评 估 报 告 共 三 册
本 册 为第 二（1）册
浙江英特集团股份有限公司拟向
浙江华资实业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司
定向发行股票购买该 二 公 司 持 有
浙江英 特 药 业 有 限 责任 公 司 26%和 24%股 权 项 目
资 产 评 估 说 明
中 联评报字 [2015]第 648 号
中 联资产评估集团有限公司
二 〇 一五年六月 十五日
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................................. 1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................. 2
第三部分资产清查核实情况说明 .............................................................. 3
第四部分资产基础法评估说明 ................................................................ 18
一、流动资产评估技术说明 .................................................................... 18
二、可供出售金融资产 ............................................................................ 25
三、长期股权投资评估技术说明 ............................................................ 25
四、投资性房地产评估技术说明 ............................................................ 70
五、固定资产评估技术说明 .................................................................... 87
六、无形资产评估技术说明 .................................................................. 109
七、长期待摊费用技术说明 .................................................................. 153
八、递延所得税资产技术说明 .............................................................. 153
九、负债评估技术说明 .......................................................................... 154
第五部分收益法评估技术说明 .............................................................. 158
一、基本假设 .......................................................................................... 158
二、评估方法 .......................................................................................... 159
三、资产核实与尽职调查情况说明 ...................................................... 163
四、宏观经济形势 .................................................................................. 169
（一）宏观环境分析 .............................................................................. 169
（二）浙江省经济发展状况分析 .......................................................... 171
中联资产评估集团有限公司
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（三）药品流通行业状况分析 .............................................................. 174
（四）被评估单位状况 .......................................................................... 189
五、收益期限确定 .................................................................................. 195
六、净现金流量估算 .............................................................................. 195
七、股东权益价值的预测 ...................................................................... 205
第六部分评估结论及其分析 .................................................................. 213
企业关于进行资产评估有关事项的说明
中联资产评估集团有限公司
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产
评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规
定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见
诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于
得到评估报告而成为评估报告使用者。
中联资产评估集团有限公司
二〇一五年六月十五日
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本资产评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由
委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署
日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象是浙江英特药业有限责任公司（以下简称：“英特药业”）
股东全部权益，评估范围为浙江英特药业有限责任公司全部资产及相
关负债，账面资产总额 366,689.80 万元、负债 260,857.86 万元、所有
者权益 105,831.94 万元。具体包括流动资产 314,165.76 万元；非流
动 资 产 52,524.04 万 元 ； 流 动 负 债 259,273.52 万 元 ； 非 流 动 负 债
1,584.34 万元。
上述资产与负债数据系浙江英特药业有限责任公司提供的 2014 年
12 月 31 日的资产负债表，该会计报表经天职国际会计师事务所（特殊
普通合伙）审计。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
本次评估范围中的主要资产为流动资产、可供出售金融资产、长
期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产、长期待摊费用和
递延所得税资产。流动资产主要为货币资金、应收票据、应收类款
项、应收股利、存货和其他流动资产；为持有的浙江尖峰集团股份有限
公司、浙江海正药业股份有限公司股票；投资性房地产共 63 项，建筑
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面积 8,439.77 平方米；房屋建筑物总共 11 项，建筑总面积 4,954.52 平
方米；机器设备 2 项、车辆 23 项、电子设备 1353 项。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 91,428.34 万元，占评估范围内
总资产的 24.93 %。主要资产为存货、投资性房地产、房屋建（构）筑
物、车辆、电子设备等。
1．实物资产主要分布在杭州市拱墅区康桥镇康乐路 7 号院内及各相
关办公场所。
2．存货为库存商品、发出商品，主要为对外销售的各类药品。
3.投资性房地产：纳入评估范围的投资性房地产共计 63 项房屋建筑
物，合计建筑面积 8,439.77 平方米，位于浙江省杭州市莫干山路 110 号
和杭州市平炼路 1 号。
4．房屋建筑物：纳入评估范围内房屋建筑物在杭州市花园岗村、
朝晖新村、莫干山路华龙温泉公寓等处。房屋建筑物中的大多数未办理
房屋所有权证、土地使用权证。
该公司现有房屋建筑面积 4,954.52 平方米，分别为 1995-2002 年建
成投产。
5．浙江英特药业有限责任公司的设备主要为机器设备、电子设备
和车辆，机器设备 2 项，车辆 23 项，电子设备 1353 项。至评估基准日
绝大部分设备维护、保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限
但仍在使用。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
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浙江英特药业有限责任公司账面申报评估的无形资产为土地使用
权。土地使用权 1 宗，为工业用地，账面成本 5,674,433.32 元，已取得
国有土地使用证。
浙江英特药业有限责任公司账面申报评估的其他无形资产为办公
软件和销售软件。共 12 项，账面成本 2,230,711.13 元。除终端进销存系
统、药店在线联盟系统一期、药店在线联盟系统二期、药店在线联盟
系统三期为订制软件外，其他全部为外购获得。
账面未记录的无形资产为注册商标，共计 45 项。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
截至基准日 2014 年 12 月 31 日，浙江英特药业有限责任公司申报
的表外资产为企业申请注册的商标，共 45 项。具体情况如下：
表4-1 注册商标情况表
商标注册 有效期限起始 有效期限截
序号 类别 商标 商标图案 备注
号 日 止日
计算机系统设计,计算机程序和数据
转换(非有形转换),替他人创建和维
护网站,主持计算机站(网站),把有形
1 5564232 2009/10/7 2019/10/6
的数据和文件转换成电子媒体,服装
设计,室内装饰设计,工业品外观设
计,研究与开发(替他人),法律服务
人用药,医用营养品,净化剂,兽医用
药,消灭有害动物制剂,卫生巾,消毒
2 5564236 2009/10/21 2019/10/20
剂,牙齿粘胶剂,放射性药品,医用气
体
放射性药品,医用气体,心电图描记器
电极用化学导体,人工授精用精液,卫
3 5873887 英特 2009/12/28 2019/12/27
生消毒剂,医用或兽医用微生物培养
基
酒(饮料),烧酒,黄酒,米酒,开胃酒,葡
4 5873883 萄酒,蜂蜜酒,果酒(含酒精),酒精饮料 YINGTE 2009/11/21 2019/11/20
(啤酒除外),料酒
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人用药,医用营养品,净化剂,兽医用
药,消灭有害动物制剂,卫生巾,医用
保健袋,牙用光洁剂,放射性药品,医
5 5873886 用气体,心电图描记器电极用化学导 YINGTE 2009/12/28 2019/12/27
体,人工授精用精液,卫生消毒剂,隐
形眼镜用溶液,医用或兽医用微生物
培养基
医疗器械和仪器,牙科设备,理疗设
备,助听器,吸奶器,非化学避孕用具,
6 5873885 YINGTE 2009/10/14 2019/10/13
外科用移植物(人造材料),矫形用物
品,缝合材料,按摩器械
咖啡,茶,糖,糖果,非医用营养胶囊,饼
干,方便米饭,谷类制品,面粉制品,豆
7 5873884 浆,食用淀粉,冰淇淋,食盐,调味酱油, YINGTE 2009/11/21 2019/11/20
调味品,酵母,食用芳香剂,搅稠奶油
制剂
光纤通讯,计算机终端通讯,计算机辅
助信息与图像传输,电子信件,电信信
息,电讯信息,寻呼(无线电、电话或其
8 5873880 YINGTE 2010/2/7 2020/2/6
它通讯工具),远程会议服务,提供与
全球计算机网络的电讯联接服务,有
线电视播放
计算机系统设计,计算机程序和数据
转换(非有形转换),替他人创建和维
护网站,把有形的数据和文件转换成
9 5873878 电子媒体,服装设计,室内装饰设计, YINGTE 2010/3/28 2020/3/27
工业品外观设计,研究与开发(替他
人),建设项目的开发,托管计算机站
(网站)
广告,商业管理咨询,组织商业或广告
交易会,进出口代理,拍卖,推销(替他
10 5564235 人),替他人作中介(替其它企业购买 2009/10/7 2019/10/6
商品或服务),职业介绍所,商业场所
搬迁,会计
保险,金融管理,不动产代理,经纪,担
11 5564234 保,艺术品估价,信托,典当,不动产管 2009/12/7 2019/12/6
理,住所(公寓)
保险,金融管理,不动产代理,经纪,担
12 5873881 保,艺术品估价,信托,典当,不动产管 YINGTE 2010/2/14 2020/2/13
理,募集慈善基金
医院,医药咨询,疗养院,美容院,蒸气
13 5873870 浴,按摩,眼镜行,卫生设备出租,园艺, 2010/2/14 2020/2/13
动物饲养
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医院,医药咨询,疗养院,美容院,蒸气
14 5873871 浴,按摩,眼镜行,卫生设备出租,园艺, YINGTE 2010/2/14 2020/2/13
动物饲养
货运,运输,船运货物,铁路运输,空中
15 5873879 运输,车辆租赁,货物贮存,集装箱出 YINGTE 2010/3/28 2020/3/27
租,递送(信件和商品),观光旅游
货运,运输,船运货物,铁路运输,空中
16 5564233 运输,车辆租赁,货物贮存,集装箱出 2010/5/28 2020/5/27
租,递送(信件和商品)
非医用营养液,非医用营养膏,非医用
17 7058432 营养粉,非医用营养胶囊,麦乳精,茶, 2010/6/28 2020/6/27
茶饮料,糖,糕点,谷类制品
中药成药,药酒,膏剂,医用药草,人用
18 7058434 药,人参,消毒剂,医用营养食物,空气 2010/8/7 2020/8/6
清新剂,中药袋
医疗诊所,医药咨询,药剂师提供的配
药服务,按摩,疗养院,饮食营养指导,
19 7475198 2010/11/21 2020/11/20
动物饲养,园艺,眼镜行,卫生设备出
租
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养
20 7475093 2014/2/21 2024/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养
21 7475098 2011/2/21 2021/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养
22 7475115 2014/2/21 2024/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
23 7475103 剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养 Intmedic 2011/2/21 2021/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
中联资产评估集团有限公司 第7页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
牙科光洁剂
24 7058433 麦乳精,糖,糕点,谷类制品 钱王至宝 2011/5/21 2021/5/20
25 7484325 商品包装 2011/8/21 2021/8/20
26 7484310 商品包装 2011/8/21 2021/8/20
医用药物,药草,医用放射性物质,医
27 7475120 2012/2/21 2022/2/20
用气体,制微生物用培养物
中药成药,药酒,膏剂,医用药草,人用
28 7058435 药,人参,消毒剂,医用营养食物,空气 钱王至宝 2012/5/7 2022/5/6
清新剂,中药袋
技术研究,研究与开发(替他人),包装
设计,建设项目的开发,服装设计,计
算机软件设计,计算机软件维护,计算
29 7484247 2012/9/28 2022/9/27
机系统设计,替他人创建和维护网站,
计算机程序和数据的数据转换(非有
形转换)
技术研究,研究与开发(替他人),包装
设计,建设项目的开发,服装设计,计
算机软件设计,计算机软件维护,计算
30 7484260 Intmedic 2012/9/28 2022/9/27
机系统设计,替他人创建和维护网站,
计算机程序和数据的数据转换(非有
形转换)
医疗诊所,医药咨询,药剂师提供的配
药服务,按摩,疗养院,饮食营养指导,
31 7475173 2012/12/14 2022/12/13
动物饲养,园艺,眼镜行,卫生设备出
租
人用药,药草,药用根块植物,药用植
32 7475140 2013/2/7 2023/2/6
物根,中药袋
运输，商品包装，停车场服务，车辆
租赁，货物贮存，仓库出租，潜水服
33 10001056 2013/2/7 2023/2/6
出租，快递（信件和商品），旅行社
（不包括预定旅馆），管道运输
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34 796010 中药药材 钱王 2005/12/7 2015/12/6
化学原料药,生物制品,中药材,中成
35 1002864 2007/5/14 2017/5/13
药,化学药,抗生素制剂
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
36 1224328 化学原料药,化学药,中药材,中成药, 怡年 2007/10/28 2018/11/20
生物制品,抗生素制剂
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
37 1224327 化学原料药,化学药,中药材,中成药, 永年 2007/10/28 2018/11/20
生物制品,抗生素制剂
38 1223416 茶,糖,调味品,食用淀粉 2007/10/28 2018/11/13
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
39 1216255 中药袋,化学原料药,化学药,中药材, 2007/10/28 2018/10/20
中成药,生物制品,抗生素制剂
40 1206999 无酒精的植物饮料,制饮料用糖浆 2007/10/28 2018/9/13
医疗用毒性药品,化学原料药,化学
41 1656466 药,抗生素制剂,中药饮片,中成药,中 2011/10/28 2021/10/27
药材,生化药品,生物制品,保健药品
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天职国际会计师
事务所(特殊普通合伙)的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内
容。
二、资产核实情况总体说明
中联资产评估集团有限公司 第9页
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评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类
型和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、流动资产、无形资产、
收益法等小组，同时于 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日进行现场
的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进
行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集
整理评估资料。2015 年 1 月上旬，评估人员开展前期布置工作，评估
师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基
本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被
评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细
表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”
和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性
能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不
同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步
补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、
“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重
点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属
资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权
权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权
权属。
中联资产评估集团有限公司 第 10 页
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（二）影响资产核实的事项及处理方法
评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能
的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运
行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期
检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
本次评估除上述事项外，未发现其他影响资产核实的事项。
（三）资产清查核实结论
经过清查核实，至评估基准日，经评估人员与企业相关人员清
查，企业主要存在事项：
1.经核实，浙江英特药业有限责任公司评估明细表房屋建筑物表中
第一项资产房屋改良支出（东新库），为对浙江英特医药药材有限公司
的建筑物改良支出，该部分改良的房产被评估单位未使用。
2.经核实，浙江英特药业有限责任公司房屋建筑物评估明细表中序
号 3、4、5、6 和 8 为职工住房，除 4、5、8 项有房产证外，其他均无
房产证和土地证。
3.经核实，浙江英特药业有限责任公司的评估明细表房屋建筑物表
中第 2 项和第 7 项资产花园岗新村宿舍楼属于在集体土地上建设的职工
住房。
4.经核实，英特药业持有的浙江尖峰集团股份有限公司股票 48,349
股，因历史原因，尚未办妥该股权的股权过户手续。
浙江英特药业有限责任公司持有的浙江尖峰集团股份公司法人股
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48349 股，系继承原持有人浙江省医药工业公司而来。根据浙江省国有
资产管理局的浙国资企（1998）53 号文批复，浙江医药药材有限公司、
浙江省医药器械有限公司、浙江省医药工业公司、浙江省医药科技公司
四家国有企业于 1998 年合并，组建浙江英特药业有限责任公司，原四
家公司不再保留法人资格，全部债权债务由浙江英特药业有限责任公司
承继。四家公司合并后，因新成立公司与原公司人事变动较大，同时，
浙江省医药工业公司未注销，未能及时办理浙江尖峰集团股份有限公司
法人股股东变更登记手续。
5.根据被评估单位提供资料，被评估单位共有注册商标 45 项。具体
情况如下：
商标注册 有效期限起始 有效期限截
序号 类别 商标 商标图案 备注
号 日 止日
计算机系统设计,计算机程序和数据
转换(非有形转换),替他人创建和维
护网站,主持计算机站(网站),把有形
1 5564232 图形 2009/10/7 2019/10/6
的数据和文件转换成电子媒体,服装
设计,室内装饰设计,工业品外观设
计,研究与开发(替他人),法律服务
人用药,医用营养品,净化剂,兽医用
药,消灭有害动物制剂,卫生巾,消毒
2 5564236 图形 2009/10/21 2019/10/20
剂,牙齿粘胶剂,放射性药品,医用气
体
放射性药品,医用气体,心电图描记器
电极用化学导体,人工授精用精液,卫
3 5873887 英特 2009/12/28 2019/12/27
生消毒剂,医用或兽医用微生物培养
基
酒(饮料),烧酒,黄酒,米酒,开胃酒,葡
4 5873883 萄酒,蜂蜜酒,果酒(含酒精),酒精饮料 YING TE 2009/11/21 2019/11/20
(啤酒除外),料酒
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浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
人用药,医用营养品,净化剂,兽医用
药,消灭有害动物制剂,卫生巾,医用
保健袋,牙用光洁剂,放射性药品,医
5 5873886 用气体,心电图描记器电极用化学导 YING TE 2009/12/28 2019/12/27
体,人工授精用精液,卫生消毒剂,隐
形眼镜用溶液,医用或兽医用微生物
培养基
医疗器械和仪器,牙科设备,理疗设
备,助听器,吸奶器,非化学避孕用具,
6 5873885 YING TE 2009/10/14 2019/10/13
外科用移植物(人造材料),矫形用物
品,缝合材料,按摩器械
咖啡,茶,糖,糖果,非医用营养胶囊,饼
干,方便米饭,谷类制品,面粉制品,豆
7 5873884 浆,食用淀粉,冰淇淋,食盐,调味酱油, YING TE 2009/11/21 2019/11/20
调味品,酵母,食用芳香剂,搅稠奶油
制剂
光纤通讯,计算机终端通讯,计算机辅
助信息与图像传输,电子信件,电信信
息,电讯信息,寻呼(无线电、电话或其
8 5873880 YING TE 2010/2/7 2020/2/6
它通讯工具),远程会议服务,提供与
全球计算机网络的电讯联接服务,有
线电视播放
计算机系统设计,计算机程序和数据
转换(非有形转换),替他人创建和维
护网站,把有形的数据和文件转换成
9 5873878 电子媒体,服装设计,室内装饰设计, YING TE 2010/3/28 2020/3/27
工业品外观设计,研究与开发(替他
人),建设项目的开发,托管计算机站
(网站)
广告,商业管理咨询,组织商业或广告
交易会,进出口代理,拍卖,推销(替他
10 5564235 人),替他人作中介(替其它企业购买 图形 2009/10/7 2019/10/6
商品或服务),职业介绍所,商业场所
搬迁,会计
保险,金融管理,不动产代理,经纪,担
11 5564234 保,艺术品估价,信托,典当,不动产管 图形 2009/12/7 2019/12/6
理,住所(公寓)
保险,金融管理,不动产代理,经纪,担
12 5873881 保,艺术品估价,信托,典当,不动产管 YING TE 2010/2/14 2020/2/13
理,募集慈善基金
医院,医药咨询,疗养院,美容院,蒸气
13 5873870 浴,按摩,眼镜行,卫生设备出租,园艺, 2010/2/14 2020/2/13
动物饲养
中联资产评估集团有限公司 第 13 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
医院,医药咨询,疗养院,美容院,蒸气
14 5873871 浴,按摩,眼镜行,卫生设备出租,园艺, YING TE 2010/2/14 2020/2/13
动物饲养
货运,运输,船运货物,铁路运输,空中
15 5873879 运输,车辆租赁,货物贮存,集装箱出 YING TE 2010/3/28 2020/3/27
租,递送(信件和商品),观光旅游
货运,运输,船运货物,铁路运输,空中
16 5564233 运输,车辆租赁,货物贮存,集装箱出 图形 2010/5/28 2020/5/27
租,递送(信件和商品)
非医用营养液,非医用营养膏,非医用
17 7058432 营养粉,非医用营养胶囊,麦乳精,茶, 图形 2010/6/28 2020/6/27
茶饮料,糖,糕点,谷类制品
中药成药,药酒,膏剂,医用药草,人用
18 7058434 药,人参,消毒剂,医用营养食物,空气 图形 2010/8/7 2020/8/6
清新剂,中药袋
医疗诊所,医药咨询,药剂师提供的配
药服务,按摩,疗养院,饮食营养指导,
19 7475198 怡年 2010/11/21 2020/11/20
动物饲养,园艺,眼镜行,卫生设备出
租
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
英特药业
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养
20 7475093 INTMED 2014/2/21 2024/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消
IC
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养 INTMED
21 7475098 2011/2/21 2021/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消 IC
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养 INTMED
22 7475115 2014/2/21 2024/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消 IC
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
23 7475103 剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养 Intmedic 2011/2/21 2021/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
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牙科光洁剂
24 7058433 麦乳精,糖,糕点,谷类制品 钱王至宝 2011/5/21 2021/5/20
英特物流
25 7484325 商品包装 INTLOGI 2011/8/21 2021/8/20
STICS
英特物流
26 7484310 商品包装 INTLOGI 2011/8/21 2021/8/20
STICS
英特物流
医用药物,药草,医用放射性物质,医
27 7475120 INTLOGI 2012/2/21 2022/2/20
用气体,制微生物用培养物
STICS
中药成药,药酒,膏剂,医用药草,人用
28 7058435 药,人参,消毒剂,医用营养食物,空气 钱王至宝 2012/5/7 2022/5/6
清新剂,中药袋
技术研究,研究与开发(替他人),包装
设计,建设项目的开发,服装设计,计
算机软件设计,计算机软件维护,计算 INTMED
29 7484247 2012/9/28 2022/9/27
机系统设计,替他人创建和维护网站, IC
计算机程序和数据的数据转换(非有
形转换)
技术研究,研究与开发(替他人),包装
设计,建设项目的开发,服装设计,计
算机软件设计,计算机软件维护,计算
30 7484260 Intmedic 2012/9/28 2022/9/27
机系统设计,替他人创建和维护网站,
计算机程序和数据的数据转换(非有
形转换)
医疗诊所,医药咨询,药剂师提供的配
英特药业
药服务,按摩,疗养院,饮食营养指导,
31 7475173 INTMED 2012/12/14 2022/12/13
动物饲养,园艺,眼镜行,卫生设备出
IC
租
人用药,药草,药用根块植物,药用植
32 7475140 钱王至宝 2013/2/7 2023/2/6
物根,中药袋
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运输，商品包装，停车场服务，车辆
租赁，货物贮存，仓库出租，潜水服
33 10001056 IN 2013/2/7 2023/2/6
出租，快递（信件和商品），旅行社
（不包括预定旅馆），管道运输
34 796010 中药药材 钱王 2005/12/7 2015/12/6
化学原料药,生物制品,中药材,中成
35 1002864 2007/5/14 2017/5/13
药,化学药,抗生素制剂
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
36 1224328 化学原料药,化学药,中药材,中成药, 怡年 2008/11/21 2018/11/20
生物制品,抗生素制剂
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
37 1224327 化学原料药,化学药,中药材,中成药, 永年 2008/11/21 2018/11/20
生物制品,抗生素制剂
38 1223416 茶,糖,调味品,食用淀粉 颐年 2008/11/14 2018/11/13
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
39 1216255 中药袋,化学原料药,化学药,中药材, 图形 2008/10/21 2018/10/20
中成药,生物制品,抗生素制剂
40 1206999 无酒精的植物饮料,制饮料用糖浆 颐年 2008/9/14 2018/9/13
医疗用毒性药品,化学原料药,化学
41 1656466 药,抗生素制剂,中药饮片,中成药,中 英特 2011/10/28 2021/10/27
药材,生化药品,生物制品,保健药品
广告; 商业管理咨询; 价格比较服
务; 替他人推销; 自动售货机出租;
医疗用品零售或批发服务; 药用、兽
2014/08/21 2024/08/20
42 12138488 医用、卫生用制剂和医疗用品的零售 英特
或批发服务; 药品零售或批发服务;
卫生制剂零售或批发服务; 药用制
剂零售或批发服务;
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广告; 价格比较服务; 商业管理咨
询; 替他人推销; 自动售货机出租;
卫生制剂零售或批发服务; 药用制
12138503
43 剂零售或批发服务; 药品零售或批 YING TE 2014/08/07 2024/08/06
发服务; 药用、兽医用、卫生用制剂
和医疗用品的零售或批发服务; 医
疗用品零售或批发服务;
广告; 商业管理咨询; 价格比较服
务; 替他人推销; 自动售货机出租;
医疗用品零售或批发服务; 药用、兽
44 12138516 医用、卫生用制剂和医疗用品的零售 怡年 2014/08/05 2024/08/06
或批发服务; 药品零售或批发服务;
卫生制剂零售或批发服务; 药用制
剂零售或批发服务;
广告; 商业管理咨询; 价格比较服
务; 替他人推销; 自动售货机出租;
医疗用品零售或批发服务; 药用、兽
12138632
45 医用、卫生用制剂和医疗用品的零售 图案 2014/08/07 2024/8/06
或批发服务; 药品零售或批发服务;
卫生制剂零售或批发服务; 药用制
剂零售或批发服务;
评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况
表明：
1．非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与
实际情况吻合。
2．实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项
目已与企业财务人员进行了沟通。
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第四部分资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况
等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如
下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付
账款、应收股利、其他应收款、存货和其他流动资产。
（二）评估程序
1．根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核
对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2．根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，
原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查
核实。
3．收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的
基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1．流动资产评估方法
采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，
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按经核实后的账面价值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误
账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实
评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可
变现价格得出评估值。
2．各项流动资产的评估
（1） 货币资金
货币资金账面值为 256,957,241.82 元，其中现金 3,783.18 元，银
行存款 256,726,661.81 元，其他货币资金 226,796.83 元。
库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘
点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评
估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值
确定评估值。现金评估值 3,783.18 元。
银行存款均为人民币存款，对所有银行存款账户进行了函证，以
证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银
行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情
况。以核实后账面值确认为评估值。
银行存款评估值 256,726,661.81 元。
其他货币资金账面值 226,796.83 元，主要核算内容为股票账户四
季度利息。评估人员核实了账簿记录、查阅了客户交易月报及相关资
料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、
单金额相符，所以本次评估按核实后账面值确认评估值。
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其他货币资的评估值为 226,796.83 元。
货币资金评估值 256,957,241.82 元。
（2） 应收票据
应收票据账面值 215,921,310.19 元。主要为销售药品收到的银行承
兑汇票。评估人员根据企业提供的评估明细表对应收票据进行了核实，
包括票面金额、票面利率、出票日和到期日，并详细询问了有关票据贴
现情况。经核实，账面所列金额为可收回金额，以核实后的账面值确认
评估值。
应收票据评估值为 215,921,310.19 元。
（3） 应收账款
应收账款账面余额 1,631,161,549.12 元，坏账准备 8,212,979.79
元，账面价值 1,622,948,569.33 元，主要为应收各企业药品款。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情
况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据债务人的财务状况及
历史还款情况，及合同履行的情况，由企业业务人员、管理人员及评
估人员分析后判定的风险损失数量确定。
应收账款采用账龄分析的方法估计评估风险损失，对发生时间在 1
年以内的，评估风险损失的可能性为 0.5%；发生时间 1 到 2 年（含 2
年）的评估风险损失的可能性为 10%；发生时间 2 到 3 年（含 3 年）的
评估风险损失的可能性为 20%；发生时间 3 到 4 年（含 4 年）的评估风
险损失的可能性为 50%；发生时间 4 到 5 年（含 4 年）的评估风险损失
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的可能性为 70%；发生时间 5 年以上的评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失 8,212,979.79 元，以应收账款合
计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定
评估为 0.00 元。
应收账款评估值为 1,622,948,569.33 元。
（4） 预付账款
预付账款账面价值为 59,725,047.61 元，主要为预付药品款和房租
等。对预付账款，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、采购合
同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，未
发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，故
以核实后账面值作为评估值。
预付账款评估值为 59,725,047.61 元。
（5） 应收股利
应收股利账面值 3,098,978.44 元，为应收浙江英特疫苗医药有限
公司 2013 年的股利。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核
对。其次，检查原始凭证、并与被投资单位账面记录核对，验证应收股
利记账依据的正确性。经核实，账面记录准确，以核实后的账面值确认
评估值。
应收股利的评估值为 3,098,978.44 元。
（6） 其他应收款
其他应收款账面余额 131,046,416.35 元，坏账准备 2,779,972.22
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元，账面净额 128,266,444.13 元。主要为备用金、押金、委托贷款
等。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和
现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情
况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。采用个别认定和账龄分析
的方法估计评估风险损失。对关联方的往来款项及内部职工备用金借
款，评估风险损失的可能性为 0；对外部单位发生时间在 1 年以内的，
评估风险损失的可能性为 0.5%；发生时间 1 到 2 年（含 2 年）的评估
风险损失的可能性为 10%；发生时间 2 到 3 年（含 3 年）的评估风险损
失的可能性为 20%；发生时间 3 到 4 年（含 4 年）的评估风险损失的可
能性为 50%；发生时间 4 到 5 年（含 4 年）的评估风险损失的可能性为
70%；发生时间 5 年以上的评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失 242,650.01 元，以应收账款合计
减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评
估为 0.00 元。
其他应收款评估值 130,803,766.34 元。
（7） 存货
存货账面值为 854,724,368.32 元，为库存商品和发出商品。存货
的具体评估方法及过程如下：
1)库存商品账面价值 854,724,368.32 元，主要对外销售的药品等，
均为正常销售产品。主要采用如下评估方法：
评估人员依据市场调查情况和企业提供的资料分析，对于库存商品
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以其完全成本为基础，采用市场法确定评估值。
评估价值=实际数量×市场价格×[1-产品营业税金及附加费率-销售
费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r]
其中 r 为一定的率，畅销产品为 0，正常销售产品为 50%，勉强可
销售的产品为 100%。下列费率计算均为按照经审计后的企业基准日的
会计报表中数据计算。
产品营业税金及附加费率=产品营业税金及附加/营业收入
销售费用率=产品销售费用/营业收入
所得税率为 25%。
营业利润率=主营业务利润/营业收入，如果当期的利润为负数，则
营业利润率取零。
经 上 述 评 估 ， 库 存 商 品 评 估 值 698,349,180.44 元 ， 评 估 增 值
16,208,781.83 元，增值率 2.38 %。库存商品账面值为负数的，是因为
产品销售退回后，原因为销售退回后，企业存货系统未能及时记账，
造成部分产品二次销售，结转成本形成负数，本次评估值按账面值列
示。对于结算形成的尾差，本次评估为 0。
案例：特罗凯(盐酸厄洛替尼片)（库存商品评估明细表第 1504 项）
浙江英特药业有限责任公司截至评估基准日账面金额 10,128.65
元，核实数量为 4 盒。
根据依据市场调查基准日不含销售单价为 11,111.11 元，根据被评
估单位基准日销售资料，营业税金及附加费率 0.11%，销售费用率
1.61%，营业利润率 0.98%，企业所得税率 25%，将以上参数代入公式，
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得：
评估价值=实际数量×销售单价×[1-产品营业税金及附加费率-销售
费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r]
特罗凯评估值 =4×11,111.11×[(1-0.11%－1.61％－0.98％×25％－
0.98％×（1－25％）×50％]
=4×10888.89
= 43,555.56 （元）
2）发出商品
发出商品账面值 172,583,969.71 元，为企业根据约定已发至客户尚
在验收中的库存商品。评估人员查看明细账、凭证、合同等资料，核实
其数量，了解到发出商品均为正常销售的产品，评估时采用市价法，具
体评估方法及过程参照库存产成品。其中因销售费用已发生，本次评估
按 0 计算，r 按一般销售库存商品销售风险的一半计算。
发出商品评估值为 180,190,237.83 元。
3)存货评估变动分析
存货的评估值 878,539,418.27 元，较账面净额增值 23,815,049.95
元，增值率 2.79 %，增值原因为库存商品和发出商品的市场价格高于
账面成本所致。
（8） 其他流动资产
其他流动资产账面值 15,683.06 元，主要为期末增值税进项税。评
估人员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业税额计算的合理性
等。按核实后的账面值确认其他流动资产评估值。
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其他流动资产评估值为 15,683.06 元。
二、可供出售金融资产
可供出售金融资产-股票投资核算的是英特药业购入的 2 只股票，
分别为浙江尖峰集团股份有限公司、浙江海正药业股份有限公司的股
票。账面值为 35,386,372.81 元。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报的表及评估明细表的核对。
其次取得了英特药业持有该股票的有效证明及股票对账单，核实了英特
药业持有每只股票数量及每只股票的收盘价格。根据每只股票 2014 年
12 月 31 日市场公开交易收盘价乘以企业持有数量确认评估值。
可供出售金融资产-股票的评估值 35,386,372.81 元。
三、长期股权投资评估技术说明
1.长期股权概况.
长期股权投资的账面值 413,328,924.02 元，共 20 项投资。具体明细
如下表：
表4-2 长期投资明细表
序号 被投资单位名称 注册地址 投资日期 持股比例% 备注
1 浙江英特医药药材有限公司 杭州市 2006 年 7 月 100
2 浙江钱王中药有限公司 杭州市 2005 年 9 月 100
3 浙江英特中药饮片有限公司 新昌县 2010 年 11 月 100
4 浙江省医疗器械有限公司 杭州市 2000 年 1 月 70
5 浙江英特疫苗医药有限公司 杭州市 2011 年 9 月 51.03
6 浙江英特生物制品营销有限公司 杭州市 2008 年 11 月 70
7 浙江英特物流有限公司 杭州市 2005 年 9 月 100
8 温州英特医药仓储有限公司 温州市 2012 年 4 月 45.45
9 金华英特医药物流有限公司 金华市 2011 年 11 月 20
10 浙江英特怡年药房连锁有限公司 杭州市 2011 年 11 月 100
11 宁波英特药业有限公司 慈溪市 2010 年 1 月 51
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12 温州市英特药业有限公司 温州市 2010 年 7 月 51
13 浙江英特海斯医药有限公司 衢州市 2011 年 1 月 49
14 金华英特药业有限公司 金华市 2012 年 3 月 70
15 永康英特药业有限公司 永康市 2011 年 7 月 51
16 浙江湖州英特药业有限公司 杭州市 2011 年 9 月 80
17 嘉兴英特医药有限公司 嘉善县 2011 年 5 月 70
18 福建英特盛健药业有限公司 福州市 2012 年 9 月 50.5
19 绍兴英特大通医药有限公司 绍兴市 2013 年 2 月 50
20 浙江英辰物业管理有限公司 杭州市 2006 年 7 月 100
评估人员根据企业申报的长期股权投资评估明细表，查阅了投资单
位章程、协议、经营范围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比
例等书面资料。
各长投单位基本情况如下：
（1）浙江英特医药药材有限公司
名 称：浙江英特医药药材有限公司
类 型：有限责任公司（法人独资）
住 所：浙江省杭州市下城区东新路江南巷 2 号
法定代表人：姜巨舫
营业执照注册号：330000000029822
注册资本：5000 万元
成立日期：2006 年 7 月 5 日
公司办公地址：浙江省杭州市下城区东新路江南巷 2 号
经营范围：中药材、中成药、中药饮片、医疗用毒性药品的批发（详
见《中华人民共和国药品经营许可证》，有效期至 2016 年 12 月 11 日)，
预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）(详见《中华人民共和国
药品经营许可证》，有效期至 2014 年 12 月 18 日)。一般经营项目：玻
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璃仪器、制药机械及配件、医药包装料、保健用品、化学试剂及日用化
工产品（不含化学危险品和易制毒化学品）、百货、消毒用品（不含药
品）、化妆品、工艺品的销售，会务、会展服务、信息咨询、仓储服务
（不含化学危险品），设计、制作、代理、发布国内各类广告，房屋租
赁、物业管理、建筑水电服务，中药材采购，中药研发，经营进出口业
务。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项
目。）
浙江英特医药药材有限公司原名浙江英凯物业管理有限公司，系由
浙江英特药业有限责任公司、浙江英特集团股份有限公司和浙江华辰投
资发展有限公司共同投资设立，于 2006 年 7 月 5 日在浙江省工商行政
管理局登记注册，取得注册号为 330000000029822 的《营业执照》，注
册资本 1,722.00 万元。经股权转让及增资后，公司股东变更为浙江英特
药业有限责任公司，现有注册资本 5,000.00 万元。浙江英特医药药材有
限公司经营原有浙江英特药业有限公司中药分公司中药材业务，于 2012
年正式经营。
截至评估基准日，英特药材实收资本为 5000 万元人民币，股东名
称、出资额和出资比例如下：
表4-3 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 5,000.00 100%
合 计 5,000.00 100%
截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日，英特药材资产总额为 13,949.87
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万元、负债 8,188.05 万元、所有者权益 5,761.82 万元，实现营业收入
32,708.59 万元，净利润 463.01 万元。英特药材近 3 年及基准日资产、
财务状况如下表：
表4-4 资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 4,793.41 11,747.72 11,590.33 13,949.87
总负债 3.77 6,564.22 6,291.52 8,188.05
所有者权益 4,789.64 5,183.50 5,298.81 5,761.82
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业务收入 3.00 16,435.83 26,332.94 32,708.59
利润总额 -100.75 494.64 392.98 640.71
净利润 -100.75 393.86 279.85 463.01
（2）浙江钱王中药有限公司
名 称：浙江钱王中药有限公司
类 型：有限责任公司（法人独资）
住 所： 杭州市东新路江南巷 2 号 1 号楼 1 楼
法定代表人：张一鸣
营业执照注册号：330000000006990（1/1）
注册资本：2000 万元
成立日期：2005 年 9 月 29 日
公司办公地址：杭州市东新路江南巷 2 号 1 号楼 1 楼
经营范围：中药饮片生产（范围详见《药品生产放可证》，有效期
至 2018 年 6 月 20 日）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
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截至评估基准日，浙江钱王中药有限公司实收资本为 2000 万元人
民币，全部为浙江英特药业有限责任公司出资。
浙江钱王中药有限公司设立时原名为浙江英特医药物流有限公司，
设立时的股东为浙江英特药业有限责任公司（持股 90%），浙江省医疗
器械有限公司（持股 10%）。
2007 年 8 月 29 日，通过股东会决议，同意股东浙江省医疗器械有
限公司将其所持有的公司 10%股权转让给浙江英特药业有限责任公司。
至此转让后，股东为浙江英特药业有限责任公司（持股 100%）。
2008 年 8 月 11 日，浙江英特医药物流有限公司更名为“浙江钱王中
药有限公司”。
截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日，浙江钱王中药有限公司资产
总额为 2,629.96 万元、负债 118.27 万元、所有者权益 2,511.69 万元。
具体包括流动资产 2,009.29 万元；非流动资产 620.67 万元；流动负债
55.77 万元；非流动负债 62.50 万元。2014 年实现营业收入 6,368.09
万元，净利润 356.91 万元。近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
表4-5 资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 1,001.16 1,210.43 1,382.07 2,629.96
总负债 0.48 95.68 227.28 118.27
所有者权益 1,000.68 1,114.75 1,154.79 2,511.69
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业务收入 792.30 3,202.71 4,483.44 6,368.09
利润总额 -133.04 114.21 184.11 293.93
净利润 -133.26 114.09 131.26 356.91
（3）浙江英特中药饮片有限公司
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名 称：浙江英特中药饮片有限公司
类 型：有限责任公司（法人独资）
住 所：新昌县梅渚镇白桦坪 9 号
法定代表人：张一鸣
营业执照注册号：330624000033683
注册资本：1500 万元
成立日期：2010 年 12 月 24 日
公司办公地址：新昌县梅渚镇白桦坪 9 号
经营范围：许可证经营项目：加工：中药饮片（有效期 2015 年 10
月 12 日），销售：自产产品。一般经营项目：收购：中药材。（上述经
营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
截至评估基准日，浙江英特中药饮片有限公司实收资本为 1500 万
元人民币，全部为浙江英特药业有限责任公司出资。
浙江英特中药饮片有限公司前身是浙江新昌县医药药材有限公司
全资所有的下属机构中药饮片厂，截至 2011 年 1 月 24 日止，累计实收
资本为 1000 万元。
2011 年 6 月，新增注册资本 500 万元，新增的注册资本后，浙江省
新昌县医药药材有限公司持股 35%，浙江英特药业有限责任公司持股
65%。
2014 年 2 月 25 日，新昌县医药药材有限公司将其所持有的公司 35%
股权转让给浙江英特药业有限责任公司。转让后，浙江英特药业有限责
任公司持股 100%。
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截至评估基准日，浙江英特中药饮片有限公司资产总额为 3,620.84
万元、负债 1,848.43 万元、所有者权益 1,772.41 万元，实现营业收入
3,413.24 万元，净利润 31.16 万元。公司近 3 年及基准日资产、财务状
况如下表：
表4-6 资产、负债及财务状况
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 2,672.38 2,835.81 3,113.03 3,620.84
总负债 590.87 1,018.07 1,371.78 1,848.43
所有者权益 2,081.51 1,817.74 1,741.25 1,772.41
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业务收入 1538.41 1350.1 2504.35 3413.24
利润总额 -75.9 -263.77 21.74 31.16
净利润 -75.9 -263.77 21.74 31.16
（4）浙江省医疗器械有限公司
名 称：浙江省医疗器械有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号中化大厦 5 楼
法定代表人：姜晓丽
营业执照注册号：330000000006287
注册资本：1200 万元
成立日期：2000 年 1 月 7 日
公司办公地址：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号中化大厦 5
楼
经营范围：许可经营范围：经营医疗器械（范围详见《中华人民共
和国医疗器械经营企业许可证》，有效期至 2015 年 10 月 17 日）、药品
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（范围详见《中华人民共和国药品经营许可证》，有效期至 2015 年 10
月 21 日）。一般经营项目：玻璃仪器、制药机械及配件、机电产品（不
含汽车）、包装材料、化学试剂、化工原料及产品（不含危险品及易制
毒化学品）的销售及科技开发；医疗器械、制药机械的维修；经济信息
咨询（不含证券、期货咨询）；会展服务；经营进出口业务，日用百货、
工艺礼品、家用电器、体育用品的销售。（上述经营范围不含国家法律
法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
截至评估基准日，浙江省医疗器械有限公司实收资本为 1000 万元
人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-7 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 700.00 70%
2 浙江省医疗器械有限公司职工持股会 300.00 30％
合 计 1,000.00 100%
浙江省医疗器械有限公司是由为浙江省英特药业有限责任公司（持
股 70%）、浙江省医药器械有限公司职工持股会（持股 30%）出资设立
的，实收资本为 518 万元。
2002 年 6 月 5 日，浙江省英特药业有限责任公司将所持有的 70%
股权转让给杭州凯地丝绸股份有限公司（2002 年 10 月 24 日，杭州凯地
丝绸股份有限公司更名为浙江英特集团股份有限公司。）
2002 年 10 月 28 日浙江英特集团股份有限公司将持有的 70%股权
转让给浙江英特药业有限责任公司。
2011 年 12 月，浙江省医疗器械有限公司变更注册资本由 518 万元
至 1000 万元，增资后各股东股权比例不变。
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截至评估基准日 2014 年 12 月 31 日，浙江省医疗器械有限公司资
产总额为 18,677.68 万元、负债 16,100.24 万元、所有者权益 2,577.44
万元。具体包括流动资产 18,030.53 万元；非流动资产 647.15 万元；
流动负债 16,100.24 万元。2014 年实现营业收入 37,156.00 万元，净利
润 384.24 万元。近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
表4-8 资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 5,748.00 8,156.00 13,088.00 18,677.68
负债 3,914.00 6,080.00 10,895.00 16,100.24
所有者权益 1,834.00 2,076.00 2,193.00 2,577.44
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业务收入 12,201.00 18,191.00 25,408.00 37,156.00
利润总额 267.00 341.00 411.00 527.14
净利润 190.00 243.00 302.00 384.24
（5）浙江英特疫苗医药有限公司
名 称：浙江英特疫苗医药有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：杭州市江干区五福天星龙大厦 B 楼 1101、1110、1111、1112
室
法定代表人：姜晓丽
营业执照注册号：330102000006743
注册资本：壹仟零贰拾壹万元
成立日期：2005 年 4 月
公司办公地址：杭州市江干区五福天星龙大厦 B 楼 1101、1110、
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1111、1112 室
经营范围：批发：中药材、中药饮片、中成药、化学药制剂、抗生
素制剂、生物制品、疫苗（许可证有效期至 2015 年 11 月 10 日）；批发
零售：预包装食品（有效期至 2013 年 12 月 19 日）；一般经营项目：服
务：生物医药及冷链技术的咨询与服务、技术转让。其他无需报经审批
的一切合法项目。*****（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、
限制和许可经营的项目。）***
截至评估基准日，浙江英特疫苗医药有限公司实收资本为 1021 万
元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-9 股东名称、出资额和出资比例
出资比
序号 股东名称 出资额（万元）
例%
1 浙江英特药业有限责任公司 521.00 51.03
2 杭州顺康生物医药有限公司 500.00 48.97
合计 1,021.00 100.00
浙江英特疫苗医药有限公司设立时原名为浙江顺康医药药材有限
责任公司（后更名为浙江鸿禾瑞堂药业有限公司），是由齐锐（持股
45%），李红伟（持股 45%），李锋（持股 10%）出资设立的。
2008 年 7 月李锋将其股份转让给齐锐，李红伟（持股 45%）。转让
后齐锐持股 50%，李红伟持股 50%。
2011 年 6 月，齐锐，李红伟分别将其持有的股份转让给杭州顺康生
物医药有限公司和杭州天鸿生物医药有限公司。
2011 年 7 月杭州天鸿生物医药有限公司将持有的股权转让给杭州
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顺康生物医药有限公司。
2011 年 9 月 29 日浙江英特药业有限责任公司对浙江鸿禾瑞堂药业
有限公司增资 1530 万元，增资后，股东为浙江英特药业有限责任公司
（持股 51.03%）和杭州顺康生物医药有限公司（持股 48.79%）。同时，
浙江鸿禾瑞堂药业有限公司更名为浙江英特疫苗医药有限公司。
截至 2014 年 12 月 31 日，浙江英特疫苗医药有限公司资产总额为
6,168.67 万元、负债 3,158.71 万元、所有者权益 3,009.96 万元。具体
包括流动资产 6,127.22 万元；非流动资产 41.45 万元；流动负债
3,158.71 万元；实现主营收入 9,832.49 万元，净利润 493.41 万元。。近
3 年及基准日资产、财务状况如下表：
表4-10 资产、负债及财务状况
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 2,646.17 3,382.76 5,522.30 6,168.67
总负债 450.74 853.66 2,398.46 3,158.71
所有者权益 2,195.43 2,529.10 3,123.84 3,009.96
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 4,457.20 5,987.75 8,896.44 9,832.49
利润总额 461.63 621.76 1,295.58 714.84
净利润 318.77 448.23 963.95 493.41
（6）浙江英特生物制品营销有限公司
名 称：浙江英特生物制品营销有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：杭州市江南大道 96 号中化大厦 6 楼北侧
法定代表人：姜晓丽
营业执照注册号：330000000033064
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浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
注册资本：壹仟万元整
成立日期：2008 年 11 月
公司办公地址：杭州市江南大道 96 号中化大厦 6 楼北侧
经营范围：药品的批发（范围详见《中华人民共和国药品经营许可
证》，有效期至 2019 年 03 月 09 日），经营二、三类医疗器械（范围详
见《医疗器械经营企业许可证》，有效期至 2016 年 11 月 14 日）。经营
进出口业务，市场营销策划，会议服务，经济信息咨询服务。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
浙江英特生物制品营销有限公司设立时股东为张峰（持股 16%），
牛爱国（持股 14%）以及浙江英特药业有限责任公司（持股 70%）。
2012 年 12 月牛爱国将其持有的股权转让给张峰。转让后张峰持有
30%股权。
2013 年 5 月张峰将其持有的 5%股权，转让给吴志昆。
截至评估基准日，浙江英特生物制品营销有限公司实收资本为
1,000.00 万元，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-11 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 700.00 70%
2 张峰 250.00 25%
4 吴志昆 50.00 5%
合计 1,000.00 100
截至评估基准日，浙江英特生物制品营销有限公司资产总额为
10,160.41 万元、负债 8,058.62 万元、所有者权益 2,101.79 万元。具
体包括流动资产 10,097.70 万元；非流动资产 62.71 万元；流动负债
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浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
8,058.62 万元。2014 年实现营业收入 35,754.99 万元，净利润 909.52 万
元。近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
表4-12 近 3 年及基准日资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目名称 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 5,377.35 5,551.97 7,157.97 10,160.41
总负债 3,993.93 3,950.95 5,465.69 8,058.62
股东权益 1,383.42 1,601.02 1,692.28 2,101.79
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 15,889.30 15,035.90 20,336.01 35,754.99
利润总额 282.07 312.89 834.37 1,246.02
净利润 200.68 217.60 591.26 909.52
（7）浙江英特物流有限公司
名 称：浙江英特物流有限公司
类 型：有限责任公司（法人独资）
住 所：杭州市拱墅区康桥镇康乐路 7 号
法定代表人：吴华庆
营业执照注册号：330000000006981（1/1）
注册资本：8000 万元
成立日期：2005 年 9 月 29 日
公司办公地址：浙江省杭州市下城区东新路江南巷 2 号
经营范围：许可经营项目：普通货运，货物专用运输：冷藏保鲜，
货运站经营：货运配载，货运代理，仓储理货。（范围详见《中华人民
共和国道路运输经营许可证》，有效期至2014年06月28日）。一般经营项
目：包装服务，搬运装卸服务，物流方案设计，信息咨询服务，市场营
销策划。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营
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浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
的项目。）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
浙江英特物流有限公司设立时原名为浙江钱王药业有限公司，由浙
江英特药业有限责任公司（持股90%）和浙江省医疗器械有限公司（持
股10%）出资设立。实收资本为人民币1000万元。
2007年8月29日，股东浙江省医疗器械有限公司将其所持有的公司
10%股权转让给浙江英特药业有限责任公司。转让后，公司的股东为浙
江英特药业有限责任公司，持股100%。
2008年1月22日，浙江钱王药业有限公司更名为浙江英特物流有限
责任公司。
2008年6月，浙江英特物流有限责任公司增资至3000万元。
2014年12月，浙江英特物流有限责任公司增资至8000万元。
截至评估基准日，浙江英特物流有限公司实收资本为8000万元，全
部为浙江英特药业有限责任公司出资。
截止评估基准日，浙江英特物流有限公司资产总额为 21,706.40 万
元、负债 2,441.60 万元、所有者权益 19,264.80 万元。具体包括流动
资产 1,026.15 万元；非流动资产 20,680.25 万元；流动负债 2,253.51
万元；非流动负债 188.09 万元。2014年实现营业收入9,221.02 万元，
净利润1,125.03 万元。近3年及基准日资产、财务状况如下表：
表4-13 资产、负债及财务状况
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40
总负债 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60
所有者权益 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02
中联资产评估集团有限公司 第 38 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
利润总额 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54
净利润 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03
（8）温州英特医药仓储有限公司
名 称：温州英特药仓储有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼 5108
室
法定代表人：吴华庆
营业执照注册号：330305000025752
注册资本：5000 万元
成立日期：2012 年 4 月 26 日
公司办公地址：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼
5108 室
经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：药品仓储服务（不
含危险化学品）。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许
可经营的项目。）
温州英特医药仓储有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于
2012 年 4 月出资 2500 万元设立的。
2013 年 6 月 18 日，浙江英特物流有限公司对温州英特医药仓储有
限公司增资 3000 万元。增资后注册资本更为 5500 万元，股东为浙江英
特药业有限责任公司（持股 45.45%）和浙江英特物流有限公司（持股
54.55%）。
中联资产评估集团有限公司 第 39 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
截至评估基准日，温州英特药仓储有限公司实收资本为 5500 万元
人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-14 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 2,500.00 45.45%
2 浙江英特物流有限公司 3,000.00 54.55%
合 计 5,500.00 100%
截至评估基准日，温州英特药仓储有限公司资产总额为 5,606.77
万元，负债总额 13.20 万元，所有者权益 5,593.57 万元。
（9）金华英特医药物流有限公司
名 称：金华英特医药物流有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：浙江省兰溪市上华街道沈村
法定代表人：吴庆华
营业执照注册号：3307020000067356
注册资本：5000 万元
成立日期：2011 年 11 月 22 日
公司办公地址：浙江省兰溪市上华街道沈村
经营范围：药品装卸搬运、仓储服务，药品物流方案设计，国内货
运代理、货运信息咨询服务，市场营销策划。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
金华英特医药物流有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于
2013 年 3 月出资 1000 万元设立的。2014 年 12 月浙江英特物流有限公
司对金华英特医药物流有限公司增资 4000 万元，增资后金华英特医药
中联资产评估集团有限公司 第 40 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
物流有限公司注册资本为 5000 万元。股东为浙江英特药业有限责任公
司（持股 20%）以及浙江英特物流有限公司（持股 80%）。
截至评估基准日，金华英特医药物流有限公司实收资本为 5000 万
元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-15 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 1,000.00 20%
2 浙江英特物流有限公司 4,000.00 80%
合 计 5,000.00 100%
金华英特医药物流有限公司资产总额为 6,057.92 万元，负债总额
0.02 万元，所有者权益 6,057.90 万元。
（10）浙江英特怡年药房连锁有限公司
名 称：浙江英特怡年药房连锁有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号中化大厦 3 层南侧
法定代表人： 吕宁
营业执照注册号：330000000031139
注册资本：壹仟万元整
成立日期： 2008 年 9 月
公司办公地址：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号中化大厦 3
层南侧
经营范围：药品经营业务范围（详见《药品经营许可证》，有效期
至 2017 年 04 月 22 日）的零售：批发兼零售：预包装食品兼散装食品，
中联资产评估集团有限公司 第 41 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
乳制品（含婴幼儿配方乳粉）（详见《食品流通许可证》，有效期至 2015
年 4 月 19 日），卷烟、雪茄烟的零售（凭《烟草专卖零售许可证》，有
效期至 2015 年 1 月 31 日），第二类医疗器械经营（范围详见《医疗器
械经营许可证》，有效期至 2018 年 7 月 16 日）。化妆品、日用品、文化
用品、医疗器械（限国产一类及第二类中不需凭《医疗器械经营企业许
可证》经营的产品）的销售，企业管理咨询。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）。
浙江英特怡年药房连锁有限公司设立时原名为浙江英特怡年大药
房有限公司，注册资本为 50 万元，全部由浙江英特药业有限责任公司
出资。
截至 2011 年 11 月浙江英特药业有限责任公司对浙江英特怡年药房
连锁有限公司，增资后的注册资本为人民币 1000 万元。
截至评估基准日，浙江英特怡年药房连锁有限公司实收资本
1,000.00 万元，全部由浙江英特药业有限责任公司出资。
截至 2014 年 12 月 31 日，浙江英特怡年药房连锁有限公司资产总
额 1,147.00 万元、负债 935.40 万元、所有者权益 211.60 万元。具体
包括流动资产 1,017.63 万元；非流动资产 129.37 万元；流动负债
935.40 万元；公司实现主营收入 5,581.67 万元，净利润-395.52 万元。
表4-16 近 3 年及基准日资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
项目
12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
资产总计 1,218.49 1,193.01 1,190.81 1,147.00
负债总计 160.76 131.58 583.69 935.40
股东权益总计 1,057.73 1,061.43 607.12 211.60
中联资产评估集团有限公司 第 42 页
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项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 1,632.49 2,023.63 3,546.07 5,581.67
营业利润 10.45 8.70 -395.43 -390.48
利润总额 9.54 7.65 -399.06 -395.67
净利润 6.47 3.71 -399.01 -395.52
（11）宁波英特药业有限公司
名 称：宁波英特药业有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：慈溪市古塘街道担山北路 898 号
法定代表人：罗国良
营业执照注册号：330282000070444
注册资本：肆仟柒佰万元整
成立日期：1994 年 1 月 26 日
公司办公地址：慈溪市古塘街道担山北路 898 号
经营范围： 中药材、中成药、中药饮片、化学原料药、化学药制
剂、抗生素原料药及其制剂、生化物品、生物制品、麻醉药品、精神药
品、疫苗、体外诊断试剂、蛋白同化制剂、肽类激素、麻黄碱复方制剂、
医疗用毒性药品批发及网上批发；医疗器械经营（按许可证核定范围经
营）；预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）零售；汽车货运服
务；中药饮片加工（仅限分支经营）。（以上均在许可证件有效期内经营）
化学试剂、玻璃仪器、卫生保健用品、保健食品批发、零售；中药材收
购；日用百货；针纺织品、化妆品零售；会议及展览服务；商品信息咨
询；自营和代理货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进出口的
货物和技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
中联资产评估集团有限公司 第 43 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
经营活动）
宁波英特药业有限公司设立时原名为慈溪县（市）医药公司，原为
全民所有制企业。1993 年 4 月更名为慈溪县（市）医药公司为“慈溪市
医药药材公司”。
1999 年 10 月，慈溪市医药药材公司改制为有限责任公司，更名为“慈
溪市医药药材有限公司”。注册资本定为 639 万元，其中慈溪市国有资产
管理局出资 30 万元（占 4.69%），慈溪市医药药材公司、药材公司、医
药总公司职工出资 609 万元（占 95.31%）。
2002 年 9 月，国有股受让部分职工持股后，股权比例增加至 7.82%，
职工持股内部进行了第一次转让。
2003 年 2 月，慈溪市医药药材有限公司增加注册资本金至 3500 万
元。
2005 年 6 月，慈溪市医药药材有限公司职工股进行第二次转让。
2006 年 1 月，慈溪市医药药材有限公司将注册资本由 3500 万减少
至 1200 万元，并分立成两家公司，慈溪市医药药材有限公司，注册资
本 200 万元及慈溪市亿材投资有限公司，注册资本 1000 万元，由慈溪
市国有资产投资控股有限公司及三名自然人股东组成。。
2006 年慈溪市医药药材有限公司原股东将所有股权转让给自然人
应小平及慈溪市供销合作社联合社。
2006 年 4 月，慈溪市医药药材有限公司将注册资本由 200 万元增加
至 1000 万元，增资由自然人股东应小平及慈溪市供销合作社联合社同
比例增资。
中联资产评估集团有限公司 第 44 页
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2009 年 9 月，慈溪市供销合作社联合社将其 10%及 5%的股权分别
转让给应小平及另一名自然人胡霞波。股权转让后，股东为应小平、胡
霞波和慈溪市供销合作社联合社。
2009 年 12 月 28 日，股东应小平、胡霞波和慈溪市供销合作社联合
社将其持有的公司总计 16.7%的股权以 189.712 万的价格转让给浙江英
特药业有限责任公司。同时，注册资本由 1000 万元增加到 1700 万元，
由股东浙江英特药业有限责任公司向公司增资 700 万元。增资后，股东
为浙江英特药业有限责任公司（占 51%），应小平（占 44%），胡霞波（占
2.5%），慈溪市供销合作社联合社（持股 2.5%）。
2010 年 1 月 11 日，“慈溪市医药药材有限公司”名称变更为“宁波英
特药业有限公司”。
2011 年 2 月，宁波英特药业有限公司注册资本至 4700 万元，各股
东同比例增资。
截至评估基准日，宁波英特药业有限公司实收资本为 4,700.00 万元，
各股东出资额及持股比例见下表：
表4-17 股东名称、出资额和出资比例
股东名称 出资金额(万元) 持股比例
浙江英特药业有限责任公司 2,397.00 51%
应小平 2,068.00 44%
胡霞波 117.50 3%
慈溪市供销合作社联合社 117.50 3%
合计 4,700.00 100%
截至 2014 年 12 月 31 日，宁波英特药业有限公司资产总额为
32,359.55 万元、负债 27,031.12 万元、所有者权益 5,328.43 万元。具
体包括流动资产 29,077.67 万元；非流动资产 3,281.88 万元；流动负
中联资产评估集团有限公司 第 45 页
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债 27,031.12 万元。2014 年实现主营收入 81,056.07 万元，净利润 7.68
万元。近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 20,533.60 25,674.80 30,351.05 32,359.55
总负债 15,491.36 20,399.04 25,030.31 27,031.12
所有者权益 5,042.24 5,275.76 5,320.74 5,328.43
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 50,204.93 63,477.06 70,309.52 81,056.07
利润总额 282.61 366.36 382.49 49.85
净利润 180.88 233.52 255.15 7.68
（12）温州市英特药业有限公司
名 称：温州市英特药业有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：温州市鹿城区洛河路 1 号 6-7 楼
法定代表人：罗国良
营业执照注册号：330300000035941
注册资本：叁仟万元整
成立日期：1980 年
公司办公地址：温州市鹿城区洛河路 1 号 6-7 楼
经营范围：中药材、中药饮片、中成药、化学药制剂、化学原料药、
抗生素制剂、抗生素原料药、生化药品、生物制品、精神药品（限第二
类）、蛋白同化制剂、肽类激素、医疗用毒性药品的批发（在药品经营
许可证有效期内经营）；医疗器械（具体以医疗器械经营企业许可证为
准、在许可证有效期内经营）的销售；预包装食品的零售（在食品流通
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许可证有效期内经营）。保健食品、建筑材料、服装、医用消毒用品（不
含危险化学品、监控化学品及易制毒品）、化妆品、卫生用品的销售；
医药信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
温州市英特药业有限公司设立时原名为温州市医药供销公司，性质
为全民所有制，注册资金为 50 万元。
2005 年 3 月，温州市医药供销公司进行改制，企业性质由国有企业
变更为有限责任公司，公司名称变更为“温州市医药供销有限公司”，注
册资本由 50 万元变更为 500 万元。国有产权通过竞买等方式转让给徐
新光等 22 名自然人。
2010 年 10 月，温州市医药供销有限公司将注册资本增加 1080 万元，
各股东以盈余公积及未分配利润同比例增资。
2010 年 12 月，股东徐新光等 22 为股东将其各自持有的公司 51%
股权转让给浙江英特药业有限责任公司。股权转让后，股东为徐新光等
22 名自然人股东（共计持股 49%）以及浙江英特药业有限责任公司（持
股 51%）。同时，公司名称变更为“温州市英特药业有限责任公司。
2011 年 1 月，公司将注册资本增加至 3000 万元，各股东同比例增
资。
截至评估基准日，温州市英特药业有限公司实收资本为 3,000.00 万
中联资产评估集团有限公司 第 47 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
元，各股东出资额及持股比例见下表：
表4-18 股东名称、出资额和出资比例
股东名称 出资金额(元) 持股比例
浙江英特药业有限责任公司 15,300,000.00 51%
许新光 2,499,000.00 8.33%
郑小昆 1,764,000.00 5.88%
章学尧 1,764,000.00 5.88%
林炜 1,029,000.00 3.43%
陈永生 735,000.00 2.45%
王晓华 588,000.00 1.96%
李树荣 588,000.00 1.96%
石海平 588,000.00 1.96%
傅耀华 529,200.00 1.764%
夏雨声 441,000.00 1.47%
陈慧洁 441,000.00 1.47%
胡德训 441,000.00 1.47%
徐晓静 441,000.00 1.47%
陈玮 441,000.00 1.47%
陈献珍 382,200.00 1.274%
陈祁 382,200.00 1.274%
夏智毅 323,400.00 1.078%
吴丽姿 323,400.00 1.078%
李小约 264,600.00 0.882%
丁力 264,600.00 0.882%
陈微微 235,200.00 0.784%
陈显华 235,200.00 0.784%
合计 30,000,000.00 100%
截至 2014 年 12 月 31 日，温州市英特药业有限公司资产总额为
49,115.12 万元、负债 42,377.38 万元、所有者权益 6,737.74 万元。具
体包括流动资产 48,938.42 万元；非流动资产 176.70 万元；流动负债
42,374.15 万元。2014 年实现主营收入 137,831.32 万元，净利润 2,002.21
中联资产评估集团有限公司 第 48 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
万元。近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
表4-19 近 2 年及基准日资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 35,520.77 44,482.77 42,605.73 49,115.12
总负债 30,894.92 39,222.64 36,760.21 42,377.38
所有者权益 4,625.85 5,260.13 5,845.52 6,737.74
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 77,930.54 100,369.29 113,938.77 137,831.32
利润总额 1,524.74 1,729.86 2,025.51 2,725.13
净利润 1,120.87 1,270.86 1,485.40 2,002.21
（13）浙江英特海斯医药有限公司
名 称：浙江英特海斯医药有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：衢州市柯城区城站西路 3 号 236 室
法定代表人：沈卫
营业执照注册号：330800000018076
注册资本：壹仟玖佰陆拾万柒仟捌佰肆拾叁元
成立日期：2006 年 11 月 17 日
公司办公地址：衢州市柯城区城站西路 3 号 236 室
经营范围：许可经营项目：中药材、中药饮片、中成药、化学药制
剂、化学原料药、抗生素制剂、抗生素原料药、生化药品、生物制品、
体外诊断试剂、蛋白同化制剂、肽类激素批发（有效期至 2014 年 12 月
5 日止）；医疗器械销售（具体品名详见《医疗器械经营企业许可证》，
有效期至 2014 年 04 月 29 日止）。
一般经营项目：日用百货、化妆品、消字号消毒产品、卫生用品、
中联资产评估集团有限公司 第 49 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
保健品、蜂蜜、蜂胶销售；会务及展览服务；信息咨询服务（不含证券、
期货、互联网信息）；仓储（不含危险品）服务。（上述经营范围不含国
家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。
浙江英特海斯医药有限公司设立时原名为浙江海斯医药有限公司，
设立时的股东为李峰（持股 26.09%）及沈卫（持股 73.91%）。
2009 年 12 月沈卫增资 500 万元，注册资本由 500 万元变更为 1000
万元。其中李峰持股 13.045%）及沈卫持股 86.955%）
2010 年 9 月孙瑛、李峰、沈卫转让权，转让后，孙瑛取得浙江海斯
医药有限公司 30%股权，沈卫持有 70%股权。
2011 年 2 月，浙江海斯医药有限公司注册资本由 1000 万元增加至
为 1960.7843 万元，增加注册资本由新股东浙江英特药业有限责任公司
认缴。增资后，公司股东为沈卫（持股 35.7%）、孙瑛（持股 15.3%）以
及浙江英特药业有限责任公司（持股 49%）。
2011 年 2 月，公司名称变更为浙江英特海斯医药有限公司。
截至评估基准日，浙江英特海斯医药有限公司实收资本为 1,960.78
万元。股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-20 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 960.78 49%
2 沈卫 700.00 35.7%
4 孙瑛 300.00 15.3%
合计 1,960.78 100
截至 2014 年 12 月 31 日，浙江英特海斯医药有限公司资产总额为
7,465.39 万元、负债 6,429.34 万元、所有者权益 1,036.05 万元。具体
中联资产评估集团有限公司 第 50 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
包括流动资产 7,029.63 万元；非流动资产 435.76 万元；流动负债
6,429.34 万元。2014 年实现主营收入 18,698.63 万元，净利润-371.20 万
元。近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
表4-21 近 3 年及基准日资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 6,970.76 8,389.51 8,333.28 7,465.39
总负债 4,473.96 5,912.22 6,926.01 6,429.34
所有者权益 2,496.80 2,477.28 1,407.26 1,036.05
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 13,872.86 22,525.20 21,464.49 18,698.63
利润总额 -226.66 20.61 -1,096.62 -371.20
净利润 -226.66 -19.53 -1,107.49 -371.20
（14）金华英特药业有限公司
名 称：金华英特药业有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：浙江省金华市婺城区八一北街 472 号
法定代表人：应徐颉
营业执照注册号：330702000036816
注册资本：贰仟万元整
成立日期：1998 年 10 月
公司办公地址：浙江省金华市婺城区八一北街 472 号
经营范围：中成药、中药材、中药饮片、化学药制剂、化学原料药、
抗生素制剂、生化药品、生物制品、蛋白同化制剂、肽类激素的批发（药
品经营许可证有限期至 2019 年 10 月 23 日止）；第三类医疗器械经营（详
见《医疗器械经营企业许可证》，有限期至 2015 年 10 月 9 日止）；预包
中联资产评估集团有限公司 第 51 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
装食品的批发零售（食品流通许可证有效期至 2016 年 7 月 4 日止）；第
一类、第二类医疗器械、美容化妆品、消毒产品（药品及第三类医疗器
械除外）、健身器材、化工原料（危险化学品、易制毒化学品、监控化
学品除外）、化学试剂（危险化学品、易制毒化学品、监控化学品除外）、
玻璃仪器的批发零售；会议服务、商务咨询（证券、期货、金融业务咨
询除外）。
金华英特药业有限公司设立时原名为金华市泰来医药有限责任公
司，股东为金华县医药公司工会（持股 92.23%）及金华县商业总公司
（持股 7.27%）。截止 1998 年 8 月 4 日，金华市泰来医药有限责任公司
实收资本 2703000 元。
几经变更后，2011 年 9 月注册资本为 450 万元，股东为杜月元持有
49%，王秀玉持有 51%。
2012 年 3 月，杜月元，王秀玉将其持有的股权转给浙江英特药业有
限公司和施伟平，并且注册资本变更为 500 万元，其中浙江英特药业有
限公司持有 70%，施伟平持有 30%。同时，金华泰来医药有限公司 70%
的股权，更名为金华英特药业有限公司。
2012 年 8 月，金华英特药业有限公司注册资本变更为 1225 万元，
股东持股比例不变。
2012 年 11 月，金华英特药业有限公司注册资本变更为 2000 万元，
股东持股比例不变。
截至评估基准日，金华英特药业有限公司实收资本为 2,000.00 万元
人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
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表4-22 股东名称、出资额和出资比例
出资比
序号 股东名称 出资额（万元）
例%
1 浙江英特药业有限责任公司 1,400.00 70%
2 施伟平 600.00 30%
合计 2,000.00 100.00
截至 2014 年 12 月 31 日，金华英特药业有限公司资产总额为
4,835.09 万元、负债 4,016.88 万元、所有者权益 818.21 万元。2014
年实现营业收入 12,109.51 万元，净利润-130.29 万元。近 2 年及基准
日资产、财务状况如下表：
表4-23 资产、负债及财务状况
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 3,862.88 4,179.93 4,835.09
总负债 2,779.28 3,231.42 4,016.88
所有者权益 1,083.60 948.51 818.21
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 10,193.69 9,037.13 12,109.51
利润总额 -242.78 -135.09 -130.29
净利润 -242.78 -135.09 -130.29
（15）永康英特药业有限公司
名 称：永康英特药业有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：永康市永拖路 25 号
法定代表人：林汉光
营业执照注册号：330784000068489
注册资本：壹仟贰佰万元整
成立日期：1979 年 3 月
公司办公地址：永康市永拖路 25 号
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经营范围：中药材、中药饮片、中成药、化学原料药及其制剂、抗
生素原料药及其制剂、生化药品、生物制品批发；医疗器械第三类、第
二类销售（具体详见《医疗器械经营企业许可证》证号：浙 070370 号）
（《药品经营许可证》有限期至 2015 年 1 月 6 日止，《医疗器械经营企
业许可证》有限期至 2015 年 10 月 28 日止）。
一般经营项目化妆品、日用品（不含危险物品）、办公自动化设备
销售；中药材收购（不含国家禁止限制的中药材）。
永康英特药业有限公司设立时原名为浙江省永康县医药公司，设立
于 1981 年 10 月 28 日，性质为全民所有制。
1994 年 10 月 6 日，公司经批准改组为股份合作制企业，并将名称
变更为浙江省永康市医药药材总公司，总股本设置为 368.06 万元，其中
国家股 56.85 万元，企业集体股 93.29 万元，职工记名股 145.28 万元，
职工个人股 72.64 万元。
2000 年，经批准公司所有全部企业资产调整为国有资产。调整后，
公司股东包括国家股 295.42 万元和职工个人股 72.64 万元。
2009 年，公司进行改制。国有股权出让，经拍卖由两名自然人周露、
胡锋（后于 2010 年 3 月转让给另一自然人周亮）。公司更名为永康市医
药药材有限公司。注册资本为 368.06 万元。
2010 年 4 月 8 日，股东周露将其所持有的公司 60%股权的 220.836
万元中 147.224 万元转让给周红飞、73.612 万元转让给施坚。转让后，
公司股东为周亮（持股 40%），周红飞（持股 40%）和施坚（持股 20%）。
2011 年 7 月，分立为设立永康市新丽州医疗器械有限公司，注册资
中联资产评估集团有限公司 第 54 页
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金减少到 318.06 万元，各股东出资比例不变。
2011 年 7 月，更名为“永康英特药业有限公司”。2011 年 8 月，自然
人股东退出公司，所持股权转让给浙江英特药业有限责任公司及永康市
新丽州医疗器械有限公司。股权转让后，股东为浙江英特药业有限责任
公司（持股 51%）以及永康市新丽州医疗器械有限公司（持股 49%）。
同时，注册资本增资到 1200 万元，股东按股权比例增资。
截至评估基准日，永康英特药业有限公司实收资本为 1200 万元人
民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-24 股东名称、出资额和出资比例
出资比
序号 股东名称 出资额（元）
例%
1 浙江英特药业有限责任公司 6,120,000.00 51%
2 永康市新丽州医疗器械有限公司 5,880,000.00 49%
合计 12,000,000.00 100%
截至 2014 年 12 月 31 日，永康英特药业有限公司资产总额为
1,201.02 万元、负债 947.32 万元、所有者权益 253.70 万元。2014 年
实现营业收入 4,504.71 万元，净利润-84.43 万元。近 2 年及基准日资
产、财务状况如下表：
表4-25 资产、负债及财务状况
2011 年 12 月
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
31 日
总资产 1,091.51 1,344.51 1,562.50 1,201.02
总负债 593.95 965.63 1,224.37 947.32
所有者权益 497.56 378.88 338.13 253.70
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 1,712.59 3,200.95 3,910.93 4,504.71
利润总额 -502.33 -118.68 -40.75 -84.43
净利润 -502.33 -118.68 -40.75 -84.43
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（16）浙江湖州英特药业有限公司
名 称：浙江湖州英特药业有限公司
类 型： 有限责任公司
住 所：湖州市龙溪北路 999 号 6 幢 4 楼
法定代表人：张一鸣
营业执照注册号：330503000000220
注册资本：柒佰万元整
成立日期：2006 年 1 月 26 日
公司办公地址：湖州市龙溪北路 999 号 6 幢 4 楼
经营范围：中药材、中药饮片、中成药、化学药制剂、化学原料药、
抗生素制剂、抗生素原料药、生化药品、 生物制品的批发（药品经营
许可证有效期至 2016 年 01 月 04 日），医疗器械（涉及凭《医疗器械经
营企业经营许可证》经营的具体内容详见许可证，《医疗器械经营企业
许可证》有效期至 2016 年 7 月 10 日），货运：普通货运（道路运输经
营许可证有效期至 2016 年 2 月 22 日）。食品、化学试剂（除危险化学
品及易制毒化学品）、玻璃仪器、日用品、家用电器的批发与零售，医
药技术的开发、转让与咨询，会务、会展服务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）。
浙江湖州英特药业有限公司设立时原名为湖州仁寿堂医学科技有
限公司，设立时股东为沈晓群（30%）、钱晓东（51%）、沈建平（19%）。
实收资本人民币 200 万元。
2007 年 5 月 28 日，原股东股权转让给陈亲密、姚连初、计小亮，
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公司更名为湖州方兴医药器械有限公司。
2010 年 4 月 6 日，更名为湖州方兴医药有限公司。
2011 年 9 月 30 日，股东姚连初将所持有的公司 20%股权转让给浙
江英特药业有限责任公司，股东计小亮将所持有的公司 10%股权转让给
浙江英特药业有限责任公司。股东为陈亲密（持股 70%）和浙江英特药
业有限责任公司（持股 30%）。
2011 年 11 月 17 日，注册资本由 200 万增加至 700 万元，新增的
500 万元由浙江英特药业有限责任公司出资认缴。同时，公司名称变更
为“浙江湖州英特药业有限公司”。本次增资后，公司股东为陈亲密（持
股 20%）和浙江英特药业有限责任公司（持股 80%）。
截至评估基准日，浙江湖州英特药业有限公司实收资本为 700 万元
人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-26 股东名称、出资额和出资比例
出资比
序号 股东名称 出资额（元）
例%
1 浙江英特药业有限责任公司 5,600,000.00 80%
2 陈亲密 1,400,000.00 20%
合计 7,000,000.00 100.00
截至 2014 年 12 月 31 日，浙江湖州英特药业有限公司资产总额为
5,147.59 万元、负债 4,451.48 万元、所有者权益 696.11 万元。2014
年实现营业收入 12,487.15 万元，净利润 3.10 万元。近 2 年及基准日资
产、财务状况如下表：
表4-27 资产、负债及财务状况
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 2,041.72 3,842.72 5,147.59
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总负债 1,296.44 3,149.70 4,451.48
所有者权益 745.28 693.02 696.11
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 3,928.11 8,289.46 12,487.15
利润总额 -150.41 -52.26 3.10
净利润 -150.41 -52.26 3.10
（17）嘉兴英特医药有限公司
名 称：嘉兴英特医药有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：嘉善县魏塘街道车站北路 81 号
法定代表人：张一鸣
营业执照注册号：330421000008501
注册资本：叁佰万元整
成立日期：2003 年 1 月 29 号
公司办公地址：嘉善县魏塘街道车站北路 81 号
经营范围： 批发：中药材、中药饮片、中成药、化学试剂、抗生
素试剂、生化物品、生物制品、第二类精神药品、蛋白同化制剂、肽类
激素、医疗用毒性物品（药品经营许可证有效期至 2019 年 10 月 29 日）；
第 III 类：6815 注射刺穿器械，6865 医用缝合材料及粘合剂（除骨水泥），
6866 医用高分子材料及制品；第 II 类：6801 基础外科手术器械，6820
普通诊察器械，6827 中医器械，6831 医用 X 射线附属设备及部件，6841
医用化验和基础设备器具，6854 手术室、急诊室、诊疗室设备及器具，
6857 消毒和灭菌设备及器具，6864 医用卫生材料及敷料（医疗器械经
营许可证有效期至 2015 年 12 月 2 日）；批发（储存）：乙醇【无水】、
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乙酸乙酯、亚硫酸氢钠、甲醛（溶液）**直拨直销：硝酸（含硝酸>70%）、
1,2-乙二胺、双氧水（含量 30%）、过氧化乙酸（过乙酸）【含量≤43%，
含水≥5%，含乙酸≥35%，含过氧化氢≤6%，含有稳定剂】、二氯甲烷、
乙醚、丙酮、甲苯、硫酸、盐酸、2-丁酮、氨溶液【100%<含氨≤35%】、
二氯乙烷、氢氧化钠、次氯酸钠（溶液）（含有效氯>5%）（危险化学品
经营许可证有效期至 2017 年 2 月 13 日）。批发：化学原料药，诊断药
品，中药材收购；玻璃仪器（不含医疗器械），化学试剂（不含危险化
学品及易制毒化学品）；一类医疗器械的批发、零售；批发、零售：定
型包装保健食品、日用百货、卫生用品。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
嘉兴英特医药有限公司设立时原名为浙江嘉善医药有限责任公司，
设立时的股东为嘉善永星商贸有限公司（持股 20%），浙江省嘉善商业
发展有限公司（持股 10%），吴仕哲等 32 人（总计持股 70%）。实收资
本 300 万元。
2002 年浙江省嘉善商业发展有限公司转让其股权给嘉善永星商贸
有限公司，转让后，嘉善永星商贸有限公司持股 30%，其他股东股权保
持不变。
经 2003 年 8 月、2005 年 8 月、2006 年 1 月、2006 年 5 月、2006
年 12 月及 2009 年 6 月六次股权变更后，公司由 17 名自然人股东持股。
2011 年 3 月 23 日，朱烽等 17 人将其所有本公司 70%的股权转让
给浙江英特药业有限责任公司。本次转让后，股东为朱烽（持股 30%），
浙江英特药业有限责任公司（持股 70%）。
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2011 年 10 月 10 日，公司名称变更为嘉兴英特医药有限公司。
2013 年 3 月 26 日，嘉兴英特医药有限公司召开股东会，一致同意
股东朱烽将其所持有本公司的 25%股权转让给严申彪、5%转让给陈静。
本次转让后，公司股东为浙江英特药业有限责任公司（持股 70%）、严
申彪（持股 25%），陈静（持股 5%）。
截至评估基准日，嘉兴英特医药有限公司实收资本为 300 万元人民
币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-28 股东名称、出资额和出资比例
出资比
序号 股东名称 出资额（元）
例%
1 浙江英特药业有限责任公司 2,100,000.00 70%
2 严申彪 750,000.00 25%
3 陈 静 250,000.00 5%
合计 3,000,00.00 100.00
截至 2014 年 12 月 31 日，嘉兴英特医药有限公司资产总额为
9,096.02 万元、负债 8,499.03 万元、所有者权益 596.99 万元。2014
年实现营业收入 23,474.44 万元，净利润-11.58 万元。近 2 年及基准日
资产、财务状况如下表：
表4-29 资产、负债及财务状况
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 6,734.11 7,765.69 8,076.40 9,096.02
总负债 6,653.26 7,327.61 7,467.83 8,499.03
所有者权益 80.85 438.08 608.57 596.99
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 15,717.99 18,353.11 20,223.24 23,474.44
利润总额 - 55.33 392.96 268.35 24.74
净利润 - 65.30 257.63 170.50 - 11.58
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（18）福建英特盛健药业有限公司
名 称：福建英特盛健药业有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：福州市仓山区金榕北路 30 号第二层
法定代表人：罗中良
营业执照注册号：350100100208991
注册资本：贰仟零柒拾捌万柒仟玖佰元整
成立日期：2009 年 2 月 3 日
公司办公地址：福州市仓山区金榕北路 30 号第二层
经营范围：中成药、中药材、中药饮片、化学药制剂、抗生素制剂、
生化药品、生物制品、蛋白同化制剂、肽类激素的批发（有效期见详许
可证）；二、三类：注射穿刺器械、医用电子仪器设备、医用光学器具、
仪器及内窥镜设备、医用超声仪器及相关设备、医用激光仪器设备、医
用高频仪器设备、物理治疗及康复设备、医用磁共振设备、医用 X 射线
设备、医用高能射线设备、医用核素设备、临床检验分析仪器、体外循
环及血液处理设备、植入材料和人工器官，手术室急救室诊疗室设备及
器具、医用冷疗低温冷藏设备及器具、口腔科材料、医用卫生材料及敷
料、医用缝合材料及粘合剂、医用高分子材料及制品，软件、介入器材。
二类普通诊察器械，手术器械，中医器械，医用 X 射线附属设备及部件，
医用化验和基础设备，口腔科设备及器具，病房护理设备及器具，消毒
和灭菌设备及器具的销售（医疗器械经营许可证有效期详见许可证）；
批发预包装食品（食品流通许可证有效期详见许可证）；保健食品批发；
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药品信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）
福建英特盛健药业有限公司设立时原名为福建盛健药业有限公司，
设立时的股东为自然人郑云伟（持股 19%）、王秀钦（持股 19%）、陈俤
俤（持股 19%）、郑朝龙（持股 19%）及陈朝铭（持股 24%）。实收资本
人民币 500 万元。
2009 年 9 月，福建盛健药业有限公司将注册资本由人民币 500 万元
增加至 1009 万元，原股东同比例增资。
2010 年 10 月，福建盛健药业有限公司增加注册资本金至人民币
3009 万元，，原股东同比例增资。
2010 年，福建盛健药业有限公司原股东陈朝铭转让其所持公司股权
给其他股东，其他股东平均受让后股权比例均为 25%。
2011 年 6 月，福建盛健药业有限公司将其注册资本减少至 1029 万
元，各股东同比例减资。
2011 年 8 月，福建盛健药业有限公司除郑朝龙外，其余股东各转让
5%股权给郑朝龙。本次股权转让后，郑朝龙持股 40%，其余股东各持
20%。
2012 年 8 月 31 日，注册资本由 1029 万元增加至 2078.79 万元，新
增的注册资本由浙江英特药业有限责任公司出资认缴，本次增资后，公
司股东为浙江英特药业有限责任公司（持股 50.50%）、郑朝龙（持股
19.8%）、郑云伟（持股 9.9%），陈俤俤（持股 9.9%）以及王秀钦（持股
9.9%）。同时，公司名称为“福建英特盛健药业有限公司”。
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浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
2013 年 12 月 3 日，股东陈俤俤将所持有的公司 9.9%股权转让给股
东郑云伟。本次转让后，公司股东为浙江英特药业有限责任公司（持股
50.50%）、郑朝龙（持股 19.8%）、郑云伟（持股 19.8%）以及王秀钦（持
股 9.9%）。
截至评估基准日，福建英特盛健药业有限公司实收资本为 2,078.79
万元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下
表4-30 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 1049.79 50.5
2 郑朝龙 411.6 19.8
3 王秀钦 205.8 9.9
4 郑云伟 411.6 19.8
合 计 2078.79 100
2、资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2014 年 12 月 31 日，福建英特盛健药业有限公司
资产总额为 6,230.44 万元、负债 3,446.28 万元、所有者权益 2,784.16
万元。具体包括流动资产 6,106.18 万元；非流动资产 124.26 万元；流
动负债 3,446.28 万元。实现营业收入 35,177.97 万元，净利润 305.00 万
元。公司近 2 年及基准日资产、财务状况如下表：
表4-31 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
2011 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 2013 年 12 月 31 2014 年 12 月 31
项目
日 日 日 日
总资产 2,671.14 6,526.60 5,534.00 6,230.44
总负债 1,636.90 5,396.15 3,055.00 3,446.28
中联资产评估集团有限公司 第 63 页
浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
所有者权益 1,034.24 1,130.45 2,479.00 2,784.16
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 11,608.00 17,380.85 37,113.85 35,177.97
利润总额 27 135.01 271.13 407.31
净利润 20 96.21 199.55 305
（19）绍兴英特大通医药有限公司
名 称：绍兴英特大通医药有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：绍兴市上虞区百官街道凤山路 489 号
法定代表人：罗国良
营业执照注册号：330682000010136
注册资本：陆仟贰佰万元整
成立日期：2000 年 4 月 28 日
公司办公地址：绍兴市上虞区百官街道凤山路 489 号
经营范围：中药材、中成药、中药饮片、化学原料药、化学药制剂、
抗生素原料药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、第二类精神药品、
蛋白同化制剂、肽类激素、医疗用毒性药品批发（药品经营许可证有效
期至 2014 年 12 月 15 日止）；预包装食品兼散装食品批发、零售（有效
期至 2016 年 03 月 20 日止）；第 II 类和第 III 类限制类医疗器械（详见
《医疗器械经营许可证》，许可证有效期至 2015 年 9 月 14 日止）销售；
硫磺等试剂类的易制爆危险化学品、乙醛等试剂类的其他危险化学品
（详见《危险化学品经营许可证》，许可证有效期至 2016 年 06 月 06 日）
批发、零售；中药饮片生产加工（限分支机构经营） 保健品、化妆品
销售；玻璃仪器、未限制的第 1 类和第 2 类医疗器械销售。（依法须经
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批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
绍兴英特大通医药有限公司原名为上虞市医药有限责任公司，原由
上虞市汤浦供销合作社等 9 位股东持有，2013 年 1 月转让给上虞市大通
资产经营有限公司。 2013 年 2 月 25 日，注册资本由 2480 万元增至
6200 万元，增加的 3720 万元由新增股东谢铭志出资 620 万，浙江英特
药业有限责任公司出资 3100 万元。本次增资后，公司股东为浙江英特
药业有限责任公司（持股 50%）、上虞市大通资产经营有限公司（持股
40%），谢铭志（持股 10%）。
2013 年 4 月 26 日，上虞市医药有限责任公司通过股东决定，同意
将公司名称变更为“绍兴英特大通医药有限公司”。
截至评估基准日，绍兴英特大通医药有限公司实收资本为 6,200 万
元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-32 股东名称、出资额和出资比例
出资比
序号 股东名称 出资额（元）
例%
1 浙江英特药业有限责任公司 31,000,000.00 50%
2 上虞市大通资产经营有限公司 24,800,000.00 40%
谢铭志 6,200,000.00 10%
合计 62,000,000.00 100.00
截至 2014 年 12 月 31 日，绍兴英特大通医药有限公司资产总额为
31,963.28 万元、负债 25,614.82 万元、所有者权益 6,348.46 万元。2014
年实现营业收入 61,032.92 万元，净利润 209.49 万元。
表4-33 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 35,436.90 32,465.94 31,963.28
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总负债 32,761.44 26,544.29 25,614.82
所有者权益 2,675.46 5,921.65 6,348.45
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 52,509.54 54,418.98 61,032.92
利润总额 - 103.36 - 60.12 227.00
净利润 - 84.95 - 76.80 209.49
（20）浙江英辰物业管理有限公司
名 称：浙江英辰物业管理有限公司
类 型：有限责任公司（法人独资）
住 所： 杭州市宋城路 11 号
法定代表人：包志虎
营业执照注册号：330000000029814
注册资本：292 万元
成立日期：2006 年 7 月 5 日
公司办公地址：浙江省杭州市下城区东新路江南巷 2 号
经营范围：房屋租赁，物业管理，建筑水电服务。
浙江英辰物业管理有限公司，设立时注册资本为人民币87.6万，股
东为浙江英特药业有限责任公司（持股70%），浙江英特集团股份有限
公司（持股15%）以及浙江华辰投资发展有限公司（持股15%）。
2006年注册资本增资至292万元。
2009年1月30日，浙江华辰投资发展有限公司将其持有的公司15%
股权转让给浙江英特药业有限责任公司，股东浙江英特集团股份有限公
司将其持有的公司15%股权转让给浙江英特药业有限责任公司。本次转
让后，公司股东为浙江英特药业有限责任公司（持股100%）。
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截至评估基准日，浙江英辰物业管理有限公司实收资本为 292 万元
人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-34 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特药业有限责任公司 292.00 100%
合 计 292.00 100%
2、资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2014 年 12 月 31 日，浙江英辰物业管理有限公司
资产总额为 311.93 万元、负债 33.76 万元、所有者权益 278.17 万元。
实现营业收入 32.30 万元，净利润 10.22 万元。公司近 3 年及基准日资
产、财务状况如下表：
表4-35 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
总资产 311.93 292.66 267.97 263.96
总负债 33.76 24.71 3.65 0.5
所有者权益 278.17 267.95 264.32 263.46
项目 2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
主营业务收入 32.3 28.67 20.6 4.3
利润总额 10.22 3.63 0.86 -12.89
净利润 10.22 3.63 0.86 -12.89
2.评估方法
纳入本次评估范围的长期股权投资被评估单位对各投资单位具有
控制关系的长期股权投资。本次对被投资单位采用成本法（资产基础法）
和收益法进行整体评估，对于长期股权投资以对被投资单位进行整体评
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估后的股东全部权益价值乘以持股比例作为长期股权投资的评估值。
本次评估过程中，经测算浙江英特医药药材有限公司、浙江英特怡
年药房连锁有限公司、宁波英特药业有限公司、浙江英特海斯医药有限
公司、金华英特药业有限公司、永康英特药业有限公司、浙江湖州英特
药业有限公司、嘉兴英特医药有限公司、绍兴英特大通医药有限公司等
公司收益法的结果低于成本法的结果，是由于各长投单位经营能力较
差，其未来现金流较低。浙江省医疗器械有限公司、浙江英特疫苗医药
有限公司、浙江英特生物制品营销有限公司、温州市英特药业有限公司
等公司收益法结果大于成本法结果，是由于该部分的长投单位经营能力
较强，有着良好的经营现金流。同时，各长投单位均为药品流通企业，
其主要资产体现在流动资产上，收益法结果不仅包含现有资产带来了的
收益，也包含营运资金增加额所带来的的收益。因此，评估人员考虑被
评估单位未来持续经营，认为各长投单位的收益法评估结果更能体现母
公司的经营方向和风险。因此，本次评估对各长投单位选用收益法的评
估结果计算各项长期投资的价值（对于无法采用收益法评估的按成本法
评估结果计算）。具体结果如下：
表4-1 各项长期投资评估情况表
单位:元
序 被投资单位名 成本法结 收益法
持股比例% 账面价值 评估价值 备注
号 称 果（万元） （万元）
浙江英特医药
1 100 49,915,800.00 23,899,800.00 7,920.61 2,389.98
药材有限公司
搬迁，
浙江钱王中药
2 100 20,000,000.00 26,004,872.30 2,600.49 改变地
有限公司
址
浙江英特中药 搬迁，
3 100 21,672,544.57 27,233,732.47 2,723.37
饮片有限公司 改变地
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址
浙江省医疗器
4 70 7,000,000.00 17,971,310.00 2,824.15 2,567.33
械有限公司
浙江英特疫苗
5 51.03 15,300,000.00 21,324,977.73 3,750.57 4,178.91
医药有限公司
浙江英特生物
6 制品营销有限 70 7,000,000.00 50,666,980.00 2,234.41 7,238.14
公司
浙江英特物流
7 100 80,000,000.00 242,248,300.00 24,729.40 24,224.83
有限公司
温州英特医药
8 45.45 25,000,000.00 26,194,808.82 5,763.43 建设中
仓储有限公司
金华英特医药
9 20 10,000,000.00 12,365,730.19 6,182.87 建设中
物流有限公司
浙江英特怡年
10 药房连锁有限 100 10,000,000.00 - 244.60 -2,627.24
公司
宁波英特药业
11 51 25,149,120.00 27,572,793.00 2,559.01 5,406.43
有限公司
温州市英特药
12 51 29,902,558.88 145,494,126.00 7,022.97 28,528.26
业有限公司
浙江英特海斯
13 49 14,654,514.87 - 846.26 -6,279.04
医药有限公司
金华英特药业
14 70 11,519,445.70 1,634,920.00 830.35 233.56
有限公司
永康英特药业
15 51 4,757,240.00 - 262.98 -830.29
有限公司
浙江湖州英特
16 80 9,240,000.00 5,162,960.00 754.53 645.37
药业有限公司
嘉兴英特医药
17 70 26,600,000.00 18,074,280.00 2,586.27 2,582.04
有限公司
福建英特盛健
18 50.5 11,492,000.00 14,760,998.50 2,896.09 2,922.97
药业有限公司
绍兴英特大通
19 50 31,232,500.00 18,167,000.00 7,453.19 3,633.40
医药有限公司
浙江英辰物业 改变经
20 100 2,893,200.00 5,054,336.34 505.43
管理有限公司 营方式
合计 413,328,924.02 683,831,925.35 84,690.98 74,814.65
本次评估在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权
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和少数股权等因素产生的溢价和折价。
3．评估结果
经上述评估，长期股权投资的评估值为 683,831,925.35 元，增值
270,503,001.33 元，增值 65.44 ％。
各长期投资具体结果见上表。
四、投资性房地产评估技术说明
1. 评估范围
纳入评估范围的投资性房地产共计 63 项房屋建筑物，合计建筑面
积 8,439.77 平方米，账面原值 59,315,982.97 元，账面净值 45,705,110.10
元。
2. 房屋建筑物概况
(1)主要房屋建筑物分布状况
本次评估范围内的投资性房地产位于浙江省杭州市莫干山路 110 号
和杭州市平炼路 1 号。
(2)主要房屋建筑物结构
房屋建筑物建筑结构主要为钢混结构和砖混结构，其主要建筑结
构特征如下：
钢混结构：钢混结构是框架结构和排架结构建筑物的统称，主要为
现浇钢筋混凝土满堂基础（独立基础或杯型基础），现浇（或预制）钢
筋混凝土柱、梁、楼板和屋盖；非承重墙体内外墙。写字楼为外墙铝塑
板和玻璃幕墙装饰，内墙抹灰刷乳胶漆或贴壁纸，花岗岩、全瓷地砖和
木地板楼地面；卷材防水、聚乙烯挤塑隔热保温板屋面；铝合金窗，不
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锈钢全玻地弹进户门；写字楼内电梯、中央空调、给排水、照明、消防、
自动喷淋、电子监控、网络、通讯等配套设施齐全。 生产型建筑物内
外墙抹灰刷涂料，金属骨料混凝土耐磨楼地面，电动卷帘门，铝合金窗，
室内给排水、照明、消防等配套设施齐全。
砖混结构：条形基础、现浇钢筋混凝土圈梁、构造柱、楼板和屋盖；
240mm 承重砖外墙，240mm 砖内墙；外墙水泥砂浆刷涂料，内墙及顶
棚混合砂浆刷乳胶漆，金属骨料混凝土耐磨楼地面；屋面珍珠岩保温、
SBS 卷材防水；电动卷帘门、塑钢窗。照明、空调、给排水等配套设施
齐全。
3. 资料审查及现场勘查
(1)资料审查
①评估申报表的审查
根据被评估企业提供的资料，完善房屋建筑物建筑面积等参数。
②权证审查
根据被评估企业提供的资料，截至评估基准日，纳入评估范围内房
产均已办理了房屋所有权证、国有土地使用权证，共有房屋所有权证 62
册，国有土地使用权证 59 册。证载所有权人、使用权人均为浙江英特
药业有限责任公司。
(2)现场勘查
评估人员在评估时对现场作了全面的勘查，一方面是为了核实资产
项目账面是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等；另一方面是查
看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经
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现场勘查，认为纳入评估范围的房屋建筑均可持续使用。室外配套设施
较为完善，使用功能正常。
4. 评估程序
(1)清查核实阶段
1)评估人员根据被评估企业提供的投资性房地产评估申报明细表，
会同被评估企业有关人员，对实物资产逐项进行核实，核实各类建筑的
名称、面积、结构型式和竣工时间等，完善评估明细表，做到账表相符、
账实相符。
2)核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料，房屋购建
合同资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年
限等。
(2)现场勘察阶段
依据评估明细表，评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察。
评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，对房屋的外形、
结构型式、层次、高度、内外装修、水、暖、电安装情况，维修保养、
改建、扩建情况，进行较详细的记录，填写实地勘察现场作业表。对房
屋建筑物的位置、环境等进行调查，并取得资产照片。
同时，向有关部门进行调查咨询，搜集本次评估所需的资料，包括
建设工程概预算资料、工程设计施工资料、当地建筑安装工程预算定额、
费用定额、建设规费标准，人工费标准、当地房地产交易资料。
(3)评定估算阶段
根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评
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估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
5. 评估方法
申报评估的投资性房地产为外购写字楼和企业自建房产，因此本次
评估分别采用市场比较法和重置成本法进行评估。
（1）市场比较法
市场比较法是将待估价房地产与在较近时期内已经发生或将要发
生的类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素(房
地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照，以已经发
生或将要发生交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，
得出待估房地产最可能实现的合理市场价格。
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
a. 搜集交易实例的有关资料；
b. 选取有效的可比市场交易实例；
c. 建立价格可比基础；
d. 进行交易情况修正；
e. 进行交易日期修正；
f. 进行区域因素修正；
g. 进行个别因素修正；
h. 求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。
（2）对于企业的自建房屋，且又无法取得比较案例的，采用重置
成本法进行评估。重置成本法，是根据建筑工程预、结算资料按建筑物
工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全
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价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新
率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他自建建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑
各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。
①重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安
工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员依据《浙江省建筑工
程预算定额》(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江
省建筑工程施工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12
期)，计算工程建安造价。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容
及取费标准见下表：
表4-1 工程建设前期及其它费用表
序
费用名称 取费基数 费率 取费依据
号
1 可行性研究费 造价×费率 0.72% 计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252 号
2 建设单位管理费 造价×费率 1.47% 财建[2002]394 号
3 招标代理费 造价×费率 0.63% 计价格[2002]1980 号、发改价格[2011]534 号
计价格[2002]125 号、发改价格[2011]534 号;
4 环境影响评价费 造价×费率 0.49%
浙价服〔2013〕85 号
5 勘察设计费 造价×费率 5.00% 计价格[2002]10 号、计办价格[2002]1153 号
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6 工程监理费 造价×费率 3.30% 发改价格[2007]670 号、浙价服〔2007〕126 号
新型墙体材料专
7 建筑面积 10.00 浙财综字〔2008〕1 号
项基金
散装水泥专项资
8 建筑面积 1.50 浙财综〔2010〕59 号
金
9 白蚁防治费 建筑面积 1.60 浙财综字〔2002〕85 号
施工图设计文件
10 建筑面积 1.00 浙价服〔2007〕147 号
审查费
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期
计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
×50%
表4-2 贷款利率表
项目 年利率%
一、短期贷款
六个月以内(含六个月) 5.6
六个月至一年(含一年) 5.6
二、中长期贷款
一至三年(含三年) 6.0
三至五年(含五年) 6.0
五年以上 6.15
成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重
结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、
水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评
定建筑物的成新率。
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计算公式：
综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
6.评估结果及价值比较变动原因分析
经评估计算，纳入评估范围的投资性房地产账面原值 59,315,982.97
元，账面净值 45,705,110.10 元，评估原值 116,995,900.00 元，评估净
值 115,015,868.00 元，评估原值增值 57,679,917.03 元，增值率 97.24%，
评估净值增值 69,310,757.90 元，增值率 151.65 %。
投资性房地产中的外购商品房市场价格涨幅较大，是评估原值、净
值增值的主要原因。
7.典型案例
案例一：华龙商务大厦 1501 室 (投资性房地产评估明细表 序 15
项)
(1)建筑物概况：
该建筑物为22层（含地下2层）钢混结构房屋，位于杭州市莫干山
路110号，紧邻莫干山路，这是该公司购买的写字楼中位于15层的一套
房屋，建筑面积89.44平方米，室内中档装修。
该房屋的房屋所有权证为杭房权证拱移字第07532200号，房屋所有
权人为：浙江英特药业有限责任公司；房屋所坐落的国用土地使用权证
为杭拱国用（2007）第006634号，土地使用权人：浙江英特药业有限责
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任公司。
(2)评估方法及评估过程
1)评估方法
由于本次评估范围内的房屋建筑物属房地产性质的商品房，账面价
值中包含了土地使用权价值，故本次评估中采用市场法将其作为一宗房
地产进行评估，计算出房屋建筑物(含地价)的评估价值。市场法是将待
估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价
格形成的时间、土地使用年期、区域因素(房地产的外部条件)及个别因
素(房地产自身条件)加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必
要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以
下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建
筑物评估申报表，在资产占有单位资产管理人员的配合下，对资产评估
申报表中所列之房屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑
物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现
状，并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整，做到账实相符。
第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本
次评估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种
报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料，同时直接向房地产销售商收集租
售房地产实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表，搜集房屋建筑
物所有权证明及有关资料。
第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交
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易市场的调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案
例，分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的
位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易
条件、购买动机等方面的差异，将委估房地产与房地产市场交易案例进
行区域因素和个别因素修正，以修正值量化，从而计算出房屋建筑物的
评估价值。
2)评估过程
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
①搜集交易实例的有关资料；
②选取有效的可比市场交易实例；
③建立价格可比基础；
④交易情况修正；由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一
般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影
响，必须将个别的特殊交易剔除。本次评估所选择的三个可比实例，均
为自由竞争市场上的客观价格，故不用修正。
⑤进行交易日期修正；
⑥进行区域因素修正；
⑦进行个别因素修正；
⑧求得比准价格，调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。
A、确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关杭州市房地产租售信息，经比较
选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。
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表4-3 可比实例情况表
因素 待估房地产 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
华龙商务大厦 华龙商务大厦 华龙商务大厦 华龙商务大厦
名称
1501 室 0703 室 1012 室 0501 室
杭州市拱墅区莫 杭州市拱墅区莫 杭州市拱墅区莫 杭州市拱墅区莫
坐落位置
干山路 110 号 干山路 110 号 干山路 110 号 干山路 110 号
交易价格（元/m2） / 20729 21000 20528
交易时间 2014 年 12 月 2014 年 12 月 2014 年 12 月 2014 年 12 月
交易双方情况及交
正常 正常 正常 正常
易目的
房地产用途 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼
电力、供水、排 电力、供水、排 电力、供水、排 电力、供水、排
基础设施保
水、通讯系统保 水、通讯系统保 水、通讯系统保 水、通讯系统保
证率
证供给 证供给 证供给 证供给
公共配套设 附近商场，医院， 附近商场，医院， 附近商场，医院， 附近商场，医院，
施完备程度 学校，银行齐全 学校，银行齐全 学校，银行齐全 学校，银行齐全
临主干道莫干山 临主干道莫干山 临主干道莫干山 临主干道莫干山
与主干道通
路、次干道沈塘 路、次干道沈塘 路、次干道沈塘 路、次干道沈塘
达程度
桥路 桥路 桥路 桥路
距飞机场 36km， 距飞机场 36km， 距飞机场 36km， 距飞机场 36km，
区 距杭州火车东站 距杭州火车东站 距杭州火车东站 距杭州火车东站
域
因 6km，附近 1/K1、 6km，附近 1/K1、 6km，附近 1/K1、 6km，附近 1/K1、
素 10/K10、36/K36、 10/K10、36/K36、 10/K10、36/K36、 10/K10、36/K36、
地理位置和 85、K74、K156、 85、K74、K156、 85、K74、K156、 85、K74、K156、
繁华程度 K188、K192、 K188、K192、 K188、K192、 K188、K192、
K333、K517 路等 K333、K517 路 K333、K517 路 K333、K517 路等
多条公交线路， 等多条公交线 等多条公交线 多条公交线路，
距地铁站 15 分 路，距地铁站 15 路，距地铁站 15 距地铁站 15 分钟
钟路程 分钟路程 分钟路程 路程
区域规划 商业住宅区 商业住宅区 商业住宅区 商业住宅区
环境质量、周
一般 一般 一般 一般
围景观
临主干道莫干山 临主干道莫干山 临主干道莫干山 临主干道莫干山
临街状况 路、次干道沈塘 路、次干道沈塘 路、次干道沈塘 路、次干道沈塘
桥路 桥路 桥路 桥路
楼龄 8.09 8.09 8.09 8.09
个
别 层高 3.3 3.3 3.3 3.3
因 面积 89.44 96.33 75.34 89.44
素
所在小区的
设施齐全 设施齐全 设施齐全 设施齐全
小区内配套
小区绿化 一般 一般 一般 一般
装修情况 中档 高档 普装 中档
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建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
楼层 15/22 7/22 10/22 5/22
朝向 东西 东西 东西 东西
物业管理 一般 一般 一般 一般
B、因素比较
根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为
100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。
详见比较因素条件指数表。
表4-4 比较因素条件指数表
因素 待估房地产 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
华龙商务大厦 华龙商务大厦 华龙商务大厦 华龙商务大厦
名称
1501 室 0703 室 1012 室 0501 室
杭州市拱墅区 杭州市拱墅区 杭州市拱墅区 杭州市拱墅区
坐落位置 莫干山路 110 莫干山路 110 莫干山路 110 莫干山路 110
号 号 号 号
交易价格（元/m2） 待估 20729 21000 20528
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易双方情况及交易目
100.00 100.00 100.00 100.00
的
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
基础设施保证率 100.00 100.00 100.00 100.00
公共配套设施完
100.00 100.00 100.00 100.00
备程度
区 与主干道通达程
100.00 100.00 100.00 100.00
域 度
因
素 地理位置和繁华
100.00 100.00 100.00 100.00
程度
区域规划 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量、周围景
100.00 100.00 100.00 100.00
观
临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
个 楼龄 100.00 100.00 100.00 100.00
别 层高 100.00 100.00 100.00 100.00
因 面积 100.00 100.00 100.00 100.00
素 所在小区的小区
100.00 100.00 100.00 100.00
内配套
小区绿化 100.00 100.00 100.00 100.00
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装修情况 100.00 103.00 98.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
楼层 100.00 99.00 100.00 99.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
物业管理 100.00 100.00 100.00 100.00
C、根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
表4-5 比较因素修整系数表
因素 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
华龙商务大厦 华龙商务大厦 华龙商务大厦
名称
0703 室 1012 室 0501 室
杭州市拱墅区莫 杭州市拱墅区莫 杭州市拱墅区莫
坐落位置
干山路 110 号 干山路 110 号 干山路 110 号
交易价格（元/m2） 20729 21000 20528
交易时间 1.0000 1.0000 1.0000
交易双方情况及交易目的 1.0000 1.0000 1.0000
房地产用途 1.0000 1.0000 1.0000
基础设施保证率 1.0000 1.0000 1.0000
公共配套设施完
1.0000 1.0000 1.0000
备程度
区 与主干道通达程
1.0000 1.0000 1.0000
域 度
因
素 地理位置和繁华
1.0000 1.0000 1.0000
程度
区域规划 1.0000 1.0000 1.0000
环境质量、周围景
1.0000 1.0000 1.0000
观
临街状况 1.0000 1.0000 1.0000
楼龄 1.0000 1.0000 1.0000
层高 1.0000 1.0000 1.0000
个 面积 1.0000 1.0000 1.0000
别 所在小区的小区
因 1.0000 1.0000 1.0000
素 内配套
小区绿化 1.0000 1.0000 1.0000
装修情况 0.9709 1.0204 1.0000
建筑结构 1.0000 1.0000 1.0000
楼层 1.0101 1.0000 1.0101
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朝向 1.0000 1.0000 1.0000
物业管理 1.0000 1.0000 1.0000
比准价格 20330 21430 20740
待估对象评估价格 20800 元/m2
D、确定比准价格
比准价格=(20330+21430+20740)÷3
=20800 (元/平方米) 取整
3)评估结果
待估房地产评估值=评估单价×建筑面积
=20,800.00×89.44
= 1,860,400.00 (元)取整
案例二：平炼路 1 号 1 幢 （投资性房地产评估明细表 序号 47）
(1) 房产概况
结构：钢混二层
建筑面积：1,650.65 平方米
层高：3.9 米
檐高：8.4 米
建成时间：1990 年 2 月
1) 工程概况
钢筋混凝土独立基础；钢筋混凝土框架柱、梁，现浇钢筋混凝土楼
板和屋盖；240mm 填充砖内外墙；屋面水泥砂浆找平，珍珠岩保温、
SBS 卷材防水；外墙水泥砂浆刷涂料，内墙、顶棚混合砂浆刷乳胶漆；
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金属骨料混凝土耐磨楼地面、电动卷帘门，塑钢窗。
配套工程：照明、给排水、空调。
至评估基准日，该房产基础、其他承重构件、墙体、屋面、地面、
内外装饰、门窗、给排水、电气照明、采暖等配套设施均正常使用，能
满足生产工艺需要。
2) 房地产权属状况：
该房产的房产证号为《杭房权证拱移字第 05433443 号》，土地证号
为《杭拱国用（2006）第 000241 号》，证载权利人：浙江英特药业有限
责任公司。
(2) 重置价值的计算
1) 建安工程造价的计算：
对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。建安工程造价采用预
(决)算调整法进行计算，评估人员套用《浙江省建筑工程预算定额》(2010
版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010版)、《浙江省建筑工程施工费用
定额》(2010版)、《杭州市造价信息》(2014第12期)，计算工程建安造价。
根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所
支付的前期费用及其它费用。该建筑物合理建设期为1年，贷款利率为
5.6%，建设资金按均匀投入计算资金成本。具体计算过程详见下表：。
表4-6 建筑工程造价汇总表
金额单位：人民币元
序号 项目名称 造价 备注
1 土建工程 1,713,952.62
2 安装工程 157,099.69
建安造价合计 1,871,052.31
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表4-7 建筑工程费计算表
金额单位：人民币元
序号 费用项目 计算方法 费率 金额
一 预算定额分部分项工程费 1,448,329.82
1 其中 人工费+机械费 ∑（定额人工费+定额机械费） 343,098.84
二 施工组织措施费 2+3+4+5+6+7 39,380.88
2 安全文明施工费 10.27% 35,229.39
3 夜间施工增加费 0.04% 137.24
4 工程定位复测费 0.04% 137.24
5 其中 冬雨季施工增加费 1×费率 0.20% 686.20
已完工程及设备保护
6 费 0.05% 171.55
7 二次搬运费 0.88% 3,019.27
三 企业管理费 27% 93,665.98
1×费率
四 利润 10% 34,309.88
五 规费 8+9+10 39,075.22
8 排污费、社保费、公积金 1×费率 10.40% 35,682.28
9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 1,777.26
10 危险作业意外伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 1,615.69
（一+二+三+四+五）×费
六 税金 率 3.58% 59,190.83
土建、装饰工程造价 （一+二+三+四+五+六） 1,713,952.62
表4-8 安装工程费计算表
金额单位：人民币元
序号 费用项目 计算方法 费率 金额
一 预算定额分部分项工程费 129,259.16
1 其中 人工费 ∑（定额人工费） 29,906.09
二 施工组织措施费 2+3+4+5+6+7 5,219.81
2 安全文明施工费 16.52% 4,941.68
3 夜间施工增加费 0.04% 11.96
4 工程定位复测费 0.04% 11.96
5 其中 冬雨季施工增加费 1×费率 0.24% 71.77
已完工程及设备保护
0.13%
6 费 38.88
7 二次搬运费 0.48% 143.55
三 企业管理费 33% 9,719.48
1×费率
四 利润 12% 3,588.73
五 规费 （8+9+10） 3,887.12
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8 排污费、社保费、公积金 1×费率 11.96% 3,576.77
9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 162.57
10 危险作业意外伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 147.79
（一+二+三+四+五）×
税金 3.58%
六 费率 5,425.39
（一+二+三+四+五+
安装工程造价
六） 157,099.69
该工程建安造价=1,871,052.31 元
2）前期费用及其它费用
工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费
等，计算过程见下表：
表4-9 前期费用及其它费用
金额单位：人民币元
序号 费用名称 取费基数 费率 小计 备注
1 可行性研究费 造价×费率 0.72% 13,471.58
2 建设单位管理费 造价×费率 1.47% 27,504.47
3 招标代理费 造价×费率 0.63% 11,787.63
4 环境影响评价费 造价×费率 0.49% 9,168.16
5 勘察设计费 造价×费率 5.00% 93,552.62
6 工程监理费 造价×费率 3.30% 61,744.73
7 新型墙体材料专项基金 建筑面积 10.00 16,506.50
8 散装水泥专项资金 建筑面积 1.50 2,475.98
9 白蚁防治费 建筑面积 1.60 2,641.04
10 施工图设计文件审查费 建筑面积 1.00 1,650.65
合计 240,503.34
3）资金成本
资金成本率为 5.6%，合理施工工期按照 1 年进行估算。
资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
= (1,871,052.31＋240,503.34) ×5.6%×1÷2
= 59,123.56 元
4）重置全价=建安造价＋前期及其它费用＋资金成本
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=1,871,052.31＋240,503.34＋59,123.56
= 2,170,700.00 元（取整）
（3）成新率的确定
该建筑物为砖混结构，1990 年 2 月建成，已使用 24.93 年。
经实地勘察
结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚
固严实；屋面不渗漏保温隔热层完好；地面平整坚固完好。
装饰部分：门窗基本完整，开关灵活；外墙装饰完整密实，内墙基
本完整无损；顶棚基本完整坚固无损。
设备部分：水卫管道基本畅通，个别轻微渗漏；电器线路装置齐全
基本完好；总体使用情况良好。
根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用 25 年，则该建筑物成
新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
=25÷（25+24.93）
=50%
（4）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
= 2,170,700.00 ×50%
= 1,085,350.00 元
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五、固定资产评估技术说明
(一)房屋建筑物评估技术说明
1.评估范围
纳入评估范围的房屋建筑物为浙江英特药业有限责任公司的全部
建筑物类资产，该资产于评估基准日的账面值如下：
表4-10 房屋建筑物类资产账面值
账面价值
编号 科目名称
原值 净值
房屋建筑物类合计 13,267,085.81 7,556,550.39
4-6-1 房屋建筑物 13,267,085.81 7,556,550.39
纳入评估范围的房屋建（构）筑物包括房屋类资产共 11 项。
(一) 主要房屋建（构）筑物概况
（1）主要房屋建筑物分布状况
浙江英特药业有限责任公司评估范围内的房屋建筑物分布在杭州
市花园岗村、朝晖新村、莫干山路华龙温泉公寓等处。房屋建筑物中的
大多数未办理房屋所有权证、土地使用权证。
该公司现有房屋建筑面积 5,770.52 平方米，分别为 1995-2002 年建
成投产。
（2）主要房屋建(构)筑物结构
该公司的房屋建筑物建筑结构大体上分为框架结构和砖混结构。
①框架结构
框架结构的基础为预制混凝土管桩和现浇钢筋混凝土独立桩承台
基础，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨
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架，围护墙体一般为 240mm 厚砖或空心砖墙。屋面一般有保温层或防
水材料防水层。
②砖混结构
砖混结构的基础为条形基础，砖承重墙，外墙厚 240mm，内墙厚
240mm，墙内设有构造柱。现浇楼板、屋面板，屋面有保温层、防水
材料防水层。
（3）装修状况
该公司账面上建筑为简单装修，内外墙抹灰刷涂料，木门、铝合金
窗。楼地面为水泥砂浆。水、电、通讯等配套设施齐全。
(二) 审查、现场勘察和市场调查
（1）资料审查
①评估申报表的审查
房屋建筑物清查申报表：建筑面积基本以设计图纸尺寸为依据。构
筑物及其附属设施申报表：这部分内容主要是规格尺寸填写不全，已另
列操作表重新作了补填。
②权证审查
本次评估范围内大部分建筑物未办理房屋所有权证，申报的建筑面
积基本以设计图纸尺寸为依据，待房屋所有权证办理完后以产权证的面
积为准。
（2）现场勘察
在评估时对现场作了全面的勘察，一方面是为了核实委估项目账面
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是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等，另一方面是查看建筑基
础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘察，
认为委估的房屋建筑均可持续使用。室外配套设施较为完善，使用功能
正常。
（3）市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括浙林省建筑
工程预算定额及其配套的取费标准，及目前执行的前期及其它费用标准
以及浙江省杭州市的建筑单方造价资料等，在委托方有关人员的配合
下，经过我们的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评估
有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
(三) 评估程序
（1）由被评估企业将需要参加评估的建（构）筑物及其附属设施
等项目按评估要求填写评估申报表。
（2）由被评估企业提供工程建设的预、决算资料及 2014 年 12 月
材料信息价格，施工图及竣工图。
（3）评估人员首先对被评估企业提供的评估申报表进行检查，凡
不符合填写要求的请被评估企业有关人员补齐填全。
评估人员按被评估企业提供的符合要求的评估申报表由相关人员
陪同进行现场实地查勘。评估人员在现场对房屋建筑的结构形式、层高、
层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修情况进行逐项详细
的记录，并向有关人员深入了解房屋建筑的基础情况。
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（4）根据以上收集到的资料及数据进行工程造价的计算及费率、
成新率的测定，最后计算出重置全价及评估值。
（5）撰写评估技术说明。
(四) 评估方法
基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点，本次评估按
照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质分别采用重置成本法和市
场法进行评估。
（1）重置成本法
对主要自建建筑物的评估，是根据建筑工程预、结算资料按建筑物
工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全
价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新
率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他自建建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑
各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。
①重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安
工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员依据《浙江省建筑工
程预算定额》(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江
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省建筑工程施工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12
期)，计算工程建安造价。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容
及取费标准见下表：
表4-11 工程建设前期及其它费用表
序号 费用 计费基础 费率 取费依据
计投资[1999]1283 号、浙价服
1 可行性研究费 造价×费率 0.72%
〔2013〕252 号
2 建设单位管理费 造价×费率 1.47% 财建[2002]394 号
计价格[2002]1980 号、发改价格
3 招标代理费 造价×费率 0.63%
[2011]534 号
计价格[2002]125 号、发改价格
4 环境影响评价费 造价×费率 0.49%
[2011]534 号;浙价服〔2013〕85 号
计价格[2002]10 号、计办价格
5 勘察设计费 造价×费率 5.00%
[2002]1153 号
发改价格[2007]670 号、浙价服
6 工程监理费 造价×费率 3.30%
〔2007〕126 号
新型墙体材料专项基
7 建面×单价 10.00 浙财综字〔2008〕1 号
金
8 散装水泥专项资金 建面×单价 1.50 浙财综〔2010〕59 号
9 白蚁防治费 建筑面积 1.60 浙财综字〔2002〕85 号
施工图设计文件审查
10 建筑面积 1.00 浙价服〔2007〕147 号
费
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期
计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
×50%
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表4-12 贷款利率表
项目 年利率%
一、短期贷款
六个月以内(含六个月) 5.6
六个月至一年(含一年) 5.6
二、中长期贷款
一至三年(含三年) 6.0
三至五年(含五年) 6.0
五年以上 6.15
成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重
结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、
水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评
定建筑物的成新率。
计算公式：
综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
（2）市场法
市场比较法是将待估价房地产与在较近时期内已经发生或将要发
生的类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素(房
地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照，以已经发
生或将要发生交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，
得出待估房地产最可能实现的合理市场价格。
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运用市场比较法按下列基本步骤进行：
a. 搜集交易实例的有关资料；
b. 选取有效的可比市场交易实例；
c. 建立价格可比基础；
d. 进行交易情况修正；
e. 进行交易日期修正；
f. 进行区域因素修正；
g. 进行个别因素修正；
h. 求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。
(五) 评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
浙江英特药业有限责任公司本次评估范围内的房屋建（构）筑物账
面原值 13,267,085.81 元 ， 净 值 7,556,550.39 元 ， 评 估 原 值
7,957,320.81 元，评估净值 3,890,675.88 元，评估原值减值 5,309,765.00
元，减值率 40.02 %，评估净值减值 3,665,874.51 元，减值率 48.51 %。
汇总如下：
表4-13 房屋建（构）筑物评估结果汇总
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 13,267,085.81 7,556,550.39 7,957,320.81 3,890,675.88 -40.02 -48.51
房屋建筑物 13,267,085.81 7,556,550.39 7,957,320.81 3,890,675.88 -40.02 -48.51
详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查评估明细表”。
（2）评估增减值原因分析
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房屋建（构）筑物类资产评估减值的主要原因是：评估明细表中的
第 1 项房屋改良支出（东新库）因与被评估单位无经济关系评估为 0 的
原因。
（3）有关事项说明
1) 经核实，浙江英特药业有限责任公司的建筑物中第 1 项资产属
于浙江英特医药药材有限公司（即东新库）的建筑物改良支出，为被评
估单位全资子公司。由于该房屋（即东新库）与被评估单位无租赁等经
济关系，被评估单位也未使用该房屋，因此该项资产评估值为零。
2) 经核实， 浙江英特药业有限责任公司的建筑物中部分资产为职
工住房，尚未参加房改，由于涉及到房改政策，故这该部分资产以账面
价值列示。
3) 经核实，浙江英特药业有限责任公司的建筑物中第 2 项和第 7
项资产花园岗新村宿舍楼属于在集体土地上建设的职工住房，本次评估
按账面价值列示。
(六) 典型案例（略）
参见“投资性房地产”评估案例计算过程。
(二)设备类资产评估技术说明
1．评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为浙江英特药业有限责任公司截
至评估基准日 2014 年 12 月 31 日申报的全部机器设备、车辆和电子设
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备，评估基准日的账面值情况如下：
表4-14 设备类资产账面值
账面值
名称
原值 净值
机械设备 194,138.13 108,829.59
车辆 6,079,650.21 1,388,424.09
电子设备 16,172,669.14 4,800,073.20
22,446,457.48 6,297,326.88
2．设备概况
浙江英特药业有限责任公司的设备主要为机器设备、电子设备和车
辆，机器设备 2 项，车辆 23 项，电子设备 1353 项。至评估基准日绝大
部分设备维护、保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限但仍
在使用。
3．评估过程
（1）清查核实
1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，
指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的
基础。
2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采
取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际
运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备，大型设备采取查阅设备运行记录，技术
档案，了解设备的运行状况；向现场操作，维护人员了解设备的运行检
修情况，更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；
向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，
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从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；以全面盘点的方式对
实物进行清查核实。
3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做
到“表”，“实”相符。
4）关注本次评估范围内重点设备，如：查阅重大设备的购置合同，
购货凭证等。
（2）评定估算
根据评估目的确定价值类型，选择评估方法，开展市场询价工作，
进行评定估算。
（3）评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整，修改和完善。
（4）撰写评估技术说明
按资产评估准则的相关规定，编制“设备评估技术说明”。
4．评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结
合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
1）机器设备重置全价的确定
重置全价=设备购置价（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费
+其他费用+资金成本
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① 购置价
主要通过向设备生产厂家或销售公司询价或参照《2014 机电产品报
价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数
未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推
算确定购置价。
根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中
华人民共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实
施细则》(财政部国家税务总局令第50号)及《财政部、国家税务总局关
于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)的相关
规定，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实
物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额(简称固
定资产进项税额)，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书
和运输费用结算单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。
② 运杂费
以不含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装
卸、运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取，同时，
国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的
通知》（财税[2013]106号）文件规定抵扣率扣减应抵扣的增值税。购置
价格中包含运输费用的不再计取运杂费。
运杂费（不含税）=含税运杂费/1.11
③ 安装调试费
根据被评估设备辅助材料消耗、安装基础情况、安装的难易程
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度，参照《资产评估常用数据与参数手册》相关设备安装费率予以测算
确认。对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
④ 工程建设其他费
根据设备的特点，以含税设备购置价为基础，按不同费率计取。
共包括：建设单位管理费、招标代理服务费、环境评价费、可行性研
究费等。
表4-15 其他费率表
序号 费用 计费基础 费率 取费依据
1 可行性研究费 造价×费率 0.72% 计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252 号
2 建设单位管费 造价×费率 1.47% 财建[2002]394 号
3 招标代理费 造价×费率 0.63% 计价格[2002]1980 号、发改价格[2011]534 号
4 环境影响评费 造价×费率 0.49% 计价格[2002]125 号、发改价格[2011]534 号
小计 3.31%
⑤ 资金成本
资金成本为评估对象在合理建设工期（按整体工程考虑）内占用资
金的筹资成本，计算公式如下：
资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理
建设工期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀
投入考虑。
2）运输车辆重置全价的确定
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车
辆的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行
条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，同时根据财政部、
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国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的
通知》（财税[2013]106 号）文件规定，在基准日 2014 年 1 月 1 日以后
购置车辆增值税可以抵扣政策，即：
确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户手续费
3）电子设备重置全价的确定
根据当地市场信息及《中关村在线》，《太平洋电脑网》等近期市
场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理
商提供免费运输及安装调试，确定其重置全价：
重置全价=购置价（不含税）
另：部分电子设备采用市场法进行评估。
（2）综合成新率的确定
1）机器设备综合成新率
对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘
察设备现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备
各组成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上
计算成新率 N，即：
N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
2）车辆综合成新率
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取
其较小者为最终成新率，即：
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使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限或经济使用年
限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述
方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，
则不进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a:车辆特殊情况调整系数。
3）电子设备成新率
采用尚可使用年限法或年限法确定其成新率。
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，不计算计算成新率。
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
5、评估结果
纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：
表4-16 设备类资产评估结果汇总表
账面值 评估值 增减率
名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 22,446,457.48 6,297,326.88 16,045,910.00 9,494,013.00 -28.51 50.76
机器设备 194,138.13 108,829.59 215,900.00 144,960.00 11.21 33.20
车辆 6,079,650.21 1,388,424.09 4,777,100.00 1,951,015.00 -21.42 40.52
电子设备 16,172,669.14 4,800,073.20 11,052,910.00 7,398,038.00 -31.66 54.12
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6、评估结果增减值原因分析
（1）机器设备评估原值减值的主要原因是物价下降所致，评估净
值增值的主要原因是评估所用的经济年限高于企业提折旧的年限所致。
（2）车辆评估原值减值主要是因为车辆现市场价格低于企业的原
购置价格，净值增值的原因是企业提折旧年限少于车辆的经济年限所
致。
（3）电子设备评估原值减值原因是办公用电脑，复印机，传真机，
数码相机等电子产品由于技术进步、市场价格下降导致评估减值，净值
增值的原因是企业提折旧所用的年限少于电子设备所用的年限所致。
7．典型案例
案例一：货梯（机器设备清查评估明细表:1）
（1）设备概述
设备名称：货梯
资产编号：11-04-000001
规格：GF18BII
设备供应商：巨人通力电梯有限公司
购置日期 2011 年 12 月 31 日
启用日期：2011 年 12 月 31 日
账面原值：153,205.13 元
账面净值：98,226.89 元
（2）设备概况
巨人通力电梯电梯采用交流变频控制马达的交流电的电压和频率
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可适时调整，使电梯在任何速度下，马达功率损失降至最低，达到明显
省电的效果，采用了微电脑群组控制技术，集微机控制系统、智能化的
变频变压调速系统、智能化集选、群控派梯系统等组合及控制系统，全
面提升了系统的运行速度和可靠性。
主要技术参数：
型号： GF18BII(300/0.5)
驱动方式： VVVF
控制方式： 集选控制
额定载重量： 3000KG
额定速度： 0.5m/s
层/站/门： 4层4站4门
停层站序： 1 、2 、3、 4
基站设置： 第一层
运行方式： 单独运行
开门方式： 中门四门
轿厢组成： 2000 宽×2900 深×2100 高（mm）
开门尺寸： 宽 2000（mm）高 2100（mm）
轿厢材质： 喷塑钢板（GS010）
轿门材质： 喷塑钢板（GS010）
厅门材质： 喷塑钢板（GS010）
吊（轿）顶型号： 一体化轿顶
操纵箱型号： G1034101-A
呼梯盒型号： G1033101-A
（3）重置全价的确定
重置全价由设备购置费（含税）、基础费、安装调试费、其他费用
和资金成本五个部分构成。
表4-17 巨人通力货梯重置全价计算表
计费费
代码 项目 计算公式 计算结果
率
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A 设备购置费（含税） 150,000.00
B 设备购置费不含税 A/1.17 128,205.13
C 基础费 在建筑物考虑 0
D 安装调试费 15% A×费率 22,500.00
E 前期及其他费用 3.31% （A+C+D）×费率 5,709.75
F 资金成本 不到半年不考虑 0
重置全价 A+C+D+E+F 178,209.75
巨人通力货梯重置全价取整为 178,200.00 元。
有关数据的说明
1）设备购置费的确定（含税）
根据巨人通力电梯有限公司代理商和厂家询价，确定该货梯评估购
置价为 150,000.00 元/台套（含税）。
2）运杂费
根据询价厂家负责运费，所以不取运杂费。
3）安装调试费
根据询《资产评估评估取费表》》选取 15%安装费。
4）基础费率
在房屋中考虑。
5）前期及其他费用的确定
根据相关规定，前期及其他费用按设备的购建成本 3.31%计取；
前期及其他费用=（设备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调
试费+基础费）×费率
=（150,000.00+0.00+22,500.00 +0.00）×3.31%
=5,709.75（元）
5）资金成本的确定
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浙江英特药业有限责任公司项目整体工程合理建设工期不到半年，
所以不取资金成本。
6）重置全价的确定
重置全价=（设备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调试费+基
础费+前期及其他费用+资金成本）
=150,000.00+0.00+22,500.00+0.00+5,709.75+0.00
= 178,200.00 元（取整）
（4）成新率的确定
参照《资产评估取费表》选取经济寿命年限，并通过现场勘察设备
现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组成部
分参数进行分析，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成
新率 N，即：
N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
评估人员在企业设备管理人员的陪同下对该设备的各部位进行现场
察看，该设备外貌感观正常，机械装置、电气装置、润滑系统、安全装
置等结构组成运行状况正常，评估人员认为该设备尚可使用 9 年。
该设备于 2011 年 11 月 31 日投入使用，至评估基准日已使用 3 年
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=9/（3+9）×100%
=75%（取整）
（5）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
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浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
=178,200.00×75%
= 133,650.00 （元）
该巨人通力货梯评估值为 133,650.00 元。
案例二：别克旅行车 SGM6529ATA（车辆评估明细表：23）
（1）基本概况
车辆名称：别克旅行车 SGM6529ATA
型号：SGM6529ATA
车辆牌号：浙 AY800P
生产厂家：上海通用
启用日期：2011 年 4 月 15 日
已行驶里程：165000 公里
账面原值：266,800.00 元
账面净值：150,630.76 元
主要技术参数：
车辆名称： 旅行车 车辆类别： 客车
总质量： 2470(Kg) 2384 123
整备质量： 1840(Kg) 燃料种类： 汽油(mm)
额定载客： 7(人) 防抱死系统： 有
接近角/离去角： 12/14.3(° 前悬/后悬： 1065/1103(mm)
轴荷： 1243/1227 轴距： 3088(mm)
轴数： 2 最高车速： 180(km/h)
油耗： 10.4 轮胎规格： 225/60R17
轮胎数： 4 后轮距： 1601
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前轮距： 1593 外形尺寸： 5256×1878×1772,1800(mm)
投入运行以来已累计行驶近 165000 公里，目前该车性能较好，行
驶中各项性能参数正常，未发生过重大事故。
（2）重置全价确定
重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
1）现行含税购价
经查询车辆市场信息及《中国汽车网汽车报价库》、《易车网报价》
等近期车辆市场价格资料，该种型号汽车于评估基准日的售价为
255,000.00 元（含增值税）。
2）车辆购置税
购车附加税=车辆含税购置价/1.17×10%
=255,000.00/1.17×10%
=21,795.00（元）（取整）
3）新车上户牌照手续费等
根据当地新车上户牌照手续费及其他合理费用合计 400 元。
4）重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费
=255,000.00/1.17+21,795.00+400.00
=240,100.00（元）（取整）
（3）车辆成新率
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行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%
=（600,000-165000）/600,000×100%
=73%
该车于 2011 年 4 月 15 日使用，已使用 3.72 年，经济使用年限为
10 年。
使用年限成新率=（1-3.72/10）×100%
=63%（取整）
经评估人员对该车进行现场勘察结果如下：
①转向及仪表装置：方向机转向正常、不跑偏。仪表指示灵敏准确。
②发动机及底盘：发动机性能较好，启动、加速平稳，无异音，温
度正常。各档变速较灵敏，无脱档、无撞击声。前后桥无渗漏，车桥底
盘无变形。
③加速性能与制动装置：加速较迅速。防抱死制动装置可靠，制动
距离符合要求，刹车轨迹左右一致。
④润滑与环保：发动机燃烧充分，尾气排放合格。润滑油呈淡黄透
明色，较洁净。
⑤外观：无刮痕，门窗整洁，大排灯、尾灯明亮无损坏。机舱装饰
及座椅状况一般，轮胎磨损正常。
根据车辆成新率熟低原则，该车成新率取 63%。
（4）评估值计算
评估值=重置全价×成新率
=240,100.00×63%
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=151,263.00（元）
案例三：服务器（电子设备明细表第 838 项）
（1） 设备概况
名称：服务器
型号： X3850
购置日期：2014 年 12 月 31 日
启用日期：2014 年 12 月 31 日
账面原值：51,282.05 元
账面净值：51,282.05 元
生产厂家：IBM
主要技术参数：
CPU 型号 Xeon MP 7120N 最大硬盘容量 876GB
CPU 频率 3GHz 热插拔盘位支持热插拔
配 1 个 Xeon MP 7120N 处理器 RAID 模式可选
最大 CPU 数量 4 颗 光驱 DVD/CD-RW Combo
二级缓存 2MB 网络控制器集成双千兆以太网接口
总线规格 FSB 677MHz 显示芯片 ATI RADEON 7000M
扩展槽 6 电源类型服务器专用电源
内存类型 DDR2 电源数量 1 个
内存容量 2GB 电源功率 1300W
最大内存容量 64GB 产品尺寸 128.4×440×715mm
硬盘接口类型 SAS 产品重量 38.5Kg 纠错
（2）重置全价的确定
重置全价=不含税购置价
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经市场调查及网上查询，服务器 IBM X3850 基准日含税价为
60,000.00 元，则重置全价为：
重置全价=含税购置价/1.17
=60,000/1.17
=51,280.00 元（取整）
（3）成新率的确定
采用尚可使用年限法确定其成新率。
该设备经济使用年限为 8 年，于 2014 年 12 月 31 日购置并启用，
截至评估基准日已使用 0 年，经现场勘查核实，该服务器尚可使用 8 年，
其成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
=8/（0.00+8）×100%
=100%
（4）评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
＝51,280.00×100%
＝51,280.00 元（取整）
六、无形资产评估技术说明
(一)土地评估技术说明
（一）土地使用权
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1．评估范围
本次评估的无形资产--土地使用权为浙江英特药业有限责任公司所
持有的 1 宗国有土地使用权，为出让性质，土地使用权总面积共计
9,221.00 平方米，评估基准日账面原值 5,674,433.32 元，账面净值
4,807,805.32 元。
2．估价对象概况
本次估价对象为 1 宗国有出让土地使用权，目前已办理了《国有土
地使用证》，宗地名称、证载土地使用权人、国有土地使用证编号、土
地位置、土地用途、土地面积、终止日期等主要土地登记情况如下表：
表4-18 土地登记状况一览表
宗地 证载土地使用 国有土地使用证 土地 土地面积
宗地名称 宗地位置 终止日期
编号 权人 编号 用途 (m2)
估价 浙江英特药业 杭拱国用（2006） 拱墅区康桥
平炼路 1
对象 工业 9,221.00 2053/10/28
号土地 有限责任公司 第 000241 号 镇平炼路 1 号
-1
3．评估程序
（1）收集资料及准备
根据浙江英特药业有限责任公司提供的无形资产－土地使用权清
查评估明细表，进行账表核对，并核对宗土地的土地证号、证载权利
人、证载用途、坐落地点、使用权面积、终止日期等；查看土地使用
权证原件、土地使用权出让合同等；收集土地估价所需的其他资料
等。
（2）实地查勘
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根据账表相符的申报表进行现场查勘。对评估对象，进行详尽的
现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情
况等进行了了解和记录。
（3）评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，
采用市场比较法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。
4．评估方法
根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估
价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，
按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结
合评估目的，进行具体分析如下：
1、所选用评估方法的理由
A、选用市场比较法理由
由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一供
需圈有可比的比较案例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。
B、选用成本逼近法的理由
由于估价对象所在市县的征地政策有较充分的了解，土地的取得成
本和相关税费等资料收集比较翔实，故本次适宜选用成本逼近法进行评
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估。
2、方法介绍
（1）市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性
的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产
的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基
本公式如下：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V：估价对象价格；
VB：比较案例价格；
A：估价对象情况指数／比较案例宗地情况指数＝正常情况指数／
比较案例宗地情况指数
B：估价对象估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数
D：估价对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E：估价对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
（2）成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依
据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土
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地价格的估价方法。成本逼近法的基本计算公式如下：
V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3
式中：
V—估价价格
Ea—土地取得费
Ed—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值收益
VE—土地成本
5．评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
纳入本次评估范围无形资产-土地使用权评估值为 16,975,900.00
元，评估较账面净值 4,807,805.32 元增值 12,168,094.68 元，增值率
253.09 %。
（2）增值原因分析
其增值原因在于：杭州市拱墅区产业集聚性好，近些年的工业用
地稀缺，供不应求。另外，评估对象取得时间较早，周边基础设施建
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设的日趋完善也带动了该地块价值的升高。
6、典型案例
案例一：平炼路 1 号土地（无形资产-土地使用权明细表序号 1）
编号：杭拱国用（2006）第 000241 号
土地使用权人：浙江英特药业有限责任公司
坐落：拱墅区康桥镇平炼路 1 号
地号：05-006-007-00009
图号：77-92.0-B、78-92.0-A
地类（用途）：工业用地
取得价格：未填写
使用权类型：出让
终止日期：2053 年 10 月 28 日
土地面积：9,221.00 平方米（其中：独用面积 9,221.00 平方米、分
摊面积未填写）
记事内容：1、该宗地内两只高压线铁塔塔基的土地，在该高压线
塔位拆除或移位前市电力局享有占有权，土地权属归浙江英特药业有限
责任公司；2、从发证之日起三年申请验证，逾期未验证的，本证无效。
2015 年 2 月 1 日起取消证书查验工作。
填发单位：杭州市人民政府
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填发日期：2006 年 9 月 5 日
2）土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家所有。
估价对象土地使用权属于浙江英特药业有限责任公司。土地性质为
出让。该宗地土地使用权终止日期为 2053 年 10 月 28 日，至本次评估
基准日 2014 年 12 月 31 日，剩余土地使用年限为 38.85 年；初始批准使
用年限为 50 年，至本次评估基准日 2014 年 12 月 31 日已使用年限为
11.15 年。宗地用途为工业用地。
至评估基准日本次估价对象两只高压线铁塔塔基的土地，在该高压
线塔位拆除或移位前市电力局享有占有权，土地权属归浙江英特药业有
限责任公司。此外，至评估基准日本次估价对象未设定抵押权、担保权、
地役权、租赁权等他项权利，本次估价对象未设定相邻关系权利。
3）土地利用状况
估价对象的利用现状为：宗地内建设有 1-4 幢生产用房等建构筑物,
土地总面积为 9,221.00 平方米，宗地内建筑总面积约 3,223.60 平方米，
容积率为 0.35。其中地上重要建筑物为 1 幢生产厂房，建筑面积 1,650.65
平方米，建成于 1990 年 2 月，耐用年限为 50 年，至评估基准日已使用
约 24.93 年，二层钢混结构，层高 3.90 米，檐口高度 8.4 米。建筑物细
部说明为钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土框架柱、梁，现浇钢筋混凝
土楼板和屋盖；240mm 填充砖内外墙；屋面水泥砂浆找平，珍珠岩保
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温、SBS 卷材防水；外墙水泥砂浆刷涂料，内墙、顶棚混合砂浆刷乳胶
漆；金属骨料混凝土耐磨楼地面、电动卷帘门，塑钢窗。
土地利用变迁为：估价对象开发利用前主要地类为集体建设用地，
进行拆迁征收后，目前作为工业用地进行利用，土地最佳利用为工业用
地。
（2）地价定义
本次评估对象为浙江英特药业有限责任公司所持有的 1 宗国有土地
使用权。根据估价目的、估价原则及估价依据，结合委托方提供的资
料及现场勘查情况，确定本次评估的地价定义：
估价对象的土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，本
次评估设定用途为工业用地；估价期日实际开发程度为宗地红线外“五
通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“五通及场地平整”
（通路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整），根据估价对象土
地利用特点和估价目的，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入
资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定开发程度为宗
地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内场地
平整；土地使用权性质为出让，本次评估基准日剩余年限为 38.85 年，
本次评估设定估价对象土地使用权性质为出让，设定年限为 38.85 年。
评估地价内涵是：本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上
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述设定用途、开发程度和年期等条件下，无他项权利限制于估价基准
日 2014 年 12 月 31 日的公开市场条件下的国有土地使用权价格。
（3）地价影响因素分析
1）一般因素
①地理位置
杭州位于中国东南沿海，是浙江的省会和经济、政治、文化中
心，是长三角中心城市之一，是国家历史文化名城和著名的风景旅游
城市。杭州现辖八个城区和五个县（市），全市面积 16596 平方公里，
其中市区面积 3068 平方公里，市区建成区面积 327.45 平方公里。
杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经 118°21′-120°30′，北纬
29°11′-30°33′，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，
北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省
宣城交接。
②自然环境
杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市
西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低
平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。省内最大河流钱塘江由
西南向东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇入
太湖。
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杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充
足，雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制
气团和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成春多雨、夏湿热、
秋气爽、冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬
殊，杭州市光、热、水的地域分配不均，局部地区小气候资源丰富。
但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异
常，导致灾害性天气。
③城市性质
杭州市是浙江省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。
④行政区划
杭州市总面积 16,596 平方公里，其中市辖区 3,068 平方千米；总人
口 810 万人，其中市辖区 409.5 万人。辖 8 个市辖区、2 个县，代管 3
个县级市，共 82 个街道、88 个镇、30 个乡（包括 1 个民族乡），678
个社区、65 个居民区、3,666 个行政村；其中市辖区共有 67 个街道、29
个镇，597 个社区、4 个居民区、807 个行政村。位于江干区的钱江新城
核心区是杭州市的中央商务区。2014 年全市户籍人口 666 万，其中市区
人口 414 万。
⑤城市社会经济发展状况
杭州经济快速发展、社会全面进步、社会和谐稳定，逐步形成了以
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经济强市、旅游胜地、“天堂硅谷”为主要内容的城市特色。
2014 年前三季度实现生产总值 6,426.33 亿元，同比增长 8%，三次
产业比重由上年同期的 2.9:45.9:51.2 调整为 2.7:45.1:52.2。2014 年杭州
市工业经济稳中缓升。全市实现工业增加值 2,644.94 亿元，增长 8.7%，
其中规上工业实现增加值 2,043.21 亿元，增长 9.0%，增速均比上半年
提高 0.2 个百分点。外销回升较快，出口交货值增长 5.6%，增速比上半
年回升 1.7 个百分点。小微企业领先增长。全市规上小型企业实现工业
销售产值增长 7.9%，分别快于中型企业和大型企业 2.1 和 2.9 个百分点。
产能利用率提高。规上工业企业生产能力利用率达 77.7%，比上半年提
高 2.5 百分点。
⑥城市交通条件及基础设施状况
杭州位于中国东南沿海北部，交通四通八达。杭州是华东地区重要
的铁路枢纽，沪杭、浙赣、萧甬、宣杭四条铁路在此交汇。在公路方面，
杭州是浙江省公路网的中心，有东、西、南、北四个方向的长途汽车客
运站。
杭州萧山国际机场是经国务院、中央军委批准设立的大型现代化国
际机场和国内重要干线、口岸机场，主要旅游城市与国际定期航班机场，
亦是华东唯一列入国家区域航空枢纽建设的机场。该机场于 2000 年建
成运营，至今已成为华东第三，全国前十，世界百强机场。目前进驻杭
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州萧山机场的航空公司有 46 家，大型物流企业 12 家。航线通达国内外
百余座城市。目前进驻杭州萧山机场的航空公司有 46 家，开通航线两
百余条，每周进出港航班数千多个。
杭州市供电主要来源于国家电网，现有 500 千伏安公用变电站五座，
变电容量 1,175（万千伏安），220 千伏安公用变电站四十座，变电容量
1,533（万千伏安），110 千伏安公用变电站一百六十七座，变电容量
1,444.3（万千伏安）。
杭州市自来水有 8 个水源地，分别为杭州主城区的珊瑚沙、南星桥、
白塔岭；萧山区闻家堰、富春村；余杭区奉口、獐山、四岭水库。这 8
个水源地都直接从河道内取水，其中 80%来自钱塘江。
⑦城市土地市场的发展
杭州市自实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展，土
地价格也在不断提高。
2014 年杭州市（包括余杭、萧山）共出让地块数量 152 宗，相较
2013 年同比下降 32%；总金额上，今年土地收入共 845 亿元，相较去
年的 1,327 亿元同比下降 36%，位居五年来第二位。主城区共出让地块
57 宗，土地收入高达 597.5 亿元，总可建面积 656 万平方米。
2014 年各月杭州市的土地市场发展状况不均，一月、二月全市共出
让 57 宗地块，到了三月份，成交量急剧下滑。自 3 月开始，到 6 月，
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土地市场平稳增长，到 7 月陷入仅 2 宗出让地块的低谷，8 月反弹至 12
宗。
2014 年杭州市土地市场多以低溢价率成交。与上年近乎不惜成本拿
地情况不同，大多数房企在对土地的诉求上趋于相对理智。
2）区域因素
①区域概况
杭州拱墅区是杭州市中心城区之一，也是杭州市委、市政府所在地。
辖 4 镇和 6 街道，含 40 个村（经济合作社）、68 个社区。总面积 87 平
方公里，总人口 57 余万，其中常住人口 30 万。杭州拱墅区东南接江干
区、下城区，西北与西湖区、余杭区相邻。总面积约 87.73 平方公里。
以境内有拱宸桥、湖墅而得名。
拱墅区正在迅速崛起的经济大区。该区坚持招商引资一号工程，加
大投入力度，优化经济结构，改善发展环境，近年全区经济发展保持了
稳中求进、好中求快的良好态势。
②交通条件
墅区内共有街(路)巷(里、街、坊、村)940 条。纵横交错，交通便利。
京杭大运河与上塘河、下塘河等 10 余条主要河道构成内河航运网络。
穿境而过的宜杭铁路和纵贯境内的 320 国道、104 国道把江、浙、沪经
济区联成一片。杭宁高速公路入口处位于辖区 104 国道。杭州铁路北站、
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省汽车运翰公司杭州客运北站均在境内。湖墅路、莫干山路、和睦路、
丽水路、大关路、上塘路、绍兴路、沈半路、拱康路、康桥路、石样路
等是本区的主要交通干线。数十条公交线路的汽(电)车的起、讫点设在
境内，通往杭州市区和郊区以及西湖风景区。
③基础设施条件
估价对象周边的基础设施条件基本已经达到“五通”（通路、通电、
通讯、通上水、通下水）：
A、通路
该区域道路分三级设置，由快速路、次干道及支路形成的方格网状
结构，交通条件较优。
B、通电
估价对象电源来自国家电网，综合分析供电保障率约 95%以上。
C、通上水
估价对象上水由市政保障，综合分析供水保障率约 95%。
D、通下水
估价对象排水由市政保障，常年无积水，综合分析排水保障率约
95%。
E、通讯
估价对象市政通讯系统主要由电信公司、移动公司、联通公司保障。
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通讯保障度 95%以上。
④公共设施状况
估价对象周边医院、公园等公共设施较完善。
⑤环境条件
估价对象所在区域污染较少，自然环境较优。
估价对象人文环境较一般。
⑥规划条件限制
估价对象所在区域土地规划以工业用地为主，规划对土地利用强度
无特别限制。
⑦产业聚集程度
估价对象所在区域产业聚集效应较明显。
综上，通过上述区域因素分析，估价对象所在工业园区区位优势较
优优、基础设施配套较优、环境较优，较适宜医药加工企业的发展，随
着该区域基础设施及公共设施的进一步，工业地价具有稳步看涨趋势。
3）个别因素
估价对象位于杭州市拱墅区康桥镇平炼路 1 号；土地总面积为
9,221.00 平方米，容积率 0.35；土地登记用途为工业用地，现状用途为
工业用地，本次评估设定用途为工业用地；一面临路，临路状况一般；
宗地形状不规则；地形平坦；宗地基础设施条件为宗地红线外“五通”（通
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路、通电、通讯、通上水、通下水）和宗地红线内“五通及场地平整”（通
路、通电、通讯、通上水、通下水）。
综上，通过上述个别因素分析：宗地自身优势较明显，有利于医药
加工企业的发展，医药加工用地地价单从个别因素分析，具有一定的看
涨趋势。
（4）估价原则
1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法
产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产
权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，
应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，
应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需
的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格
都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降
低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进
行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断
性特征。
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3）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协
调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协
调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场
交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价
格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相
同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品
或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决
定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相
同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
5）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动
规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的
变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相
互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格
是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，
必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发
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生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系
及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
6）报酬递增、递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土
地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
（5）估价过程
估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估
价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，
按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结
合评估目的，进行具体分析如下：
1）估价对象所选用评估方法的理由
①由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一
供需圈有可比的比较案例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。
②由于我们杭州市的征地政策有较充分的了解，土地的取得成本和
相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，故本次适
宜选用成本逼近法进行评估。
2）估价对象不选用评估方法的理由
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①收益法
由于估价对象同一供需圈类似的工业用地出租实例较少，工业用地
和工业房地产租赁市场不活跃，因此本次评估不适宜选用收益法进行评
估。
②剩余法
由于工业用地的建筑物售价等相关参数难以直接从市场调查中取
得，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。
③基准地价系数修正法
杭州市基准地价基准日据时较长，已无法客观反映估价对象所在区
域工业实际地价水平，因此本次不选用基准地价系数修正法进行评估。
估价过程
市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性
的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产
的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基
本计算公式如下：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V： 待估宗地价格；
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VB：比较案例价格；
A：待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
1）选取可比实例
根据选择可比实例的要求，在符合条件的交易信息中，筛选出与本
次估价对象属同一供需圈、条件类似的三宗国有土地使用权交易实例作
为可比实例，本次评估过程中估价对象选择三个可比实例如下：
实例一：拱墅区康桥单元 FG15-M1-02-2 地块
该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 5,851.00 平方米。用
途为工业用地（鼓励发展类的汽车和关键零部件及其电子、电器产品,
节能与新能源汽车及关键部件制造)）。宗地红线外“五通”（通路、通电、
通讯、通上水、通下水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；
2014 年 4 月 17 日正常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 969
万元，地面单价为 1,654.4 元/平方米。竞买人为杭州金网新能源汽车有
限公司。
实例二：拱墅区康桥单元 FG15-M1-02-1 地块
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该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 30,735.00 平方米。
用途为工业用地（鼓励发展类的计算机、通信和其他电子设备制造）。
宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）和红线内场
地平整；宗地土地利用情况正常；2014 年 4 月 17 日正常挂牌出让 50
年期国有土地使用权成交价为 5,081.00 万元，地面单价为 1,653.2 元/平
方米。竞买人为杭州金网新能源汽车有限公司。
实例三：拱墅区康桥单元 FG16-M1-36 地块
该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 3,012.00 平方米。用
途为工业用地。宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下
水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；2013 年 10 月 31 日正
常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 499 万元，地面单价为
16,56.7 元/平方米。竞买人为杭州池禾电子科技有限公司。
2）比较因素的选择
根据本次估价对象和可比实例的特点，本次评估比较因数选择主要
有交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、土地用途、区域因
素、个别因素；其中区域因素选择：地理位置和产业集聚程度、基础设
施状况、公共配套设施状况、交通便捷状况、环境状况；个别因素选择：
临路状况、容积率、宗地面积、宗地形状、规划条件、地质和地形条件。
3）编制因数条件说明表
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根据上述选择的比较因素，估价对象和可比实例的各因素条件说明
如下表：
表4-19 比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥镇 拱墅区康桥单
元 元
宗地名称/编号 平炼路 1 号土 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
地 地块
地块 地块
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥镇 拱墅区康桥单
详细地址 元 元
平炼路 1 号 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
交易单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7
规划用途 工业 工业 工业 工业
交易期日 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31
交易情况 正常 正常 正常 正常
位于拱墅区康 位于拱墅区康 位于拱墅区康 位于拱墅区康
地理位置和产 桥镇，地理位 桥镇，地理位置 桥镇，地理位置 桥镇，地理位置
业集聚度 置好，产业聚 好，产业聚集度 好，产业聚集度 好，产业聚集度
集度较好 较好 较好 较好
区 基础设施完善
红线外五通 红线外五通 红线外五通 红线外五通
域 程度
因 公共配套设施 周边公共配套 周边公共配套 周边公共配套 周边公共配套
素 完善程度 完善程度高 完善程度高 完善程度高 完善程度高
通公交车线
通公交车线路， 通公交车线路， 通公交车线路，
交通便捷程度 路，便捷度较
便捷度较高 便捷度较高 便捷度较高
高
环境状况 基本无污染 基本无污染 基本无污染 基本无污染
临街状况 一面临路 一面临路 两面临路 一面临路
容积率 1.5 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6
个 土地面积(平 9,221 平方米， 5,851 平方米， 30,735 平方米， 3,021 平方米，
别 方米) 面积较小 面积较小 面积适中 面积较小
因 土地形状 不规则 较规则 较规则 较规则
素 规划条件 基本无限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制
地质和地形条 地质条件良 地质条件良好， 地质条件良好， 地质条件良好，
件 好，地势平坦 地势平坦 地势平坦 地势平坦
4）编制比较因数条件指数表
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针对待估宗地与可比实例各种因素条件，编制比较因数条件指数的
有关说明如下：
a、规划用途
估价对象与各比较案例均为工业用地，故不需要进行修正。
b、交易时间
根据地价动态监测数据，杭州市 2013 年四季度到 2014 年四季度地
价变化情况如下表：
表4-20 杭州地价增长率一览表
单位：%
年度 季度 综合 商业 居住 工业
2014 4 1.85 3.04 1.59 9.36
2014 3 0.1 0.16 -0.02 6.47
2014 2 0.28 0.35 0.14 7.96
2014 1 0.82 0.84 0.83 0.54
2013 4 3.6 1.9 3.8 1
结合估价对象周边的交易样本分析，估价对象周边地价变动情况与
该地区地价动态监测情况基本一致，以本次评估基准日为基准，编制各
比较案例交易时点的工业用地地价指数如下表：
表4-21 工业用地地价指数表
待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
交易时间 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31
地价指数 100.00 82.64 82.64 78.74
c、交易情况修正
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本次评估估价对象交易情况与比较案例交易情况一致，均为正常交
易，故不需要进行修正。
d、土地用途修正
本次评估估价对象土地用途与比较案例土地用途一致，均为工业用
地，故不需要进行修正。
e、地理位置和产业集聚度
将估价对象与比较案例的地理位置及产业集聚度进行比较，分为
好、较好、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，因素修
正指数上升或下降 3%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，
繁华程度一致，不需要进行修正。
f、基础设施完善程度
对估价对象所在区域基础设施进行调查，估价对象与比较案例所在
区域的基础设施通平程度不同，每增加或减少一通，因素修正指数上升
或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，基础设施完
善度一致，不需要进行修正。
g、公共配套设施完善程度
将估价对象与比较案例的公共配套设施完善程度进行比较，分为齐
全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，每上升或下降一个等
级，因素修正指数上升或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市
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拱墅区内，园区处于建设中，周边公共配套完善程度一般，估价对象及
比较案例的公共配套设施完善程度一致，故不需要进行修正。
h、交通便捷程度
将估价对象与比较案例的交通便捷程度进行比较，分为便捷、较便
捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，每上升或下降一个等级，因素
修正指数上升或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，
交通便捷程度一致。
i、环境状况
将估价对象与比较案例的环境进行比较，分为基本无污染、轻度污
染、严重污染三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或
下降 2%。估价对象和各比较案例均位于杭州市拱墅区内，环境状况良
好，均基本无污染，故不需要进行修正。
j、临街状况
将宗地临路条件分为四面临街、三面临街、二面临街、一面临街、
临支路或不临街五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升
或下降 1%。
k、容积率
估价对象用途为工业用地，容积率对其价值影响较小，本次评估对
容积率不作修正，设定估价对象与比较案例的系数均为 100。
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l、土地面积
宗地面积，分为〈10,000 平方米、10,000—50,000 平方米、〉500,000
平方米三个等级，结合估价对象与比较案例的实际规划情况，确定土地
面积在[10,000-50,000]范围内为适当等级。以估价对象为 100，每上升或
下降一个等级，地价往上或往下修正 2%。
m、土地形状
将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级，
每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 2%。估价对象与比
较案例土地形状均为较规则，不需进行修正。
n、规划条件
将规划条件分为：无限制前景好、基本无限制、有一定限制、限制
较大、严重限制五个等级，将待估宗地条件指数定为 100，每增加或减
少一个等级，因素修正指数增加或减少 2%。
o、地质和地形条件
将宗地地质和地形条件分为良好、一般、较差三个等级，将待估宗
地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降 1%。
估价对象与比较案例条件相当，不需进行修正。
根据以上比较因素条件指数的说明，编制比较因数条件指数表如下。
表4-22 比较案例因素条件指数表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
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拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥镇 拱墅区康桥单
元 元
宗地名称/编号 平炼路 1 号土 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
地 地块
地块 地块
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥镇 拱墅区康桥单
详细地址 元 元
平炼路 1 号 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
交易单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7
规划用途 100 100 100 100
交易期日 100 82.64 82.64 78.74
交易情况 100 100 100 100
地理位置和产
100 100 100 100
业集聚度
区 基础设施完善
100 100 100 100
域 程度
因 公共配套设施
100 100 100 100
素 完善程度
交通便捷程度 100 100 100 100
环境状况 100 100 100 100
临街状况 100 100 101 100
容积率 100 100 100 100
个 土地面积(平
100 100 102 100
别 方米)
因 土地形状 100 102 102 102
素 规划条件 100 98 98 98
地质和地形条
100 100 100 100
件
5）编制因素修正系数表
在各因素条件指数表的基础上，进行比较案例交易期日修正、交易
情况、交易方式、土地用途修正、区域因素修正、个别因素修正，即将
估价对象的因素条件指数与比较案例的因素条件进行比较，得到各因素
修正系数，列表表示如下：
表4-23 比较案例因素修正系数表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
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拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥镇 拱墅区康桥单
元 元
宗地名称/编号 平炼路 1 号土 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
地 地块
地块 地块
拱墅区康桥单 拱墅区康桥单
拱墅区康桥镇 拱墅区康桥单
详细地址 元 元
平炼路 1 号 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
交易单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7
规划用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
交易期日 1.0000 1.2101 1.2101 1.2700
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
地理位置和产
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
业集聚度
区 基础设施完善
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
域 程度
因 公共配套设施
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
素 完善程度
交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
环境状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
临街状况 1.0000 1.0000 0.9901 1.0000
容积率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
个 土地面积(平
1.0000 1.0000 0.9804 1.0000
别 方米)
因 土地形状 1.0000 0.9804 0.9804 0.9804
素 规划条件 1.0000 1.0204 1.0204 1.0204
地质和地形条
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
件
估价对象设定使用年限为 38.85 年，比较案例的土地使用年限均为
50 年，两者不一致，故需进行年期修正，年期修正公式如下：
K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]
式中：
K——估价对象的土地使用年期修正系数
r——土地还原率(根据《城镇土地估价规程》，土地还原利率主要有
三种方法确定：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、
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投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据目前所掌握的数据，本次
评估土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即：土地还原利
率=安全利率+风险调整值。安全利率按中国人民银行于 2014 年 11 月
22 日公布一年期存款利率 2.75%确定，同时考虑杭州市目前房地产业的
平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我
们对估价对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变
动较快，土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前
的通货膨胀和一定的风险利率，综合分析工业用地风险调整值在 2%-4%
之间，本次评估风险调整值取其平均值 3.25%，因此，土地还原利率
=2.75%+3.25%=6.00%)
n——估价对象土地设定使用年限
m——比较案例使用年限
经测算，年期修正系数 K=0.9475
6）确定评估结果
经过比较分析和测算，分别得到三个比较案例的比准价格，考虑三
个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比
较法的评估结果。
估价对象评估地面地价= (2,003+1,943+2,105)÷3×0.9475
=1,911.1（元/平方米）
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成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的方法。基本公式如下：
V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3
＝VE+R3
式中： V：土地价格
Ea：土地取得费
T：税费
Ed：土地开发费
R1：利息
R2：利润
R3：土地增值
VE：土地成本价格
R3：土地增值
1）土地取得费及相关税费
估价对象位于浙江省杭州市拱墅区，本次评估的土地取得费即为城
市房屋拆迁费用。城市房屋拆迁费用一般包括房屋拆迁补偿安置费用、
房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆除及渣土清运费等。房屋拆
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迁补偿安置费用一般由被拆迁房屋的房地产市场价格、装饰装修补偿金
额、搬迁补助费、安置补助费构成。
拱墅区属于杭州市中心城区，所在区域没有相同用途的拆迁案例。
鉴于土地资源的稀缺性和城市旧城征收改造旨在集约利用土地、提高土
地利用强度、强化土地使用收益，导致估价选用的征收案例和本次估价
对象的土地用途不可能完全一致，近期的征收项目大部分是对城中村进
行改造，但这种规模性的征收补偿成本也最能代表该片区客观土地取得
成本，住宅片区内兼容的小部分商业房产或其他用途房产在征收补偿时
会考虑具体情况给予补偿上的调增或调减，不会对片区征收补偿平均成
本造成太大的影响。因此，本次估价对象登记用途为工业用地，评估设
定用途为工业用地，在选取征收补偿案例比较测算地价时，优先选择与
估价对象用途相同或相似的征收案例，但估价对象周边征收案例不充
分，则选用与估价对象周边相同或相似用途最具代表性的拆迁案例进行
比较。由于拆迁补偿因被拆迁项目土地用途、拆除房屋建筑面积、结构、
成新度等的不同，补偿费用会有一定差异，但目前拆迁补偿的市场化水
平已较高，受市场机制的作用，最终的拆迁补偿标准基本趋向一致。
经过估价人员搜集该区域内土地拆迁补偿情况的调查，来计算拆
迁成本。
表4-24 拆迁成本比较因素说明表
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项目 估价对象 案例 1 案例 2 案例 3
康桥村拆迁项 方家塘村拆迁项 独城村拆迁项
项目名称 平炼路 1 路
目 目 目
东至：杭州市
土地储备中
东至：铁路北 心、杭州市拱
站单元 墅区发展改革
东至：方家中路，
FG06-C2-05 地 和经济局（康
拱墅区平炼路 1 西至：化工路，
拆迁项目位置： 块，西至：拱 桥单元
号 南至：方家塘路，
康路，南至： FG11-M1-04
北至：方家北路
瓜山村，北至： 地块），西至：
康华大厦。 杭州市康桥镇
吴家墩村经济
合作社
拆迁房屋实际用
工业 住宅（集体） 住宅（集体） 住宅（集体）
途：
拆迁土地面积(平
9,221 1,400 11,165 609
方米)：
单价： 待估 1,222.7 1,269.7 1,175.6
市场状况 100 100 100 100
区位状况 100 100 100 97
实物状况 100 100 100 98
权益状况 100 100 100 100
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因
素修正后达到估价对象条件时的比准价格，经过测算以上三个比较实例
的比准价格差异不大，考虑到当地的实际状况并结合当地的地价水平，
依据《规程》取以上三个比较实例的比准价格的算术平均值作为估价对
象的评估价格。即：
拆迁成本单位地价＝（实例 1 比准价格+实例 2 比准价格+实例 3 比准价
格）÷3＝（1,222.7+1,269.7+1,236.7）÷3＝1243.0（元／平方米）
2）土地开发费
土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项
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费用。根据估价人员对估价对象所在区域的土地开发程度和基础设施配
套情况等调查，咨询杭州市国土资源局土地利用股工作人员：估价对象
周边基础设施配套程度在达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、
通上水、通下水）和红线内“场地平整”的情况下，其单位土地面积的土
地开发费用一般为 175.00 元/m2（其中：通路 60 元/m2、通电 40 元/m2、
通讯 10 元/m2、通上水 20 元/m2、通下水（含排污）25 元/m2、场地平
整 20 元/m2）。
本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通
讯、通上水、通下水）和红线内“场地平整”。
因此，土地开发费=60+40+10+20+25+20
=175.00（元/平方米）
3）投资利息
根据估价对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周
期为 1 年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利
息率 5.60%计，按单利计算，假设土地取得费为一次性投入，土地开发
费为分期投入,这里土地开发费按均匀投入计算，则：
投资利息＝（土地取得费+税费）×贷款利息率土地开发周期）+土地开
发费×贷款利息率）土地开发周期/2）
＝1,243.0×5.6%+175×5.6%1/2
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＝74.51（元/平方米）
4）投资利润
调查当地土地开发的投资回报情况，通过咨询当地国土资源管理部
门，调查土地开发的投资回报情况，参照当地土地一级开发成本利润率，
确定本次评估的土地开发年投资利润率为 8%，则：
投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×
年投资利润率
＝（1,243.0+175）×1×8%
＝113.44（元/平方米）
6）土地增值收益
土地增值收益即国家作为土地所有者，在出让土地的过程中，获得
的收益。根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），土地增值按
该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件
而发生的价值增加额计算。根据待估宗地所在区域的实际情况，结合当
地征收出让金标准等参数，本次估价对象土地增值收益按成本价格（土
地取得费、相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润五项之和）的
15%进行估算，故本次评估取 15%，则：
土地增值收益＝（土地取得费+相关税费＋土地开发费+投资利息+
投资利润）×土地增值收益率
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＝240.89（元/平方米）
7）地价的计算
A、无限年期地价
依据成本逼近法测算地价公式，在进行年期修正和区位修正前，估
价对象地价则为：
无限年期地价＝土地取得费+相关税费＋土地开发费＋利息＋利润
+土地增值收益
＝1,846.84（元/m2）
B、年期修正
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），成本逼近法中土地
使用年期修正系数的公式为：
K 1
1
n
(1 r)
式中：
K——年限修正系数
r——土地还原率
n——估价对象设定年期
本次评估土地还原率主要根据评估基准日土地市场状况、土地设定
用途为工业用地及安全利率按中国人民银行于 2014 年 11 月 22 日公布
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一年期存款利率 2.75%确定，同时考虑杭州市目前房地产业的平均收益
状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我们对估价
对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变动较快，
土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前的通货膨
胀和一定的风险利率，综合分析工业用地风险调整值在 2%-4%之间，本
次评估风险调整值取其平均值 3.25%，最终确定本次评估土地还原率为
6.00%。计算得：估价对象土地使用年期修正系数为 0.8960。
C、个别因素修正
根据估价对象在区域内的位置和宗地条件与估价对象所在区域内
的一般工业用地所在区域内的位置和宗地条件比较分析后，进行区域及
个别因素修正如下表：
表4-25 区域及个别因素修正系数表
序号 因素 说明 系数 备注
1 地理位置和繁华程度 位于拱墅区康桥镇，繁华程度高 优 3.00%
2 基础设施完善度 五通一平 一般 0.00%
通公交车线路，1 公里内有国道，
3 交通便捷程度 优 1.00%
便捷度好
4 产业集聚度 集聚度高 较优 0.00%
5 临路状况 一面临路，临路状况一般 一般 0.00%
6 宗地面积 土地面积较适中 较优 3.00%
7 宗地形状 不规则 一般 0.00%
8 地形坡度 平坦 一般 0.00%
9 宗地地势 适中 一般 0.00%
合计 7.00%
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D、成本逼近法估算结果的计算
综上，依公式：
宗地地价＝无限年期土地使用权价格×年期修正系数×（1+区位修正
系数）
＝1,846.84×0.8960×（1+7.00%）
＝1,770.6（元/平方米）
（6）地价的确定
1）地价确定的方法
根据以上评估过程，运用不同的估价方法进行测算，分别得到估价
对象不同的评估结果，详见下表：
表4-26 不同方法测算估价对象之估价结果一览表
宗地名称 市场比较法（元/m2） 成本逼近法（元/m2） 备注
浙江英特药业有限
1,911.1 1,770.6
责任公司用地
根据地价评估技术规程和估价对象的具体情况，本次估价采用市场
比较法和成本逼近法对估价对象进行评估，两种方法测算结果虽然具有
一定的差异性，但考虑到两种方法是从不同的技术思路分别对宗地地价
进行合理测算，且二种方法测算结果差异在合理范围内，故本次采取算
术平均的方法作为估价对象的最终评估结果。估价结果详见下表：
表4-27 估价结果确定表
单位：元/平方米土地面积
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市场比较法 成本逼近法
宗地名称 评估结果 备注
单价 权重 单价 权重
浙江英特药业有限
1,911.1 50% 1,770.6 50% 1,841
责任公司用地
2）估价结果
评估人员在现场勘查和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原
则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到满足地价定义条件下的
估价结果为：
土地使用权面积：9,221.00 平方米
单位面积地价：1,841 元/平方米土地面积
土地使用权总地价: 1,697.59 万元人民币
总地价（人民币大写）：壹仟陆佰玖拾柒万伍仟玖佰元整
(二)其他无形资产评估技术说明
1.评估范围
其他无形资产账面值 2,230,711.13 元，核算内容为天汇药品信息系
统软件、终端进销存系统、大通药物咨询及用药安全监测系统、华康智
能配发系统等，原始发生额为元，评估基准日账面值为 2,230,711.13 元。
2.其他无形资产概况
纳入评估范围的其他无形资产软件除终端进销存系统、药店在线联
盟系统一期、药店在线联盟系统二期、药店在线联盟系统三期为订制软
件外，其他全部为外购获得。
3.核实过程
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评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的
方法和期限，查阅了原始合同。经核实账表金额相符。
同时，根据被评估单位提供资料，被评估单位共有注册商标 45 项。
具体情况如下：
商标注册 有效期限起始 有效期限截
序号 类别 商标 商标图案 备注
号 日 止日
计算机系统设计,计算机程序和数据
转换(非有形转换),替他人创建和维
护网站,主持计算机站(网站),把有形
1 5564232 图形 2009/10/7 2019/10/6
的数据和文件转换成电子媒体,服装
设计,室内装饰设计,工业品外观设
计,研究与开发(替他人),法律服务
人用药,医用营养品,净化剂,兽医用
药,消灭有害动物制剂,卫生巾,消毒
2 5564236 图形 2009/10/21 2019/10/20
剂,牙齿粘胶剂,放射性药品,医用气
体
放射性药品,医用气体,心电图描记器
电极用化学导体,人工授精用精液,卫
3 5873887 英特 2009/12/28 2019/12/27
生消毒剂,医用或兽医用微生物培养
基
酒(饮料),烧酒,黄酒,米酒,开胃酒,葡
4 5873883 萄酒,蜂蜜酒,果酒(含酒精),酒精饮料 YING TE 2009/11/21 2019/11/20
(啤酒除外),料酒
人用药,医用营养品,净化剂,兽医用
药,消灭有害动物制剂,卫生巾,医用
保健袋,牙用光洁剂,放射性药品,医
5 5873886 用气体,心电图描记器电极用化学导 YING TE 2009/12/28 2019/12/27
体,人工授精用精液,卫生消毒剂,隐
形眼镜用溶液,医用或兽医用微生物
培养基
医疗器械和仪器,牙科设备,理疗设
备,助听器,吸奶器,非化学避孕用具,
6 5873885 YING TE 2009/10/14 2019/10/13
外科用移植物(人造材料),矫形用物
品,缝合材料,按摩器械
咖啡,茶,糖,糖果,非医用营养胶囊,饼
干,方便米饭,谷类制品,面粉制品,豆
7 5873884 浆,食用淀粉,冰淇淋,食盐,调味酱油, YING TE 2009/11/21 2019/11/20
调味品,酵母,食用芳香剂,搅稠奶油
制剂
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光纤通讯,计算机终端通讯,计算机辅
助信息与图像传输,电子信件,电信信
息,电讯信息,寻呼(无线电、电话或其
8 5873880 YING TE 2010/2/7 2020/2/6
它通讯工具),远程会议服务,提供与
全球计算机网络的电讯联接服务,有
线电视播放
计算机系统设计,计算机程序和数据
转换(非有形转换),替他人创建和维
护网站,把有形的数据和文件转换成
9 5873878 电子媒体,服装设计,室内装饰设计, YING TE 2010/3/28 2020/3/27
工业品外观设计,研究与开发(替他
人),建设项目的开发,托管计算机站
(网站)
广告,商业管理咨询,组织商业或广告
交易会,进出口代理,拍卖,推销(替他
10 5564235 人),替他人作中介(替其它企业购买 图形 2009/10/7 2019/10/6
商品或服务),职业介绍所,商业场所
搬迁,会计
保险,金融管理,不动产代理,经纪,担
11 5564234 保,艺术品估价,信托,典当,不动产管 图形 2009/12/7 2019/12/6
理,住所(公寓)
保险,金融管理,不动产代理,经纪,担
12 5873881 保,艺术品估价,信托,典当,不动产管 YING TE 2010/2/14 2020/2/13
理,募集慈善基金
医院,医药咨询,疗养院,美容院,蒸气
13 5873870 浴,按摩,眼镜行,卫生设备出租,园艺, 2010/2/14 2020/2/13
动物饲养
医院,医药咨询,疗养院,美容院,蒸气
14 5873871 浴,按摩,眼镜行,卫生设备出租,园艺, YING TE 2010/2/14 2020/2/13
动物饲养
货运,运输,船运货物,铁路运输,空中
15 5873879 运输,车辆租赁,货物贮存,集装箱出 YING TE 2010/3/28 2020/3/27
租,递送(信件和商品),观光旅游
货运,运输,船运货物,铁路运输,空中
16 5564233 运输,车辆租赁,货物贮存,集装箱出 图形 2010/5/28 2020/5/27
租,递送(信件和商品)
非医用营养液,非医用营养膏,非医用
17 7058432 营养粉,非医用营养胶囊,麦乳精,茶, 图形 2010/6/28 2020/6/27
茶饮料,糖,糕点,谷类制品
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中药成药,药酒,膏剂,医用药草,人用
18 7058434 药,人参,消毒剂,医用营养食物,空气 图形 2010/8/7 2020/8/6
清新剂,中药袋
医疗诊所,医药咨询,药剂师提供的配
药服务,按摩,疗养院,饮食营养指导,
19 7475198 怡年 2010/11/21 2020/11/20
动物饲养,园艺,眼镜行,卫生设备出
租
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
英特药业
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养
20 7475093 INTMED 2014/2/21 2024/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消
IC
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养 INTMED
21 7475098 2011/2/21 2021/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消 IC
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养 INTMED
22 7475115 2014/2/21 2024/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消 IC
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
补药(药),人用药,人参,医用药物,药
草,医用放射性物质,医用气体,消毒
剂,隐形眼镜用溶液,制微生物用培养
23 7475103 Intmedic 2011/2/21 2021/2/20
物,医用营养品,净化剂,兽医用药,消
灭有害动物制剂,卫生巾,医用敷料,
牙科光洁剂
24 7058433 麦乳精,糖,糕点,谷类制品 钱王至宝 2011/5/21 2021/5/20
英特物流
25 7484325 商品包装 INTLOGI 2011/8/21 2021/8/20
STICS
英特物流
26 7484310 商品包装 INTLOGI 2011/8/21 2021/8/20
STICS
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英特物流
医用药物,药草,医用放射性物质,医
27 7475120 INTLOGI 2012/2/21 2022/2/20
用气体,制微生物用培养物
STICS
中药成药,药酒,膏剂,医用药草,人用
28 7058435 药,人参,消毒剂,医用营养食物,空气 钱王至宝 2012/5/7 2022/5/6
清新剂,中药袋
技术研究,研究与开发(替他人),包装
设计,建设项目的开发,服装设计,计
算机软件设计,计算机软件维护,计算 INTMED
29 7484247 2012/9/28 2022/9/27
机系统设计,替他人创建和维护网站, IC
计算机程序和数据的数据转换(非有
形转换)
技术研究,研究与开发(替他人),包装
设计,建设项目的开发,服装设计,计
算机软件设计,计算机软件维护,计算
30 7484260 Intmedic 2012/9/28 2022/9/27
机系统设计,替他人创建和维护网站,
计算机程序和数据的数据转换(非有
形转换)
医疗诊所,医药咨询,药剂师提供的配
英特药业
药服务,按摩,疗养院,饮食营养指导,
31 7475173 INTMED 2012/12/14 2022/12/13
动物饲养,园艺,眼镜行,卫生设备出
IC
租
人用药,药草,药用根块植物,药用植
32 7475140 钱王至宝 2013/2/7 2023/2/6
物根,中药袋
运输，商品包装，停车场服务，车辆
租赁，货物贮存，仓库出租，潜水服
33 10001056 IN 2013/2/7 2023/2/6
出租，快递（信件和商品），旅行社
（不包括预定旅馆），管道运输
34 796010 中药药材 钱王 2005/12/7 2015/12/6
化学原料药,生物制品,中药材,中成
35 1002864 2007/5/14 2017/5/13
药,化学药,抗生素制剂
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
36 1224328 化学原料药,化学药,中药材,中成药, 怡年 2008/11/21 2018/11/20
生物制品,抗生素制剂
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浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目资产评估说明
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
37 1224327 化学原料药,化学药,中药材,中成药, 永年 2008/11/21 2018/11/20
生物制品,抗生素制剂
38 1223416 茶,糖,调味品,食用淀粉 颐年 2008/11/14 2018/11/13
医用营养饮料,空气清新剂,杀虫剂,
39 1216255 中药袋,化学原料药,化学药,中药材, 图形 2008/10/21 2018/10/20
中成药,生物制品,抗生素制剂
40 1206999 无酒精的植物饮料,制饮料用糖浆 颐年 2008/9/14 2018/9/13
医疗用毒性药品,化学原料药,化学
41 1656466 药,抗生素制剂,中药饮片,中成药,中 英特 2011/10/28 2021/10/27
药材,生化药品,生物制品,保健药品
广告; 商业管理咨询; 价格比较服
务; 替他人推销; 自动售货机出租;
医疗用品零售或批发服务; 药用、兽
2014/08/21 2024/08/20
42 12138488 医用、卫生用制剂和医疗用品的零售 英特
或批发服务; 药品零售或批发服务;
卫生制剂零售或批发服务; 药用制
剂零售或批发服务;
广告; 价格比较服务; 商业管理咨
询; 替他人推销; 自动售货机出租;
卫生制剂零售或批发服务; 药用制
12138503
43 剂零售或批发服务; 药品零售或批 YING TE 2014/08/07 2024/08/06
发服务; 药用、兽医用、卫生用制剂
和医疗用品的零售或批发服务; 医
疗用品零售或批发服务;
广告; 商业管理咨询; 价格比较服
务; 替他人推销; 自动售货机出租;
医疗用品零售或批发服务; 药用、兽
44 12138516 医用、卫生用制剂和医疗用品的零售 怡年 2014/08/05 2024/08/06
或批发服务; 药品零售或批发服务;
卫生制剂零售或批发服务; 药用制
剂零售或批发服务;
广告; 商业管理咨询; 价格比较服
12138632 务; 替他人推销; 自动售货机出租;
45 图案 2014/08/07 2024/8/06
医疗用品零售或批发服务; 药用、兽
医用、卫生用制剂和医疗用品的零售
中联资产评估集团有限公司 第 151 页
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或批发服务; 药品零售或批发服务;
卫生制剂零售或批发服务; 药用制
剂零售或批发服务;
4.评估方法
根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，采用市场法进行评估，具体如下：（1）对于评估基准日市场上有销
售的外购软件，按照评估基准日的市场价格作为评估值；（2）对于评估
基准日市场上有销售但版本已经升级的外购软件，按照评估基准日的市
场价格扣减软件升级费用后作为评估值；（3）对于定制软件，以向软件
开发商的询价作为评估值。
对于注册商标，经调查了解，被评估单位注册商标无相关产品生产
和使用，因此本次评估对于在有效期限内的商标采用成本法计算其评估
值。即:
注册商标的价值=注册费+代理费
对于超过有效期限的无展期的商标不考虑其价值。
5.典型案例
案例: 微软桌面操作系统企业版（CW2-00276）
明细表编号：无形资产--其他无形资产评估明细表第 9 项
微软桌面操作系统企业版（CW2-00276）为企业于 2014 年 7 月购
置的办公软件共 166 套，每套的原始购置单价为 1470 元。该软件的原
始入账价值为 208,564.10 元。评估人员查阅了软件的原始购买合同、发
票及记账凭证等资料。经评估人员询价，该软件于 2014 年 7 月购买，
购买时的含价格为 244,020.00 元，不含税的销售价格为 208,564.10 元。
中联资产评估集团有限公司 第 152 页
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经市场询价，该软件的市场价格变动不大，故以现行的市场价格确认评
估值。
6.评估结果
其他无形资产评估值 2,438,314.10 元，评估增值 207,602.97 元，
增值率 9.31 %。
七、长期待摊费用技术说明
长期待摊费用账面值为 6,074,694.00 元，为待摊的华龙商务大厦车
位租赁费。
对长期待摊费用的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，
核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账
务记录,查阅了租赁合同。经核实，确认费用支付真实。根据合同约定，
车位租赁费到期日为购买的房屋到期日，因此本次评估对长期待摊费用
按租赁合同约定按土地剩余使用年限进行测算。
经 评 估 ， 长 期 待 摊 费 用 评 估 值 6,641,739.18 元 ， 评 估 增 值
567,045.18 元，增值率 9.33 ％。增值原因为土地剩余使用年限高于企
业计算的摊销年限所致。
八、递延所得税资产技术说明
递延所得税资产账面值为 3,852,863.70 元，是企业核算资产在后续
计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值
与其计税基础的差异。
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，
中联资产评估集团有限公司 第 153 页
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核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账
务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。考虑部分递延所得
税资产计算基础其他非流动负债为政府补助，不需要偿还，评估为 0，
本次也对其对应的递延所得税资产评估为 0。对于其他递延所得税资产
在核实无误的基础上，以核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 2,053,244.94 元。
九、负债评估技术说明
评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括短期
借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、
应付利息、其他应付款；非流动负债主要为递延所得税负债和其他非
流动负债，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。
1．短期借款
短期借款账面值为 633,294,000.00 元，为向兴业银行杭州湖墅支
行、中国工商银行杭州羊坝头支行、上海浦东发展银行杭州分行等银行
借入的一年以内到期借款。评估人员查阅了借款合同、有关凭证，核实
了借款期限、借款利率等相关内容，确认以上借款是真实完整的，以核
实后的账面值作为评估值。
短期借款评估值为 633,294,000.00 元。
2．应付票据
应付票据账面值 160,360,362.50 元，主要为期限为 6 个月带息的
银行承兑汇票。
评估人员通过查阅了相关合同、会计凭证、核实了应付票据票面
中联资产评估集团有限公司 第 154 页
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记载的收、付款单位、支付金额，以及是否含有票面利率等内容，确
认应支付款项具有真实性和完整性，核实结果账表单金额相符。按核
实后账面值确定为评估值。
应付票据评估值为 160,360,362.50 元。
3．应付账款
应付账款账面值 1,567,125,663.60 元，主要为应付的购货款及信息
费、咨询费及等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合
同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果
账、表、单相符，以核实后的账面值作为评估值。
应付账款评估值为 1,567,125,663.60 元。
4．预收账款
预收账款账面值 12,066,561.36 元，主要为预收售货款的房租费、
场地使用费和售货款等。评估人员抽查有关账簿记录和相关合同，确
定预收款项的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符，均为在未
来应支付相应的权益或资产，故以核实后账面值确定为评估值。
预收账款评估值 12,066,561.36 元。
5．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 66,729,713.86 元，主要为应付职工工资、
工会经费和职工教育经费等。对应付职工薪酬，评估人员核实了应付职
工薪酬的提取及使用情况，认为计提正确和支付符合规定，以核实后的
账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 66,729,713.86 元。
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6．应交税费
应交税费账面值为 34,514,173.56 元，主要为应交的增值税、营业
税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、房产税、土地使用税、
印花税、教育费附加、地方教育费附加和水利建设基金等。
评估人员查阅了该企业的纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相
关会计账簿，经核其税款计算准确合规、按当地税收管理机关要求纳税，
核实结果账表单金额相符。以核实后的账面值确定评估值。
应交税费评估值为 34,514,173.56 元。
7．应付利息
应付利息账面值 1,301,429.26 元，为按合同约定的结息日至评估
基准日的应付利息。
评估人员收取了相关合同，对计息期，计息利率等进行了解，并核
实了差额计算过程，经核实，计算无误，以核实后的账面值确定评估值。
应付利息评估值为 1,301,429.26 元。
8．其他应付款
其他应付款账面值为 117,343,312.44 元，主要为应付的购车款、
押金、代扣代缴的社保、保证金、资金集中应付款项和暂收款等。款项
多为近期发生，滚动余额，基准日后需全部支付。经核实后的账面值确
认评估值。
其他应付款评估值为 117,343,312.44 元。
9．递延所得税负债
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递延所得税负债账面值 8,644,905.71 元，是企业核算资产在后续计
量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与
其计税基础的差异。
企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所
得税负债，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生的应纳税暂
时性差异。
评估人员核对了企业执行的会计制度及引起时间性差异的真实性、
准确性。经核实，企业该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关
规定，故以核实后的账面值确认评估值。
递延所得税负债评估值为 8,644,905.71 元。
10． 其他非流动负债
其他非流动负债账面值 7,198,475.00 元，为浙江省财政厅根据浙
发改经贸[2010]730 下拨的物流中心补助款 400 万元、杭州市下城区财
政局分别下拨的大项目财政奖励资金 1 款项 105.58 万元和大项目财政奖
励资金 2 款项 379.78 万元及浙江省中药研究所分别根据工信部消费
[2013]357 和工信部消费[2013]494 下拨的白术项目补贴款 80 万元。
评估人员核实了有关账证、确定其真实性、正确性。考虑其他非流
动负债为政府补助，不需要偿还，本次将其他非流动负债-递延收益评
估为 0。
其他非流动资产评估值为 0 元。
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第五部分收益法评估技术说明
一、基本假设
1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。
2、评估对象在未来预测期内的所处的社会经济环境以及所执行的
税赋、税率等政策无重大变化。假设评估对象能够取得评估基准日的税
收优惠政策并按之运行。
3、评估对象在未来预测期内的管理层尽职，并继续保持基准日现
有的经营管理模式持续经营。
4、评估对象在未来预测期内的资产规模、构成，主营业务结构，
收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状
态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以
及商业环境等变化导致的资产规模、构成以及主营业务、产品结构等状
况的变化所带来的损益。
5、在未来的预测期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础
上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规
模的变化而同步变动。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营
过程中频繁变化且闲置资金均已作为溢余资产考虑，评估时不考虑存款
产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。
6、本次评估假设评估对象在未来的经营期内，被评估企业的核心
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材料供应商、销售客户仍能按现有的情况保持良好的客户关系获得较稳
定的订单及份额。
7、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。
二、评估方法
（一）评估方法的选择
评估人员在对本次评估的目的、评估对象和评估范围、评估对象的
权属性质和价值属性的基础上，对本次评估所服务的经济行为，根据国
家有关规定以及《资产评估准则—企业价值》，确定同时按照收益途径、
采用现金流折现方法（DCF）预测被评估单位的股东全部权益（所有者
权益）价值。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过预测企业未来预期现金流和采用
适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业的价值。其适
用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存
有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现
金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的
客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率
的选取较为合理时，其估值结果较能完整地体现企业的价值，易于为市
场所接受。
（二）基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特
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点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的公司报表为基础预测其
权益资本价值，即首先按照收益途径采用现金流折现方法（DCF），预
测评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余
性资产（负债）的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经
扣减付息债务价值后，来得出评估对象的股东全部权益价值。
本次评估的具体思路是：
1.对纳入报表范围的资产和主营业务，按照历史经营状况的变化趋
势和业务类型预测预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的
价值；
2.将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）预测中未予考虑
的诸如基准日存在的货币资金，应收、应付股利等现金类资产（负债）；
呆滞或闲置设备、房产等以及未计及损益的在建工程等类资产，定义为
基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独预测其价值；
3.由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，
经扣减基准日的付息债务价值后，得到评估对象的权益资本（股东全部
权益）价值。
（三）评估模型
1．基本模型
本次评估的基本模型为：
E BD （1）
E：评估对象的股东全部权益（所有者权益）价值；
D：评估对象的付息债务价值；
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B：评估对象的企业价值；
B P Ci Q （2）
Q：长期股权投资价值
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri
P （3）
i 1 (1 r ) i
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的经营期。
ΣCi：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产（负债）
的价值。
C i C 1C2 （4）
C1：基准日流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；
C2：基准日非流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；
2．收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指
标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，预测其未来经营期内的
自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，测算得到
企业的经营性资产价值。
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3．折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r
r rd wd re we
（6）
Wd：可比公司的加权债务比率
We：可比公司的加权权益比率；
re：权益资本成本。
rd：税后债务加权成本
本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本 re；
re r f e (rm r f ) （7）
rf：无风险报酬率；
rm：市场期望报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
Dm
e u (1 (1 t ) ) （8）
Em
βu：可比公司的无杠杆市场风险系数；
t
u （9）
D
(1 (1 t) i
Ei
通常按查询相关资讯终端相关取得
βt：可比公司股票的预期市场平均风险系数
t 34%K 66% x （10）
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；
βx：可比公司股票的历史市场平均风险系数
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DiEi：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
三、资产核实与尽职调查情况说明
（一）资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估目的的特点和收益法评估的技术要求，评估机构确定
了资产核实的主要内容是被评估单位资产及负债的存在与真实性，具体
以产权持有者提供的基准日经审计的资产负债表为准，经核实无误，确
认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性，评估机构制定了详细
的尽职调查计划，确定的尽职调查内容主要是：
1.本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估单位对本
次评估事项的说明；
2.评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、
投资出资协议、重大合同情况等；
3.评估对象的相关资产的产权情况；
4.评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账
和存货发出核算方法等；
5.评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；
6.评估对象执行的税率税费及纳税情况；
7.评估对象的应收应付账款情况；
8.评估对象最近几年的交易情况；
9.评估对象的主营业务和历史经营业绩等；
10.评估对象最近几年主营业务成本，主要成本构成项目和设备及场
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所（折旧摊销）、人员工资福利费用等情况；
11.评估对象最近几年主营业务收入情况；
12.评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、
价格策略、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入
和成本构成及其变化趋势等；
13.评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、
产品（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）
风险、汇率风险等；
14.评估对象近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及营
业收入明细和成本费用明细；
15.与本次评估有关的其他情况。
（二）影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。
（三）资产清查核实和尽职调查的过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在被评估单位现场进行。
采用的方法主要是通过对被评估单位现场勘察、参观、以及专题座谈会
的形式，对被评估单位的经营性资产的现状、收入、成本、期间费用及
其构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的无形资产情
况、商品价格和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关
的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业
的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实
和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集有关产品或相关业
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务所处市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
（四）资产清查复核与尽职调查结论
按照国家资产评估相关规定，经对被评估单位在评估基准日2014年
12月31日资产与经营状况实施必要的清查复核与尽职调查后，得到如下
结论：
1．主要资产负债状况
截至2014年12月31日，被评估单位经审计的报表中，账面资产总额
366,689.80 万元、负债 260,857.86 万元、所有者权益 105,831.94 万元。
具体包括流动资产 314,165.76 万元；非流动资产 52,524.04 万元；流
动负债 259,273.52 万元；非流动负债 1,584.34 万元。被评估单位最近
4年经的资产负债表见图表5-1。
图表5-1 被评估单位近几年资产负债情况
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
流动资产：
货币资金 50,538.59 34,152.27 32,440.21 25,695.72
交易性金融资产 - - - -
应收票据 13,830.36 26,019.72 17,372.91 21,592.13
应收账款 113,800.05 123,877.47 146,982.41 162,294.86
预付款项 5,660.35 4,572.39 4,932.31 5,972.50
应收利息 - - - -
应收股利 250.00 - - 309.90
其他应收款 2,706.19 6,156.94 15,400.01 12,826.64
存货 58,233.71 68,897.76 75,938.71 85,472.44
一年内到期的非流动资
- - - -
产
其他非流动资产 - - - 1.57
流动资产合计 245,019.25 263,676.55 293,066.56 314,165.76
非流动资产：
可供出售的金融资产 4,123.80 3,112.71 3,096.42 3,538.64
持有至到期投资 - - - -
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长期应收款 - - - -
长期股权投资 28,248.80 31,807.24 34,552.83 41,332.89
投资性房地产 5,134.01 4,946.18 4,758.34 4,570.51
固定资产原值 3,985.13 4,095.65 4,109.77 3,571.35
减：累计折旧 1,416.74 1,826.02 2,148.44 2,185.97
固定资产净值 2,568.39 2,269.62 1,961.33 1,385.39
减：固定资产减值准备 - - - -
固定资产净额 2,568.39 2,269.62 1,961.33 1,385.39
在建工程 101.95 - - -
工程物资 - - - -
固定资产清理 - - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
无形资产 1,031.09 1,045.16 1,122.86 703.85
开发支出 - - - -
商誉 - - - -
长期待摊费用 1,770.21 1,647.94 1,127.70 607.47
递延所得税资产 242.58 245.49 361.71 385.29
其他非流动资产 - 1,149.20 - -
非流动资产合计 43,220.84 46,223.55 46,981.21 52,524.04
资产总计 288,240.10 309,900.10 340,047.77 366,689.80
流动负债：
短期借款 51,043.72 47,329.40 65,329.51 63,329.40
交易性金融负债 - - - -
应付票据 14,587.56 11,055.21 16,030.68 16,036.04
应付账款 122,622.50 142,429.23 146,909.24 156,712.57
预收款项 2,832.49 2,328.33 616.17 1,206.66
应付职工薪酬 3,888.56 3,521.77 4,441.57 6,672.97
应交税费 1,428.46 1,740.45 1,380.37 3,451.42
应付利息 106.35 120.20 153.82 130.14
应付股利 - 106.80 400.00 -
其他应付款 17,239.94 17,845.67 6,353.50 11,734.33
一年内到期的非流动负
- - - -
债
其他流动负债 - - - -
流动负债合计 213,749.58 226,477.06 241,614.86 259,273.52
非流动负债：
长期借款 - - - -
应付债券 - - - -
长期应付款 - - - -
专项应付款 - - - -
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预计负债 - - - -
递延所得税负债 1,019.09 758.97 754.89 864.49
其他非流动负债 398.12 356.56 694.78 719.85
非流动负债合计 1,417.21 1,115.53 1,449.67 1,584.34
负债合计 215,166.78 227,592.58 243,064.53 260,857.86
股东权益：
股本 12,600.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00
资本公积 9,656.19 8,875.83 8,860.02 6,595.34
减：库存股 - - - 2,593.47
盈余公积 6,312.86 7,358.81 8,867.97 9,719.96
未分配利润 44,504.26 53,472.87 66,655.24 74,323.17
股东权益合计 73,073.31 82,307.52 96,983.23 105,831.94
负债和股东权益合计 288,240.10 309,900.10 340,047.77 366,689.80
2．主营业务收入与利润情况
被评估单位近几年的利润情况见图表5-2。
图表5-2 被评估单位近几年利润情况
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
一、营业收入 704,489.42 840,887.14 916,959.35 1,019,945.81
其中：主营业务收入 703,948.87 839,921.23 916,026.49 1,018,530.72
其他业务收入 540.55 965.91 932.86 1,415.09
减：营业成本 667,026.04 795,941.70 870,783.87 971,972.41
其中：主营业务成本 666,897.80 795,738.75 870,539.72 971,504.90
其他业务成本 128.24 202.95 244.15 467.52
营业税金及附加 517.22 642.67 758.37 1,136.62
营业费用 13,244.91 13,909.75 14,957.84 16,418.12
管理费用 8,392.67 8,796.00 9,493.15 11,172.29
财务费用 6,412.03 8,765.51 8,470.65 9,375.97
资产减值损失 46.34 344.63 176.32 -124.31
加：公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 41,029.99 965.21 7,150.45 2,101.39
二、营业利润 49,880.20 13,452.09 19,469.58 12,096.10
加：营业外收入 489.08 747.42 306.01 491.99
减：营业外支出 128.50 96.99 174.89 238.11
三、利润总额 50,240.78 14,102.52 19,600.71 12,349.98
减：所得税 12,711.34 3,642.95 4,509.19 3,830.06
四、净利润 37,529.43 10,459.57 15,091.52 8,519.92
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3、企业近年主要财务指标及分析：
图表5-3 历年财务指标分析表
一、短期偿债能力分析
项目 2012 年 2013 年 2014 年
流动比率 116.43% 121.29% 121.17%
速动比率 86.00% 89.87% 88.21%
二、长期偿债能力分析
资产负债率 73.44% 71.48% 71.14%
权益乘数 3.77 3.51 3.46
产权比率（负债股权比例） 276.51% 250.63% 246.48%
利息保障倍数 2.61 3.31 2.32
三、资产营运能力分析
应收帐款项周转率 5.47 5.12 5.59
应收账款周转期 65.81 70.33 64.46
存货周转率 11.55 11.47 11.37
存货周转期 31.16 31.39 31.66
应付帐款项周转率 4.63 5.12 5.46
应付账款周转期 77.80 70.36 65.94
现金周转率 18.78 11.48 11.93
现金周转期 19.17 31.37 30.18
四、盈利能力分析
销售毛利率 5.35% 5.04% 4.70%
销售净利率 1.24% 1.65% 0.84%
净资产收益率 13.46% 16.83% 8.40%
总资产报酬率 7.65% 8.64% 6.15%
五、成长性分析
营业增长率 19.4% 9.0% 11.2%
(1)企业盈利能力分析
从公司的财务报表来看，公司的销售毛利率有所下降，主要是因为
受政府政策影响，整个行业利润水平下降。
(2)企业偿债能力分析
从财务报表来看，公司资产负债率处于下降趋势，流动比率、速动
比率比较稳定、利息保障倍数处于减少趋势。
(3)企业成长性分析
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从公司财务报表来看，近2年销售收入增长维持在10%左右，增长
比较稳定。
四、宏观经济形势
（一）宏观环境分析
根据中华人民共和国2014年国民经济和社会发展统计公报：全年国
内生产总值636463亿元，比上年增长7.4%。其中，第一产业增加值58332
亿元，增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增
加值306739亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为
9.2%，第二产业增加值比重为42.6%，第三产业增加值比重为48.2%。
图表5-4 2000-2014年国内生产总值及其增长速度
资料来源：国家统计局
全年居民消费价格比上年上涨2.0%，其中食品价格上涨3.1%。固定
资产投资价格上涨0.5%。工业生产者出厂价格下降1.9%。工业生产者购
进价格下降2.2%。农产品生产者价格下降0.2%。
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图表5-5 2014年居民消费价格月度涨跌幅度
资料来源：国家统计局
图表5-6 2014年居民消费价格比上年涨跌幅度
资料来源：国家统计局
市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年
增长12.0%，扣除价格因素，实际增长10.9%。按经营地统计，城镇消费
品零售额226368亿元，增长11.8%；乡村消费品零售额36027亿元，增长
12.9%。按消费类型统计，商品零售额234534亿元，增长12.2%；餐饮收
入额27860亿元，增长9.7%。
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图表5-7 2014年社会消费品零售总额
资料来源：国家统计局
在限额以上企业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额
比上年增长11.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长10.9%，化妆品类增长
10.0%，金银珠宝类与上年持平，日用品类增长11.6%，家用电器和音像
器材类增长9.1%，中西药品类增长15.0%，文化办公用品类增长11.6%，
家具类增长13.9%，通讯器材类增长32.7%，石油及制品类增长6.6%，建
筑及装潢材料类增长13.9%，汽车类增长7.7%。
全年网上零售额]27898亿元，比上年增长49.7%，其中限额以上单
位网上零售额4400亿元，增长56.2%。
（二）浙江省经济发展状况分析
2014年浙江省全年生产总值（GDP）40154亿元，比上年增长7.6%
（见图1）。其中，第一产业增加值1779亿元，第二产业增加值19153亿
元，第三产业增加值19222亿元，分别增长1.4%、7.1%和8.7%。人均GDP
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为72967元（按年平均汇率折算为11878美元），增长7.3%。三次产业增
加值结构由上年的4.7:47.8:47.5调整为4.4:47.7:47.9。第三产业比重首次
超过第二产业
图表5-8 2009-2014年全省生产总值及其增长速度
资料来源：浙江省统计局
全年浙江省全年居民消费价格比上年上涨2.1%，其中，食品类价格
上涨3.1%；商品零售价格上涨0.9%；农业生产资料价格下降0.2%；工业
生产者出厂价格下降1.2%，工业生产者购进价格下降1.8%；固定资产投
资价格上涨0.6%。
2014 年浙江省全年财政总收入 7522 亿元，比上年增长 8.9%，增速
比上年提高 1.1 个百分点；地方公共财政预算收入 4121 亿元，增长 8.5%，
增速比上年回落 1.8 个百分点。
2014 年浙江省新增城镇就业人数 107.4 万人，其中 41.8 万名城镇失
业人员实现再就业。年末城镇登记失业率为 2.96%，比上年下降 0.05 个
中联资产评估集团有限公司 第 172 页
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百分点。
全年社会消费品零售总额16905亿元，比上年增长11.7%，扣除价格
因素增长10.7%（见图5）。其中，城镇消费品零售额14177.7亿元，增长
11.4%；乡村消费品零售额2727.6亿元，增长13.1%。分行业看，批发零
售贸易业零售额15179.5亿元，增长11.9%；住宿餐饮业零售额1725.8亿
元，增长10.1%。
在限额以上批发零售贸易业零售额中，汽车类零售额比上年增长
6.7%，石油及制品类增长8.8%，食品饮料烟酒类增长13.8%，服装、鞋
帽、针纺织品类增长18.9%，中西药品类增长16.5%，日用品类增长14.1%，
金银珠宝类增长5.1%，通讯器材类增长10.2%，家具类增长36.9%，五金、
电料类增长47.5%，建筑及装潢材料类增长58.2%。
2014年年末全省已登记的商品交易实体市场4321家，交易额为1.95
万亿元，增长9.2%。
图表5-9 社会消费品零售总额及增长速度
中联资产评估集团有限公司 第 173 页
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资料来源：浙江省统计局
2014年年末浙江省共有卫生机构3万个（包括村卫生室）。各类医院
床位数21.3万张，比上年增长8.1%；卫生技术人员显著增加，全省卫生
技术人员37.5万人，比上年增长6.5%，其中，执业（助理）医师14.58
万人，注册护士14.51万人，分别增长5.4%和9.4%。医院年诊疗23932万
人次，比上年增长8.0%。孕产妇死亡率5.52/10万，5岁以下儿童死亡率
5.29‰。省级预约平台全年累计新增注册用户125.4万人、预约总量544.2
万次、预约成功399万次，预约成功率73.3%；平台历史累计注册用户339
万人，预约总量1373万次、预约成功量960万次，预约成功率70%。共
计接入194家医院。
（三）药品流通行业状况分析
医药（商业）流通是指医药产业中连接上游医药生产厂家和下游经
销商或零售终端客户的一项经营活动，主要是从上游厂家采购货物，然
后批发给下游经销商，或直接出售给医院、药店等零售终端客户的药品
流通过程。作为医药产业链中承上启下的重要环节的主体，医药流通企
业通过交易差价及提供增值服务获取利润；通过建立规模化、专业化、
现代化的物流配送体系，大大降低医药流通环节的成本，提高流通效率，
保障了人民的用药需求，有巨大的社会效益。
医药流通企业的主要商业运营模式分为两大类——医药批发和商
业零售；其中医药批发又可细分为①纯销模式（又称医院销售），指医
药流通企业直接将药品销售给医院（第一终端，主要指二级及以上规模
中联资产评估集团有限公司 第 174 页
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的医院）；②商业调拨，指医药流通企业将药品销售给其他流通企业，
如其他医药分销商等；③快批（又称快配），指针对城乡交界处和农村
市场的第三终端进行销售。
图表5-10 医药产业运营模式
根据终端来分类，医药流通企业也可以分为批发（调拨）和纯销（包
含对医疗终端、零售终端和居民的销售）两种。商务部统计数据是以此
分类方法进行收集，因此本文以此分类为基准进行后续分析。
医药（商业）流通企业约有3种较为传统的盈利模式：药品差价费
（纯销中的零售终端和医院终端配送业务）、厂家促销和返利费（批发
配送业务和几乎全部纯销配送业务）、配送费等。现阶段大部分的医药
商业企业依靠这三种盈利模式，扮演“搬运工”的角色，并没有体现出医
药商业企业的独特价值。一些大型医药商业企业（如中国医药集团总公
司及其子公司国药控股股份有限公司、上海医药集团股份有限公司、华
润医药控股有限公司及其子公司华润医药商业集团、南京医药股份有限
公司等）在进行新的盈利模式创新和转型，通过提供一些个性化的服务
（如帮助医院定标、帮助企业投标、为上游企业提供药品流通和库存数
中联资产评估集团有限公司 第 175 页
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据、为医院提供院内药品流通和管理、药房改造和托管、库房改造和托
管等），整合价值链上的各个环节，为客户提供各种增值服务，来创造
更多的商业价值。
1、 行业运行情况
随着中国城镇化、人口老龄化的加剧和医药卫生体制改革的深入，
释放了国内的医疗需求，并带动了药品需求的增长。2006 年以来，中
国药品流通行业销售额快速增长，其中2009 至2011 年增速均在20%以
上；2012 年和2013 年行业销售额增速趋缓，增速分别为18.5%和16.7%，
仍远高于中国GDP 的增速。根据商务部发布的《2013 年药品流通行业
运行统计分析报告》，2013 年，药品流通行业销售总额达13036 亿元，
同比增长16.7%，仍维持较快增长，但增速有所回落（增幅较2012 年回
落1.8 个百分点）；其中药品类9623.03 亿元（占比73.8%）、中成药类
1984.92 亿元（占比15.2%）、中药材类470.62 亿元（占比3.6%）、医疗
器械类426.76 亿元（占比3.3%）、化学试剂类占1.2%、玻璃仪器类占
0.1%、其他类占2.8%。药品零售市场销售总额2607 亿元，扣除不可比
因素同比增长12%，增幅回落4 个百分点。
图表5-11 2009~2013 年药品流通行业销售趋势
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资料来源：商务部市场秩序司
图表5-12 2010~2013 年七大类医药商品占比情况表
序号 分类 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
1 药品类 78.00% 76.20% 70.50% 73.80%
2 中成药类 13.80% 15.20% 16.80% 15.20%
3 中药材类 3.30% 2.90% 4.50% 3.60%
4 医疗器械类 2.60% 2.70% 3.40% 3.30%
5 化学试剂类 0.40% 0.50% 1.20% 1.20%
6 玻璃仪器类 0.10% 0.10% 0.10% 0.10%
7 其他类 1.80% 2.40% 3.50% 2.80%
资料来源：商务部市场秩序司
从药品流通行业运行效益来看，2013 年，全国药品流通直报企业
（968 家）主营业务收入9873 亿元，同比增长17%，增幅回落3 个百
分点；实现利润总额202 亿元，同比增长16%，增幅回落0.5 个百分点。
行业平均毛利率6.7%，同比下降0.2 个百分点；平均利润率1.7%，同比
下降0.2 个百分点。自21 世纪初，中国医药商业步入微利时代，2004 年
出现行业利润率的最低点（0.55%），2007 年回升至1%以上，2010年和
2011 年达到高峰值2.2%，之后又略有下降（2012 年为1.9%）。近年来，
受药品降价（2012 年国家发改委进行了两次较大规模的药品降价，平
中联资产评估集团有限公司 第 177 页
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均降价幅度在17%左右）、各级医院承付药品货款时间的周期较长（2013
年药品批发企业对公立医疗机构全年应收账款周转天数为123 天）、药
品监管及招标采购政策调整等多重压力的影响，药品流通环节盈利空间
受到压缩。依据国际惯例，医药商业毛利率在4%时对应的利润率应约
为1%，因此中国医药商业毛利及费用率逐步向国际水平靠拢。
图表5-13 2010年-2013年收入利润情况表
2010
全国药品流通直报企业 2011 年 2012 年 2013 年
年
主营业务收入 4907 6568 7942 9873
主营业务收入同比增长率 23% 20% 17%
利润总额 109 152 164 202
利润总额同比增长率 17% 16.50% 16%
资料来源：商务部市场秩序司
图表5-14 2010年-2013年毛利率、平均费用率、平均利润率图
资料来源：商务部市场秩序司
从经营模式来看，纯销业务因为配送费率较高，毛利率一般可以达
到 6~8%，下游客户主要以医院客户为主，回款周期相对较长，一般在
3~6 个月以上；调拨业务毛利率相对纯销业务较低，一般在4%以下，
回款周期相对较短。2013 年，药品流通行业销售总额13036 亿元中，
对批发企业销售额占总量的43.10%，纯销销售额占总量的56.90%，批发
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和纯销的业务构成与2011~2012 年情况基本持平。
从销售终端看，三大终端市场（医院终端、零售终端和第三终端——
农村药品供应网点、社区卫生服务站和乡镇卫生院）中，医院终端居于
主要地位，占据约65%~75%的市场份额；零售终端约占据15%~20%的
市场份额；第三终端约占据10%~15%的市场份额。从2003 年开始，中
国药品医疗终端规模每年以超过10%的速度增长。2009年至2011 年在
新医改推进的影响下，市场规模增长率均保持在20%以上。2011 年由
于《抗菌药物临床应用分级管理办法（讨论稿）》的出台以及药品限价
政策的加强，医疗终端市场规模增长速度开始放缓，2012 年增速降到
20%以下，规模为7287 亿元。2013 年，受药品降价、反商业贿赂和新
版GMP 等相关因素的影响，中国医疗终端规模继续保持增长的态势，
但增速放缓，规模达到8427 亿元，同比增长15.64%。
从配送结构来看，随着相关政府主管部门先后颁布医药物流的行业
标准和新版GSP，2013 年各药品流通企业继续加大在物流建设上的投
入，加快发展现代物流和第三方物流业务。2013 年药品批发直报企业
商品配送货值8087 亿元，其中自有配送中心配送额占到80.2%，非自有
配送中心配送额占19.8%（同比增加1.6 个百分点）；直报企业自有配送
中心数量同比增长8.4%，自有配送中心仓储面积同比增长9.9%。一些最
新物联网技术和高位货架、PTL（Picking to light-电子标签拣货系统）、
自动分拣系统等高科技产品得到广泛应用。
从市场集中度来看，《2013 年药品流通行业运行统计分析报告》数
据显示，截至2012 年底，全国共有药品批发企业1.63 万家；药品零售
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连锁企业3107 家，下辖门店15.26 万个；零售单体药店27.11 万个；零
售药店门店总数达42.37 万个。据统计2013 年前100 位药品批发企业主
营业务收入占同期全国市场总规模的64.3%，比上年提高0.3 个百分点。
其中，前3 位企业占29.7%，比去年增长0.9 个百分点。年度主营收入
100 亿元以上的药品企业有12 家，比2012 年增加2 家；50 亿~100 亿
元的有11家，比2012 年增加4 家；10 亿~50 亿元的有75 家，比2012 年
增加1 家。
2、 行业竞争
医药（商业）流通行业作为服务性行业，上、下游客户众多，上游
的医药生产企业在选择分销商时，关注其下游的客户资源，即销售到终
端的渠道；而医院、药店、诊所等市场终端也希望与供应商资源雄厚的
批发商合作，方便快速及时获得低价药品。目前，中国各区域大多存在
一个或数个医药商业流通龙头企业，这些企业经过多年经营，掌握了大
量的上、下游资源，因此，行业壁垒较高。
商务部在2011 年5 月的《药品流通行业“十二五”规划》中指出，
2015 年前，全国要“形成1~3 家年销售额过千亿元的全国性大型医药商
业集团，20 家年销售额过百亿元的区域性药品流通企业。”商务部按照
规划，引导一般中小药品流通企业通过市场化途径并入大型药品流通企
业，同时支持专业化和有特色的中小药品流通企业做精做专，满足多层
次市场需求。现阶段医药流通行业的发展基调为“提高行业集中度”。
通过大量并购重组交易后，销售渠道遍布全国的医药巨头共有4
家。中国医药集团总公司（以下简称“中国医药集团”）依托其子公司国
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药控股股份有限公司（以下简称“国药控股”）拥有全国最大的药品分销
网络，销售规模连续数年在全国医药商业企业排名中位居第一。华润医
药控股有限公司（以下简称“华润医药”）依托其子公司华润医药商业集
团在全国30 个重点省市建立了销售网络，在2013 年度医药批发企业主
营业务收入排名第二。上海医药集团股份有限公司已形成以华东、华北、
华南三大区域为核心的全国性分销网络，覆盖约20 个省市。这三家公
司全部为集团公司，业务板块以医药制造和医药流通为主，同时涉及其
他相关业务；其医药流通板块毛利率基本维持在6.5%~7.4%，整体营业
利润率受其他高毛利板块的影响维持在较高水平（10.3%~17.2%）。九州
通医药集团有限公司（以下简称“九州通”）是目前中国最大的民营医药
流通企业，拥有较为独特的快批模式——主要供应第三终端等基层医疗
市场，业务专注于医药流通，因此与三大巨头相比收入规模较小，医药
流通板块毛利率偏低（为6.36%），整体营业利润率较低（为6.52%）。
3、 行业政策
2011～2013 年，新医改政策密集推出并逐步向纵深推进。总体看，
医疗改革仍是主线，其推动的基本药物目录、全国医保目录，公立医院
改革等政策，将促进医药需求量增长和支付制度的改进，基本药物目录
品种放量增长、医药行业产业结构调整、医药行业“十二五”规划和公立
医院改革将对医药行业产生结构性和全面的促进作用。
医药流通方面，“十二五”规划纲要起到提领作用，在五个药品流通
行业标准和《药品经营质量管理规范》的辅助下，提高行业集中度，调
整行业结构，发展药品现代物流和经营方式，规范药品流通秩序，提升
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行业发展水平。
图表5-15 医药流通和医改等相关政策
发布时间 国家部委 相关政策 政策描述 对行业的影响
以药品监督管理为中心内容，深入论
述了药品评审与质量检验、医疗器械
1984 年 9
主席令第 《中华人民共和 监督管理、药品生产经营管理、药品 对医药卫生事业和发展具有
月发布，历
18 号 国药品管理法》 使用与安全监督管理、医院药学标准 科学的指导意义
次修订
化管理、药品稽查管理、药品集中招
投标采购管理
《药品流通监督管理办法》，共五章，
四十七条（含附则），自 2007 年 5 月
1 日起施行。这是为加强药品监督管
理，规范药品流通秩序，保证药品质
对加强药品市场监管、整顿规
2007 年 1 局令第 26 《药品流通监督 量，根据《中华人民共和国药品管理
范药品流通秩序，保障公众用
月 号 管理办法》 法》、《中华人民共和国药品管理法
药安全有着重要作用。
实施条例》和有关法律、法规的规定
而制定的。在中华人民共和国境内从
事药品购销及监督管理的单位或者个
人，应当遵守该办法。
《中华人民共和
国药典》
从 3 月 28 日起降低部分主要用于治疗
《关于调整部分
感染和心血管疾病的抗生素和循环系
抗微生物类和循 缩小部分药品的最高零售价
2011 年 3 国家发改 统类药品最高零售价格，共涉及 162
环系统类药品最 和招标价的差距，倒逼将来招
月 委 个品种，近 1300 个剂型规格。调整后
高零售价格的通 标价格进一步下调。
的价格比现行规定价格平均降低
知》
21%。
明确了行业发展的“十二五”时期的总
体目标，提出了四个方面的八大任务-- 有助于改善并逐步解决中国
《全国药品流通 提高行业集中度，调整行业结构；发 医药商业行业集中度低，现代
2011 年 5
商务部 行业发展规划纲 展药品现代物流和经营方式，加强对 医药物流发展相对滞后，管理
月
要（2011-2015）》 外交流合作；规范药品流通秩序，加 水平、流通效率和物流成本与
强行业信用建设；加强行业基础建设， 发达国家差距大等诸多问题。
提升行业发展水平。
从 2012 年 8 月起，开始实行抗菌药物
使得抗菌药物限用走向常态
2012 年 4 《抗菌药物临床 临床应用分级管理制度，具体划分为
卫生部 化，将逼迫许多医药企业进行
月 应用管理办法》 非限制使用、限制使用、特殊使用三
调整和转型。
级管理。
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县级公立医院改革开始进入
《关于推进县级 提出按照建机制、控费用、调结构、
实质性阶段，其中提出革除药
2012 年 9 国家发改 公立医院医药价 强监管的原则，通过取消药品加成、
品加成，改为服务收费和政府
月 委 格改革工作的通 调整医疗服务价格、改革收付费方式
补助两个补偿渠道，将对医药
知》 和落实政府办医责任。
行业产生长远影响。
《药品批发企业物流服务能力评估指
批准《商业特许
标》、《零售药店经营服务规范》、
经营管理规范零
2012 年 9 《药品流通企业诚信经营准则》、《药 规范药品流通行业，促进药企
商务部 售业》等 48 项国
月 品流通行业职业经理人标准》、《药 进行转型和调整
内贸易行业标准
品流通企业通用岗位设置规范》等五
的公告
个药品流通行业标准
量化明确了相关指标：继续完善新农
持续推进医疗改革的基层建
2013 年 1 《2013 年卫生工 合制度；巩固完善基本药物制度；积
卫生部 设，纠正基本药物以价格为采
月 作要点》 极推进公立医院改革，落实便民惠民
购依据的行业做法。
服务措施。
供应链全程管控，全面质量管理与全
对药企要求更严，特别是增强
员质量管理，强化冷链管理，药品储
了流通环节药品质量风险控
2013 年 2 《药品经营质量 运环节全面实现温湿度自动监测、记
卫生部 制能力，这将是药品批发和零
月 管理规范》 录、跟踪、报警管理，药品流通管理
售企业的一次大洗牌，促使医
的的信息技术应用以及质量管理要求
药商业集中度提升。
进行了具体规定。
药品品种扩容，新版基药目录在原来
奠定了实施基本药物制度的
09 版 307 种的基础上扩容至 500 多种，
基础。新目录中化学药品和生
中西药各增加 100 种左右新版基药。
2013 年 3 2012 年版《国家 物制品数量与世界卫生组织
卫生部 目录适用范围不仅限于基层使用，亦
月 基本药物目录》 现行推荐的基本药物数据相
扩展至二、三级医院并明确使用比例。
近，能够更好服务基层医疗卫
注重与医保（新农合）支付能力相适
生机构。
应，确保基本药物较高的比例报销。
2013 年医改指导性文件，积极推进“十
《深化医药卫生 二五”医改规划，统筹基本公共卫生服 全面实施“十二五”医改规划，
2013 年 7
国务院 体制改革 2013 年 务均等化、医疗卫生资源配置、医疗 巩固已有成果，在重点领域和
月
主要工作安排》 卫生信息化、药品生产流通和医药卫 关键环节取得新突破。
生监管体制等方面的配套改革。
深化医药卫生体制改革。统筹推进医
《中共中央关于
疗保障、医疗服务、公共卫生、药品
2013 年 11 十八届三 全面深化改革若
供应、监管体制综合改革;深化基层医 继续深化“十二五”医改规划
月 中全会 干重大问题的决
疗卫生机构综合改革;加快公立医院改
定》
革等
《互联网食品药
2014 年 5 品经营监督管理 互联网药品经营者应当按照药品分类 全面放开网上开售处方药和
国家食品
月 办法(征求意见 管理规定的要求,凭处方销售处方药 “零门槛”网上售药经营门槛
稿)》
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《关于落实 2014 加快清理和废止阻碍药品流通行业公
有效遏制“回扣”这一非法竞争
年度医改重点任 平竞争的政策规定，构建全国统一市
2014 年 9 手段；鼓励零售药店发展和连
商务部、发 务提升药品流通 场；采取多种方式推进医药分开；鼓
月 锁经营；鼓励医药流通企业向
服务水平和效率 励零售药店发展和连锁经营；增强基
第三销售终端配送药物。
工作的通知》 层和边远地区的药品供应保障能力。
4、 行业有利与不利因素
1、有利因素
（1）居民收入持续稳定增长根据国家统计局公告，我国2013年GDP
现价总量达到58.8万亿元，根据“十二五规划”要求，我国GDP在“十二五”
期间的年均经济增长率预期目标为7%，经济仍将继续保持平稳快速增
长。伴随着经济的高速增长，人们对于健康产品和服务的承受能力也在
不断增加。2000年至2013年，我国城镇居民人均可支配收入实现近3倍
的增长，2013年达到26,955元。消费者可支配收入的提高为零售药店行
业的快速发展奠定了坚实的基础。2000年以来城镇居民人均可支配收入
情况如下图所示：
图表5-16 2000年以来城镇居民人均可支配收入情况
资料来源：国家统计局
（2）居民医疗保健支出持续增长
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随着经济水平的提高及大众健康意识的提升，人们对于健康保健需
求的支付意愿与支出金额也随之增长。2000年至2013年，我国城镇居民
人均医疗保健支出实现约3倍的增长，增幅与可支配收入基本保持同步。
人均医疗保健支出的持续提高为健康产品市场稳定增长提供了有力保
障。2000年以来城镇居民人均医疗保健支出情况如下图所示：
图表5-17 2000年以来城镇居民人均医疗保健支出情况
资料来源：国家统计局
（3）政府支出的持续提升及医保覆盖面的不断扩大
根据国家统计局的数据，我国政府卫生支出从2001年的800.61亿元
增长至2013年的9,545.81亿元，政府支出占全国卫生费用比例从2001年
的15.92%提升到2013年的30.14%。在“十二五规划”中指出，政府将继续
加强公共卫生服务体系建设，扩大国家基本公共卫生服务项目，政府的
持续投入将刺激医药市场的长期增长，零售药店行业也会随之受益。
此外，我国城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险和新型
农村合作医疗覆盖率逐年提升。医保覆盖面的扩大为普通消费者看病购
药提供了有力保障，有利于提高健康知识的普及，自我治疗意识提升，
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带动预防、药品及保健相关支出随之增加，对于零售药店行业的未来发
展提供了有力支持。各级财政对新农合的补助标准已经由2010年的每人
每年120元提高至2014年的320元；而城镇职工基本医疗保险、城镇居民
基本医疗保险参保人数也保持稳步攀升态势，具体情况如下图所示：
图表5-18 基本医疗保险参保人数情况
资料来源：人力资源和社会保障事业发展统计公报
（4）行业主管部门的政策扶持
根据2011年5月商务部颁发的十二五期间《全国药品流通行业发展
规划纲要》中提出“积极探索实现医药分开的具体途径”，“探索医生负
责门诊诊断，患者凭处方到零售药店购药的模式”，“加快赋予所有符合
条件的药店处方药销售资格”和“支持零售连锁企业和其他具备条件的
零售药店申请医保定点资格，扩大基本医疗保险定点药店覆盖范围”等
多项逐步提高社会零售药店在药品终端市场上的销售比重的政策构想
与建议。这一系列政策的贯彻实施，将极大地推动零售药店行业的市场
规模，提高在药品零售终端市场的份额。
（5）人口结构开始呈现老龄化趋势
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老年人体质相对较弱，容易罹患各种慢性病、消化系统和呼吸系统
疾病，根据第四次国家卫生调查显示，65岁及以上老年人两周患病率为
46.6%，而25岁至34岁组别仅为7.5%。老年人对于药品及保健用品的需
求量较大，其在总人群中占比增高将提高零售药店的市场规模。根据《中
国统计年鉴2014》的数据，2001年以来我国65岁以上人口占总人口比例
持续上升，2013年达到9.67%，高于国际普遍公认进入老龄化社会的标
准。由于我国人口出生率仍保持在较低水平，未来人口结构中老年人所
占比例将继续升高。2001年至2013年我国65岁以上人口在总人口中所占
比例如下图所示：
图表5-19 我国65岁以上人口在总人口中所占比例
资料来源：《中国统计年鉴2014》
（6）自我诊疗健康意识增强
消费者自我诊疗健康意识主要表现在通过零售药店购买非处方药
的意愿。自我国实行处方药、非处方药分级管理制度以来，零售药店渠
道一直是非处方药最重要的销售渠道之一。根据中康资讯的统计，2013
年全国OTC药品市场规模1,783亿元，其中约60%通过零售药店渠道销
售。另外，根据在中国药品零售发展研究中心于2010年12月在全国12个
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城市所进行的调查显示，对于常见疾病消费者表示倾向于在出现症状时
主动前往零售药店购药或者提前预防保健。
（7）慢性病成为影响居民健康的主要问题之一
慢性病具有患病周期长、就诊频率低、用药需求量大等特点，零售
药店经济性、便利性及专业性的经营特点能够更好满足慢性病患者的购
药需求，降低其总体用药成本，因此慢性病患者占比的增加间接增加了
零售药店的市场规模。根据第四次国家卫生调查显示，两周病例中慢性
病病例占比由1998年统计时的39.0%增加到了2008年的61.0%。2008年，
调查地区居民慢性病患病率（按病例数计算）为20.0%。以此推算，全
国有医生明确诊断的慢性病病例数达到2.6亿，平均每年新增近1,000万
慢性病病例。
2、不利因素
（1）药品零售价格下降
为了降低普通消费者的用药成本，政府在新医改政策中通过基层医
疗机构“零差率”销售基本药物等措施控制药品价格；国家发改委也多次
配套出台了关于部分药品最高零售价格调整的政策，未来我国药品价格
仍有可能出现下调的可能，药品零售价格的持续下降可能对于零售药店
行业市场规模构成不利影响。
（2）新医改政策的不确定性
新医改政策中对于公立医院改革试点和健全基层医疗卫生服务体
系均提出了明确的支持措施与工作思路，但并未阐释批发零售药店未来
的发展定位，存在一定的政策不确定性。随着社区医疗机构销售基本药
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物范围的逐步扩大，可能在一定程度上挤占批发、零售药店行业的市场
份额，对行业发展构成不利影响。
（四）被评估单位状况
被评估单位浙江英特药业有限责任公司成立于1998年10月28日。
1998年9月10日，浙江省医药管理局、浙江省卫生厅签发（浙医药市场[浙
1998]第143号文件，关于同意浙江医药药材有限公司等四家经营企业合
并组建浙江英特药业有限责任公司的批复，同意浙江医药药材有限公
司、浙江省医药工业公司、浙江省医药器械有限公司、浙江省医药科技
公司合并组建“浙江英特药业有限责任公司”。
被评估单位主要从事药品批发销售业务，销售药品包括中成药、进
口合资药品和国产西药三类。其中：中成药包括痰热清、参附针、丹红
注射液、通心络胶囊、丹参川芎嗪注射液等；进口合资西药包括络活喜、
波立维、博路定、贺普丁、安博维等；国产西药包括压氏达、凯美纳、
天普洛安、恩必普、天晴甘美等。
1、业务流程
2、采购模式
①采购方式
英特药业与主要供应商签订年度采购协议，协议中约定采购价格、
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付款时间、付款期限、奖励条款等，部分供应商同时约定库存要求或发
货次数。
在实际采购时以书面或电话订单确定单次采购量；中小型客户以书
面合同订货或在单个招标周期内签订书面采购合同后以电话订单确定
单次发货量。
单次采购量一般按照当前库存量、预计销售量及最低库存要求确
定。
②采购流程
采购部门于年初依据公司相关采购规定及质量管理制度组织、制定
采购计划；采购员根据年初制定的采购计划及供应商年度协议，结合国
家医药政策、市场信息、销售情况、库存情况以及销售部门信息反馈进
行综合分析并制定采购合同。
③采购定价方式
英特药业以药品的招标价格为基础，结合预计采购量、与供应商的
合作关系，在考虑公司经营成本的基础上，参照市场定价与供应谈判确
定采购价格。
④供应商情况
A、供应商选择标准
公司设立了供应商业绩评价的指标体系，从定价结构、产品质量、
新品种开发、配送和服务等方面对供应商进行评价，根据评价结果，选
出目标供应商群。具体如下：
进口合资客户及国内化学工业百强、中成药50强企业为合作主要对
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象，兼顾基本药物生产企业；产品定位以名特新优为特色，基本药物为
基础，选择品牌好、市场基础好或潜力大、疗效确切的产品。
B、主要供应商
公司与世界前50强制药企业中的40家有业务合作，除原料药企业
外，公司基本与国内100强制药企业建立了合作关系，在县以上医疗机
构及基层医疗机构的用药满足率上名列浙江省前列。
3、销售模式
药品批发销售业务按照销售模式可分为医疗机构销售、商业分销和
零售药店销售三种方式。
①销售模式
按照经营模式划分，主要包括医疗机构销售、商业分销、零售药店
销售三种模式。
A、医疗机构销售
医疗机构销售是指以医疗机构药品集中招标采购为前提，在取得对
医疗机构的配送资质的情况下，对获得供应商配送委托的药品，根据医
院订单进行销售、配送的商业模式。目前，英特药业的医疗机构销售业
务主要集中在浙江省内，已实现对全省县级以上医疗机构的全覆盖，基
层医疗机构覆盖率达到近90%。
该模式的特点是销售价格主要以招标采购价为准，商业企业无定价
权。
B、商业分销
商业分销是指以批量调拨的方式将有经销权的品种销往其他商业
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公司的商业模式。目前，英特药业商业分销网络遍及浙江省内各县市，
并涉足福建、上海等周边省市。
该模式的特点是每批销售量大，与医疗机构销售相比，商业分销相
对毛利较低。
C、零售药店销售
零售药店销售是指将有经销权的品种批发销售给药店的商业模式。
目前，英特药业零售药店销售主要在浙江省内，基本实现了省内连锁药
店全覆盖。
该模式的特点是销售方式较为灵活，以市场为导向，但部分药品有
时也会受供应商的区域指定（受渠道限制区域的药店无法进行销售）。
②销售政策
A、定价模式
对医疗机构的销售价格按照中标价进行，对商业公司和零售终端的
销售价格以厂家的区域销售指导价格为基础，结合市场情况来确定。
B、销售账款回收保障措施
公司主要采取以下措施来保障销售账款回收：
第一，采用全程信用风险管理模式，从事前客户资信调研、客户分
级分类管理、客户信用额度评估；事中应收账款预警平台、授信占用管
理及应收账款保险工具使用；事后责任考核制度等，加强应收账款质量
及保障力度。
第二，根据公司内部会计政策提取应收账款坏账准备金。
第三，通过引进信用保险工具转移下游客户的信用风险。英特药业
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为与下游客户的信用交易投保了信用保险，全额覆盖了除了公立医疗机
构以外的全部商业终端，当下游客户发生破产或无力支付货款时，根据
保单合同的约定，中国出口信用保险公司将对客户无力支付的应收账款
进行赔付。
4、结算模式
药品批发销售业务的采购主要结算模式为电汇和银行承兑汇票。销
售的主要结算模式根据不同的销售模式主要包括三种：在医疗机构销售
模式下，英特药业采取在约定账期内以支票和电汇为主，少量商业承兑
汇票的结算方式；在商业分销模式下，公司采取在约定账期内以电汇和
商业承兑汇票为主，少量银行汇票的结算方式；在零售药店销售模式下，
公司采取在约定账期内以支票为主，少量电汇和汇票的结算方式。
5、被评估单位主要供应商
被评估单位2014年前五名供应商为：
供应商 采购金额（万元） 占比
国药控股分销中心有限公司 44,259.71 3.11%
上海罗氏制药有限公司 34,756.07 2.45%
辉瑞制药有限公司 34,739.85 2.44%
赛诺菲(杭州)制药有限公司 33,795.44 2.38%
葛兰素史克(中国)投资有限公司 27,393.65 1.93%
6、被评估单位主要销售客户
英特药业2014年向前五名客户的销售情况如下：
客户名称 销售金额（万元） 占比
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杭州医科大学附属第一医院 29,989.94 2.13%
浙江大学医学院附属第一医院 23,090.58 1.64%
浙江大学医学院附属第二医院 21,313.20 1.51%
浙江大学医学院附属邵逸夫医院 19,113.25 1.36%
浙江省肿瘤医院 18,385.47 1.31%
7、被评估单位面临的主要竞争对手是：
（1）华东医药股份有限公司
华东医药是浙江省规模最大、实力最雄厚的综合性大型医药上市商
业企业。华东医药主要从事西药、中成药，中药材、医疗器械、化学试
剂、玻璃仪器等医药商品的销售，销售额、利润连年位居全国医药商业
企业前列，连续多年在浙江省医药商业企业中排名第一位。
（2）浙江来益医药有限公司
系浙江省医药工业有限公司子公司，该公司以纯销为主，分销为辅，
纯销网络覆盖浙江全省。经营品种有一千两百多个，与三百多家供应商
有着紧密的合作。
（3）珍诚医药在线股份有限公司
浙江珍诚医药在线股份有限公司(原杭州珍诚医药有限公司，以下
简称公司)成立于2002年，主要经营范围包括中成药、化学药制剂、化
学原料药、抗生素制剂、抗生素原料药、生化药品、生物制品、中药材、
中药饮片、麻黄碱复方制剂的批发及配送，以及医药软件与信息服务等。
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五、收益期限确定
在执行评估程序过程中，我们假设被评估单位在可预见的未来保持
持续性经营，因此，确定收益期限为永续期，根据公司发展规划目标等
资料，采用两阶段模型，即从评估基准日至2019年根据企业实际情况和
政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润等进行合理预测，2020
年以后各年与2019年持平。
六、净现金流量估算
（一）营业收入和营业成本估算
被评估单位的营业收入主要为药品销售等以及出租房屋、咨询等其
他业务收入。最近四年各项业务收入成本的情况如下：
图表5-20 历史年度营业收入成本情况表
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
收入合计 704,489.42 840,887.14 916,959.35 1,019,945.81
成本合计 667,026.04 795,941.70 870,783.87 971,972.41
药品收入 683,798.32 832,417.86 914,153.11 1,018,507.50
药品成本 650,125.22 789,164.08 868,673.90 971,149.98
毛利率 4.92% 5.20% 4.98% 4.65%
中药收入 20,150.55 7,503.37 1,873.38 23.22
中药成本 16,772.58 6,574.67 1,865.82 32.93
毛利率 16.76% 12.38% 0.40% -41.82%
房租业务 314.72 589.16 657.20 620.54
房租成本 128.24 202.95 244.15 267.72
毛利率 59% 66% 63% 57%
服务咨询收入 225.83 376.75 275.66 328.51
服务咨询成本 - - - 55.83
毛利率 1.00 1.00 1.00 0.83
其他-信息费(内部) 466.04
其他-信息费成本 465.95
毛利率 0.00
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被评估单位主营业务种类主要是各种药品收入等。经座谈了解，未
来5年的业务种类除中药业务和其他业务信息费外，业务重心和业务模
式不会发生大的变化。中药业务已转给中药事业部下属的医药药材等公
司进行，其他业务信息费由母公司经营。因此，本次不再对中药业务、
其他业务信息费进行预测。
同时，对于投资性房地产形成的房屋租赁收入为公司的非主营业
务，其收益价值不能够体现资产的市场价值。本次评估对该部分资产采
用市场法进行评估，收益预测中不再考虑该部分收入。
经调查了解，被评估单位主要业务的基本稳定，相关业务的不会发
生太大的变化，经营成本的变化不大。业务收入2013年增长9%，2014
年业务收入增长11%，增长率比较稳定，考虑行业营业收入增长水平，
本次评估营业收入在历史年度上维持10%的增值率。
2011年至2014年的药品销售毛利率分别为4.92%、5.20%、4.98%、
4.65%，从整体上看处于下降趋势。
未来年度为了降低普通消费者的用药成本，政府在新医改政策中通
过基层医疗机构“零差率”销售基本药物等措施控制药品价格；国家发改
委也多次配套出台了关于部分药品最高零售价格调整的政策，未来我国
药品价格仍有可能出现下调的可能，药品价格的调整，整体毛利率会有
所下降。其下降比率参考企业历史变化测算。
被评估单位其他业务收入，根据历史的平均收入和毛利率情况预
测。预测结果如下：
图表5-21 企业未来收入成本预测
单位:万元
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项目名称 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
收入合计 1,120,702.89 1,232,755.64 1,356,012.81 1,491,594.79 1,640,734.02
成本合计 1,069,252.29 1,176,710.26 1,294,961.73 1,424,457.91 1,566,903.70
药品收入 1,120,358.25 1,232,394.07 1,355,633.48 1,491,196.83 1,640,316.51
药品成本 1,069,252.29 1,176,710.26 1,294,961.73 1,424,457.91 1,566,903.70
服务咨询收入 344.64 361.57 379.33 397.96 417.50
服务咨询成本 - - - - -
（二）销售税金及附加估算
被评估单位的销售税金及附加的税项主要有城建税和教育税附加
等。历史销售税金及附加支出情况如下：
图表5-22 销售税金及附加支出情况表
单位：万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 704,489.42 840,887.14 916,959.35 1,019,945.81
税金及附加 517.22 642.67 758.37 1,136.62
比例 0.07% 0.08% 0.08% 0.11%
本次评估根据盈利预测中企业应税业务销售收入、相关各项税率并
结合历史年度营业税金及附加的构成和变化趋势预测未来年度的营业
税金及附加，预测结果如下：
图表5-23 销售税金及附加预测情况表
单位：万元
项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
营业收入 1,120,702.89 1,232,755.64 1,356,012.81 1,491,594.79 1,640,734.02
税金及附加 1,248.14 1,372.93 1,510.21 1,661.20 1,827.30
（三）期间费用估算
1．销售费用估算
销售费用主要为经营人员工资福利、运输费、差旅费等，近四年销
售费用情况如下：
图表5-24 销售费用历史情况表
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
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营业费用合计 13,244.90 13,909.75 14,957.84 16,418.12
经营人员工资及福利费 5,749.61 5,480.38 6,232.33 5,911.32
差旅费 516.09 636.09 637.96 577.31
运费 5,612.00 6,645.04 7,049.09 7,602.59
包装费 326.17 87.89 77.46 84.47
保险费 28.58 8.37 29.94 6.96
广告展览及样品宣传费 52.98 71.36 52.96 36.59
商品损耗 -7.93 7.70 131.76 57.25
会议费 830.78 793.56 589.22 237.39
招标手续费 0.95 2.06 0.04 0.26
电子商务费用 1,890.78
其他销售费用 135.68 177.29 157.08 13.20
经分析，各销售费用要素与被评估单位的业务量存在着一定关系。
因此对于运输费、差旅费各要素等参照历史年度该等变动费用构成及其
与营业收入的比率，并结合被评估企业营业收入预测情况进行估算。估
算结果如下：
图表5-25 销售费用预测情况表
单位：万元
项目名称 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
营业费用合计 17,959.55 19,666.72 21,584.42 23,706.86 26,077.22
经营人员工资及福利费 6,466.31 7,080.98 7,771.44 8,535.62 9,389.07
差旅费 631.52 691.55 758.98 833.61 916.96
运费 8,316.36 9,106.89 9,994.90 10,977.72 12,075.34
包装费 92.41 101.19 111.06 121.98 134.17
保险费 7.61 8.34 9.15 10.05 11.06
广告展览及样品宣传费 40.02 43.83 48.10 52.83 58.11
商品损耗 62.63 68.58 75.27 82.67 90.93
会议费 259.67 284.36 312.08 342.77 377.04
招标手续费 0.28 0.31 0.34 0.37 0.41
电子商务费用 2,068.29 2,264.90 2,485.75 2,730.18 3,003.16
其他销售费用 14.44 15.82 17.36 19.07 20.97
2．管理费用估算
企业的管理费用主要为工资、折旧、无形资产摊销、业务招待费用
以及生产经营过程中发生的费用。过去4年的管理费用情况如下：
图表5-26 管理费用历史情况表
单位：万元
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项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
管理费用合计 8,392.66 8,796.00 9,493.15 11,172.29
管理人员工资及福利费 2,807.25 2,332.91 2,931.87 4,426.89
业务招待费 1,594.18 2,234.08 2,202.56 2,071.19
差旅费 207.98 210.33 298.04 365.45
房租费用 555.50 562.09 602.21 640.03
物业管理费 124.15 0.00 0.00 135.84
折旧费 417.28 471.32 461.20 327.40
无形资产及递延资产摊销 341.26 489.94 568.94 571.96
邮电通讯费 211.11 0.00 0.00 163.45
修理费 126.64 140.30 93.87 98.08
水电（能源）费 61.32 0.00 0.00 56.89
办公用品费 420.47 770.16 711.38 426.13
会议费 123.40 68.94 59.55 75.73
诉讼费 0.25 0.00 7.55 1.38
咨询费 209.12 229.91 321.60 273.78
房产税（从价） 36.56 19.66 13.18 13.70
房产税（从租） 42.99 76.48 57.10 71.56
车船使用税 0.52 1.19 0.20 0.20
土地使用税 5.05 5.05 5.05 5.05
印花税 111.06 154.55 141.51 166.51
保险费 144.50 430.63 370.38 422.33
住房补贴 260.41 320.36 352.46 444.53
劳动保护费 48.25 44.56 38.11 42.21
广告费 0.00 0.26
其他租赁费(房屋租赁外) 50.75
劳务（佣金）支出 166.08
残疾人保障金 24.75
退休人员费用 12.22
团体会费 36.68
董事会费 24.15
其他管理费用 543.40 233.52 256.40 57.08
工资根据被评估单位的工资发放标准考虑浙江省发展水平预测。折
旧与无形资产摊销按照企业的固定资产原值和折旧计提标准及摊销政
策预测。对于房租、物业费按其租金等水平确定。对于房产税、车船使
用税、土地使用税按其计算基数预测。其他各项费用按其历史发生情况
按销售收入平均比例计取。预测结果如下：
图表5-27 管理费用预测表
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单位：万元
项目名称 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
管理费用合计
12,320.39 13,976.62 15,565.98 17,262.79 18,791.85
管理人员工资及福利费 5,131.07 5,937.64 6,692.76 7,480.33 8,228.26
业务招待费 2,400.65 2,778.02 3,131.31 3,499.79 3,734.23
差旅费 423.58 490.16 552.50 617.52 679.26
房租费用 883.94 925.83 979.98 1,014.26 1,014.26
物业管理费 139.92 144.12 148.44 152.89 157.48
折旧费 315.24 211.53 137.89 122.49 172.91
无形资产及递延资产摊销 59.51 59.51 59.51 59.51 59.81
邮电通讯费 189.45 219.24 247.12 276.20 303.81
修理费 113.68 131.55 148.29 165.73 182.31
水电（能源）费 65.94 76.30 86.00 96.12 105.74
办公用品费 493.91 571.55 644.24 720.05 792.05
会议费 87.77 101.57 114.49 127.96 140.75
诉讼费 1.60 1.85 2.08 2.33 2.56
咨询费 317.33 367.21 413.92 462.62 508.88
房产税（从价） 13.70 13.70 13.70 13.70 13.70
房产税（从租） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
车船使用税 0.20 0.20 0.20 0.20 0.20
土地使用税 5.05 5.05 5.05 5.05 5.05
印花税 193.00 223.34 251.74 281.37 309.50
保险费 489.51 566.46 638.50 713.64 784.99
住房补贴 515.24 596.23 672.06 751.15 826.25
劳动保护费 48.93 56.62 63.82 71.33 78.46
广告费 0.30 0.35 0.39 0.44 0.48
其他租赁费(房屋租赁外) 58.82 68.07 76.72 85.75 94.33
劳务（佣金）支出 192.50 222.76 251.09 280.64 308.70
残疾人保障金 28.69 33.20 37.42 41.83 46.01
退休人员费用 14.16 16.39 18.47 20.65 22.71
团体会费 42.51 49.20 55.45 61.98 68.18
董事会费 28.00 32.40 36.52 40.81 44.89
其他管理费用 66.16 76.56 86.30 96.45 106.10
3．财务费用估算
根据报表披露，被评估企业基准日付息债务账面余额为63,329.40
万元，均为短期借款。本次评估在对该付息债务核实无误的基础上，按
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照付息债务的合同约定估算其利息支出。同时，按历史利息支出水平、
手续费支出水平等测算财务费用。本报告的财务费用在预测时不考虑其
存款产生的利息收入，预测结果见图表5-29。
（四）营业外收支计算
结合被评估单位的情况，本次评估对经常性的政府补贴收入（主要
为特种物资储备）和水利建设基金等支出项目，按历史水平进行预测，
对于其他营业外收支偶然性较大，本次评估不予考虑。
（五）所得税计算
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他
所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税法》规定一般企业所
得税的税率为25%。本次评估以此为基础结合利润情况预测未来年度的
所得税费用，预测结果见图表5-29。
（六）折旧摊销等估算
根据被评估单位固定资产计提折旧和无形资产的摊销方式，评估人
员对存量、增量固定资产和无形资产，按照企业现行的折旧(摊销)年限、
残值率和已计提折旧(摊销)的金额逐一进行了测算。并根据原有固定资
产和无形资产的分类，将测算的折旧及摊销分至主营业务成本和管理费
用。
（七）追加资本估算
追加资本系指企业在不改变当前经营生产条件下，所需增加的营运
资金和超过一年期的长期资本性投入。如产能规模扩大所需的资本性投
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资（购置固定资产或其他非流动资产），以及所需的新增营运资金及持
续经营所必须的资产更新等。
在本次评估中，假设评估对象不再对现有的经营能力进行资本性投
资，未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需的基准日现有资产的
更新和营运资金增加额。即本报告所定义的追加资本为
追加资本=资产更新+营运资金增加额+资本性支出
1．资产更新投资估算
按照收益预测的前提和基础，未来各年只需满足维持生产经营所必
需的更新性投资支出。因此，在预测期内的资本性支出按相关资产到达
耐用年限后更新补充计算。预测结果见图表5-29。
2．营运资金增加额估算
营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正
常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的
新增资金。如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购
货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增
加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，
正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信
用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收账款和其他应付账款
核算的内容绝大多为与主业无关或暂时性的往来，需具体甄别视其与所
估算经营业务的相关性个别确定。因此估算营运资金的增加原则上只需
考虑正常经营所需保持的现金、应收款项、存货和应付款项等主要因素。
本报告所定义的营运资金增加额为：
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营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：
营运资金=最低现金保有量 +存货+应收款项-应付款项
最低现金保有量 =（年付现成本总额-原材料成本）/现金周转次数
年付现成本总额=销售成本总额+期间费用总额-非付现成本总额
应收款项=营业收入总额/应收账款周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据、预付账款以及与经
营业务相关的其他应收账款等诸项。
存货按照正常处理方式计算其周转率并对未来存货数额进行预测。
应付款项=营业成本总额/应付账款周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、预收账款以及与经
营业务相关的其他应付账款等诸项。
根据对评估对象经营情况的调查，以及经审计的历史经营的资产和
损益、收入和成本费用的统计分析以及对未来经营期内各年度收入与成
本的估算结果，按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的经营性现
金（最低现金保有量）、存货、应收款项以及应付款项等及其营运资金
增加额。其具体结果如下表：
图表5-28 评估对象未来年度营运资金变化情况预测
单位：万元
2020 年及
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
以后
最低现金
保有量 2,303.98 3,433.74 3,812.56 4,209.60 4,637.48 5,077.04 5,077.04
存 货 85,472.44 94,026.95 103,476.49 113,875.18 125,262.70 137,788.97 137,788.97
应收款项 182,622.15 200,662.79 220,725.93 242,795.23 267,071.30 293,774.80 293,774.80
应付款项 178,029.27 195,847.33 215,529.64 237,188.92 260,907.81 286,998.59 286,998.59
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营运资本 92,369.30 102,276.15 112,485.34 123,691.09 136,063.67 149,642.22 149,642.22
营运资本
增加额 9,906.86 10,209.19 11,205.75 12,372.57 13,578.55 -
3．资本性支出估算
本次评估，评估对象无扩大生产后续资本性支出。
（八）现金流估算结果
图表5-29为评估对象未来经营期内净现金流量的估算结果。
本次评估中对未来收益的预测，主要是在对企业所处行业的市场调
研、分析的基础上，根据相关可比企业的经营状况、市场需求与未来行
业发展等综合情况做出的一种专业判断。
图表5-29 未来净现金流量估算
单位：万元
项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
营业收入 1,120,702.89 1,232,755.64 1,356,012.81 1,491,594.79 1,640,734.02
减：营业成本 1,069,252.29 1,176,710.26 1,294,961.73 1,424,457.91 1,566,903.70
营业税费 1,248.14 1,372.93 1,510.21 1,661.20 1,827.30
销售费用 17,959.55 19,666.72 21,584.42 23,706.86 26,077.22
管理费用 12,320.39 13,976.62 15,565.98 17,262.79 18,791.85
财务费用 9,809.89 10,737.16 11,755.71 12,874.51 14,103.45
营业利润 10,112.63 10,291.96 10,634.76 11,631.52 13,030.49
营业外收入 293.67 301.03 308.58 316.31 324.25
减：营业外支出 203.99 224.14 246.55 271.20 298.32
利润总额 10,202.31 10,368.85 10,696.79 11,676.63 13,056.42
减：所得税 2,550.58 2,592.21 2,674.20 2,919.16 3,264.11
净利润 7,651.73 7,776.64 8,022.59 8,757.47 9,792.32
折旧摊销等 374.76 271.05 197.41 182.00 232.72
折旧 315.24 211.53 137.89 122.49 172.91
摊销 59.51 59.51 59.51 59.51 59.81
扣税后利息 5,292.89 5,874.37 6,522.17 7,243.72 8,047.29
追加资本 10,363.96 10,267.75 11,241.94 12,418.57 13,974.23
营运资金增加额 9,906.86 10,209.19 11,205.75 12,372.57 13,578.55
资本性支出 - - - - -
资产更新 457.10 58.56 36.19 45.99 395.68
净现金流量 2,955.41 3,654.31 3,500.23 3,764.62 4,098.09
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（九）预测期后的现金流的确定
预测期后的收益按预测末年自由现金流量调整确定。主要是对营运
资金增加额和更新资本性支出进行调整，
（1）营运资金增加额：预测期后企业营运资金增加额为零。
（2）考虑被评估单位在持续经营前提下，应保证资产规模的相对
稳定，综合考虑各类资产的更新周期、资金时间价值等因素，根据被评
估单位非流动资产耐用年限和账面原值计算更新资本性支出年金后确
定永续期年度资本性支出为 417.91 万元。
（3）折旧摊销费：由于会计折旧年限与经济寿命年限存在差异，
考虑折旧货币时间价值对预测年后的折旧进行调整，确定预测年后每年
的折旧费为 339.36 万元（含摊销）。
经上述调整后，永续期年度企业自由现金流为17,789.72 万元。
七、股东权益价值的预测
（一）折现率的确定
1、无风险收益率 Rf，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平
均水平（见图表 5-30），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险
收益率 Rf 的近似，即 Rf=3.94%。
图表5-30 中长期国债利率
序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
1 100902 国债 0902 20 0.0390
2 100903 国债 0903 10 0.0307
3 100905 国债 0905 30 0.0406
4 100907 国债 0907 10 0.0304
5 100911 国债 0911 15 0.0372
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6 100912 国债 0912 10 0.0311
7 100916 国债 0916 10 0.0351
8 100920 国债 0920 20 0.0404
9 100923 国债 0923 10 0.0347
10 100925 国债 0925 30 0.0422
11 100927 国债 0927 10 0.0371
12 100930 国债 0930 50 0.0435
13 101002 国债 1002 10 0.0346
14 101003 国债 1003 30 0.0412
15 101007 国债 1007 10 0.0339
16 101009 国债 1009 20 0.0400
17 101012 国债 1012 10 0.0328
18 101014 国债 1014 50 0.0407
19 101018 国债 1018 30 0.0407
20 101019 国债 1019 10 0.0344
21 101023 国债 1023 30 0.0400
22 101024 国债 1024 10 0.0331
23 101026 国债 1026 30 0.0400
24 101029 国债 1029 20 0.0386
25 101031 国债 1031 10 0.0332
26 101034 国债 1034 10 0.0370
27 101037 国债 1037 50 0.0445
28 101040 国债 1040 30 0.0427
29 101041 国债 1041 10 0.0381
30 101102 国债 1102 10 0.0398
31 101105 国债 1105 30 0.0436
32 101108 国债 1108 10 0.0387
33 101110 国债 1110 20 0.0419
34 101112 国债 1112 50 0.0453
35 101115 国债 1115 10 0.0403
36 101116 国债 1116 30 0.0455
37 101119 国债 1119 10 0.0397
38 101123 国债 1123 50 0.0438
39 101124 国债 1124 10 0.0360
40 101204 国债 1204 10 0.0354
41 101206 国债 1206 20 0.0407
42 101208 国债 1208 50 0.0430
43 101209 国债 1209 10 0.0339
44 101212 国债 1212 30 0.0411
45 101213 国债 1213 30 0.0416
46 101215 国债 1215 10 0.0342
47 101218 国债 1218 20 0.0414
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48 101220 国债 1220 50 0.0440
49 101221 国债 1221 10 0.0358
50 101305 国债 1305 10 0.0355
51 101309 国债 1309 20 0.0403
52 101310 国债 1310 50 0.0428
53 101311 国债 1311 10 0.0341
54 101316 国债 1316 20 0.0437
55 101318 国债 1318 10 0.0412
56 101319 国债 1319 30 0.0482
57 101324 国债 1324 50 0.0538
58 101325 国债 1325 30 0.0511
平均 0.0394
2、市场预期报酬率 Rm，一般认为，股票指数的波动能够反映市场
整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬
率。通过对上证综合指数自 1992 年 5 月 21 日全面放开股价、实行自由
竞价交易后至 2014 年 12 月 31 日期间的指数平均收益率进行测算，得
出市场期望报酬率的近似，即：Rm=10.19%。
3、βe值
取沪深同类可比上市公司股票，以2010年1月1日至2014年12月31
日的250周的市场价格测算估计，得到可比公司股票的历史市场平均风
险系数βx= 0.8533 ，按式（10）得到可比公司股票的预期市场平均风
险系数的估计值βt = 0.9032 ，按式（9）得到评估对象可比公司的无
杠杆市场风险系数βu = 0.8237 。按式（8）得到评估对象权益资本的
预期市场风险系数βe = 1.0656 。
4．权益资本成本re
本次评估考虑到评估对象在公司的融资条件、资本流动性以及公司
的治理结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风
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险，设公司特性风险调整系数ε=2.5%,最终由式（7）得到评估对象的权
益资本成re=0.1310
5．计算Wd和We
由公司的资本结构可得到We= 0.7186 、Wd= 0.2814 。其中资本结
构以股东全部权益价值评估值和有息负债价值确定。
6．折现率WACC
由资本资产加权平均成本模型得到WACC=rd×Wd+re×We= 0.1053
（二）经营性资产价值预测
将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估对象的经营性
资产价值为 115,706.58 万元。
（三）溢余性或非经营性资产价值预测
经核实，在评估基准日2014年12月31日，经会计师审计的资产负债
表披露，有如下一些资产的价值在本次预测的经营性资产中未予考虑，
应属本次评估所预测的经营性资产价值之外的溢余性资产非经营性资
产。
1、基准日流动类溢余或非经营性资产的价值C1
在本次评估中，有如下一些流动类资产（负债）的价值在现金流预
测中未予考虑：
（1）经测算，基准日被评估单位的最低现金保有量为 2,303.98 万
元，则被评估单位的溢于货币资金为23,391.75 万元。
（2）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日应收股利，余额
为309.90 万元，与未来的经营无关。经评估人员核实无误，确认该资金
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存在。
（3）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面其他应收款
为12,886.39 万元，为与关联单位的非经营性往来款和未考虑的资本性
支出；故基准日的上述资产作为溢余处理，经评估师核实无误，确认该
款项存在。
（4）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面其他应付款
中有10,605.55 万元的住房维修基金、资金资金集中款等非经营性负债，
应付利息130.14 万元，为非经营性负债，因其为非经常性的负债，故基
准日的该部分作为溢余处理，经评估师核实无误，确认该款项存在。
即基准日流动性溢余或非经营性资产（负债）的价值为：
C1= 25,852.35 （万元）
2、基准日非流动类溢余或非经营性资产的价值C2
（1）经核实，被评估单位有职工住宅等房产账面值696.29 万元；
（2）递延所得税负债864.49 万元，
（3）可供出售的金融资产3,538.64 万元；
（4）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面投资性房地
产账面值 4,570.51 万元，考虑该资产与被评估单位与主营业务无关，
本次评估将其作为溢于资产处理。按市场法评估后价值为11,501.59 万
元。
（5）其他非流动负债递延收益 719.85 万元，与未来的经营无关按
账面值确认评估值。
（6）递延所得税资产账面值 385.29 万元，与未来的经营无关，考
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虑部分递延所得税资产计算基础其他非流动负债为政府补助，不需要偿
还，评估为0，本次也对其对应的递延所得税资产评估为0。对于其他递
延所得税资产在核实无误的基础上，以核实后账面值确定为评估值为
205.32 万元
则基准日溢余或非经营性资产（负债）的价值为：
C2= 15,077.35 （万元）
将上述各项代入式（4）得到评估对象基准日溢余或非经营性资产
（负债）的价值为:
C=C1+C2=40,929.69 （万元）
（四）长期股权投资的确定
企业的长期股权投资，账面价值共计 41,332.89 万元，为被评估单
位对其 20 家下属子公司的投资。本次评估根据各子公司的具体情况分
别采用收益法和成本法进行评估，确定其价值，按确定的子公司股东全
部权益价值乘以持股比例来确定各长期投资的价值。具体情况如下。
图表5-31 长期投资情况表
单位：万元
序 被投资单位名 持股比 评估方
账面价值 评估价值 原因 收益法 成本法
号 称 例% 法
浙江英特医药药
1 100.00% 4,991.58 2,389.98 收益法 2,389.98 7,920.61
材有限公司
浙江钱王中药有 面临迁建，未
2 100.00% 2,000.00 2,600.49 成本法 2,600.49
限公司 来无法测算
浙江英特中药饮 面临迁建，未
3 100.00% 2,167.25 2,723.37 成本法 2,723.37
片有限公司 来无法测算
浙江省医疗器械
4 70.00% 700.00 1,797.13 收益法 2,567.33 2,824.15
有限公司
浙江英特疫苗医
5 51.03% 1,530.00 2,132.50 收益法 4,178.91 3,750.57
药有限公司
6 浙江英特生物制 70.00% 700.00 5,066.70 收益法 7,238.14 2,234.41
中联资产评估集团有限公司 第 210 页
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品营销有限公司
浙江英特物流有
7 100.00% 8,000.00 24,224.83 收益法 24,224.83 24,729.40
限公司
温州英特医药仓
8 45.45% 2,500.00 2,619.48 成本法 在建 5,763.43
储有限公司
金华英特医药物
9 20.00% 1,000.00 1,236.57 成本法 在建 6,182.87
流有限公司
浙江英特怡年药
10 100.00% 1,000.00 - 收益法 -2,627.24 244.60
房连锁有限公司
宁波英特药业有
11 51.00% 2,514.91 2,757.28 收益法 5,406.43 2,559.01
限公司
温州英特药业有
12 51.00% 2,990.26 14,549.41 收益法 28,528.26 7,022.97
限公司
浙江英特海斯医
13 49.00% 1,465.45 - 收益法 -6,279.04 846.26
药有限公司
金华英特药业有
14 70.00% 1,151.94 163.49 收益法 233.56 830.35
限公司
永康英特药业有
15 51.00% 475.72 - 收益法 -830.29 262.98
限公司
浙江湖州英特药
16 80.00% 924.00 516.30 收益法 645.37 754.53
业有限公司
嘉兴英特医药有
17 70.00% 2,660.00 1,807.43 收益法 2,582.04 2,586.27
限公司
福建英特盛健药
18 50.50% 1,149.20 1,476.10 收益法 2,922.97 2,896.09
业有限公司
绍兴英特大通医
19 50.00% 3,123.25 1,816.70 收益法 3,633.40 7,453.19
药有限公司
浙江英辰物业管
20 100.00% 289.32 505.43 成本法 改变经营方式 505.43
理有限公司
-
合计 41,332.89 68,383.20 - 74,814.66 84,690.99
本次在收益法前提下确定各项长期投资价值为 Q= 68,383.20 万元。
（五）权益资本价值的确定
将所得到的经营性资产价值 P=115,706.58 万元，基准日存在的其
它溢余性或非经营性资产的价值∑C=40,929.69 万元，长期股权投资
Q= 68,383.20 万 元 ， 代 入 式 （ 2 ） ， 得 到 评 估 对 象 的 企 业 价 值
B=225,019.47 万元。
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企业在基准日付息债务 D=63,329.40 万元，得到评估对象的股东
全部权益价值为 161,690.07 万元。
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第六部分评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本
着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的
程序，采用资产基础法和收益法的评估方法，对浙江英特药业有限责
任公司纳入评估范围的全部资产及相关负债进行了评估，得出其在评
估基准日 2014 年 12 月 31 日的如下结论：
（一）资产基础法评估结论
资产账面价值 366,689.80 万元，评估值 404,373.81 万元，评估值
较账面值增值 37,684.01 万元，增值率 10.28 %。
负债账面价值 260,857.86 万元，评估值 260,138.01 万元，评估值
较账面值减值 719.85 万元，减值率 0.28 %。
所有者权益账面价值 105,831.94 万元，评估值 144,235.80 万元，
评估值较账面值增值 38,403.86 万元，增值率 36.29 %。详见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位：浙江英特药业有限责任公司 评估基准日:2014 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
序号 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
1 流动资产 314,165.76 316,801.00 2,635.24 0.84
2 非流动资产 52,524.04 87,572.81 35,048.77 66.73
3 其中：可供出售金融资产 3,538.64 3,538.64 - -
4 长期股权投资 41,332.89 68,383.19 27,050.30 65.44
5 投资性房地产 4,570.51 11,501.59 6,931.08 151.65
6 固定资产 1,385.39 1,338.47 -46.92 -3.39
7 在建工程 - - -
8 无形资产 703.85 1,941.42 1,237.57 175.83
9 其中：土地使用权 480.78 1,697.59 1,216.81 253.09
中联资产评估集团有限公司 第 213 页
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10 长期待摊费用 607.47 664.17 56.70 9.33
11 递延所得税资产 385.29 205.32 -179.97 -46.71
12 资产总计 366,689.80 404,373.81 37,684.01 10.28
13 流动负债 259,273.52 259,273.52 - -
14 非流动负债 1,584.34 864.49 -719.85 -45.44
15 负债总计 260,857.86 260,138.01 -719.85 -0.28
16 所有者权益 105,831.94 144,235.80 38,403.86 36.29
（二）收益法评估结论
经按照收益途径，采用现金流折现方法（DCF）对评估对象进行评
估 ， 在 评 估 基 准 日 2014 年 12 月 31 被 评 估 单 位 股 东 全 部 权 益 价 值 为
161,690.07 万元，较其所有者权益账面值增值55,858.13 万元，增值率
52.78%。
（三）评估结果的选取
本次评估采用收益法得出的被评估单位股东全部权益价值
161,690.07 万 元 ， 比 资 产 基 础 法 测 算 得 出 的 股 东 全 部 权 益 价 值
144,235.80 万元，高 17,454.27 万元，差异率为12.1%。两种评估方法
差异的原因主要是：
1、资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资
产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着
国民经济的变化而变化；
2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的
经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、行
业政策以及资产的有效使用、被评估单位市场占有率、经营能力、经营
风险等多种条件的影响；
中联资产评估集团有限公司 第 214 页
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综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
考虑本次评估目的系为购买股权提供价值参考，通过分析两种方法
评估结果的合理性和价值内涵，我们认为被评估单位此类企业的市场价
值通常不是基于重新购建该等资产所花费的成本而是基于市场参与者
对未来收益的预期，企业在管理上、市场情况、经营能力等软实力无法
在成本法得到很好的体现，而收益法的评估结果更能准确揭示被评估企
业未来的盈利能力、经营风险。例如根据商务部市场秩序司统计数据，
被评估单位主营业务收入在全国批发企业前100位排名中占据着前11、
12位的位置，有着较好的市场占有率。因此本次选取收益法的评估结果
作为被评估单位股东全部权益价值的评估结论。
即，被评估单位股东全部权益价值评估值为 161,690.07 万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
被 评 估 单 位 所 有 者 权 益 评 估 值 161,690.07 万 元 ， 评 估 增 值
55,858.13 万元，增值率 52.78%。主要原因是企业账面资产未包括经营
管理、客户关系、良好的市场占有率等影响企业经营收益的无形资产，
收益法评估结果体现企业整体价值，故导致评估增值。
中联资产评估集团有限公司 第 215 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估单位概况
本次资产评估的委托方为浙江英特集团股份有限公司、浙江华资实
业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司，被评估单位为浙江英特
药业有限责任公司。
（一）委托方概况
1、浙江英特集团股份有限公司
名 称：浙江英特集团股份有限公司
类 型：股份有限公司（上市）
住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号 8 楼
法定代表人： 冯志斌
注册 资本：贰亿零柒佰肆拾肆万玖仟玖佰肆拾陆元
成 立 日 期：1995 年 12 月 14 日
办 公 地 址： 浙江省杭州市滨江区江南大道 96 号中化大厦。
经 营 范 围：实业投资，投资管理，市场营销策划，医药信息咨
询，医疗器械信息咨询，企业管理咨询，商务信息咨询，计算机软硬件
开发及信息技术服务，会展服务，医药研发，经营进出口业务。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
浙江英特集团股份有限公司是由中国中化集团和浙江省国有资产
管理委员会合资的中化蓝天集团控股的上市公司，股票代码为
SZ.000411。
浙江英特集团股份有限公司原名杭州凯地丝绸股份有限公司，系经
1
浙江省股份制试点工作协调小组浙股[1992]17 号文批准设立的股份制
试点企业，于 1993 年 4 月 7 日在杭州市工商行政管理局登记注册，取
得注册号为工商企股浙杭字第 14308466-2 号的《企业法人营业执照》。
2001 年 12 月 30 日经资产重组后，于 2002 年 7 月经浙江省工商行政管
理局核准，更名为浙江英特集团股份有限公司。现有注册资本
207,449,946.00 元，股份总数 207,449,946 股（每股面值 1 元）。现取得
注册号为 330000000032529 的《企业法人营业执照》。公司股票已于 1996
年 7 月 16 日在深圳证券交易所挂牌交易。浙江英特集团股份有限公司
属医药物流行业。主要产品或提供的劳务为药品销售业务。
2、浙江华资实业发展有限公司
名 称：浙江华资实业发展有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 88-96 号（双号）1-A
楼 1901 室
法定代表人：钱永林
注册 资本：5,000 万元
成 立 日 期：1992 年 9 月 23 日
经 营 范 围：一般经营项目：组织高新技术产品的开发、经营，
技术培训，科技、经济信息咨询，五金交电、化工产品（不含危险品）、
办公自动化设备、建筑材料、金属材料、机电产品、针纺织品、服装、
灯具、照相器材、工艺礼品的销售，室内外装饰。
浙江华龙实业发展公司前身为浙江华龙实业发展公司，是经浙江省
计划经济委员会于 1992 年 9 月 12 日批准建立的独立核算、自主经营、
2
自负盈亏、具有法人资格的全民所有制企业。注册资金 3,000 万元。2007
年 10 月 17 日，浙江华龙实业发展公司修改公司章程，将公司名称修改
为“浙江华资实业发展有限公司”，
浙江华资实业发展有限公司现股东为浙江省华龙实业集团有限公
司，出资额为 4,500.00 万元，持有 90.00%股权；浙江东普实业有限公
司出资 500.00 万元，持有 10.00%股权。
3、浙江华辰投资发展有限公司
名 称：浙江华辰投资发展有限公司
类 型：其他有限责任公司
住 所：杭州市体育场路桃花弄 2 号 2 幢 4 楼
法定代表人：徐德良
注册 资本：2,500 万元
成 立 日期：2003 年 8 月 28 日
经 营 范 围：许可经营项目：无 。一般经营项目：实业投资，高
新技术转让与服务，信息技术产品的开发和应用。
浙江华辰投资发展有限公司是由由浙江础润投资有限公司、杭州础
润汽车出租有限公司共同投资组建，注册资本为 2,500 万元，其中：浙
江础润投资有限公司以货币出资 250 万元，杭州础润汽车出租有限公司
以货币出资 2,250 万元。该公司成立后，股权几经变革，现股东为浙江
省国际贸易集团有限公司，出资 975.00 万元，持有 39.00%股权；浙江
致恒贸易有限公司，出资 575.00 万元，持有 23.00%股权；杭州余杭国
叶投资有限公司，出资 950.00 万元，持有 38.00%股权。
3
（二）被评估单位概况
名 称：浙江英特药业有限责任公司
类 型：有限责任公司
住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号中化大厦 3-13 楼
法定代表人：姜巨舫
营业执照注册号：330000000009883
注册资本：壹亿贰仟陆佰万元整
成立日期：1998 年 10 月 28 日
公司办公地址：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号中化大厦 3-13
楼
经营范围：中药材、中药饮片、中成药、化学原料药及其制剂、抗
生素、生化药品、精神药品、麻醉药品、生物制品、疫苗（详见《药品
经营许可证》有效期至2019年01月23日）、医疗器械（范围详见《医疗器
械经营企业许可证》有效期至2015年8月19日）、医药中间体、玻璃仪器、
制药机械及配件、医药包装材料、化学试剂的销售，预包装食品、乳制
品（含婴幼儿配方乳粉）的批发、零售（范围详见《食品流通许可证》，
有效期至2017年12月02日），增值电信业务（范围详见《增值电信业务经
营许可证》，有效期至2015年5月23日）。保健用品、日用化工产品（不含
化学危险品和易制毒品）、百货、消毒用品（不含药品）、化妆品的销售，
中药研发，经营进出口业务（详见经外贸批文）、会务、会展、信息咨询、
仓储（不含化学危险品）服务，设计制作与代理发布国内各类广告。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
4
1.公司简介及史沿革
浙江英特药业有限责任公司系由浙江英特集团股份有限公司、浙江
华资实业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司投资设立，于 1998
年 10 月 28 日在浙江省工商行政管理局登记注册。现《企业法人营业执
照》注册号为 330000000009883，注册资本 12,600 万元。
1998 年 9 月 10 日，浙江省医药管理局、浙江省卫生厅签发（浙医药
市场[浙 1998]第 143 号文件，关于同意浙江医药药材有限公司等四家经
营企业合并组建浙江英特药业有限责任公司的批复，同意浙江医药药材
有限公司、浙江省医药工业公司、浙江省医药器械有限公司、浙江省医
药科技公司合并组建“浙江英特药业有限责任公司”
1998 年 10 月 6 日，浙江省医药管理局签署英特药业的《公司章程》，
并于 1998 年 10 月 22 日作为唯一股东向浙江省工商行政管理局提交《关
于要求注册登记浙江英特药业有限公司的报告》浙医药综经字[1998]第
360 号，申请设立英特药业，注册资本为 5000 万元。浙华会计师事务所
于 1998 年 10 月 23 日证并验出具的浙华验字（1998）第 86 号《验资报
告》，截至 1998 年 9 月 30 日止，英特药业的资本总额为 89,788,402.31
元，实收资本为 5000 万元，盈余公积 15,995,996.52 元，未分配利润
3,966,408.58 元。
2001 年 5 月 28 日，浙江省财政厅向浙江省建筑材料集团有限公司
出具《关于浙江英特药业有限责任公司国有股权划转的批复》（浙财国资
字[2001]122 号），同意将浙江省药品监督管理局持有的英特药业的国有
股权划转给浙江省建筑材料集团有限公司。
5
2001 年 9 月 30 日，根据修改后的公司章程，英特药业申请增加注
册资本人民币 21871896.00 元，增资额由浙江省建筑材料集团公司以经
评估后的土地使用权作价入股。2001 年 10 月 18 日，浙江正大会计师事
务所有限公司验证并出具浙正大验字（2001）第 211 号《验字报告》。
2001 年 11 月 8 日，浙江省财政厅向浙江省建筑材料集团有限公司出
具《关 于浙江 英特药 业有限 责任公 司资产 转让的 批复》（ 浙财国字
[2001]250 号 ）， 同 意 浙 江 省 建 筑 材 料 集 团 有 限 公 司 将 英 特 药 业 以
137,255,792.18 元的价格转让给浙江华龙实业发展总公司。
2001 年 11 月 18 日，浙江省建筑材料集团有限公司及浙江华龙实业
发展总公司分别召开董事会会议，分别作出《关于浙江华龙实业总公司
对杭州凯地丝绸股份有限公司实施资产重组的决议》及《关于实施杭州
凯地丝绸股份有限公司资产置换的决议》，因杭州凯地丝绸股份有限公司
连续三年亏损，为避免被终止上市资格，同意以浙江华龙实业发展总公
司持有的 99%的英特药业的股权（作价 183,150,000 元）与州凯地丝绸股
份有限公司附属企业凯地丝绸印染厂和凯地丝绸服装厂的部分资产（作
价 125,393,099 元）进行置换，差额 57,756,901 元由凯地丝绸用现金补足。
华龙总公司与凯地丝绸分别于 2001 年 11 月 18 日签订《资产置换协
议书》及于 2001 年 12 月 13 日签订《关于总资产置换的补充协议书》对
上述资产置换事项作出约定。
2002 年 2 月 4 日，浙江省财政厅向浙江省建筑材料集团有限公司出
具《关于浙江英特药业有限责任公司与杭州凯地丝绸股份有限公司资产
重组有关问题的复函》（浙财国资字[2002]17 号），同意华龙总公司将英
特药业 99%的股权和凯地丝绸附属企业凯地印染厂和服装厂部分资产进
6
行置换。
2002 年 11 月 6 日，英特药业召开股东会会议，股东浙江英特集团股
份有限公司和浙江华龙实业发展总公司一致同意浙江英特集团股份有限
公司将其持有的英特药业 49%的股权转让给昆明制药集团股份有限公
司，转让价格为 9,148.3 万元；浙江华龙实业发展总公司承诺放弃本次股
权转让的优先受让权。（2002 年 7 月 4 日，杭州凯地丝绸股份有限公司
更名为浙江英特集团股份有限公司）
2005 年 1 月 31 日，昆明制药集团股份有限公司与浙江础润投资有
限公司签署《股权转让合同》，将其持有的英特药业 25%的股权以 1796.80
万元转让给浙江础润投资有限公司。
2005 年 1 月 31 日，昆明制药集团股份有限公司与浙江华辰投资发
展有限公司签订《股权转让合同》，将其持有的英特药业 24%的股权以
1724.93 万元转让给浙江华辰投资发展有限公司。
2005 年 1 月 31 日，英特药业召开股东会会议，一致同意股东昆明
制药集团股份有限公司将其持有的英特药业 25%股权转让给浙江础润投
资有限公司；将其对持有的英特药业 24%股权转让给浙江华辰投资发展
有限公司；浙江英特集团股份有限公司和浙江华龙实业发展有限公司同
意放弃对上述股权的优先购买权。（2003 年 2 月 19 日，浙江华龙实业发
展总公司更名为浙江华龙实业发展有限公司）
2005 年 5 月 8 日，英特药业召开股东会会议，一致同意浙江础润投
资有限公司将其持有的英特药业 25%股权计 1796.7974 万元转让给浙江
华龙实业发展公司。
2005 年 5 月 8 日，浙江础润投资有限公司与浙江华龙实业发展公司
7
签订《股权转让出资协议》，将其拥有的英特药业 25%股权计 1796.7974
万元转让给浙江华龙实业发展公司。
2006 年 11 月 30 日，根据有关章程规定，英特药业申请增加注册资
本为人民币伍仟肆佰壹拾贰万捌仟壹佰零肆元，股东按原所持股比例增
资。
2006 年 12 月 4 日，华瑞联合会计师事务所验证并出具华瑞验字
（2006）第 038 号《验资报告》，验证截至 2006 年 12 月 4 日止，英特药
业已收到全体股东缴纳的新增注册资本合计人民币伍仟肆佰壹拾贰万捌
仟壹佰零肆元，均以货币方式出资。
2007 年 10 月 17 日，浙江华龙实业发展有限公司更名为浙江华资实
业发展有限公司。
截至评估基准日，英特药业实收资本为 12,600.00 万元人民币，股东
名称、出资额和出资比例如下：
表2-1 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
1 浙江英特集团股份有限公司 6,300.00 50%
2 浙江华资实业发展有限公司 3,276.00 26%
3 浙江华辰投资发展有限公司 3,024.00 24%
合 计 12,600.00 100%
2、资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2014 年 12 月 31 日，公司资产总额为 366,689.80 万
元、负债 260,857.86 万元、所有者权益 105,831.94 万元。实现营业收
入 1,019,945.81 万元，净利润 8,519.92 万元。公司近 4 年及基准日资产、
财务状况如下表：
8
表2-2 资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
总资产 366,689.80 340,047.77 309,900.10 288,240.10
负债 260,857.86 243,064.53 227,592.58 215,166.78
所有者权益 105,831.94 96,983.23 82,307.52 73,073.31
项目 2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
主营业务收入 1,019,945.81 916,959.35 840,887.14 704,489.42
利润总额 12,349.98 19,600.71 14,102.52 50,240.78
净利润 8,519.92 15,091.52 10,459.57 37,529.43
审计机构 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
3．公司执行的主要会计政策
（1）会计期间：从公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年
度。
（2）记账本位币：人民币。
（3）记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，以历史成
本为计价基础。
（4）应收账款坏账损失的核算方法
坏账损失采用备抵法核算，采用个别认定与账龄分析法结合计提坏
账准备。
（5）存货的核算方法
①存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的库存商品或商品、处在生产
过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
②发出存货的计价方法
发出存货采用加权平均法。
9
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存
货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存
货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和
相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生
产经营过程中以所生产的库存商品的估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；
资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在
合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分
别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
④存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法
a.低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
b.包装物
按照一次转销法进行摊销。
（6）固定资产计价与折旧：固定资产以取得时的实际成本入账，并
从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。固定资产
的预计经济使用年限、预计净残值率和折旧率如下：
表 2-3 固定资产折旧年限及折旧率表
固定资产类别 预计使用年限 残值率(%) 年折旧率（%）
房屋建筑物 10-30 年 3-5 3.17-9.7
10
机械设备 5-20 年 3-5 4.75-19.40
运输设备 10-15 3-5 6.33-9.70
电子设备 8 3-5 11.875-12.125
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与
可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（7）收入确认：公司产品主要为各类医药药品、医疗器械的销售，
均为国内销售。公司根据客户签定的销售合同或订单约定的交货方式，
将产品移交给客户，客户收到货物并验收合格后付款，公司在客户验收
合格时确认收入。
（8）所得税的会计处理方法：采用应付税款法。
（9）主要税费：
表 2 税种与税率
税 种 计 税 依 据 税 率
17%、13%、
增值税 销售货物或提供应税劳务 11％、6％、3％
0%
营业税 应纳税营业额 5%
从价计征的，按房产原值一次减除 30%
房产税 后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按 1.2%、12%
租金收入的 12%计缴
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%、5％
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
二、关于经济行为的说明
浙江英特集团股份有限公司拟向浙江华资实业发展有限公司、浙江
华辰投资发展有限公司定向发行股份，浙江华资实业发展有限公司、浙
江华辰投资发展有限公司以其持有的合计 50%的浙江英特药业有限责
任公司股权作为对价购买拟发行的浙江英特集团股份有限公司股份。
11
本次评估目的在于确定浙江英特药业有限责任公司的股东全部权
益在评估基准日 2014 年 12 月 31 日的市场价值，为前述经济行为提供
价值参考意见。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本项目评估对象是浙江英特药业有限责任公司于 2014 年 12 月 31
全部股东权益。
评估范围是依据浙江英特集团股份有限公司定向发行股份的方案
确定的，包括浙江英特药业有限责任公司的全部资产及相关负债。
浙江英特医药药材有限公司确认以上具体评估范围的资产、负债与
定向发行股份方案范围一致
（一）委估主要资产情况
纳入评估范围内的实物资产账面值 91,428.34 万元，占评估范围内
总资产的 24.83%。主要资产为存货、投资性房地产、房屋建（构）筑
物、车辆、电子设备等。
1．实物资产主要分布在杭州市拱墅区康桥镇康乐路 7 号院内。
2．存货主要为库存商品（库存商品），主要为对外销售的中成药。
3.投资性房地产：纳入评估范围的投资性房地产共计 63 项房屋建筑
物，合计建筑面积 8,439.77 平方米，位于浙江省杭州市莫干山路 110 号
和杭州市平炼路 1 号。
4．房屋建筑物：纳入评估范围内房屋建筑物在杭州市花园岗村、
朝晖新村、莫干山路华龙温泉公寓等处。房屋建筑物中的大多数未办理
房屋所有权证、土地使用权证。
12
该公司现有房屋建筑面积 5,770.52 平方米，分别为 1995-2002 年建
成投产。
5．浙江英特药业有限责任公司的设备主要为机器设备、电子设备
和车辆，机器设备 2 项，车辆 23 项，电子设备 1353 项。至评估基准日
绝大部分设备维护、保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限
但仍在使用。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
浙江英特药业有限责任公司账面申报评估的无形资产为土地使用
权。土地使用权 1 宗，为工业用地，账面成本 4,807,805.32 元，已取得
国有土地使用证。
浙江英特药业有限责任公司账面申报评估的其他无形资产为办公
软件和销售软件。共 12 项，账面成本 2,230,711.13 元。除终端进销存系
统、药店在线联盟系统一期、药店在线联盟系统二期、药店在线联盟
系统三期为订制软件外，其他全部为外购获得。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截至基准日 2014 年 12 月 31 日，浙江英特药业有限责任公司申报的
表外资产为企业申请注册的商标，共 45 项。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2014 年 12 月 31 日。
此基准日是企业综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预
计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
13
1．英特药业于 2014 年 9 月与中国光大银行杭州分行签定了 3700 万
元半年期的借款合同，借款利率为 5.6％。英特药业以应收浙江大学医院
附属第一医院 4290.70 万元的应收账款债权转让给中国光大银行杭州分
行申请保理融资 3700 万元。
2.英特药业于 2014 年 9 月与中国光大银行杭州分行签定了 1300 万
元半年期的借款合同，借款利率为 5.6％。英特药业以分别应收杭州市萧
山区第一人民医院、中国人民解放军 117 医院和杭州市余杭区第一人民
医院总计 1544.92 万元应收账款的债权转让给中国光大银行杭州分行申
请保理融资 1300 万元。
3.英特药业于 2014 年 8 月与中国工商银行杭州羊坝头支行签定了
5500 万元半年期的借款合同，借款利率为 5.6％。英特药业以分别应收
杭州师范大学附属医院和浙江省肿瘤医院总计 6065.63 万元应收账款的
债权转让给中国工商银行杭州羊坝头支行申请保理融资 5500 万元。
4.英特药业于 2014 年 7 月与中国工商银行杭州羊坝头支行签定了
3000 万元半年期的借款合同，借款利率为 5.6％。英特药业以应收杭州
市第一人民医院 3346.77 万元应收账款的债权转让给中国工商银行杭州
羊坝头支行申请保理融资 3000 万元。
5.英特药业于 2014 年 7 月与中国工商银行杭州羊坝头支行签定了
3000 万元半年期的借款合同，借款利率为 5.6％。英特药业以分别应收
14
浙江省肿瘤医院和浙江大学医学院附属邵逸夫医院总计 3418.10 万元应
收账款的债权转让给中国工商银行杭州羊坝头支行申请保理融资 3000
万元。
6.2014 年 9 月英特药业与中国农业银行杭州城西支行签定了 2000 万
元半年期的借款合同，借款利率为 5.6％。英特药业以应收宁波英特药业
有限公司 2302.78 万元应收账款的债权转让给中国农业银行杭州城西支
行申请保理融资 2000 万元。
7.截至评估基准日英特药业为以下单位提供了最高额的银行借款担
保，担保企业名称如下：
序号 企业名称 借款银行 担保金额
1 嘉兴英特医药有限公司 中信银行杭州分行 1000 万元
2 宁波英特药业有限公司 宁波银行城东支行 3500 万元
3 宁波英特药业有限公司 上海浦东银行宁波慈溪支行 1665 万元
4 浙江英特生物制品营销有限公司 中信银行杭州分行 3000 万元
5 温州英特医药仓储有限公司 中信银行温州市分行 10000 万元
6 浙江省医疗器械有限公司 中信银行杭州分行 3500 万元
7 绍兴英特大通医药有限公司 中信银行杭州分行 7000 万元
8 浙江英特海斯医药有限公司 中国工商银行杭州羊坝头支行 800 万元
9 浙江英特海斯医药有限公司 中国建设银行衢州开发区支行 2200 万元
10 浙江英特疫苗医药有限公司 中信银行杭州分行 2000 万元
8.截至评估基准日，英特药业为以下单位与各银行签定了委托贷款
合同，委托贷款的银行与金额明细如下：
序号 企业名称 委贷银行 委贷金额
1 宁波英特药业有限公司 中国民生银行杭州分行 1000 万元
2 福建英特盛健药业有限公司 中信银行杭州分行 500 万元
3 浙江省医疗器械有限公司 中信银行杭州分行 1000 万元
4 浙江英特生物制品营销有限公司 中信银行杭州分行 1000 万元
5 温州市英特药业有限公司 中国民生银行杭州分行 1000 万元
6 嘉兴英特医药有限公司 中信银行杭州分行 500 万元
7 浙江湖州英特药业有限公司 中信银行杭州分行 500 万元
15
8 浙江英特疫苗医药有限公司 中信银行杭州分行 400 万元
9 浙江英特海斯医药有限公司 中国民生银行杭州分行 500 万元
10 宁波英特药业有限公司 中国民生银行杭州分行 1000 万元
11 宁波英特药业有限公司 中国民生银行杭州分行 800 万元
12 温州市英特药业有限公司 中国民生银行杭州分行 1500 万元
六、资产负债清查情况说明
（一）资产负债清查情况
列入本次清查范围的资产，浙江英特药业有限责任公司的全部资
产和相关负债，账面资产总额为 366,689.80 万元、负债 260,857.86
万元、所有者权益 105,831.94 万元。具体包括流动资产 314,165.76
万元；非流动资产 52,524.04 万元；流动负债 259,273.52 万元；非流
动负债 1,584.34 万元。
实物资产分布地点及特点：
1．实物资产主要分布在杭州市拱墅区康桥镇康乐路 7 号院内。
2．存货主要为库存商品（库存商品），主要为对外销售的中成药。
3.投资性房地产：纳入评估范围的投资性房地产共计 63 项房屋建筑
物，合计建筑面积 8,439.77 平方米，位于浙江省杭州市莫干山路 110 号
和杭州市平炼路 1 号。
4．房屋建筑物：纳入评估范围内房屋建筑物在杭州市花园岗村、
朝晖新村、莫干山路华龙温泉公寓等处。房屋建筑物中的大多数未办理
房屋所有权证、土地使用权证。
该公司现有房屋建筑面积 5,770.52 平方米，分别为 1995-2002 年建
成投产。
5．浙江英特药业有限责任公司的设备主要为机器设备、电子设备
16
和车辆，机器设备 2 项， 车辆 23 项，电子设备 1353 项。至评估基准
日绝大部分设备维护、保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年
限但仍在使用。
（二）实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体
由业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原
材料的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、
在建工程的清查盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做
到准确、真实、完整。
（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点
数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，
采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求
是的评价。
6.清查结论
通过以上资产清查核实程序，清查结果资产及负债，清查数与账面
数一致。
七、未来经营和收益状况预测说明
1、经营情况
英特药业以药品分销为主营业务，内容涵盖中西成药、生化、麻精
药品、生物制品、化学原料药、医药中间体、疫苗、医疗器械、日化试
剂、玻璃仪器、保健食品等。作为全国著名的区域性医药流通企业，英
17
特药业拥有上游供应商 1000 余家、下游终端客户 18000 余家，销售网络
遍布浙江、辐射华东，覆盖了全省药品经营企业和医疗机构，已成为浙
江省省级医药储备、现代物流、药品第三方物流的重点核心企业。2014
年，整体营业收入约为 100 亿元。
在药品流通经营中，主要以进销差价和为客户提供增值服务为主要
盈利模式，在具体定价过程中区分为招标市场与非招标市场，其中招标
市场执行政府招标采购统一定价，非招标市场则以随行就市的定价方式
为主，在经营中主要采取提供商业信用为主的赊销方式，结算方式：上
游客户的付款方式通常按合同约定有电汇及汇票两种方式。下游客户回
款方式中主要有现金、电汇、汇票等方式，对于既有销售又有进货的医
药公司则采取每月对账确认对抵函的结算方式。
市场全面覆盖浙江省一、二、三终端并辐射华东区域，拥有配送平
台 54 个，市外终端 30000 个以上，构建了完整、全面的分销渠道，是
浙江省区域分销龙头企业，目前与世界制药行业 50 强中的 36 家建立了
长期稳定的合作关系，中国百强制药企业中，除原料药企之外基本都与
英特药业建立了合作关系。
2、资产、收益情况
近四年来公司资产负债经营成果如下：
资产负债表
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
流动资产：
货币资金 50,538.59 34,152.27 32,440.21 25,695.72
交易性金融资产 - - - -
18
应收票据 13,830.36 26,019.72 17,372.91 21,592.13
应收账款 113,800.05 123,877.47 146,982.41 162,294.86
预付款项 5,660.35 4,572.39 4,932.31 5,972.50
应收利息 - - - -
应收股利 250.00 - - 309.90
其他应收款 2,706.19 6,156.94 15,400.01 12,826.64
存货 58,233.71 68,897.76 75,938.71 85,472.44
一年内到期的非流动资产 - - - -
其他非流动资产 - - - 1.57
流动资产合计 245,019.25 263,676.55 293,066.56 314,165.76
非流动资产：
可供出售的金融资产 4,123.80 3,112.71 3,096.42 3,538.64
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 - - - -
长期股权投资 28,248.80 31,807.24 34,552.83 41,332.89
投资性房地产 5,134.01 4,946.18 4,758.34 4,570.51
固定资产原值 3,985.13 4,095.65 4,109.77 3,571.35
减：累计折旧 1,416.74 1,826.02 2,148.44 2,185.97
固定资产净值 2,568.39 2,269.62 1,961.33 1,385.39
减：固定资产减值准备 - - - -
固定资产净额 2,568.39 2,269.62 1,961.33 1,385.39
在建工程 101.95 - - -
工程物资 - - - -
固定资产清理 - - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
无形资产 1,031.09 1,045.16 1,122.86 703.85
开发支出 - - - -
商誉 - - - -
长期待摊费用 1,770.21 1,647.94 1,127.70 607.47
递延所得税资产 242.58 245.49 361.71 385.29
其他非流动资产 - 1,149.20 - -
非流动资产合计 43,220.84 46,223.55 46,981.21 52,524.04
资产总计 288,240.10 309,900.10 340,047.77 366,689.80
流动负债：
短期借款 51,043.72 47,329.40 65,329.51 63,329.40
交易性金融负债 - - - -
应付票据 14,587.56 11,055.21 16,030.68 16,036.04
应付账款 122,622.50 142,429.23 146,909.24 156,712.57
预收款项 2,832.49 2,328.33 616.17 1,206.66
应付职工薪酬 3,888.56 3,521.77 4,441.57 6,672.97
应交税费 1,428.46 1,740.45 1,380.37 3,451.42
应付利息 106.35 120.20 153.82 130.14
19
应付股利 - 106.80 400.00 -
其他应付款 17,239.94 17,845.67 6,353.50 11,734.33
一年内到期的非流动负债 - - - -
其他流动负债 - - - -
流动负债合计 213,749.58 226,477.06 241,614.86 259,273.52
非流动负债：
长期借款 - - - -
应付债券 - - - -
长期应付款 - - - -
专项应付款 - - - -
预计负债 - - - -
递延所得税负债 1,019.09 758.97 754.89 864.49
其他非流动负债 398.12 356.56 694.78 719.85
非流动负债合计 1,417.21 1,115.53 1,449.67 1,584.34
负债合计 215,166.78 227,592.58 243,064.53 260,857.86
股东权益：
股本 12,600.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00
资本公积 9,656.19 8,875.83 8,860.02 6,595.34
减：库存股 - - - 2,593.47
盈余公积 6,312.86 7,358.81 8,867.97 9,719.96
未分配利润 44,504.26 53,472.87 66,655.24 74,323.17
股东权益合计 73,073.31 82,307.52 96,983.23 105,831.94
负债和股东权益合计 288,240.10 309,900.10 340,047.77 366,689.80
利润表
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
一、营业收入 704,489.42 840,887.14 916,959.35 1,019,945.81
其中：主营业务收入 703,948.87 839,921.23 916,026.49 1,018,530.72
其他业务收入 540.55 965.91 932.86 1,415.09
减：营业成本 667,026.04 795,941.70 870,783.87 971,972.41
其中：主营业务成本 666,897.80 795,738.75 870,539.72 971,504.90
其他业务成本 128.24 202.95 244.15 467.52
营业税金及附加 517.22 642.67 758.37 1,136.62
营业费用 13,244.91 13,909.75 14,957.84 16,418.12
管理费用 8,392.67 8,796.00 9,493.15 11,172.29
财务费用 6,412.03 8,765.51 8,470.65 9,375.97
资产减值损失 46.34 344.63 176.32 -124.31
加：公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 41,029.99 965.21 7,150.45 2,101.39
二、营业利润 49,880.20 13,452.09 19,469.58 12,096.10
20
加：营业外收入 489.08 747.42 306.01 491.99
减：营业外支出 128.50 96.99 174.89 238.11
三、利润总额 50,240.78 14,102.52 19,600.71 12,349.98
减：所得税 12,711.34 3,642.95 4,509.19 3,830.06
四、净利润 37,529.43 10,459.57 15,091.52 8,519.92
3、收益预测
根据本公司的特点，对于未来收入按业务种类进行预测进行估算。
对营业成本的预测，以营业收入的业务板块为基础，考虑企业历史
年度各业务毛利率水平，同时结合行业指标和规模效益，对营业成本进
行测算。
对于营业费用发生额估算，在分析历史年度营业费用发生情况的基
础上，考虑营业费用项目发生的原因，对预测期营业费用项目进行测算。
对于管理费用发生额估算，在分析历史年度管理费用发生情况的基
础上，考虑管理费用项目发生的原因，对预测期管理费用项目进行测算。
对于财务费用，在分析历史年度财务费用发生情况的基础上，对预
测期财务费用进行测算。
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八、资料清单
委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
1．经济行为文件；
2．委托方和被评估企业法人营业执照；
3．企业近三年及基准日审计报告；
4．资产权属证明文件（土地使用证、房屋所有权证、车辆行驶证
等）；
5．资产评估申报表；
6．与本次评估有关的其他资料及专项说明。
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