新都化工：拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司49%股权涉及益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司股东全部权益项目资产评估报告_股票频道

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂 (应城 )

健康盐制盐有限公司 49%股权涉及益盐堂 (应城 )

健康盐制盐有限公司股东全部权益项目

资产评估报告

中联评报字[2015]第 1284 号

中联资产评估集团有限公司

二〇一五年九月二十四日

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

注册资产评估师声明 ...........................................................................1

摘要 .................................................................................................2

资产评估报告 ...................................................................................4

一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者 ........................4

二、评估目的 ..................................................................................16

三、评估对象和评估范围 ..............................................................16

四、价值类型及其定义 ..................................................................19

五、评估基准日 ..............................................................................19

六、评估依据 ..................................................................................19

七、评估方法 ..................................................................................23

八、评估程序实施过程和情况 ......................................................38

九、评估假设 ..................................................................................39

十、评估结论 ..................................................................................41

十一、特别事项说明 ......................................................................43

十二、评估报告使用限制说明 ......................................................47

十三、评估报告日 ..........................................................................47

备查文件目录 .....................................................................................49

中联资产评估集团有限公司

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产

评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收

集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担

相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报

并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用

评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；

与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏

见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已

经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产

权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假

设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明

的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

中联资产评估集团有限公司第1页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂(应城)

健康盐制盐有限公司 49%股权涉及益盐堂 (应城 )

健康盐制盐有限公司股东全部权益项目

资产评估报告

中联评报字[2015]第 1284 号

摘要

中联资产评估集团有限公司接受成都市新都化工股份有限公司的

委托，就成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制

盐有限公司 49%股权之经济行为，对所涉及的益盐堂（应城）健康盐制

盐有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估对象为益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司股东全部权益，评

估范围是益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的全部资产及负债，包括

流动资产、非流动资产和流动负债。

评估基准日为 2015 年 6 月 30 日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情

况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法、收益法两种方法对

益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。

考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结果作

为最终评估结论。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程

序，得出益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司股东全部权益在评估基准

日 2015 年 6 月 30 日的评估结论如下：

净资产账面价值 20,753.68 万元，评估后的股东全部权益价值（净

中联资产评估集团有限公司第2页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

资产价值）为 137,308.90 万元，评估增值 116,555.22 万元，增值率

561.61 %。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告

中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

本资产评估报告的评估结果使用有效期一年，即自 2015 年 6 月 30

日至 2016 年 6 月 29 日使用有效。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和

合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

中联资产评估集团有限公司第3页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂 (应城)

健康盐制盐有限公司 49%股权涉及益盐堂 (应城 )

健康盐制盐有限公司股东全部权益项目

资产评估报告

中联评报字[2015]第 1284 号

成都市新都化工股份有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规

和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公

司 49%股权之经济行为，对所涉及的益盐堂（应城）健康盐制盐有限公

司股东全部权益在评估基准日 2015 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为成都市新都化工股份有限公司，被评估企

业为益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司。

（一）委托方概况

公司名称：成都市新都化工股份有限公司（股票简称：新都化工）

股票代码：002539

公司地址：四川省成都市新都工业开发区南二路

法定代表人：牟嘉云

注册资本：人民币叁亿叁仟壹佰零肆万元

经济性质：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）

中联资产评估集团有限公司第4页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

营业执照注册号：510100400026976

经营范围：研发、生产复混肥料、复合肥料、掺混肥料（BB 肥）、

缓控释肥料、有机-无机复混肥料、水溶性肥料、微生物肥料、各种作

物专用肥料、新型肥料；销售肥料、土壤调理剂及相关原材料；从事上

述产品的进出口业务；网上批发、零售：预包装食品兼散装食品（凭许

可证经营）；销售：化肥、化工产品（不含危险品）、农机、机械设备、

五金交电、电子产品、文体用品、照相器材、计算机软硬件及辅助设备、

化妆品、卫生用品、纺织品、日用品、家具、金银珠宝首饰、蔬菜、茶

卉、装饰材料、通讯设备、建筑材料、工艺品、钟表眼镜、玩具、不再

分装的种子、汽车及摩托车配件、仪器仪表、卫生洁具、陶瓷制品；批

发：摩托车；货物进出口、技术进出口；摄影服务；仓储服务；劳务服

务；经济信息咨询；计算机网络技术开发；计算机设备安装及售后服务；

软件技术开发、咨询、转让及服务；计算机软件开发与设计。（依法须

经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

（二）被评估企业概况

公司名称：益盐堂(应城)健康盐制盐有限公司（简称：应城益盐堂）

公司地址：应城市城中民营经济园

法定代表人：陈学德

注册资本：壹仟万元人民币

公司类型：有限责任公司

营业执照注册号：420981000009012

1、公司简介

益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司前身为益盐堂（应城）健康盐

业有限公司，成立于 2010 年 1 月，由孝感广盐华源制盐有限公司、自

然人罗庆全、蒋浩共同出资，注册资本 1000 万元。其中孝感广盐华源

制盐有限公司出资 400 万元，股权比例 40%；罗庆全出资 300 万元，股

中联资产评估集团有限公司第5页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

权比例 30%；蒋浩出资 300 万元，股权比例 30%。并经湖北应城诚信有

限责任会计师事务所于 2010 年 1 月 13 日出具的应城信会师验字[2010]

第 03 号验资报告审验。

2010 年 5 月，根据该公司股东会决议、股权转让协议及修改后的公

司章程，蒋浩将其持有该公司的 300 万股中的 110 万转让给孝感广盐华

源制盐有限公司、190 万转让给成都得方投资有限公司，罗庆全将其持

有该公司的 300 万股转让给成都得方投资有限公司。

2010 年 8 月，根据该公司股东会决议，该公司名称由“益盐堂（应

城）健康盐业有限公司”更名为现名称。

2015 年 5 月，根据该公司股东会决议、股权转让协议及修改后的公

司章程，成都得方投资有限公司分别将其持有该公司 29.4%股权转让给

蒋浩，将其持有该公司 19.6%股权转让给罗庆全。

截至评估基准日，益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司实收资本为

1000 万元人民币，股东名称、出资额和出资比例见表 1。

表1 应城益盐堂股东名称、出资额和出资比例

序号股东姓名（名称）出资额（万元）出资比例（%）

1 孝感广盐华源制盐有限公司 510 51

2 蒋浩 294 29.40

3 罗庆全 196 19.60

合计 1000 100

2、经营范围

强化营养盐系列，海藻盐系列，精制盐，保健盐系列，腌制盐系列，

泡菜盐系列，调味盐系列，畜牧盐系列及含盐日化系列多品种盐产品的

生产、销售（经营期限至 2015 年 12 月 31 日止）；食品添加剂氯化钾，

调味品（干粉类）生产、销售（凭有效许可证经营）。（凡涉及许可证制

度的凭许可经营）。

3、资产、财务及经营状况

中联资产评估集团有限公司第6页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，资产总额为 43,871.18 万元、

负债 23,117.50 万元、净资产 20,753.68 万元，实现营业收入 16,435.45

万元，净利润 4,575.99 万元。应城益盐堂近 3 年及基准日资产、财务状

况如 2。

表2 应城益盐堂资产、负债及财务状况

单位：人民币万元

项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日

总资产 12,175.21 15,769.17 34,536.36 43,871.18

负债 6,781.64 10,776.74 18,358.67 23,117.50

净资产 5,393.57 4,992.43 16,177.70 20,753.68

2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月

主营业务收入 10,766.36 24,297.76 40,958.38 16,435.45

利润总额 3,639.77 7,206.33 14,862.01 5,931.06

净利润 2,724.57 5,398.86 11,185.27 4,575.99

天健会计师事务天健会计师事务所天健会计师事务所天健会计师事务

所（特殊普通合（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）所（特殊普通合

审计机构伙）四川分所四川分所四川分所伙）四川分所

4、长期投资情况

截至评估基准日，益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司对外投资及

持股比例情况如表 3。

表3 应城益盐堂对外投资及持股比例情况

序持股比账面价值

被投资单位名称投资日期投资成本

号例%

1 美盐集（应城）日化有限公司 2011.12.06 100 1,000,000.00 1,000,000.00

2 威海益新九洋海藻科技有限公司 2012.04.20 70 1,400,000.00 1,400,000.00

3 益盐堂（宁陵）健康盐制盐有限公司 2013.08.28 60 5,881,321.17 5,881,321.17

4 贵州盐业集团商贸有限责任公司 2015.01.27 60 19,318,100.00 19,318,100.00

5 广西益盐堂健康盐有限公司 2015.02.11 65 2,000,000.00 2,000,000.00

6 益新凯普海洋科技有限公司 2015.05.26 70 3,500,000.00 3,500,000.00

合计 33,099,421.17 33,099,421.17

减值准备

净额 33,099,421.17 33,099,421.17

（1）美盐集（应城）日化有限公司（简称：“应城美盐集”）

公司名称：美盐集（应城）日化有限公司

注册地址：应城市城中民营经济园

中联资产评估集团有限公司第7页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

法定代表人：李银海

注册资本：壹佰万元人民币

公司类型：其他有限公司（自然人投资或控股的法人独资）

营业执照注册号：420981000015994

经营范围：化妆品（护发清洁类、护肤水类、护肤清洁类、发用类、

散粉类）生产、销售（经营期至 2018 年 5 月 30 日止）。（凡涉及许可证制

度的凭许可经营）

美盐集（应城）日化有限公司系由益盐堂（应城）健康盐制盐有限

公司投资设立，于 2011 年 12 月 25 日在应城市工商行政管理局登记注

册，注册资本 100 万元。并经湖北应城诚信有限责任会计师事务所于

2011 年 12 月 15 日出具的应诚信会师验字[2011]第 065 号验资报告审验。

截至评估基准日，美盐集（应城）日化有限公司实收资本为 100 万

元人民币，股东名称、出资额和出资比例见表 4。

表4 应城美盐集股东名称、出资额和出资比例

序号股东名称出资额（万元）出资比例（%）

1 益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 100.00 100

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，资产总额为 2,621,494.19 元，负

债 1,212,948.20 元，净资产 1,408,545.99 元，2015 年 1-6 月的营业收入

1,846,194.38 元，净利润 136,046.71 元。应城美盐集近三年及评估基准日

的资产负债及财务状况见表 5。

表5 应城美盐集资产、负债及财务状况

单位：人民币元

项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日

总资产 944,563.25 3,104,235.50 2,136,224.39 2,621,494.19

负债 -89.59 2,180,858.21 863,725.11 1,212,948.20

净资产 944,652.84 923,377.29 1,272,499.28 1,408,545.99

2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月

主营业务收入 0.00 329,896.39 2,599,551.55 1,846,194.38

利润总额 -55,347.16 -21,275.55 449,131.11 174,731.62

净利润 -55,347.16 -21,275.55 349,121.99 136,046.71

天健会计师事务所天健会计师事务所天健会计师事务所天健会计师事务所

审计机构（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）四（特殊普通合伙）四（特殊普通合伙）

中联资产评估集团有限公司第8页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日

四川分所川分所川分所四川分所

（2）威海益新九洋海藻科技有限公司（简称“益新九洋”）

企业名称：威海益新九洋海藻科技有限公司

注册地址：荣成市港湾街道办事处牧云西路 576 号

法定代表人：陈学德

注册资本：贰佰万元人民币

公司类型：有限责任公司

营业执照注册号：371082200015120

经营范围：海藻加工技术、复配食品添加剂技术研发，海带浓缩液、

海藻碘、甘露醇海藻浓缩液的生产和销售。（有效期限以许可证为准，

依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

威海益新九洋海藻科技有限公司于 2012 年 5 月，由益盐堂（应城）

健康盐制盐有限公司、荣成瑞成九洋藻业有限公司共同出资组建的有限公

司，注册资本 200 万元，其中益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司出资

140 万元，股权比例 70%，荣成瑞成九洋藻业有限公司出资 60 万元，股

权比例 30%，并经山东志诚会计师事务所有限公司于 2012 年 4 月 24 日出

具的山志会内验字（2012）第 127 号验资报告审验。

截至评估基准日，益新九洋实收资本 200 万元，各股东出资额及出

资比例详见表 6。

表6 益新九洋股东名称、出资额和出资比例

序号股东名称出资额（万元）出资比例（%）

1 益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 140.00 70

2 荣成瑞成九洋藻业有限公司 60.00 30

合计 200.00 100

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，资产为 17,805,097.83 元，负债

5,376,230.69 元，净资产 12,428,867.14 元，2015 年 1-6 月的营业收入

中联资产评估集团有限公司第9页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

17,341,538.76 元，净利润 9,428,867.14 元。益新九洋近三年及评估基准

日的资产负债及财务状况见表 7。

表7 益新九洋资产、负债及财务状况

单位：人民币元

项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日

总资产 4,765,404.23 6,441,439.30 16,621,595.92 17,805,097.83

负债 2,300,719.19 1,130,029.28 5,885,993.44 5,376,230.69

净资产 2,464,685.04 5,311,410.02 10,735,602.48 12,428,867.14

2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月

主营业务收入 1,547,863.26 7,819,342.09 20,532,166.06 17,341,538.76

利润总额 638,632.05 4,370,672.61 11,171,566.66 12,621,634.01

净利润 638,632.05 3,264,941.52 8,362,639.83 9,428,867.14

天健会计师事务所天健会计师事务所天健会计师事务所天健会计师事务所

（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）四（特殊普通合伙）四（特殊普通合伙）

审计机构四川分所川分所川分所四川分所

（3）益盐堂（宁陵）健康盐制盐有限公司（简称“宁陵益盐堂”）

公司名称：益盐堂（宁陵）健康盐制盐有限公司

注册地址：宁陵县产业聚集区迎宾大道西

法定代表人：余绍文

注册资本：壹仟万圆整

公司类型：其他有限责任公司

营业执照注册号：411423000011527

经营范围：食用盐分装、销售。（依法须经批准的项目，经相关部

门批准后方可开展经营活动）。

益盐堂（宁陵）健康盐制盐有限公司前身为百味厨房（宁陵）实业

有限公司，系由成都百味坊贸易有限公司于 2013 年 11 月 28 日出资组

建的一人有限责任公司，该公司注册资本 200.00 万元，并经河南豫华会

计师事务所有限公司于 2013 年 11 月 22 日出具的豫华所宁验字【2013】

第 1104 号验资报告审验。

2014 年 6 月 27 日，根据该公司股东会决议，百味厨房（宁陵）实

业有限公司更名为益盐堂（宁陵）健康盐制盐有限公司。

2014 年 9 月 2 日，根据该公司股东会决议、股东转让协议，成都百

中联资产评估集团有限公司第 10 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

味坊贸易有限公司将其持有的全部股权转让给益盐堂（应城）健康盐制

盐有限公司。

2014 年 9 月 2 日，根据该公司股东会决议和修改后的章程规定，公

司增加股东，同时注册资本由 200.00 万元增加至 1,000.00 万元，其中：

益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司以货币资金认缴出资 400.00 万元，

河南省德先食品有限公司以货币资金认缴出资 200.00 万元，河南省卫群

多品种盐有限公司以货币资金认缴出资 100.00 万元，孙文峰以货币资金

认缴出资 55.00 万元，杨羊、王小灿、王子连和冯风芝分别以货币资金

认缴出资 10.00 万元，李润泉以货币资金认缴出资 5.00 万元。

截至评估基准日，益盐堂（宁陵）健康盐制盐有限公司实收资本为

1,000.00 万元人民币，各股东名称、出资额和出资比例见表 8。

表8 宁陵益盐堂股东名称、出资额和出资比例

序号股东名称出资金额（万元）出资比例（%）

1 益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 600.00 60.00

2 河南省德先食品有限公司 200.00 20.00

3 河南省卫群多品种盐有限公司 100.00 10.00

4 孙文峰 55.00 5.50

5 杨羊 10.00 1.00

6 王小灿 10.00 1.00

7 王子连 10.00 1.00

8 冯风芝 10.00 1.00

9 李润泉 5.00 0.50

合计 1,000.00 100.00

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，公司资产总额为 24,214,086.75

元，负债 15,031,590.72 元，净资产 9,182,496.03 元，2015 年 1-6 月的营

业收入 5,290,738.02 元，净利润-617,070.07 元。宁陵益盐堂近年及基准

日资产、财务状况见表 9。

表9 宁陵益盐堂资产、负债及财务状况

单位：人民币元

项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日

总资产 4,740,726.68 18,088,793.66 24,214,086.75

负债 2,741,994.18 8,289,227.56 15,031,590.72

净资产 1,998,732.50 9,799,566.10 9,182,496.03

中联资产评估集团有限公司第 11 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日

2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月

主营业务收入 - 3,158,512.07 5,290,738.02

利润总额 -1,267.50 -193,146.45 -878,136.43

净利润 -1,267.50 -199,166.40 -617,070.07

天健会计师事务所（特殊天健会计师事务所（特殊天健会计师事务所（特殊

审计机构普通合伙）四川分所普通合伙）四川分所普通合伙）四川分所

（4）贵州盐业集团商贸有限责任公司（简称：“贵盐商贸”）

公司名称：贵州盐业集团商贸有限责任公司

注册地址：贵阳市云岩区盐务街 29 号

法定代表人：邓荣生

注册资本：叁仟万元人民币

公司类型：其他有限责任公司

营业执照注册号：520103000369884

经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法

规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审

批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场

主体自主选择经营。（批零兼营：预包装食品。销售：农副土特产，文化

用品（除专项），装饰材料，建筑材料，化妆品，粮油，服装，日用百货，

家用电器，金属产品，化肥，农用薄膜，汽车零配件，五金产品，电器产

品，机电设备，电子产品，化工产品；煤炭销售；危险化学品销售、工业

用盐；食盐分装（管理型）经营；（限分支机构凭许可证经营）；货物装卸、

工程劳务分包。（以上经营项目，涉及许可的，凭许可经营证；国家限制

或禁止项目，不得经营））。

贵州盐业集团商贸有限责任公司系由贵州盐业（集团）有限责任公

司投资设立，于 2012 年 9 月 11 日在贵阳市云岩区工商局登记注册，注

册资本 100 万元。并经贵州诚隆会计师事务所有限公司于 2012 年 9 月 6

日出具的黔诚隆（验）字（2012）1066 号验资报告审验。

中联资产评估集团有限公司第 12 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

根据该公司 2015 年 4 月股东会决议，同意增加注册资本并引进新

股东，新增部分由益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司增资 1800 万元，

原股东贵州盐业（集团）有限责任公司增资 1100 万元，公司的注册资

金增加至 3,000 万。

截至评估基准日，贵盐商贸实收资本为 3000 万元人民币，股东名

称、出资额和出资比例见表 10。

表10 贵盐商贸股东名称、出资额和出资比例

序号股东名称出资额（万元）出资比例（%）

1 益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 1,800.00 60

2 贵州盐业（集团）有限责任公司 1,200.00 40

合计 3,000.00 100

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，公司资产总额为 47,832,661.76

元，负债 16,774,509.05 元，净资产 31,058,152.71 元，2015 年 1-6 月的

营业收入 31,404,901.32 元，净利润-445,111.98 元。贵盐商贸近 3 年及基

准日资产、财务状况见表 11。

表11 贵盐商贸资产、负债及财务状况

单位：人民币元

项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日

总资产 11,575,447.45 60,972,683.14 41,680,867.21 47,832,661.76

负债 10,587,376.78 59,849,126.57 40,495,702.52 16,774,509.05

净资产 988,070.67 1,123,556.57 1,185,164.69 31,058,152.71

2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月

主营业务收入 1,274,846.11 125,361,239.31 124,938,722.14 31,404,901.32

利润总额 -11,929.33 184,963.81 93,963.48 -589,214.09

净利润 -11,929.33 135,485.90 98,693.62 -445,111.98

天健会计师事务所天健会计师事务所

贵州诚隆会计师事贵州诚隆会计师事

（特殊普通合伙）四（特殊普通合伙）

务所有限公司务所有限公司

审计机构川分所四川分所

（5）广西益盐堂健康盐有限公司（简称“广西益盐堂”）

公司名称：广西益盐堂健康盐有限公司

注册地址：广西钦州保税港区八大街 1 号行政综合大楼 B 座 910

室

法定代表人：刘启明

中联资产评估集团有限公司第 13 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

注册资本：贰仟万元人民币

公司类型：其他有限责任公司

营业执照注册号：450001000100625

经营范围：海盐品种盐、食品加工盐、海盐工业盐销售；复合肥分

装、仓储贸易；农副产品仓储、贸易。（依法须经批准的项目，经相关

部门批准后方可开展经营活动。）

广西益盐堂健康盐有限公司成立于 2015 年 1 月 8 日，系由益盐堂

（应城）健康盐制盐有限公司、广西壮族自治区银鹏多品种盐公司、广

州端盈商贸有限公司共同出资组建的有限公司，注册资本 2000 万元，

其中益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司出资 1300 万元，股权比例 65%，

广西壮族自治区银鹏多品种盐公司出资 400 万元，股权比例 20%，广州

端盈商贸有限公司出资 300 万元，股权比例 15%。

截至评估基准日，广西益盐堂实收资本 200 万元，股东出资额和出

资比例见表 12。

表12 广西益盐堂股东名称、出资额和出资比例

序号股东名称出资额（万元）出资比例（%）

1 益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 200.00 100

合计 200.00 100

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，广西益盐堂资产 15,809,739.17

元，负债 14,044,621.48 元，净资产 1,765,117.69 元，2015 年 1-6 月的营

业收入 5,726,292.87 元，净利润-234,882.31 元。

（6）荣成益新凯普海洋科技有限公司（简称“益新凯普”）

公司名称：荣成益新凯普海洋科技有限公司

注册地址：山东省威海市荣成市寻山路 590 号

法定代表人：刘臻福

注册资本：壹仟万元人民币

中联资产评估集团有限公司第 14 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

公司类型：其他有限责任公司

营业执照注册号：371082200043506

经营范围：海藻加工技术、食品添加剂加工技术的研发，食品添加

剂生产销售，海藻产品的生产和加工销售。（依法须经批准的项目，经

相关部门批准后方可开展经营活动，有效期限以许可证为准）。

荣成益新凯普海洋科技有限公司于 2015 年 5 月，由益盐堂（应城）

健康盐制盐有限公司、荣成凯普生物工程有限公司共同出资组建的有限

公司，注册资本 1000 万元，其中益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司

出出资 700 万元，股权比例 70%，荣成凯普生物工程有限公司出资 300

万元，股权比例 30%。

截至评估基准日，该公司实收资本 500 万元，各股东出资额和出资

比例见表 13。

表13 益新凯普股东名称、出资额和出资比例

序号股东名称出资额（万元）出资比例（%）

1 益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 350.00 70

2 荣成凯普生物工程有限公司 150.00 30

合计 500.00 100

截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，益新凯普资产为 5,000,000.00

元，负债 0.00 元，净资产 5,000,000.00 元，2015 年 1-6 月的营业收入

0.00 元，净利润 0.00 元。

（三）委托方与被评估企业之间的关系

本次评估委托方成都市新都化工股份有限公司与被评估企业益盐

堂（应城）健康盐制盐有限公司的股东有关联关系。

（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方、被评估企业、经济行为相关的当事

方以及相关监管机构。

中联资产评估集团有限公司第 15 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机

构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据成都市新都化工股份有限公司总经理办公会会议决议（2015

年 9 月 7 日），成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健

康盐制盐有限公司 49%股权。

本次评估的目的是反映益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司股东全

部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象是益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的股东全部权益。

评估范围为益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司在基准日的全部资产及

相关负债，账面资产总额 43,871.18 万元、负债 23,117.50 万元、净资产

20,753.68 万元。具体包括流动资产 29,232.78 万元；非流动资产 14,638.40

万元；流动负债 23,117.50 万元。

上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所（特殊普通合伙）四

川分所审计的 2015 年 6 月 30 日益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司资

产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

评估基准日，上述资产均未设定抵押等他项权利。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致。

（一）委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为流动资产、长期投资、固定资产、无

形资产。

1、长期投资为六项长期股权投资，被投资单位分别为美盐集（应

中联资产评估集团有限公司第 16 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

城）日化有限公司、威海益新九洋海藻科技有限公司、益盐堂（宁陵）

健康盐制盐有限公司、贵州盐业集团商贸有限责任公司、广西益盐堂健

康盐有限公司、益新凯普海洋科技有限公司，其中美盐集（应城）日化

有限公司为益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的全资子公司，其它 5

家均为益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的控股子公司。除荣成益新

凯普海洋科技有限公司未进行生产经营以外，其他五个被投资单位均正

常经营。

2、房屋建筑物主要有生产车间、库房、办公用房等，位于成都的

办公用房为外购商品房，已取得房屋所有权证，证载权利人为益盐堂（应

城）健康盐制盐有限公司，位于应城的生产及办公用房为自建，均未取

得房屋所有权证。

2、机器设备主要为用于品种盐加工设备，总体上台套数较多，购

建时间从 2010 年至 2015 年。

3、存货中原材料主要为吨包装盐、盐包装袋等，产成品主要为各

类品种盐等，周转速度较快。

上述资产分布在应城市城中民营经济园的生产区和成都优诺国际

1203 办公用房内，分布较分散。在评估基准日均可正常使用。

（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报评估的范围内的无形资产包括 2 宗土地使用权和 2 项外购

办公软件，以及 6 项专利技术和 19 项注册商标。其中土地为出让性质，

已取得国有土地使用证，证载权利人均为益盐堂（应城）健康盐制盐有

限公司。

6 项专利技术包括 3 项发明专利、3 项实用新型专利，专利权人均

为益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司，商标权利注册人均益盐堂（应

城）健康盐业有限公司。各项专利、商标的相关情况详见表 14、15。

表14 委估专利的基本情况

中联资产评估集团有限公司第 17 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

序号专利名称专利证书号取得日期法定保护年限专利类型

一种制备含碘盐的方法及其

1 ZL 2012 1 0032504.2 2013/7/17 20 发明专利

专用装置

一种氯化钾产品及其制备方

2 ZL 2012 1 0404909.4 2014/6/4 20 发明专利

法

一种从海洋褐藻中提取海藻

3 ZL 2010 2 0662335.7 2011/8/24 20 发明专利

碘的方法

4 一种食用盐包装袋 ZL 2010 2 0663281.6 2011/8/24 10 实用新型专利

5 一种食用盐包装袋 ZL 2012 2 0541786.4 2013/4/24 10 实用新型专利

ZL 2003 2

6 一种氯化钾的生产设备 2003/12/17 10 实用新型专利

0104447.0

表15 委估商标的基本情况

序号内容或名称注册号注册人注册有效期限

益盐堂（应城）健康自 2010 年 12 月 7 日至

1 商标-五月花第 7128372 号

盐制盐有限公司 2020 年 12 月 6 日

益盐堂（应城）健康自 2010 年 11 月 28 日

2 商标-御庭第 7128374 号

盐制盐有限公司至 2020 年 11 月 27 日

益盐堂（应城）健康自 2011 年 1 月 21 日至

3 商标-益盐堂第 7914739 号

盐制盐有限公司 2021 年 1 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2011 年 05 月 21 日

4 商标-珍盐第 8012587 号

盐制盐有限公司至 2021 年 05 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2011 年 02 月 07 日

5 商标-一毫米第 8012588 号

盐制盐有限公司至 2021 年 02 月 06 日

益盐堂（应城）健康自 2011 年 02 月 07 日

6 商标-大盐士第 8012589 号

盐制盐有限公司至 2021 年 02 月 06 日

商标-益盐堂（字益盐堂（应城）健康自 2011 年 06 月 21 日

7 第 8377713 号

样）盐制盐有限公司至 2021 年 06 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2011 年 06 月 21 日

8 商标-益盐堂图形第 8377719 号

盐制盐有限公司至 2021 年 06 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2011 年 12 月 07 日

9 商标-盐海膏都第 8875184 号

盐制盐有限公司至 2021 年 12 月 06 日

益盐堂（应城）健康自 2011 年 12 月 07 日

10 商标-膏都盐海第 8875185 号

盐制盐有限公司至 2021 年 12 月 06 日

益盐堂（应城）健康自 2012 年 05 月 07 日

11 商标-绿色盐场第 9372304 号

盐制盐有限公司至 2022 年 05 月 06 日

益盐堂（应城）健康自 2012 年 09 月 21 日

12 商标-益盐堂第 9416496 号

盐制盐有限公司至 2022 年 09 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2012 年 05 月 21 日

13 商标-益盐堂第 9416514 号

盐制盐有限公司至 2022 年 05 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2012 年 05 月 21 日

14 商标-益盐堂第 9416522 号

盐制盐有限公司至 2022 年 05 月 21 日

益盐堂（应城）健康自 2012 年 08 月 28 日

15 商标-益盐堂第 9416551 号

盐制盐有限公司至 2022 年 08 月 27 日

益盐堂（应城）健康自 2012 年 05 月 21 日

16 商标-益盐堂第 9416583 号

盐制盐有限公司至 2022 年 05 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2012 年 05 月 21 日

17 商标-益盐堂第 9416629 号

盐制盐有限公司至 2022 年 05 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2012 年 05 月 21 日

18 商标-益盐堂第 9416642 号

盐制盐有限公司至 2022 年 05 月 20 日

益盐堂（应城）健康自 2014 年 03 月 28 日

19 商标-益添乐第 11445538 号

盐制盐有限公司至 2024 年 03 月 27 日

中联资产评估集团有限公司第 18 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

（三）企业申报的表外资产的类型、数量

截止基准日 2015 年 6 月 30 日，申报评估的资产中有 6 项专利技术、

19 项商标为表外资产。

（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

账面金额

本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在

引用其他机构出具的报告的情况。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强

迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数

额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是 2015 年 6 月 30 日。

此基准日是委托方在综合考虑被评估企业的资产规模、工作量大

小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依

据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其

他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

成都市新都化工股份有限公司总经理办公会会议决议（2015 年 9

月 7 日）。

中联资产评估集团有限公司第 19 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

（二）法律法规依据

1、中华人民共和国公司法2013 年 12 月 28 日第十二届全国

人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；

2、中国人民共和国证券法（2014 年 8 月 31 日第十二届全国

人民代表大会常务委员会第十次会议修订）；

3、中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全

国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

4、中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年修订）；

5、中华人民共和国城镇土地出让和收购暂行条例国务院 55

号令）。

（三）评估准则依据

1、资产评估准则—基本准则（财企（2004）20 号）；

2、资产评估职业道德准则—基本准则（财企（2004）20 号）；

3、资产评估准则—评估报告（中评协[2011]230 号）；

4、资产评估准则—评估程序（中评协[2007]189 号）；

5、资产评估准则—机器设备（中评协[2007]189 号）；

6、资产评估准则—不动产（中评协[2007]189 号）；

7、资产评估准则——无形资产（中评协[2008]217 号）；

8、专利资产评估指导意见（中评协[2008]217 号）；

9、资产评估价值类型指导意见（中评协[2007]189 号）；

10、资产评估准则—企业价值（中评协[2011]227 号）；

11、资产评估准则—利用专家工作(中评协[2012]244 号)

12、资产评估职业道德准则—独立性中评协2012248 号；

13、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协

[2003]18 号）；

14、中评协关于印发商标资产评估指导意见的通知 (中评协

中联资产评估集团有限公司第 20 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

[2011]228 号)；

15、中国资产评估协会关于修改评估报告等准则中有关签章条

款的通知（中评协[2011]230 号，2011 年 12 月 30 日）；

16、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；

17、城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）；

18、城镇土地分等定级规程（GB／T18507-2014）；

19、企业会计准则—基本准则（2014 年）（2006 年 2 月 15 日

财政部令第 33 号公布，自 2007 年 1 月 1 日起施行。2014 年 7 月 23 日

根据财政部关于修改<企业会计准则—基本准则>的决定修改）。

（四）资产权属依据

1、房屋所有权证及房屋产权证明；

2、国有土地使用证；

3、机动车行驶证；

4、重要资产购臵合同或凭证；

5、其他参考资料。

（五）取价依据

1、基本建设财务管理规定（财建[2002]394 号）；

2、工程勘察设计收费管理规定（计价格[2002]10 号）；

3、关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知（计

办价格[2002]1153 号）；

4、建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格

[2007 ]670 号）；

5、招标代理服务收费管理暂行办法（计价格[2002]1980 号）；

6、关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格

[2002]125 号）；

中联资产评估集团有限公司第 21 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

7、中华人民共和国车辆购臵税暂行条例（国务院令[2000]第

294 号）；

8、汽车强制报废标准规定（商务部、发改委、公安部、环境

保护部[2012]12 号）；

9、 2015 机电产品报价手册（机械工业信息研究院）；

10、增值税转型改革若干问题的通知（财税2008170 号）；

11、中国人民银行贷款利率表2015 年 6 月 28 日起执行；

12、湖北省房屋建筑与装饰工程消耗量定额（2013）；

13、应城市工程造价信息（2015 年第 6 期）；

14、国土资源部国土资发[2006] 307 号关于发布实施全国工业

用地出让最低价标准的通知；

15、国土资源部国土资发[2008] 308 号关于发布实施国土资源部

关于调整部分地区土地等别的通知；

16、应城市土地基准地价表；

17、其他参考资料。

（六）其它参考资料

1、益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司及子公司 2012 年、2013

年、2014 年及评估基准日会计报表及审计报告；

2、资产评估常用数据与参数手册（第二版）（北京科学技术

出版社）；

3、 wind 资讯金融终端；

4、投资估价（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出

版社）；

5、价值评估：公司价值的衡量与管理（第 3 版）

（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；

6、工程建设有关技术资料及地质勘查资料；

中联资产评估集团有限公司第 22 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

7、其他参考资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法

和资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与

现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的

参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材

于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各

项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

本次评估目的是收购股权，资产基础法从企业购建角度反映了企业

的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本

次评估选择资产基础法进行评估。

被评估企业历史年度经营收益较为稳定，在未来年度其收益与风险

可以可靠地估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。

由于市场上无类似的市场参照物来评价估值对象，所以本次评估不

采选择市场法进行评估。

综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估，并考虑评

估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结果作为最终

评估结论。

（二）资产基础法介绍

资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，

合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评

估方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

中联资产评估集团有限公司第 23 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

1、流动资产

（1）货币资金：包括现金、银行存款和其他货币资金。

对现金的评估，评估人员在对现金进行全面的实地盘点后，根据盘

点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的

金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。

对银行存款账户，承担本次专项审计的会计师对其进行了函证，回

函金额与账面金额相符，经评估人员对函证的真实性等分析确认后，本

次评估采用了会计师的函证结果，证明了银行存款的真实存在，同时评

估人员还检查了有无未入账的银行借款，以及评估基准日后的进账情

况，对其他银行存款以核实后账面值确定评估值。

对其他货币资金，经评估人员核查相关的对账单据，经评估人员对

该对账单据的真实性、合理性等分析确认后，并参考审计会计师的银行

函证回函，对银行承兑汇票保证金以核实后账面值确定评估值。

（2）应收票据

应收票据主要为该公司销售产品收到的无息银行承兑汇票。清查

时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相

符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务

记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、

单金额相符。以核实后账面值为评估值。

（3）应收类账款

对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在核实无误的基础上，

借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原

因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位

的具体情况，采用账龄分析法、个别认定法，对评估风险损失进行估计。

①对企业内部职工借款、关联方、内部单位往来款，有充分理由相

信全部能收回的，本次评估不计提评估风险损失。

中联资产评估集团有限公司第 24 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

②除以上情况以外的款项，经评估人员判断很可能收不回全部款

项，但难以确定收不回账款数额，参考财会上计算坏账准备的方法，根

据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位

的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄 1 年以内(含

1 年)按 5%考虑风险损失，账龄 1-2 年的按 10%考虑风险损失，账龄 2-3

年的按 20%考虑风险损失。

按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险

损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

（4）预付账款

对预付账款的评估，评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协

议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的委外和收到的货

物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物

或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。

（5）存货

各类存货具体评估方法如下：

①原材料

主要为生产材料、包装材料等存放在该公司仓库内，主要从国内购

入，账面价值由买价和运杂费等合理费用构成。因其耗用量大，周转速

度较快，账面值接近基准日市价，故以核实后的数量乘以账面单价确定

评估值。

②产成品

主要为企业生产的成品等，存放在企业生产区仓库内，账面价值由

直接材料、直接燃料动力、直接人工及制造费用等构成。产成品发出采

用月末一次加权平均法结转。对产成品，主要采用如下评估方法：

评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含

税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估

中联资产评估集团有限公司第 25 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

值。对亏损企业，考虑后期的销售风险，按行业销售利润率取值考虑销

售风险。

评估价值=实际数量〓不含税售价〓（1-产品销售税金及附加费率-

销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）

a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确

定的；

b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的

城市建设税与教育附加；

c．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；

d. 营业利润率=主营业务利润÷营业收入;

主营业务利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-期间费用

e. 所得税率按企业现实执行的税率;

f. r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具

有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确

定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销

售的产品为 100%。

（6）其它流动资产

其他流动资产为要为预缴企业所得税等。通过对企业账簿、纳税申

报表的查证，证实企业预缴企业所得税账实相符，以核实后账面值确认

评估值。

2、非流动资产

（1）长期股权投资

本次评估的长期股权投资为益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的

六家全资或控股子公司。

评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行

核实，并查阅投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等资料，以

中联资产评估集团有限公司第 26 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

确定长期股权投资的真实性和完整性，在此基础上对被投资单位进行评

估。

评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评

估过程等保持一致，在评估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和

充分地反映各被投资单位各项资产的价值。根据各项长期投资的具体情

况，分别采取适当的评估方法进行评估。

本次评估对益新凯普海洋科技有限公司（基准日前刚设立尚未经

营）、贵州盐业集团商贸有限责任公司（主营业务品种转型中）两个子

公司只采用了资产基础法评估，对其它四家子公司均采用资产基础法、

收益法两种方法进行了整体资产评估。

资产基础法中长期股权投资评估值采用被投资单位净资产评估值

（资产基础法的评估值）乘以应城益盐堂的持股比例计算确定评估值；

收益法中长期股权投资评估值采用被投资单位净资产评估值（收益法的

评估值）乘以应城益盐堂的持股比例计算确定评估值，对其中未采用收

益法评估的两家公司取其资产基础法的评估结果。

长期股权投资评估值=被投资企业整体评估后净资产×持股比例

在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权

等因素产生的溢价和折价，没有考虑股权流动性对企业价值的影响。

（2）固定资产－房屋建筑物

根据委估资产状况，分别采用重臵成本法、市场法进行评估。对于

自建的房屋建筑物采用重臵成本法进行评估，对购臵的办公用房采用市

场法进行评估。

——重臵成本法

重臵成本法是根据评估对象基准日的市场状况，重新建造与评估对

象相同或相近功能的建筑物，所要支付的价格，再扣除评估对象的实物

性损耗和经济性损耗，求取评估对象现时价格的方法。即

中联资产评估集团有限公司第 27 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

评估值=重臵全价×成新率

①重臵全价的确定

对主要房屋根据工程竣工结算资料的工程量，套用现行计价定额，

确定工程造价，再计取有关工程费用和资金成本确定重臵全价。

重臵全价=建安工程造价+其它费用+资金成本

A、建筑安装工程综合造价的确定

建安工程造价是根据现场勘察确定的工程量，套用湖北省房屋建筑

与装饰工程消耗量定额（2013）、湖北工程造价信息（2015年第6期）

主要建材价格，计算出建筑安装工程造价。

B、前期及其他费用的确定

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单

位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用部分。

C、资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用

的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期

计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息

×50%

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项

评估要素，确定重臵单价。

②成新率

在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建

筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

——市场比较法

评估人员通过到委估房屋建筑物周边进行调查了解，收集类似委估

中联资产评估集团有限公司第 28 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

房屋建筑物的市场交易资料，并查询同一供需圈内的类似的交易实例。

通过分析和整理，选出三个与委估房屋建筑物情况最接近的近期交易案

例作为参照物，通过对比调整，计算得出委估房屋的评估值。其计算公

式为：

比准价格=比较物业价格〓交易情况修正〓交易期日修正〓区域因

素修正〓个别因素修正

委估物业价格=∑（比准价格〓权重）

（3）固定资产－设备类资产

根据原地持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情

况，此次评估采用成本法。

评估值=重臵全价×成新率

①重臵全价的确定

A、机器设备的重臵全价

设备的重臵全价由设备购臵价、运杂费、安装调试费、工程建设其

他费用、资金成本等内容构成。根据国家税收政策，从 2009 年 1 月 1

日起，购臵固定资产时，其进项税可以实行抵扣，因此在本次评估过程

中不考虑增值税。则

重臵全价=设备购臵价/1.17+运杂费/1.11+安装调试费+工程建设其

他费用+资金成本

a.设备购臵价的确定

对标准、定型设备的购臵价主要根据市场询价，或参照2015 机电

产品报价手册以及查阅评估人员收集的相关价格资料确定。或与同类

标准设备类比确定。

对非标设备，评估人员根据设备的工程竣工图、工程竣工结算资料

以及评估人员现场勘查的情况，确定非标设备的材料及工程量，再计算

非标设备本体价；或参照当地非标设备制造厂家有关非标设备报价确定

中联资产评估集团有限公司第 29 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

其本体价。

b.设备运杂费的确定

设备运杂费是根据各设备的具体情况，分主要设备和一般设备，以

及企业所在地，参照资产评估常用数据与参数手册，按它们各占设

备原价的不同百分率计算确定。

c.安装调试费的确定

根据设备的特点、重量、安装难易程度，参照资产评估常用数据

与参数手册，按其各占设备原价的不同百分率计算确定。

d.工程建设其他费用的确定

工程建设其他费用由建设单位管理费、设计费、工程监理费、招投

标代理费、环境评价费、可行性研究费等构成，主要根据国家相关规定

确定。

e.资金成本

资金成本的计算基础为设备购臵价、运杂费、安装调试费和工程建

设其他费用，根据资金投入合理建设工期和贷款利率计算确定。

资金投入合理建设工期依据该单位工程规模的大小、建设项目相关

规定以及行业惯例确定；贷款利率根据中国人民银行 2015 年 6 月 28 日

发布的金融机构人民币贷款利率的相应规定确定，资金投入按均匀投入

考虑。

B、运输车辆的重臵全价

根据当地车辆市场信息及黑马信息广告、慧聪汽车商情网

等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆现行含税购

价，在此基础上根据中华人民共和国车辆购臵税暂行条例及相关文

件考虑车辆购臵税、新车上户等手续费，确定其重臵全价。另外，由于

该企业为增值税一般纳税人，根据关于将铁路运输和邮政业纳入营业

中联资产评估集团有限公司第 30 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

税改征增值税试点的通知（财税[2013]106 号），从 2014 年 1 月 1 日

起，购臵机动车时，其进项税可以实行抵扣，因此在本次评估过程中不

考虑增值税。计算公式如下：

重臵全价=现行不含税购价+车辆购臵税+新车上户手续费

=现行不含税购价〓（1+车辆购臵税率）+新车上户手续费

C、电子设备的重臵全价

该类设备资产价值量较小，不需要复杂的安装，且运输费用低，参

照现行市场购臵（不含税）的价格确定其重臵全价。对使用时间较长但

能正常使用的电子设备，参照近期二手市场行情确定评估值。

②成新率

A、机器设备、电子设备成新率的确定

根据现场勘察委估设备的实际情况及委估设备的经济寿命，预计设

备的尚可使用年限，再根据设备的已使用年限、预计尚可使用年限计算

确定成新率，计算公式为：

成新率=尚可使用年限〔（实际已使用年限+尚可使用年限）〓100%

对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率。即

成新率=（1－实际已使用年限/经济寿命年限）〓100%。

B、运输设备成新率的确定

按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况

进行调整。计算公式如下：

年限成新率＝（1－已使用年限/经济使用年限）〓100%

里程成新率＝（1－已行驶里程/规定行驶里程）〓100%

（4）在建工程－土建工程

本次评估的在建－土建工程为厂区零星装修材料款，由于在房屋建

筑物中评估已综合考虑，故评估为零。

（5）在建工程－设备安装工程

中联资产评估集团有限公司第 31 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

本次评估的在建－土建工程为已安装完毕正处于调试阶段，其账面

值中反应的金额均为与项目相关的设备吊装费、领用的备品备件等。评

估人员核实了工程设备购买合同、工程实际现场进度和相关账务账簿，

由于该项目主体设备已预转固，故评估为零。。

（6）无形资产——土地使用权

土地使用权为被评估企业在无形资产明细中核算的以出让方式取

得的土地使用权。

本次采用基准地价系数修正法和市场比较法对工业用地进行评估，

并以两种方法的简单算术平均值作为最终结果。

①基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用

宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基

准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式为：

V＝V1b〓(1〒∑Ki) 〓Kj

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ｋi：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

②市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性

的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似

地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方

法。

公式：V=VB×A×B×C×D

其中：

V------估价宗地价格;

中联资产评估集团有限公司第 32 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

VB-----比较实例价格;

A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B------待估宗地评估基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;

C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;

D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。

（7）无形资产——其他无形资产

其他无形资产是益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司所拥有 19 项

商标资产、6 项专利资产及外购的 2 项办公软件。

A、对商标按成本法进行估算，成本法基本公式如下：

P=C1+C2+C3

式中：P——评估值

C1——设计成本

C2——注册成本

C3——维护使用成本

B、对发明专利采用收益法进行评估，收益法评估的基本公式为：

P a

i 1 (1 r ) i

式中： P——委估资产无形资产价值

Ri——委估技术产品未来年度销售收入

α——技术分成率

r——折现率

n——委估专利技术的经济年限

i——序列年期

C、对外购的办公软件以市场法确认评估值。

（8）长期待摊费用

本次评估长期待摊费用为企业租赁生产、办公场所装修费用的摊销

中联资产评估集团有限公司第 33 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

余额，评估人员核对了总账、明细账及报表数，查阅了有关合同，了解

其摊销期限，确认其账面价值的真实性和准确性。因房屋评估时已综合

考虑，故长期待摊费用评估值为零。

（9）递延所得税产

递延所得税资产系计提坏账准备导致的所得税影响额。

对递延所得税资产，评估人员核对了总账、明细账及报表数，了解

其形成原因，确认其账面价值的真实性和准确性。

经核实，递延所得税资产账、表相符，以经核实后账面值确认评估

值。

（10）其它非流动资产

其它非流动资产为股东对新设公司的股权购买款。

对其它非流动资产，评估人员核对了总账、明细账及报表数，投资

协议、公司章程等，了解其形成原因，确认其账面价值的真实性和准确

性。

经核实，其它非流动资产账、表相符，以账面值确认评估值。

3、负债

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评

估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估

值。

（二）收益法简介

1、概述

收益法是从企业整体出发，以企业的获利能力为核心，通过分析、

判断和预测企业未来收益，考虑企业的经营风险和市场风险后，选取适

当的折现率，折现求取企业价值。收益法应用较多的估值方法是现金流

折现方法（DCF）。

中联资产评估集团有限公司第 34 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现

值，估计企业价值的一种方法。其基本思路是通过估算企业未来预期现

金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价

值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收

益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量

化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数

据采集和处理的客观性和可靠性等。但当对未来预期现金流的预测较为

客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，

易于为市场所接受。

2、基本评估思路

根据本次对益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的尽职调查情况以

及益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的资产构成和主营业务特点，本

次收益法评估是以益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司经审计的会计报

表口径估算其股东全部权益价值，本次评估的基本评估思路是：

（1）按照审计的报表口径，对纳入报表范围的资产和业务，按照

最近几年的历史经营状况和业务类型等估算预期净现金流量，并折现得

到经营性投资资产的价值；

（2）对纳入报表范围，但在预期经营性现金流估算中未予考虑的

资产，定义其为基准日存在的非经营性或溢余性资产，单独测算其评估

价值；

（3）对上述评估方法得到的经营性投资资产的价值和非经营性或

溢余性资产价值的估算加和，得到评估对象的企业价值，经扣减付息债

务价值后得到评估对象的权益资本价值。

3、评估模型

（1）基本模型

中联资产评估集团有限公司第 35 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

本次评估的基本模型为：

E BD （1）

式中：E：企业的权益资本价值；

B：企业的企业价值；

B P Ci

（2）

P：企业的经营性资产价值；

Ri Rn

i 1 (1 r ) r (1 r ) n

（3）

式中：Ri：未来第 i 年的自由现金流量；

Rn：未来永续期的自由现金流量；

r：折现率；

n：企业的未来经营期。

ΣCi：基准日的其他非经营性或溢余性资产（负债）的价值

C i C1 C2 （4）

式中：C1：基准日非经营性资产价值；

C2：基准日其他非经营性负债价值；

D：基准日付息账务的账面价值；

（2）收益指标

本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收

益指标，其基本定义为：

R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）

根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的

自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，

测算得到企业的经营性资产价值。

（3）折现率

中联资产评估集团有限公司第 36 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r。

r rd wd re we （6）

式中：rd：所得税后的付息债务利率；

rd ro (1 t ) （7）

r0：所得税前的付息债务利率；

t：适用所得税税率；

Wd：付息债务价值在投资性资产中所占的比例；

( E D) （8）

We：权益资本价值在投资性资产中所占的比例；

( E D) （9）

re ：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本

成本re；

re r f e (rm r f )

（10）

式中：

rf：无风险报酬率；

rm：市场预期报酬率；

ε：评估对象的特性风险调整系数；

βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；

e u (1 (1 t ) ) （11）

βu：可比公司的无杠杆市场风险系数；

(1 (1 t)

Ei （12）

βt：可比公司股票的预期市场平均风险系数

中联资产评估集团有限公司第 37 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

t 34%K 66% x （13）

式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；

（4）收益期的确定

益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的经营为无限期，企业运行比

较稳定，可保持长时间的运行，故本次评估收益期按永续确定。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估准备阶段

1、2015年8月下旬，委托方召集本项目中介协调会，有关各方就本

次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次

资产评估工作计划。

2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2015

年8月下旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评

估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

（二）现场评估阶段

项目组现场评估阶段的时间为2015年9月1日至2015年9月18日。主

要工作如下：

1、听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资

产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态

等情况。

2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与

企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。

3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核

实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。

中联资产评估集团有限公司第 38 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

4、查阅收集委估资产的产权证明文件。

5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方

法。

6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对

通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋

建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。

7、对企业提供的权属资料进行查验。

8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评

估测算。

（三）评估汇总阶段

2015年9月18日至2015年9月21日对各类资产评估及负债审核的初

步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（四）提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换

意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度

和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

本阶段的工作时间为2015年9月21日至2015年9月24日。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设

1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根

据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得

以进行的一个最基本的前提假设。

中联资产评估集团有限公司第 39 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

2、公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的

资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会

和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和

使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基

础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

（二）特殊假设

1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观

经济不发生重大变化；

2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重

大变化；

3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模

式；

4、本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料

真实、准确、完整；

5、评估范围仅以委托方及被评估企业提供的评估申报表为准，未

考虑委托方及被评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负

债；

6、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

中联资产评估集团有限公司第 40 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

十、评估结论

（一）资产基础法评估结论

采用资产基础法对益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的全部资产

和负债进行评估得出的评估基准日2015年6月30日的评估结论如下：

资产账面价值 43,871.18 万元，评估值 46,724.33 万元，评估增值

2,853.15 万元，增值率 6.50 %。

负债账面价值 23,117.50 万元，评估值 23,117.50 万元，评估无增减

值。

净资产账面价值 20,753.68 万元，评估值 23,606.83 万元，评估增值

2,853.15 万元，增值率 13.75%。详见下表。

资产评估结果汇总表

被评估企业：益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司评估基准日：2015 年 6 月 30 日金额单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率%

流动资产 29,232.78 29,870.82 638.04 2.18

非流动资产 14,638.40 16,853.51 2,215.11 15.13

其中：可供出售金融资产 - - - -

持有至到期投资 - - - -

长期应收款 - - - -

长期股权投资 3,309.94 4,041.19 731.25 22.09

投资性房地产 - - -

固定资产 7,151.13 8,011.44 860.31 12.03

在建工程 29.71 - -29.71 -100.00

工程物资 - - - -

固定资产清理 - - - -

生产性生物资产 - - - -

油气资产 - - - -

无形资产 3,156.30 3,830.19 673.89 21.35

其中：土地使用权 3,008.17 3,354.92 346.75 11.53

长期待摊费用 20.64 - -20.64 -100.00

递延所得税资产 51.72 51.72 - -

其他非流动资产 918.95 918.95 - -

资产总计 43,871.18 46,724.33 2,853.15 6.50

流动负债 23,117.50 23,117.50 - -

中联资产评估集团有限公司第 41 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

项目账面价值评估价值增减值增值率%

非流动负债 - - -

负债合计 23,117.50 23,117.50 - -

净资产（所有者权益） 20,753.68 23,606.83 2,853.15 13.75

资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。

（二）收益法评估结论

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程

序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。

益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司在评估基准日 2015 年 6 月 30 日的

净资产账面值为 20,753.68 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净

资产价值）为 137,308.90 万元，评估增值 116,555.22 万元，增值率

561.61%。

（三）评估结果分析及最终评估结论

1、评估结果的差异分析

本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为137,308.90万元，

资产基础法测算得出的股东全部权益价值23,606.83万元。收益法较资产

基础法评估增值113,702.07万元，评估增值481.65%。两种评估方法差异

的原因主要是：

（1）资产基础法评估是以资产的成本重臵为价值标准，反映的是

资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随

着国民经济的变化而变化；

（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产

的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、

政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。

综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。

中联资产评估集团有限公司第 42 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

2、评估结果的选取

企业主营业务为品种盐加工，采取与地方盐业公司合作的方式，拥

有行业特许经营权及特殊的销售渠道，行业利润稳定导致收益稳定。产

品的定价模式、销售模式、结算方式、市场地位、市场份额等决定了企

业的发展方向规模。

资产基础法评估中只从资产购建角度反映企业的建设成本，但未对

企业的特许经营权、市场占有率、收益状况及企业供盐范围扩张、企业

管理能力等进行合理反映。销售渠道、市场份额、特许经营权等无形资

产在资产基础法评估中无法体现出其价值，考虑到本次经济行为的目的

是股权收购，交易各方关注的是企业的未来盈利能力而不是历史购建成

本，因此本次评估选择收益法作为最终评估结论。

通过以上分析，考虑本次为股权收购，我们选用收益法作为本次益

盐堂（应城）健康盐制盐有限公司的价值参考依据。

即益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司股东全部权益在评估基准日

时点的价值为 137,308.90 万元。

十一、特别事项说明

（一）产权瑕疵事项

1、益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 23 项房屋未办理房屋产权

证，建筑面积 36,285.44 平方米。该公司承诺该部分房屋均为益盐堂（应

城）健康盐制盐有限公司实际控制，其产权归益盐堂（应城）健康盐制

盐有限公司所有，对该部分房屋的面积，以工程竣工图或实际测量的数

据进行申报，评估人员经抽查核实后以企业申报面积进行评估。如在后

期办理房产证的证载面积与企业申报评估的面积有差异，需要对评估结

果进行调整，请报告使用各方予以关注。

2、益盐堂（宁陵）健康盐制盐有限公司申报评估的 8 项房屋未办

中联资产评估集团有限公司第 43 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

理房屋产权证，建筑面积 7,185.99 平方米。该公司承诺该部分房屋均为

益盐堂（宁陵）健康盐制盐有限公司所有，对该部分房屋的面积，以工

程竣工图或实际测量的数据进行申报，评估人员经抽查核实后以企业申

报面积进行评估。如在后期办理房产证的证载面积与企业申报评估的面

积有差异，需要对评估结果进行调整，请报告使用各方予以关注。

本次评估没有考虑因办证所发生的费用对评估结果的影响。

3、贵州盐业集团商贸有限责任公司有1辆汽车的车辆行驶证中载

明的权利人为贵州盐业（集团）有限公司贵阳分公司。双方承诺汽车为

贵州盐业集团商贸有限责任公司实际控制，其产权归贵州盐业集团商

贸有限责任公司所有，如果上述资产发生因产权问题而导致有关事

项，由双方负责处理，并承担由此产生的法律责任。在评估中未考虑其

过户费用对评估结果的影响。

4、益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司于2015年4月10日、2015年

5月5日两次从东亚银行（中国）有限公司成都分行借入流动资金借款

4300万元。上述借款由新都化工股份有限公司提供保证担保。

5、益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司在成都购买的优诺国际1203

办公用房已取得房屋所有权证，土地证正在办理之中，本次评估未考虑

后续办证中发生费用对评估结果的影响。

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素

未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。

（三）重大期后事项

1、中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币

贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一

年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调

0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公

中联资产评估集团有限公司第 44 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

积金存贷款利率相应调整。本次资产基础法评估中未考虑该事项对评估

结果的影响。

2、评估基准日后，出具本评估报告前，益盐堂（应城）健康盐制

盐有限公司已分别投资设立了辽宁益盐堂制盐有限公司（应城益盐堂持

股58%）、广东广盐益盐堂制盐有限公司（应城益盐堂持股37%）。

（四）其他需要说明的事项

1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资

产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的

所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托

方及被评估企业提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估

企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，

有关法律文件的真实合法为前提。

2、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可

能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和

材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行

等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估企业提供的近期检测

资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。

3、本次收益法盈利预测数据是根据益盐堂（应城）健康盐制盐有

限公司提供的历史经营数据、未来发展规划等资料的基础上进行分类分

析和预测的，若盈利预测所依据的前述假设条件发生较大变化，将会对

本次评估结果产生直接影响，报告使用者不能直接使用该评估结果，应

聘请评估机构重新进行评估。

4、本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关

资料，委托方及被评估企业对其提供资料的真实性、完整性负责。

5、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估企业

中联资产评估集团有限公司第 45 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

提供，委托方及被评估企业对其真实性、合法性承担法律责任。

6、广西益盐堂健康盐有限公司注册资本2000万元，评估基准日实

收资本200万元，由益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司投入。按注册

资本益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司持有广西益盐堂健康盐有限公

司65%的股权，按实收资本益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司持有广

西益盐堂健康盐有限公司100%的股权。根据约定2015年10月份全部股

东投资款到位，故本次评估按注册资本的股权比例65%考虑。

7、本次评估中没有考虑股权的流动性对评估结果的影响。

8、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并

发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认

为是对评估对象可实现价格的保证。

9、评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的基

础。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经

过与被评估企业管理层及其主要股东多次讨论，被评估企业进一步修

正、完善后，评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据。评估机

构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈利能力的保

证。

10、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生

变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行

相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响

时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资

产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

中联资产评估集团有限公司第 46 页

成都市新都化工股份有限公司拟收购益盐堂（应城）健康盐制盐有限公司 49%股权项目资产评估报告

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，

本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则

确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及

特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告

也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力

对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它

情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件

的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的

有关规定，并得到有关部门的批准。

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评

估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意

向他人公开。

（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或

者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及