佛山市卓越房地产开发有限公司
清产核资专项审计报告
广会专字【2015】G14042630353 号
目 录
报告正文……………… …………………………… ..1-19
资产负债清查表…………………………….. ….. ....20-21
资金核实申报表………………………………. ….. 22
企业损失挂账情况表………………………………23
企业预计损失情况表………………… ……………24
资产负债清查明细表……………………… ………25-73
清产核资专项审计报告
广会专字【2015】G14042630353 号
佛山佛塑科技集团股份有限公司：
我们接受委托，对佛山市卓越房地产开发有限公司（以下简称“卓越房地产”）以 2015
年 7 月 31 日为基准日的清产核资结果及相关资料进行了审查核实。卓越房地产的责任是
建立健全内部控制制度，保护资产的安全和完整，保证会计资料和清产核资资料的真实、
合法和完整。我们的责任是在卓越房地产资产清查的基础上，对卓越房地产清查出的各项
资产损失及申报待核销净损失的处理预案的真实性、合理性发表意见。
在审计过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，实施了包括检查支持各项资产损
失金额和披露的证据以及评价各项资产损失的整体反映等我们认为必要的审计程序，核查
了对以 2015 年 7 月 31 日为基准日的资产、负债和所有者权益。我们相信，我们的审计工
作为发表意见提供了合理的基础。现将清查核实情况及结果报告如下：
一、清产核资工作范围
佛山市卓越房地产开发有限公司系经佛山市工商行政管理局批准，由佛山塑料集团股
份有限公司（2011年4月更名为佛山佛塑科技集团股份有限公司）出资，于2010年4月2日
成立的有限责任公司。公司法人营业执照注册号为440600000020893。
公司住所：佛山市禅城区张槎三路 35 号德晖花园 3 号楼 102,202 房自编号之二。
公司法定代表人：陈亦文。
公司经营范围：房地产开发经营及对外投资，物业管理，（以上经营项目凭有效资质
证经营）。自有物业出租，室内清洁服务。
截至 2015 年 7 月 31 日止，佛山市卓越房地产开发有限公司账面资产总额 1,005,868,705.21
元，负债总额 768,349,289.39 元，所有者权益 237,519,415.82 元。
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二、清产核资的依据
（一）法规依据
1、《中国注册会计师审计准则》
2、《国有企业清产核资办法》（国资委令第 1 号）
3、《国有企业清产损失认定工作规则》（国资委国资评价【2003】72 号）
4、《国有企业清产核资工作规程》（国资评价【2003】73 号）
5、《国有企业清产核资资金核实工作规定》（国资评价【2003】74 号）
6、《国有企业清产核资经济鉴证工作规则》（国资评价【2003】78 号）
7、关于印发清产核资工作问题解答的通知（一）、（二）、（三）
8、《企业财产损失财务处理暂行办法》（财企【2003】233 号）
9、财政部《关于建立健全企业应收款项管理制度的规定》（财企【2002】513 号）
（二）行为依据
专项审计约定书。
（三）公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、遵循企业会计准则的声明
公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果和
现金流量等有关信息。
2、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计
年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。 本公司以 12
个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
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4、记账本位币
公司记账本位币为人民币。
5、记账基础和计量属性
公司以权责发生制为记账基础，采用借贷复式记账法进行会计核算。一般采用历史成本作为计量属
性，当所确定的会计要素符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，采用重置成本、可变
现净值、现值、公允价值计量。
6、现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，公司将库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金，将持有的期限短
（3 个月以内）、流动性强、易于转换为已知金额现金，价值变动风险很小的投资确定为现金等价
物。
7、外币业务和外币报表折算
—外币业务
公司外币业务采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率作为折算汇率折
合成人民币记账；在资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除为购建或生
产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑损益按资本化原则处理外，均计入当期
损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算。
—外币财务报表的折算
外币资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配
利润”外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即
期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益科目下列示。实质上构成对境外
经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，在编制合并财务报表时，在合并资
产负债表中所有者权益项目下在“其他综合收益”项目列示。处置境外经营时，与该境外经营有关的
外币报表折算差额，按比例转入处置当期损益。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率。汇
率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
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8、金融工具
金融资产的分类、确认和计量
—公司在金融资产初始确认时将其划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产、贷款和应收款项、持有至到期投资、可供出售金融资产。金融资产初始确认时按公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，对
于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
——以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产是指持有的主要目的为短期内出售的金融
资产，包括交易性金融资产，或是初始确认时就被管理层指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按公允价值进行后续计量，
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动形成的利得或损失计入当
期损益。处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动
损益。
——贷款和应收款项：公司将在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产划
分为贷款和应收款项。贷款和应收款项按实际利率法，以摊余成本进行后续计量，在终止确认、发
生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
——持有至到期投资：公司将管理层有明确意图并有能力持有至到期，到期日固定、回收金额固定
或可确定的非衍生金融资产划分为持有至到期投资。持有至到期投资按实际利率法，以摊余成本进
行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
——可供出售金融资产：公司可供出售金融资产指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资
产，以及除贷款和应收款项、持有至到期投资、交易性金融资产以外的非衍生金融资产。可供出售
金融资产按公允价值进行后续计量，持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公
允价值变动形成的利得或损失直接计入所有者权益，直到该金融资产终止确认或发生减值时再转
出，计入当期损益。
金融负债的分类、确认和计量
—公司在金融负债初始确认时将其划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债、其他金融负债。金融负债初始确认时按公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
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期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始
确认金额。
——以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形
成的利得或损失，计入当期损益。
——其他金融负债：其他金融负债按实际利率法，以摊余成本进行后续计量，在终止确认或摊销时
产生的利得或损失，计入当期损益。
金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；公司若与债权
人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款
实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或部分合
同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确
认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资
产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金
融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现
金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认
为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下
列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；（2）未放弃对该金融资产
控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）所转移金融
资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之
和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分
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和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允
价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
金融工具公允价值确定
—金融工具存在活跃市场的，以活跃市场中的报价确定其公允价值；金融工具不存在活跃市场的，
采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易
中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型
等。
金融资产减值测试及减值准备计提方法
—公司在资产负债表日对交易性金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该
金融资产发生减值的，计提减值准备。
——可供出售金融资产
如果有客观证据表明可供出售金融资产发生减值，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入所有
者权益的公允价值下降形成的累计损失，予以转出计入当期损益。累计损失是该可供出售金融资产
的初始取得成本，扣除已收回本金和摊销金额、发生减值时的公允价值和原计入损益的减值损失后
的净额。
——以摊余成本计量的金融资产减值的计量
如果有客观证据表明以摊余成本计量的金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计
未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当
期损益。公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产从单项
或组合的角度进行减值测试，对已确定不存在减值客观证据的单项金额资产，再与具有类似信用风
险特性的金融资产构成一个组合进行减值测试，对已以单项为基础计提减值准备的金融资产，不再
纳入组合中进行减值测试。在后续期间，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确
认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。但转回后的账面价
值不应当超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。按摊余成本计量的金融
资产实际发生损失时，冲减已计提的相关减值准备。
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9、应收款项
—单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
——单项金额重大的判断依据或金额标准：单项金额重大是指应收款项余额占本公司报表前五名或
占应收款项余额 10%以上的款项。
——单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：期末对于单项金额重大的应收款项单独进行减
值测试，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确
认减值损夫，计提坏账准备。经单独进行减值测试未发生减值的，参照信用风险组合以账龄分析法
计提坏账准备。
—按组合计提坏账准备应收款项：
——确定组合的依据：
组合名称 依 据
账龄组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
——按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
账龄组合 账龄分析法
——以账龄为信用风险组合的应收款项坏账准备计提方法：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内 5 5
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3-4 年 50 50
4-5 年 80 80
5 年以上 100 100
—单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
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对有客观证据表明其已发生减值的单项非重大应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量
现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
应收款项计提坏账准备后，有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生
的事项有关，原确认的坏账准备应当予以转回，计入当期损益。
10、存货
存货的分类：公司存货分为开发成本、开发产品。
存货的核算：公司存货购入按实际成本计价，发出按加权平均法核算。
存货的盘存制度：采用永续盘存制。
存货跌价准备的确认和计提：按照单个存货项目以可变现净值低于账面成本的差额计提存货跌价准
备。产成品和用于出售的材料等可直接用于出售的存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用
和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，以所生产的产成品的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
11、划分为持有待售资产
公司在存在同时满足下列条件的非流动资产或公司某一组成部分时划分为持有待售：
（1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；（2）企
业已经就处置该组成部分作出决议，如按规定需得到股东批准的，应当已经取得股东大会或相应权
力机构的批准；（3）企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；（4）该项转让将在一年内完
成。符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产及递延所得税资产)，以账面价值与公允价值
减去处置费用孰低的金额列示为划分为持有待售资产。公允价值减去处置费用低于原账面价值的金
额，确认为资产减值损失。终止经营为已被处置或被划归为持有待售的、于经营上和编制财务报表
时能够在本公司内单独区分的组成部分。
12、固定资产
固定资产的标准：公司固定资产是指为生产商品、提供服务、出租或经营管理而持有的、使用年限
超过 1 年的有形资产。
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固定资产的分类：房屋及建筑物、机器设备、运输设备及其他设备。
固定资产的计价和折旧方法：固定资产按实际成本计价，并按直线法计提折旧。各类固定资产预计
使用年限、预计残值率和年折旧率列示如下：
固定资产类别 预计使用寿命（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 35 5 2.71
机器设备 10 5 9.50
运输工具 4-5 5-10 18.00-23.75
办公设备 3-5 5-10 18.00-31.67
其他设备 3-5 5-10 18.00-31.67
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计
量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生
时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为
会计估计变更处理。
融资租入固定资产的认定依据
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。满足以下一项或数项标准
的租赁，应当认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；（2）承
租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价
值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有权不转
移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，通常是租赁期大于、等于资产使用年限的 75％，但若
标的物系在租赁开始日已使用期限达到可使用期限 75%以上的旧资产则不适用此标准；（4）承租
人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁
开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。通常是租赁最低付款额
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的现值大于、等于资产公允价值的 90％；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租
人才能使用。
融资租入固定资产的计价方法
公司在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租
入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款入账价值，其差额作为未确认的融资费。
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、16“长期资产减值”。
13、在建工程
在建工程类别：在建工程按工程项目进行明细核算。
在建工程的计量：在建工程以实际成本计价，按照实际发生的支出确定其工程成本，工程达到预定
可使用状态前因进行试运转发生的净支出计入工程成本。工程达到预定可使用状态前所取得的试运
转过程中形成的、能够对外销售的产品，其发生的成本，计入在建工程成本，销售或结转为产成品
时，按实际销售收入或者预计售价冲减在建工程成本。购建或者生产符合资本化条件的资产而借入
的专门借款或占用了一般借款发生的借款利息以及专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的
符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前按可资本化金额计入资产成本，其后计
入当期损益。
在建工程结转为固定资产的标准和时点：在建工程在达到预定可使用状态时转作固定资产。所建造
的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算手续的，自达到预定可使用状态之日起，
根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按照固定资产折旧政策
计提固定资产的折旧，待办理了竣工决算手续后再对原估计值进行调整，但不调整原已计提的折旧
额。
在建工程减值准备：公司在报告期末对在建工程进行全面检查，如果在建工程存在长期停建且预计
未来 3 年内不重新开工、所建项目无论在性能或技术上已经落后且给企业带来的经济效益具有很大
的不确定性、以及其他足以证明在建工程已经发生减值的情形时，按单个在建工程项目的可收回金
额低于在建工程账面价值的差额计提在建工程减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后会计
期间不得转回。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、16“长期资产减值”。
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14、借款费用
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本，在符合资本化条件的资产达到预定可使用状态之后所发生的借款费用，计入当期损
益；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
借款费用同时满足以下条件时予以资本化：资产支出（包括为购建或者生产符合资本化条件的资产
而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出）已经发生；借款费用已经发生；
为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
借款利息资本化金额：购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款或占用了一般借款发
生的借款利息，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前，
应按以下方法确定资本化金额：
—为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定为应予以资本化的费用。
—为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，公司根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利
息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
暂停资本化：符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过
3 个月的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损
益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。
15、无形资产
无形资产计价
—外购无形资产的成本，按使该项资产达到预定用途所发生的实际支出计价。
—内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益，开发阶段的支出，能够符合资本化
条件的，确认为无形资产成本。
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—投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公
允的除外。
—接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收债权换入无形资产的，按换入
无形资产的公允价值入账。
—非货币性交易取得的无形资产，以该项非货币性资产的公允价值和应支付的相关税费作为入账成
本。
无形资产摊销：使用寿命有限的无形资产，在估计该使用寿命的年限内按直线法摊销；无法预见无
形资产为公司带来未来经济利益的期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，使用寿命不确定的无
形资产不进行摊销，在每个会计期间对其使用寿命进行复核。如果有证据表明使用寿命是有限的，
则按上述使用寿命有限的无形资产的政策进行会计处理。公司无形资产为土地使用权及商标、软件、
专利，其中土地使用权按使用期限平均摊销，商标、软件、专利按 10 年摊销。
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或
出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经
济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形
资产将在内部使用的，能够证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完
成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出
能够可靠地计量。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、16“长期资产减值”。
16、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以及对子公司、合营企业、联营企业的长期
股权投资等非流动资产项目，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，
则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
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出现减值的迹象如下：（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常
使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期
或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率
在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大
幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、
终止使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于
预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金
额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。可收回金额为资产的公允价
值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项
资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确
定资产组的可收回金额。
公司因企业合并所形成的商誉，至少在每年年度终了进行减值测试。对于因合并形成的商誉的账面
价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至
相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的
资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测
试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或
者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉
的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，
确认商誉的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根
据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
17、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待
摊费用在预计受益期间按直线法摊销。长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，将尚未摊
销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
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18、职工薪酬
职工薪酬包括在职工为公司提供服务的会计期间，公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给
予的各种形式的报酬或补偿。公司提供给职工配偶、子女、受瞻养人、己故员工遗属及其他受益人
等的福利，也属于职工薪酬。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
短期薪酬是指在职工为公司提供相关服务的会计期间结束后十二个月内需要全部予以支付的，公司
给予职工各种形式的报酬以及其他相关支出，包括支付的职工工资、奖金、津贴、补贴和职工福利
费，为职工缴纳医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和
住房公积金，以及短期带薪缺勤、短期利润分享计划、非货币性福利以及其他短期薪酬等。公司在
职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，其他会计准则要
求或允许计入资产成本的除外。
离职后福利是指为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的
报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益
计划。其中：
（1）对于设定提存计划，公司应当在职工为其提供的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴
存金额确认为负债，并计入当期损益或者相关资产成本；
（2）对于设定受益计划，公司应当根据预期累计福利单位法确认设定受益计划的福利义务，按照
归属于职工提供服务的期间，公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本是指，职
工当期提供服务所导致的设定受益义务现值的增加额；过去服务成本是指，设定受益计划修改所导
致的与以前期间职工服务相关的设定受益义务现值的增加或减少；
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息
费用以及资产上限影响的利息；
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，公司将上述第①和②项计入当期损益；
第③项计入其他综合收益，且不会在后续会计期间转回至损益。
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设定受益计划引起的重新计量，包括精算利得或损失，均在资产负债表中立即确认，并在其发生期
间通过其他综合收益计入股东权益，后续期间不转回至损益。
辞退福利是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减
而给予职工的补偿。公司向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益：（1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退
福利时。（2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺
勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。公司向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条
件的，按照设定提存计划进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划进行会计处
理，但是重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动计入当期损益后相关资产成本。
19、预计负债
预计负债的确认标准：当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重
组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，确认为负债：①该义务是
公司承担的现时义务；②该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；③该义务的金额能够可靠地
计量。
预计负债的计量方法：预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结
果发生的可能性相同的最佳估计数按该范围的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数按如下方法
确定：①或有事项涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生金额确定；②或有事项涉及多个项目
时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定；③公司清偿预计负债所需支出全部或部
分预期由第三方或其他方补偿的，则补偿金额在基本确定能收到时，作为资产单独确认。每个资产
负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计
数。
20、收入
—房地产销售收入确认条件
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房产竣工验收合格（取得竣工验收报告），签订了不可逆转的销售合同或其他结算通知书，取得了
买方付款证明（其中选择银行按揭的，收到首期款并办好按揭手续；不选择银行按揭自行付款的，
收到 50%以上房款），发出收楼通知（在规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同收楼）时确
认收入的实现。
—物业出租确认条件
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
－让渡资产使用权确认条件
让渡资产使用权而发生的收入包括利息收入和使用费收入，公司在同时满足以下条件时确认收入：
与交易相关的经济利益能够流入企业；收入金额能够可靠地计量。让渡资产使用权而应收的使用费
收入，按有关合同、协议规定的收费时间和方法计算确认营业收入。
21、政府补助
政府补助是指公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入的资
本。政府补助根据补助对象分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助，难以区分的综合
性政府补助归类为与收益相关的政府补助。政府补助在能够满足政府补助所附的条件，且能够收到
时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价
值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计
入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。与
收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关费
用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分
计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
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22、递延所得税资产和递延所得税负债
公司采用资产负债表债务法进行所得税的会计处理。所得税包括当期所得税和递延所得税。除与直
接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益
或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得
税费用或收益均计入当期损益。
—公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返还
的所得税金额计量。递延所得税资产和递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性
差异确定，按照预期收回资产或清偿债务期间的适用税率计量。
—递延所得税资产的确认
——公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异
产生的递延所得税资产。但是同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所
得税资产不予确认：（1）该项交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额（或可抵扣亏损）。
——公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回；未来很可能获得用来抵扣暂
时性差异的应纳税所得额。
——公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
—递延所得税负债的确认
——除下列情况产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税
负债：（1）商誉的初始确认；（2）同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
①该项交易不是企业合并；②交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏
损）。（3）公司对与子公司、联营公司及合营企业投资产生相关的应纳税暂时性差异，同时满足
下列条件的：①投资企业能够控制暂时性差异的转回的时间；②该暂时性差异在可预见的未来很可
能不会转回。
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—资产负债表日，公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够
的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
—如果拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税与同一应纳税
主体和同一税收征管部门相关，则将递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示。
23、经营租赁
对于经营租赁的租金，出租人、承租人在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。出租人、
承租人发生的初始直接费用，计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
24、终止经营
终止经营是满足下列条件之一的已被公司处置或被公司划归为持有待售的、在经营和编制财务报表
时能够单独区分的组成部分：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；（2）
该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；（3）该组成
部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
25、利润分配方法
根据公司章程，公司利润按以下顺序分配：
—弥补以前年度亏损；
—经董事会决议，提取企业发展基金、储备基金、职工奖励及福利基金；
—剩余利润根据董事会决议予以分配。
三、清产核资过程及实施情况
（一）工作基准日
本次清产核资工作基准日为 2015 年 7 月 31 日。
（二）工作起止日期
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本次清产核资工作自 2015 年 8 月 10 日开始至 2015 年 9 月 15 日结束。
（三）具体实施情况
1、对佛山市卓越房地产开发有限公司清产核资基准日的资产负债表进行审计，协助编制资产
负债清查表；
2、核对、询证、查实佛山市卓越房地产开发有限公司债权、债务，监盘现金和抽查存货；
3、勘察、抽查佛山市卓越房地产开发有限公司固定资产、在建工程，并验证固定资产产权。
四、清产核资专项审计情况
（一）申报处理资产损失（收益）情况
在此次清产核资过程中，卓越房地产资产不存在申报处理资产损失（收益）情况。
（二）经本所审核确认资产损失
经我所审计确认符合清产核资申报条件的资产损失（收益）共 0 笔，金额为净损失 0.00 元。
五、清产核资处理意见
（一）申报待核销净损失（收益）的处理预案
经本所审核确认的清查出的资产净损失金额为 0.00 元，其中：申报增加公司所有者权益 0.00
元，列损益 0.00 元。
（二）审计意见批复后所有者权益的变化情况
经账务清理调整，卓越房地产的所有者权益为 237,519,415.82 元，其中实收资本 215,660,000.00
元，盈余公积 16,838,991.02 元，未分配利润 5,020,424.80 元。
六、报告使用范围
以上清产核资专项审计报告仅用于佛山市卓越房地产开发有限公司股权转让事项的参考依据，
非法律、行政法规规定，报告的全部或部分内容不得提供其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒
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体。
附件：资产负债清查表
资金核实申报表
企业损失挂账情况表
企业预计损失情况表
资产负债清查明细表
广东正中珠江会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：洪文伟
中国注册会计师：郭小军
中国 广州 二○ 一五年九月十五日
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资产负债清查表
基准日：2015 年 07 月 31 日
编制单位：佛山市卓越房地产开发有限公司 单位：人民币元
项 目 附表 账面价值 基准数 清查值
流动资产:
货币资金 1 156,040,620.09 156,040,620.09 156,040,620.09
交易性金融资产 - - -
应收票据 - - -
应收账款 2 3,745,938.64 3,745,938.64 3,745,938.64
预付款项 - - -
应收股利 - - -
应收利息 - - -
其他应收款 3 199,607,027.25 199,607,027.25 199,607,027.25
存货 4 627,119,280.89 627,119,280.89 627,119,280.89
一年内到期的流动负债 - - -
其他流动资产 5 14,207,812.62 14,207,812.62 14,207,812.62
流动资产合计 1,000,720,679.49 1,000,720,679.49 1,000,720,679.49
非流动资产:
可供出售金融资产 - - -
持有至到期投资 - - -
长期应收款 - - -
长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产原价 6 937,891.50 937,891.50 937,891.50
减：累计折旧 6 677,098.85 677,098.85 677,098.85
固定资产净值 6 260,792.65 260,792.65 260,792.65
减：固定资产减值准备 6 - - -
固定资产净额 6 260,792.65 260,792.65 260,792.65
在建工程 - - -
工程物资 - - -
固定资产清理 - - -
生产性生物资产 - - -
油气资产 - - -
无形资产 7 216.47 216.47 216.47
开发支出 - - -
商誉 - - -
长期待摊费用 - - -
递延所得税资产 8 4,887,016.60 4,887,016.60 4,887,016.60
其他非流动资产 - - -
非流动资产合计 5,148,025.72 5,148,025.72 5,148,025.72
清产核资待处理 - - -
资 产 总 计 1,005,868,705.21 1,005,868,705.21 1,005,868,705.21
法定代表人：陈亦文 主管会计工作的负责人：刘汉廷 会计机构负责人：元林
资产负债清查表（续）
基准日：2015 年 07 月 31 日
编制单位：佛山市卓越房地产开发有限公司 单位：人民币元
项 目 附表 账面数 基准数 清查值
流动负债:
短期借款 - - -
交易性金融负债 - - -
应付票据 - - -
应付账款 9 165,047,687.86 165,047,687.86 165,047,687.86
预收款项 10 295,511,222.79 295,511,222.79 295,511,222.79
应付职工薪酬 11 329,170.86 329,170.86 329,170.86
应交税费 12 1,705,411.24 1,705,411.24 1,705,411.24
应付利息 13 519,833.33 519,833.33 519,833.33
应付股利 14 41,106,876.39 41,106,876.39 41,106,876.39
其他应付款 15 14,629,086.92 14,629,086.92 14,629,086.92
一年内到期的非流动负债 - - -
其他流动负债 - - -
流动负债合计 518,849,289.39 518,849,289.39 518,849,289.39
非流动负债:
长期借款 16 249,500,000.00 249,500,000.00 249,500,000.00
应付债券 - - -
长期应付款 - - -
专项应付款 - - -
预计负债 - - -
递延所得税负债 - - -
其他非流动负债 - - -
非流动负债合计 249,500,000.00 249,500,000.00 249,500,000.00
负 债 合 计 768,349,289.39 768,349,289.39 768,349,289.39
所有者权益
实收资本 17 215,660,000.00 215,660,000.00 215,660,000.00
国家资本 - - -
集体资本 - - -
法人资本 17 215,660,000.00 215,660,000.00 215,660,000.00
其中：国有法人资本 17 215,660,000.00 215,660,000.00 215,660,000.00
资本公积 - - -
盈余公积 17 16,838,991.02 16,838,991.02 16,838,991.02
未分配利润 17 5,020,424.80 5,020,424.80 5,020,424.80
所有者权益合计 237,519,415.82 237,519,415.82 237,519,415.82
负债和所有者权益总计 1,005,868,705.21 1,005,868,705.21 1,005,868,705.21
法定代表人：陈亦文 主管会计工作的负责人：刘汉廷 会计机构负责人：元林
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