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新城Ｂ股：2012年度、2013年度、2014年度及截至2015年6月30日止6个月期间财务报表及审计报告

来源：上交所
上交所 更多文章 >>
 2015-09-22 00:00:00
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新城控股集团股份有限公司

2012 年度、2013 年度、2014 年度及

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

财务报表及审计报告

新城控股集团股份有限公司

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

财务报表及审计报告

页码

审计报告

2012 年度、2013 年度、2014 年度及

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间财务报表

合并及公司资产负债表 1–3

合并及公司利润表 4–6

合并及公司现金流量表 7–9

合并及公司股东权益变动表 10 – 12

财务报表附注 13 – 190

补充资料 i – ii

审计报告

普华永道中天审字(2015)第 11030 号

(第一页，共二页)

新城控股集团股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的新城控股集团股份有限公司的财务报表，包括2012年12

月31日、2013年12月31日、2014年12月31日及2015年6月30日的合并及公司资

产负债表，2012年度、2013年度、2014年度及截至2015年6月30日止6个月期

间的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表和合并及公司股东权益变动表

以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是新城控股集团股份有限公司管理层的责任。这

种责任包括：

(1) 按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；

(2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误

导致的重大错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按

照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则

要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报

表是否不存在重大错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。

选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务

报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编

制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控

制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作

出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了

基础。

审计报告(续)

普华永道中天审字(2015)第 11030 号

(第二页，共二页)

三、审计意见

我们认为，上述新城控股集团股份有限公司的财务报表在所有重大方面按

照企业会计准则的规定编制，公允反映了新城控股集团股份有限公司2012年12

月31日、2013年12月31日、2014年12月31日及2015年6月30日的合并及公司财

务状况以及2012年度、2013年度、2014年度及截至2015年6月30日止6个月期

间的合并及公司经营成果和现金流量。

普华永道中天会计师事务所 注册会计师

(特殊普通合伙) 王笑

中国 上海市 注册会计师

2015 年 7 月 29 日 沈家桢

新城控股集团股份有限公司

合并资产负债表

2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日及 2015 年 6 月 30 日

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

资产 附注 6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

流动资产

货币资金 四(1) 5,290,469,607 5,082,813,469 6,263,522,398 4,382,141,256

应收票据 四(2) 31,574,827 31,317,340 4,400,000 300,000

应收账款 四(3) 14,297,253 11,375,913 2,261,544 3,276,885

预付款项 四(5) 3,220,410,432 2,880,650,813 3,442,903,697 4,403,337,692

其他应收款 四(4) 1,691,570,231 2,308,359,362 1,097,057,331 543,887,105

存货 四(6) 33,493,726,794 29,830,428,291 28,672,797,635 24,467,309,966

其他流动资产 四(7) 1,381,447,923 1,260,127,205 947,039,099 1,021,731,086

流动资产合计 45,123,497,067 41,405,072,393 40,429,981,704 34,821,983,990

非流动资产

可供出售金融资产 四(8) 269,542,374 259,628,913 221,186,605 181,186,605

长期应收款 四(9) 113,492,847 98,107,795 198,537,795 -

长期股权投资 四(10) 1,203,166,570 907,371,900 53,468,057 229,890,447

投资性房地产 四(11) 7,729,000,000 5,936,000,000 3,307,000,000 3,105,600,000

固定资产 四(12) 691,559,852 711,603,652 103,318,650 91,147,106

无形资产 四(13) 43,505,219 45,029,186 9,835,912 7,266,575

长期待摊费用 四(14) 34,391,347 27,335,005 12,470,514 25,659,965

递延所得税资产 四(15) 473,838,654 477,965,393 499,696,272 358,219,235

其他非流动资产 四(16) 1,274,285,638 1,245,683,568 367,247,647 367,247,647

非流动资产合计 11,832,782,501 9,708,725,412 4,772,761,452 4,366,217,580

资产总计 56,956,279,568 51,113,797,805 45,202,743,156 39,188,201,570

-1-

新城控股集团股份有限公司

合并资产负债表(续)

2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日及 2015 年 6 月 30 日

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

负债及所有者权益 附注 6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

流动负债

短期借款 四(18) 1,886,881,610 1,878,439,332 577,500,000 1,522,576,250

应付票据 四(19) 718,109,987 452,309,758 659,238,031 637,482,085

应付账款 四(20) 10,166,359,451 9,288,126,091 8,073,819,090 8,118,823,402

预收款项 四(21) 15,108,171,850 13,163,120,874 10,216,494,845 11,652,865,090

应付职工薪酬 四(22) 24,551,213 119,809,383 127,098,430 71,874,266

应交税费 四(23) 523,863,028 1,017,219,115 1,014,910,386 750,854,195

应付利息 四(24) 183,229,385 105,085,066 38,849,663 125,395,749

应付股利 四(25) 805,000 805,000 805,000 805,000

其他应付款 四(26) 5,930,578,565 4,515,668,695 2,088,329,530 514,503,712

一年内到期的非流动负债 四(27) 876,100,000 1,191,800,000 1,531,459,011 3,607,860,000

其他流动负债 四(28) 447,150,854 702,722,646 849,484,402 524,325,251

流动负债合计 35,865,800,943 32,435,105,960 25,177,988,388 27,527,365,000

非流动负债

长期借款 四(29) 5,765,780,000 3,795,900,000 9,048,000,000 4,509,670,000

应付债券 四(30) 1,984,792,233 1,981,419,068 - -

递延所得税负债 四(15) 616,319,110 651,272,695 418,645,556 402,871,596

非流动负债合计 8,366,891,343 6,428,591,763 9,466,645,556 4,912,541,596

负债合计 44,232,692,286 38,863,697,723 34,644,633,944 32,439,906,596

所有者权益

股本/实收资本 一 1,166,000,000 1,100,000,000 600,000,000 600,000,000

资本公积 四(31) 125,238,173 110,655,481 529,975,126 64,221,031

其他综合收益 四(32) 59,432,494 53,506,822 - -

盈余公积 四(33) - 47,653,066 - -

未分配利润 四(34) 6,075,876,692 5,645,680,614 4,928,919,957 3,754,591,318

归属于本公司所有者权益合计 7,426,547,359 6,957,495,983 6,058,895,083 4,418,812,349

少数股东权益 5,297,039,923 5,292,604,099 4,499,214,129 2,329,482,625

所有者权益合计 12,723,587,282 12,250,100,082 10,558,109,212 6,748,294,974

负债及所有者权益总计 56,956,279,568 51,113,797,805 45,202,743,156 39,188,201,570

后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：梁志诚

-2-

新城控股集团股份有限公司

公司资产负债表

2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日及 2015 年 6 月 30 日

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

资产 附注 6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

流动资产

货币资金 4,651,258 23,959,277 72,635,178 2,105,490

预付款项 - - 50,000,000 -

其他应收款 十五(1) 934,033,766 616,374,632 27,296,291 576,360,381

其他流动资产 33,290 33,290 33,290 34,482

流动资产合计 938,718,314 640,367,199 149,964,759 578,500,353

非流动资产

长期股权投资 十五(2) 1,061,559,870 1,061,559,870 983,608,870 983,608,870

固定资产 2,171,474 1,886,398 2,424,591 3,286,751

无形资产 1,556,141 2,205,856 2,153,144 2,708,288

长期待摊费用 484,457 788,632 1,376,467 -

递延所得税资产 23,345,299 5,666,416 - -

非流动资产合计 1,089,117,241 1,072,107,172 989,563,072 989,603,909

资产总计 2,027,835,555 1,712,474,371 1,139,527,831 1,568,104,262

负债及所有者权益

流动负债

短期借款 600,000,000 - - 80,000,000

应付账款 - 71,071 71,071 49,783

应付职工薪酬 - 19,250,978 3,089,032 4,390,686

应交税费 5,119,908 4,700,442 2,565,869 206,647

应付利息 - - - 39,040,583

应付股利 805,000 805,000 805,000 805,000

其他应付款 231,978,850 511,116,216 598,905,163 735,877,585

一年内到期的非流动负债 - - - 328,000,000

负债合计 837,903,758 535,943,707 605,436,135 1,188,370,284

所有者权益

股本/实收资本 1,166,000,000 1,100,000,000 600,000,000 600,000,000

资本公积 10,530,664 - - -

盈余公积 - 47,653,066 - -

未分配利润/(累计亏损) 13,401,133 28,877,598 (65,908,304) (220,266,022)

所有者权益合计 1,189,931,797 1,176,530,664 534,091,696 379,733,978

负债及所有者权益总计 2,027,835,555 1,712,474,371 1,139,527,831 1,568,104,262

后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：梁志诚

-3-

新城控股集团股份有限公司

合并利润表

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

截至 2015 年

6 月 30 日止

附注 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

一、营业收入 四(35) 8,726,053,418 20,674,198,043 20,736,461,344 17,446,195,286

减：营业成本 四(35) (6,636,807,894) (15,273,023,076) (14,834,451,501) (12,587,272,697)

营业税金及附加 四(36) (579,003,547) (1,717,772,521) (2,030,044,054) (1,605,643,728)

销售费用 四(37) (292,768,920) (613,098,487) (591,180,913) (474,458,469)

管理费用 四(38) (395,775,908) (653,485,506) (652,326,265) (550,691,661)

财务费用 - 净额 四(39) (34,955,530) (52,137,056) (286,030,024) (122,253,494)

资产减值损失 四(41) (98,536,595) (381,141,525) (79,588,142) -

加：公允价值变动收益 四(42) 282,643,481 365,993,919 37,838,584 31,085,989

投资收益/(损失) 四(43) 115,592,054 25,401,585 41,183,412 (67,739)

其中：对联营企业和合营企业

的投资收益/(损失) 58,569,670 (7,346,157) (11,422,390) (5,109,553)

二、营业利润 1,086,440,559 2,374,935,376 2,341,862,441 2,136,893,487

加：营业外收入 四(44) 10,527,796 42,551,284 155,984,059 20,155,659

其中：非流动资产处置利得 118 46,630 112,844 13,192

减：营业外支出 四(45) (4,215,714) (8,090,060) (12,296,972) (21,091,658)

其中：非流动资产处置损失 (59,108) (252,849) (494,749) (68,569)

三、利润总额 1,092,752,641 2,409,396,600 2,485,549,528 2,135,957,488

减：所得税费用 四(46) (265,358,196) (617,050,951) (635,634,372) (578,299,149)

四、净利润 827,394,445 1,792,345,649 1,849,915,156 1,557,658,339

其中：同一控制下企业合并中被合并方

在合并前实现的净亏损 - (114,063,331) (35,304,072) -

归属于本公司股东的净利润 459,073,676 1,167,206,742 1,174,328,639 967,461,317

少数股东损益 368,320,769 625,138,907 675,586,517 590,197,022

-4-

新城控股集团股份有限公司

合并利润表(续)

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

截至 2015 年

6 月 30 日止

附注 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

五、其他综合收益的税后净额 四(32) 10,500,000 94,548,001 - -

以后可重分类进损益，归属于本公司

股东的其他综合收益税后净额

- 可供出售金融资产公允价值变动 5,925,672 11,428,081 - -

- 存货转换为投资性房地产时产生

的收益 - 42,078,741 - -

归属于少数股东的其他综合收益的

税后净额 4,574,328 41,041,179 - -

六、综合收益总额 837,894,445 1,886,893,650 1,849,915,156 1,557,658,339

归属于本公司股东的综合收益总额 464,999,348 1,220,713,564 1,174,328,639 967,461,317

归属于少数股东的综合收益总额 372,895,097 666,180,086 675,586,517 590,197,022

七、每股收益

基本每股收益(人民币元) 四(47) 0.39 不适用 不适用 不适用

稀释每股收益(人民币元) 四(47) 0.39 不适用 不适用 不适用

后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：梁志诚

新城控股集团股份有限公司

公司利润表

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

截至 2015 年

6 月 30 日止

附注 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

一、营业收入 十五(3) 39,398,282 40,014,672 44,000,000 -

减：营业成本 十五(3) (40,148,520) (38,340,162) - -

营业税金及附加 (1,526,203) (1,646,873) (2,464,000) -

管理费用 (67,103,348) (37,689,448) (33,355,932) (31,343,627)

财务(费用)/收入 - 净额 (545,811) (2,926,178) 347,785 (55,903,713)

加：投资收益 十五(4) 65,640,960 556,585,984 93,772,800 46,886,400

其中：对联营企业和合营企业

的投资收益 - - - -

二、营业(亏损)/利润 (4,284,640) 515,997,995 102,300,653 (40,360,940)

加：营业外收入 7,000 22,116,669 52,076,082 2,800,000

其中：非流动资产处置利得 - - - -

减：营业外支出 (110) - (19,017) (10,000)

其中：非流动资产处置损失 - - - -

三、(亏损)/利润总额 (4,277,750) 538,114,664 154,357,718 (37,570,940)

减：所得税费用 17,678,883 4,324,304 - -

四、净利润/(亏损) 13,401,133 542,438,968 154,357,718 (37,570,940)

五、其他综合收益/(亏损)的税后净额 - - - -

六、综合收益/(亏损)总额 13,401,133 542,438,968 154,357,718 (37,570,940)

后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：梁志诚

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新城控股集团股份有限公司

合并现金流量表

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

截至 2015 年

6 月 30 日止

附注 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 10,723,424,648 23,584,792,363 19,297,006,440 16,369,105,018

收到的税费返还 - - 1,347,900 622,465

收到其他与经营活动有关的现金 四(48)(a) 2,852,866,033 4,802,360,012 1,044,187,326 130,494,935

经营活动现金流入小计 13,576,290,681 28,387,152,375 20,342,541,666 16,500,222,418

购买商品、接受劳务支付的现金 (8,839,803,527) (15,779,466,683) (17,003,217,907) (10,426,199,052)

支付给职工以及为职工支付的现金 (511,453,170) (776,603,817) (528,223,595) (429,991,322)

支付的各项税费 (1,772,140,323) (2,614,871,748) (2,187,362,131) (1,915,859,662)

支付其他与经营活动有关的现金 四(48)(b) (2,499,120,169) (5,721,205,537) (1,815,743,771) (1,510,753,796)

经营活动现金流出小计 (13,622,517,189) (24,892,147,785) (21,534,547,404) (14,282,803,832)

经营活动(使用)/产生的现金流量净额 四(49)(a) (46,226,508) 3,495,004,590 (1,192,005,738) 2,217,418,586

二、投资活动产生的现金流量

收回投资收到的现金 4,086,539 3,557,692 175,000,000 -

取得投资收益所收到的现金 6,000,000 6,552,722 6,605,802 5,041,814

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收

到的现金净额 69,089 3,051,781 15,583,293 889,171

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 四(49)(b) - 43,844,072 89,843,253 -

投资活动现金流入小计 10,155,628 57,006,267 287,032,348 5,930,985

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支

付的现金 (1,521,209,712) (2,236,550,717) (203,696,264) (574,290,877)

投资支付的现金 (237,225,000) (876,250,000) (50,000,000) (25,186,605)

处置子公司及其他营业单位支付的现金净额 四(49)(b) (87,146,985) - - -

投资活动现金流出小计 (1,845,581,697) (3,112,800,717) (253,696,264) (599,477,482)

投资活动(使用)/产生的现金流量净额 (1,835,426,069) (3,055,794,450) 33,336,084 (593,546,497)

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新城控股集团股份有限公司

合并现金流量表(续)

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

截至 2015 年

6 月 30 日止

附注 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金 - 933,790,012 1,559,690,907 -

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - 420,000,012 1,559,690,907 -

取得借款收到的现金 5,142,521,837 8,059,580,321 12,707,349,022 6,249,311,250

发行债券收到的现金 - 1,978,520,000 - -

收到其他与筹资活动有关的现金 四(48)(c) 1,407,076,108 1,429,811,278 1,032,951,270 170,410,100

筹资活动现金流入小计 6,549,597,945 12,401,701,611 15,299,991,199 6,419,721,350

偿还债务支付的现金 (3,479,899,559) (12,350,400,000) (11,190,496,261) (7,475,767,928)

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (332,947,922) (1,310,650,618) (1,122,893,201) (1,065,932,951)

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 (45,882,143) (84,182,298) (65,545,920) (32,772,960)

支付其他与筹资活动有关的现金 四(48)(d) (973,875,666) (384,158,500) - -

筹资活动现金流出小计 (4,786,723,147) (14,045,209,118) (12,313,389,462) (8,541,700,879)

筹资活动产生/(使用)的现金流量净额 1,762,874,798 (1,643,507,507) 2,986,601,737 (2,121,979,529)

四、汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额 - - - -

五、现金及现金等价物净(减少)/增加额 四(49)(a) (118,777,779) (1,204,297,367) 1,827,932,083 (498,107,440)

加：年初现金及现金等价物余额 4,257,952,444 5,462,249,811 3,634,317,728 4,132,425,168

六、年末现金及现金等价物余额 四(49)(c) 4,139,174,665 4,257,952,444 5,462,249,811 3,634,317,728

后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：梁志诚

新城控股集团股份有限公司

公司现金流量表

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

一、经营活动产生的现金流量

提供劳务收到的现金 39,398,282 40,014,672 44,000,000 -

收到其他与经营活动有关的现金 2,937,601 22,212,426 1,226,137,938 270,102,605

经营活动现金流入小计 42,335,883 62,227,098 1,270,137,938 270,102,605

支付给职工以及为职工支付的现金 (73,914,049) (38,501,126) (20,031,955) (19,236,364)

支付的各项税费 (1,106,737) (854,412) (252,549) (36,061)

支付其他与经营活动有关的现金 (648,207,418) (645,340,203) (805,373,867) (159,571,160)

经营活动现金流出小计 (723,228,205) (684,695,741) (825,658,371) (178,843,585)

经营活动(使用)/产生的现金流量净额 (680,892,322) (622,468,643) 444,479,567 91,259,020

二、投资活动产生的现金流量

收回投资收到的现金 - 470,000,000 - -

取得投资收益所收到的现金 65,640,960 556,585,984 93,772,800 46,886,400

处置固定资产收到的现金净额 - - 7,093 -

处置子公司收到的现金净额 - 20,000,000 - -

投资活动现金流入小计 65,640,960 1,046,585,984 93,779,893 46,886,400

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支

付的现金 (649,490) (1,841,270) (2,087,139) (1,774,405)

投资支付的现金 - (567,951,000) - -

投资活动现金流出小计 (649,490) (569,792,270) (2,087,139) (1,774,405)

投资活动产生的现金流量净额 64,991,470 476,793,714 91,692,754 45,111,995

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金 - 513,790,000 - -

取得借款收到的现金 600,000,000 550,000,000 638,000,000 124,200,000

收到其他与筹资活动有关的现金 - - - 80,000,000

筹资活动现金流入小计 600,000,000 1,063,790,000 638,000,000 204,200,000

偿还债务支付的现金 - (550,000,000) (1,046,000,000) (286,200,000)

分配股利、利润支付的现金 (3,407,167) (403,000,972) (57,642,633) (57,581,194)

支付其他与筹资活动有关的现金 - (13,790,000) - -

筹资活动现金流出小计 (3,407,167) (966,790,972) (1,103,642,633) (343,781,194)

筹资活动产生/(使用)的现金流量净额 596,592,833 96,999,028 (465,642,633) (139,581,194)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - - - -

五、现金及现金等价物净(减少)/增加额 (19,308,019) (48,675,901) 70,529,688 (3,210,179)

加：年初现金及现金等价物余额 23,959,277 72,635,178 2,105,490 5,315,669

六、年末现金及现金等价物余额 4,651,258 23,959,277 72,635,178 2,105,490

后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：梁志诚

-9-

新城控股集团股份有限公司

合并所有者权益变动表

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

归属于本公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计

附注

实收资本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润

2011 年 12 月 31 日余额 600,000,000 - - - 2,787,130,001 1,772,058,563 5,159,188,564

同一控制下企业合并(附注五(2)) - - - - - - -

2012 年 1 月 1 日余额(重编后) 600,000,000 - - - 2,787,130,001 1,772,058,563 5,159,188,564

2012 年度增减变动额

综合收益

- 净利润 - - - - 967,461,317 590,197,022 1,557,658,339

- 其他综合收益 - - - - - - -

综合收益总额 - - - - 967,461,317 590,197,022 1,557,658,339

股东投入和减少资本

- 股份支付计入所有者权益的金额 四(31) - 64,221,031 - - - - 64,221,031

利润分配

- 子公司对少数股东的分配 - - - - - (32,772,960) (32,772,960)

2012 年 12 月 31 日余额 600,000,000 64,221,031 - - 3,754,591,318 2,329,482,625 6,748,294,974

2012 年 12 月 31 日余额 600,000,000 64,221,031 - - 3,754,591,318 2,329,482,625 6,748,294,974

同一控制下企业合并(附注五(2)) - - - - - - -

2013 年 1 月 1 日余额(重编后) 600,000,000 64,221,031 - - 3,754,591,318 2,329,482,625 6,748,294,974

2013 年度增减变动额

综合收益

- 净利润 - - - - 1,174,328,639 675,586,517 1,849,915,156

- 其他综合收益 - - - - - - -

综合收益总额 - - - - 1,174,328,639 675,586,517 1,849,915,156

股东投入和减少资本

- 少数股东投入资本 - - - - - 1,559,690,907 1,559,690,907

- 股份支付计入所有者权益的金额 四(31) - 25,741,225 - - - - 25,741,225

- 同一控制下企业合并被合并方资本金投入 四(31) - 440,012,870 - - - - 440,012,870

利润分配

- 子公司对少数股东的分配 - - - - - (65,545,920) (65,545,920)

2013 年 12 月 31 日余额 600,000,000 529,975,126 - - 4,928,919,957 4,499,214,129 10,558,109,212

- 10 -

新城控股集团股份有限公司

合并所有者权益变动表(续)

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

归属于本公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计

附注

实收资本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润

2013 年 12 月 31 日余额 600,000,000 89,962,256 - - 4,958,983,113 3,381,877,901 9,030,823,270

同一控制下企业合并(附注五(2)) - 440,012,870 - - (30,063,156) 1,117,336,228 1,527,285,942

2014 年 1 月 1 日余额(重编后) 600,000,000 529,975,126 - - 4,928,919,957 4,499,214,129 10,558,109,212

2014 年度增减变动额

综合收益

- 净利润 - - - - 1,167,206,742 625,138,907 1,792,345,649

- 其他综合收益 四(32) - - 53,506,822 - - 41,041,179 94,548,001

综合收益总额 - - 53,506,822 - 1,167,206,742 666,180,086 1,886,893,650

股东投入和减少资本

- 股东投入资本 513,790,000 2,464,807 - - - 676,712,926 1,192,967,733

- 股东减少资本 (13,790,000) 4,654,934 - - - (44,654,934) (53,790,000)

- 股份支付计入所有者权益的金额 四(31) - 18,228,418 - - - - 18,228,418

- 同一控制下企业合并被合并方资本金返还 四(31) - (440,012,870) - - - - (440,012,870)

- 购买少数股东股权 - (4,654,934) - - (2,793,019) (420,665,810) (428,113,763)

利润分配

- 提取盈余公积 四(33) - - - 47,653,066 (47,653,066) - -

- 对股东的分配 - - - - (400,000,000) (84,182,298) (484,182,298)

2014 年 12 月 31 日余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082

- 11 -

新城控股集团股份有限公司

合并所有者权益变动表(续)

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

归属于本公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计

附注

实收/资本股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润

2015 年 1 月 1 日余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间增减变动额

综合收益

- 净利润 - - - - 459,073,676 368,320,769 827,394,445

- 其他综合收益 四(32) - - 5,925,672 - - 4,574,328 10,500,000

综合收益总额 - - 5,925,672 - 459,073,676 372,895,097 837,894,445

股东投入和减少资本

- 股份制改制 一 66,000,000 10,530,664 - (47,653,066) (28,877,598) - -

- 股东减少资本 - - - - - (322,577,130) (322,577,130)

- 股份支付计入所有者权益的金额 四(31) - 4,052,028 - - - - 4,052,028

利润分配

- 对股东的分配 - - - - - (45,882,143) (45,882,143)

2015 年 6 月 30 日余额 1,166,000,000 125,238,173 59,432,494 - 6,075,876,692 5,297,039,923 12,723,587,282

后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：梁志诚

新城控股集团股份有限公司

公司所有者权益变动表

2012 年度、2013 年、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

(累计亏损)/

附注 实收资本 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计

2012 年 1 月 1 日余额 600,000,000 - (182,695,082) 417,304,918

2012 年度增减变动额

综合亏损

- 净亏损 - - (37,570,940) (37,570,940)

- 其他综合收益/(亏损) - - - -

综合亏损总额 - - (37,570,940) (37,570,940)

2012 年 12 月 31 日余额 600,000,000 - (220,266,022) 379,733,978

2013 年 1 月 1 日余额 600,000,000 - (220,266,022) 379,733,978

2013 年度增减变动额

综合收益

- 净利润 - - 154,357,718 154,357,718

- 其他综合收益/(亏损) - - - -

综合收益总额 - - 154,357,718 154,357,718

2013 年 12 月 31 日余额 600,000,000 - (65,908,304) 534,091,696

2014 年 1 月 1 日余额 600,000,000 - (65,908,304) 534,091,696

2014 年度增减变动额

综合收益

- 净利润 - - 542,438,968 542,438,968

- 其他综合收益/(亏损) - - - -

综合收益总额 - - 542,438,968 542,438,968

股东投入和减少资本

- 股东投入资本 513,790,000 - - 513,790,000

- 股东减少资本 (13,790,000) - - (13,790,000)

利润分配

- 提取盈余公积 四(33) - 47,653,066 (47,653,066) -

- 对股东的分配 四(34) - - (400,000,000) (400,000,000)

2014 年 12 月 31 日余额 1,100,000,000 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664

- 13 -

新城控股集团股份有限公司

公司所有者权益变动表(续)

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

(累计亏损)/

附注 实收资本/股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计

2015 年 1 月 1 日余额 1,100,000,000 - 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664

截至 2015 年 6 月 30 日止

6 个月期间增减变动额

综合收益

- 净利润 - - - 13,401,133 13,401,133

- 其他综合收益/(亏损) - - - - -

综合收益总额 - - - 13,401,133 13,401,133

股东投入和减少资本

- 股份制改制 66,000,000 10,530,664 (47,653,066) (28,877,598) -

2015 年 6 月 30 日余额 1,166,000,000 10,530,664 - 13,401,133 1,189,931,797

后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：梁志诚

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

一 公司基本情况

新城控股集团股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身新城控股集团有限公司(以下简称“原公

司”)是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司于 1996 年 6 月 14

日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。

原公司设立时注册资本为人民币 200 万元，历经数次增资和股权变动后，于 2012 年 1 月 1 日

注册资本增加至人民币 60,000 万元，各股东出资额及股权比例如下：

出资额(人民币元) 股权比例

常州富域发展有限公司 586,210,000 97.70%

王振华 12,410,000 2.07%

王晓松 1,380,000 0.23%

600,000,000 100.00%

于 2014 年 10 月，经股东会决议，原公司注册资本由 60,000 万元减少至 58,621 万元，分别由

自然人股东王振华及王晓松减少出资额 1,241 万元及 138 万元。之后，于 2014 年 12 月，原公

司增加注册资本至 110,000 万元，分别由常州富域发展有限公司及常州德润咨询管理有限公司

增加出资额 41,379 万元及 10,000 万元。

于 2014 年 12 月 31 日，原公司各股东出资额及股权比例如下：

出资额(人民币元) 股权比例

常州富域发展有限公司 1,000,000,000 90.91%

常州德润咨询管理有限公司 100,000,000 9.09%

1,100,000,000 100.00%

于 2015 年 3 月 27 日，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有

限公司，并更名为新城控股集团股份有限公司；本公司申请登记的变更后注册资本为人民币

116,600 万元，划分为每股人民币 1 元的普通股，共计 116,600 万股；变更前后各股东的持股

比例不变，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年

12 月 31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本

116,600 万股，折股溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注四(31))。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

一 公司基本情况(续)

于 2015 年 6 月 30 日，公司各股东出资额及股权比例如下：

出资额(人民币元) 股权比例

常州富域发展有限公司 1,060,010,600 90.91%

常州德润咨询管理有限公司 105,989,400 9.09%

1,166,000,000 100.00%

本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发、物业出租和提供物业管理服务。

本公司注册地为江苏省常州市武进区武宜北路 19 号湖塘镇吾悦广场，总部地址为上海市中山

北路 3000 号长城大厦。于 2015 年 6 月 30 日，本公司之母公司为常州富域发展有限公司，最

终控制人为王振华先生。

本财务报表各年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六，本财务报表各年度新纳入合并范围

的子公司详见附注五。

本财务报表由本公司董事会于 2015 年 7 月 29 日批准报出。

二 主要会计政策和会计估计

本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注二

(12))、可供出售权益工具发生减值的判断标准(附注二(10))、固定资产折旧和无形资产摊销(附

注二(15)(18))、投资性房地产的计量模式(附注二(14))、收入的确认时点(附注二(24))等。

本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(30)。

(1) 财务报表的编制基础

本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、

各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开

发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。

本财务报表以持续经营为基础编制。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

二 主要会计政策和会计估计(续)

(2) 遵循企业会计准则的声明

本公司 2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间财务报表符

合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31

日、2014 年 12 月 31 日及 2015 年 6 月 30 日的合并及公司财务状况以及 2012 年度、2013 年

度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间的合并及公司经营成果和现金流量等有

关信息。

(3) 会计年度

本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

(4) 营业周期

除房地产业务以外，其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。

房地产业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目

情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

(5) 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

(6) 企业合并

(a) 同一控制下的企业合并

合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支

付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，

调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发

行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(b) 非同一控制下的企业合并

购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大

于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本

小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合

并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

二 主要会计政策和会计估计(续)

(7) 合并财务报表的编制方法

编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。

从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起

停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控

制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按照本公司的

会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子

公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现损益在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东

权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东

损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项

下单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司

股东的净损益；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司

的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产

所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的

净损益和少数股东损益之间分配抵销。

如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团

的角度对该交易予以调整。

(8) 现金及现金等价物

现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易

于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(9) 外币折算

外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借

款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；

其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目采用交易发生日的即期

汇率折算。汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额在现金流量表中单独列示。

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(除特别注明外，金额单位为人民币元)

二 主要会计政策和会计估计(续)

(10) 金融工具

(a) 金融资产

(i) 金融资产分类

金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、

可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对金融资产的持有意图和

持有能力。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产。

应收款项 (附注二(11))

应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。

可供出售金融资产

可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类

别的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示

为其他流动资产。

持有至到期投资

持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至

到期的非衍生金融资产。取得时期限超过 12 个月但自资产负债表日起 12 个月(含 12 个月)内到

期的持有至到期投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在 12 个月之内(含 12 个月)

的持有至到期投资，列示为其他流动资产。

(ii) 确认和计量

金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值

计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计入当期损益；其他金融

资产的相关交易费用计入初始确认金额。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续

计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；

应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。

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(除特别注明外，金额单位为人民币元)

二 主要会计政策和会计估计(续)

(10) 金融工具(续)

(a) 金融资产(续)

(ii) 确认和计量(续)

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变动损益计入

当期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及处置时产生的处置损益计入当期损益。

除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计

入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。

可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与

可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。

(iii) 金融资产减值

除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对金融资产的

账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。

表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预

计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。

表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂

时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具

投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本

持续时间超过一年(含一年)的，则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允

价值低于其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的，本集团会综合考虑其他相关因

素诸如价格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售

权益工具投资的初始投资成本。

以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)

现值低于账面价值的差额，计提减值准备，计入当期损益。如果有客观证据表明该金融资产价

值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期

损益。

以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下降形成

的累计损失予以转出并重分类至当期损益，计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务

工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减

值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值

上升直接计入股东权益。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(10) 金融工具(续)

(a) 金融资产(续)

(iii) 金融资产减值(续)

以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当时市场收益

率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。已发生的减

值损失以后期间不再转回。

(iv) 金融资产的终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

或者(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的

风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。

金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值变动累计

额之和的差额，计入当期损益。

(b) 金融负债

金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负

债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款及应付债券。

应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利率法按摊余

成本进行后续计量。

借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余

成本进行后续计量。

其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表

日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终

止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(10) 金融工具(续)

(c) 金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，

采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当时情况下适用并且有足够可利用数

据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或

负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取

得或取得是不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

(11) 应收款项

应收款项包括应收账款、其他应收款及长期应收款等。本集团对外销售商品或提供劳务形成的

应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。

(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：

对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将无法按应收

款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。

单项金额重大的判断标准为：单项金额超过 3,000,000 元。

单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于

其账面价值的差额进行计提。

(b) 按组合计提坏账准备的应收款项：

对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划分

为若干组合，根据以前年度之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结

合现时情况确定应计提的坏账准备。

按组合计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项组合结构及类似信用风险特征(债务人根据合

同条款偿还欠款的能力)，按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经存在的损

失评估确定。

(c) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：

单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按该应收款项的原有条款收回款

项。

坏账准备的计提方法为：根据该应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行

计提。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(12) 存货

(a) 分类

存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土地

是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的

物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。

(b) 存货的计价方法

存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开

发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将其全部转入“开发成本”。

开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品”。

开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开

发费用。

开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑面

积比例分摊核算。

(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的

估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

(13) 长期股权投资

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股

权投资。

子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够

与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利

的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。

对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权

益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(13) 长期股权投资(续)

(a) 投资成本确定

对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照

取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股

权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实

际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证

券的公允价值作为初始投资成本。

(b) 后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或

利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公

允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投

资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当

期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成

对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事

项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除

净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值

并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，

相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股

比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发

生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。

(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据

控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有

能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团

及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他

方一起共同控制这些政策的制定。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(13) 长期股权投资(续)

(d) 长期股权投资减值

对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价

值减记至可收回金额(附注二(20))。

(14) 投资性房地产

投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租的建筑物，

以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团

且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在资产

负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差

额计入当期损益。

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形

资产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值

与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货的用途改变为赚取租金或

资本增值时，自改变之日起，将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，以转换当日

的公允价值作为投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存

货原账面价值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货原

账面价值的，差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认

该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关

税费后计入当期损益。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(15) 固定资产

(a) 固定资产确认及初始计量

固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置

或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量

时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生

时计入当期损益。

(b) 固定资产的折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用年限计提。对计提

了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定

折旧额。

固定资产的预计使用年限、净残值率及年折旧率列示如下：

预计使用年限 预计净残值率 年折旧率

房屋及建筑物 30 年 4% 3.2%

房屋装修 10 年 0% 10%

运输工具 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%

电子设备 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%

其他设备 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%

对固定资产的预计使用年限、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

(d) 固定资产的处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固

定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(16) 在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款

费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使

用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值

时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

(17) 借款费用

发生的可直接归属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状态之存货、

投资性房地产及固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到

预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资

产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活

动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建

活动重新开始。

对于为开发及购建符合资本化条件的存货及固定资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际

发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投

资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。

对于为开发及购建符合资本化条件的存货及固定资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超

过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般

借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现

金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。

(18) 无形资产

无形资产包括与本集团固定资产有关的土地使用权及外购软件，以成本计量。

本集团的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者

分期平均摊销。摊销金额计入当期损益。

对使用年限有限的无形资产的预计使用年限及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(19) 长期待摊费用

长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊

期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的

净额列示。

(20) 长期资产减值

固定资产、在建工程、使用年限有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权

投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，

无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其

账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置

费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为

基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定

资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，

商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表

明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损

失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资

产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面

价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

(21) 职工薪酬

职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包

括短期薪酬和离职后福利等。

(a) 短期薪酬

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、医疗保险费、工伤保险费、

生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发

生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价

值计量。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(21) 职工薪酬(续)

(b) 离职后福利

本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立

的机构缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定

提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为职工缴纳的基本

养老保险(详见下文)和失业保险，均属于设定提存计划。

基本养老保险

本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规

定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险

费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休职工支付社会基本养老金。本集团

在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期

损益或相关资产成本。

(22) 股利分配

现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。

(23) 预计负债

因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且

其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项

有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现

金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面

价值的增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(24) 收入确认

收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款

的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。

与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的

特定收入确认标准时，确认相关的收入：

(a) 销售商品

在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续

管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益

很可能流入本集团，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实

现。

物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物业，并符合

上述销售商品收入确认的其他条件时确认。

确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款项下。

(b) 提供劳务

本集团对外提供劳务，以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够流

入本集团，劳务的完工程度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。

(c) 让渡资产使用权

利息收入按照他方使用或占有本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。

经营租赁收入按照直线法依租赁期确认。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(25) 政府补助

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产

的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值

不能可靠取得的，按照名义金额计量。

与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用年限期限平均分配，计入当期损

益；按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认

相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

(26) 递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差

异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的

递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对

于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产

或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资

产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适

用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应

纳税所得额为限。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非

本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对

与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未

来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得

税资产。

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：

递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所

得税相关；

本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(27) 股份支付

本公司之控股公司授予本集团内员工股份的交易构成股份支付。企业集团内发生的股份支付，

接受服务的企业没有结算义务的，该股权支付作为以权益结算的股份处理。以权益结算的股份

支付为换取职工提供服务的，以授予日的权益工具的公允价值计量。完成等待期内的服务才可

行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权

权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相

关的成本或费用和资本公积。

(28) 租赁

实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。

经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。

(29) 分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确

定应报告的分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在日常活动中产生

收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、

评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(30) 重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关

键判断进行持续的评价。

(a) 重要会计估计及其关键假设

下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动，则可能会导致以后会计年度的资产和负债账

面价值的重大影响：

(i) 物业开发成本

本集团确认物业开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发

项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的存货和营业成本。

(ii) 存货跌价准备

本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假

设和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响

存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。

(iii) 税项

本集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最终税务处理

都存在不确定性。在计提各个地区的各种税项时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事

项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的税金金额

产生影响。

(iv) 递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负债清偿时的

适用税率进行计量。递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、

可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。

本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律，以及预期递延所得税资产转回的未来期间本集

团的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未来应纳税所得额需要进

行大量的判断及估计，并同时结合税务筹划策略。不同的判断及估计会影响递延所得税资产确

认的金额。本集团将于每个资产负债表日对作出的盈利情况的预计及其他估计进行重新评定。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(30) 重要会计估计和判断(续)

(a) 重要会计估计及其关键假设(续)

(v) 投资性房地产的公允价值

本集团的投资性房地产于资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司对其公允价值

进行评估，有关评估方法及假设详见附注十三(1)。如果相关的评估方法或假设发生变化，将影

响投资性房地产公允价值的估计，该差异将对公允价值变动损益产生影响。

(b) 采用会计政策的关键判断

(i) 收入确认

在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按

揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购

房客户需支付至少购房款总额的 20%－40%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的

抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带

责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分

向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，

因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过

向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还

的情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。

因此，本集团认为此等财务担保对开发产品的销售收入确认没有影响。

(ii) 子公司、合营企业与联营企业的划分

本集团之部分项目系与第三方合作进行开发，并通过合作协议、项目公司的章程等约定本集团

及合作方各自的权利和义务。对于该等项目公司，本集团是否有控制、共同控制或重大影响涉

及重大会计判断。

本集团按照附注二(7)及(13)所述的会计政策，并根据各项目公司的合作条款与实际情况对项目

公司的性质作出判断，把该等项目公司划分为子公司、合营企业及联营企业。本集团于往后年

度会持续对子公司、合营企业与联营企业的划分进行评估，并按照附注二(7)及(13)所述的会计

政策进行相关的会计处理。

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三 税项

本集团适用的主要税种及其税率列示如下：

税种 计税依据 税率

企业所得税 (a) 应纳税所得额 25%

营业税 (b) 应纳税营业额 5%

城市维护建设税 应缴纳的营业税 1%-7%

教育费附加 应缴纳的营业税 5%

土地增值税 (c) 应纳税增值额 按超率累进税率

30%-60%

房产税 房屋原值的 70%-80% 1.2%

出租收入 12%

(a) 企业所得税

本集团按《中华人民共和国企业所得税法》计算及缴纳企业所得税， 所得税率为 25%。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利(5%-15%)减成

本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预缴部分已确认为其他流动

资产，并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费用。

(b) 营业税

本集团的房地产收入适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，税

率为 5%。本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动资产，并于结转相关

销售收入时确认为营业税金及附加。

(c) 土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团适用土地增值税。土地增值税按土地增值

额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去允许扣除之成本，

包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等确定。

本集团于取得预收款项时，按照预收款项的 1%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列其他流动资

产。于确认相关销售收入时，本集团根据 30%至 60%的超率累进税率计算并确认土地增值税，

账列营业税金及附加。

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四 合并财务报表项目附注

(1) 货币资金

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

库存现金 2,812,449 10,995,895 4,829,675 10,307,109

银行存款 4,136,362,216 4,246,956,549 5,457,420,136 3,624,010,619

其他货币资金(注) 1,151,294,942 824,861,025 801,272,587 747,823,528

5,290,469,607 5,082,813,469 6,263,522,398 4,382,141,256

其中：存放在境外的款项

总额 33,955,965 2,131,298 786,302 -

注：其他货币资金明细如下：

为取得银行出具承兑汇票

而存入的保证金 718,109,987 450,593,775 639,872,331 637,482,085

住房公积金及按揭贷款保

证金 84,074,826 88,182,415 71,907,401 42,645,012

工程保函保证金 148,304,667 166,084,835 81,261,355 22,106,531

为取得借款质押银行的保

证金存款 200,805,462 120,000,000 8,231,500 45,589,900

1,151,294,942 824,861,025 801,272,587 747,823,528

(2) 应收票据

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

银行承兑汇票 31,574,827 31,317,340 4,400,000 300,000

(a) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无已质押的应收票据。

(b) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无已背书或已贴现但尚未到期的应收票据。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(3) 应收账款

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

应收账款 14,297,253 11,375,913 2,261,544 3,276,885

减：坏账准备 - - - -

14,297,253 11,375,913 2,261,544 3,276,885

(a) 应收账款账龄分析如下：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

一年以内 14,297,253 11,375,913 2,261,544 1,634,885

一到二年 - - - 632,000

二到三年 - - - -

三年以上 - - - 1,010,000

14,297,253 11,375,913 2,261,544 3,276,885

(b) 应收账款坏账准备按类别分析如下：

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提

比例 比例 比例 比例

按组合计提坏账准备 14,297,253 100% - - 11,375,913 100% - -

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提

比例 比例 比例 比例

按组合计提坏账准备 2,261,544 100% - - 3,276,885 100% - -

(c) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团不存在单项金额重大的应收账款，无需单独计提坏账准备。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(3) 应收账款(续)

(d) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无需按组合计提坏账准备。

(e) 于本报表期间，本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备。

(f) 于本报表期间，本集团未核销应收账款。

(g) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

余额 坏账准备 占应收账款 余额 坏账准备 占应收账款

金额 余额总额比例 金额 余额总额比例

余额前五名的应收账款总额 5,749,337 - 40% 10,059,341 - 88%

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

余额 坏账准备 占应收账款 余额 坏账准备 占应收账款

金额 余额总额比例 金额 余额总额比例

余额前五名的应收账款总额 1,606,014 - 71% 2,939,940 - 90%

(h) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无因应收账款的转移而终止确认的应收账款。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(4) 其他应收款

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

应收关联方款项

(附注八(6)) 951,833,954 1,660,971,304 562,795,794 180,000,000

住房担保押金 170,686,953 148,658,419 117,853,244 115,329,155

合营方往来款 120,000,000 - - -

土地投标保证金(i) 105,000,000 200,358,000 276,420,000 196,190,000

代垫款项 71,356,338 79,646,283 36,922,654 8,241,463

其他保证金 91,428,199 43,691,029 14,733,688 5,265,490

应收少数股东款项 63,388,039 33,388,039 - -

股权转让保证金(ii) 30,000,000 50,000,000 - -

应收股权转让款 - - 35,156,000 -

其他 87,876,748 91,646,288 53,175,951 38,860,997

1,691,570,231 2,308,359,362 1,097,057,331 543,887,105

(i) 土地投标保证金为土地使用权竞标的投标保证金，将于期后收回或转至预付账款。

(ii) 于 2015 年 6 月 30 日及 2014 年 12 月 31 日，股权转让保证金为本集团分别收购一家从事

房地产开发的公司所支付的保证金。截至本财务报表报出日，该等股权转让均已完成，该

保证金已转为支付的股权转让款。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(4) 其他应收款(续)

(a) 其他应收款账龄分析如下：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

一年以内 1,614,555,090 2,181,865,278 1,010,566,863 300,653,637

一到二年 64,802,679 66,930,519 53,179,549 221,165,283

二到三年 5,874,272 32,666,824 29,669,534 11,398,212

三到四年 5,061,772 25,320,855 3,484,262 3,887,908

四到五年 767,778 1,450,063 100,000 2,761,000

五年以上 508,640 125,823 57,123 4,021,065

1,691,570,231 2,308,359,362 1,097,057,331 543,887,105

(b) 其他应收款坏账准备按类别分析如下：

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提

比例 比例 比例 比例

按组合计提坏账准备 1,691,570,231 100% - - 2,308,359,362 100% - -

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提

比例 比例 比例 比例

按组合计提坏账准备 1,097,057,331 100% - - 543,887,105 100% - -

(c) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团单项金额重大的其他应收款无需单独计提坏账准备。

(d) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无需按组合计提坏账准备。

(e) 于本报表期间，本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备。

(f) 于本报表期间，本集团未核销其他应收款。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(4) 其他应收款(续)

(g) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

性质 金额 账龄 占其他应收款 坏账准备

余额总额比例

青岛卓越新城置业有限公司 关联方往来款 433,173,216 一年以内 26% -

常熟中置房地产有限公司 关联方往来款 288,863,250 一年以内 17% -

昆山德睿房地产开发有限公司 关联方往来款 131,100,488 一年以内 8% -

卓越置业集团有限公司 合营方往来款 120,000,000 一年以内 7% -

桐乡市公共资源交易中心 土地投标保证金 100,000,000 一年以内 6% -

1,073,136,954 64% -

于 2014 年 12 月 31 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

性质 金额 账龄 占其他应收款 坏账准备

余额总额比例

苏州新城万瑞房地产有限公司 关联方往来款 667,656,471 一年以内 29% -

常州富域发展有限公司 关联方往来款 559,534,833 一年以内 24% -

青岛卓越新城置业有限公司 关联方往来款 433,780,000 一年以内 19% -

海口市土地储备整理中心 土地投标保证金 154,758,000 一年以内 7% -

山东天鸿置业开发有限公司 股权转让保证金 50,000,000 一年以内 2% -

1,865,729,304 81% -

于 2013 年 12 月 31 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

性质 金额 账龄 占其他应收款 坏账准备

余额总额比例

上海新城旭地房地产有限公司 关联方往来款 362,565,150 一年以内 33% -

上海市规划和国土资源管理局 土地投标保证金 276,420,000 一年以内 25% -

常州德润咨询管理有限公司 关联方往来款 200,150,000 一年以内 18% -

常州市房屋担保置换有限公司 住房担保押金 60,600,002 四年以内 6% -

苏州市住房置业担保有限公司 住房担保押金 38,650,250 二年以内 4% -

938,385,402 86% -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(4) 其他应收款(续)

于 2012 年 12 月 31 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

性质 金额 账龄 占其他应收款 坏账准备

余额总额比例

上海万之城房地产开发有限公司 关联方往来款 180,000,000 二年以内 33% -

上海市规划和国土资源管理局 土地投标保证金 146,190,000 一年以内 27% -

常州市土地收纳储备中心 土地投标保证金 50,000,000 一年以内 9% -

常州市房屋担保置换有限公司 住房担保押金 47,760,000 三年以内 9% -

苏州市住房置业担保有限公司 住房担保押金 28,737,300 一年以内 5% -

452,687,300 83% -

(h) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团其他应收款中无政府补助应收款项。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(5) 预付款项

(a) 预付款项账龄分析如下：

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

金额 占总额比例 金额 占总额比例

一年以内 2,477,624,172 77% 2,140,862,737 74%

一到二年 57,301,080 2% 56,833,872 2%

二到三年 39,943,770 1% 36,185,146 1%

三年以上 645,541,410 20% 646,769,058 23%

3,220,410,432 100% 2,880,650,813 100%

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

金额 占总额比例 金额 占总额比例

一年以内 1,917,359,542 55% 1,890,812,216 43%

一到二年 374,218,747 11% 2,383,921,442 54%

二到三年 1,051,917,834 31% 86,307,605 2%

三年以上 99,407,574 3% 42,296,429 1%

3,442,903,697 100% 4,403,337,692 100%

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，账

龄 超 过 一 年 的 预 付 款 项 分 别 为 742,786,260 元 、 739,788,076 元 、 1,525,544,155 元 及

2,512,525,476 元，主要为尚未结清的预付土地出让金。

(b) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

金额 占预付款项比例 金额 占预付款项比例

余额前五名的预付款项总额 2,469,650,006 77% 2,379,054,492 83%

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

金额 占预付款项比例 金额 占预付款项比例

余额前五名的预付款项总额 2,251,896,091 65% 3,565,961,543 81%

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货

(a) 存货分类如下：

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值

(附注四(17)) (附注四(17))

拟开发土地(i) 2,331,909,766 - 2,331,909,766 1,186,216,518 - 1,186,216,518

开发成本(ii) 24,869,952,067 (312,390,093) 24,557,561,974 21,888,837,898 (262,233,758) 21,626,604,140

开发产品(iii) 6,951,661,202 (347,406,148) 6,604,255,054 7,343,432,896 (325,825,263) 7,017,607,633

34,153,523,035 (659,796,241) 33,493,726,794 30,418,487,312 (588,059,021) 29,830,428,291

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值

(附注四(17)) (附注四(17))

拟开发土地(i) 1,547,976,223 - 1,547,976,223 1,503,338,099 - 1,503,338,099

开发成本(ii) 19,470,957,897 - 19,470,957,897 17,096,253,360 (119,838,582) 16,976,414,778

开发产品(iii) 7,922,084,285 (268,220,770) 7,653,863,515 6,217,130,133 (229,573,044) 5,987,557,089

28,941,018,405 (268,220,770) 28,672,797,635 24,816,721,592 (349,411,626) 24,467,309,966

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(i) 拟开发土地

首批(预计) 预计总投资 2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

项目 预计开工时间 竣工时间 (万元) 6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

南京花漾紫郡项目 2015 年 09 月 2017 年 09 月 205,828 903,649,983 - - -

杭州科技城 33#地块 2015 年 08 月 2016 年 12 月 72,122 416,314,304 - - -

济南天鸿 C4 项目 2015 年 08 月 2017 年 07 月 133,589 373,538,079 - - -

南京湖北路地块 2015 年 10 月 2017 年 10 月 70,467 364,141,854 364,141,854 361,176,629 361,176,629

上海奉城镇 44-10 地块 2015 年 10 月 2017 年 05 月 68,313 224,380,468 - - -

常州金坛地块 待定 待定 12,100 49,885,078 49,885,078 49,885,078 44,888,515

上海松江永丰街道地块(水云间) 2015 年 01 月 2016 年 06 月 110,072 - 772,189,586 - -

上海嘉定洪德路 A6-01 地块(上海香溢璟庭) 2014 年 04 月 2014 年 12 月 139,834 - - 797,675,516 636,076,744

杭州余杭顺达路东侧地块(杭州山语院) 2014 年 01 月 2015 年 12 月 91,437 - - 327,470,265 -

昆山柏庐路地块(昆山柏丽湾) 2014 年 08 月 2016 年 06 月 103,136 - - 11,768,735 11,768,735

常州储运公司地块(常州香溢俊园) 2013 年 08 月 2014 年 12 月 129,871 - - - 417,475,784

常州新机场路地块(常州悠活城) 2014 年 04 月 2015 年 12 月 87,650 - - - 31,951,692

2,331,909,766 1,186,216,518 1,547,976,223 1,503,338,099

- 45 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(ii) 开发成本

预计最新一期 预计总投资 2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

项目 开工时间 竣工时间 (万元) 6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

南京珑湾花园 2013 年 11 月 2015 年 12 月 392,169 3,003,678,571 2,767,584,688 2,121,170,406 -

丹阳华府 2014 年 02 月 2015 年 12 月 443,811 1,800,768,850 1,056,129,989 - -

张家港吾悦广场 2014 年 03 月 2015 年 12 月 349,101 1,712,921,225 1,100,797,169 - -

吴江吾悦广场* 2013 年 08 月 2015 年 11 月 385,641 1,492,008,071 994,640,462 323,084,670 -

上海香溢璟庭* 2014 年 04 月 2015 年 09 月 226,746 1,196,870,452 1,458,385,561 - -

南昌吾悦广场 2014 年 10 月 2016 年 12 月 347,360 1,157,827,296 650,438,288 - -

长春吾悦广场 2015 年 06 月 2016 年 10 月 393,301 1,031,239,380 - - -

南通香溢紫郡 2014 年 09 月 2015 年 12 月 288,020 963,962,348 799,783,229 - -

上海水云间 2015 年 01 月 2016 年 06 月 110,072 897,714,212 - - -

武汉璟悦城 2015 年 06 月 2016 年 12 月 365,772 849,089,696 - - -

安庆吾悦广场 2015 年 04 月 2016 年 12 月 413,655 842,188,768 - - -

常州新城帝景* 2008 年 10 月 2016 年 12 月 353,078 829,891,280 1,018,591,093 1,291,137,118 534,392,997

昆山柏丽湾 2014 年 08 月 2015 年 12 月 103,256 796,051,309 610,834,749 - -

苏州新城公馆* 2013 年 07 月 2015 年 12 月 168,723 638,496,327 948,754,290 1,011,289,030 -

杭州山语院 2014 年 01 月 2015 年 12 月 91,215 635,296,340 549,084,795 - -

上海香溢都荟 2014 年 12 月 2015 年 12 月 75,395 614,653,048 528,828,428 - -

杭州西溪逸境 2014 年 06 月 2016 年 06 月 81,250 611,860,842 581,512,706 - -

新城国际花都* 2011 年 08 月 2017 年 05 月 524,235 608,478,546 575,473,938 709,314,035 1,643,451,645

常州香溢紫郡* 2011 年 06 月 2015 年 07 月 239,258 533,955,109 412,442,706 499,201,979 1,395,652,968

苏州红树湾* 2013 年 09 月 2016 年 09 月 229,522 518,774,287 1,329,224,047 1,151,259,164 -

无锡尚东雅园* 2010 年 12 月 2016 年 06 月 239,685 486,069,537 412,401,474 401,831,774 932,815,730

常州悠活城 2014 年 04 月 2015 年 12 月 77,218 463,039,169 393,261,340 - -

常州香溢俊园* 2013 年 08 月 2015 年 07 月 128,353 450,372,559 431,528,373 1,137,219,998 -

上海金郡 A 四期 2014 年 10 月 2015 年 12 月 61,692 429,990,557 327,905,079 134,335,455 -

镇江尚上城 2013 年 09 月 2015 年 12 月 107,970 413,012,652 569,653,967 259,417,020 -

杭州忆华年筑 2014 年 12 月 2016 年 06 月 48,215 368,031,408 335,886,896 - -

常州吾悦广场* 2010 年 08 月 2015 年 12 月 440,333 361,759,279 256,782,625 303,084,569 292,083,588

常州春天里* 2013 年 10 月 2015 年 12 月 181,116 345,068,167 830,148,204 547,931,021 -

常州新城公馆* 2006 年 09 月 2017 年 09 月 346,033 246,363,081 175,304,633 145,575,494 132,307,344

昆山香溢紫郡* 2012 年 03 月 待定 185,433 130,574,923 418,339,441 868,838,017 464,747,848

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(ii) 开发成本(续)

(续上表)

预计最新一期 预计总投资 2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

项目 开工时间 竣工时间 (万元) 6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

常州新城金郡* 2010 年 04 月 2018 年 05 月 191,888 105,011,261 100,997,123 98,804,500 647,245,386

常州新城域* 2010 年 04 月 待定 220,099 71,632,437 71,516,393 72,233,403 582,000,835

常州新城长岛* 2006 年 12 月 待定 226,900 65,664,112 65,664,112 65,664,112 66,750,030

常州金色新城* 2001 年 12 月 待定 170,540 26,418,752 26,343,300 37,500,001 36,016,019

南京香溢紫郡* 2011 年 10 月 2015 年 06 月 372,712 - 1,453,412,798 1,907,875,525 1,156,824,065

上海馥华里* 2013 年 08 月 2015 年 06 月 101,699 - 535,348,133 741,671,145 -

无锡香溢紫峻 2013 年 04 月 2014 年 12 月 128,362 - - 1,011,030,079 -

上海香溢澜庭 2013 年 03 月 2014 年 11 月 109,290 - - 859,841,978 -

上海忆华里 2010 年 11 月 2014 年 12 月 289,611 - - 819,790,838 457,850,122

常州香溢澜桥 2012 年 04 月 2014 年 11 月 264,866 - - 819,611,410 1,153,746,680

苏州香溢澜桥 2012 年 10 月 2014 年 11 月 151,106 - - 755,491,564 752,657,905

上海昱翠湾 2013 年 09 月 2014 年 12 月 87,731 - - 591,564,429 -

常州香悦半岛 2011 年 05 月 2014 年 06 月 237,472 - - 497,635,904 2,047,113,998

上海碧翠园 2011 年 03 月 2014 年 09 月 206,208 - - 186,509,113 537,627,913

上海新城金郡* 2009 年 08 月 2013 年 08 月 291,500 - - - 1,177,178,640

上海尚上城* 2010 年 10 月 2013 年 06 月 147,000 - - - 618,991,717

苏州新城金郡* 2008 年 10 月 2013 年 12 月 267,040 - - - 437,782,273

武汉春天里* 2012 年 07 月 2013 年 12 月 112,644 - - - 403,441,155

上海新城金郡 2012 年 07 月 2013 年 12 月 58,640

A3 期* - - - 361,045,813

上海悠活城* 2009 年 10 月 2013 年 11 月 139,925 - - - 351,989,949

常州御景湾* 2012 年 09 月 2013 年 12 月 86,187 - - - 322,249,204

常州新城首府* 2008 年 04 月 2013 年 12 月 215,630 - - - 317,775,688

常州公园壹号* 2006 年 07 月 2013 年 10 月 205,650 - - - 218,687,823

其他项目 171,218,216 101,837,869 101,044,146 53,826,025

24,869,952,067 21,888,837,898 19,470,957,897 17,096,253,360

* 该等项目分期开发，其中已完工部分结转开发产品，未完工部分为开发成本。

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2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(iii) 开发产品

项目 最新一期竣工时间 2011 年 12 月 31 日 本年增加及调整 本年减少 2012 年 12 月 31 日

无锡华东家艺中心 2012 年 11 月 - 989,196,180 185,228,450 803,967,730

吾悦国际广场 2012 年 12 月 3,939,112 1,343,409,550 645,377,922 701,970,740

上海新城公馆 2012 年 11 月 - 1,603,217,739 975,912,831 627,304,908

常州新城首府 2011 年 12 月 742,802,173 21,903,346 171,337,099 593,368,420

常州吾悦广场 2012 年 03 月 - 1,516,822,306 953,822,225 563,000,081

无锡尚东雅园 2012 年 10 月 - 1,095,525,948 637,954,978 457,570,970

上海碧翠园 2012 年 12 月 - 1,046,484,827 633,141,088 413,343,739

苏州新城金郡 2012 年 11 月 94,011,173 944,409,074 818,363,917 220,056,330

上海尚上城 2012 年 12 月 - 814,365,257 597,788,725 216,576,532

上海忆华里 2012 年 12 月 - 1,566,113,803 1,406,526,228 159,587,575

南京新城金郡 2012 年 10 月 - 1,057,092,201 941,134,045 115,958,156

常州公园壹号 2012 年 10 月 19,852,074 861,345,818 766,351,987 114,845,905

常州新城金郡 2012 年 06 月 - 882,438,703 768,035,906 114,402,797

常州新城帝景 2009 年 11 月 108,326,768 (990,806) 1,701,344 105,634,618

常州新城域 2012 年 11 月 27,070,677 917,391,925 854,765,043 89,697,559

苏州翡翠湾 2011 年 06 月 89,604,699 (1,007,376) 3,089,186 85,508,137

常州新城公馆 2012 年 09 月 117,445,334 135,826,280 168,712,739 84,558,875

常州新城南都 2010 年 05 月 92,826,842 (299,189) 15,922,305 76,605,348

昆山新城域 2011 年 12 月 77,059,182 3,819,615 8,446,666 72,432,131

上海新城金郡 2012 年 06 月 136,104,835 185,997,322 252,635,403 69,466,754

常州清水湾 2012 年 05 月 18,920,924 762,798,322 719,181,336 62,537,910

吾悦生活广场 2012 年 12 月 - 382,622,766 328,369,458 54,253,308

无锡盛世新城 2011 年 11 月 89,391,022 15,293,695 56,627,683 48,057,034

常州新城长岛 2010 年 11 月 52,439,775 542,226 12,264,020 40,717,981

常州北岸城 2010 年 12 月 37,759,108 - 1,082,926 36,676,182

上海悠活城 2012 年 09 月 25,967,043 532,338,974 522,236,160 36,069,857

常州蓝钻景庭 2009 年 05 月 33,937,521 393,080 2,483,541 31,847,060

常州新城熙园 2011 年 11 月 44,412,840 (1,628,871) 14,158,544 28,625,425

南京尚东区 2008 年 02 月 27,742,194 690,674 1,221,959 27,210,909

常州玉龙湾 2012 年 05 月 22,923,759 34,515,028 34,233,539 23,205,248

其他项目 199,413,278 (4,676,920) 52,664,444 142,071,914

2,061,950,333 16,705,951,497 12,550,771,697 6,217,130,133

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2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(iii) 开发产品(续)

项目 最新一期竣工时间 2012 年 12 月 31 日 本年增加及调整 本年减少 2013 年 12 月 31 日

无锡华东家艺中心 2012 年 11 月 803,967,730 26,854,011 272,808,995 558,012,746

常州新城首府 2013 年 12 月 593,368,420 445,920,529 546,500,423 492,788,526

新城国际花都 2013 年 12 月 - 1,435,238,705 967,840,488 467,398,217

常州香悦半岛 2013 年 10 月 - 1,768,729,517 1,347,150,643 421,578,874

常州香溢澜桥 2013 年 12 月 - 1,461,137,727 1,057,136,135 404,001,592

武汉春天里 2013 年 12 月 - 836,035,038 447,249,233 388,785,805

常州香溢紫郡 2013 年 12 月 - 1,343,067,848 965,167,046 377,900,802

上海悠活城 2013 年 11 月 36,069,857 440,984,234 103,260,594 373,793,497

无锡尚东雅园 2013 年 12 月 457,570,970 693,995,742 804,984,839 346,581,873

吾悦国际广场 2012 年 12 月 701,970,740 31,194,712 400,409,451 332,756,001

常州吾悦广场 2013 年 12 月 563,000,081 105,828,411 343,978,240 324,850,252

南京香溢紫郡 2013 年 12 月 - 699,980,316 378,386,544 321,593,772

上海碧翠园 2013 年 12 月 413,343,739 857,241,380 959,566,899 311,018,220

上海尚上城 2013 年 06 月 216,576,532 654,625,475 590,448,004 280,754,003

常州新城帝景 2013 年 12 月 105,634,618 255,300,445 99,608,217 261,326,846

上海新城金郡 2013 年 08 月 69,466,754 1,181,496,965 1,011,665,987 239,297,732

上海新城公馆 2012 年 11 月 627,304,908 15,221,811 405,384,953 237,141,766

苏州新城金郡 2013 年 12 月 220,056,330 656,827,576 640,512,472 236,371,434

苏州香溢澜桥 2013 年 12 月 - 496,257,842 280,694,897 215,562,945

上海新城金郡 A3 期 2013 年 12 月 - 585,906,176 402,843,620 183,062,556

常州御景湾 2013 年 12 月 - 547,929,630 416,104,710 131,824,920

常州新城域 2013 年 08 月 89,697,559 577,551,316 570,716,532 96,532,343

常州新城南都 2013 年 12 月 76,605,348 23,342,169 6,163,031 93,784,486

常州新城金郡 2013 年 11 月 114,402,797 682,638,225 711,029,975 86,011,047

苏州翡翠湾 2011 年 06 月 85,508,137 64,629 2,606,776 82,965,990

昆山香溢紫郡 2013 年 11 月 - 489,161,550 411,507,885 77,653,665

常州公园壹号 2013 年 10 月 114,845,905 240,104,641 278,930,658 76,019,888

常州新城公馆 2012 年 09 月 84,558,875 4,680,745 18,130,257 71,109,363

昆山新城域 2011 年 12 月 72,432,131 (66,545) 6,905,870 65,459,716

常州清水湾 2012 年 05 月 62,537,910 4,816,193 3,328,461 64,025,642

常州新城长岛 2010 年 11 月 40,717,981 13,415,883 4,637,046 49,496,818

南京新城金郡 2012 年 10 月 115,958,156 (650,155) 82,586,852 32,721,149

无锡盛世新城 2011 年 11 月 48,057,034 416,857 19,668,665 28,805,226

常州新城熙园 2011 年 11 月 28,625,425 2,014,231 1,998,473 28,641,183

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四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(iii) 开发产品(续)

(续上表)

项目 最新一期竣工时间 2012 年 12 月 31 日 本年增加及调整 本年减少 2013 年 12 月 31 日

南京尚东区 2008 年 02 月 27,210,909 - 2,774,061 24,436,848

常州蓝钻景庭 2009 年 05 月 31,847,060 88,405 9,260,236 22,675,229

常州玉龙湾 2012 年 05 月 23,205,248 180,289 3,330,672 20,054,865

上海忆华里 2012 年 12 月 159,587,575 (6,308,840) 138,315,523 14,963,212

其他项目 233,001,404 (70,215,230) 82,460,938 80,325,236

6,217,130,133 16,501,008,453 14,796,054,301 7,922,084,285

项目 最新一期竣工时间 2013 年 12 月 31 日 本年增加及调整 本年减少 2014 年 12 月 31 日

新城国际花都 2014 年 12 月 467,398,217 654,638,367 463,788,227 658,248,357

常州香溢澜桥 2014 年 11 月 404,001,592 1,187,517,566 1,002,886,507 588,632,651

常州新城帝景 2014 年 12 月 261,326,846 736,851,694 449,949,592 548,228,948

无锡华东家艺中心 2012 年 11 月 558,012,746 2,803,100 32,178,867 528,636,979

常州吾悦广场 2014 年 12 月 324,850,252 165,186,817 85,212,286 404,824,783

常州新城首府 2013 年 12 月 492,788,526 (17,665,874) 151,220,631 323,902,021

上海香溢澜庭 2014 年 11 月 - 1,092,903,432 778,650,371 314,253,061

无锡香溢紫峻 2014 年 12 月 - 1,283,619,766 994,789,325 288,830,441

上海悠活城 2013 年 11 月 373,793,497 47,782,414 147,421,852 274,154,059

常州香悦半岛 2014 年 06 月 421,578,874 605,993,564 760,094,065 267,478,373

上海尚上城 2013 年 06 月 280,754,003 16,217,367 78,051,500 218,919,870

苏州香溢澜桥 2014 年 11 月 215,562,945 1,014,800,102 1,016,953,065 213,409,982

南京香溢紫郡 2014 年 12 月 321,593,772 1,455,673,578 1,566,281,770 210,985,580

常州香溢俊园 2014 年 12 月 - 798,078,176 627,325,461 170,752,715

吾悦国际广场 2012 年 12 月 332,756,001 (16,899,357) 149,435,306 166,421,338

上海新城金郡 2013 年 08 月 239,297,732 66,742,489 142,912,133 163,128,088

常州香溢紫郡 2014 年 09 月 377,900,802 484,180,839 717,724,857 144,356,784

上海馥华里 2014 年 12 月 - 431,294,029 288,417,986 142,876,043

上海碧翠园 2014 年 09 月 311,018,220 158,355,937 334,968,721 134,405,436

苏州红树湾 2014 年 12 月 - 345,705,935 217,089,506 128,616,429

上海新城金郡 A3 期 2013 年 12 月 183,062,556 (14,812,877) 46,082,251 122,167,428

上海忆华里 2014 年 12 月 14,963,212 379,445,205 292,410,214 101,998,203

常州新城南都 2014 年 12 月 93,784,486 92,301,849 87,206,333 98,880,002

- 50 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(iii) 开发产品(续)

(续上表)

项目 最新一期竣工时间 2013 年 12 月 31 日 本年增加及调整 本年减少 2014 年 12 月 31 日

常州新城域 2013 年 08 月 96,532,343 (1,261,990) 2,977,603 92,292,750

上海昱翠湾 2014 年 12 月 - 877,308,367 790,055,216 87,253,151

苏州翡翠湾 2011 年 06 月 82,965,990 62,148 1,036,316 81,991,822

苏州新城公馆 2014 年 11 月 - 478,358,515 399,416,332 78,942,183

苏州新城金郡 2013 年 12 月 236,371,434 5,810,001 175,047,955 67,133,480

昆山新城域 2011 年 12 月 65,459,716 (382,162) 3,317,465 61,760,089

常州新城金郡 2013 年 11 月 86,011,047 (19,843,181) 6,969,124 59,198,742

上海新城公馆 2012 年 11 月 237,141,766 (26,511,073) 151,700,434 58,930,259

常州清水湾 2012 年 05 月 64,025,642 (7,211,911) 490,030 56,323,701

常州公园壹号 2013 年 10 月 76,019,888 (9,625,512) 12,082,246 54,312,130

上海香溢璟庭 2014 年 12 月 - 504,695,347 454,671,820 50,023,527

吴江吾悦广场 2014 年 12 月 - 674,018,537 627,586,360 46,432,177

昆山香溢紫郡 2014 年 10 月 77,653,665 660,877,546 692,582,800 45,948,411

无锡尚东雅园 2013 年 12 月 346,581,873 (19,914,531) 283,727,461 42,939,881

常州御景湾 2013 年 12 月 131,824,920 58,825,503 160,830,721 29,819,702

常州春天里 2014 年 12 月 - 394,807,747 367,272,363 27,535,384

武汉春天里 2013 年 12 月 388,785,805 36,657,005 401,510,246 23,932,564

其他项目 358,265,917 (67,403,502) 126,307,043 164,555,372

7,922,084,285 14,509,980,972 15,088,632,361 7,343,432,896

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(iii) 开发产品(续)

项目 最新一期竣工时间 2014 年 12 月 31 日 本期增加及调整 本期减少 2015 年 6 月 30 日

常州新城帝景 2015 年 06 月 548,228,948 351,929,090 351,123,332 549,034,706

新城国际花都 2014 年 12 月 658,248,357 (2,680,151) 135,892,207 519,675,999

无锡华东家艺中心 2012 年 11 月 528,636,979 1,101,600 56,122,132 473,616,447

南京香溢紫郡 2015 年 06 月 210,985,580 1,571,461,405 1,370,417,407 412,029,578

常州香溢澜桥 2014 年 11 月 588,632,651 (3,696,798) 175,409,725 409,526,128

常州春天里 2015 年 06 月 27,535,384 776,563,661 452,337,230 351,761,815

常州新城首府 2013 年 12 月 323,902,021 779,256 17,430,710 307,250,567

常州吾悦广场 2014 年 12 月 404,824,783 (19,522,233) 115,453,880 269,848,670

上海悠活城 2013 年 11 月 274,154,059 45,760,937 79,046,582 240,868,414

上海尚上城 2013 年 06 月 218,919,870 45,213 786,752 218,178,331

上海香溢澜庭 2014 年 11 月 314,253,061 (3,465,473) 95,624,530 215,163,058

常州香悦半岛 2014 年 06 月 267,478,373 (2,835,673) 49,672,615 214,970,085

无锡香溢紫峻 2014 年 12 月 288,830,441 (8,550,795) 66,003,296 214,276,350

镇江尚上城* 2015 年 06 月 - 390,834,276 190,329,775 200,504,501

上海馥华里 2015 年 06 月 142,876,043 585,695,815 542,084,737 186,487,121

上海新城金郡 2013 年 08 月 163,128,088 (6,330) 1,068,277 162,053,481

苏州新城公馆 2015 年 06 月 78,942,183 480,265,053 411,757,574 147,449,662

苏州香溢澜桥 2014 年 11 月 213,409,982 791,550 71,651,932 142,549,600

吴江吾悦广场 2015 年 06 月 46,432,177 99,668,456 14,499,032 131,601,601

常州香溢紫郡 2014 年 09 月 144,356,784 4,837,086 19,222,920 129,970,950

苏州红树湾 2015 年 06 月 128,616,429 981,137,881 990,160,876 119,593,434

上海新城金郡 A3 期 2013 年 12 月 122,167,428 9,675 5,014,458 117,162,645

上海忆华里 2014 年 12 月 101,998,203 60,710,222 51,376,409 111,332,016

常州香溢俊园 2014 年 12 月 170,752,715 (11,236,363) 56,166,246 103,350,106

上海香溢璟庭 2015 年 06 月 50,023,527 500,547,256 458,544,252 92,026,531

常州新城域 2013 年 08 月 92,292,750 (1,131,071) 8,873,960 82,287,719

苏州翡翠湾 2011 年 06 月 81,991,822 166,953 6,550,166 75,608,609

常州新城南都 2014 年 12 月 98,880,002 (9,614,673) 19,205,645 70,059,684

上海碧翠园 2014 年 09 月 134,405,436 (263,993) 67,603,629 66,537,814

昆山新城域 2011 年 12 月 61,760,089 (45,536) - 61,714,553

苏州新城金郡 2013 年 12 月 67,133,480 312,645 7,540,010 59,906,115

常州新城金郡 2013 年 11 月 59,198,742 (2,009,804) (1,372,002) 58,560,940

上海新城公馆 2012 年 11 月 58,930,259 112,169 2,826,601 56,215,827

- 52 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(a) 存货分类如下(续)：

(iii) 开发产品(续)

(续上表)

项目 最新一期竣工时间 2014 年 12 月 31 日 本期增加及调整 本期减少 2015 年 6 月 30 日

常州清水湾 2012 年 05 月 56,323,701 (1,031,943) (83,194) 55,374,952

常州公园壹号 2013 年 10 月 54,312,130 616,118 10,182,939 44,745,309

昆山香溢紫郡 2015 年 06 月 45,948,411 324,193,032 329,555,161 40,586,282

无锡尚东雅园 2013 年 12 月 42,939,881 (574,669) 14,220,047 28,145,165

常州新城公馆 2012 年 09 月 28,763,977 4,504,413 6,723,675 26,544,715

吾悦国际广场 2012 年 12 月 166,421,338 23,888,060 166,005,208 24,304,190

南京尚东区 2008 年 02 月 21,809,895 - 898,040 20,911,855

常州御景湾 2013 年 12 月 29,819,702 - 10,357,852 19,461,850

武汉春天里 2013 年 12 月 23,932,564 2,066,655 7,019,218 18,980,001

上海昱翠湾 2014 年 12 月 87,253,151 (21,004,815) 49,279,717 16,968,619

常州新城长岛 2010 年 11 月 8,881,667 - 280,000 8,601,667

无锡盛世新城 2011 年 11 月 10,781,918 - 2,472,201 8,309,717

上海新城盛景 2011 年 05 月 7,489,161 345,570 402,306 7,432,425

常州金色新城 2007 年 12 月 8,775,703 (821,405) 3,593,362 4,360,936

其他项目 78,053,051 21,882,924 44,175,513 55,760,462

7,343,432,896 6,141,735,246 6,533,506,940 6,951,661,202

注：对于以前年度完工的开发产品，会计估计变更导致的项目成本调整金额包括于“本年/本期增加及调整”栏。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(b) 存货跌价准备分析如下：

2011 年 本年增加 本年减少 2012 年

12 月 31 日 计提(附注四(17)) 转入 转销 转出 12 月 31 日

开发成本 338,276,436 - - - (218,437,854) 119,838,582

开发产品 144,123,812 - 218,437,854 (132,988,622) - 229,573,044

482,400,248 - 218,437,854 (132,988,622) (218,437,854) 349,411,626

2012 年 本年增加 本年减少 2013 年

12 月 31 日 计提(附注四(17)) 转入 转销 转出 12 月 31 日

开发成本 119,838,582 - - - (119,838,582) -

开发产品 229,573,044 79,588,142 119,838,582 (160,778,998) - 268,220,770

349,411,626 79,588,142 119,838,582 (160,778,998) (119,838,582) 268,220,770

2013 年 本年增加 本年减少 2014 年

12 月 31 日 计提(附注四(17)) 转入 转销 转出 12 月 31 日

开发成本 - 262,233,758 - - - 262,233,758

开发产品 268,220,770 118,907,767 - (61,303,274) - 325,825,263

268,220,770 381,141,525 - (61,303,274) - 588,059,021

2014 年 本期增加 本期减少 2015 年

12 月 31 日 计提(附注四(17)) 转入 转销 转出 6 月 30 日

开发成本 262,233,758 50,156,335 - - - 312,390,093

开发产品 325,825,263 48,380,260 - (26,799,375) - 347,406,148

588,059,021 98,536,595 - (26,799,375) - 659,796,241

- 54 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(6) 存货(续)

(c) 存货跌价准备情况如下：

确定可变现净值 本期转回存货 本期转销存货

的具体依据 跌价准备的原因 跌价准备的原因

开发成本 预计完工后的销售价格 不适用 不适用

减去估计至完工将要发

生的成本、销售费用及

相关税金

开发产品 预计销售价格减去相关 不适用 实现销售并结转

销售费用及相关税金 营业成本

(d) 于 2015 年 6 月 30 日，存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开发

土地、开发成本及开发产品分别为 0 元、9,172,451,762 元及 975,152,844 元；于 2014 年 12

月 31 日，存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开发土地、开发

成本及开发产品分别为 0 元、7,774,585,000 元及 702,667,000 元；于 2013 年 12 月 31 日，

存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开发土地、开发成本及开发

产品分别为 322,704,000 元、8,628,317,000 元及 768,023,000 元；于 2012 年 12 月 31 日，

存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开发土地、开发成本及开发

产品分别为 642,203,571 元、7,234,331,846 元及 931,768,410 元(附注四(18)(27)(29))。

(e) 截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年度计入存货成本的资

本化借款费用分别为 452,523,238 元、1,010,855,413 元、659,530,220 元及 776,028,384 元(附

注四(39))。截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年度用于确

定借款费用资本化金额的资本化率分别为年利率 8.34%、8.01% 、7.12%及 9.71%。

(f) 于 2015 年 6 月 30 日，2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2012 年 12 月 31 日账面余

额分别为 10,010,343,893 元、8,369,698,734 元、6,578,054,327 元及 6,212,117,838 元的开

发成本预计于 1 年后竣工，拟开发土地均预计于 1 年后竣工，其余存货余额预计可于 1 年内变

现。

- 55 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(7) 其他流动资产

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

预缴营业税 750,173,440 656,842,622 510,487,033 582,719,936

预缴土地增值税 342,300,878 307,623,727 264,365,987 238,760,804

预缴企业所得税 202,695,005 221,189,097 115,903,919 138,280,483

预缴的其他税金 86,278,600 74,471,759 56,282,160 61,969,863

1,381,447,923 1,260,127,205 947,039,099 1,021,731,086

(8) 可供出售金融资产

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

以公允价值计量

—可供出售权益工具(注) 269,542,374 259,628,913 221,186,605 181,186,605

减：列示于其他流动资产

的可供出售金融资产 - - - -

269,542,374 259,628,913 221,186,605 181,186,605

可供出售金融资产相关信息分析如下：

以公允价值计量的可供出售金融资产：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

可供出售权益工具

—公允价值 269,542,374 259,628,913 221,186,605 181,186,605

—成本 228,542,374 232,628,913 221,186,605 181,186,605

—累计计入其他综合收益

税后净额 30,750,000 20,250,000 - -

—累计计提减值 - - - -

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无需就可供出售金融资产计提减值准备。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(8) 可供出售金融资产(续)

注： (i) 本集团以156,000,000元的成本持有苏州银行股份有限公司1%的股权。截至2015年6

月30日止6个月期间、2014年度、2013年度及2012年度，本集团收到苏州银行股份有

限公司分配的现金股利分别为6,000,000元、6,000,000元、6,000,012元及4,500,000

元(附注四(43))。于2015年6月30日、2014年12月31日、2013年12月31日及2012年

12月31日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制。

(ii) 本集团以5,186,605元的成本持有上海景盈投资管理合伙企业有限合伙5.82%的权益。

该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为85,860,000元。本

集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本

集团不存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。截至2015年6月30日止6个月期

间、2014年度、2013年度及2012年度，本集团收到上海景盈投资管理合伙企业分配

的现金股利分别为0元、552,722元、605,790元及541,814元(附注四(43))。于2015年

6月30日、2014年12月31日、2013年12月31日及2012年12月31日，该可供出售金融

资产不存在变现的重大限制。

(iii) 本公司之子公司上海新城万嘉房地产有限公司于2012年10月15日与上海易德臻投资

管理中心(普通合伙人)及其他有限合伙人共同订立上海伍翎投资中心有限合伙协议。

上海新城万嘉房地产有限公司认缴出资50,000,000元，所占有限合伙权益比例为

5.26%。于2015年6月30日、2014年12月31日、2013年12月31日及2012年12月31日

止，已支付出资款分别为50,000,000元、50,000,000元、35,000,000元及15,000,000

元。该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为950,000,000

元。本集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成

本。本集团不存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。于2015年6月30日、2014

年12月31日、2013年12月31日及2012年12月31日，该可供出售金融资产不存在变现

的重大限制。

(iv) 本公司之子公司常州鼎佳房地产开发有限公司于2012年11月2日与歌斐资产管理有限

公司(普通合伙人)及其他有限合伙人订立昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限合伙)入伙

协议。常州鼎佳房地产开发有限公司认缴出资25,000,000元，所占有限合伙权益比例

为2.40%。于2015年6月30日、2014年12月31日、2013年12月31日及2012年12月31

日止，已支付出资款分别为25,000,000元、25,000,000元、25,000,000元及5,000,000

元。该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为1,040,000,000

元。本集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成

本。本集团不存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。截至2015年6月30日止6

个月期间及2014年度，常州鼎佳房地产开发有限公司分别收到昆山歌斐鸿乾股权投资

中心返还投资款4,086,539元及3,557,692元；于2013年度及2012年度，本集团未收到

任何投资款返还。于2015年6月30日、2014年12月31日、2013年12月31日及2012年

12月31日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制。

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新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(9) 长期应收款

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

指定信托安排(i) - - 125,000,000 -

住宅物业保修金(ii) 113,492,847 98,107,795 73,537,795 -

113,492,847 98,107,795 198,537,795 -

(i) 于 2012 年，本集团通过江苏省国际信托有限公司指定向子公司提供 125,000,000 元信托融资，

此安排于集团报表中作为合并抵消处理。于 2013 年，子公司已向江苏省国际信托有限公司归

还全部信托融资，但本集团存放于信托公司的信托融资款可由其他子公司循环使用至 2015 年，

故确认为长期应收款。于 2014 年，本集团已提前全额收回该等款项。

(ii) 本集团根据 2011 年 10 月 18 日上海市住房保障和房屋管理局制订的《上海市住宅物业保修金

管理暂行办法》的规定，向上海市嘉定区住房保障和房屋管理局、上海市青浦区住房保障和房

屋管理局及上海市浦东新区物业管理中心交纳住宅物业保修金，可在对应区域内首套房屋交付

满 10 年后，向区、县房屋管理部门提出退还申请。上述保修金中 80%的资金按照中国人民银

行规定的一年期定期存款利率结计利息，20%的资金按照活期存款利率结计利息。

(10) 长期股权投资

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

合营企业(a) 1,083,673,866 861,055,043 10,000,000 -

联营企业(b) 119,492,704 46,316,857 43,468,057 229,890,447

1,203,166,570 907,371,900 53,468,057 229,890,447

本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013

年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本集团无需就长期股权投资计提减值准备。

- 58 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(10) 长期股权投资(续)

(a) 合营企业

本年增减变动

2012 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2013 年

货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 12 月 31 日 减值准备

上海新城旭地房地产有限公司 - 10,000 - - - - - - 10,000 -

本年增减变动

2013 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2014 年

货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 12 月 31 日 减值准备

上海新城旭地房地产有限公司 10,000 50,000 - (3,623) - - - - 56,377 -

苏州新城万瑞房地产有限公司 - 106,250 - (262) - - - - 105,988 -

南京新城万隆房地产有限公司 - 700,000 - (6,310) - - - - 693,690 -

青岛卓越新城置业有限公司 - 5,000 - - - - - - 5,000 -

10,000 861,250 - (10,195) - - - - 861,055 -

- 59 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(10) 长期股权投资(续)

(a) 合营企业(续)

本期增减变动

2014 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2015 年

货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 6 月 30 日 减值准备

上海新城旭地房地产有限公司 56,377 - - (1,374) - - - - 55,003 -

苏州新城万瑞房地产有限公司 105,988 95,625 - (3,537) - - - - 198,076 -

南京新城万隆房地产有限公司 693,690 - - (6,810) - - - - 686,880 -

青岛卓越新城置业有限公司 5,000 - - (2,885) - - - - 2,115 -

上海恒固房地产开发有限公司 - 95,200 - - - - - - 95,200 -

上海松铭房地产开发公司 - 38,400 - - - - - - 38,400 -

昆山德睿房地产开发有限公司 - 8,000 - - - - - - 8,000 -

常熟中置房地产有限公司(注) - - - - - - - - - -

常熟万中城房地产有限公司(注) - - - - - - - - - -

861,055 237,225 - (14,606) - - - - 1,083,674 -

与合营企业投资相关的未确认承诺见附注十。

注：常熟中置房地产有限公司及常熟万中城房地产有限公司系于 2015 年 6 月成立的合营企业，于 2015 年 6 月 30 日尚未注资。

- 60 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(10) 长期股权投资(续)

(b) 联营企业

本年增减变动

2011 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2012 年

货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 12 月 31 日 减值准备

上海蓝天创业房地产有限公司 10,000 - - - - - - - 10,000 -

上海万之城房地产开发有限公司 225,000 - - (5,110) - - - - 219,890 -

235,000 - - (5,110) - - - - 229,890 -

本年增减变动

2012 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2013 年

货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 12 月 31 日 减值准备

上海蓝天创业房地产有限公司 10,000 - - - - - - - 10,000 -

上海万之城房地产开发有限公司 219,890 - (175,000) (11,422) - - - - 33,468 -

229,890 - (175,000) (11,422) - - - - 43,468 -

本年增减变动

2013 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2014 年

货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 12 月 31 日 减值准备

上海蓝天创业房地产有限公司 10,000 - - - - - - - 10,000 -

上海万之城房地产开发有限公司 33,468 - - 2,849 - - - - 36,317 -

43,468 - - 2,849 - - - - 46,317 -

- 61 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(10) 长期股权投资(续)

(b) 联营企业(续)

本期增减变动

2014 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2015 年

货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 6 月 30 日 减值准备

上海蓝天创业房地产有限公司 10,000 - - - - - - - 10,000 -

上海万之城房地产开发有限公司 36,317 - - 73,176 - - - - 109,493 -

46,317 - - 73,176 - - - - 119,493 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(11) 投资性房地产

已完工的物业 开发中的物业 合计

2011 年 12 月 31 日 4,200,000 2,439,000,000 2,443,200,000

本年增加 - 631,314,011 631,314,011

本年完工 3,070,314,011 (3,070,314,011) -

公允价值变动(附注四(42)) 31,085,989 - 31,085,989

2012 年 12 月 31 日 3,105,600,000 - 3,105,600,000

2012 年 12 月 31 日 3,105,600,000 - 3,105,600,000

本年增加 35,736,321 127,825,095 163,561,416

公允价值变动(附注四(42)) 9,663,679 28,174,905 37,838,584

2013 年 12 月 31 日 3,151,000,000 156,000,000 3,307,000,000

2013 年 12 月 31 日 3,151,000,000 156,000,000 3,307,000,000

本年增加 134,651,211 1,055,554,870 1,190,206,081

由开发成本转入(注) 1,077,000,000 - 1,077,000,000

公允价值变动(附注四(42)) 2,548,789 363,445,130 365,993,919

本年处置 (4,200,000) - (4,200,000)

2014 年 12 月 31 日 4,361,000,000 1,575,000,000 5,936,000,000

2014 年 12 月 31 日 4,361,000,000 1,575,000,000 5,936,000,000

本期增加 185,748,170 1,324,608,349 1,510,356,519

公允价值变动(附注四(42)) 22,251,830 260,391,651 282,643,481

2015 年 6 月 30 日 4,569,000,000 3,160,000,000 7,729,000,000

注：于 2014 年度，本集团将持有的上海忆华里三期项目，以经营租赁的方式出租。相应地，

本集团于租赁期开始日，即 2014 年 12 月，将其由存货转换为投资性房地产。于转换日，该资

产的账面价值为 977,935,999 元，公允价值为 1,077,000,000 元，公允价值超过账面价值的部

分 99,064,001 元，扣除税项后的净额人民币 74,298,001 已计入其他综合收益(附注四(32))。

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年度，投资性房地产公

允价值变动对本集团当期损益的影响金额分别为 282,643,481 元、365,993,919 元、37,838,584

元及 31,085,989 元，相应的递延所得税为 70,660,870 元、91,498,480 元、9,459,646 元及

7,771,497 元。

投资性房地产于各资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司按公开市值及现有用

途基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物业租约期届满之后

的预计收入进行计算。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(11) 投资性房地产(续)

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团账面价值分别为 3,281,969,977 元、3,258,044,316 元、3,236,563,000 元及 1,416,400,000

元的投资性房地产已用作本集团借款的抵押(附注四(18)(27)(29))。

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年度计入投资性房地产

的资本化借款费用分别为 50,098,231 元、55,911,290 元、0 元和 80,006,382 元(附注四(39))。

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年度用于确定借款费用

资本化金额的资本化率分别为年利率 8.95%、7.77% 、0%及 11.06%。

于 2015 年 6 月 30 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书

的已完工投资性房地产。于 2014 年 12 月 31 日，本集团所持有的账面价值为 1,077,000,000

元的已完工投资性房地产的相关产权证书尚在办理过程中。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(12) 固定资产

房屋及建筑物 运输工具 电子设备 其他设备 合计

原价

2011 年 12 月 31 日 59,805,035 28,359,221 19,286,125 7,254,355 114,704,736

本年购置 - 858,695 5,640,877 5,100,390 11,599,962

本年处置 (485,297) (544,278) (507,660) (301,991) (1,839,226)

2012 年 12 月 31 日 59,319,738 28,673,638 24,419,342 12,052,754 124,465,472

累计折旧

2011 年 12 月 31 日 (4,555,308) (10,306,328) (6,726,265) (2,774,356) (24,362,257)

本年计提 (1,910,065) (2,735,410) (3,712,576) (1,547,696) (9,905,747)

本年处置 158,694 452,608 275,156 63,180 949,638

2012 年 12 月 31 日 (6,306,679) (12,589,130) (10,163,685) (4,258,872) (33,318,366)

减值准备

2011 年 12 月 31 日及

2012 年 12 月 31 日 - - - - -

账面价值

2012 年 12 月 31 日 53,013,059 16,084,508 14,255,657 7,793,882 91,147,106

2011 年 12 月 31 日 55,249,727 18,052,893 12,559,860 4,479,999 90,342,479

- 65 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(12) 固定资产(续)

房屋及建筑物 运输工具 电子设备 其他设备 合计

原价

2012 年 12 月 31 日 59,319,738 28,673,638 24,419,342 12,052,754 124,465,472

本年购置 - 12,221,314 7,389,338 5,477,520 25,088,172

本年处置 (181,986) (4,494,610) (2,232,426) (688,474) (7,597,496)

2013 年 12 月 31 日 59,137,752 36,400,342 29,576,254 16,841,800 141,956,148

累计折旧

2012 年 12 月 31 日 (6,306,679) (12,589,130) (10,163,685) (4,258,872) (33,318,366)

本年计提 (1,895,019) (2,531,293) (4,424,081) (2,435,699) (11,286,092)

本年处置 69,398 3,373,255 2,056,489 467,818 5,966,960

2013 年 12 月 31 日 (8,132,300) (11,747,168) (12,531,277) (6,226,753) (38,637,498)

减值准备

2012 年 12 月 31 日及

2013 年 12 月 31 日 - - - - -

账面价值

2013 年 12 月 31 日 51,005,452 24,653,174 17,044,977 10,615,047 103,318,650

2012 年 12 月 31 日 53,013,059 16,084,508 14,255,657 7,793,882 91,147,106

- 66 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(12) 固定资产(续)

房屋及建筑物 房屋装修 运输工具 电子设备 其他设备 合计

原价

2013 年 12 月 31 日 59,137,752 - 36,400,342 29,576,254 16,841,800 141,956,148

本年购置 - 94,169,262 6,577,163 11,217,884 78,063,611 190,027,920

由开发成本转入(注) 439,956,705 - - - - 439,956,705

本年处置 - - (852,171) (1,314,075) (787,491) (2,953,737)

2014 年 12 月 31 日 499,094,457 94,169,262 42,125,334 39,480,063 94,117,920 768,987,036

累计折旧

2013 年 12 月 31 日 (8,132,300) - (11,747,168) (12,531,277) (6,226,753) (38,637,498)

本年计提 (4,239,028) (1,569,488) (3,376,244) (6,205,648) (5,442,993) (20,833,401)

本年处置 - - 550,306 1,037,788 499,421 2,087,515

2014 年 12 月 31 日 (12,371,328) (1,569,488) (14,573,106) (17,699,137) (11,170,325) (57,383,384)

减值准备

2013 年 12 月 31 日及

2014 年 12 月 31 日 - - - - - -

账面价值

2014 年 12 月 31 日 486,723,129 92,599,774 27,552,228 21,780,926 82,947,595 711,603,652

2013 年 12 月 31 日 51,005,452 - 24,653,174 17,044,977 10,615,047 103,318,650

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新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(12) 固定资产(续)

房屋及建筑物 房屋装修 运输工具 电子设备 其他设备 合计

原价

2014 年 12 月 31 日 499,094,457 94,169,262 42,125,334 39,480,063 94,117,920 768,987,036

本期购置 406,788 - 2,448,804 8,108,529 1,361,594 12,325,715

本期成本调整 (2,490,765) - - - - (2,490,765)

本期处置 - - (504,361) (3,948,781) (1,251,005) (5,704,147)

2015 年 6 月 30 日 497,010,480 94,169,262 44,069,777 43,639,811 94,228,509 773,117,839

累计折旧

2014 年 12 月 31 日 (12,371,328) (1,569,488) (14,573,106) (17,699,137) (11,170,325) (57,383,384)

本期计提 (8,329,152) (4,709,860) (1,912,551) (3,747,681) (8,792,684) (27,491,928)

本期处置 - - 352,443 2,010,159 954,723 3,317,325

2015 年 6 月 30 日 (20,700,480) (6,279,348) (16,133,214) (19,436,659) (19,008,286) (81,557,987)

减值准备

2014 年 12 月 31 日及

2015 年 6 月 30 日 - - - - - -

账面价值

2015 年 6 月 30 日 476,310,000 87,889,914 27,936,563 24,203,152 75,220,223 691,559,852

2014 年 12 月 31 日 486,723,129 92,599,774 27,552,228 21,780,926 82,947,595 711,603,652

- 68 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(12) 固定资产(续)

注：本集团常州新城帝景项目于 2014 年度部分转为酒店经营。相关 房屋及建筑物成本

439,956,705 元由开发成本转入固定资产，同时新增酒店相关房屋装修 94,169,262 元及其他设

备 74,381,473 元。

于 2015 年 6 月 30 日，账面价值为 40,122,961 元(原价 46,013,413 元)的房屋及建筑物已作为

一年内到期的长期借款的抵押物(附注四(27))；于 2014 年 12 月 31 日，账面价值约为 40,859,267

元(原价 46,013,413 元)的房屋及建筑物作为一年内到期的长期借款的抵押物(附注四(27))；于

2013 年 12 月 31 日，账面价值为 42,331,880 元(原价 46,013,413 元)的房屋及建筑物作为长期

借款的抵押物(附注四(29))；于 2012 年 12 月 31 日，本集团固定资产无抵押情况。

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间固定资产计提的折旧金额为 27,491,928 元，其中计入营

业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为 18,899,388 元、1,353,747 元及 7,238,793 元；

2014 年度固定资产计提的折旧金额为 20,833,401 元，其中计入营业成本、销售费用及管理费

用的折旧费用分别为 6,296,131 元、1,483,640 元及 13,053,630 元；2013 年度固定资产计提

的折旧金额为 11,286,092 元，其中计入销售费用及管理费用分别为 2,041,296 元及 9,244,796

元；2012 年度固定资产计提的折旧金额为 9,905,747 元，其中计入销售费用及管理费用分别为

1,401,543 元及 8,504,204 元。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无暂时闲置的固定资产。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无融资租赁租入的固定资产。

于 2015 年 6 月 30 日，本集团账面价值为 428,079,317 元(原价 437,465,940 元)的房屋及建筑

物的相关产权证书尚在办理过程中；于 2014 年 12 月 31 日，本集团账面价值为 437,610,270

元(原价 439,956,705 元)的房屋及建筑物的相关产权证书尚在办理过程中；于 2013 年 12 月 31

日及 2012 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书的固定资产。

- 69 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(13) 无形资产

软件

原价

2011 年 12 月 31 日 8,585,383

本年购置 3,431,835

本年处置 (54,960)

2012 年 12 月 31 日 11,962,258

累计摊销

2011 年 12 月 31 日 (3,244,665)

本年计提 (1,451,018)

2012 年 12 月 31 日 (4,695,683)

减值准备

2011 年 12 月 31 日及

2012 年 12 月 31 日 -

账面价值

2012 年 12 月 31 日 7,266,575

2011 年 12 月 31 日 5,340,718

- 70 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(13) 无形资产(续)

软件

原价

2012 年 12 月 31 日 11,962,258

本年购置 4,989,435

本年处置 (1,860)

2013 年 12 月 31 日 16,949,833

累计摊销

2012 年 12 月 31 日 (4,695,683)

本年计提 (2,418,238)

2013 年 12 月 31 日 (7,113,921)

减值准备

2012 年 12 月 31 日及

2013 年 12 月 31 日 -

账面价值

2013 年 12 月 31 日 9,835,912

2012 年 12 月 31 日 7,266,575

- 71 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(13) 无形资产(续)

土地使用权 软件 合计

原价

2013 年 12 月 31 日 - 16,949,833 16,949,833

本年购置 - 9,390,177 9,390,177

由开发成本转入(注) 30,642,318 - 30,642,318

本年处置 - (107,020) (107,020)

2014 年 12 月 31 日 30,642,318 26,232,990 56,875,308

累计摊销

2013 年 12 月 31 日 - (7,113,921) (7,113,921)

本年计提 (230,972) (4,507,664) (4,738,636)

本年处置 - 6,435 6,435

2014 年 12 月 31 日 (230,972) (11,615,150) (11,846,122)

减值准备

2013 年 12 月 31 日及

2014 年 12 月 31 日 - - -

账面价值

2014 年 12 月 31 日 30,411,346 14,617,840 45,029,186

2013 年 12 月 31 日 - 9,835,912 9,835,912

- 72 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(13) 无形资产(续)

土地使用权 软件 合计

原价

2014 年 12 月 31 日 30,642,318 26,232,990 56,875,308

本期购置 - 1,765,886 1,765,886

本期处置 - (573,013) (573,013)

2015 年 6 月 30 日 30,642,318 27,425,863 58,068,181

累计摊销

2014 年 12 月 31 日 (230,972) (11,615,150) (11,846,122)

本期计提 (461,945) (2,609,100) (3,071,045)

本期处置 - 354,205 354,205

2015 年 6 月 30 日 (692,917) (13,870,045) (14,562,962)

减值准备

2014 年 12 月 31 日及

2015 年 6 月 30 日 - - -

账面价值

2015 年 6 月 30 日 29,949,401 13,555,818 43,505,219

2014 年 12 月 31 日 30,411,346 14,617,840 45,029,186

注：本集团常州新城帝景项目于 2014 年度部分转为酒店经营。相关土地成本 30,642,318 元由

开发成本转入无形资产。

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年度无形资产的摊销金

额分别为 3,071,045 元、4,738,636 元、2,418,238 元及 1,451,018 元。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无未办产权证书的无形资产。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无形资产无抵押情况。

- 73 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(14) 长期待摊费用

2011 年 2012 年

12 月 31 日 本年增加 本年摊销 其他减少 12 月 31 日

经营租入售楼处装修费 1,986,175 462,054 (366,509) - 2,081,720

经营租入办公楼装修费 4,753,054 704,128 (3,779,234) - 1,677,948

机场路实验楼 21,013,350 3,331,281 (5,898,322) - 18,446,309

临时设施 - 3,453,988 - - 3,453,988

27,752,579 7,951,451 (10,044,065) - 25,659,965

2012 年 2013 年

12 月 31 日 本年增加 本年摊销 其他减少 12 月 31 日

经营租入售楼处装修费 2,081,720 48,399 (1,236,417) - 893,702

经营租入办公楼装修费 1,677,948 4,808,687 (2,067,568) - 4,419,067

机场路实验楼 18,446,309 732,195 (4,766,613) (14,411,891) -

临时设施 3,453,988 4,467,960 (764,203) - 7,157,745

25,659,965 10,057,241 (8,834,801) (14,411,891) 12,470,514

2013 年 2014 年

12 月 31 日 本年增加 本年摊销 其他减少 12 月 31 日

经营租入售楼处装修费 893,702 - (893,702) - -

经营租入办公楼装修费 4,419,067 3,855,935 (1,892,347) - 6,382,655

临时设施 7,157,745 8,544,780 (4,020,404) - 11,682,121

为取得租户承担的

装修费 - 12,001,193 (2,730,964) - 9,270,229

12,470,514 24,401,908 (9,537,417) - 27,335,005

2014 年 2015 年

12 月 31 日 本期增加 本期摊销 其他减少 6 月 30 日

经营租入办公楼装修费 6,382,655 2,481,600 (1,554,724) (9,582) 7,299,949

临时设施 11,682,121 2,897,928 (7,393,880) (408,928) 6,777,241

为取得租户承担的

装修费 9,270,229 12,878,225 (1,834,297) - 20,314,157

27,335,005 18,257,753 (10,782,901) (418,510) 34,391,347

- 74 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(15) 递延所得税资产和递延所得税负债

(a) 未经抵销的递延所得税资产

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

可抵扣暂时性差异 递延所得税 可抵扣暂时性差异 递延所得税 可抵扣暂时性差异 递延所得税 可抵扣暂时性差异 递延所得税

及可抵扣亏损 资产 及可抵扣亏损 资产 及可抵扣亏损 资产 及可抵扣亏损 资产

可抵扣亏损 1,172,351,323 293,087,831 705,741,153 176,435,288 1,133,692,494 283,423,124 670,132,396 167,533,099

预提土地增值税(附注四(28)) 447,150,854 111,787,714 702,722,646 175,680,662 849,484,402 212,371,101 524,325,251 131,081,313

资产减值准备(附注四(17)) 659,796,241 164,949,060 588,059,021 147,014,755 268,220,770 67,055,193 349,411,626 87,352,907

预提费用 110,769,855 27,692,464 119,826,380 29,956,595 33,785,455 8,446,364 18,023,000 4,505,750

抵销内部未实现利润 - - 12,450,450 3,112,613 2,046,761 511,690 3,702,032 925,508

2,390,068,273 597,517,069 2,128,799,650 532,199,913 2,287,229,882 571,807,472 1,565,594,305 391,398,577

其中：

预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 66,820,489 160,661,808 63,945,378 24,747,734

预计于 1 年后转回的金额 530,696,580 371,538,105 507,862,094 366,650,843

597,517,069 532,199,913 571,807,472 391,398,577

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(15) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)

(b) 未经抵销的递延所得税负债

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

应纳税暂时性差异 递延所得税 应纳税暂时性差异 递延所得税 应纳税暂时性差异 递延所得税 应纳税暂时性差异 递延所得税

负债 负债 负债 负债

企业合并 9,644,051 2,411,013 9,684,751 2,421,188 12,184,506 3,046,127 12,479,841 3,119,960

抵消内部未实现亏损 70,696,764 17,674,191 63,567,077 15,891,769 33,422,005 8,355,501 25,453,942 6,363,486

开发产品成本核算中会计与税

法的差异 728,945,405 182,236,351 944,682,148 236,170,537 670,417,202 167,604,301 574,301,344 143,575,336

公允价值变动 1,958,508,610 489,627,153 1,661,865,129 415,466,282 1,169,807,209 292,451,802 1,131,968,625 282,992,156

投资性房地产抵税折旧 192,195,268 48,048,817 142,229,757 35,557,439 77,196,101 19,299,025 - -

2,959,990,098 739,997,525 2,822,028,862 705,507,215 1,963,027,023 490,756,756 1,744,203,752 436,050,938

其中：

预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 53,103,532 31,663,038 14,896,988 6,363,485

预计于 1 年后转回的金额 686,893,993 673,844,177 475,859,768 429,687,453

739,997,525 705,507,215 490,756,756 436,050,938

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(15) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)

(c) 本集团未确认递延所得税资产的抵扣亏损分析如下：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

可抵扣亏损 186,478,207 300,613,863 307,288,459 389,837,134

(d) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

2013 不适用 不适用 不适用 24,242,178

2014 不适用 不适用 不适用 19,878,217

2015 不适用 118,667,766 126,718,134 126,828,121

2016 67,446,566 86,802,517 86,802,517 127,509,218

2017 91,379,402 91,379,401 91,379,401 91,379,400

2018 2,388,407 2,388,407 2,388,407 不适用

2019 1,375,772 1,375,772 不适用 不适用

2020 23,888,060 不适用 不适用 不适用

186,478,207 300,613,863 307,288,459 389,837,134

(e) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

互抵金额 抵销后余额 互抵金额 抵销后余额

递延所得税资产 (123,678,415) 473,838,654 (54,234,520) 477,965,393

递延所得税负债 123,678,415 (616,319,110) 54,234,520 (651,272,695)

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

互抵金额 抵销后余额 互抵金额 抵销后余额

递延所得税资产 (72,111,200) 499,696,272 (33,179,342) 358,219,235

递延所得税负债 72,111,200 (418,645,556) 33,179,342 (402,871,596)

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(16) 其他非流动资产

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

购买办公楼预付款(i) 907,037,991 878,435,921 - -

工业用地及房产(ii) 367,247,647 367,247,647 367,247,647 367,247,647

1,274,285,638 1,245,683,568 367,247,647 367,247,647

(i) 于 2014 年 12 月 18 日，本集团与上海新浩隆房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售

合同》以 1,491,705,880 元购买中江路 388 弄总面积为 58,228 平方米的国浩长风城 3 号与 4

号办公楼，并于 2014 年 12 月及 2015 年 6 月分别预付 878,435,921 元及 28,602,070 元。截

至 2015 年 6 月 30 日，该办公楼尚未交付，而其中购入成本为 623,197,750 元(已预付款项

623,197,750 元)的 4 号办公楼已签订预付抵押协议用于长期借款的抵押。

(ii) 本公司之子公司常州新城房产开发有限公司于 2007 年 9 月 20 日通过受让常州嘉枫市场调

查有限公司股权，获得常新路 110 号、138 号(原常州客车厂)地块的土地使用权，面积 241,529.30

平方米，相关权证于 2007 年 3 月 16 日办理，即常国用(2007)第 0203450 号和 203353 号。

同年，又通过无锡东华伟业拍卖有限公司取得了常新路 138 号部分的土地使用权，面积

60,661.70 平方米，拍卖金额 80,100,000.00 元，目前尚未取得相关权证。上述的两个地块，

目前的地块性质均为工业用地，暂不能直接用于开发建设。截至 2015 年 6 月 30 日、2014 年

12 月 31 日及 2013 年 12 月 31 日，本集团认为该等资产无需计提减值准备。于 2015 年 6 月

30 日，0203450 号和 203353 号地块已用于长期借款的抵押(附注四(29))；于 2014 年 12 月 31

日，0203450 号地块已用于一年内到期的长期借款的抵押(附注四(27))；于 2013 年 12 月 31

日，0203450 号和 203353 号地块已用于一年内到期的长期借款和长期借款的抵押(附注四

(27)(29))。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(17) 资产减值准备

2011 年 本年增加 本年减少 2012 年

12 月 31 日 (附注四(41)) 转回 转销 12 月 31 日

存货跌价准备

(附注四(6)) 482,400,248 - - (132,988,622) 349,411,626

2012 年 本年增加 本年减少 2013 年

12 月 31 日 (附注四(41)) 转回 转销 12 月 31 日

存货跌价准备

(附注四(6)) 349,411,626 79,588,142 - (160,778,998) 268,220,770

2013 年 本年增加 本年减少 2014 年

12 月 31 日 (附注四(41)) 转回 转销 12 月 31 日

存货跌价准备

(附注四(6)) 268,220,770 381,141,525 - (61,303,274) 588,059,021

2014 年 本期增加 本期减少 2015 年

12 月 31 日 (附注四(41)) 转回 转销 6 月 30 日

存货跌价准备

(附注四(6)) 588,059,021 98,536,595 - (26,799,375) 659,796,241

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(18) 短期借款

币种 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

银行借款

- 委托借款(i) 人民币 700,000,000 - 385,000,000 949,616,250

- 抵押借款(ii) 人民币 - 8,000,000 172,500,000 60,000,000

- 抵押加保证 人民币

借款(iii) 或美元 686,881,610 473,439,332 20,000,000 201,100,000

- 质押借款(iv) 人民币 500,000,000 1,397,000,000 - -

- 信托融资(v) 人民币 - - - 311,860,000

1,886,881,610 1,878,439,332 577,500,000 1,522,576,250

(i) 于 2015 年度，本集团通过郾城包商村镇银行有限责任公司取得委托借款 100,000,000 元(附

注四(29))。

于 2015 年度，本集团通过渤海银行股份有限公司上海分行取得委托借款 600,000,000 元，

由本集团的存货中的开发成本进行抵押(附注四(6))，同时由最终控制方王振华、子公司成

都新城万博房地产发展有限公司、子公司长春新城悦盛房地产发展有限公司提供不可撤销

的连带保证担保，且由上述两家子公司以 100%股权进行质押。

于 2013 年，本集团通过徽商银行合肥城隍庙支行取得委托借款 300,000,000 元，由子公

司江苏新城地产股份有限公司提供保证。该委托借款已于 2014 年偿还。

于 2013 年，本集团通过厦门国际银行股份有限公司上海分行取得委托借款 85,000,000 元，

由本集团的投资性房地产进行抵押(附注四(11))。该委托借款已于 2014 年偿还。

于 2012 年，本集团通过中国民生银行股份有限公司常州支行取得两笔委托借款，金额分

别为 160,000,000 元和 120,000,000 元，由子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证。

该等委托借款已于 2013 年偿还。

于 2012 年，本集团通过中国农业银行股份有限公司常州支行取得委托借款 669,616,250

元。该委托借款已于 2013 年偿还。

(ii) 于 2014 年 12 月 31 日，银行抵押借款 8,000,000 元由本集团的存货中的开发产品进行抵

押(附注四(6))；于 2013 年 12 月 31 日，银行抵押借款 172,500,000 元由本集团的投资性

房地产及存货中的开发成本进行抵押(附注四(6)(11))；于 2012 年 12 月 31 日，银行抵押借

款 60,000,000 元由本集团的存货中的开发成本进行抵押(附注四(6))。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(18) 短期借款(续)

(iii) 于 2015 年 6 月 30 日，银行抵押加保证借款 686,881,610 元由本集团的投资性房地产及存

货中的开发成本进行抵押(附注四(6)(11))，同时其中 80,000,000 元由子公司江苏新城地产

股份有限公司提供保证，99,267,471 美元 (折合人民币 606,881,610 元)由本公司提供保

证；于 2014 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 473,439,332 元由本集团的投资性房地

产及存货中的开发成本进行抵押(附注四(6)(11))，同时其中 100,000,000 元由子公司江苏

新城地产股份有限公司提供保证，61,029,471 美元(折合人民币 373,439,332 元)由新城发

展控股有限公司提供保证；于 2013 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 20,000,000 元由

本集团的存货中的开发成本进行抵押(附注四(6))，同时由子公司江苏新城地产股份有限公

司提供保证；于 2012 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 201,100,000 元由本集团的存

货中的开发成本进行抵押(附注四(6))，同时其中 121,100,000 元由子公司江苏新城地产股

份有限公司提供保证，80,000,000 元由常州新城广场置业有限公司提供保证。

(iv) 于 2015 年 6 月 30 日，银行质押借款 500,000,000 元由受同一最终控制方控制的关联方香

港宏盛发展有限公司的保证金存款 515,500,000 元进行质押。

于 2014 年 12 月 31 日，银行质押借款 1,397,000,000 元由受同一最终控制方控制的关联

方香港宏盛发展有限公司的保证金存款 1,442,250,000 元进行质押。该质押借款已于 2015

年偿还。

(v) 于 2012 年 12 月 31 日，信托融资 211,860,000 元由子公司常州新城金郡房地产有限公司

100%股权进行质押，并由子公司江苏新城地产股份有限公司提供全额担保。

于 2012 年 12 月 31 日，信托融资 100,000,000 元由子公司常州新城万佳房地产有限公司

100%股权进行质押，并由子公司江苏新城地产股份有限公司提供全额担保。

上述信托融资已于 2013 年度全额偿还。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，短

期借款的利率区间分别为 2.29%至 11.50%、2.35%至 7.38%、6.00%至 7.50%及 6.16%至

13.5%。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(19) 应付票据

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

商业承兑汇票 - 1,715,983 - -

银行承兑汇票 718,109,987 450,593,775 659,238,031 637,482,085

718,109,987 452,309,758 659,238,031 637,482,085

(20) 应付账款

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

应付建筑工程款 10,166,359,451 9,288,126,091 8,073,819,090 8,118,823,402

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，账

龄超过一年的应付账款分别为 456,918,076 元、386,952,343 元、269,307,201 元及 167,161,691

元，主要为尚未支付的工程款。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(21) 预收款项

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

物业销售预收款(i) 15,070,005,247 13,081,453,036 10,151,757,947 11,617,325,365

预收租金款 21,228,637 12,952,547 13,699,674 8,723,622

预收物业管理费 14,261,957 65,756,363 51,037,224 26,816,103

其他预收款 2,676,009 2,958,928 - -

15,108,171,850 13,163,120,874 10,216,494,845 11,652,865,090

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，账

龄超过一年的预收款项分别为 1,295,934,520 元、894,488,294 元、1,155,727,770 元及

2,144,300,662 元，主要为尚未办理销售交付手续的销售开发项目的预收房款。

(i) 物业销售预收款

截至 2015 年

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年 预计最新一期 6 月 30 日

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日 竣工时间 预售比例

南京珑湾花园 3,052,204,656 1,879,467,412 161,999,566 - 2015 年 12 月 63%

丹阳华府 1,441,615,751 950,042,298 - - 2015 年 11 月 68%

张家港吾悦广场 1,345,006,664 674,693,556 - - 2015 年 10 月 64%

吴江吾悦广场 1,164,943,745 641,216,609 547,700,501 - 2015 年 12 月 72%

上海香溢璟庭 792,816,879 747,304,408 - - 2015 年 09 月 73%

苏州新城公馆 615,176,766 746,747,065 434,749,079 - 2015 年 12 月 99%

常州香溢紫郡 602,243,269 356,019,242 530,387,544 936,249,110 2015 年 07 月 87%

杭州山语院 526,395,020 334,085,933 - - 2015 年 12 月 68%

上海香溢都荟 514,711,758 49,739,385 - - 2015 年 12 月 34%

常州新城帝景 503,860,097 396,159,392 391,666,009 - 2016 年 12 月 51%

昆山柏丽湾 445,034,542 156,010,987 - - 2015 年 12 月 72%

杭州西溪逸境 407,776,545 145,137,094 - - 2016 年 06 月 68%

常州悠活城 367,509,425 194,836,937 - - 2015 年 12 月 49%

南昌吾悦广场 361,983,107 - - - 2016 年 12 月 64%

常州吾悦广场 343,318,145 386,531,173 24,519,941 153,020,271 2015 年 12 月 91%

上海新城金郡 295,451,957 42,976,104 66,472,245 1,551,462,073 2015 年 12 月 83%

常州香溢俊园 291,980,294 161,997,073 328,360,714 - 2015 年 07 月 79%

南通香溢紫郡 252,155,220 138,989,727 - - 2015 年 12 月 87%

- 83 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(21) 预收款项(续)

(i) 物业销售预收款(续)

(续上表)

截至 2015 年

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年 预计最新一期 6 月 30 日

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日 竣工时间 预售比例

常州春天里 230,490,070 312,150,074 128,946,090 - 2015 年 12 月 77%

南京香溢紫郡 152,069,705 1,555,400,402 1,825,196,489 718,309,070 2015 年 06 月 92%

上海水云间 150,148,888 - - - 2016 年 06 月 20%

丹徒尚上城 139,328,062 273,151,367 22,316,612 - 2015 年 12 月 56%

常州金色新城 136,758,383 137,903,363 136,758,383 137,049,602 待定 100%

苏州红树湾 131,340,390 1,008,193,146 285,131,813 - 2016 年 9 月 88%

长春吾悦广场 130,941,990 - - - 2016 年 10 月 32%

无锡尚东雅园 96,328,761 15,559,797 68,554,652 250,820,320 2016 年 06 月 84%

新城国际花都 87,025,378 32,473,568 104,489,452 688,927,002 2016 年 12 月 87%

安庆吾悦广场 77,358,250 - - - 待定 41%

上海馥华里 77,083,704 519,930,743 85,161,987 - 2015 年 06 月 84%

已竣工但未办

常州香溢澜桥 51,135,232 94,244,633 593,353,059 741,257,450 理销售交付 83%

已竣工但未办

上海尚上城 45,793,552 26,257,106 36,092,330 547,927,153 理销售交付 84%

已竣工但未办

常州新城首府 33,635,647 21,940,312 35,935,428 495,856,072 理销售交付 84%

已竣工但未办

上海香溢澜庭 30,709,841 85,614,671 435,089,348 - 理销售交付 80%

已竣工但未办

无锡香溢紫峻 19,642,742 64,118,595 576,395,737 - 理销售交付 92%

已竣工但未办

苏州香溢澜桥 19,448,417 43,147,236 804,631,041 49,709,973 理销售交付 83%

已竣工但未办

上海碧翠园 17,592,154 83,519,988 232,461,999 302,300,331 理销售交付 95%

已竣工但未办

上海新城金郡 A3 期 16,658,148 9,277,500 36,361,911 64,435,036 理销售交付 83%

已竣工但未办

无锡华东家艺中心 12,554,991 3,906,184 3,891,122 130,720,712 理销售交付 64%

已竣工但未办

常州新城南都 12,345,402 22,179,402 19,573,617 7,700,023 理销售交付 98%

- 84 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(21) 预收款项(续)

(i) 物业销售预收款(续)

(续上表)

截至 2015 年

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年 预计最新一期 6 月 30 日

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日 竣工时间 预售比例

已竣工但未办

吾悦国际广场 11,827,499 255,810,849 5,582,960 269,111,807 理销售交付 100%

已竣工但未办

上海悠活城 10,706,711 25,627,925 58,281,268 65,638,040 理销售交付 80%

已竣工但未办

上海昱翠湾 8,446,736 69,914,165 348,731,566 - 理销售交付 99%

已竣工但未办

上海新城公馆 6,953,000 9,061,764 65,205,752 64,885,162 理销售交付 99%

常州公园壹号 6,705,785 2,520,385 9,065,109 236,523,617 2019 年 01 月 98%

昆山香溢紫郡 6,522,572 313,885,606 401,617,189 297,488,218 待定 87%

已竣工但未办

上海忆华里 6,497,543 18,916,894 429,358,039 92,007,325 理销售交付 99%

已竣工但未办

常州新城金郡 6,450,539 6,450,539 30,978,058 595,743,044 理销售交付 92%

已竣工但未办

常州香悦半岛 5,523,680 13,553,046 628,014,731 1,203,941,231 理销售交付 90%

已竣工但未办

常州御景湾 3,591,189 13,546,180 68,930,380 363,370,502 理销售交付 93%

已竣工但未办

苏州新城金郡 1,409,843 8,123,834 45,042,022 811,818,782 理销售交付 95%

已竣工但未办

常州新城域 435,445 435,445 3,052,637 697,985,402 理销售交付 91%

已竣工但未办

苏州新城域 400,000 198,987 13,784,663 - 理销售交付 93%

已竣工但未办

武汉春天里 195,000 826,201 72,856,085 44,419,841 理销售交付 93%

已竣工但未办

无锡盛世新城 18,000 888,463 9,334,999 12,548,936 理销售交付 97%

已竣工但未办

吾悦生活广场 - 6,737,100 17,279,658 20,854,644 理销售交付 100%

其他 1,748,158 24,033,171 28,446,162 65,244,616

15,070,005,247 13,081,453,036 10,151,757,947 11,617,325,365

- 85 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(22) 应付职工薪酬

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

应付短期薪酬 24,130,175 119,357,327 127,025,062 71,800,482

应付设定提存计划 421,038 452,056 73,368 73,784

24,551,213 119,809,383 127,098,430 71,874,266

(a) 短期薪酬

2011 年 本年增加 本年减少 2012 年

12 月 31 日 12 月 31 日

工资、奖金、津贴和补贴 60,438,869 359,949,016 (348,944,020) 71,443,865

职工福利费 - 20,844,485 (20,817,175) 27,310

社会保险费 - 12,175,550 (12,143,092) 32,458

其中：医疗保险费 - 10,524,828 (10,495,479) 29,349

工伤保险费 - 878,447 (877,021) 1,426

生育保险费 - 772,275 (770,592) 1,683

住房公积金 - 10,385,845 (10,350,524) 35,321

工会经费与职工教育经费 152,158 5,099,182 (4,989,812) 261,528

60,591,027 408,454,078 (397,244,623) 71,800,482

2012 年 本年增加 本年减少 2013 年

12 月 31 日 12 月 31 日

工资、奖金、津贴和补贴 71,443,865 477,077,408 (421,870,486) 126,650,787

职工福利费 27,310 27,780,107 (27,780,107) 27,310

社会保险费 32,458 16,511,703 (16,504,279) 39,882

其中：医疗保险费 29,349 14,092,902 (14,092,486) 29,765

工伤保险费 1,426 1,109,979 (1,106,763) 4,642

生育保险费 1,683 1,308,822 (1,305,030) 5,475

住房公积金 35,321 13,705,522 (13,709,307) 31,536

工会经费与职工教育经费 261,528 6,539,095 (6,525,076) 275,547

71,800,482 541,613,835 (486,389,255) 127,025,062

- 86 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(22) 应付职工薪酬(续)

(a) 短期薪酬(续)

2013 年 本年增加 本年减少 2014 年

12 月 31 日 12 月 31 日

工资、奖金、津贴和补贴 126,650,787 618,125,142 (626,604,716) 118,171,213

职工福利费 27,310 40,429,213 (39,798,468) 658,055

社会保险费 39,882 24,765,914 (24,630,555) 175,241

其中：医疗保险费 29,765 21,033,913 (20,907,048) 156,630

工伤保险费 4,642 1,707,550 (1,703,686) 8,506

生育保险费 5,475 2,024,451 (2,019,821) 10,105

住房公积金 31,536 20,544,276 (20,459,084) 116,728

工会经费与职工教育经费 275,547 7,495,071 (7,534,528) 236,090

127,025,062 711,359,616 (719,027,351) 119,357,327

2014 年 本期增加 本期减少 2015 年

12 月 31 日 6 月 30 日

工资、奖金、津贴和补贴 118,171,213 332,967,563 (428,160,238) 22,978,538

职工福利费 658,055 22,050,965 (22,179,765) 529,255

社会保险费 175,241 14,286,504 (14,286,470) 175,275

其中：医疗保险费 156,630 12,279,489 (12,279,439) 156,680

工伤保险费 8,506 914,380 (914,396) 8,490

生育保险费 10,105 1,092,635 (1,092,635) 10,105

住房公积金 116,728 12,424,022 (12,438,272) 102,478

工会经费与职工教育经费 236,090 3,767,064 (3,658,525) 344,629

119,357,327 385,496,118 (480,723,270) 24,130,175

(b) 设定提存计划

2011 年 本年增加 本年减少 2012 年

12 月 31 日 12 月 31 日

基本养老保险 - 30,716,851 (30,649,846) 67,005

失业保险 - 2,103,632 (2,096,853) 6,779

- 32,820,483 (32,746,699) 73,784

- 87 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(22) 应付职工薪酬(续)

(b) 设定提存计划(续)

2012 年 本年增加 本年减少 2013 年

12 月 31 日 12 月 31 日

基本养老保险 67,005 39,221,833 (39,222,249) 66,589

失业保险费 6,779 2,612,091 (2,612,091) 6,779

73,784 41,833,924 (41,834,340) 73,368

2013 年 本年增加 本年减少 2014 年

12 月 31 日 12 月 31 日

基本养老保险 66,589 54,610,611 (54,257,968) 419,232

失业保险 6,779 3,344,543 (3,318,498) 32,824

73,368 57,955,154 (57,576,466) 452,056

2014 年 本期增加 本期减少 2015 年

12 月 31 日 6 月 30 日

基本养老保险 419,232 31,324,902 (31,355,886) 388,248

失业保险 32,824 1,933,229 (1,933,263) 32,790

452,056 33,258,131 (33,289,149) 421,038

- 88 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(23) 应交税费

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

应交企业所得税 315,765,413 674,405,703 723,174,234 476,545,998

应交营业税 114,911,378 224,309,574 190,651,686 168,141,034

应交土地增值税 59,341,478 68,797,857 60,410,054 66,119,102

应交教育费附加 5,876,065 11,301,677 9,551,538 8,440,466

应交城市维护建设税 7,396,676 13,039,127 7,666,923 6,988,812

应交印花税 2,244,060 4,407,372 4,470,194 6,637,354

应交土地使用税 3,644,727 2,757,153 3,686,411 3,433,715

应交房产税 6,797,368 6,761,406 5,649,334 5,661,768

其他 7,885,863 11,439,246 9,650,012 8,885,946

523,863,028 1,017,219,115 1,014,910,386 750,854,195

(24) 应付利息

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

分期付息到期还本的长期借

款利息 12,623,855 24,728,128 38,496,630 78,487,721

分期付息到期还本的应付债

券利息 167,271,233 79,002,740 - -

短期借款应付利息 3,334,297 1,354,198 353,033 2,581,077

信托融资利息 - - - 44,326,951

183,229,385 105,085,066 38,849,663 125,395,749

(25) 应付股利

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

应付王晓松 805,000 805,000 805,000 805,000

- 89 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(26) 其他应付款

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

应付关联方款项(附注八(6)) 5,384,863,957 3,421,091,661 991,425,158 108,926,472

预提费用 194,042,071 270,520,195 195,801,983 97,391,125

工程招标保证金 175,611,057 131,898,206 68,297,646 29,443,416

代收契税(i) 53,372,968 46,709,823 34,770,024 71,943,253

临时往来款 18,000,000 18,000,000 18,000,000 18,000,000

应付股权款(ii) 17,312,000 17,312,000 17,312,000 17,312,000

应付少数股东款(iii) - 336,980,000 555,580,000 -

物业代收款项(iv) - 169,994,438 157,490,944 119,056,262

其他 87,376,512 103,162,372 49,651,775 52,431,184

5,930,578,565 4,515,668,695 2,088,329,530 514,503,712

(i) 代收契税为尚未缴纳的代收代缴房产买卖契税。

(ii) 应付股权款为尚未支付的收购子公司常州鼎佳房地产开发有限公司的应付股权款。

(iii) 于 2014 年 12 月 31 日，应付少数股东款 336,980,000 元为本集团之子公司苏州新城创盛

置业有限公司应付其少数股东上海歌斐景曦投资中心(有限合伙)的款项。该款项不计息且

已于 2015 年偿还。

(iv) 物业代收款项主要为江苏新城物业服务有限公司代收代付的维修基金等各类物业款项。于

2015 年 3 月，江苏新城物业服务有限公司已处置(附注五(3))，故于 2015 年 6 月 30 日该

余额为零。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，账

龄 超 过 一 年 的 其 他 应付款 分 别 为 186,478,326 元 、 199,754,970 元 、 115,964,741 元及

71,150,534 元，主要为代收款项。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(27) 一年内到期的非流动负债

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

一年内到期的长期借款 876,100,000 1,191,800,000 1,531,459,011 3,607,860,000

币种 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

银行借款

- 委托借款(附注四(29)) 人民币 260,100,000 799,800,000 124,700,000 -

- 抵押借款(i) 人民币 446,000,000 362,000,000 643,259,011 836,300,000

- 抵押加保证借款(ii) 人民币 170,000,000 30,000,000 763,500,000 896,100,000

- 信托融资(iii) - - - 1,875,460,000

876,100,000 1,191,800,000 1,531,459,011 3,607,860,000

(i) 于 2015 年 6 月 30 日，银行抵押借款 446,000,000 元由本集团的投资性房地产及存货中的

开发成本和开发产品作抵押(附注四(6)(11)；2014 年 12 月 31 日及 2013 年 12 月 31 日，

银行抵押借款 362,000,000 元及 643,259,011 元由本集团的其他非流动资产、投资性房地

产及存货中的开发成本和开发产品作抵押(附注四(6)(11)(16))；于 2012 年 12 月 31 日，银

行抵押借款 836,300,000 元由本集团的投资性房地产及存货中的开发成本作抵押(附注四

(6)(11))。

(ii) 于 2015 年 6 月 30 日及 2014 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 170,000,000 元及

30,000,000 元由本集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(6))，同时由子公司江苏新城地

产股份有限公司提供保证；于 2013 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 763,500,000 由

本集团的存货中的拟开发土地及开发成本作抵押(附注四(6))，同时由子公司江苏新城地产

股份有限公司提供保证；于 2012 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 896,100,000 元由

本集团的存货中的拟开发土地及开发成本作抵押(附注四(6))，同时其中 854,100,000 元由

子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证，42,000,000 由子公司新城万博置业有限公司

提供保证。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(27) 一年内到期的非流动负债(续)

(iii) 于 2012 年 12 月 31 日，信托融资 401,500,000 元由子公司上海东郡房地产开发有限公司

100%股权进行质押，信托融资 250,700,000 元由子公司常州新城房产开发有限公司 70%

股权进行质押。

于 2012 年 12 月 31 日，信托融资 45,260,000 元由子公司常州新城金郡房地产有限公司

100%股权进行质押，同时由子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证。

于 2012 年 12 月 31 日，信托融资 150,000,000 元由子公司无锡新城创置房地产有限公司

100%股权进行质押，由本集团的存货中的开发成本(附注四(6))作抵押，同时由子公司江苏

新城地产股份有限公司提供保证。

于 2012 年 12 月 31 日，信托融资 328,000,000 元由子公司江苏新城地产股份有限公司

349,500,000 股非流通境内法人股作为信托融资的质押。

于 2012 年 12 月 31 日，信托融资 700,000,000 元由子公司江苏新城地产股份有限公司

525,000,000 股非流通境内法人股作为信托融资的质押。

上述信托已于 2013 年度全额偿还。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，一

年内到期的长期借款的利率区间分别为 6.00%至 8.00%、6.15%至 8.20%、6.15%至 7.86%及

6.15%至 14.8%。一年内到期的长期借款中无逾期借款获得展期的金额。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(28) 其他流动负债

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

土地增值税拨备(a) 447,150,854 702,722,646 849,484,402 524,325,251

(a) 土地增值税拨备是本集团根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，基于本集团销售房地

产所获得的增值额，按 30%至 60%累进税率计算的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的

收入减去可以扣除的成本及费用，其中包括土地使用权、借款费用以及相关的房地产开发成本。

由于土地增值税的实际征收情况存在不确定性，实际缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计

的数额。估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。

(29) 长期借款

币种 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

银行借款

- 委托借款(i) 人民币 437,630,000 - 1,900,000,000 290,000,000

- 抵押借款(ii) 人民币 1,984,500,000 2,114,000,000 3,125,000,000 2,336,070,000

- 保证借款(iii) 人民币 180,000,000 100,000,000 - -

- 抵押加保证借款(iv) 人民币 3,163,650,000 1,581,900,000 3,749,500,000 1,609,600,000

- 抵押加质押加保证 人民币

借款(v) - - 273,500,000 274,000,000

5,765,780,000 3,795,900,000 9,048,000,000 4,509,670,000

(i) 于 2015 年 6 月 30 日，本公司之子公司武汉新城创置置业有限公司通过漯河市郾城包商村镇

银行有限责任公司与深圳平安大华汇通财富管理有限公司签订了金额为 450,000,000 元的委

托贷款协议，由本集团的存货中的开发成本作抵押，同时由本公司提供保证，子公司武汉新

城创置置业有限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一次。其中，100,000,000 元借款

本金应于 2016 年 4 月偿还，于 2015 年 6 月 30 日列示于短期借款(附注四(18))；350,000,000

元借款本金应分别于 2016 年 10 月和 2017 年 4 月偿还，于 2015 年 6 月 30 日列示于长期借

款。

于 2015 年，本集团通过江苏银行股份有限公司常州分行取得委托借款 100,000,000 元，由

本集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(6))。2015 年 6 月 30 日，该委托借款已累计归还

本金 12,370,000 元，剩余本金 87,630,000 元应于 2016 年 8 月 11 偿还。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(29) 长期借款(续)

(i) 于 2013 年，本集团通过华夏银行股份有限公司常州分行取得两笔委托借款，金额各为

200,000,000 元，本金分别应于 2015 年 3 月 23 日和 2015 年 10 月 9 日偿还，于 2014 年

12 月 31 日列示于一年内到期的非流动负债(附注四(27))。该等委托借款由本集团的固定资

产及存货中的开发产品作抵押(附注四(6)(12))，同时由子公司江苏新城地产股份有限公司提

供保证。

于 2013 年，本集团通过徽商银行合肥城隍庙支行取得委托借款 300,000,000 元，本金应于

2015 年 6 月 14 偿还，于 2014 年 12 月 31 日列示于一年内到期的非流动负债(附注四(27))。

该委托借款由子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证。

于 2013 年，本集团通过东莞银行股份有限公司深圳分行取得委托借款 700,000,000 元，由

本公司提供保证。该委托借款已于 2014 年偿还。

于 2013 年， 本集团通过兴业银行股份有限公司上海分行交易所支行取得委托借款

400,000,000 元。该委托借款已于 2014 年偿还。

于 2013 年，本集团通过厦门国际银行股份有限公司上海分行取得委托借款 100,000,000 元，

由本公司持有的江苏新城地产股份有限公司 50,000,000 股非流通境内法人股进行质押。该

委托借款已于 2014 年归还本金 200,000 元，剩余本金 99,800,000 元应于 2015 年 12 月 18

日偿还，于 2014 年 12 月 31 日列示于一年内到期的非流动负债(附注四(27))。

于 2012 年，本集团通过中国华夏银行股份有限公司和中国银行股份有限公司昆山支行取得

两笔委托借款，金额分别为 190,000,000 元和 100,000,000 元。自中国华夏银行股份有限

公司借入的 190,000,000 元，已于 2013 年归还本金 65,300,000 元，剩余本金 124,700,000

元于 2013 年 12 月 31 日列示于一年内到期的非流动负债(附注四(27))。自中国银行股份有

限公司昆山支行借入的 100,000,000 元已于 2013 年偿还。

(ii) 于 2015 年 6 月 30 日及 2014 年 12 月 31 日，银行抵押借款 1,984,500,000 元及 2,114,000,000

元由本集团的投资性房地产及存货中的开发成本和开发产品作抵押(附注四(6)(11))，利息每月

或每季度支付一次；于 2013 年 12 月 31 日，银行抵押借款 3,125,000,000 由本集团的投资

性房地产、存货中的开发成本和开发产品及其他非流动资产作抵押(附注四(6)(11)(16))，利息

每月或每季度支付一次；于 2012 年 12 月 31 日，银行抵押借款 2,336,070,000 元由本集团

的投资性房地产及存货中的开发成本作抵押(附注四(6)(11))，利息每月或每季度支付一次。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(29) 长期借款(续)

(iii) 于 2015 年 6 月 30 日及 2014 年 12 月 31 日，保证借款 180,000,000 元及 100,000,000 元由

子公司新城万博置业有限公司、受同一控制方控制的关联方香港宏盛发展有限公司及本公司

提供共同保证，利息每月支付一次。

(iv) 于 2015 年 6 月 30 日，银行抵押加保证借款 2,853,650,000 元由本集团存货中的开发成本、

其他非流动资产作抵押(附注四(6)(16))，同时由子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证

(附注四(6))，利息每月或每季度支付一次；于 2014 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款

1,581,900,000 元由本集团存货中的开发成本作抵押(附注四(6))，同时由子公司江苏新城地产

股份有限公司提供保证，利息每月或每季度支付一次；于 2013 年 12 月 31 日，银行抵押加

保证借款 3,749,500,000 元由本集团存货中的开发成本及开发产品作抵押(附注四(6))，同时

其中 3,484,500,000 元由子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证，265,000,000 元由本

公司提供保证，利息每月或每季度支付一次；于 2012 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款

1,609,600,000 元由本集团存货中的开发成本及开发产品作抵押，同时其中 1,421,600,000

元由子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证，188,000,000 元由子公司新城万博置业有

限公司提供保证(附注四(6))，利息每月或每季度支付一次。

(v) 于 2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，银行抵押加质押加保证借款分别为 273,500,000

元及 274,000,000 元，由本集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(6))，同时由子公司常州

新城房产开发有限公司持有的常州恒福置业有限公司 100%股权进行质押，由子公司江苏新

城地产股份有限公司提供保证，利息每季度支付一次。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，长

期借款的利率区间分别为 5.51%至 10.50%、6.00%至 7.86%、6.05%至 8.00%及 5.54%至

12.00%。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(30) 应付债券

2014 年 本期发行 溢折价摊销 2015 年

12 月 31 日 6 月 30 日

2013 年公司债券 1,981,419,068 - 3,373,165 1,984,792,233

2013 年 本年发行 溢折价摊销 2014 年

12 月 31 日 12 月 31 日

2013 年公司债券 - 1,978,520,000 2,899,068 1,981,419,068

债券有关信息如下：

面值 发行日期 债券期限 发行金额

2013 年公司债券 100.00 2014 年 7 月 23 日 5年 2,000,000,000

经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]589号文核准，本公司之子公司江苏新城地产股份有

限公司于2014年7月23日发行公司债券，债券名称为江苏新城地产股份有限公司2013年公司债

券，简称“13苏新城”，发行总额20亿元，债券期限为5年，附第3年末发行人赎回选择权、发行

人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面

年利率为8.9%，在债券存续期内前3年固定不变；在债券存续期的第3年末，如本公司行使上调

票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加上调基点，在债券

存续期后2年固定不变。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(31) 资本公积

2011 年 2012 年

12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

股份支付(ii) - 64,221,031 - 64,221,031

2012 年 2013 年

12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

资本溢价(i) - 440,012,870 - 440,012,870

股份支付(ii) 64,221,031 25,741,225 - 89,962,256

64,221,031 465,754,095 - 529,975,126

2013 年 2014 年

12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

资本溢价(i) 440,012,870 7,119,741 (444,667,804) 2,464,807

股份支付(ii) 89,962,256 18,228,418 - 108,190,674

529,975,126 25,348,159 (444,667,804) 110,655,481

2014 年 2015 年

12 月 31 日 本期增加 本期减少 6 月 30 日

资本溢价(i) 2,464,807 10,530,664 - 12,995,471

股份支付(ii) 108,190,674 4,052,028 - 112,242,702

110,655,481 14,582,692 - 125,238,173

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(31) 资本公积(续)

(i) 于 2014 年，本公司之子公司香港吾悦发展有限公司向 6 家关联方公司增资，获得该等公

司及其子公司的控制权，该交易属于同一控制下企业合并(附注五(2))。于 2013 年 12 月 31

日，因合并而增加的净资产 409,949,714 元加上被合并方在企业合并前产生的累计亏损

30,063,156 元，调增资本公积 440,012,870 元。本集团于 2014 年度完成该交易，同时将

该金额转出。

于 2014 年 10 月，本公司之母公司常州富域发展有限公司对本公司之子公司常州新城万盛

房地产有限公司及无锡新城万博置业有限公司分别减资 20,000,000 元。减资后，本集团对

该两家公司的持股比例由 83.33%和 96%均增加至 100%(附注八(5)(o))。减资前，常州富

域发展有限公司持有的该两家公司的权益账面价值为 44,654,934 元，减资金额与减少的少

数股东权益账面价值之间的差额 4,654,934 元调增资本公积。

于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港卓盛发展有限公司以 428,113,763 元对价向香港宏

盛发展有限公司购买其拥有的常州汇盛房地产发展有限公司、常州悦盛房地产发展有限公

司和常州卓盛房地产发展有限公司各 50%股权(附注八(5)(l))。交易后，本公司对该三家公

司的持股比例均由 50%增加至 99.5%，支付的对价与减少的少数股东权益账面价值

420,665,810 元之前的差额调减资本公积 4,654,934 元及未分配利润 2,793,019 元。

于 2014 年 12 月，本集团与第三方投资者签署关于本公司之子公司苏州博盛房地产发展有

限公司(以下简称“苏州博盛”)的投资协议，第三方投资者向苏州博盛注资 40,560,000 美元，

折合人民币 250,000,000 元。增资后，苏州博盛的少数股东权益比例由 25%增加至 42.25%，

由此增加的少数股东权益账面价值 247,535,193 元与实际收到的增资款之间的差额

2,464,807 元调增资本公积。

于 2015 年 3 月，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有

限公司，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014

年 12 月 31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的

股本 116,600 万股，折股溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注一)。

(ii) 本公司之控股公司，新城发展控股有限公司于 2011 年通过一项股份支付计划。该计划授予

其集团内的员工一定的股份份额，其中包括授予本集团内员工的新城发展控股有限公司的

股份共计 159,800,000 份。该股份支付计划分四期，等待期分别为截至 2012 年 12 月 31

日，2013 年 12 月 31 日，2014 年 12 月 31 日及 2015 年 12 月 31 日。截至 2015 年 6 月

30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年度，本集团确认该股份支付相关费

用分别为 4,052,027 元、18,228,418 元、25,741,225 元及 64,221,031 元，并确认相应的

资本公积。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(32) 其他综合收益

资产负债表中其他综合收益 2014 年度利润表中其他综合收益

2013 年 税后归属于 2014 年 本年所得税前 减：前期计入 减：所得税费用 税后归属于 税后归属于

12 月 31 日 本公司股东 12 月 31 日 发生额 其他综合收益 本公司股东 少数股东

本年转入损益

以后可重分类进损益的其他综合收益

- 可供出售金融资产公允价值变动损益 - 11,428,081 11,428,081 27,000,000 - (6,750,000) 11,428,081 8,821,919

- 存货转换为投资性房地产时产生的收益 - 42,078,741 42,078,741 99,064,001 - (24,766,000) 42,078,741 32,219,260

- 53,506,822 53,506,822 126,064,001 - (31,516,000) 53,506,822 41,041,179

资产负债表中其他综合收益 截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间利润表中其他综合收益

2014 年 税后归属于 2015 年 本年所得税前 减：前期计入 减：所得税费用 税后归属于 税后归属于

12 月 31 日 本公司股东 6 月 30 日 发生额 其他综合收益 本公司股东 少数股东

本年转入损益

以后可重分类进损益的其他综合收益

- 可供出售金融资产公允价值变动损益 11,428,081 5,925,672 17,353,753 14,000,000 - (3,500,000) 5,925,672 4,574,328

- 存货转换为投资性房地产时产生的收益 42,078,741 - 42,078,741 - - - - -

53,506,822 5,925,672 59,432,494 14,000,000 - (3,500,000) 5,925,672 4,574,328

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(33) 盈余公积

2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 12 月 31 日

法定盈余公积 - 47,653,066 - 47,653,066

2014 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2015 年 6 月 30 日

法定盈余公积 47,653,066 - (47,653,066) -

根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法定盈余公积

金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批

准后可用于弥补亏损，或者增加股本。本公司截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2013 年

度及 2012 年度，均未计提法定盈余公积金；2014 年度按净利润弥补亏损后金额的 10%提取了

47,653,066 元的法定盈余公积金。

于 2015 年 3 月，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有限公

司，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月

31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，故将法定盈余公积全部转出(附注一)。

(34) 未分配利润

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

年初未分配利润 5,645,680,614 4,928,919,957 3,754,591,318 2,787,130,001

加：归属于本公司股东的净利润 459,073,676 1,167,206,742 1,174,328,639 967,461,317

减：提取法定盈余公积(附注四(33)) - (47,653,066) - -

减：普通股股利

- 现金股利 - (400,000,000) - -

减：股份制改制(附注四(31)) (28,877,598) - - -

减：购买少数股东股权(附注四(31)) - (2,793,019) - -

年末未分配利润 6,075,876,692 5,645,680,614 4,928,919,957 3,754,591,318

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，未

分配利润中包含归属于本公司的子公司盈余公积余额分别为 1,146,592,498 元、1,146,592,498

元、811,818,736 元及 614,490,986 元，其中子公司于本报表期间计提的归属于本公司的盈余

公积分别为 0 元、334,773,762 元、197,327,750 元及 122,509,508 元。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(34) 未分配利润(续)

根据 2014 年 12 月 10 日股东会决议，本公司向全体股东分配利润 400,000,000 元。截止 2015

年 6 月 30 日止 6 个月期间、2013 年度及 2012 年度，本公司均未向股东分配利润。

(35) 营业收入和营业成本

截至 2015 年

6 月 30 日

止 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

主营业务收入 8,536,023,923 20,301,072,153 20,491,831,001 17,335,125,973

其他业务收入 190,029,495 373,125,890 244,630,343 111,069,313

8,726,053,418 20,674,198,043 20,736,461,344 17,446,195,286

主营业务成本 6,517,946,519 15,045,464,757 14,650,712,271 12,427,999,140

其他业务成本 118,861,375 227,558,319 183,739,230 159,273,557

6,636,807,894 15,273,023,076 14,834,451,501 12,587,272,697

(a) 主营业务收入和主营业务成本

按性质分析如下：

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

物业销售(i) 8,459,761,971 6,506,707,565 20,173,241,751 15,027,329,087

物业出租 76,261,952 11,238,954 127,830,402 18,135,670

8,536,023,923 6,517,946,519 20,301,072,153 15,045,464,757

2013 年度 2012 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

物业销售(i) 20,389,475,467 14,635,275,303 17,265,561,301 12,417,783,075

物业出租 102,355,534 15,436,968 69,564,672 10,216,065

20,491,831,001 14,650,712,271 17,335,125,973 12,427,999,140

- 101 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(35) 营业收入和营业成本(续)

(a) 主营业务收入和主营业务成本(续)

(i) 物业销售

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

南京香溢紫郡 1,963,245,135 1,370,417,407 1,987,563,406 1,566,281,770

苏州红树湾 1,280,040,995 990,160,876 313,052,143 217,089,506

上海馥华里 690,114,284 542,084,737 409,355,694 288,417,986

上海香溢璟庭 590,974,690 458,544,252 517,544,905 454,671,820

苏州新城公馆 535,760,543 411,757,574 531,778,085 399,416,332

常州新城帝景 496,376,921 351,123,332 754,393,215 449,949,592

常州春天里 460,534,396 452,337,230 437,092,780 367,272,363

昆山香溢紫郡 373,932,473 329,555,161 696,258,588 692,582,800

吾悦国际广场 251,537,006 166,005,208 191,636,171 149,435,306

镇江尚上城 233,259,183 190,329,775 - -

常州香溢澜桥 175,506,347 175,409,725 1,165,965,290 1,002,886,507

常州吾悦广场 166,208,485 115,453,880 250,094,201 85,212,286

新城国际花都 157,785,063 135,892,207 530,739,761 463,788,227

上海碧翠园 154,757,623 67,603,629 810,699,403 334,968,721

上海香溢澜庭 135,805,885 95,624,530 1,012,117,260 778,650,371

无锡香溢紫峻 100,064,295 66,003,296 1,147,117,965 994,789,325

上海昱翠湾 97,106,266 49,279,717 1,179,797,522 790,055,216

苏州香溢澜桥 94,986,070 71,651,932 1,372,947,513 1,016,953,065

吴江吾悦广场 94,761,733 14,499,032 1,169,992,869 627,586,360

常州香溢俊园 72,164,524 56,166,246 683,452,730 627,325,461

上海悠活城 62,850,345 79,046,582 202,570,923 147,421,852

常州香悦半岛 47,369,206 49,672,615 868,106,857 760,094,065

无锡华东家艺中心 25,630,206 56,122,132 22,336,976 32,178,867

上海忆华里 24,342,270 51,376,409 810,247,207 292,410,213

常州新城首府 21,810,463 17,430,710 191,618,043 151,220,631

常州新城南都 20,558,040 19,205,645 205,587,939 87,206,333

苏州新城金郡 17,948,391 7,540,010 91,839,940 175,047,955

无锡尚东雅园 15,518,833 14,220,047 291,474,672 283,727,461

常州御景湾 14,184,237 10,357,852 179,503,098 160,830,721

常州香溢紫郡 13,477,237 19,222,920 823,932,066 717,724,857

吾悦生活广场 7,695,287 8,802,689 53,820,506 15,888,421

- 102 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(35) 营业收入和营业成本(续)

(a) 主营业务收入和主营业务成本(续)

(i) 物业销售(续)

(续上表)

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

上海新城金郡 A3 期 5,723,031 5,014,458 115,470,210 46,082,251

常州新城域 5,079,000 8,873,960 4,643,263 2,977,603

常州公园壹号 5,003,600 10,182,939 23,704,086 12,082,246

上海新城公馆 4,151,779 2,826,601 163,956,090 151,700,434

武汉春天里 4,037,291 7,019,218 534,857,665 401,510,246

常州新城公馆 4,021,864 6,723,675 23,380,174 27,089,903

无锡盛世新城 3,444,000 2,472,201 20,476,573 18,499,570

上海新城金郡 781,000 1,068,277 151,588,468 142,912,133

常州新城金郡 606,000 (1,372,002) 33,342,190 6,969,124

上海尚上城 543,000 786,752 73,848,055 78,051,500

南京新城金郡 392,000 (206,300) 34,219,052 31,136,781

常州玉龙湾 37,601 272,236 9,302,759 18,644,962

昆山新城域 - - 15,412,487 3,317,465

常州清水湾 - - 469,000 490,030

结转存货跌价准备 - (26,799,375) - (61,303,274)

其他 29,635,373 46,947,568 65,933,951 16,083,723

8,459,761,971 6,506,707,565 20,173,241,751 15,027,329,087

2013 年度 2012 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

上海碧翠园 2,228,077,932 959,566,899 1,128,992,051 633,141,088

上海新城金郡 1,790,451,753 1,011,665,987 432,822,309 252,635,403

常州香悦半岛 1,385,850,678 1,347,150,643 - -

常州香溢澜桥 1,284,761,636 1,057,136,135 - -

新城国际花都 1,190,886,054 967,840,488 - -

常州香溢紫郡 1,095,517,212 965,167,046 - -

苏州新城金郡 1,067,482,724 640,512,472 1,156,809,817 818,363,917

无锡尚东雅园 951,982,308 804,984,839 683,251,229 637,954,978

常州新城金郡 894,464,958 711,029,975 1,276,170,799 768,035,906

- 103 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(35) 营业收入和营业成本(续)

(a) 主营业务收入和主营业务成本(续)

(i) 物业销售(续)

(续上表)

2013 年度 2012 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

常州新城域 818,443,639 570,716,532 1,228,325,026 854,765,043

常州新城首府 787,232,225 546,500,423 275,506,133 171,337,099

常州御景湾 784,392,529 416,104,710 - -

武汉春天里 677,997,525 447,249,233 - -

上海新城金郡 A3 期 661,341,365 402,843,620 - -

上海尚上城 624,098,520 590,448,004 730,994,573 597,788,725

常州吾悦广场 567,749,821 343,978,240 1,337,336,234 953,822,225

昆山香溢紫郡 487,759,582 411,507,885 - -

吾悦国际广场 482,256,207 400,409,451 848,839,373 645,377,922

常州公园壹号 448,293,105 278,930,658 1,082,748,786 766,351,987

上海新城公馆 390,203,136 405,384,953 935,722,592 975,912,831

南京香溢紫郡 380,686,440 378,386,544 - -

苏州香溢澜桥 310,782,459 280,694,897 - -

无锡华东家艺中心 223,598,052 272,808,995 338,148,544 185,228,450

常州新城帝景 221,994,563 99,608,217 4,225,580 1,701,344

上海悠活城 179,583,894 103,260,594 1,065,323,113 522,236,160

上海忆华里 142,328,987 138,315,523 1,606,134,117 1,406,526,228

南京新城金郡 105,970,646 82,586,852 1,058,943,267 941,134,045

吾悦生活广场 45,248,820 27,403,020 564,733,196 328,369,458

常州新城公馆 39,763,597 18,130,257 218,052,420 168,712,739

常州新城南都 32,501,853 6,452,571 20,401,411 15,922,305

昆山新城域 9,597,195 6,905,870 9,788,837 8,446,666

无锡盛世新城 6,414,898 19,668,665 77,830,976 56,627,683

常州清水湾 2,196,684 3,328,461 1,047,706,727 719,181,336

常州玉龙湾 1,898,040 3,332,184 42,962,579 34,233,539

结转存货跌价准备 - (160,778,998) - (132,988,622)

其他 67,666,430 76,043,458 93,791,612 86,964,620

20,389,475,467 14,635,275,303 17,265,561,301 12,417,783,075

- 104 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(35) 营业收入和营业成本(续)

(b) 其他业务收入和其他业务成本

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间 2014 年度

其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本

物业管理费 90,258,608 51,910,803 282,889,195 184,793,095

其他 99,770,887 66,950,572 90,236,695 42,765,224

190,029,495 118,861,375 373,125,890 227,558,319

2013 年度 2012 年度

其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本

物业管理费 182,501,481 151,258,814 99,261,750 146,482,722

其他 62,128,862 32,480,416 11,807,563 12,790,835

244,630,343 183,739,230 111,069,313 159,273,557

(36) 营业税金及附加

截至 2015 年 6

计缴标准 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

营业税 附注三 438,696,979 1,050,582,698 1,047,466,804 880,458,420

土地增值税 附注三 91,608,818 550,623,442 863,053,932 632,550,803

城市维护建设税 附注三 24,065,105 55,017,077 53,055,551 42,554,950

教育费附加 附注三 22,925,058 51,115,734 52,297,216 42,374,914

其他 1,707,587 10,433,570 14,170,551 7,704,641

579,003,547 1,717,772,521 2,030,044,054 1,605,643,728

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(37) 销售费用

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

广告宣传费 123,198,755 273,326,037 293,943,873 216,656,188

策划代理费 38,558,823 110,968,942 160,162,710 184,829,593

职工薪酬 76,708,142 145,380,976 81,905,576 26,076,300

其他费用 54,303,200 83,422,532 55,168,754 46,896,388

292,768,920 613,098,487 591,180,913 474,458,469

(38) 管理费用

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

职工薪酬 238,314,632 435,342,625 407,231,930 379,775,314

业务招待费 27,349,643 58,406,382 66,881,001 62,202,523

办公费用 38,591,393 55,057,063 57,700,261 41,304,436

税费 24,410,666 38,600,938 55,228,468 31,643,448

其他费用 67,109,574 66,078,498 65,284,605 35,765,940

395,775,908 653,485,506 652,326,265 550,691,661

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(39) 财务费用 - 净额

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

利息支出 557,685,727 1,166,501,872 970,801,195 1,015,303,407

减：已资本化的利息支出

(附注四(6)(11)) (502,621,469) (1,066,766,703) (659,530,220) (856,034,766)

减：利息收入 (25,635,996) (81,386,677) (56,824,713) (47,749,152)

汇兑损失 (6,616,914) 6,645,213 13,118,549 443,316

手续费 12,144,182 27,143,351 18,465,213 10,290,689

34,955,530 52,137,056 286,030,024 122,253,494

(40) 费用按性质分类

利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

土地使用权成本 2,642,989,449 5,653,082,939 4,768,550,329 4,020,082,718

建设成本 3,576,925,829 8,688,847,225 9,256,639,072 7,798,717,715

资本化利息 313,591,662 746,702,197 770,864,900 731,971,264

结转存货跌价准备 (26,799,375) (61,303,274) (160,778,998) (132,988,622)

职工薪酬费用 422,806,277 787,543,188 609,188,984 491,438,513

广告宣传费 123,198,755 273,326,037 293,943,873 216,656,188

策划代理费 38,558,823 110,968,942 160,162,710 184,829,593

业务招待费 30,902,238 66,909,388 72,303,072 68,217,445

办公费用 65,150,217 89,533,392 86,984,757 70,742,445

折旧和摊销费用 41,345,874 35,109,454 22,539,131 21,400,830

税费 24,410,666 53,853,913 55,228,468 31,643,448

其他费用 72,272,307 95,033,668 142,332,381 109,711,290

7,325,352,722 16,539,607,069 16,077,958,679 13,612,422,827

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(41) 资产减值损失

截至 2015 年 6

月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

存货跌价损失

(附注四(17)) 98,536,595 381,141,525 79,588,142 -

(42) 公允价值变动收益

截至 2015 年 6

月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

以公允价值计量的投资性

房地产(附注四(11)) 282,643,481 365,993,919 37,838,584 31,085,989

(43) 投资收益

截至 2015 年 6

月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

持有可供出售金融资产

取得的现金股利(附注

四(8)) 6,000,000 6,552,722 6,605,802 5,041,814

按权益法核算的长期股

权投资收益/(损失)(附

注四(10)) 58,569,670 (7,346,157) (11,422,390) (5,109,553)

处置子公司取得的投资

收益 51,022,384 26,195,020 46,000,000 -

115,592,054 25,401,585 41,183,412 (67,739)

本集团不存在投资收益汇回的重大限制。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(44) 营业外收入

计入截至 2015 年

截至 2015 年 6 6 月 30 日止 6 个 计入 2014 年度

月 30 日 月期间非经常性 非经常性损益的

止 6 个月期间 损益的金额 2014 年度 金额

非流动资产处置利得合计 118 118 46,630 46,630

其中：固定资产处置利得 118 118 46,630 46,630

政府收回土地补偿 - - - -

政府补助(ii) 4,637,400 4,637,400 30,350,208 30,350,208

违约金收入 4,415,962 4,415,962 10,967,064 10,967,064

其他 1,474,316 1,474,316 1,187,382 1,187,382

10,527,796 10,527,796 42,551,284 42,551,284

计入 2013 年度 计入 2012 年度

非经常性损益 非经常性损益

2013 年度 的金额 2012 年度 的金额

非流动资产处置利得合计 112,844 112,844 13,192 13,192

其中：固定资产处置利得 112,844 112,844 13,192 13,192

政府收回土地补偿(i) 81,375,301 81,375,301 - -

政府补助(ii) 63,374,405 63,374,405 3,932,900 3,932,900

违约金收入 9,733,815 9,733,815 12,082,242 12,082,242

其他 1,387,694 1,387,694 4,127,325 4,127,325

155,984,059 155,984,059 20,155,659 20,155,659

(i) 于 2013 年 11 月 27 日，常州新城房产开发有限公司持有的新机场路地块(工业用地)被常

州市新北国土储备中心以 127,986,600 元的总价收储，扣除原账面成本，包括存货

32,199,408 元及长期待摊费用 14,411,891 元(附注四(14))，实现营业外收入 81,375,301

元。

- 109 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(44) 营业外收入(续)

(ii) 政府补助明细

截至 2015 年 6 月

30 日 与资产相关 与资产相关

止 6 个月期间 /与收益相关 2014 年度 /与收益相关

企业扶持基金 200,000 与收益相关 1,327,730 与收益相关

职业培训补贴 - 与收益相关 1,876,629 与收益相关

先进奖励 3,237,000 与收益相关 24,121,669 与收益相关

税收奖励 1,200,400 与收益相关 3,024,180 与收益相关

4,637,400 30,350,208

与资产相关 与资产相关

2013 年度 /与收益相关 2012 年度 /与收益相关

企业扶持基金 6,771,520 与收益相关 1,035,000 与收益相关

职业培训补贴 2,089,223 与收益相关 - 与收益相关

先进奖励 53,494,432 与收益相关 1,350,000 与收益相关

税收奖励 1,019,230 与收益相关 1,547,900 与收益相关

63,374,405 3,932,900

(45) 营业外支出

截至 2015 年 计入截至 2015 年 6 月

6 月 30 日 30 日止 6 个月期间非 计入 2014 年度

止 6 个月期间 经常性损益的金额 2014 年度 非经常性损益的金额

非流动资产处置损

失合计 59,108 59,108 252,849 252,849

其中：固定资产处

置损失 59,108 59,108 252,849 252,849

对外捐赠 2,325,000 2,325,000 2,405,110 2,405,110

赔偿、罚款、违约

金及其他 1,831,606 1,831,606 5,432,101 5,432,101

4,215,714 4,215,714 8,090,060 8,090,060

- 110 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(45) 营业外支出(续)

计入 2013 年度 计入 2012 年度

2013 年度 非经常性损益的金额 2012 年度 非经常性损益的金额

非流动资产处置损

失合计 494,749 494,749 68,569 68,569

其中：固定资产处

置损失 494,749 494,749 68,569 68,569

股份支付 - - 14,057,079 14,057,079

对外捐赠 4,151,516 4,151,516 4,347,000 4,347,000

赔偿、罚款、违约

金及其他 7,650,707 7,650,707 2,619,010 2,619,010

12,296,972 12,296,972 21,091,658 21,091,658

- 111 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(46) 所得税费用

截至 2015 年 6

月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

当期所得税 299,685,042 400,961,635 766,053,727 547,716,848

递延所得税 (34,326,846) 216,089,316 (130,419,355) 30,582,301

265,358,196 617,050,951 635,634,372 578,299,149

将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

利润总额 1,092,752,641 2,409,396,600 2,485,549,528 2,135,957,488

按 25%税率计算的所得税 273,188,160 602,349,150 621,387,382 533,989,372

不得扣除的成本、费用和损失 17,477,188 17,633,130 29,472,311 23,557,380

非应纳税收入 (31,689,113) (1,638,181) (1,651,450) (1,260,453)

使用前期未确认递延所得税资

产的可抵扣亏损 - (2,012,592) (15,173,726) -

当期未确认递延所得税资产的

可抵扣亏损(附注四(15)(d)) 5,972,015 343,943 597,102 22,844,850

以前年度所得税汇算清缴差异 409,946 375,501 1,002,753 (832,000)

所得税费用 265,358,196 617,050,951 635,634,372 578,299,149

- 112 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(47) 每股收益

(a) 基本每股收益

基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的加权平均

数计算：

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

归属于本公司普通股股东的合

并净利润 459,073,676 不适用 不适用 不适用

本公司发行在外普通股的加权

平均数 1,166,000,000 不适用 不适用 不适用

基本每股收益 0.39 不适用 不适用 不适用

其中：

- 持续经营基本每股收益： 0.39 不适用 不适用 不适用

- 终止经营基本每股收益

(附注五(3))： - 不适用 不适用 不适用

本公司于 2015 年 3 月 27 日通过股东会决议，以 2014 年 12 月 31 日净资产折股整体变更为股

份有限公司。本公司于 2012 年度至 2014 年度为有限责任公司，故相应财务报表期间内不适用

每股收益的计算。

(b) 稀释每股收益

稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以调

整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014

年度、2013 年度及 2012 年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益

等于基本每股收益。

- 113 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(48) 现金流量表项目注释

(a) 收到其他与经营活动有关的现金

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

收到关联方资金往来 2,512,124,436 4,302,399,000 673,944,648 -

收回土地投标保证金 95,358,000 76,062,000 - -

收回股权转让保证金 50,000,000 - - -

收到工程招标保证金 43,712,851 63,600,560 38,854,230 29,443,416

利息收入 25,635,996 81,386,677 56,824,713 47,749,152

收回受限制的存款 21,887,757 - - -

营业外收入 10,527,678 42,504,654 154,523,315 19,520,002

代收契税及物业代收款 6,663,145 24,443,293 1,261,453 -

收回指定信托安排 - 125,000,000 - -

其他 86,956,170 86,963,828 118,778,967 33,782,365

2,852,866,033 4,802,360,012 1,044,187,326 130,494,935

(b) 支付其他与经营活动有关的现金

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

支付关联方资金往来 1,174,615,299 2,462,604,116 108,877,189 -

为关联方代垫款项 499,940,738 2,322,439,157 562,795,794 -

销售费用及管理费用 307,765,513 612,149,998 676,602,072 566,254,240

物业代收款项 169,994,438 - - -

合营方往来款 120,000,000 - - -

支付住房担保押金 37,413,586 55,375,175 76,061,884 34,081,555

支付股权转让保证金 30,000,000 50,000,000 - -

支付少数股东往来款 30,000,000 - - -

财务手续费 12,144,182 27,143,351 18,465,213 10,290,689

捐赠支出 2,325,000 2,405,110 4,151,516 4,347,000

违约金及罚款 1,831,606 5,432,101 7,650,707 2,619,010

支付受限制的存款 - 101,098,494 93,197,705 604,797,247

指定信托安排 - - 125,000,000 -

土地投标保证金 - - 80,230,000 196,190,000

其他 113,089,807 82,558,035 62,711,691 92,174,055

2,499,120,169 5,721,205,537 1,815,743,771 1,510,753,796

- 114 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(48) 现金流量表项目注释(续)

(c) 收到其他与筹资活动有关的现金

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

收到关联方计息资金往来 1,407,076,108 1,340,646,428 - -

收到同一控制下企业合并被

合并方资本金 - 89,164,850 440,012,870 -

收到少数股东往来款 - - 555,580,000 -

收回借款保证金 - - 37,358,400 170,410,100

1,407,076,108 1,429,811,278 1,032,951,270 170,410,100

(d) 支付其他与筹资活动有关的现金

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

支付少数股东往来款 336,980,000 218,600,000 - -

少数股东减少资本 322,577,130 40,000,000 - -

收到关联方计息资金往来 - - -

支付借款保证金 80,805,462 111,768,500 - -

本公司股东减少资本 - 13,790,000 - -

973,875,666 384,158,500 - -

- 115 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(49) 现金流量表补充资料

(a) 现金流量表补充资料

(i) 将合并净利润调节为经营活动现金流量净额

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

合并净利润 827,394,445 1,792,345,649 1,849,915,156 1,557,658,339

加：资产减值准备(附注四(41)) 98,536,595 381,141,525 79,588,142 -

存货跌价准备转销(附注四(6)) (26,799,375) (61,303,274) (160,778,998) (132,988,622)

固定资产折旧(附注四(12)) 27,491,928 20,833,401 11,286,092 9,905,747

无形资产摊销(附注四(13)) 3,071,045 4,738,636 2,418,238 1,451,018

长期待摊费用摊销(附注四(14)) 10,782,901 9,537,417 8,834,801 10,044,065

处置固定资产、无形资产和其他长期资

产的净损失(附注四(44)(45)) 58,990 206,219 381,905 55,377

财务费用 55,064,258 99,735,169 311,270,975 159,268,641

公允价值变动收益(附注四(42)) (282,643,481) (365,993,919) (37,838,584) (31,085,989)

投资(收益)/损失(附注四(43)) (115,592,054) (25,401,585) (41,183,412) 67,739

递延所得税资产减少/(增加)(附注四(15)) 4,126,739 14,978,177 (146,193,315) (30,062,644)

递延所得税负债(减少)/增加(附注四(15)) (38,453,585) 201,111,139 15,773,960 60,644,944

存货的(增加)/减少 (3,282,557,813) (1,915,148,516) (3,502,794,421) 620,040,352

经营性应收项目的(增加)/减少 (207,500,497) (844,727,873) 183,137,132 (2,159,258,402)

经营性应付项目的增加 2,876,741,368 4,164,724,007 208,435,366 2,087,456,990

股份支付(附注四(31)) 4,052,028 18,228,418 25,741,225 64,221,031

经营活动(使用)/产生的现金流量净额 (46,226,508) 3,495,004,590 (1,192,005,738) 2,217,418,586

(ii) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

子公司发行股份购买股权(附注八(5)(l)) - 259,177,720 - -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(49) 现金流量表补充资料(续)

(a) 现金流量表补充资料(续)

(iii) 现金及现金等价物净变动情况

截至 2015 年 2014 年度 2013 年度 2012 年度

6 月 30 日止

6 个月期间

现金及现金等价物的年末余额 4,139,174,665 4,257,952,444 5,462,249,811 3,634,317,728

减：现金及现金等价物的年初余额 (4,257,952,444) (5,462,249,811) (3,634,317,728) (4,132,425,168)

现金及现金等价物净(减少)/增加额 (118,777,779) (1,204,297,367) 1,827,932,083 (498,107,440)

(b) 处置子公司

于 2015 年 3 月 27 日，本集团将拥有的江苏新城物业服务有限公司的 100%股权及其之子公司

将所持上海新城万嘉物业服务有限公司 10%股权分别以 60,000,000 元和 1,000,000 元对价全

部转让予常州富域发展有限公司。

于 2014 年 12 月 22 日，本集团将拥有的上海新城万圣置业有限公司的 100%股权以 10,000,000

元对价全部转让予常州富域发展有限公司。

于 2013 年 12 月 13 日，本集团将拥有的常州新城广场置业有限公司的 100%股权以 125,155,906

元对价全部转让予常州北岸城商业管理有限公司。

- 117 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(49) 现金流量表补充资料(续)

(b) 处置子公司(续)

截至 2015 年 2014 年度 2013 年度

6 月 30 日止

6 个月期间

本年处置子公司于本年收到的现金和

现金等价物 61,000,000 10,000,000 89,999,906

其中：江苏新城物业服务有限公司 60,000,000 - -

上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000 - -

上海新城万圣置业有限公司 - 10,000,000 -

常州新城广场置业有限公司 - - 89,999,906

减：丧失控制权日子公司持有的现金和现

金等价物 (148,146,985) (1,311,928) (156,653)

其中：江苏新城物业服务有限公司 (148,146,985) - -

上海新城万嘉物业服务有限

公司 - - -

上海新城万圣置业有限公司 - (1,311,928) -

常州新城广场置业有限公司 - - (156,653)

加：前期处置子公司于本年收到的现金

及现金等价物 - 35,156,000 -

其中：常州新城广场置业有限公司 - 35,156,000 -

处置子公司(支付)/收到的现金净额 (87,146,985) 43,844,072 89,843,253

- 118 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(49) 现金流量表补充资料(续)

(b) 处置子公司(续)

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间处置子公司的价格

江苏新城物业服务有限公司 60,000,000

上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000

61,000,000

2014 年度处置子公司的价格

上海新城万圣置业有限公司 10,000,000

2013 年度处置子公司的价格

常州新城广场置业有限公司 125,155,906

处置子公司的净资产/(负债)

截至 2015 年 6 2014 年度 2013 年度

月 30 日止

6 个月期间

流动资产 247,209,269 1,324,901 79,729,192

非流动资产 2,896,061 8,661,509 4,795,367

流动负债 (240,127,714) (26,181,430) (5,368,653)

9,977,616 (16,195,020) 79,155,906

(c) 现金及现金等价物

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

现金 4,139,174,665 4,257,952,444 5,462,249,811 3,634,317,728

其中：库存现金 2,812,449 10,995,895 4,829,675 10,307,109

可随时用于支付的银行存款 4,136,362,216 4,246,956,549 5,457,420,136 3,624,010,619

可随时用于支付的其他货币资金 - - - -

现金等价物 - - - -

年末现金及现金等价物余额 4,139,174,665 4,257,952,444 5,462,249,811 3,634,317,728

- 119 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(50) 外币货币性项目

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

外币余额 折算汇率 人民币余额 外币余额 折算汇率 人民币余额

货币资金—

美元 4,485,944 6.1136 27,425,269 56,680,185 6.1190 346,826,052

港元 291,372 0.7886 229,776 313,477 0.7889 247,293

短期借款—

美元 99,267,471 6.1136 606,881,610 61,029,471 6.1190 373,439,332

应付款项—

美元 78,487,748 6.1136 479,842,693 298,155,867 6.1190 1,824,415,753

港元 401,731 0.7886 316,805 407,067 0.7889 321,123

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

外币余额 折算汇率 人民币余额 外币余额 折算汇率 人民币余额

货币资金—

美元 29,860,972 6.0969 182,059,360 - - -

港元 107,201,433 0.7862 84,284,983 - - -

应付款项—

美元 87,437,171 6.0969 533,095,688 - - -

港元 403,393 0.7862 317,160 - - -

五 合并范围的变更

(1) 非同一控制下的企业合并

于 2014 年 8 月 8 日，本集团以人民币 1,589,459 元收购常州达顺电梯有限公司(以下简称“达顺

电梯”)100%股权。于购买日，达顺电梯的账面净资产为 1,589,459 元，公允价值与账面价值相

同。

- 120 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(2) 同一控制下的企业合并

(a) 2014 年度发生的同一控制下的企业合并

于 2014 年 12 月 18 日，本公司之子公司香港吾悦发展有限公司分别向 6 家受同一最终控制方控制的关联方增资，获得该等公司及其子公司的控

制权。该等公司及其子公司均为 2013 年度或 2014 年度新设立之公司。2013 年度财务报表已根据该同一控制下企业合并进行重编。

被合并方 取得比例 下属子公司 被合并方对下属 构成同一控制下 合并日 合并日的确定依据

子公司的持股比例 企业合并的依据

优力有限公司(“优力公司”) 99% 香港卓盛发展有限公司 100% 合并前后均受同一最终 2014 年 12 月 18 日 支付价款，工商变更完成

南昌新城悦盛房地产发展有限公司 100% 控制方控制且非暂时性

茂源控股有限公司(“茂源控股”) 99% 香港益盛发展有限公司 100% 合并前后均受同一最终 2014 年 12 月 18 日 支付价款，工商变更完成

长春新城悦盛房地产发展有限公司 100% 控制方控制且非暂时性

镇江凯盛房地产发展有限公司 100%

昇创有限公司(“昇创公司”) 99% 香港鼎盛发展有限公司 100% 合并前后均受同一最终 2014 年 12 月 18 日 支付价款，工商变更完成

张家港鼎盛房地产有限公司 100% 控制方控制且非暂时性

豪泰环球有限公司(“豪泰环球”) 99% 香港恒宇发展有限公司 100% 合并前后均受同一最终 2014 年 12 月 18 日 支付价款，工商变更完成

丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 100% 控制方控制且非暂时性

香港创隆发展有限公司(“香港创隆”) 99% 苏州凯拓房地产发展有限公司 11.08% 合并前后均受同一最终 2014 年 12 月 18 日 支付价款，工商变更完成

(附注六(1)(b)) 控制方控制且非暂时性

香港恒轩发展有限公司(“香港恒轩”) 75% 苏州博盛房地产发展有限公司 64.90% 合并前后均受同一最终 2014 年 12 月 18 日 支付价款，工商变更完成

控制方控制且非暂时性

- 121 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(2) 同一控制下的企业合并(续)

(a) 2014 年度发生的同一控制下的企业合并(续)

被合并方 2014 年 1 月 1 日 2014 年 1 月 1 日 2013 年被合并方 2013 年被合并方的 2014 年 1 月 1 日 2014 年 1 月 1 日

至合并日被合并方 至合并日被合并方 的收入 净亏损 至合并日被合并方 至合并日被合并方

的收入 的净亏损 的经营活动现金流量 的现金流量净额

优力公司(合并) - (21,663,844) 不适用 不适用 (433,192,710) 1,438,501

茂源控股(合并) - (4,360,905) - (13,961,936) (325,377,594) (95,126,202)

昇创公司(合并) - (24,580,278) - (4,411,322) (1,103,162,482) 33,584,953

豪泰环球(合并) - (19,121,855) - (2,598,955) (537,609,806) (21,401,930)

香港创隆(合并) - (39,700,848) - (13,598,395) 97,271,174 11,494,144

香港恒轩(合并) - (4,635,601) - (733,464) (378,444,601) 147,161,356

- (114,063,331) - (35,304,072) (2,680,516,019) 77,150,822

归属于本公司的净亏损 (98,885,501) (30,063,156)

归属于少数股东的净亏损 (15,177,830) (5,240,916)

- 122 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(2) 同一控制下的企业合并(续)

(b) 合并成本及取得的净资产账面价值如下：

优力公司(合并) 茂源控股(合并) 昇创公司(合并) 豪泰环球(合并) 香港创隆(合并) 香港恒轩(合并) 合计

合并成本 - 支付的现金 606 606 606 606 78 777,533,160 777,535,662

减：取得的净负债/(资产)账面价值 21,446,600 18,139,008 28,701,077 21,502,995 35,129,676 (773,506,361) (648,587,005)

调减/(增)资本公积的金额 21,447,206 18,139,614 28,701,683 21,503,601 35,129,754 4,026,799 128,948,657

于合并日被合并方在合并前实现的产生的

累计亏损归属于合并方的部分转入未分

配利润 (21,447,206) (18,139,614) (28,701,683) (21,503,601) (35,129,754) (4,026,799) (128,948,657)

计入资本公积的金额 - - - - - - -

- 123 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(2) 同一控制下的企业合并(续)

(c) 被合并方于合并日的资产、负债账面价值列示如下：

优力公司(合并) 茂源控股(合并) 昇创公司(合并)

合并日 2013 年 合并日 2013 年 合并日 2013 年

12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

账面价值 账面价值 账面价值 账面价值 账面价值 账面价值

货币资金 1,438,501 不适用 10,121,872 105,248,075 86,741,781 1,306,928

应收款项 2,302,110 不适用 1,013,372 681,045 506,873,360 92,483

存货 632,433,386 不适用 504,362,169 297,417,021 947,789,939 4,958,765

其他流动资产 2,900,852 不适用 462,548,832 2,142,394 61,030,302 366,710,961

长期股权投资 428,113,763 不适用 - - - -

投资性房地产 178,145,234 不适用 - - 311,143,526 -

其他非流动资产 7,196,752 不适用 2,750,291 5,143,298 14,213,150 1,026,774

减：借款 - 不适用 - - (768,439,332) -

应付款项 (1,273,262,287) 不适用 (743,964,159) (129,835,848) (658,762,416) (378,336,284)

其他负债 (931,543) 不适用 (255,154,607) (24,757,922) (529,581,297) (170,941)

净(负债)/资产 (21,663,232) 不适用 (18,322,230) 256,038,063 (28,990,987) (4,411,314)

归属于本公司的部分 (21,446,600) 不适用 (18,139,008) 256,177,682 (28,701,077) (4,367,201)

归属于少数股东的部分 (216,632) 不适用 (183,222) (139,619) (289,910) (44,113)

- 124 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(2) 同一控制下的企业合并(续)

(c) 被合并方于合并日的资产、负债账面价值列示如下(续)：

豪泰环球(合并) 香港创隆(合并) 香港恒轩(合并)

合并日 2013 年 合并日 2013 年 合并日 2013 年

12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

账面价值 账面价值 账面价值 账面价值 账面价值 账面价值

货币资金 63,006,995 83,708,825 183,280,956 168,935,038 259,091,716 92,742,958

应收款项 1,047,946,340 1 1,508,856,189 1,289,271,847 1,571,551,234 -

存货 954,019,905 18,469,755 830,024,801 322,949,615 538,980,165 135,057

其他流动资产 47,098,398 271,100,000 262,642,866 47,398,043 17,945,764 76,503,000

长期股权投资 - - - - - -

投资性房地产 218,133,981 - 504,132,129 156,000,000 - -

其他非流动资产 595,134 599,214 23,379,268 5,197,747 5,340,301 244,488

减：借款 (550,000,000) - (99,900,000) (185,000,000) (252,000,000) -

应付款项 (993,728,017) (376,216,082) (1,023,654,445) (128,087,594) (613,603,321) (75,057)

其他负债 (808,792,933) (260,661) (1,119,483,797) (567,685,960) (495,964,044) (271,041)

净(负债)/资产 (21,720,197) (2,598,948) 1,069,277,967 1,108,978,736 1,031,341,815 169,279,405

归属于本公司的部分 (21,502,995) (2,572,959) (35,129,676) (8,750,579) 773,506,361 169,462,771

归属于少数股东的部分 (217,202) (25,989) 1,104,407,643 1,117,729,315 257,835,454 (183,366)

- 125 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(2) 同一控制下的企业合并(续)

(c) 被合并方于合并日的资产、负债账面价值列示如下(续)：

被合并方合计

合并日 2013 年

12 月 31 日

账面价值 账面价值

货币资金 603,681,821 451,941,824

应收款项 4,638,542,605 1,290,045,376

存货 4,407,610,365 643,930,213

其他流动资产 854,167,014 763,854,398

长期股权投资 428,113,763 -

投资性房地产 1,211,554,870 156,000,000

其他非流动资产 53,474,896 12,211,521

减：借款 (1,670,339,332) (185,000,000)

应付款项 (5,306,974,645) (1,012,550,865)

其他负债 (3,209,908,221) (593,146,525)

净资产 2,009,923,136 1,527,285,942

归属于本公司的部分 648,587,005 409,949,714

归属于少数股东的部分 1,361,336,131 1,117,336,228

- 126 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(3) 处置子公司

(a) 截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间处置子公司的相关信息汇总如下：

子公司名称 处置价款 处置比例 处置方式 丧失控制权时点 丧失控制权时点 处置价款与处置投资对应的 与原子公司股权投资

的判断依据 合并财务报表层面享有该子 相关的其他综合收益

公司净资产份额的差额 转入投资损益的金额

江苏新城物业服务有限公司(i) 60,000,000 100% 出售 2015 年 3 月 27 日 完成股权交割 51,022,384 -

上海新城万嘉物业服务有限公司(i) 1,000,000 10% 出售 2015 年 3 月 27 日 完成股权交割 - -

于 2015 年 3 月 27 日，本集团为了更好地发挥新城物业的业务能力，开拓更广泛的业务来源，增强盈利能力，将拥有的江苏新城物业服务有限公

司的 100%股权及其之子公司将所持上海新城万嘉物业服务有限公司 10%股权分别以 60,000,000 元和 1,000,000 元对价全部转让予常州富域发

展有限公司。由于该项业务金额不重大，不构成终止经营。

(b) 2014 年度处置子公司的相关信息汇总如下：

子公司名称 处置价款 处置比例 处置方式 丧失控制权时点 丧失控制权时点 处置价款与处置投资对应的 与原子公司股权投资

的判断依据 合并财务报表层面享有该子 相关的其他综合收益

公司净资产份额的差额 转入投资损益的金额

上海新城万圣置业有限公司(ii) 10,000,000 100% 出售 2014 年 12 月 22 日 完成股权交割 26,195,020 -

- 127 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(3) 处置子公司(续)

(c) 2013 年度处置子公司的相关信息汇总如下：

子公司名称 处置价款 处置比例 处置方式 丧失控制权时点 丧失控制权时点 处置价款与处置投资对应的 与原子公司股权投资

的判断依据 合并财务报表层面享有该子 相关的其他综合收益

公司净资产份额的差额 转入投资损益的金额

常州新城广场置业有限公司(iii) 125,155,906 100% 出售 2013 年 12 月 13 日 完成股权交割 46,000,000 -

- 128 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(3) 处置子公司(续)

(d) 处置损益以及相关现金流量信息如下：

(i) 江苏新城物业服务有限公司

处置损益计算如下：

金额

处置价格 60,000,000

减：合并财务报表层面享有的江苏新城物业服

务有限公司净资产份额 (8,977,616)

51,022,384

其他综合收益转入当期损益 -

处置产生的投资收益 51,022,384

上海新城万嘉物业服务有限公司

处置损益计算如下：

金额

处置价格 1,000,000

减：合并财务报表层面享有的上海新城万嘉物

业服务有限公司净资产份额 (1,000,000)

其他综合收益转入当期损益 -

处置产生的投资收益 -

- 129 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(3) 处置子公司(续)

(d) 处置损益以及相关现金流量信息如下：

上述处置之子公司截至 2015 年 3 月 27 日(处置日)止期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年

度净损益情况如下：

截至 2015 年

3 月 27 日

(处置日)止期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

营业收入 37,447,135 258,994,545 200,762,149 159,751,854

减：营业成本和费用 (37,682,926) (251,376,042) (191,223,051) 162,617,719

(亏损)/利润总额 (235,791) 7,618,503 9,539,099 2,865,865

减：所得税费用 - (260,149) (2,954,380) -

净(亏损)/利润 (235,791) 7,358,353 6,584,719 2,865,865

其中：归属于母公司普通股

股东的净(亏损)/利润 (138,197) 4,312,731 3,859,304 1,679,683

- 130 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(3) 处置子公司(续)

(d) 处置损益以及相关现金流量信息如下(续)：

(ii) 上海新城万圣置业有限公司

处置损益计算如下：

金额

处置价格 10,000,000

减：合并财务报表层面享有的上海新城

万圣置业有限公司净负债份额 16,195,020

26,195,020

其他综合收益转入当期损益 -

处置产生的投资收益 26,195,020

(iii) 常州新城广场置业有限公司

处置损益计算如下：

金额

处置价格 125,155,906

减：合并财务报表层面享有的常州新城

广场置业有限公司净资产份额 (79,155,906)

46,000,000

其他综合收益转入当期损益 -

处置产生的投资收益 46,000,000

- 131 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(4) 其他原因的合并范围变动

(a) 本公司于 2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间以现金出

资新设立子公司如下：

设立日期 出资金额

2012 年度：

常州吾悦国际广场商业管理有限公司 05/04/2012 5,000,000

武汉新城宏盛置业有限公司 09/05/2012 400,000,000

常州凯盛房地产发展有限公司 19/06/2012 20,000,000

苏州新城创恒房地产有限公司 13/08/2012 20,000,000

上海青浦吾悦商业管理有限公司 31/12/2012 5,000,000

2013 年度：

上海新城宝郡置业有限公司 16/01/2013 360,000,000

南京新城创隆房地产有限公司 14/03/2013 550,000,000

常州汇盛房地产发展有限公司 15/05/2013 135,000,000

常州悦盛房地产发展有限公司 15/05/2013 306,000,000

常州卓盛房地产发展有限公司 15/05/2013 227,000,000

苏州新城创盛置业有限公司 01/07/2013 30,000,000

苏州新城吾悦商业管理有限公司 19/07/2013 5,000,000

杭州新城创宏房地产开发有限公司 27/09/2013 320,000,000

杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 08/10/2013 100,000,000

杭州新城创盛房地产开发有限公司 06/11/2013 100,000,000

昆山新城万龙房地产发展有限公司 31/12/2013 10,000,000

2014 年度：

南通新城创置房地产有限公司 26/01/2014 850,000,000

上海新城松郡房地产有限公司 13/03/2014 20,000,000

常州市万睿智能系统工程有限公司 19/03/2014 1,000,000

青岛新城创置房地产有限公司 15/05/2014 10,000,000

香港汇盛发展有限公司 22/08/2014 尚未出资

上海吾悦投资管理有限公司 22/08/2014 尚未出资

武汉新城创置房地产有限公司 11/09/2014 10,000,000

香港吾悦发展有限公司 12/09/2014 尚未出资

丹阳新城吾悦商业管理有限公司 14/11/2014 尚未出资

张家港新城吾悦商业管理有限公司 20/11/2014 5,000,000

安庆新城悦盛房地产发展有限公司 01/12/2014 尚未出资

新城商业管理有限公司 02/12/2014 尚未出资

- 132 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(4) 其他原因的合并范围变动

(a) 本公司于 2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间以现金出

资新设立子公司如下(续)：

设立日期 出资金额

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间：

海口新城万博房地产发展有限公司 05/01/2015 100,000,000

南京新城万顺房地产有限公司 16/01/2015 30,000,000

台州新城万博房地产发展有限公司 09/02/2015 100,000,000

上海松睿房地产开发有限公司 10/02/2015 尚未出资

南昌新城吾悦商业管理有限公司 25/03/2015 尚未出资

上海新城创贤房地产有限公司 01/04/2015 10,000,000

成都新城万博房地产发展有限公司 08/04/2015 100,000,000

金坛新城万博房地产发展有限公司 10/04/2015 100,000,000

常州新城嘉睿置业有限公司 16/04/2015 尚未出资

安庆新城吾悦商业管理有限公司 16/04/2015 尚未出资

长春新城吾悦商业管理有限公司 27/05/2015 尚未出资

永胜创投有限公司 28/05/2015 1

尊锋投资有限公司 29/05/2015 1

杭州创贤房地产咨询有限公司 03/06/2015 尚未出资

杭州松铭房地产咨询有限公司 03/06/2015 尚未出资

杭州创隆房地产咨询有限公司 03/06/2015 尚未出资

永康企业有限公司 21/04/2015 1

金坛新城吾悦商业管理有限公司 19/06/2015 尚未出资

香港禧盛发展有限公司 19/06/2015 1

香港瑞盛发展有限公司 19/06/2015 1

香港泽盛发展有限公司 19/06/2015 1

上海嘉牧投资管理有限公司 23/06/2015 尚未出资

杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 23/06/2015 尚未出资

杭州松睿实业有限公司 24/06/2015 尚未出资

- 133 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

五 合并范围的变更(续)

(4) 其他原因的合并范围变动(续)

(b) 于 2012 年 5 月 16 日，本公司之子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币 311,156,800 元

收购上海富铭房地产开发有限公司(以下简称“上海富铭”)100%股权。由于所收购的标的不构成

业务，账面资产主要为拟开发土地，本集团以资产购买的方式对该项收购进行账务处理。上海

富铭于被收购后仍存续。

于 2014 年 4 月 14 日，本公司之子公司上海新城创域房地产有限公司以人民币 466,004,200 元

收购上海嘉定华锐置业有限公司(以下简称“上海华锐”)100%股权。由于所收购的标的不构成业

务，账面资产主要为拟开发土地，本集团以资产购买的方式对该项收购进行账务处理。上海华

锐于被收购后仍存续。

(c) 于 2014 年 10 月，本公司之子公司常州新城宏业房地产有限公司通过股东会决议，分立为两家

公司，分别为常州新城宏业房地产有限公司和常州新城宏昊商业管理有限公司。分立前的公司

债权债务由分立后的两家公司连带承担，该分立已于 2014 年 12 月完成。

(d) 于 2015 年 3 月 16 日，本集团以人民币 42,163,977 元收购济南天鸿永业房地产开发有限公司

(以下简称“济南天鸿”)100%股权。由于所收购的标的不构成业务，账面资产主要为拟开发土

地，本集团以资产购买的方式对该项收购进行账务处理。济南天鸿于被收购后仍存续。

- 134 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益

(1) 在子公司中的权益

(a) 企业集团的构成

主要经营地

子公司名称 及注册地 业务性质 持股比例 取得方式

直接 间接

江苏新城地产股份有限公司 常州 房地产开发 58.86% - 分次股权收购

常州新城房产开发有限公司 常州 房地产开发 - 56.39% 同一控制下的企业合并

南京新城创置房地产有限公司 南京 房地产开发 - 56.64% 设立

上海新城创置房地产有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

上海新城万嘉房地产有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

常州新龙创置房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 58.37% 非同一控制下的企业合并

苏州新城万嘉房地产有限公司 苏州 房地产开发 - 56.64% 设立

常州新城万嘉建筑设计有限公司 常州 设计服务 - 57.38% 设立

常州鼎佳房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 56.70% 非同一控制下的企业合并

常州新城东郡房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 58.66% 设立

昆山新城创置发展有限公司 昆山 房地产开发 - 56.44% 设立

常州新城资产经营管理有限公司 常州 资产管理 - 58.61% 设立

常州新城置地房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 56.39% 设立

常州嘉驰汽车配件有限公司 常州 汽车零配件设 - 56.39% 设立

计、制造与销售

常州万方新城房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 56.45% 非同一控制下的企业合并

常州福隆房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 100.00% 非同一控制下的企业合并

常州新城万博置业有限公司 常州 房地产开发 - 100.00% 设立

上海东郡房地产开发有限公司 上海 房地产开发 - 58.86% 设立

无锡新城万嘉置业有限公司 无锡 房地产开发 - 58.86% 设立

苏州新城创佳置业有限公司 苏州 房地产开发 - 58.86% 设立

常州万嘉置业咨询有限公司 常州 置业咨询服务 - 58.86% 设立

新城万博置业有限公司 常州 房地产开发 100.00% - 设立

上海新城创佳置业有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

常州新城东昇房地产有限公司 常州 房地产开发 - 58.66% 设立

南京新城创嘉房地产有限公司 南京 房地产开发 - 56.64% 设立

常州新城金郡房地产有限公司 常州 房地产开发 - 56.64% 设立

常州市恒福置业有限公司 常州 房地产开发 - 56.39% 非同一控制下的企业合并

常州新城万佳房地产有限公司 常州 房地产开发 - 56.39% 设立

常州新城宏业房地产有限公司 常州 房地产开发 - 100.00% 设立

南京新城万嘉房地产有限公司 南京 房地产开发 - 56.64% 设立

常州新城创佳房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 56.64% 设立

- 135 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(a) 企业集团的构成(续)

(续上表)

主要经营地

子公司名称 及注册地 业务性质 持股比例 取得方式

直接 间接

上海新城创宏房地产有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

常州新城科达投资咨询有限公司 常州 咨询服务 100.00% - 设立

常州新城经典建筑设计有限公司 常州 设计股务 100.00% - 设立

上海新城金郡房地产有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

无锡新城创置房地产有限公司 无锡 房地产开发 - 58.86% 设立

常州新城万盛房地产有限公司 常州 房地产开发 - 100.00% 设立

常州新城吾悦商业管理有限公司 常州 商业经营管理 - 100.00% 设立

南京新城允升房地产有限公司 南京 房地产开发 - 56.64% 设立

无锡新城万博置业有限公司 无锡 房地产开发 - 100.00% 同一控制下的企业合并

金坛市新城万郡置业有限公司 金坛 房地产开发 50.00% 28.19% 设立

长沙新城万博置业有限公司 长沙 房地产开发 - 100.00% 设立

上海新城创域房地产有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

昆山新城创宏房地产有限公司 昆山 房地产开发 - 58.86% 设立

昆山新城创域房地产有限公司 昆山 房地产开发 50.00% 29.43% 设立

常州新城瑞壹国际酒店有限公司 常州 酒店管理 - 56.39% 设立

常州嘉枫市场调查有限公司 常州 建筑设计 - 56.39% 设立

常州吾悦国际广场商业管理有限公司 常州 商业经营管理 - 100.00% 设立

武汉新城宏盛置业有限公司 武汉 房地产开发 - 100.00% 设立

上海富铭房地产开发有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 资产购买

苏州新城创恒房地产有限公司 苏州 房地产开发 - 58.86% 设立

上海青浦吾悦商业管理有限公司 上海 商业经营管理 - 100.00% 设立

上海新城宝郡置业有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

常州万盛商业管理有限公司 常州 商业经营管理 - 100.00% 分立

南京新城创隆房地产有限公司 南京 房地产开发 - 56.64% 设立

常州汇盛房地产发展有限公司 常州 房地产开发 - 99.50% 设立

常州悦盛房地产发展有限公司 常州 房地产开发 - 99.50% 设立

常州卓盛房地产发展有限公司 常州 房地产开发 - 99.50% 设立

豪泰环球有限公司 英属维尔京群岛 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

镇江凯盛房地产发展有限公司 镇江 房地产开发 - 99.00% 同一控制下的企业合并

苏州凯拓房地产发展有限公司 (i) 苏州 房地产开发 - 14.74% 同一控制下的企业合并

苏州博盛房地产发展有限公司 (i) 苏州 房地产开发 - 48.68% 同一控制下的企业合并

- 136 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(a) 企业集团的构成(续)

(续上表)

主要经营地

子公司名称 及注册地 业务性质 持股比例 取得方式 子公司名称

直接 间接

昇创有限公司 英属维尔京群岛 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

苏州新城创盛置业有限公司 (i) 苏州 房地产开发 - 41.20% 设立

香港鼎盛发展有限公司 香港 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

香港恒宇发展有限公司 香港 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

苏州吾悦商业管理有限公司 苏州 商业经营管理 - 100.00% 设立

茂源控股有限公司 英属维尔京群岛 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

杭州新城创宏房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 - 58.86% 设立

杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 - 58.86% 设立

张家港鼎盛房地产有限公司 张家港 房地产开发 - 99.00% 同一控制下的企业合并

优力有限公司 英属维尔京群岛 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 丹阳 房地产开发 - 99.00% 同一控制下的企业合并

杭州新城创盛房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 - 58.86% 设立

昆山新城万龙房地产发展有限公司 昆山 房地产开发 - 56.44% 设立

上海嘉定华锐置业有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 资产购买

香港卓盛发展有限公司 香港 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

香港益盛发展有限公司 香港 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

南通新城创置房地产有限公司 (i) 南通 房地产开发 - 45.31% 设立

上海新城松郡房地产有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

青岛新城创置房地产有限公司 青岛 房地产开发 - 58.86% 设立

香港汇盛发展有限公司 香港 投资公司 100.00% - 设立

上海吾悦投资管理有限公司 上海 投资公司 - 100.00% 设立

南昌新城悦盛房地产发展有限公司 南昌 房地产开发 - 99.00% 同一控制下的企业合并

武汉新城创置房地产有限公司 武汉 房地产开发 - 58.86% 设立

香港吾悦发展有限公司 香港 投资公司 - 100.00% 设立

香港恒轩发展有限公司 香港 投资公司 - 75.00% 同一控制下的企业合并

长春新城悦盛房地产发展有限公司 长春 房地产开发 - 99.00% 同一控制下的企业合并

香港创隆发展有限公司 香港 投资公司 - 99.00% 同一控制下的企业合并

丹阳新城吾悦商业管理有限公司 丹阳 商业经营管理 - 100.00% 设立

张家港新城吾悦商业管理有限公司 张家港 商业经营管理 - 100.00% 设立

安庆新城悦盛房地产发展有限公司 安庆 房地产开发 - 100.00% 设立

新城商业管理有限公司 常州 商业经营管理 - 100.00% 设立

- 137 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(a) 企业集团的构成(续)

(续上表)

主要经营地

子公司名称 及注册地 业务性质 持股比例 取得方式

直接 间接

常州新城宏昊商业管理有限公司 常州 商业经营管理 - 100.00% 分立

南京新城万顺房地产有限公司 南京 房地产开发 - 56.64% 设立

上海新城创贤房地产有限公司 上海 房地产开发 - 56.64% 设立

常州新城嘉睿置业有限公司 常州 房地产开发 - 56.39% 设立

上海嘉牧投资管理有限公司 上海 投资公司 - 100.00% 设立

济南天鸿永业房地产开发有限公司 济南 房地产开发 - 58.86% 资产购买

南昌新城吾悦商业管理有限公司 南昌 商业经营管理 - 100.00% 设立

安庆新城吾悦商业管理有限公司 安庆 商业经营管理 - 100.00% 设立

长春新城吾悦商业管理有限公司 长春 商业经营管理 - 100.00% 设立

金坛新城吾悦商业管理有限公司 常州 商业经营管理 - 100.00% 设立

海口新城万博房地产发展有限公司 海口 房地产开发 - 100.00% 设立

台州新城万博房地产发展有限公司 台州 房地产开发 - 100.00% 设立

金坛新城万博房地产发展有限公司 常州 房地产开发 - 100.00% 设立

成都新城万博房地产发展有限公司 成都 房地产开发 - 100.00% 设立

永康企业有限公司 英属维尔京群岛 投资公司 - 100.00% 设立

永胜创投有限公司 英属维尔京群岛 投资公司 - 100.00% 设立

尊锋投资有限公司 英属维尔京群岛 投资公司 - 100.00% 设立

香港禧盛发展有限公司 香港 投资公司 - 100.00% 设立

香港瑞盛发展有限公司 香港 投资公司 - 100.00% 设立

香港泽盛发展有限公司 香港 投资公司 - 100.00% 设立

上海松睿房地产开发有限公司 上海 房地产开发 - 58.86% 设立

杭州创贤房地产咨询有限公司 杭州 房地产信息咨询 - 58.86% 设立

杭州松铭房地产咨询有限公司 杭州 房地产信息咨询 - 58.86% 设立

杭州创隆房地产咨询有限公司 杭州 房地产信息咨询 - 58.86% 设立

杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 - 58.86% 设立

杭州松睿实业有限公司 杭州 房地产信息咨 - 58.86% 设立

询、实业投资

本集团不存在使用集团资产或清偿集团负债方面的限制。

(i) 本集团虽然对该等公司的持股比例不超过 50%，但本集团根据与其他投资者的协议及被投

资企业的章程，拥有超过半数投票权及收益权，所以控制该等公司。因此，本集团将该等公司

纳入合并范围。

- 138 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(b) 存在重要少数股东权益的子公司

子公司名称 少数股东的 截至 2015 年 6 月 30 日止 6 截至 2015 年 6 月 30 日止 6 2015 年 6 月 30 日

持股比例 个月期间归属于 个月期间向少数股东 累计少数股东权益

少数股东的损益 支付的股利

江苏新城地产股份有限公司 41.14% 356,871,647 45,882,143 3,911,161,221

苏州凯拓房地产发展有限公司(i) 85.26% 13,587,507 - 906,429,863

子公司名称 少数股东的 2014 年度归属于 2014 年度向少数股东 2014 年 12 月 31 日

持股比例 少数股东的损益 支付的股利 累计少数股东权益

江苏新城地产股份有限公司 41.14% 527,193,642 67,512,298 3,595,597,389

苏州凯拓房地产发展有限公司(i) 89.03% 97,690,184 - 1,215,419,486

子公司名称 少数股东的 2013 年度归属于 2013 年度向少数股东 2013 年 12 月 31 日

持股比例 少数股东的损益 支付的股利 累计少数股东权益

江苏新城地产股份有限公司 41.14% 695,879,175 65,545,920 2,924,874,866

苏州凯拓房地产发展有限公司(i) 89.03% (4,847,828) - 1,117,729,302

子公司名称 少数股东的 2012 年度归属于 2012 年度向少数股东 2012 年 12 月 31 日

持股比例 少数股东的损益 支付的股利 累计少数股东权益

江苏新城地产股份有限公司 41.14% 584,805,047 32,772,960 2,285,541,611

- 139 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(b) 存在重要少数股东权益的子公司(续)

(i) 于 2013 年 6 月，本公司之关联公司香港创拓发展有限公司(以下简称“香港创拓”)设立

苏州凯拓房地产发展有限公司(以下简称“苏州凯拓”)，原注册资本为 75,000,000 美元。于

2013 年 11 月，香港创拓与第三方投资者签署关于苏州凯拓的增资协议，第三方投资者向

苏州凯拓注资 129,800,000 美元。于 2014 年 11 月，受同一最终控制方控制的关联方香

港创隆向苏州凯拓增资 22,700,000 美元。于 2014 年 12 月 18 日，本公司之子公司香港

吾悦发展有限公司向香港创隆增资(附注五(2))。于 2015 年 6 月 17 日，香港创拓向苏州

凯拓减资 52,300,000 美元。自此，本集团于苏州凯拓的名义持股比例变更为 14.74%，但

根据相关合同，本集团仍享有苏州凯拓 65%的收益权，并对苏州凯拓具有控制权，故将

其纳入合并范围。

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新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(b) 存在重要少数股东权益的子公司(续)

上述重要非全资子公司的主要财务信息列示如下：

2015 年 6 月 30 日 截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量

江苏新城地产股份有限公司(合并) 29,487,304,431 4,980,202,531 34,467,506,962 18,578,699,264 6,909,866,822 25,488,566,086 7,205,130,512 784,974,185 795,474,185 333,717,299

苏州凯拓房地产发展有限公司 1,512,244,733 714,814,454 2,227,059,187 983,751,510 5,828,587 989,580,097 95,185,072 38,113,623 38,113,623 553,583,616

2014 年 12 月 31 日 2014 年度

流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量

江苏新城地产股份有限公司(合并) 29,232,225,942 4,665,903,984 33,898,129,926 20,675,800,609 4,929,702,783 25,605,503,392 17,100,229,292 1,203,501,278 1,298,049,279 3,033,484,544

苏州凯拓房地产发展有限公司 2,194,379,168 515,847,170 2,710,226,338 1,184,773,048 3,510,694 1,188,283,742 1,169,992,869 274,025,761 274,025,761 154,562,481

2013 年 12 月 31 日 2013 年度

流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量

江苏新城地产股份有限公司(合并) 32,526,540,059 1,355,673,451 33,882,213,510 20,894,871,826 6,109,297,490 27,004,169,316 16,583,969,379 1,636,914,405 1,636,914,405 (213,835,826)

苏州凯拓房地产发展有限公司 1,828,554,539 161,197,750 1,989,752,289 780,773,554 100,000,000 880,773,554 - (13,598,395) (13,598,395) (1,025,934,857)

2012 年 12 月 31 日 2012 年度

流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量

江苏新城地产股份有限公司(合并) 28,081,425,044 1,199,222,343 29,280,647,387 20,635,568,074 3,268,643,834 23,904,211,908 14,300,447,269 1,347,081,564 1,347,081,564 1,998,139,770

- 141 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(2) 在合营企业和联营企业中的权益

(a) 重要合营企业和联营企业的基础信息

主要经营地 对集团活动是否

及注册地 业务性质 具有战略性 持股比例

直接 间接

合营企业 –

上海新城旭地房地产有限公司(i) 上海 房地产开发 是 0% 50%

苏州新城万瑞房地产有限公司(ii) 苏州 房地产开发 是 0% 68%

南京新城万隆房地产有限公司(iii) 南京 房地产开发 是 0% 70%

联营企业 –

上海万之城房地产开发有限公司(iv) 上海 房地产开发 是 0% 50%

本集团对上述股权投资均采用权益法核算。

(i) 本公司之控股子公司对上海新城旭地房地产有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议和

章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其

共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。

(ii) 本公司之控股子公司对苏州新城万瑞房地产有限公司的持股比例为 68%，根据相关协议和

章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其

共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。

(iii) 本公司之控股子公司对南京新城万隆房地产有限公司的持股比例为 70%，根据相关协议和

章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其

共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。

(iv) 本公司之控股子公司对上海万之城房地产开发有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议

和章程，本集团表决权比例为 40%对其具有重大影响，但不控制，故作为联营企业以权益法核

算该投资。

- 142 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)

(b) 重要合营企业的主要财务信息

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆 上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆 上海新城旭地

房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司

流动资产 1,640,517,600 1,182,894,248 4,358,799,319 1,143,767,927 824,549,913 3,440,937,707 745,010,548

其中：现金和现金等价物 148,375,927 108,224,906 323,380,575 113,563,970 2,713,160 19,830,355 17,707,108

非流动资产 121,515 1,872,874 6,333,919 135,895 128,576 3,055,700 35,382

资产合计 1,640,639,115 1,184,767,122 4,365,133,238 1,143,903,822 824,678,489 3,443,993,407 745,045,930

流动负债 830,633,290 443,478,880 883,876,597 375,161,825 668,814,215 153,007,724 725,130,300

非流动负债 700,000,000 450,000,000 2,500,000,000 656,000,000 - 2,300,000,000 -

负债合计 1,530,633,290 893,478,880 3,383,876,597 1,031,161,825 668,814,215 2,453,007,724 725,130,300

净资产 110,005,825 291,288,242 981,256,641 112,741,997 155,864,274 990,985,683 19,915,630

按持股比例计算的净资产份额(i) 55,002,913 198,076,004 686,879,648 56,370,999 105,987,706 693,689,978 9,957,815

调整事项 - - - 6,360 - - 42,185

对合营企业投资的账面价值 55,002,913 198,076,004 686,879,648 56,377,359 105,987,706 693,689,978 10,000,000

- 143 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)

(b) 重要合营企业的主要财务信息(续)

截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间 2014 年度 2013 年度

上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆 上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆 上海新城旭地

房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司

营业收入 - - - - - - -

财务费用 524,966 75,754 89,764 656,260 5,342 680,566 8,357

所得税费用 - 1,733,677 3,053,599 - 128,576 2,957,421 28,123

净亏损 (2,748,894) (5,201,031) (9,729,043) (7,173,633) (385,727) (9,014,317) (84,370)

其他综合收益 - - - - - - -

综合收益总额 (2,748,894) (5,201,031) (9,729,043) (7,173,633) (385,727) (9,014,317) (84,370)

本集团本年度收到的来自

合营企业的股利 - - - - - - -

注：上海新城旭地房地产有限公司为 2013 年新成立之公司；苏州新城万瑞房地产有限公司和南京新城万隆房地产有限公司均为 2014 年新成立之公司。

(i) 本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营

企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。

- 144 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)

(c) 重要联营企业的主要财务信息

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

上海万之城房地产 上海万之城房地产 上海万之城房地产 上海万之城房地产

开发有限公司 开发有限公司 开发有限公司 开发有限公司

流动资产 857,627,725 1,783,231,145 1,728,448,900 1,715,557,319

其中：现金和现金等价物 159,955,990 261,890,415 347,704,396 126,096,388

非流动资产 174,599 8,840,347 10,811,237 3,256,061

资产合计 857,802,324 1,792,071,492 1,739,260,137 1,718,813,380

流动负债 638,816,916 1,719,437,778 1,624,824,024 1,279,032,486

非流动负债 - - 47,500,000 -

负债合计 638,816,916 1,719,437,778 1,672,324,024 1,279,032,486

净资产 218,985,408 72,633,714 66,936,113 439,780,894

按持股比例计算的净资产份

109,492,704 219,890,447

额(i) 36,316,857 33,468,057

调整事项 - - - -

对联营企业投资的账面价值 109,492,704 36,316,857 33,468,057 219,890,447

截至 2015 年 6 月

30 日止 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

上海万之城房地产 上海万之城房地产 上海万之城房地产 上海万之城房地产

开发有限公司 开发有限公司 开发有限公司 开发有限公司

营业收入 980,195,996 460,622,560 916,314,077 -

净利润/(亏损) 146,351,695 5,697,600 (22,844,780) (9,303,863)

其他综合收益 - - - -

综合收益总额 146,351,695 5,697,600 (22,844,780) (9,303,863)

本集团本年度收到的来自联

营企业的股利 - - - -

(i) 本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。

联营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认资产和负债的公允价值以及

统一会计政策的影响。

- 145 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

六 在其他主体中的权益(续)

(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)

(d) 不重要合营企业和联营企业的汇总信息

截至 2015 年 6 月

30 日止 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

合营企业：

投资账面价值合计 143,715,301 5,000,000 - -

下列各项按持股比例计算的合计数

净亏损(i) (2,951,232) (158,604) - -

其他综合收益(i) - - - -

综合收益总额 (2,951,232) (158,604) - -

联营企业：

投资账面价值合计 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000

下列各项按持股比例计算的合计数

(亏损)/净利润(i) (8,031) 2,259 (3,976) 21,500

其他综合收益(i) - - - -

综合(亏损)/收益总额 (8,031) 2,259 (3,976) 21,500

(i) 净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政

策的调整影响。

(e) 截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年及 2012 年度，本集团合营企业和

联营企业未发生超额亏损。

- 146 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

七 分部信息

本集团的报告分部是提供不同房地产类型的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市场战

略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其

配置资源并评价其业绩。

本集团有 2 个报告分部，分别为：

- 江苏新城地产股份有限公司，一家人民币特种股票(B 股)于上海证券交易所上市的公司，及其

下属子公司(“B 股集团”)，即 B 股集团报告分部，负责经营销售住宅物业形态产品；

- 不属于 B 股集团的子公司，即非 B 股集团报告分部，负责经营销售混合商住物业形态产品。

分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属

于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。

- 147 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

七 分部信息(续)

(a) 截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间及 2015 年 6 月 30 日分部信息列示如下：

B 股集团 非 B 股集团 分部间抵销 合计

对外交易收入 7,205,130,512 1,520,922,906 - 8,726,053,418

分部间交易收入 - 2,187,923 (2,187,923) -

主营业务成本 (5,412,501,766) (1,226,494,051) 2,187,923 (6,636,807,894)

利息收入 22,336,650 3,299,346 - 25,635,996

利息费用 (24,723,987) (30,340,271) - (55,064,258)

对联营和合营企业的投资损失 58,569,670 - - 58,569,670

资产减值损失 (50,156,336) (48,380,259) - (98,536,595)

折旧费及摊销费 (28,824,822) (12,521,052) - (41,345,874)

利润总额 1,012,423,912 145,969,689 (65,640,960) 1,092,752,641

所得税费用 (227,449,727) (37,908,469) - (265,358,196)

净利润 784,974,185 108,061,220 (65,640,960) 827,394,445

资产总额 34,467,506,962 22,653,470,606 (164,698,000) 56,956,279,568

负债总额 25,488,566,086 18,908,824,200 (164,698,000) 44,232,692,286

折旧费和摊销费以外的其他非

现金费用 2,363,260 1,688,768 - 4,052,028

对联营企业和合营企业的长期

股权投资 1,203,166,570 - - 1,203,166,570

长期股权投资以外的其他非流

动资产增加额 8,287,715 1,534,418,158 - 1,542,705,873

- 148 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

七 分部信息(续)

(b) 2014 年度及 2014 年 12 月 31 日分部信息列示如下：

B 股集团 非 B 股集团 分部间抵销 合计

对外交易收入 17,100,229,292 3,573,968,751 - 20,674,198,043

分部间交易收入 - 24,147,515 (24,147,515) -

主营业务成本 (12,924,503,281) (2,372,667,310) 24,147,515 (15,273,023,076)

利息收入 67,815,529 13,571,148 - 81,386,677

利息费用 (17,486,712) (82,248,457) - (99,735,169)

对联营和合营企业的投资损失 (7,346,157) - - (7,346,157)

资产减值损失 (341,162,775) (39,978,750) - (381,141,525)

折旧费及摊销费 (21,750,649) (13,358,805) - (35,109,454)

利润总额 1,613,443,042 892,539,542 (96,585,984) 2,409,396,600

所得税费用 (409,941,764) (207,109,187) - (617,050,951)

净利润 1,203,501,278 685,430,355 (96,585,984) 1,792,345,649

资产总额 33,898,129,926 17,220,359,879 (4,692,000) 51,113,797,805

负债总额 25,605,503,392 13,262,886,331 (4,692,000) 38,863,697,723

折旧费和摊销费以外的其他非

现金费用 10,631,343 7,597,075 - 18,228,418

对联营企业和合营企业的长期

股权投资 907,371,900 - - 907,371,900

长期股权投资以外的其他非流

动资产增加额 1,739,170,362 1,222,454,747 - 2,961,625,109

- 149 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

七 分部信息(续)

(c) 2013 年度及 2013 年 12 月 31 日分部信息列示如下：

B 股集团 非 B 股集团 分部间抵销 合计

对外交易收入 16,582,890,169 4,153,571,175 - 20,736,461,344

分部间交易收入 1,079,210 239,826 (1,319,036) -

主营业务成本 (11,914,194,719) (2,920,256,782) - (14,834,451,501)

利息收入 52,466,334 4,358,379 - 56,824,713

利息费用 (67,128,326) (244,142,649) - (311,270,975)

对联营和合营企业的投资损失 (11,422,390) - - (11,422,390)

资产减值损失 (41,569,087) (38,019,055) - (79,588,142)

折旧费及摊销费 (16,371,065) (6,168,066) - (22,539,131)

利润总额 2,204,857,213 374,465,115 (93,772,800) 2,485,549,528

所得税费用 (567,942,808) (67,691,564) - (635,634,372)

净利润 1,636,914,405 306,773,551 (93,772,800) 1,849,915,156

资产总额 33,882,213,510 11,343,224,646 (22,695,000) 45,202,743,156

负债总额 27,004,169,316 7,663,159,628 (22,695,000) 34,644,633,944

折旧费和摊销费以外的其他非

现金费用 15,013,030 10,728,195 - 25,741,225

对联营企业和合营企业的长期

股权投资 53,468,057 - - 53,468,057

长期股权投资以外的其他非流

动资产增加额 29,933,074 173,763,190 - 203,696,264

- 150 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

七 分部信息(续)

(d) 2012 年度及 2012 年 12 月 31 日分部信息列示如下：

B 股集团 非 B 股集团 分部间抵销 合计

对外交易收入 14,296,205,695 3,149,989,591 - 17,446,195,286

分部间交易收入 4,241,574 - (4,241,574) -

主营业务成本 (10,448,514,689) (2,138,758,008) - (12,587,272,697)

利息收入 39,758,947 7,990,205 - 47,749,152

利息费用 (50,755,347) (108,513,294) - (159,268,641)

对联营和合营企业的投资损失 (5,109,553) - - (5,109,553)

资产减值损失 - - - -

折旧费及摊销费 (15,458,205) (5,942,625) - (21,400,830)

利润总额 1,812,248,549 370,595,339 (46,886,400) 2,135,957,488

所得税费用 (465,166,985) (113,132,164) - (578,299,149)

净利润 1,347,081,564 257,463,175 (46,886,400) 1,557,658,339

资产总额 29,280,647,387 9,925,849,183 (18,295,000) 39,188,201,570

负债总额 23,904,211,908 8,553,989,688 (18,295,000) 32,439,906,596

折旧费和摊销费以外的其他非

现金费用 29,257,073 34,963,958 - 64,221,031

对联营企业和合营企业的长期

股权投资 229,890,447 - - 229,890,447

长期股权投资以外的其他非流

动资产增加额 15,589,362 638,707,897 - 654,297,259

- 151 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易

(1) 母公司情况

(a) 母公司基本情况

公司名称 注册地址 业务性质

常州富域发展有限公司 江苏省常州市 房产投资、开发、销售

本公司的最终控制方为王振华先生。

(b) 母公司注册资本及其变化

2011 年 2012 年

公司名称 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

常州富域发展有限公司 321,800,000 - - 321,800,000

2012 年 2013 年

公司名称 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

常州富域发展有限公司 321,800,000 - - 321,800,000

2013 年 2014 年

公司名称 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

常州富域发展有限公司 321,800,000 - (20,000,000) 301,800,000

2014 年 2015 年

公司名称 12 月 31 日 本期增加 本期减少 6 月 30 日

常州富域发展有限公司 301,800,000 - - 301,800,000

- 152 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(1) 母公司情况(续)

(c) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日

公司名称 持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例

常州富域发展有限公司 90.91% 90.91% 90.91% 90.91%

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

公司名称 持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例

常州富域发展有限公司 97.70% 97.70% 97.70% 97.70%

(2) 子公司情况

子公司的基本情况及相关信息见附注六。

- 153 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(3) 合营企业和联营企业情况

除附注六中已披露的重要合营和联营企业的情况外，其余与本集团发生关联交易的其他合营企

业和联营企业的情况如下：

主要经营地 对集团活动是否

及注册地 业务性质 具有战略性 持股比例

直接 间接

合营企业 –

青岛卓越新城置业有限公司(i) 青岛 房地产开发 是 - 50%

上海恒固房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 - 28%

上海松铭房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 - 16%

昆山德睿房地产开发有限公司(ii) 苏州 房地产开发 是 - 100%

常熟万中城房地产有限公司 常熟 房地产开发 是 - 20%

常熟中置房地产有限公司 常熟 房地产开发 是 - 65%

联营企业 –

上海蓝天创业房地产有限公司 上海 房地产开发 是 - 20%

(i) 本公司之子公司对青岛卓越新城置业有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议和章程，

项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共

同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。

(ii) 于 2015 年 6 月 30 日，本公司之子公司江苏新城地产股份有限公司对昆山德睿房地产开

发有限公司(以下简称“昆山德睿”)的名义持股比例为 100%，但本集团已于昆山德睿成

立前与绿地集团上海青浦置业有限公司(以下简称“绿地青浦”)签订协议，将由绿地青浦持

有昆山德睿 60%的股权。于签订协议之日起，昆山德睿的主要相关经营活动需要投资各

方一致同意。故本集团将昆山德睿作为合营企业并以权益法核算。

- 154 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(4) 其他关联方情况

公司名称 与本集团的关系

王晓松先生 王振华先生的家庭成员

新城发展控股有限公司 间接控股公司

香港创拓发展有限公司 间接控股公司

常州德润咨询管理有限公司 受同一最终控制方控制

常州赛福管理咨询有限公司 受同一最终控制方控制

常州新城万德投资有限公司 受同一最终控制方控制

香港创域发展有限公司 受同一最终控制方控制

香港宏盛发展有限公司 受同一最终控制方控制

青岛新城东郡房地产开发有限公司 合营企业之子公司

青岛卓越东郡置业有限公司 合营企业之子公司

(5) 关联交易

本公司之重大关联交易列示如下：

(a) 本集团为关联方提供担保

担保是否已经

被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 履行完毕

青岛新城东郡房地产开发 2015 年 2019 年

有限公司 195,000,000 3 月 19 日 3 月 18 日 否

青岛卓越东郡置业有限 2015 年 2019 年

公司 305,000,000 3 月 19 日 3 月 18 日 否

南京新城万隆房地产有限 2015 年 2019 年

公司 800,000,000 1 月 30 日 12 月 12 日 否

- 155 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联交易(续)

(b) 关联方为本集团提供担保

担保是否已经

担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 履行完毕

提供保证：

美元 61,029,471

- 新城发展控股有限公司 (折合人民币 2014 年 2015 年

(附注四(18)) 373,439,332) 12 月 23 日 6月3日 是

- 香港宏盛发展有限公司 2014 年 2017 年

(附注四(29)) 100,000,000 9 月 28 日 3 月 27 日 否

- 香港宏盛发展有限公司 2015 年 2017 年

(附注四(29)) 80,000,000 1月4日 3 月 27 日 否

提供存款质押：

- 香港宏盛发展有限公司 2014 年 2015 年

(附注四(18)) 260,000,000 6 月 17 日 3 月 17 日 是

- 香港宏盛发展有限公司 2014 年 2015 年

(附注四(18)) 135,000,000 8 月 18 日 3 月 17 日 是

- 香港宏盛发展有限公司 2014 年 2015 年

(附注四(18)) 550,000,000 11 月 21 日 11 月 21 日 是

- 香港宏盛发展有限公司 2014 年 2015 年

(附注四(18)) 200,000,000 12 月 24 日 12 月 24 日 是

- 香港宏盛发展有限公司 2014 年 2015 年

(附注四(18)) 252,000,000 8 月 26 日 2 月 26 日 是

- 香港宏盛发展有限公司 2015 年 2015 年

(附注四(18)) 500,000,000 1 月 30 日 7 月 30 日 否

2015 年 2017 年

- 王振华(附注四(18)) 600,000,000 6月8日 12 月 22 日 否

- 156 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联交易(续)

(c) 为关联方提供劳务收入

截至 2015 年 6

月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

上海万之城房地产

开发有限公司 - 1,870,000 3,240,000 -

(d) 本集团为关联方代垫款项

截至 2015 年 6

月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

常熟中置房地产

有限公司 288,863,250 - - -

昆山德睿房地产

开发有限公司 131,100,488 - - -

常熟万中城房地产

有限公司 79,977,000 - - -

南京新城万隆房地

产有限公司 - 1,501,752,686 - -

青岛卓越新城置业

有限公司 - 433,780,000 - -

苏州新城万瑞房地

产有限公司 - 386,906,471 - -

上海新城旭地房地

产有限公司 - - 362,565,150 -

常州德润咨询管理

有限公司 - - 200,150,000 -

常州赛福管理咨询

有限公司 - - 80,644 -

499,940,738 2,322,439,157 562,795,794 -

- 157 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联交易(续)

(e) 关联方为本集团代垫款项

截至 2015 年 6

月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

常州富域发展有限

公司 - - 67,509,572 -

新城发展控股有限

公司 - 110,776 41,655 -

香港创域发展有限

公司 - 6,146 - -

上海万之城房地产

开发有限公司 - - 230,000,000 -

常州新城万德投资

有限公司 - - 199,880,000 -

- 116,922 497,431,227 -

- 158 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联交易(续)

(f) 向关联方资金转出

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

青岛卓越新城置业

有限公司 594,893,217 131,372,116 108,877,189 -

南京新城万隆房地产

有限公司 405,300,000 1,697,352,000 - -

常州富域发展有限

公司 155,702,082 - - -

上海恒固房地产开发

有限公司 11,200,000 - - -

上海松铭房地产开发

有限公司 7,520,000 - - -

苏州新城万瑞房地产

有限公司 - 434,000,000 - -

常州新城万德投资

有限公司 - 199,880,000 - -

1,174,615,299 2,462,604,116 108,877,189 -

- 159 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联交易(续)

(g) 从关联方资金转入

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

苏州新城万瑞房地产

有限公司 864,610,000 153,250,000 - -

南京新城万隆房地产

有限公司 737,000,000 3,403,999,000 - -

青岛卓越新城置业

有限公司 595,500,000 - - -

常州富域发展有限

公司 244,987,949 - - -

上海新城旭地房地产

有限公司 70,000,000 435,000,000 - -

新城发展控股有限

公司 26,487 - - -

常州德润咨询管理

有限公司 - 200,150,000 - -

上海万之城房地产

开发有限公司 - 110,000,000 - -

2,512,124,436 4,302,399,000 - -

(h) 向关联方归还计息资金

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

香港宏盛发展有限

公司(附注五(3)) 233,513,074 - - -

- 160 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联交易(续)

(i) 关联方向本集团提供计息资金

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

香港宏盛发展有限

公司(附注八(6)) 1,409,529,378 1,340,646,428 673,944,648 -

(j) 应支付给关联方的利息

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

香港宏盛发展有限公司 189,102,464 270,899,081 - -

(k) 向关联方出售子公司

(i) 于 2015 年 3 月 27 日，本集团将拥有的江苏新城物业服务有限公司的 100%股权及其之子

公司将所持上海新城万嘉物业服务有限公司 10%股权分别以 60,000,000 元和 1,000,000 元

对价全部转让予常州富域发展有限公司(附注五(3))。

(ii) 于 2014 年 12 月，本公司将拥有的上海新城万圣置业有限公司的 100%股权以 10,000,000

元对价全部转让予常州富域发展有限公司(附注五(3))。

(iii) 于 2014 年 12 月，本公司之子公司新城万博置业有限公司(“新城万博”)将拥有的常州新城博

源房地产有限公司(“常州博源”)的 100%股权全部转让予常州富域发展有限公司(“常州富域”)。

由于新城万博尚未出资，常州富域无需支付任何股权转让款。该交易实质为资产交易，常

州富域同时接受常州博源预付土地款 495,721,572 元，并承担相关应付款项。

- 161 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联交易(续)

(l) 向关联方购买股权

(i) 于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港益盛发展有限公司以 270,000,000 元对价向香港宏

盛发展有限公司购买其拥有的镇江凯盛房地产发展有限公司 100%股权。

于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港卓盛发展有限公司以 428,113,763 元对价向香港宏

盛发展有限公司购买其拥有的常州汇盛房地产发展有限公司、常州悦盛房地产发展有限公

司和常州卓盛房地产发展有限公司各 50%股权。交易后，本集团对该三家公司的持股比例

均由 50%增加至 99.5%(附注四(31))。

截至 2015 年 6 月 30 日止，本集团尚未支付上述款项。

(ii) 于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港恒轩发展有限公司向香港创拓发展有限公司发行股

份 259,177,720 元，以购买其拥有的苏州博盛房地产发展有限公司 100%股权。

(m) 向关联方增资

于 2014 年 12 月 18 日，本公司之子公司香港吾悦发展有限公司分别向优力公司、茂源控股、

昇创公司、豪泰环球、香港创隆及香港恒轩增资，获得该等公司及其子公司的控制权(附注五(2))。

(n) 接受物业管理服务

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

江苏新城物业服务有限

公司 10,059,423 - - -

- 162 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联交易(续)

(o) 关联方对本公司之子公司减资

(i) 于 2015 年 6 月 17 日，本公司之关联公司香港创拓发展有限公司向本公司之子公司苏州凯

拓房地产发展有限公司减资 52,300,000 美元。减资后，本集团对该子公司的持股比例由

10.97%增加至 14.74%。(附注六(1))。

(ii) 于 2014 年 10 月，本公司之母公司常州富域发展有限公司对本公司之子公司常州新城万盛

房地产有限公司及无锡新城万博置业有限公司分别减资 20,000,000 元。减资后，本集团对

该两家子公司的持股比例由 83.33%和 96%均增加至 100%(附注四(31))。

(p) 转让负债

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

江苏新城实业集团

有限公司 - - - 44,000,000

(q) 关键管理人员薪酬

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

关键管理人员薪酬 15,229,367 43,342,971 40,405,887 37,291,917

(r) 股份支付

截至 2015 年

6 月 30 日止

6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

新城发展控股有限公司

(附注四(31)) 4,052,028 18,228,418 25,741,225 64,221,031

- 163 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(6) 应收、应付关联方款项余额

应收关联方款项：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

其他应收款(附注四(4))

- 青岛卓越新城置业

有限公司 433,173,216 433,780,000 - -

- 常熟中置房地产有限

公司 288,863,250 - - -

- 昆山德睿房地产开发

有限公司 131,100,488 - - -

- 常熟万中城房地产

有限公司 79,977,000 - - -

- 上海恒固房地产开发

有限公司 11,200,000 - - -

- 上海松铭房地产开发

有限公司 7,520,000 - - -

- 苏州新城万瑞房地产

有限公司 - 667,656,471 - -

- 常州富域发展有限

公司 - 559,534,833 - -

- 常州德润咨询管理

有限公司 - - 200,150,000 -

- 上海新城旭地房地产

有限公司 - - 362,565,150 -

- 常州赛福管理咨询

有限公司 - - 80,644 -

- 上海万之城房地产

开发有限公司 - - - 180,000,000

951,833,954 1,660,971,304 562,795,794 180,000,000

- 164 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

八 关联方关系及其交易(续)

(6) 应收、应付关联方款项余额(续)

应付关联方款项：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

应付股利(附注四(25))

- 王晓松 805,000 805,000 805,000 805,000

其他应付款(附注四(26))

- 香港宏盛发展有限

公司(注) 4,348,696,200 2,983,603,920 673,944,648

- 南京新城万隆房地产

有限公司 536,594,314 204,894,314 - -

- 苏州新城万瑞房地产

有限公司 196,953,529 - - -

- 上海万之城房地产开发

有限公司 160,000,000 160,000,000 50,000,000 -

- 上海新城旭地房地产

有限公司 142,434,850 72,434,850 - -

- 新城发展控股有限公司 178,918 152,431 41,655 -

- 香港创域发展有限公司 6,146 6,146 - -

- 常州新城万德投资有限

公司 - - 199,880,000 -

- 常州富域发展有限

公司 - - 67,558,855 108,926,472

5,384,863,957 3,421,091,661 991,425,158 108,926,472

注：于 2015 年 6 月 30 日及 2014 年 12 月 31 日，应付香港宏盛发展有限公司款项均为计息款

项，截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间及 2014 年度，加权平均利率分别约为 10.10%及 10.73%。

于 2015 年 6 月 30 日及 2014 年 12 月 31 日，应付香港宏盛发展有限公司款项中包括应付利息

460,001,545 元及 270,899,081 元。

除上述应付香港宏盛发展有限公司款项外，应收及应付关联方款项均无担保，不计息，且无固

定偿还期限。

- 165 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

九 或有事项

本集团的或有事项主要为由于提供财务担保产生的或有负债，是本集团为银行向购房客户发放

的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)

方式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行

向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕

房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、

2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶

段性连带责任保证担保金额分别为 5,258,711,600 元、4,478,634,500 元、2,971,716,400 元及

3,993,685,001 元。

十 承诺事项

(1) 房地产开发项目支出承诺

根据已签订的不可撤销的国有土地使用权出让合同，本集团未来最低应支付土地出让金汇总如

下：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

土地出让金 3,107,170,888 4,530,573,526 3,882,600,000 4,105,800,000

(2) 对外投资承诺事项

以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的对外投资承诺：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

受让债权(i) 333,070,000 286,640,000 - -

合营企业权益认缴出资(ii) 312,500,000 95,625,000 - -

股权收购(i) 60,003,200 42,164,000 - -

有限合伙权益认缴出资

(附注四(8)) - - 15,000,000 55,000,000

705,573,200 424,429,000 15,000,000 55,000,000

- 166 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十 承诺事项

(2) 对外投资承诺事项(续)

(i) 根据本集团与济南新城地产有限公司于 2015 年 6 月签订的协议，本集团承诺受让其拥有的济

南天鸿永天房地产开发有限公司 100%的股权与债权。该交易转让对价总额为 3.93 亿元，其中

股权转让款为 0.6 亿元，债权转让款为 3.33 亿元。鉴于被收购企业仅持有一块占地面积为 98,294

平方米的尚未开发的土地，因此该交易并不构成企业合并，本集团将其视为收购资产进行会计

处理。于 2015 年 6 月 30 日，本集团尚未支付上述款项。

根据本集团与山东天鸿置业开发有限公司于 2014 年 12 月签订的协议，本集团承诺受让其拥有

的济南天鸿永业房地产开发有限公司 100%的股权与债权。该交易转让对价总额为 3.29 亿元，

其中股权转让款为 0.42 亿元，债权转让款为 2.87 亿元。鉴于被收购企业仅持有一块占地面积

为 84,362.00 平方米的尚未开发的土地，因此该交易并不构成企业合并，本集团将其视为收购

资产进行会计处理。于 2014 年 12 月 31 日，本集团尚未支付上述款项。

(ii) 根据本集团与常熟中南世纪城房地产开发有限公司于 2015 年 5 月签订的协议书，本公司承诺

以 292,500,000.00 元的价格认缴出资并取得常熟中置房地产有限公司 65%的股权。于 2015 年

6 月 30 日，本集团尚未支付上述款项。

根据本集团与江苏苏南万科房地产有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司于 2015 年 5

月签订的协议，本公司承诺以 20,000,000.00 元价格认缴出资并取得常熟万中城房地产有限公

司 20%的股权。于 2015 年 6 月 30 日，本集团尚未支付上述款项。

(3) 经营租赁承诺

根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

一年以内 21,912,641 22,006,502 12,234,465 13,399,318

一到二年 11,669,000 15,367,732 6,763,767 6,852,749

二到三年 9,045,146 9,689,172 6,745,600 3,579,167

三年以上 47,971,492 50,828,029 36,704,533 -

90,598,279 97,891,435 62,448,365 23,831,234

- 167 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十 承诺事项(续)

(4) 经营租赁应收租金

根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应收取租金汇总如下：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

一年以内 167,165,521 174,823,721 83,349,206 54,216,909

一到五年 466,435,340 364,198,267 171,150,418 152,780,313

五年以上 343,448,072 151,551,988 57,043,657 118,773,681

977,048,933 690,573,976 311,543,281 325,770,903

十一 资产负债表日后事项

(1) 重要的非调整事项

于 2015 年 7 月，本集团之子公司上海嘉牧投资管理有限公司与上海新浩隆房地产开发有限公

司(以下简称“新浩隆”)签订《上海市商品房预售合同》，以人民币 832,508,300 元购买新浩隆位

于上海市中江路 388 弄国浩长风城面积为 33,300 平方米的 5 号办公楼。该办公楼预计将于 2015

年 10 月交付予本集团。

(2) 利润分配情况说明

无。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十二 金融风险管理

本集团的经营活动面对多种金融风险，主要包括市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、信用

风险及流动性风险。本集团的整体风险管理关注于金融市场的不可预测性，并寻求尽量减低对

本集团财务状况的潜在不利影响。管理层审阅并通过管理此等风险的政策总结如下：

(1) 市场风险

(a) 外汇风险

本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本集团已确认的外币资产和负债

及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)依然存在外汇风险。本

集团总部财务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外

汇风险。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日及 2013 年 12 月 31 日，本集团持有的外币金融资

产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：

1 2015 年 6 月 30 日

美元项目 其他外币项目 合计

外币金融资产 -

货币资金 27,425,269 229,776 27,655,045

外币金融负债 -

短期借款 606,881,610 - 606,881,610

应付款项 479,842,693 316,805 480,159,498

1,086,724,303 316,805 1,087,041,108

2 2014 年 12 月 31 日

美元项目 其他外币项目 合计

外币金融资产 -

货币资金 346,826,052 247,293 347,073,345

外币金融负债 -

短期借款 373,439,332 - 373,439,332

应付款项 1,824,415,753 321,123 1,824,736,876

2,197,855,085 321,123 2,198,176,208

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十二 金融风险管理(续)

(1) 市场风险(续)

(a) 外汇风险(续)

2013 年 12 月 31 日

美元项目 其他外币项目 合计

外币金融资产 -

货币资金 182,059,360 84,284,983 266,344,343

外币金融负债 -

应付款项 533,095,688 317,160 533,412,848

于 2012 年 12 月 31 日，本集团未持有外币金融资产和外币金融负债。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日及 2013 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元金融

资产和美元金融负债，如果人民币对美元升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团截至

2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度及 2013 年度将会分别增加或减少净利润金额分别

为 79,447,428 元、138,827,178 元及 26,327,725 元。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十二 金融风险管理(续)

(1) 市场风险(续)

(b) 利率风险

本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。按市场浮动利率计息

的借款使本集团面临现金流量利率风险；按固定利率计息的借款使本集团面临公允价值利率风

险。本集团根据市场环境决定固定利率和浮动利率的相对比例。于 2015 年 6 月 30 日、2014

年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本集团按市场浮动利率计息的长

期带息债务(不含一年内到期的长期借款)主要为人民币计价的银行借款，金额分别为

5,328,150,000 元、3,795,900,000 元、7,380,759,011 元及 4,409,670,000 元。

本集团关注利率的波动趋势并考虑其对本集团所面临的利率风险的影响。本集团目前尚未运用

任何衍生工具合同对冲利率风险，但管理层未来将会考虑是否需要对冲面临的重大利率风险。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，如

果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其他因素保持不变，本集团截至 2015

年 6 月 30 日止 6 个月期间、2014 年度、2013 年度及 2012 年度之利息支出将会分别增加或减

少金额分别为 26,640,750 元、18,979,500 元、36,903,795 元及 22,048,350 元。

(2) 信用风险

银行存款、限制性存款、应收款项以及除预付款项及存货外的其他金融资产账面价值，为本集

团就金融资产所面对的重大信用风险。本集团几乎所有银行存款均存放于由管理层认为属于高

信用质量的中国主要金融机构持有。本集团有相关制度以确保对客户进行信用评估和记录。本

集团也实施了其他管理程序确保采取后续行动收回逾期应收款项。另外，本集团会定期对应收

款项的账面价值进行检查，以确保计提了足够的坏账准备。本集团无重大集中信用风险，因为

风险分散于众多客户。

本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购

房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银

行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通

过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信用风险很低。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团无重大逾期应收款项。

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十二 金融风险管理(续)

(3) 流动性风险

本集团通过基于集团战略和经营结果的财务计划系统，预计并规划集团的未来流动性状态，以

保证持续的良好的流动性。本集团按月更新年度资金预算。

获取土地使用权的资金通常从本集团可用资金中拨付。其他的项目成本的资金来源除自有资金

外，为银行借款及预收账款等。

本集团已与多家大型国有银行，股份制银行和信托公司建立了战略合作关系，当新项目获得相

关政府部门的批文后时，通常可以从该等金融机构获得资金支持。

于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

2015 年 6 月 30 日

一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计

短期借款 1,942,780,621 - - - 1,942,780,621

应付款项 16,815,048,003 - - - 16,815,048,003

一年内到期的非流动负债 910,313,877 - - - 910,313,877

长期借款 390,935,890 2,163,707,512 3,906,886,923 187,679,244 6,649,209,569

应付债券 178,000,000 178,000,000 2,534,000,000 - 2,890,000,000

20,237,078,391 2,341,707,512 6,440,886,923 187,679,244 29,207,352,070

2014 年 12 月 31 日

一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计

短期借款 1,906,059,885 - - - 1,906,059,885

应付款项 14,256,104,544 - - - 14,256,104,544

一年内到期的非流动负债 1,243,981,774 - - - 1,243,981,774

长期借款 263,473,553 1,378,261,340 2,573,617,223 255,595,101 4,470,947,217

应付债券 178,000,000 178,000,000 2,534,000,000 - 2,890,000,000

17,847,619,756 1,556,261,340 5,107,617,223 255,595,101 24,767,093,420

- 172 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十二 金融风险管理(续)

(3) 流动性风险(续)

2013 年 12 月 31 日

一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计

短期借款 587,351,111 - - - 587,351,111

应付款项 10,821,386,651 - - - 10,821,386,651

一年内到期的非流动负债 1,609,169,170 - - - 1,609,169,170

长期借款 614,006,325 4,532,562,212 4,599,997,772 823,628,511 10,570,194,820

13,631,913,257 4,532,562,212 4,599,997,772 823,628,511 23,588,101,752

2012 年 12 月 31 日

一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计

短期借款 1,626,782,102 - - - 1,626,782,102

应付款项 9,270,809,199 - - - 9,270,809,199

一年内到期的非流动负债 3,763,582,965 - - - 3,763,582,965

长期借款 326,976,555 2,962,058,717 1,560,498,816 517,327,899 5,366,861,987

14,988,150,821 2,962,058,717 1,560,498,816 517,327,899 20,028,036,253

- 173 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十二 金融风险管理(续)

(4) 价格风险

本集团所面临的价格风险主要由本集团所持有的可供出售金融资产(附注四(8))而形成。该可供

出售金融资产为未上市企业的股权。本集团密切关注资本市场及该被投资企业的状况，并合理

估计其公允价值。

十三 公允价值估计

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低

层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

(1) 持续的以公允价值计量的资产

于 2015 年 6 月 30 日，持续的以公允价值计量的资产按上述三个层次列示如下：

第一层次 第二层次 第三层次 合计

金融资产

可供出售金融资产—

权益工具 - - 269,542,374 269,542,374

非金融资产

投资性房地产—

已完工的物业 - - 4,569,000,000 4,569,000,000

开发中的物业 - - 3,160,000,000 3,160,000,000

非金融资产合计 - - 7,729,000,000 7,729,000,000

资产合计 - - 7,998,542,374 7,998,542,374

- 174 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

于 2014 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的资产按上述三个层次列示如下：

第一层次 第二层次 第三层次 合计

金融资产

可供出售金融资产—

权益工具 - - 259,628,913 259,628,913

非金融资产

投资性房地产—

已完工的物业 - - 4,361,000,000 4,361,000,000

开发中的物业 - - 1,575,000,000 1,575,000,000

非金融资产合计 - - 5,936,000,000 5,936,000,000

资产合计 - - 6,195,628,913 6,195,628,913

- 175 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

于 2013 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的资产按上述三个层次列示如下：

第一层次 第二层次 第三层次 合计

金融资产

可供出售金融资产—

权益工具 - - 221,186,605 221,186,605

非金融资产

投资性房地产—

已完工的物业 - - 3,151,000,000 3,151,000,000

开发中的物业 - - 156,000,000 156,000,000

非金融资产合计 - - 3,307,000,000 3,307,000,000

资产合计 - - 3,528,186,605 3,528,186,605

于 2012 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的资产按上述三个层次列示如下：

第一层次 第二层次 第三层次 合计

金融资产

可供出售金融资产—

权益工具 - - 181,186,605 181,186,605

非金融资产

投资性房地产—

已完工的物业 - - 3,105,600,000 3,105,600,000

开发中的物业 - - - -

非金融资产合计 - - 3,105,600,000 3,105,600,000

资产合计 - - 3,286,786,605 3,286,786,605

本集团以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。于截至本财务报告

期间，本集团无各层次间的转换。

- 176 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃

市场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金

流量折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇

率、信用点差、流动性溢价、EBITDA 乘数、缺乏流动性折价等。

对于投资性房地产，本集团委托外部评估师对其公允价值进行评估。所采用的方法主要包括租

金收益模型和可比市场法等。所使用的输入值主要包括租金增长率、资本化率和单位价格等。

上述第三层次资产变动如下：

可供出售金融资产 投资性房地产 合计

— 权益工具 已完工的物业 开发中的物业

2015 年 1 月 1 日 259,628,913 4,361,000,000 1,575,000,000 6,195,628,913

本期增加 - 185,748,170 1,324,608,349 1,510,356,519

收回投资 (4,086,539) - - (4,086,539)

存货转换为投资性房地产 - - - -

本期处置 - - - -

计入损益的利得 - 22,251,830 260,391,651 282,643,481

计入其他综合收益的税前利得 14,000,000 - - 14,000,000

2015 年 6 月 30 日 269,542,374 4,569,000,000 3,160,000,000 7,998,542,374

2015 年 6 月 30 日仍持有的资

产计入截至 2015 年 6 月 30

日止 6 个月期间损益的未实

现利得或损失的变动

— 公允价值变动收益 - 22,251,830 260,391,651 282,643,481

- 177 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

可供出售金融资产 投资性房地产 合计

— 权益工具 已完工的物业 开发中的物业

2014 年 1 月 1 日 221,186,605 3,151,000,000 156,000,000 3,528,186,605

本年增加 15,000,000 134,651,211 1,055,554,870 1,205,206,081

收回投资 (3,557,692) - - (3,557,692)

存货转换为投资性房地产 - 1,077,000,000 - 1,077,000,000

本年处置 - (4,200,000) - (4,200,000)

计入损益的利得 - 2,548,789 363,445,130 365,993,919

计入其他综合收益的税前利得 27,000,000 - - 27,000,000

2014 年 12 月 31 日 259,628,913 4,361,000,000 1,575,000,000 6,195,628,913

2014 年 12 月 31 日仍持有的

资产计入 2014 年度损益的未

实现利得或损失的变动

— 公允价值变动收益 - 2,548,789 363,445,130 365,993,919

- 178 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

可供出售金融资产 投资性房地产 合计

— 权益工具 已完工的物业 开发中的物业

2013 年 1 月 1 日 181,186,605 3,105,600,000 - 3,286,786,605

本年增加 40,000,000 35,736,321 127,825,095 203,561,416

计入损益的利得 - 9,663,679 28,174,905 37,838,584

2013 年 12 月 31 日 221,186,605 3,151,000,000 156,000,000 3,528,186,605

2013 年 12 月 31 日仍持有的

资产计入 2013 年度损益的未

实现利得或损失的变动

— 公允价值变动收益 - 9,663,679 28,174,905 37,838,584

可供出售金融资产 投资性房地产 合计

— 权益工具 已完工的物业 开发中的物业

2012 年 1 月 1 日 156,000,000 4,200,000 2,439,000,000 2,599,200,000

本年增加 25,186,605 - 631,314,011 656,500,616

本年完工 - 3,070,314,011 (3,070,314,011) -

计入损益的利得 - 31,085,989 - 31,085,989

2012 年 12 月 31 日 181,186,605 3,105,600,000 - 3,286,786,605

2012 年 12 月 31 日仍持有的

资产计入 2012 年度损益的未

实现利得或损失的变动

— 公允价值变动收益 - 31,085,989 - 31,085,989

本集团由财务部门负责金融资产及金融负债的估值工作，同时委托外部独立评估师对本集团投

资性房地产的公允价值进行评估。上述估值结果由本集团财务部门进行独立验证及账务处理，

并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。

- 179 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下：

2015 年 输入值

6 月 30 日 与公允价值之间 可观察/不可

公允价值 估值技术 名称 范围 的关系 观察

可供出售金融资产—

权益工具 269,542,374 市场法 市净率 1.2-2.4 正相关 不可观察

投资性房地产—

已完工的物业 4,569,000,000 投资法 租期收益率 4.0%-5.5% 负相关 不可观察

复归收益率 4.5%-6.5% 负相关 不可观察

市场单位租金 每月 38 元/平方米 正相关 不可观察

至每月 352 元/平

方米

开发中的物业 3,160,000,000 投资法 复归收益率 6.5% 负相关 不可观察

市场单位租金 每月 23 元/平方米 正相关 不可观察

至每月 174 元/平

方米

至完工的预 55,137,789 元至 负相关 不可观察

计建设成本 444,626,707 元

持有及开发 3%-20% 负相关 不可观察

物业至完工

所需的预计

利润率

- 180 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

2014 年 输入值

12 月 31 日 与公允价值之间 可观察/不可

公允价值 估值技术 名称 范围 的关系 观察

可供出售金融资产—

权益工具 259,628,913 市场法 市净率 1.3-1.7 正相关 不可观察

投资性房地产—

已完工的物业 4,361,000,000 投资法 租期收益率 4.0%-5.5% 负相关 不可观察

复归收益率 4.5%-6.5% 负相关 不可观察

市场单位租金 每月 12 元/平方米 正相关 不可观察

至每月 349 元/平

方米

开发中的物业 1,575,000,000 投资法 复归收益率 6.5% 负相关 不可观察

市场单位租金 每月 20 元/平方米 正相关 不可观察

至每月 179 元/平

方米

至完工的预计 163,345,987 元至 负相关 不可观察

建设成本 455,618,696 元

持有及开发 8%-15% 负相关 不可观察

物业至完工

所需的预计

利润率

- 181 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

2013 年 输入值

12 月 31 日 与公允价值之间 可观察/不可

公允价值 估值技术 名称 范围 的关系 观察

可供出售金融资产—

权益工具 221,186,605 市场法 市净率 1.0-1.4 正相关 不可观察

投资性房地产—

已完工的物业 3,151,000,000 投资法 租期收益率 4.5%-5.5% 负相关 不可观察

复归收益率 5.5%-6.5% 负相关 不可观察

市场单位租金 每月 30 元/平方米 正相关 不可观察

至每月 317 元/平

方米

开发中的物业 156,000,000 投资法 复归收益率 7.0% 负相关 不可观察

市场单位租金 每月 33 元/平方米 正相关 不可观察

至每月 135 元/平

方米

至完工的预 548,288,000 元 负相关 不可观察

计建设成本

持有及开发 20% 负相关 不可观察

物业至完工

所需的预计

利润率

- 182 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

2012 年 输入值

12 月 31 日 与公允价值之间 可观察/不可

公允价值 估值技术 名称 范围 的关系 观察

可供出售金融资产—

权益工具 181,186,605 市场法 市净率 1.1-1.4 正相关 不可观察

投资性房地产—

已完工的物业 3,105,600,000 投资法 租期收益率 4.5%-5.5% 负相关 不可观察

复归收益率 5.5%-6.5% 负相关 不可观察

市场单位租金 每月 36 元/平方米 正相关 不可观察

至每月 267 元/平

方米

(2) 不以公允价值作为后续计量的金融工具

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、应付款项、借款和应付债

券。

本集团的不以公允价值作为后续计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。

- 183 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十四 资本管理

本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他

利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行

新股或出售资产以减低债务。

本集团在满足国家相关规定的情况下，利用资产负债比率监控资本。该比率按照债务净额除以

资本总额计算，债务净额为借款总额减去现金及现金等价物，资本总额按合并资产负债表中所

列示的权益总额加上债务净额计算。

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

集团的资产负债比率列示如下：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

资产负债比率 33.38% 27.25% 35.04% 47.09%

十五 公司财务报表附注

(1) 其他应收款

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

关联方往来款 921,890,868 614,238,288 25,868,552 575,540,985

保证金 11,586,589 - - -

其他 556,309 2,136,344 1,427,739 819,396

934,033,766 616,374,632 27,296,291 576,360,381

(a) 其他应收款账龄分析如下：

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

一年以内 881,861,705 610,096,043 5,372,272 575,571,049

一到二年 51,879,325 1,586,589 21,134,687 789,332

二到三年 292,736 4,692,000 789,332 -

934,033,766 616,374,632 27,296,291 576,360,381

- 184 -

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财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十五 公司财务报表附注(续)

(1) 其他应收款(续)

(b) 其他应收款坏账准备按类别分析如下：

2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提

比例 比例 比例 比例 比例 比例 比例 比例

按组合计提坏账准备 934,033,766 100% - - 616,374,632 100% - - 27,296,291 100% - - 576,360,381 100% - -

(c) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本公司单项金额重大的其他应收款无需单独计提坏账

准备。

(d) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本公司无需按组合计提坏账准备。

(e) 于本报表期间，本公司无收回或转回以前年度计提的坏账准备。

(f) 于本报表期间，本公司未核销其他应收款。

- 185 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十五 公司财务报表附注(续)

(1) 其他应收款(续)

(g) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日及 2013 年 12 月 31 日，本公司按欠款方归集的余

额前五名的其他应收款分析如下：

2015 年 6 月 30 日

性质 金额 账龄 占其他应收款 坏账准备

余额总额比例

长春新城悦盛房地产发展有限公司 关联方委贷 450,000,000 一年以内 48% -

新城万博置业有限公司 关联方往来款 246,499,664 一年以内 26% -

成都新城万博房地产开发有限公司 关联方委贷 150,000,000 一年以内 16% -

丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 关联方往来款 50,000,000 一到二年 5% -

金坛市新城万郡置业有限公司 关联方往来款 24,695,000 一年以内 3% -

921,194,664 98% -

2014 年 12 月 31 日

性质 金额 账龄 占其他应收款 坏账准备

余额总额比例

常州富域发展有限公司 关联方往来款 559,534,833 一年以内 91% -

丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 关联方往来款 50,000,000 一年以内 8% -

金坛市新城万郡置业有限公司 关联方往来款 4,692,000 二到三年 1% -

上海长城建设开发有限公司 保证金 1,586,589 二年以内 0% -

上海沪锡物业管理有限公司 保证金 292,736 一到二年 0% -

616,106,158 100% -

2013 年 12 月 31 日

性质 金额 账龄 占其他应收款 坏账准备

余额总额比例

金坛市新城万郡置业有限公司 关联方往来款 22,695,000 二年以内 83% -

上海新城万圣置业有限公司 关联方往来款 3,173,552 二年以内 12% -

上海长城建设开发有限公司 保证金 939,159 二年以内 3% -

上海沪锡物业管理有限公司 保证金 292,736 一年以内 1% -

社保中心 代扣代缴社保 18,414 一年以内 0% -

27,118,862 99% -

- 186 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十五 公司财务报表附注(续)

(1) 其他应收款(续)

于 2012 年 12 月 31 日，本公司按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

2012 年 12 月 31 日

性质 金额 账龄 占其他应收款 坏账准备

余额总额比例

常州富域发展有限公司 关联方往来款 396,317,507 一年以内 69% -

新城万博置业有限公司 关联方往来款 84,553,794 一年以内 15% -

常州新城吾悦商业管理有限公司 关联方往来款 73,000,000 一年以内 13% -

金坛市新城万郡置业有限公司 关联方往来款 18,295,000 一年以内 3% -

无锡新城万博置业有限公司 关联方往来款 3,000,000 一年以内 0% -

575,166,301 100% -

(h) 于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

公司无按照应收金额确认的政府补助。

(2) 长期股权投资

2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日

子公司 (a)

1,061,559,870 1,061,559,870 983,608,870 983,608,870

减：长期股权投资减值

准备 - - - -

1,061,559,870 1,061,559,870 983,608,870 983,608,870

于 2015 年 6 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本

公司不存在长期投资变现的重大限制。

- 187 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十五 公司财务报表附注(续)

(2) 长期股权投资(续)

(a) 子公司

本年增减变动

2011 年 2012 年 本年宣告分派的现金

子公司名称 12 月 31 日 追加投资 减少投资 计提减值准备 12 月 31 日 减值准备 红利(附注十五(4))

无锡新城万博置业有限公司 480,000,000 - - - 480,000,000 - -

新城万博置业有限公司 220,000,000 - - - 220,000,000 - -

江苏新城地产股份有限公司 217,608,870 - - - 217,608,870 - 46,886,400

昆山新城创域房地产有限公司 50,000,000 - - - 50,000,000 - -

上海新城万圣置业有限公司 10,000,000 - - - 10,000,000 - -

金坛市新城万郡置业有限公司 5,000,000 - - - 5,000,000 - -

常州新城科达投资咨询有限公司 500,000 - - - 500,000 - -

常州新城经典建筑设计有限公司 500,000 - - - 500,000 - -

983,608,870 - - - 983,608,870 - 46,886,400

本年增减变动

2012 年 2013 年 本年宣告分派的现金

子公司名称 12 月 31 日 追加投资 减少投资 计提减值准备 12 月 31 日 减值准备 红利(附注十五(4))

无锡新城万博置业有限公司 480,000,000 - - - 480,000,000 - -

新城万博置业有限公司 220,000,000 - - - 220,000,000 - -

江苏新城地产股份有限公司 217,608,870 - - - 217,608,870 - 93,772,800

昆山新城创域房地产有限公司 50,000,000 - - - 50,000,000 - -

上海新城万圣置业有限公司 10,000,000 - - - 10,000,000 - -

金坛市新城万郡置业有限公司 5,000,000 - - - 5,000,000 - -

常州新城科达投资咨询有限公司 500,000 - - - 500,000 - -

常州新城经典建筑设计有限公司 500,000 - - - 500,000 - -

983,608,870 - - - 983,608,870 - 93,772,800

- 188 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十五 公司财务报表附注(续)

(2) 长期股权投资(续)

(a) 子公司(续)

本年增减变动

2013 年 2014 年 本年宣告分派的现金

子公司名称 12 月 31 日 追加投资 减少投资 计提减值准备 12 月 31 日 减值准备 红利(附注十五(4))

无锡新城万博置业有限公司(i) 480,000,000 - (480,000,000) - - - -

新城万博置业有限公司 220,000,000 460,000,000 - - 680,000,000 - 460,000,000

江苏新城地产股份有限公司 217,608,870 - - - 217,608,870 - 96,585,984

昆山新城创域房地产有限公司 50,000,000 100,000,000 - - 150,000,000 - -

上海新城万圣置业有限公司(ii) 10,000,000 - (10,000,000) - - - -

金坛市新城万郡置业有限公司 5,000,000 - - - 5,000,000 - -

常州新城科达投资咨询有限公司 500,000 - - - 500,000 - -

常州新城经典建筑设计有限公司 500,000 - - - 500,000 - -

香港汇盛发展有限公司 - 7,951,000 - - 7,951,000 - -

983,608,870 567,951,000 (490,000,000) - 1,061,559,870 - 556,585,984

本年增减变动

2014 年 2015 年 本年宣告分派的现金

子公司名称 12 月 31 日 追加投资 减少投资 计提减值准备 6 月 30 日 减值准备 红利(附注十五(4))

新城万博置业有限公司 680,000,000 - - - 680,000,000 - -

江苏新城地产股份有限公司 217,608,870 - - - 217,608,870 - 65,640,960

昆山新城创域房地产有限公司 150,000,000 - - - 150,000,000 - -

金坛市新城万郡置业有限公司 5,000,000 - - - 5,000,000 - -

常州新城科达投资咨询有限公司 500,000 - - - 500,000 - -

常州新城经典建筑设计有限公司 500,000 - - - 500,000 - -

香港汇盛发展有限公司 7,951,000 - - - 7,951,000 - -

1,061,559,870 - - - 1,061,559,870 - 65,640,960

- 189 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表附注

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

十五 公司财务报表附注(续)

(2) 长期股权投资(续)

(a) 子公司(续)

(i) 于 2014 年度，本公司对子公司无锡新城万博置业有限公司减少投资 470,000,000 元，并于

减资后将持有的股权以 10,000,000 元对价转让予本公司之子公司新城万博置业有限公司。

(ii) 于 2014 年 12 月，本公司将拥有的上海新城万圣置业有限公司的 100%股权以 10,000,000

元对价全部转让予常州富域发展有限公司(附注五(3))。

(3) 营业收入和营业成本

截至 2015 年 2014 年度 2013 年度 2012 年度

6 月 30 日止

6 个月期间

其他业务收入 39,398,282 40,014,672 44,000,000 -

其他业务成本 40,148,520 38,340,162 - -

其他业务收入和其他业务成本：

截至 2015 年 6 月 30 日 2014 年度 2013 年度 2012 年度

止 6 个月期间

其他业务 其他业务 其他业务 其他业务 其他业务 其他业务 其他业务 其他业务

收入 成本 收入 成本 收入 成本 收入 成本

项目服务费 39,398,282 40,148,520 40,014,672 38,340,162 - - - -

咨询服务费 - - - - 44,000,000 - - -

39,398,282 40,148,520 40,014,672 38,340,162 44,000,000 - - -

(4) 投资收益

截至 2015 年 2014 年度 2013 年度 2012 年度

6 月 30 日止

6 个月期间

按成本法核算的长期股

权现金股利(附注(十

五(2)(a)) 65,640,960 556,585,984 93,772,800 46,886,400

注：本公司不存在投资收益汇回的重大限制。

- 190 -

新城控股集团股份有限公司

财务报表补充资料

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

一 非经常性损益明细表

截至 2015 年 2014 年度 2013 年度 2012 年度

6 月 30 日止

6 个月期间

非流动资产处置损益 (58,990) (206,219) (381,905) (55,377)

计入当期损益的政府补助 4,637,400 30,350,208 63,374,405 3,932,900

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并

日的当期净损益(注) - (114,063,331) (35,304,072) -

除同本集团正常经营业务相关的有效套期保值

业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负

债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性

金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资

产取得的投资收益 6,000,000 6,552,722 6,605,802 5,041,814

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地

产公允价值变动产生的损益 282,643,481 365,993,919 9,663,679 31,085,989

处置子公司的投资收益 51,022,384 26,195,020 46,000,000 -

除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,733,672 4,317,235 80,694,587 (4,813,522)

345,977,947 319,139,554 170,652,496 35,191,804

所得税影响额 (73,524,060) (100,985,455) (54,655,962) (7,733,630)

少数股东权益影响额(税后) (29,077,229) 11,832,347 (26,855,801) (4,958,211)

243,376,658 229,986,446 89,140,733 22,499,962

非经常性损益明细表编制基础

根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损

益[2008]》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业

务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判

断的各项交易和事项产生的损益。

注：2013 年度的同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的净损益中包括投资性房地产

公允价值变动收益 28,174,905 元。

i

新城控股集团股份有限公司

财务报表补充资料

2012 年度、2013 年度、2014 年度及截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间

(除特别注明外，金额单位为人民币元)

二 净资产收益率及每股收益

加权平均净资产收益率(%)

截至 2015 年 6 月

30 日止 6 个月期间 2014 年度 2013 年度 2012 年度

归属于本公司普通股股东的净

利润 6.39% 17.55% 22.42% 24.79%

扣除非经常性损益后归属于本

公司普通股股东的净利润 3.00% 14.89% 21.55% 24.21%

每股收益(注)

基本每股收益 稀释每股收益

截至 2015 年 2014 年度 2013 年度 2012 年度 截至 2015 年 2014 年度 2013 年度 2012 年度

6 月 30 日止 6 月 30 日止

6 个月期间 6 个月期间

归属于本公司普通股股

东的净利润 0.39 不适用 不适用 不适用 0.39 不适用 不适用 不适用

扣除非经常性损益后归

属于本公司普通股

股东的净利润 0.18 不适用 不适用 不适用 0.18 不适用 不适用 不适用

注：本公司于 2015 年 3 月 27 日通过股东会决议，以 2014 年 12 月 31 日净资产折股整体变更

为股份有限公司。本公司于 2012 年度至 2014 年度为有限责任公司，故相应财务报表期间内不

适用每股收益的计算。

ii

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