中 人工费+机械费 ∑（定额人工费+定额机械费） 179,143.71
二 施工组织措施费 2+3+4+5+6+7 20,562.12
2 安全文明施工费 10.27% 18,394.48
3 夜间施工增加费 0.04% 71.66
4 工程定位复测费 0.04% 71.66
5 其中 冬雨季施工增加费 1×费率 0.20% 358.29
已完工程及设备保护
6 费 0.05% 89.57
7 二次搬运费 0.88% 1,576.46
三 企业管理费 27% 48,906.23
1×费率
四 利润 10% 17,914.37
五 规费 8+9+10 20,622.30
8 排污费、社保费、公积金 1×费率 10.40% 18,630.95
9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 1,043.09
10 危险作业意外伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 948.27
（一+二+三+四+五）×费
六 税金 率 3.58% 34,657.14
土建、装饰工程造价 （一+二+三+四+五+六） 1,003,545.57
表4-5 安装工程费计算表
金额单位：人民币元
序号 费用项目 计算方法 费率 金额
一 预算定额分部分项工程费 80,786.98
1 其中 人工费 ∑（定额人工费） 18,691.31
二 施工组织措施费 2+3+4+5+6+7 3,262.38
2 安全文明施工费 16.52% 3,088.55
3 夜间施工增加费 0.04% 7.48
4 其中 工程定位复测费 1×费率 0.04% 7.48
5 冬雨季施工增加费 0.24% 44.86
6 已完工程及设备保护 0.13% 24.30
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费
7 二次搬运费 0.48% 89.72
三 企业管理费 33% 6,074.68
1×费率
四 利润 12% 2,242.96
五 规费 （8+9+10） 2,429.45
8 排污费、社保费、公积金 1×费率 11.96% 2,235.48
（一+二+三+四）×费
民工工伤保险费
9 率 0.11% 101.60
（一+二+三+四）×费
危险作业意外伤害保险费
10 率 0.10% 92.37
（一+二+三+四+五）×
税金 3.58%
六 费率 3,390.87
（一+二+三+四+五+
安装工程造价
六） 98,187.31
该工程建安造价=1,101,732.88 元
2）前期费用及其它费用
工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费
等，计算过程见下表：
表4-6 前期费用及其它费用
金额单位：人民币元
序号 费用名称 取费基数 费率 小计 备注
1 可行性研究费 造价×费率 0.72% 7,932.48
2 建设单位管理费 造价×费率 1.47% 16,195.47
3 招标代理费 造价×费率 0.63% 6,940.92
4 环境影响评价费 造价×费率 0.49% 5,442.56
5 勘察设计费 造价×费率 5.00% 55,086.64
6 工程监理费 造价×费率 3.30% 36,357.19
7 新型墙体材料专项基金 建筑面积 10.00 11,557.00
8 散装水泥专项资金 建筑面积 1.50 1,733.55
9 白蚁防治费 建筑面积 1.60 1,849.12
10 施工图设计文件审查费 建筑面积 1.00 1,155.70
合计 144,250.63
3）资金成本
资金成本率为 5.6%，合理施工工期按照 1 年进行估算。
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资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
= (1,101,732.88＋144,250.63) ×5.6%×1÷2
= 34,887.54 元
4）重置全价=建安造价＋前期及其它费用＋资金成本
=1,101,732.88＋144,250.63＋34,887.54
= 1,280,900.00 元（取整）
（3）成新率的确定
该建筑物为砖混结构，1973 年 7 月建成，已使用 41.53 年。
经实地勘察
结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚
固严实；屋面不渗漏保温隔热层完好；地面平整坚固完好。
装饰部分：门窗基本完整，开关灵活；外墙装饰完整密实，内墙基
本完整无损；顶棚基本完整坚固无损。
设备部分：水卫管道基本畅通，个别轻微渗漏；电器线路装置齐全
基本完好；总体使用情况良好。
根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用 13 年，则该建筑物成
新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
=13÷（13+41.53）
=24%
（4）评估值的确定
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评估值=重置全价×成新率
= 1,280,900.00×24%
= 307,416.00 元
三、投资性地产评估技术说明
（一）土地使用权
1．评估范围
本次评估的投资性地产评估技为浙江英辰物业管理限公司所持有
的 1 宗国有土地使用权，为作价入股性质，土地使用权总面积共计
2,070.00 平方米，评估基准日账面原值 1,874,000.00 元，账面净值
1,533,903.73 元。
2．估价对象概况
本次估价对象为 1 宗国有出让土地使用权，目前已办理了《国有土
地使用证》，宗地名称、证载土地使用权人、国有土地使用证编号、土
地位置、土地用途、土地面积、终止日期等主要土地登记情况如下表：
表4-7 土地登记状况一览表
宗地 证载土地使用 国有土地使用证 土地 土地面积
宗地名称 宗地位置 终止日期
编号 权人 编号 用途 (m2)
估价 宋城路 浙江英辰物业 杭上国用（2006） 上城区宋城
对象 11 号土 工业 2,070.00 2051/10/24
-1 地 管理限公司 第 000223 号 路 11 号
3．评估程序
（1）收集资料及准备
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根据浙江英辰物业管理限公司提供的无形资产－土地使用权清查
评估明细表，进行账表核对，并核对宗土地的土地证号、证载权利
人、证载用途、坐落地点、使用权面积、终止日期等；查看土地使用
权证原件、土地使用权出让合同等；收集土地估价所需的其他资料
等。
（2）实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场查勘。对评估对象，进行详尽的
现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情
况等进行了了解和记录。
（3）评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，
采用市场比较法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。
4．评估方法
根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估
价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，
按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结
合评估目的，进行具体分析如下：
1、所选用评估方法的理由
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A、选用市场比较法理由
由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一供
需圈有可比的比较案例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。
B、选用成本逼近法的理由
由于估价对象所在市县的征地政策有较充分的了解，土地的取得成
本和相关税费等资料收集比较翔实，故本次适宜选用成本逼近法进行评
估。
2、方法介绍
（1）市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性
的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产
的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基
本公式如下：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V：估价对象价格；
VB：比较案例价格；
A：估价对象情况指数／比较案例宗地情况指数＝正常情况指数／
比较案例宗地情况指数
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B：估价对象估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数
D：估价对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E：估价对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
（2）成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依
据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土
地价格的估价方法。成本逼近法的基本计算公式如下：
V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3
式中：
V—估价价格
Ea—土地取得费
Ed—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值收益
VE—土地成本
5．评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
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纳入本次评估范围无形资产-土地使用权评估值为 3,887,460.00
元 ， 较 账 面 值 1,533,903.73 元 评 估 增 值 2,353,556.27 元 ， 增 值 率
153.44%%。
（2）增值原因分析
其增值原因在于：杭州市上城区区位条件极好，近些年该区域用
地稀缺，供不应求。另外，评估对象取得时间较早，周边基础设施建
设的日趋完善也带动了该地块价值的升高。
6、案例
宋城路 11 号土地（投资性房地产——土地使用权评估明细表序号
1）
（1）土地使用权概况
编号：杭上国用（2006）第 000223 号
土地使用权人：浙江英凯物业管理限公司（浙江英凯物业管理限公
司于 2011 年 11 月 21 日经浙江省工商行政管理局核准更名为浙江英特
医药药材有限公司）
坐落：上城区宋城路 11 号
地号：03-008-011-00110
图号：81-84.4-A、B
地类（用途）：工业用地
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取得价格：未填写
使用权类型：作价入股
终止日期：2051 年 10 月 24 日
土地面积：2,070.00 平方米（其中：独用面积 2,070.00 平方米、分
摊面积未填写）
记事内容：自发证之日起满三年申请验证，逾期未验证的，本证无
效。2010.2.2。自本次验证之日起请三年申请验证。逾期本证无效。2015
年 2 月 1 日起取消证书查验工作。
填发单位：杭州市人民政府
填发日期：2006 年 11 月 10 日
2）土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家所有。
估价对象土地使用权属于浙江英辰物业管理限公司。土地性质为
作价入股。该宗地土地使用权终止日期为 2051 年 10 月 24 日，至本次
评估基准日 2014 年 12 月 31 日，剩余土地使用年限为 36.84 年；初始批
准使用年限为 50 年，至本次评估基准日 2014 年 12 月 31 日已使用年限
为 13.16 年。宗地用途为工业用地。
至评估基准日本次估价对象未设定抵押权、担保权、地役权、租
赁权、地上权地下权等他项权利，本次估价对象未设定相邻关系权
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利。
3）土地利用状况
估价对象的利用现状为：土地总面积为 2,070.00 平方米，宗地内建
筑总面积约 1,155.70 平方米，容积率为 0.56。建筑物为砖混结构，建成
于 1973 年，后经过维修及改造。
（2）地价定义
本次评估对象为浙江英辰物业管理限公司所持有的 1 宗国有土地使
用权。根据估价目的、估价原则及估价依据，结合委托方提供的资料
及现场勘查情况，确定本次评估的地价定义：
估价对象的土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，本
次评估设定用途为工业用地；估价期日实际开发程度为宗地红线外“五
通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“五通及场地平整”
（通路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整），根据估价对象土
地利用特点和估价目的，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入
资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定开发程度为宗
地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内场地
平整；土地使用权性质为出让，本次评估基准日剩余年限为 36.84 年，
本次评估设定估价对象土地使用权性质为出让，设定年限为 36.84 年。
评估地价内涵是：本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上
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述设定用途、开发程度和年期等条件下，无他项权利限制于估价基准
日 2014 年 12 月 31 日的公开市场条件下的国有土地使用权价格。
（3）地价影响因素分析
1）一般因素
①地理位置
杭州位于中国东南沿海，是浙江的省会和经济、政治、文化中
心，是长三角中心城市之一，是国家历史文化名城和著名的风景旅游
城市。杭州现辖八个城区和五个县（市），全市面积 16,596 平方公里，
其中市区面积 3,068 平方公里，市区建成区面积 327.45 平方公里。
杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经 118°21′-120°30′，北纬
29°11′-30°33′，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，
北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省
宣城交接。
②自然环境
杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市
西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低
平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。省内最大河流钱塘江由
西南向东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇入
太湖。
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杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充
足，雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制
气团和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成春多雨、夏湿热、
秋气爽、冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬
殊，杭州市光、热、水的地域分配不均，局部地区小气候资源丰富。
但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异
常，导致灾害性天气。
③城市性质
杭州市是浙江省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。
④行政区划
杭州市总面积 16,596 平方公里，其中市辖区 3,068 平方千米；总人
口 810 万人，其中市辖区 409.5 万人。辖 8 个市辖区、2 个县，代管 3
个县级市，共 82 个街道、88 个镇、30 个乡（包括 1 个民族乡），678
个社区、65 个居民区、3,666 个行政村；其中市辖区共有 67 个街道、29
个镇，597 个社区、4 个居民区、807 个行政村。位于江干区的钱江新城
核心区是杭州市的中央商务区。2014 年全市户籍人口 666 万，其中市区
人口 414 万。
⑤城市社会经济发展状况
杭州经济快速发展、社会全面进步、社会和谐稳定，逐步形成了以
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经济强市、旅游胜地、“天堂硅谷”为主要内容的城市特色。
2014 年前三季度实现生产总值 6,426.33 亿元，同比增长 8%，三次
产业比重由上年同期的 2.9:45.9:51.2 调整为 2.7:45.1:52.2。2014 年杭州
市工业经济稳中缓升。全市实现工业增加值 2,644.94 亿元，增长 8.7%，
其中规上工业实现增加值 2,043.21 亿元，增长 9.0%，增速均比上半年
提高 0.2 个百分点。外销回升较快，出口交货值增长 5.6%，增速比上半
年回升 1.7 个百分点。小微企业领先增长。全市规上小型企业实现工业
销售产值增长 7.9%，分别快于中型企业和大型企业 2.1 和 2.9 个百分点。
产能利用率提高。规上工业企业生产能力利用率达 77.7%，比上半年提
高 2.5 百分点。
⑥城市交通条件及基础设施状况
杭州位于中国东南沿海北部，交通四通八达。杭州是华东地区重要
的铁路枢纽，沪杭、浙赣、萧甬、宣杭四条铁路在此交汇。在公路方面，
杭州是浙江省公路网的中心，有东、西、南、北四个方向的长途汽车客
运站。
杭州萧山国际机场是经国务院、中央军委批准设立的大型现代化国
际机场和国内重要干线、口岸机场，主要旅游城市与国际定期航班机场，
亦是华东唯一列入国家区域航空枢纽建设的机场。该机场于 2000 年建
成运营，至今已成为华东第三，全国前十，世界百强机场。目前进驻杭
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州萧山机场的航空公司有 46 家，大型物流企业 12 家。航线通达国内外
百余座城市。目前进驻杭州萧山机场的航空公司有 46 家，开通航线两
百余条，每周进出港航班数千多个。
杭州市供电主要来源于国家电网，现有 500 千伏安公用变电站五座，
变电容量 1,175（万千伏安），220 千伏安公用变电站四十座，变电容量
1,533（万千伏安），110 千伏安公用变电站一百六十七座，变电容量
1,444.3（万千伏安）。
杭州市自来水有 8 个水源地，分别为杭州主城区的珊瑚沙、南星桥、
白塔岭；萧山区闻家堰、富春村；余杭区奉口、獐山、四岭水库。这 8
个水源地都直接从河道内取水，其中 80%来自钱塘江。
⑦城市土地市场的发展
杭州市自实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展，土
地价格也在不断提高。
2014 年杭州市（包括余杭、萧山）共出让地块数量 152 宗，相较
2013 年同比下降 32%；总金额上，今年土地收入共 845 亿元，相较去
年的 1,327 亿元同比下降 36%，位居五年来第二位。主城区共出让地块
57 宗，土地收入高达 597.5 亿元，总可建面积 656 万平方米。
2014 年各月杭州市的土地市场发展状况不均，一月、二月全市共出
让 57 宗地块，到了三月份，成交量急剧下滑。自 3 月开始，到 6 月，
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土地市场平稳增长，到 7 月陷入仅 2 宗出让地块的低谷，8 月反弹至 12
宗。
2014 年杭州市土地市场多以低溢价率成交。与上年近乎不惜成本拿
地情况不同，大多数房企在对土地的诉求上趋于相对理智。
2）区域因素
①区域概况
上城区位于杭州市中部。总面积 18.17 平方千米。是杭州中心城区
之一，也是南宋王朝皇城所在地，是杭州商贸旅游中心、文创中心。上
城区辖 6 个街道，共有 51 个社区，区政府驻清波街道惠民路 3 号。
上城区地形为不规则的长方形，地势为西南高东北低。区中心有吴
山，海拔 98 米，山上岩峰玲珑，古树苍郁，东南望涛涛钱江，西北看
一平如镜的西湖。上城区濒临西湖，道路纵横，交通发达。省、市、区
的大批商业、旅游业、服务行业，省、市各大银行，省、市著名医院和
影剧院皆云集于此，是省、市商品经营、金融信贷、信息传播、旅游服
务、医疗卫生、文化娱乐等聚集之所，被称为杭州市的黄金地段。
②交通条件
上城区交通便利，中河南路、地铁一号线贯穿区内。
③基础设施条件
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估价对象周边的基础设施条件基本已经达到“五通”（通路、通电、
通讯、通上水、通下水）：
A、通路
该区域道路分三级设置，由快速路、次干道及支路形成的方格网状
结构，交通条件较优。
B、通电
估价对象电源来自国家电网，综合分析供电保障率约 95%以上。
C、通上水
估价对象上水由市政保障，综合分析供水保障率约 95%。
D、通下水
估价对象排水由市政保障，常年无积水，综合分析排水保障率约
95%。
E、通讯
估价对象市政通讯系统主要由电信公司、移动公司、联通公司保障。
通讯保障度 95%以上。
④公共设施状况
估价对象周边医院、公园等公共设施较完善。
⑤环境条件
估价对象所在区域污染较少，自然环境较优。
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估价对象位于市区中心，人文环境较较优。
⑥规划条件限制
估价对象所在区域土地规划以商业、住宅用地为主，规划对土地利
用强度有一定限制。
⑦产业聚集程度
估价对象所在区域工业用地较少，产业聚集度一般。
综上，通过上述区域因素分析，估价对象所在工业园区区位优势一
般、基础设施配套较优、环境较优，较适宜企业的发展，随着该区域基
础设施及公共设施的进一步，工业地价具有稳步看涨趋势。
3）个别因素
估价对象位于杭州市上城区宋城路 11 号；土地总面积为 2,070.00
平方米，容积率 0.56；土地登记用途为工业用地，本次评估设定用途为
工业用地；一面临路，临路状况一般；宗地形状较规则；地形平坦；宗
地基础设施条件为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通
下水）和宗地红线内“五通及场地平整”（通路、通电、通讯、通上水、
通下水）。
综上，通过上述个别因素分析：宗地自身优势较明显，单从个别因
素分析，具有一定的看涨趋势。
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（4）估价原则
1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法
产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产
权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，
应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，
应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需
的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格
都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降
低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进
行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断
性特征。
3）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协
调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协
调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4）替代原则
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土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场
交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价
格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相
同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品
或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决
定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相
同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
5）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动
规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的
变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相
互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格
是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，
必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发
生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系
及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
6）报酬递增、递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土
地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
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（5）估价过程
估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估
价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，
按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结
合评估目的，进行具体分析如下：
1）估价对象所选用评估方法的理由
①由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一
供需圈有可比的比较案例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。
②由于我们杭州市的征地政策有较充分的了解，土地的取得成本和
相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，故本次适
宜选用成本逼近法进行评估。
2）估价对象不选用评估方法的理由
①收益法
由于估价对象同一供需圈类似的工业用地出租实例较少，工业用地
和工业房地产租赁市场不活跃，因此本次评估不适宜选用收益法进行评
估。
②剩余法
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由于工业用地的建筑物售价等相关参数难以直接从市场调查中取
得，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。
③基准地价系数修正法
杭州市基准地价基准日据时较长，已无法客观反映估价对象所在区
域工业实际地价水平，因此本次不选用基准地价系数修正法进行评估。
估价过程
市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性
的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产
的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基
本计算公式如下：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V： 待估宗地价格；
VB：比较案例价格；
A：待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
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E：待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
1）选取可比实例
根据选择可比实例的要求，在符合条件的交易信息中，筛选出与本
次估价对象属同一供需圈、条件类似的三宗国有土地使用权交易实例作
为可比实例，本次评估过程中估价对象选择三个可比实例如下：
实例一：拱墅区康桥单元 FG15-M1-02-2 地块
该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 5,851.00 平方米。用
途为工业用地（鼓励发展类的汽车和关键零部件及其电子、电器产品,
节能与新能源汽车及关键部件制造)）。宗地红线外“五通”（通路、通电、
通讯、通上水、通下水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；
2014 年 4 月 17 日正常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 969
万元，地面单价为 1,654.4 元/平方米。竞买人为杭州金网新能源汽车有
限公司。
实例二：拱墅区康桥单元 FG15-M1-02-1 地块
该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 30,735.00 平方米。
用途为工业用地（鼓励发展类的计算机、通信和其他电子设备制造）。
宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）和红线内场
地平整；宗地土地利用情况正常；2014 年 4 月 17 日正常挂牌出让 50
年期国有土地使用权成交价为 5,081.00 万元，地面单价为 1,653.2 元/平
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方米。竞买人为杭州金网新能源汽车有限公司。
实例三：拱墅区康桥单元 FG16-M1-36 地块
该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 3,012.00 平方米。用
途为工业用地。宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下
水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；2013 年 10 月 31 日正
常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 499 万元，地面单价为
1,656.7 元/平方米。竞买人为杭州池禾电子科技有限公司。
2）比较因素的选择
根据本次估价对象和可比实例的特点，本次评估比较因数选择主要
有交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、土地用途、区域因
素、个别因素；其中区域因素选择：地理位置和产业集聚程度、基础设
施状况、公共配套设施状况、交通便捷状况、环境状况；个别因素选择：
临路状况、容积率、宗地面积、宗地形状、规划条件、地质和地形条件。
3）编制因数条件说明表
根据上述选择的比较因素，估价对象和可比实例的各因素条件说明
如下表：
表4-8 比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
宋城路 11 号土
宗地名称/编号 元 元 元 FG16-M1-36
地
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 地块
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地块 地块
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥单
详细地址 宋城路 11 号 元 元
元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
交易单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7
规划用途 工业 工业 工业 工业
交易期日 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31
交易情况 正常 正常 正常 正常
位于上城区宋 位于拱墅区康 位于拱墅区康 位于拱墅区康
地理位置和产 城路，地理位 桥镇，地理位置 桥镇，地理位置 桥镇，地理位置
业集聚度 置好，产业聚 较好，产业聚集 较好，产业聚集 较好，产业聚集
集度一般 度较好 度较好 度较好
区 基础设施完善
红线外五通 红线外五通 红线外五通 红线外五通
域 程度
因 公共配套设施 周边公共配套 周边公共配套 周边公共配套 周边公共配套
素 完善程度 完善程度高 完善程度高 完善程度高 完善程度高
通公交车线
通公交车线路， 通公交车线路， 通公交车线路，
交通便捷程度 路，便捷度较
便捷度较高 便捷度较高 便捷度较高
高
环境状况 基本无污染 基本无污染 基本无污染 基本无污染
临街状况 一面临路 一面临路 两面临路 一面临路
容积率 1.5 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6
个 土地面积(平 2,070 平方米， 5,851 平方米， 30,735 平方米， 3,021 平方米，
别 方米) 面积较小 面积较小 面积适中 面积较小
因 土地形状 较规则 较规则 较规则 较规则
素 规划条件 有一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制
地质和地形条 地质条件良 地质条件良好， 地质条件良好， 地质条件良好，
件 好，地势平坦 地势平坦 地势平坦 地势平坦
4）编制比较因数条件指数表
针对待估宗地与可比实例各种因素条件，编制比较因数条件指数的
有关说明如下：
a、规划用途
估价对象与各比较案例均为工业用地，故不需要进行修正。
b、交易时间
根据地价动态监测数据，杭州市 2013 年四季度到 2014 年四季度地
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价变化情况如下表：
表4-9 杭州地价增长率一览表
单位：%
年度 季度 综合 商业 居住 工业
2014 4 1.85 3.04 1.59 9.36
2014 3 0.1 0.16 -0.02 6.47
2014 2 0.28 0.35 0.14 7.96
2014 1 0.82 0.84 0.83 0.54
2013 4 3.6 1.9 3.8 1
结合估价对象周边的交易样本分析，估价对象周边地价变动情况与
该地区地价动态监测情况基本一致，以本次评估基准日为基准，编制各
比较案例交易时点的工业用地地价指数如下表：
待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
交易时间 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31
地价指数 100.00 82.64 82.64 78.74
c、交易情况修正
本次评估估价对象交易情况与比较案例交易情况一致，均为正常交
易，故不需要进行修正。
d、土地用途修正
本次评估估价对象土地用途与比较案例土地用途一致，均为工业用
地，故不需要进行修正。
e、地理位置和产业集聚度
将估价对象与比较案例的地理位置及产业集聚度进行比较，分为
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好、较好、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，因素修
正指数上升或下降 3%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，
繁华程度一致，不需要进行修正。
f、基础设施完善程度
对估价对象所在区域基础设施进行调查，估价对象与比较案例所在
区域的基础设施通平程度不同，每增加或减少一通，因素修正指数上升
或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，基础设施完
善度一致，不需要进行修正。
g、公共配套设施完善程度
将估价对象与比较案例的公共配套设施完善程度进行比较，分为齐
全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，每上升或下降一个等
级，因素修正指数上升或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市
拱墅区内，园区处于建设中，周边公共配套完善程度一般，估价对象及
比较案例的公共配套设施完善程度一致，故不需要进行修正。
h、交通便捷程度
将估价对象与比较案例的交通便捷程度进行比较，分为便捷、较便
捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，每上升或下降一个等级，因素
修正指数上升或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，
交通便捷程度一致。
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i、环境状况
将估价对象与比较案例的环境进行比较，分为基本无污染、轻度污
染、严重污染三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或
下降 2%。估价对象和各比较案例均位于杭州市拱墅区内，环境状况良
好，均基本无污染，故不需要进行修正。
j、临街状况
将宗地临路条件分为四面临街、三面临街、二面临街、一面临街、
临支路或不临街五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升
或下降 1%。
k、容积率
估价对象用途为工业用地，容积率对其价值影响较小，本次评估对
容积率不作修正，设定估价对象与比较案例的系数均为 100。
l、土地面积
宗地面积，分为〈10,000 平方米、10,000—50,000 平方米、〉500,000
平方米三个等级，结合估价对象与比较案例的实际规划情况，确定土地
面积在[10,000-50,000]范围内为适当等级。以估价对象为 100，每上升或
下降一个等级，地价往上或往下修正 2%。
m、土地形状
将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级，
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每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 2%。估价对象与比
较案例土地形状均为较规则，不需进行修正。
n、规划条件
将规划条件分为：无限制前景好、基本无限制、有一定限制、限制
较大、严重限制五个等级，将待估宗地条件指数定为 100，每增加或减
少一个等级，因素修正指数增加或减少 2%。估价对象与比较案例均为
基本无限制，不需进行修正。
o、地质和地形条件
将宗地地质和地形条件分为良好、一般、较差三个等级，将待估宗
地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降 1%。
估价对象与比较案例条件相当，不需进行修正。
根据以上比较因素条件指数的说明，编制比较因数条件指数表如下。
表4-10 比较案例因素条件指数表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥单
文晖街道江南 元 元
宗地名称/编号 元 FG16-M1-36
巷 2 号土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
地块
地块 地块
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
文晖街道江南 拱墅区康桥单
详细地址 元 元
巷2号 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
交易单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7
规划用途 100 100 100 100
交易期日 100 82.64 82.64 78.74
交易情况 100 100 100 100
区 地理位置和产
100 100 100 100
域 业集聚度
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因 基础设施完善
100 100 100 100
素 程度
公共配套设施
100 100 100 100
完善程度
交通便捷程度 100 100 100 100
环境状况 100 100 100 100
临街状况 100 100 101 100
容积率 100 100 100 100
个 土地面积(平
100 100 102 100
别 方米)
因 土地形状 100 100 100 100
素 规划条件 100 100 100 100
地质和地形条
100 100 100 100
件
5）编制因素修正系数表
在各因素条件指数表的基础上，进行比较案例交易期日修正、交易
情况、交易方式、土地用途修正、区域因素修正、个别因素修正，即将
估价对象的因素条件指数与比较案例的因素条件进行比较，得到各因素
修正系数，列表表示如下：
表4-11 比较案例因素修正系数表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥镇 拱墅区康桥单
元 元
宗地名称/编号 江南巷 2 号土 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
地 地块
地块 地块
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥镇 拱墅区康桥单
详细地址 元 元
江南巷 2 号 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
交易单价 待估 1654.4 1653.2 1656.7
规划用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
交易期日 1.0000 1.2101 1.2101 1.2700
土地等级 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
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地理位置和产
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
业集聚度
区 基础设施完善
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
域 程度
因 公共配套设施
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
素 完善程度
交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
环境状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
临街状况 1.0000 1.0000 0.9901 1.0000
容积率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
个 土地面积(平
1.0000 1.0000 0.9804 1.0000
别 方米)
因 土地形状 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
素 规划条件 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
地质和地形条
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
件
估价对象设定使用年限为 36.84 年，比较案例的土地使用年限均为
50 年，两者不一致，故需进行年期修正，年期修正公式如下：
K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]
式中：
K——估价对象的土地使用年期修正系数
r——土地还原率(根据《城镇土地估价规程》，土地还原利率主要有
三种方法确定：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、
投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据目前所掌握的数据，本次
评估土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即：土地还原利
率=安全利率+风险调整值。安全利率按中国人民银行于 2014 年 11 月
22 日公布一年期存款利率 2.75%确定，同时考虑杭州市目前房地产业的
平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我
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们对估价对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变
动较快，土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前
的通货膨胀和一定的风险利率，综合分析工业用地风险调整值在 2%-4%
之间，本次评估风险调整值取其平均值 3.25%，因此，土地还原利率
=2.75%+3.25%=6.00%)
n——估价对象土地设定使用年限
m——比较案例使用年限
经测算，年期修正系数 K=0.9338
6）确定评估结果
经过比较分析和测算，分别得到三个比较案例的比准价格，考虑三
个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比
较法的评估结果。
估价对象评估地面地价= (2,002+1,942+2,104)÷3×0.9338
=1,882.5（元/平方米）
成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的方法。基本公式如下：
V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3
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＝VE+R3
式中： V：土地价格
Ea：土地取得费
T：税费
Ed：土地开发费
R1：利息
R2：利润
R3：土地增值
VE：土地成本价格
R3：土地增值
1）土地取得费及相关税费
估价对象位于浙江省杭州市上城区，本次评估的土地取得费即为城
市房屋拆迁费用。城市房屋拆迁费用一般包括房屋拆迁补偿安置费用、
房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆除及渣土清运费等。房屋拆
迁补偿安置费用一般由被拆迁房屋的房地产市场价格、装饰装修补偿金
额、搬迁补助费、安置补助费构成。
上城区属于杭州市中心城区，上城区近期没有拆迁案例，上城区与
下城区同属于杭州市的中心城区，因此参考下城区的近期拆迁案例。鉴
于土地资源的稀缺性和城市旧城征收改造旨在集约利用土地、提高土地
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利用强度、强化土地使用收益，导致估价选用的征收案例和本次估价对
象的土地用途不可能完全一致，近期的征收项目大部分是对城中村进行
改造，但这种规模性的征收补偿成本也最能代表该片区客观土地取得成
本，住宅片区内兼容的小部分商业房产或其他用途房产在征收补偿时会
考虑具体情况给予补偿上的调增或调减，不会对片区征收补偿平均成本
造成太大的影响。因此，本次估价对象登记用途为工业用地，评估设定
用途为工业用地，在选取征收补偿案例比较测算地价时，优先选择与估
价对象用途相同或相似的征收案例，但估价对象周边征收案例不充分，
则选用与估价对象周边相同或相似用途最具代表性的拆迁案例进行比
较。由于拆迁补偿因被拆迁项目土地用途、拆除房屋建筑面积、结构、
成新度等的不同，补偿费用会有一定差异，但目前拆迁补偿的市场化水
平已较高，受市场机制的作用，最终的拆迁补偿标准基本趋向一致。
经过估价人员搜集该区域内土地拆迁补偿情况的调查，来计算拆
迁成本。
表4-12 拆迁成本比较因素说明表
项目 估价对象 案例 1 案例 2 案例 3
上城区宋城路 11 石桥街道石桥 文晖街道胜利村 东新街道西文
项目名称
号 村拆迁项目 拆迁项目 村拆迁项目
东至：桃花漾 东至：德胜路高 东至：东新河，
公寓，西至： 架，西至：宁杭 西至：规划再
上城区宋城路 11 东新路，南至： 铁路客运专线， 行路，南至：
拆迁项目位置：
号 安桥港，北至： 南至：三里家园 西文社区、杭
杭州市石桥经 一小区，北至： 州人人集团有
济合作社 德胜路高架 限公司，北至：
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西文街、沈家
路工人员公寓
项目），南至：
康桥路，北至：
康恒路
拆迁房屋实际用
工业 住宅（集体） 住宅（集体） 住宅（集体）
途：
拆迁土地面积(平
2,070 5,909 1,251 11,932
方米)：
单价： 待估 1,207 1,254 1,254
市场状况 100 100 100 100
区位状况 100 99 100 100
实物状况 100 100 100 100
权益状况 100 100 100 100
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因
素修正后达到估价对象条件时的比准价格，经过测算以上三个比较实例
的比准价格差异不大，考虑到当地的实际状况并结合当地的地价水平，
依据《规程》取以上三个比较实例的比准价格的算术平均值作为估价对
象的评估价格。即：
拆迁成本单位地价＝（实例 1 比准价格+实例 2 比准价格+实例 3 比
准价格）÷3＝（1,219+1,254+1,254）÷3＝1,242（元／平方米）
2）土地开发费
土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项
费用。根据估价人员对估价对象所在区域的土地开发程度和基础设施配
套情况等调查，咨询杭州市国土资源局土地利用股工作人员：估价对象
周边基础设施配套程度在达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、
通上水、通下水）和红线内“场地平整”的情况下，其单位土地面积的土
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地开发费用一般为 175 元/m2（其中：通路 60 元/m2、通电 40 元/m2、通
讯 10 元/m2、通上水 20 元/m2、通下水（含排污）25 元/m2、场地平整
20 元/m2）。
本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通
讯、通上水、通下水）和红线内“场地平整”。
因此，土地开发费=60+40+10+20+25+20
=175（元/平方米）
3）投资利息
根据估价对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周
期为 1 年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利
息率 5.60%计，按单利计算，假设土地取得费为一次性投入，土地开发
费为分期投入,这里土地开发费按均匀投入计算，则：
投资利息＝（土地取得费+税费）×贷款利息率土地开发周期）+土地开
发费×贷款利息率）土地开发周期/2）
＝1,242×5.6%+175×5.6%1/2
＝74.45（元/平方米）
4）投资利润
调查当地土地开发的投资回报情况，通过咨询当地国土资源管理部
门，调查土地开发的投资回报情况，参照当地土地一级开发成本利润率，
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确定本次评估的土地开发年投资利润率为 8%，则：
投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×
年投资利润率
＝（1,242+175）×1×8%
＝113.36（元/平方米）
6）土地增值收益
土地增值收益即国家作为土地所有者，在出让土地的过程中，获得
的收益。根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），土地增值按
该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件
而发生的价值增加额计算。根据待估宗地所在区域的实际情况，结合当
地征收出让金标准等参数，本次估价对象土地增值收益按成本价格（土
地取得费、相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润五项之和）的
15%进行估算，故本次评估取 15%，则：
土地增值收益＝（土地取得费+相关税费＋土地开发费+投资利息+
投资利润）×土地增值收益率
＝240.72（元/平方米）
7）地价的计算
A、无限年期地价
依据成本逼近法测算地价公式，在进行年期修正和区位修正前，估
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价对象地价则为：
无限年期地价＝土地取得费+相关税费＋土地开发费＋利息＋利润
+土地增值收益
＝1,845.53（元/m2）
B、年期修正
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），成本逼近法中土地
使用年期修正系数的公式为：
K 1
1
n
(1 r)
式中：
K——年限修正系数
r——土地还原率
n——估价对象设定年期
本次评估土地还原率主要根据评估基准日土地市场状况、土地设定
用途为工业用地及安全利率按中国人民银行于 2014 年 11 月 22 日公布
一年期存款利率 2.75%确定，同时考虑杭州市目前房地产业的平均收益
状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我们对估价
对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变动较快，
土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前的通货膨
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胀和一定的风险利率，综合分析工业用地风险调整值在 2%-4%之间，本
次评估风险调整值取其平均值 3.25%，最终确定本次评估土地还原率为
6.00%。计算得：估价对象土地使用年期修正系数为 0.8831。
C、个别因素修正
根据估价对象在区域内的位置和宗地条件与估价对象所在区域内
的一般工业用地所在区域内的位置和宗地条件比较分析后，进行区域及
个别因素修正如下表：
表4-13 区域及个别因素修正系数表
序号 因素 说明 系数 备注
1 地理位置和繁华程度 位于上城区，繁华程度高 优 10.00%
2 基础设施完善度 五通一平 一般 0.00%
3 交通便捷程度 通公交车线路，便捷度较好 较优 1.00%
4 产业集聚度 集聚度一般 一般 0.00%
5 临路状况 一面临路，临路状况一般 一般 0.00%
6 宗地面积 土地面积较适中 较优 1.00%
7 宗地形状 规则较图形 较优 1.00%
8 地形坡度 较平坦 较优 1.00%
9 宗地地势 较适中 较优 1.00%
合计 15.00%
D、成本逼近法估算结果的计算
综上，依公式：
宗地地价＝无限年期土地使用权价格×年期修正系数×（1+区位修正
系数）
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＝1,845.53×0.8831×（1+15.00%）
＝1,874.3（元/平方米）
（6）地价的确定
1）地价确定的方法
根据以上评估过程，运用不同的估价方法进行测算，分别得到估价
对象不同的评估结果，详见下表：
表4-14 不同方法测算估价对象之估价结果一览表
宗地名称 市场比较法（元/m2） 成本逼近法（元/m2） 备注
浙江英特医药药材
1,882.5 1,874.3
有限公司用地
根据地价评估技术规程和估价对象的具体情况，本次估价采用市场
比较法和成本逼近法对估价对象进行评估，两种方法测算结果虽然具有
一定的差异性，但考虑到两种方法是从不同的技术思路分别对宗地地价
进行合理测算，且二种方法测算结果差异在合理范围内，故本次采取算
术平均的方法作为估价对象的最终评估结果。估价结果详见下表：
表4-15 估价结果确定表
单位：元/平方米土地面积
市场比较法 成本逼近法
宗地名称 评估结果 备注
单价 权重 单价 权重
浙江英辰物业管
1,882.5 50% 1,874.3 50% 1878
理有限公司
2）估价结果
评估人员在现场勘查和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原
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则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到满足地价定义条件下的
估价结果为：
土地使用权面积：2,070.00 平方米
单位面积地价：1878 元/平方米土地面积
土地使用权总地价：388.75 万元人民币
总地价（人民币大写）：叁佰捌拾捌万柒仟伍佰元整
四、长期待摊费用技术说明
长期待摊费用账面值为 198,000.04 元，为待摊的房屋修缮费用。
对长期待摊费用的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，
核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账
务记录。经核实，房屋修缮费在房屋建筑中评估，故长摊费用评估为零。
长期待摊费用评估值 0.00 元。
五、负债评估技术说明
评估范围内的负债主要为流动负债，流动负债包括预收账款、应
交税费、其他应付款。本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。
1.预收账款
预收账款账面值 244,800.00 元，主要为预收房租款，评估人员抽
查有关账簿记录和相关合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实
结果账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以核
实后账面值确定为评估值。
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预收账款评估值 244,800.00 元。
2.应交税费
应交税费账面值为 12,816.00 元，主要为应交的营业税、城建税、、
房产税、印花税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金等。
评估人员查阅了该企业的纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相
关会计账簿，经核其税款计算准确合规、按当地税收管理机关要求纳税，
核实结果账表单金额相符。以核实后的账面值确定评估值。
应交税费评估值为 12,816.00 元。
3.其他应付款
其他应付款账面值为 80,000.00 元，主要为应付的房租保证金。评
估人员查看了相关的合同与记账凭证，款项真实、合理，基准日后需全
部支付，以核实后账面值作为评估值。
其他应付款评估值为 80,000.00 元。
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第五部分未采用收益法和市场法的说明
经现场调查，浙江英辰物业管理有限公司于 2015 年 1 月 6 日将公
司名称由原来的“浙江英辰物业管理有限公司”变更为现在的“浙江英特
健康文化有限公司”，同时将经营范围由原来的“房屋租赁、物业管理、
建筑水电服务”变更现在的消毒用品、日用品、电子产品的销售，房屋
租赁，物业管理，建筑水电服务。（依法须经批准的项目人，经相关部
门批准后方可开展经营活动）。
为此，英辰物业未来经营状况无法测算。因此，无法采用收益法和
市场法进行评估，确定其股东全部权益价值。
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第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本
着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的
程序，采用资产基础法的评估方法，对浙江英辰物业管理有限公司纳
入评估范围的全部资产及相关负债进行了评估，得出其在评估基准日
2014 年 12 月 31 日的如下结论：
资产账面价值 311.93 万元，评估值 539.20 万元，评估值较账面
值增值 227.27 万元，增值率 72.86 %。
负债账面价值 33.76 万元，评估值 33.76 万元，无增减值变化。
所有者权益账面价值 278.17 万元，评估值 505.44 万元，评估值
较账面值增值 227.27 万元，增值率 81.70 %。详见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位：浙江英辰物业管理有限公司 评估基准日:2014 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
1 流动资产 119.71 119.71 - -
2 非流动资产 192.22 419.49 227.27 118.23
3 其中：长期股权投资 - - -
4 投资性房地产 172.42 419.49 247.07 143.30
5 固定资产 - - -
6 在建工程 - - -
7 无形资产 - - -
8 其中：土地使用权 - - -
9 长期待摊费用 19.80 - -19.80 -100.00
10 资产总计 311.93 539.20 227.27 72.86
11 流动负债 33.76 33.76 - -
12 非流动负债 - - -
13 负债总计 33.76 33.76 - -
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14 所有者权益 278.17 505.44 227.27 81.70
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
浙江英辰物业管理有限公司所有者权益评估值 505.44 万元，评估
值较账面值增值 227.27 万元，增值率 81.70 %。，增值原因是由于投资
性房地产中房产与地产的价值变化造成的。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估单位概况
本次资产评估的委托方为浙江英特集团股份有限公司、浙江华资实
业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司。被评估单位为浙江英辰
物业管理有限公司。
（一）委托方概况
1、浙江英特集团股份有限公司
名 称：浙江英特集团股份有限公司
类 型：股份有限公司（上市）
住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号 8 楼
法定代表人： 冯志斌
注册 资本：贰亿零柒佰肆拾肆万玖仟玖佰肆拾陆元
成 立 日 期：1995 年 12 月 14 日
办 公 地 址： 浙江省杭州市滨江区江南大道 96 号中化大厦。
经 营 范 围：实业投资，投资管理，市场营销策划，医药信息咨
询，医疗器械信息咨询，企业管理咨询，商务信息咨询，计算机软硬件
开发及信息技术服务，会展服务，医药研发，经营进出口业务。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
浙江英特集团股份有限公司是由中国中化集团和浙江省国有资产
管理委员会合资的中化蓝天集团控股的上市公司，股票代码为
SZ.000411。
浙江英特集团股份有限公司原名杭州凯地丝绸股份有限公司，系经
1
浙江省股份制试点工作协调小组浙股[1992]17 号文批准设立的股份制
试点企业，于 1993 年 4 月 7 日在杭州市工商行政管理局登记注册，取
得注册号为工商企股浙杭字第 14308466-2 号的《企业法人营业执照》。
2001 年 12 月 30 日经资产重组后，于 2002 年 7 月经浙江省工商行政管
理局核准，更名为浙江英特集团股份有限公司。现有注册资本
207,449,946.00 元，股份总数 207,449,946 股（每股面值 1 元）。现取得
注册号为 330000000032529 的《企业法人营业执照》。公司股票已于 1996
年 7 月 16 日在深圳证券交易所挂牌交易。浙江英特集团股份有限公司
属医药物流行业。主要产品或提供的劳务为药品销售业务。
2、浙江华资实业发展有限公司
名 称：浙江华资实业发展有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 88-96 号（双号）1-A
楼 1901 室
法定代表人：钱永林
注册 资本：5,000 万元
成 立 日 期：1992 年 9 月 23 日
经 营 范 围：一般经营项目：组织高新技术产品的开发、经营，
技术培训，科技、经济信息咨询，五金交电、化工产品（不含危险品）、
办公自动化设备、建筑材料、金属材料、机电产品、针纺织品、服装、
灯具、照相器材、工艺礼品的销售，室内外装饰。
浙江华龙实业发展公司前身为浙江华龙实业发展公司，是经浙江省
计划经济委员会于 1992 年 9 月 12 日批准建立的独立核算、自主经营、
2
自负盈亏、具有法人资格的全民所有制企业。注册资金 3,000 万元。2007
年 10 月 17 日，浙江华龙实业发展公司修改公司章程，将公司名称修改
为“浙江华资实业发展有限公司”，
浙江华资实业发展有限公司现股东为浙江省华龙实业集团有限公
司，出资额为 4,500.00 万元，持有 90.00%股权；浙江东普实业有限公
司出资 500.00 万元，持有 10.00%股权。
3、浙江华辰投资发展有限公司
名 称：浙江华辰投资发展有限公司
类 型：其他有限责任公司
住 所：杭州市体育场路桃花弄 2 号 2 幢 4 楼
法定代表人：徐德良
注册 资本：2,500 万元
成 立 日期：2003 年 8 月 28 日
经 营 范 围：许可经营项目：无 。一般经营项目：实业投资，高
新技术转让与服务，信息技术产品的开发和应用。
浙江华辰投资发展有限公司是由由浙江础润投资有限公司、杭州础
润汽车出租有限公司共同投资组建，注册资本为 2,500 万元，其中：浙
江础润投资有限公司以货币出资 250 万元，杭州础润汽车出租有限公司
以货币出资 2,250 万元。该公司成立后，股权几经变革，现股东为浙江
省国际贸易集团有限公司，出资 975.00 万元，持有 39.00%股权；浙江
致恒贸易有限公司，出资 575.00 万元，持有 23.00%股权；杭州余杭国
叶投资有限公司，出资 950.00 万元，持有 38.00%股权。
3
（二）被评估单位概况
名 称：浙江英辰物业管理有限公司
类 型：有限责任公司（法人独资）
住 所：杭州市宋城路 11 号
法定代表人：包志虎
营业执照注册号：330000000029814
注册资本：292 万元
成立日期：2006 年 7 月 5 日
公司办公地址：浙江省杭州市下城区东新路江南巷 2 号
经营范围：房屋租赁，物业管理，建筑水电服务。
1.公司简介及历史沿革
浙江英辰物业管理有限公司成立于 2006 年 7 月，由浙江英特集团
股份有限公司、浙江英特药业有限公司和浙江华辰投资发展有限公司投
资，注册资本 292 万元，浙江英特集团股份有限公司持有 15％的股份，
浙江华辰投资发展有限公司持有 15％的股份，浙江英特药业有限公司持
有 70％的股份。
2006 年 11 月 10 日，根据有关协议、章程的规定，英辰物业申请登
记的注册资本为人民币贰佰玖拾贰万元，其中以货币方式出资人民币
87.60 万元，占注册资本的 30％，业经杭州华瑞联合会计师事务所审验，
并于 2006 年 6 月 27 日出具华瑞验字（2006）第 027 号验资报告。本次
以实物（房屋和土地使用权）方式出资人民币 204.40 万元，占注册资本
70％，截至 2006 年 11 月 10 日止，英辰物业已收到浙江英特药业有限
4
责任公司以实物（房屋和土地使用权）方式投入的注册资本人民币
204.40 万元，并分别于 2006 年 8 月 21 日办妥房屋产权过户手续，于 2006
年 11 月 10 日办妥土地使用权过户手续。截至 2006 年 11 月 10 日止，
英辰物业累计注册资本实收金额为 292 万元。华瑞联合会计师事务所验
证并出具了华瑞验字（2006）第 040 号验资报告
根据 2009 年 1 月 30 日签署的《股权转让协议》，并经公司股东会
决议，浙江英特集团股份有限公司和浙江华辰投资发展有限公司分别将
其所持有英辰物业的 15％的所有股权转让给浙江英特药业有限责任公
司。股东转让股权后，浙江英特药业有限责任公司持有英辰物业 100％
股权。
截至评估基准日，英辰物业实收资本为 292 万元人民币，股东名称、
出资额和出资比例如下：
表2-1 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 292.00 100%
合 计 292.00 100%
2、资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2014 年 12 月 31 日，公司资产总额为 311.93 万元、
负债 33.76 万元、所有者权益 278.17 万元。实现营业收入 32.30 万元，
净利润 10.22 万元。公司近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
表2-2 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
5
总资产 311.93 292.66 267.97 263.96
总负债 33.76 24.71 3.65 0.5
所有者权益 278.17 267.95 264.32 263.46
项目 2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
主营业务收入 32.3 28.67 20.6 4.3
利润总额 10.22 3.63 0.86 -12.89
净利润 10.22 3.63 0.86 -12.89
天职国际会计师事务 天职国际会计师事务 天健会计师事务所 天健会计师事务所
审计机构
所（特殊普通合伙） 所（特殊普通合伙） （特殊普通合伙） （特殊普通合伙）
3．公司执行的主要会计政策
（1）会计期间：从公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年
度。
（2）记账本位币：人民币。
（3）记账原则和计价基础：本公司会计核算以权责发生制为记账
基础。
（4）应收账款坏账损失的核算方法
坏账损失采用备抵法核算，采用个别认定与账龄分析法结合计提坏
账准备。
（5）存货的核算方法
①存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过
程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
②发出存货的计价方法
发出存货采用加权平均法。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存
6
货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存
货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生
产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资
产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合
同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别
确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
④存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法
a.低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
b.包装物
按照一次转销法进行摊销。
（6）固定资产计价与折旧：固定资产以取得时的实际成本入账，并
从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。固定资产
的预计经济使用年限、预计净残值率和折旧率如下：
表 2-3 固定资产折旧年限及折旧率表
固定资产类别 预计使用年限 残值率(%) 年折旧率（%）
房屋建筑物 10-30 年 3-5 3.17-9.7
通用设备 5-20 年 3-5 4.75-19.40
专用设备 10-15 3-5 6.33-9.70
运输设备 8 3-5 11.875-12.125
7
其他设备 5-18 3-5 5.28-19.40
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与
可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（7）收入确认：公司产品主要为各类医药药品、医疗器械的销售，
均为国内销售。公司根据客户签定的销售合同或订单约定的交货方式，
将产品移交给客户，客户收到货物并验收合格后付款，公司在客户验收
合格时确认收入。
（8）所得税的会计处理方法：采用应付税款法。
（9）主要税费：
表 2 税种与税率
税 种 计 税 依 据 税 率
营业税 应纳税营业额 5%
房产税 从租计征的，按租金收入的 12%计缴 12%
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
二、关于经济行为的说明
浙江英特集团股份有限公司拟向浙江华资实业发展有限公司、浙江
华辰投资发展有限公司定向发行股份，浙江华资实业发展有限公司、浙
江华辰投资发展有限公司以其持有的合计 50%的浙江英特药业有限责
任公司股权作为对价购买拟发行的浙江英特集团股份有限公司股份。
本次评估目的在于确定浙江英特药业有限责任公司的股东全部权
益在评估基准日 2014 年 12 月 31 日的市场价值，为前述经济行为提供
价值参考意见。
8
三、关于评估对象与评估范围的说明
本项目评估范围与对象是浙江英辰物业管理有限公司 2014 年 12 月
31 日审计后的资产及相关负债。
评估的范围是依据浙江英特集团股份有限公司定向发行股份的方
案确定的，包括浙江英辰物业管理有限公司的全部资产及相关负债。评
估对象是浙江英辰物业管理有限公司于评估基准日所有者权益的价值。
浙江英辰物业管理有限公司确认以上具体评估范围的资产、负债与
定向发行股份方案范围一致
（一）委估主要资产情况
纳入评估范围内的实物资产账面值 172.42 万元，占评估范围内总资
产的 55.28%。主要资产为投资性房地产。
1．投资性房产：
纳入评估范围的投资性房产共计 1 项房屋建筑物，建筑面积 1155.7
平方米，位于浙江省杭州市宋城路 11 号。
2.投资性地产：纳入评估范围的投资性地产共计 1 项，为作价入股的
工业用地，土地面积为 2070.00 平方米，位于杭州市上城区宋城路 11
号。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估范围内无账面未记
录的无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截至基准日 2014 年 12 月 31 日，除上述资产外浙江英辰物业管理有
9
限公司申报评估的范围内无表外资产。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2014 年 12 月 31 日。
此基准日是企业综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预
计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
未发现有影响资产评估工作的其他重大事项。
六、资产负债清查情况说明
（一）资产负债清查情况
列入本次清查范围的资产，浙江英辰物业管理有限公司的全部资
产和相关负债，账面资产总额 311.93 万元、负债 33.76 万元、所有
者权益 278.17 万元。具体包括流动资产 119.71 万元；非流动资产
192.22 万元；流动负债 33.76 万元。
实物资产分布地点及特点：
1．投资性房产：
纳入评估范围的投资性房产共计 1 项房屋建筑物，建筑面积 1155.7
平方米，位于浙江省杭州市宋城路 11 号。
2.投资性地产：纳入评估范围的投资性地产共计 1 项，为作价入股的
工业用地，土地面积为 2070.00 平方米，位于杭州市上城区宋城路 11
号。
3.清查盘点时间：清查基准日为 2014 年 12 月 31 日，清查盘点时间
自 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日。
10
（二）实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体
由，财务部门、资产管理部和办公室共同负责固定资产。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做
到准确、真实、完整。
（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点
数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，
采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求
是的评价。
6.清查结论
通过以上资产清查核实程序，清查结果资产及负债，清查数与账面
数一致。
七、未来经营和收益状况预测说明
1、公司历史资产、收益情况
截至2014年12月31日，本公司账面资产总额账面资产总额 311.93 万
元、负债 33.76 万元、所有者权益 278.17 万元。具体包括流动资产
119.71 万元；非流动资产 192.22 万元；流动负债 33.76 万元。。最近4
年经的资产负债表如下：
近几年资产负债情况
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
流动资产：
货币资金
76.62 85.60 93.26 119.71
交易性金融资产
应收票据
11
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款
存货
一年内到期的非流动资产
其他非流动资产
流动资产合计
76.62 85.60 93.26 119.71
非流动资产：
可供出售的金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
187.34 182.37 177.40 172.42
固定资产原值
减：累计折旧
固定资产净值
减：固定资产减值准备
固定资产净额
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
22.00 19.80
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计
187.34 182.37 199.40 192.22
资产总计
263.96 267.97 292.66 311.93
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
12
预收款项
17.90 24.48
应付职工薪酬
应交税费
3.65 1.19 1.28
应付利息
应付股利
其他应付款
0.50 8.00 8.00
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
0.50 3.65 24.71 33.76
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计
0.50 3.65 24.71 33.76
股东权益：
股本
292.00 292.00 292.00 292.00
资本公积
减：库存股
盈余公积
未分配利润
28.54 27.68 24.05 13.83
股东权益合计
263.46 264.32 267.95 278.17
负债和股东权益合计
263.96 267.97 292.66 311.93
利润表
13
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
一、营业收入 4.30 20.60 28.68 32.30
其中：主营业务收入 4.30 20.60 28.68 32.30
其他业务收入
减：营业成本 4.97 4.97 4.97 4.97
其中：主营业务成本 4.97 4.97 4.97 4.97
其他业务成本
营业税金及附加
营业费用
管理费用 12.06 13.71 18.70 15.57
财务费用 -0.08 -0.11 -0.26 -0.30
资产减值损失
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润 -12.89 0.88 3.66 10.25
加：营业外收入
减：营业外支出 0.00 0.02 0.03 0.03
三、利润总额 -12.89 0.86 3.63 10.22
减：所得税
四、净利润 -12.89 0.86 3.63 10.22
2、经营情况
浙江英辰物业管理有限公司是由浙江英特药业有限责任公司、浙江
英特集团股份有限公司和浙江华辰投资发展有限公司于 2006 年 7 月 5
日在浙江省工商行政管理局登记注册共同投资设立的。现有注册资本
292 万元。经变更后，现为浙江英特药业有限责任公司全资子公司。
本公司原经营范围：房屋租赁，物业管理，建筑水电服务。准备近
期开展实施。
本公司于 2015 年 1 月 6 日将公司名称由原来的浙江英辰物业管理
有限公司变更为浙江英特健康文化有限公司，同时将经营范围由原来的
房屋租赁、物业管理、建筑水电服务变更现在的消毒用品、日用品、电
子产品的销售，房屋租赁，物业管理，建筑水电服务。（依法须经批准
14
的项目人，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
八、资料清单
委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
1．经济行为文件；
2．委托方和被评估企业法人营业执照；
3．企业近三年及基准日审计报告；
4．资产权属证明文件（土地使用证、房屋所有权证）；
5．资产评估申报表。
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