东方能源：北京大正海地人资产评估有限公司关于中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书（151954号）资产评估相关问题的答复_股票频道

北京大正海地人资产评估有限公司

关于中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书（151954号）

资产评估相关问题的答复

中国证券监督管理委员会：

根据贵会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》

（（151954号））文件的要求，北京大正海地人资产评估有限公司组织评估项目

组对反馈意见进行了认真的研究和分析，并就资产评估相关问题出具了本答复。

现将具体情况汇报如下：

十三、申请材料显示，报告期内良村热电存在采购商品/接受劳务、销售商品/提

供劳务等关联交易。请你公司补充披露：1）上述关联交易占同类交易的比例，

是否存在对关联方的依赖。2）上述关联交易的必要性、定价依据，并结合关联

交易合同与独立第三方合同条款的主要差异，包括但不限于交易价格、价格调

整、付款期限等，补充披露关联采购、销售价格的公允性及对评估值的影响。

请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。

答复：

（一）报告期关联采购商品/接受劳务情况以及关联采购的必要性和价格公

允性

报告期，良村热电主要向关联方采购备品配件、修理劳务及烟气脱硫劳务等，

具体情况如下表：

2015年1-3月 2014年度 2013年度 2012年度

关联交易

占同类交占同类占同类交

内容易金额的交易金易金额的

关联方定价方式金额占同类交易金额金额金额

交易具体内（万元）金额的比例（万元）比例（万元）额的比（万元）比例

交易类型例

容

钢球、液氨、

中国电力投资集团公司物资参考市场价

采购商品循环水阻垢 - - 406.42 10.44% 359.53 14.19% -

装备公司协商确定

剂等

中电投华北电力工程有限公二号机 C 级参考市场价

接受劳务 - - - - 341.88 28.42%

司检修费协商确定

重庆九龙电力股份有限公司接受劳务脱硫服务费政府定价 - - - - 4,068.71 100%

2013 年度 1

号机 A 级检

中电投河南电力检修工程有参考市场价

接受劳务修费，2014 - - 469.97 11.83% 821.36 23.43% -

限公司协商确定

年度 2 号机

A 级检修费

中电投远达环保（集团）股

接受劳务脱硫服务费政府定价 - - - 5,439.31 100% -

份有限公司石家庄分公司

重庆远达烟气治理特许经营

接受劳务脱硫服务费政府定价 3,911.40 100% 5,990.56 100% - -

有限公司石家庄分公司

中电投科学技术研究院有限安健环评估参考市场价

接受劳务 - - 19.81 100% - -

公司费协商确定

参考市场价

中电投信息技术有限公司采购商品广域网系统 - - 6.86 100% - -

协商确定

注：2012 年度，重庆九龙电力股份有限公司直接为良村热电提供烟气脱硫服务，其于 2013 年 7 月更名为中电投远达环保（集团）股份有限公司，并于

2013 年成立中电投远达环保（集团）股份有限公司石家庄分公司为良村热电提供烟气脱硫服务，2014 年中电投远达环保（集团）股份有限公司石家庄分

公司又更名为重庆远达烟气治理特许经营有限公司石家庄分公司。

1、2013 年度、2014 年度向中国电力投资集团公司物资装备公司采购备品

配件

中国电力投资集团公司物资装备公司系中电投集团旗下专门设立的通过集

中订货、集中采购、集中调运的方式，为集团体系内企业提供物资装备调运服务

的公司。每年末中电投集团各生产单位测算下一年度所需物资种类、数量，报中

国电力投资集团公司物资装备公司，由其对采购量大的品种，汇总成物资采购目

录，统一对外招标采购，通过集中招标采购的规模优势，降低采购成本，然后再

与集团各采购单位签订采购合同统一配送。2013 年度和 2014 年度，对于中国电

力投资集团公司物资装备公司采购目录内的物资，良村热电均通过其采购，对于

目录外的其他物资，良村热电自行采购。因此，良村热电通过关联方采购的物资

不存在同时向独立第三方采购的情况。以下仅就关联采购价格与市场价格做对比。

2013 年度通过中国电力投资集团公司物资装备公司主要采购内容及与独立

第三方的交易价格对比情况：

采购商品关联方采购

关联采购金额数量市场询价差价率

名称单价

布袋 33,306.00 300 条 111.02 元/条 102.56 元/条 8.25%

8504.27 元/

钢球-30 1,035,183.84 125.77 吨 8230.77 元/吨 -3.22%

吨

8547.01 元/

钢球-60 558,786.92 67.89 吨 8230.77 元/吨 -3.70%

吨

合计 1,627,276.76 - - -

占向中国电

力投资集团

公司物资装 45.26% - - -

备公司采购

总额比率

注：因采购的备品配件种类较多且某些配件金额小，型号多达上百种，故抽取金额较

大的采购品种填列上表。抽取品种的总金额占当年度向中国电力投资集团公司物资装备公

司采购总金额的比例为 45.26%。

2014 年度向中国电力投资集团公司物资装备公司主要采购内容及与独立第

三方的交易价格对比情况：

向独立第

关联方采购

采购商品名称关联采购金额数量三方的询差价率

单价

价

129.93 元/

轴承 6311 1,638.49 14 盘 117.04 元/盘 -9.92%

盘

512.82 元/

轴承 6317 4,016.61 8盘 502.08 元/盘 -2.09%

盘

8,547.01 元

钢球-60 518,538.46 63 吨 8,230.77 元/吨 -3.70%

/吨

8,504.27 元

钢球-30 765,461.53 93 吨 8,230.77 元/吨 -3.22%

/吨

合计 1,289,655.09 - - -

占向中国电力

投资集团公司

31.73% - - -

物资装备公司

采购总额比率

注：因采购的备品配件种类较多且某些配件金额小，型号多达上百种，故抽取金额较

大的采购品种填列上表。抽取品种的总金额占当年度向中国电力投资集团公司物资装备公

司采购总金额的比例为 31.73%。

报告期内良村热电向关联方中国电力投资集团公司物资装备公司采购商品

具有合理及必要性，符合自身的生产及采购模式，采购价格公允，与独立第三方

价格的差额基本在 10%以内，不存在向关联方采购商品大幅折价或溢价的情况。

2、2014 年度向中电投信息技术有限公司采购软件

中电投信息技术有限公司系中电投集团推进信息化的技术支持机构和专业

服务机构，负责中电投集团和各二级单位信息系统的实施、推广，信息系统的安

全管理和运维工作。2014 度良村热电向其采购广域网系统，合同总价 7.92 万元，

其中产品价格 6.89 万元，系统集成服务费 1.03 万元。

3、报告期向中电远达采购烟气脱硫服务

2007 年 7 月，国家发改委会同国家环保总局下发了《关于开展烟气脱硫特

许经营试点工作的通知》，要求中电投集团在内的五大发电集团选择试点火电厂，

在政府有关部门的组织协调下，将国家出台的脱硫电价、与脱硫相关的优惠政策

等形成的收益权以合同形式特许给专业化脱硫公司，由专业化脱硫公司承担脱硫

设施的投资、建设、运行、维护及日常管理，并完成合同规定的脱硫任务。由中

电投集团控股的中电投远达环保（集团）股份有限公司系专业从事废气、废水、

固废处理的环保类上市公司，于 2012 年度开始为良村热电提供专业化烟气脱硫

服务，由良村热电根据脱硫上网电量支付中电远达脱硫电价收益。

脱硫电价收益=脱硫上网电量×脱硫电价

脱硫电价由国家发改委审批制定。

因此，良村热电采购中电远达烟气脱硫服务合理且必要，符合国家发改委会

同国家环保总局下发的《关于开展烟气脱硫特许经营试点工作的通知》的要求，

采购价格即脱硫电价由国家发改委审批制定，不存在向关联方采购商品大幅折价

或溢价的情况。

4、报告期向中电投科学技术研究院有限公司采购“安健环”评估服务

2012 年 10 月，中电投集团选取良村热电进行体系建设示范，要求建立安全

健康环境管理体系，同时建设与安健环体系相融合的安全管理信息系统，并且定

期和不定期的接受外部评估，外部评估职责由中电投科学技术研究院有限公司负

责。截至 2014 年 8 月良村热电已初步建立安健环管理体系，中电投科学技术研

究院有限公司对良村热电安健环体系进行了评估，良村热电支付评估费 19.81 万

元。

5、报告期向中电投华北电力工程有限公司和中电投河南电力检修工程有限

公司采购修理劳务

根据生产技术规程，良村热电每年需对发电机组进行检修，对于检修单位的

选择，首先要考查其专业技术水平、是否具备在合同期内顺利保障检修实施的财

务状况、近若干年是否没有重大质量安全事故及报价是否具有优势等条件，由于

中电投华北电力工程有限公司和中电投河南电力检修工程有限公司属中电投集

团体系内的企业，良村热电对其专业技术水平、财务状况及行业信誉度等情况较

为了解，其提供检修劳务的价格亦按市场价协商确定，因此成为良村热电报告期

机组检修劳务供应商，报告期内上述二家关联单位提供的检修劳务占同类交易的

比列在 30%以下。

（二）报告期关联销售商品/提供劳务情况和关联销售的必要性和价格公允

性

报告期良村热电向关联方主要销售电力、热力及提供劳务等，具体情况如下

表：

2015年1-3月 2014年度 2013年度 2012年度

关联交易

占同类交占同类占同类交

内容

关联方定价方式占同类交易金额（万易金额的金额（万交易金金额（万易金额的

金额（万元）

交易具体内金额的比例元）比例元）额的比元）比例

交易类型

容例

中电投石家庄供热有限公司销售商品销售热力协商确定 8,092.32 100%- 23,121.86 100%- 21,635.45 100%- 24,085.82 100%-

重庆九龙电力股份有限公司销售商品销售电力政府定价 - - - - 1,161.07 0.89%

中电投远达环保（集团）股

销售商品销售电力政府定价 - - 0.07 1,925.14 1.48% -

份有限公司石家庄分公司

中电投河南电力检修工程有参考市场价

销售商品销售电力 - - - 5.29 0.004% - -

限公司协商确定

石家庄经济技术开发区东方替代发电补参考市场价

销售商品 - - 2,666.67 2.06% 2,666.67 2.07% 1517.09 1.17%-

热电有限公司偿费协商确定

石家庄东方能源股份有限公替代发电补参考市场价

销售商品 - 1,876.24 1.45% - - 3270.25 2.52%-

司偿费协商确定

重庆远达烟气治理特许经营

销售商品销售电力政府定价 467.58 1.28%- 1,691.81 1.30% - - - -

有限公司石家庄分公司

重庆远达烟气治理特许经营水费及劳务参考市场价

提供劳务 52.43 100% 468.75 81.56%- - - - -

有限公司石家庄分公司费收入协商确定

参考市场价

重庆远达水务有限公司销售商品劳务费收入 - - 105.97 18.44% - - - -

协商确定

注：2012 年度，重庆九龙电力股份有限公司直接为良村热电提供烟气脱硫服务，其于 2013 年 7 月更名为中电投远达环保（集团）股份有限公司，并于

2013 年成立中电投远达环保（集团）股份有限公司石家庄分公司为良村热电提供烟气脱硫服务，2014 年中电投远达环保（集团）股份有限公司石家庄分

公司又更名为重庆远达烟气治理特许经营有限公司石家庄分公司。

1、报告期向供热公司销售热力

供热系统主要包括热源厂和供热管网，供热公司专营负责其经营管理区域内的趸

售热业务，目前接入良村热电的供热管网只有供热公司一家，故良村热电所产热力均

销售给供热公司，因热力并非直接供应最终用户，销售价格与供热公司协商确定。报

告期向供热公司销售热力单价及售热毛利率如下：

销售单价

年度销售内容毛利率

（元/吉焦）

2014 热力 46.00 21.90%

2013 热力 49.00 16.13%

2012 热力 59.00 22.58%

报告期内，良村热电与供热公司之间在供热业务方面一直紧密合作，供需双方在

供热业务上均取得合理利润，业务合作具有可持续性，良村热电售热价格公允合理。

本次重大资产重组完成后良村热电和供热公司之间的热力关联销售将消除。

2、报告期向中电远达销售电力

2007 年 7 月，国家发改委会同国家环保总局下发了《关于开展烟气脱硫特许经营

试点工作的通知》，要求中电投集团在内的五大发电集团选择试点火电厂，在政府有关

部门的组织协调下，将国家出台的脱硫电价、与脱硫相关的优惠政策等形成的收益权

以合同形式特许给专业化脱硫公司，由专业化脱硫公司承担脱硫设施的投资、建设、

运行、维护及日常管理，并完成合同规定的脱硫任务。由中电投集团控股的中电投远

达环保（集团）股份有限公司系专业从事废气、废水、固废处理的环保类上市公司，

于 2012 年度开始为良村热电提供专业化烟气脱硫服务，烟气脱硫过程需使用良村热电

生产的电力，电价按《关于开展火电厂烟气脱硫特许经营试点工作的通知》以及《火

电厂烟气脱硫特许经营试点工作方案》的规定以厂用价格（电厂自用电价格）结算。

3、报告期向重庆远达烟气治理特许经营有限公司石家庄分公司及重庆远达水务有

限公司提供劳务

报告期重庆远达烟气治理特许经营有限公司石家庄分公司及重庆远达水务有限公

司分别为良村热电提供烟气脱硫处理和中水深度处理，烟气脱硫处理过程中需使用水，

良村热电向重庆远达烟气治理特许经营有限公司石家庄分公司供水，水价按《关于开

展火电厂烟气脱硫特许经营试点工作的通知》以及《火电厂烟气脱硫特许经营试点工

作方案》的规定以厂用价格（电厂自用水价格）结算。由于烟气脱硫设施及中水处理

设施位于良村热电厂区内，重庆远达烟气治理特许经营有限公司石家庄分公司及重庆

远达水务有限公司为了方便对相关设施的维护及应急处理，聘请良村热电相关人员对

烟气脱硫设施及中水处理设施进行日常维护及应急处理，劳务费按相关人员在良村热

电的相关岗位的年度工资确定。

4、报告期向中电投河南电力检修工程有限公司销售电力

2013 年度良村热电向中电投河南电力检修工程有限公司销售电力 5.29 万元系其为

良村热电提供发电机组检修服务时所使用的电力，电价按上网电价确定。

5、报告期向经开热电和东方能源收取替代发电补偿费

由于东方能源热电四厂、经开热电的发电机组已停产，根据相关规定东方能源、

经开热电可参加河北南部电网发电指标有偿替代。

2012 年，东方热电（被替代方）与良村热电（替代方）在河北电网电力交易中心

作为鉴证方之下签订《河北南部电网 2012 年月度发电指标有偿替代交易协议》，东方

热电将 107,780 兆瓦时上网电量指标转让给良村热电（良村热电以自身发电量替代上

市公司上网），东方热电以 355 元/兆瓦时（增值税税率为 17%）价格向良村热电支付

替代发电补充费，采购金额合计 3,270.25 万元（不含税）。

2012 年，经开热电（被替代方）与良村热电（替代方）在河北电网电力交易中心

作为鉴证方之下签订《河北南部电网 2012 年月度发电指标有偿替代交易协议》，经开

热电将 50,000 兆瓦时上网电量指标转让给良村热电（良村热电以自身发电量替代经开

热电上网），经开热电以 355 元/兆瓦时（增值税税率为 17%）价格向良村热电支付替

代发电补充费，采购金额合计 1,517.09 万元（不含税）。

2013 年，经开热电（被替代方）与良村热电（替代方）在河北电网电力交易中心

作为鉴证方之下签订《河北南部电网 2013 年年度发电指标有偿替代交易协议》，经开

热电将 97,500 兆瓦时上网电量指标转让给良村热电（良村热电以自身发电量替代经开

热电上网），经开热电以 320 元/兆瓦时（增值税税率为 17%）价格向良村热电支付替

代发电补充费，采购金额合计 2,666.67 万元（不含税）。

2014 年，经开热电（被替代方）与良村热电（替代方）在河北电网电力交易中心

作为鉴证方之下签订《河北南部电网 2014 年年度发电指标有偿替代交易协议》，经开

热电将 97,500 兆瓦时上网电量指标转让给良村热电（良村热电以自身发电量替代经开

热电上网），经开热电以 320 元/兆瓦时（增值税税率为 17%）价格向良村热电支付替

代发电补充费，采购金额合计 2,666.67 万元（不含税）。

2014 年，东方能源（被替代方）与良村热电（替代方）在河北电网电力交易中心

作为鉴证方之下签订《河北南部电网 2014 年年度发电指标有偿替代交易协议》，经开

热电将 68,600 兆瓦时上网电量指标转让给良村热电（良村热电以自身发电量替代经开

热电上网），经开热电以 320 元/兆瓦时（增值税税率为 17%）价格向良村热电支付替

代发电补充费，采购金额合计 1,876.24 万元（不含税）。

上述交易根据河北省发展和改革委员会《河北省南部电网发电指标有偿替代管理

暂行办法》和河北省电力公司《河北省南部电网发电指标有偿替代实施细则》的规定，

经双方协商一致确定，合理且必要，价格公允。本次重大资产重组完成后良村热电和

东方能源及经开热电之间的替代电量关联交易将消除。

综上，报告期良村热电向关联方采购商品及劳务和向关联方销售商品及劳务是基

于良村热电生产经营需要而形成的，合理且必要，定价公允，不会形成对关联方的依

赖，对良村热电的评估价值无影响。

（三）评估师核查意见

经核查，评估师认为：报告期良村热电向关联方采购商品及劳务和向关联方销售

商品及劳务是基于良村热电生产经营需要而形成的，定价公允。对良村热电的评估价

值无影响。

十五、申请材料显示，截至评估基准日，标的资产共有 11 项房屋尚未取得房地产权证，

21 处被评估单位房屋建筑物及构筑物所占用土地的土地使用权人不是被评估单位。请

你公司补充披露：1）上述情况是否符合《首次公开发行股票并上市公司管理办法》有

关资产完整的规定。2）土地使用权和房屋所有权权属证明办理的进展情况、预计办毕

期限、是否存在实质性障碍。3）如不能如期办毕，对本次交易作价、交易进程和供热

公司生产经营的影响。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

答复：

（一）供热公司 21 处房屋建筑物及构筑物情况说明

截至评估基准日（2014 年 12 月 31 日）供热公司共有 21 处房屋建筑物及构筑物，

其中房屋建筑物 11 处，构筑物 10 处。具体如下：

11 处房屋建筑物情况：

账面净值（万评估价值（万

项目账面原值（万元）建筑面积/体积

元）元）

银龙站前平房 0.0001 210.00m2 - 18.22

银龙交换站 1.07 603.00 m 0.03 75.44

建明站-交换器厂房 0.48 45.00 m2 0.01 3.81

建明站-南网主站房 2.03 1,013.00m 0.06 111.70

清馨园换热站 9.74 95.00 m2 6.83 11.22

柏林南站办公楼 49.45 300.00 m 42.33 53.26

柏北站办公楼 23.33 240.00 m 19.97 42.60

建明站办公楼 30.02 568.00 m 25.70 100.84

2*168 炉主厂房 1,337.25 5,822.00 m 1,337.25 1,253.75

2*168 炉引风机房 167.56 447.20 m2 167.56 157.13

2*168 供热管网计量室 29.76 50.00 m 29.76 28.20

合计 1,650.69 - 1,629.50 1,856.19

10 处构筑物情况：

序号名称结构建成年月建筑面积/体积

1 2*168 炉 3#锅炉引风机改造 2012/03

2*168 炉厂西侧新建隔音墙

2 钢结构 2012/03 2256.80 m2

（200m*10m）（交钥匙工程）

3 2*168 炉道路砼 2012/03 1717.00 m2

4 2*168 炉煤仓间框架 2012/03 2628.80 m2

5 2*168 炉煤斗钢制 2012/03 1759.50 m3

6 2*168 炉烟囱改造（烟道）框架 2012/03 1 项

7 建明站改造 2002/01

8 建明站-南网围墙砖混 1993/12 40.00m

9 建明站-南网围墙铁艺 1993/12 220.00m

10 建明站-南网地面砼面 1993/10 907.00 m2

（二）房屋建筑物未办证的原因

上述 11 处房屋建筑物中，2*168 炉主厂房、引风机房和供热管网计量室系供热公

司在东方能源所属热电二厂所有的土地上建设，由于土地权属与房产权属不一致，导

致供热公司上述 3 处房产的产权证书无法办理，本次交易完成后，供热公司成为东方

能源控股子公司，届时，东方能源将可较为便捷的协调二厂和供热公司采取适当的方

式使上述 3 处房屋建筑物房产权属和土地权属保持一致，从而办理产权证书。上述 3

处房屋建筑物的账面价值为 1,534.57 万元，评估值为 1,439.09 万元，占本次供热公司

股东全部权益评估值 49,871.81 万元的 2.89%。

其余 8 处房屋建筑物为换热站设施用房屋建筑物，由供热公司出资建造，上述换

热站均座落于居民区内，负责就近地区的供暖供热，性质上属于公用设施，建设时间

较早且占用土地情况比较复杂，办理房屋所有权证明难度较大。但根据石家庄市供热

管理中心出具的证明，上述换热站属于供热设施，相关土地和建筑物由供热公司合法

占有和使用，用于相应区域的供热服务，未发生过任何争议和纠纷。按照河北省的相

关法律规定，任何单位和个人不得擅自拆除、迁移、改建和变卖热源设施。上述 8 处

房屋建筑物的账面价值为 94.94 万元，评估值为 417.11 万元，占本次供热公司股东全

部权益评估值 49,871.81 万元的 0.84%。

（三）21 处房屋建筑物及构筑物所占土地权属不属供热公司原因

21 处房屋建筑物及构筑物均由供热公司出资建造，其中 2*168 炉主厂房、引风机

房和供热管网计量室、2*168 炉 3#锅炉引风机改造、2*168 炉厂西侧新建隔音墙

（200m*10m）（交钥匙工程）、2*168 炉道路、2*168 炉煤仓间、2*168 炉煤斗、2*168

炉烟囱改造（烟道）共计 9 处房屋建筑物及构筑物占用土地为东方能源热电二厂土地。

本次交易完成后，供热公司成为东方能源控股子公司，生产经营不会受上述所占土地

非供热公司所属的影响。

其余 12 处房屋建筑物及构筑物均为换热站构筑物和辅助设施，由供热公司出资建

造，均座落于居民区内，负责就近地区的供暖供热，占用土地情况比较复杂。根据石

家庄市供热管理中心出具的证明，上述换热站属于供热设施，相关土地和建筑物由供

热公司合法占有和使用，用于相应区域的供热服务，未发生过任何争议和纠纷。按照

河北省的相关法律规定，任何单位和个人不得擅自拆除、迁移、改建和变卖热源设施。

因此供热公司的生产经营不会受上述情况的影响。

（四）土地使用权和房屋所有权权属证明办理的进展情况、预计办毕期限、是否

存在实质性障碍

供热公司 21 处被评估资产中，2*168 炉主厂房、引风机房和供热管网计量室三处

房产将在本次交易完成后，由东方能源协调热电二厂与供热公司，进行权属转让或其

他合理方式，实现土地使用权与房屋所有权的权属一致，办理相关房产的权属证明。

剩余房屋建筑物及构筑物，主要功能为供热公司换热站，性质上属于公用设施，且建

设时间较早，占用土地情况比较复杂，办理房屋所有权证明难度很大。根据供热公司

的说明，上述资产权属证明办理仍未有明确的可预期时间，但供热公司一直正常占有、

使用上述资产，不存在权属纠纷。

（五）如不能如期办毕，对本次交易作价、交易进程和供热公司生产经营的影响

上述房屋建筑物及构筑物由供热公司合法占有、使用，相关产权不存在争议，不

会对本次交易作价造成影响；本次交易不涉及房屋建筑物及构筑物的产权变更事宜，

上述资产状况不会对本次交易进程造成影响；本次交易完成后，供热公司仍合法占有、

使用上述资产，不会对供热公司生产经营造成影响。

上市公司已与河北公司签订《补充协议书二》约定“如因供热公司所属房屋建筑

物及构筑物未取得产权证书而导致供热公司遭受损失，由甲方根据本次股权转让比例

（即 61%）承担其所遭受损失。甲方将在供热公司依法确定该等资产相关事项对其造

成的实际损失后 30 日内，以现金方式向供热公司足额补偿”。

（六）评估师核查意见

经核查，评估师认为：供热公司合法占有、使用上述房屋建筑物及构筑物，相关

产权不存在争议，不会对本次交易作价造成影响；本次交易不涉及房屋建筑物及构筑

物的产权变更事宜，上述资产状况不会对本次交易进程造成影响；本次交易完成后，

供热公司仍合法占有、使用上述资产，不会对供热公司生产经营造成影响。

十六、申请材料显示，标的资产的资产基础法评估假设在未来经营期间，不会遇到重

大的应收账款回收方面的问题。请你公司结合报告期情况，补充披露上述假设的合理

性。请独立财务顾问、律师和评估师核查并发表明确意见。

答复：

（一）假设在未来经营期间，不会遇到重大的应收账款回收方面的问题的合理性

经核实，报告期内标的资产应收账款的回收情况如下：

1、被评估单位——良村热电

截止 2012 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 15,223.53 万元，计提坏账准备 0 万

元，账面价值 15,223.53 万元。该应收账款于 2013 年全部收回。

截止 2013 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 23,698.51 万元，计提坏账准备 0 万

元，账面价值 23,698.51 万元。该应收账款于 2014 年全部收回。

截止 2014 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 12,191.00 万元，计提坏账准备 3,120.00

万元，账面价值 9,071.00 万元。截止 2015 年 8 月 31 日，该应收账款已收回 9,071.00

万元。

本次评估基准日为 2014 年 12 月 31 日，评估中经向良村热电调查了解，并核对相

关资料，对确认无法收回的 3,120.00 万元应收账款，评估中确定评估风险损失为

3,120.00 万元，相应的对企业计提的坏账准备评估为 0 万元，应收账款评估值为 9,071.00

万元。

2、被评估单位——供热公司

截止 2012 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 10,843.91 万元，计提坏账准备 45.79

万元，账面价值 10,798.12 万元。截止 2015 年 8 月 31 日，该应收账款已收回 9,207.82

万元，尚有 1,636.08 万元待收回。

截止 2013 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 9,636.79 万元，计提坏账准备 85.41

万元，账面价值 9,551.38 万元。截止 2015 年 8 月 31 日，该应收账款已收回 9,073.53

万元，尚有 563.26 万元待收回。

截止 2014 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 7,981.94 万元，计提坏账准备 1,636.27

万元，账面价值 6,345.67 万元。截止 2015 年 8 月 31 日，该应收账款已收回 7,113.98

万元，尚有 867.95 万元待收回。

本次评估基准日为 2014 年 12 月 31 日，评估中采用个别认定与账龄分析法相结合，

综合分析应收款项的可收回金额确定应收款项的评估值。评估中确定评估风险损失为

1,636.27 万元，相应的对企业计提的坏账准备评估为 0 万元，应收账款评估值为 6,345.67

万元。

本次对标的资产的评估采用了资产基础法和收益法两种评估方法。

经核实，“假设企业在未来的经营期内，将不会遇到重大的应收账款回收方面的问

题。”应为采用收益法的评估假设。

本次未来收益预测是根据被评估单位历史年度实际经营的各项基础、能力、潜力

和对近期经审计的经营情况及各项经济指标，并考虑了被评估单位今后的发展情况，

遵循了国家现行法律、法规和相关制度的有关规定编制的。本次评估中将“假设企业在

未来的经营期内，将不会遇到重大的应收账款回收方面的问题。”作为采用收益法评估

的评估假设是合理的。

（二）评估师的核查意见

经核查，评估师认为：标的企业在报告期没有发生重大的应收账款回收问题，由

于在可预期未来期间标的企业所处经营环境及客户结构均不会发生重大不利变化，其

未来经营期间应收帐款的回收不会发生重大问题。“假设企业在未来的经营期内，将

不会遇到重大的应收账款回收方面的问题。”为采用收益法的评估假设，本次评估中

将“假设企业在未来的经营期内，将不会遇到重大的应收账款回收方面的问题。”作

为采用收益法评估的评估假设是合理的。

十七、请你公司结合良村热电报告期应收账款坏账准备计提情况，补充披露良村热电

资产基础法评估中应收账款坏账准备评估值为零的合理性。请独立财务顾问和评估师

核查并发表明确意见。

答复：

（一）良村热电资产基础评估中应收账款账款准备评估值为零的合理性

经核实，良村热电报告期应收账款坏账准备计提情况如下：

截止 2012 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 15,223.53 万元，计提坏账准备 0 万元，

账面价值 15,223.53 万元。

截止 2013 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 23,698.51 万元，计提坏账准备 0 万元，

账面价值 23,698.51 万元。

截止 2014 年 12 月 31 日，应收账款账面余额 12,191.00 万元，计提坏账准备 3,120.00

万元，账面价值 9,071.00 万元。

本次评估基准日为 2014 年 12 月 31 日，石家庄良村热电有限公司应收账款坏账准

备共计 3,120.00 万元，为石家庄良村热电有限公司应收石家庄经济技术开发区东方热

电有限公司替代电量款，石家庄经济技术开发区东方热电有限公司经营状况较差，在

国家“上大压小”政策背景下已经关停且资不抵债，所欠替代电量款已经无法收回，

因此对良村热电应收其 3,120.00 万元的替代电量款全额提取坏账准备。经确认，该笔

款项已无法收回，本次评估对该笔应收款 100%确定评估风险损失为 3,120.00 万元，因

已确定评估风险损 3,120.00 万元，相应的对企业计提的 3,120.00 万元坏账准备评估为

0 万元，应收账款评估值为 9,071.00 万元。

（二）评估师核查意见

经核查，评估师认为：石家庄良村热电有限公司应收账款坏账准备共计3,120.00 万

元，为石家庄良村热电有限公司应收石家庄经济技术开发区东方热电有限公司替代电

量款。经确认，该笔款项已无法收回，本次评估对该笔应收款100%确定评估风险损失

为3,120.00万元，因已确定评估风险损失3,120.00万元，相应的对企业计提的3,120.00

万元坏账准备评估为0万元，应收账款评估值为9,071.00万元。因此良村热电资产基础

法评估中应收账款坏账准备评估值为零是合理的。

十八、请你公司结合可比案例的可比性及可比对象选取的充分性、比较因素修正系数

确定依据，进一步补充披露良村热电土地使用权评估的合理性。请独立财务顾问和评

估师核查并发表明确意见。

答复：

参考《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），比较实例应为用途与待估宗地

相同，土地条件基本一致，属于同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例，

且估价日期与比较实例的交易日期原则不超过3年。本次根据上述原则选取的可比案例

如下：

案例用开发 2) 交易交易日交易价格

宗地名称宗地位置面积（m 2

序号途状况方式期 (元/m )

石家庄中煤装石家庄高新技

案例工七通 2014/12/

备制造股份有术产业开发区 62225.714 挂牌 755.31

1 业一平 24

限公司内

河北中健医药石家庄高新技

案例工七通 2014/12/

贸易集团有限术产业开发区 31610.108 挂牌 816.19

2 业一平 24

公司内

石家庄高新技

案例石家庄四药有工七通

术产业开发区 50579.599 挂牌 2014/8/7 761.18

3 限公司业一平

内

上述可比案例土地用途均为工业用地，与待估宗地相同；交易日期距评估基准日

均在1年以内；土地位置与待估宗地均位于石家庄高新技术产业开发区内；土地条件基

本一致。满足可比案例的选取条件。

由于待估宗地与可比案例土地的各项比较因素相似度较强，因此本次仅对比较因

素中的距货运火车站距离、地形状况及土地剩余使用年限进行了修正。

设定距货运火车站距离小于2800米为优，2800-4000米为较优，5200-6400米为较

劣。本次以待估宗地为100，待估宗地具有专用线，距离小于1000米，应为优。案例1

距货运火车站约为3600米，应为较优，与待估宗地100相比，向下修正1个百分点，为

99。案例2及案例3距货运火车站距离约为6000米，应为较劣，与待估宗地100相比，向

下修正2个百分点，为98。

宗地形状定义为不规则、较规则、规则。每个级别增加或减少1个百分点。以待估

宗地为100，待估宗地的地形不规则；案例1及案例3的地形较规则，因此与待估宗地100

相比，向上修正1个百分点，为101；案例2的地形规则，因此与待估宗地100相比，向

上修正2个百分点，为102。

截止评估基准日，待估宗地剩余使用年限为45.09年，计算得出待估宗地的年期修

正系数为0.9825。案例1、案例2、案例3的土地剩余使用年限均为50年，以可比案例为

100，则待估宗地与可比案例100相比为98.25。

本次评估中，土地可比案例的用途与待估宗地相同，土地条件基本一致，土地位

置均位于石家庄高新技术产业开发区内，交易日期距评估基准日均在1年以内，比较因

素修正系数较为合理。良村热电的土地使用权评估客观合理。

（二）评估师核查意见

经核查，评估师认为：本次评估中，土地可比案例与待估宗地的用途均为工业用

地，土地条件基本一致，土地位置均位于石家庄高新技术产业开发区内，交易日期距

评估基准日均在1年以内，比较因素修正系数较为合理。良村热电的土地使用权评估客

观合理。

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