广州广船国际股份有限公司拟转让其持有的
广州广船船业有限公司股权项目
评估报告
中企华评报字(2015)第 1015 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一五年一月二十六日
广州广船国际股份有限公司拟转让其持有的广州广船船业有限公司股权项目
评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...............................................................................1
评估报告摘要...........................................................................................2
评估报告正文...........................................................................................4
一、 委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 4
二、 评估目的 ........................................................................................................ 7
三、 评估对象和评估范围 .................................................................................. 8
四、 价值类型及其定义 ....................................................................................... 9
五、 评估基准日 .................................................................................................... 9
六、 评估依据 ........................................................................................................ 9
七、 评估方法 ...................................................................................................... 12
八、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................ 15
九、 评估假设 ...................................................................................................... 17
十、 评估结论 ...................................................................................................... 17
十一、 特别事项说明 ........................................................................................ 18
十二、 评估报告使用限制说明 ....................................................................... 19
十三、 评估报告日 ............................................................................................. 20
评估报告附件.........................................................................................21
评估明细表 .............................................................................................22
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评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相
应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并经其签章确
认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存
在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请产权持有单位及相关当事方
完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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评估报告
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受广州广船国际股份有限
公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，按照必要的评估程序，对委托评估的广州广船船
业有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
现将评估报告摘要如下：
评估目的：广州广船国际股份有限公司拟转让其持有的广州广
船船业有限公司股权，为此需对该股权转让事宜所涉及的广州广船船
业有限公司的股东全部权益价值进行评估。
评估对象：广州广船船业有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、固
定资产、无形资产。
评估基准日：2014 年 11 月 30 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：本评估报告采用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
广州广船船业有限公司评估基准日 2014 年 11 月 30 日总资产账
面价值为 124,581.49 万元，评估价值为 131,628.31 万元，评估增值
7,046.82 万元，增值率 5.66%；无负债；净资产账面价值为 124,581.49
万元，评估价值为 131,628.31 万元，评估增值 7,046.82 万元，增值率
5.66%。
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
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评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 11 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
一、流动资产 1 119.67 119.67 0.00 0.00
二、非流动资产 2 124,461.82 131,508.64 7,046.82 5.66
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 48,638.90 48,103.28 -535.62 -1.10
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 75,822.92 83,405.36 7,582.44 10.00
其中：土地使用权 8 75,822.92 83,405.36 7,582.44 10.00
其他非流动资产 9 0.00 0.00 0.00
资产总计 10 124,581.49 131,628.31 7,046.82 5.66
三、流动负债 11 0.00 0.00 0.00
四、非流动负债 12 0.00 0.00 0.00
负债总计 13 0.00 0.00 0.00
净资产 14 124,581.49 131,628.31 7,046.82 5.66
广州广船船业有限公司的股东全部权益的评估值为 131,628.31 万
元。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依
据，评估结论的使用有效期限自评估基准日 2014 年 11 月 30 日起一年
有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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评估报告
广州广船国际股份有限公司拟转让其持有的
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评估报告正文
广州广船国际股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受广州广船国际股份有限
公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对广州
广船国际股份有限公司拟转让广州广船船业有限公司股权事宜涉及
的该公司的股东全部权益在 2014 年 11 月 30 日的市场价值进行了评
估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、产权持有单位、被评估单位及业务约定书约定的其
他评估报告使用者
本次评估的委托方和产权持有单位为广州广船国际股份有限公
司，被评估单位为广州广船船业有限公司，业务约定书约定的其他
评估报告使用者包括国有资产监督管理机构、政府审批机构、评估
行业监管机构等。
(一) 委托方和产权持有单位简介
1.企业简况
企业名称：广州广船国际股份有限公司（以下简称：“广船国际”）
法定住所：广州市荔湾区芳村大道南 40 号
经营场所：广州市荔湾区芳村大道南 40 号
法定代表人：韩广德
注册资本：人民币 103,053.4651 万元
企业性质：股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)
主要经营范围：铁路、船舶、航空航天及其他运输设备制造业，
包括金属船舶制造;船用配套设备制造;集装箱制造;金属结构制造;金
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属压力容器制造;机械零部件加工;钢化玻璃制造;切削工具制造;其他
家具制造;船舶修理;通用设备修理;工程勘察设计;机械技术转让服务;
室内装饰、设计;水上运输设备租赁服务;集装箱租赁服务;机械设备租
赁;工程总承包服务;具体经营范围以审批机关核定的为准；涉及许可
项目的，以许可审批部门核定的为准。
2.公司股权结构及变更情况
广州广船国际股份有限公司是 1993 年经国家体改生【1993】83
号文批准，由广州造船厂独家发起设立的股份有限公司，并于 1993
年 7 月 5 日经国家体改生【1993】110 号文批准，转为社会公开募集
的股份有限公司。公司成立于 1993 年 6 月 7 日，注册地为广州市荔
湾区芳村大道南 40 号，总部办公地址为广州市荔湾区芳村大道南 40
号。
经中国证券监督管理委员会(1993)31 号文批准，中国证券监督管
理委员会证监发审(1993)26 号文复审通过，上海证券交易所上证上
(1993)字第 2076 号文审核批准，广船国际于 1993 年 9 月 22 日公开发
行 33,727.96 万股 A 股，并于 1993 年 10 月 28 日在上海证券交易所上
市交易，于 1993 年 7 月 21 日公开发行 15,739.80 万股 H 股，并于 1993
年 8 月 6 日在香港联合交易所有限公司上市交易，公开发行后总股本
为 49,467.76 万股。
根据广船国际 2010 年度股东大会决议和修改后章程的规定，申
请增加注册资本人民币 148,403,274 元，由资本公积转增实收资本（股
本）；转增基准日：H 股递交过户文件以享有新 H 股之最后期限为 2011
年 7 月 15 日，A 股股权登记日为 2011 年 7 月 19 日；变更后的注册资
本为人民币 64,308.09 万元。
根据广船国际 2013 年第一次临时股东大会、2013 年第一次内资
股（A 股）类别股东会议和 2013 年第一次外资股（H 股）类别股东会
议决议及中国证券监督管理委员会出具的《关于核准广州广船国际股
份有限公司增发境外上市外资股的批复》（证监许可［2014］117 号），
于 2014 年 2 月 11 日完成向中国船舶（香港）航运租赁有限公司（简
称中船租赁）、宝钢资源（国际）有限公司（简称宝钢资源）、中国
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海运（香港）控股有限公司（简称中海香港）分别增发 345,940,890
股、31,134,680 股、10,378,227 股境外上市外资股，每股面值人民币 1
元，全部为普通股。变更后的注册资本为人民币 1,030,534,651 元。
截至评估基准日，广船国际股权结构如下表：
序号 股东名称（姓名） 出资金额（元） 出资比例
1 中国船舶工业集团公司 229,645,799.50 22.28%
2 中国船舶（香港）航运租赁有限公司 345,940,890.00 33.57%
3 其他公众股 454,947,961.50 44.15%
合计 1,030,534,651.00 100.00%
(二) 被评估单位简介
1.公司简况
1.公司简况
企业名称：广州广船船业有限公司
法定住所：广州市荔湾区芳村大道南 40 号联调大楼
经营场所：广州市荔湾区芳村大道南 40 号
法定代表人：欧阳北京
注册资本：124,800.00 万元
企业性质：有限责任公司（外商投资企业法人独资）
主要经营范围：铁路、船舶、航空航天及其他运输设备制造业。
2.公司股权结构及变更情况
广州广船船业有限公司成立于 2014 年 11 月 18 日，股东为广州
广船国际股份有限公司，出资比例 100%。
3.公司经营管理结构
广州广船船业有限公司不设立董事会，设执行董事 1 名，监事 1
名，经理 1 名（由执行董事兼任）。
4.财务和经营状况
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 11 月 30 日
流动资产 119.67
长期股权投资
固定资产 48,638.90
在建工程
无形资产 75,822.92
资产总计 124,581.49
流动负债
非流动负债
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项目 2014 年 11 月 30 日
负债合计
所有者权益 124,581.49
被评估单位在评估基准日的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年度
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 218.51
财务费用
资产减值损失
加：投资收益
二、营业利润 -218.51
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额 -218.51
减:所得税费用
四、净利润 -218.51
被评估单位评估基准日的会计报表经信永中和会计师事务所(特
殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见。
5.委托方与被评估单位之间的关系
被评估单位广州广船船业有限公司为委托方广州广船国际股份
有限公司的全资子公司。
(三) 业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、产权持有单位和国有资产监督管理机
构、政府审批机构、评估行业监管机构等，不得被其他任何第三方使
用或依赖。
二、评估目的
广州广船国际股份有限公司拟转让其持有的广州广船船业有限
公司股权，为此需对该股权转让事宜所涉及的广州广船船业有限公司
的股东全部权益价值进行评估。
就此事项，中国船舶工业集团公司已下发了《关于广船国际挂牌
转让广船实业等公司股权的批复》(船工经[2014]758 号)。
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三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
根据评估目的，评估对象是广州广船船业有限公司的股东全部权
益价值。
(二) 评估范围
评估范围是是广州广船船业有限公司的全部资产及负债。包括流
动资产、固定资产、无形资产等，总资产账面价值 124,581.49 万元；
无负债；净资产账面价值为 124,581.49 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。
截至评估基准日 2014 年 11 月 30 日，评估范围内的房屋共 78 项，
建筑面积为 169,454.22 平方米，账面原值为 276,480,346.00 元，账面净
值为 276,480,346.00 元；其中 50 项房屋已取得房地产证，建筑面积为
128,251.81 平 方 米 ， 账 面 原 值 为 163,772,877.00 元 ， 账 面 净 值 为
163,772,877.00 元，房产证号为：“穗房地证字第 163345 号”、“穗房地
证字第 163349 号”、“粤房地证字第 C6468796 号”等，证载权利人为
广州广船国际股份有限公司，尚未过户至广州广船船业有限公司，房
屋坐落在广州市荔湾区芳村大道南 40 号，房屋所有权性质为股份制，
房屋所占用土地的使用权期限为 50 年，土地已征收国有土地出让金；
其余 28 项房屋未办理房屋所有权证，建筑面积为 41,202.41 平方米，
账面原值 112,707,469.00 元，账面净值为 112,707,469.00 元。广州广船
国际股份有限公司承诺上述房产已作为出资投入到广州广船船业有
限公司，广州广船国际股份有限公司和广州广船船业有限公司共同承
诺以上所有房屋的产权属于广州广船船业有限公司，无权属争议，如
发生权属纠纷由广州广船国际股份有限公司和广州广船船业有限公
司承担全部法律责任。
评估范围内的 1 宗土地已签订土地出让合同，缴纳出让金，账实
相符。土地使用权登记情况如下表：
土地使用
宗地名称 国有土地使用证编号 宗地位置 用途 面积(㎡)
权年限(年)
（93）穗国地出字第 128 广州市荔湾区芳村 工业及辅
芳村大道 1 50 393,793.00
号 大道南 40 号 助设施
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宗地的四至为：东至珠江，南至广州广船国际股份有限公司用地，
西至芳村大道，北至广东省石油公司四油库。
在评估基准日，评估范围内的房屋建筑物、土地资产均由广州广
船国际股份有限公司使用。房屋建筑物总体情况较好，能够满足使用
要求。
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2014 年 11 月 30 日。
评估基准日由委托方确定。
六、评估依据
(一) 经济行为依据
1.中国船舶工业集团公司文件《关于广船国际挂牌转让广船实业
等公司股权的批复》(船工经[2014]758 号)；
2.广州广船国际股份有限公司文件《关于广船国际资产处置转让
子公司股权的请示》(广船国际[2014]388 号)。
(二) 法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议第三次修正，于 2014 年 3 月 1 日
起实施）；
2.《中华人民共和国证券法》(2013 年 6 月 29 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第三次会议通过第二次修订)；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届
全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
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4.《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
5.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
6.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号)；
7.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理
委员会令第 12 号）；
8.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资
委产权[2006]274 号）；
9.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资
产权[2009]941 号）；
10.《关于印发<中央企业资产评估项目备案工作指引>的通知》（国
资发产权〔2013〕64 号）；
11.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006 年 12 月 30
日国务院第 163 次常务会议通过）；
12.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
13.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)。
(三) 评估准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号);
4.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 (会协
[2003]18 号)；
5.《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6.《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7.《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）；
8.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
9.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
10.《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；
11.《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230 号）；
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12.《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
13.《资产评估准则——利用专家工作》中评协[2012]244 号
14.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）。
(四) 权属依据
1.国有土地出让合同；
2.广州市房地产证；
3.其他权属证明文件。
(五) 取价依据
1.《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通
知》(计价格[1999]1283 号)；
2.《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通
知》（计价格[2002]10 号）；
3.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有
关问题的通知》(计价格[2002]125 号)；
4.《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》
（计价格[2002]1980 号）；
5.《财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知》(财建
〔2002〕394 号)；
6.《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务
收费管理规定>的通知》（发改价格[2007]670 号）；
7.《房屋完损等级评定标准（试行）》(城住字[1984]第 678 号)；
8.《广东省建筑与装饰工程综合定额》(2010 版)；
9.《广东省安装工程综合定额》(2010 版)；
10.《广东省建设工程计价通则》(2010 版)；
11.2014 年第 3 季度《广州建设工程造价信息》；
12.交通部交基发[2004]247 号文《沿海港口水工建筑工程定额》；
13.交通部交水发[2004]247 号文《沿海港口建设工程概算预算编制
规定》；
14.交通部交基字[2004]247 号《沿海港口水工建筑及装卸机械设备
安装工程船舶机械艘（台）班费用定额》；
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15.交通部交基发[2004]247 号《水运工程混凝土和砂浆材料用量定
额》；
16.沿海港口工程概算预算编 YHSGGYS 系统软件(2005 版，交通部
定额)；
17.交通部交基字[1997]246 号《疏浚工程船舶艘台班费用定额》；
18.企业提供的相关工程预决算资料、图纸；
19.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
20.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
21.与此次资产评估有关的其他资料。
(六) 其他参考资料
1.产权持有单位提供的资产清单和评估申报表；
2.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确
定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者
可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，
确定评估对象价值的评估方法。
《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师执行企业
价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基
本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，
以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资
产基础法。评估方法选择理由如下：
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评估报告
被评估单位财务核算比较规范，能够提供资产基础法所需的信
息资料，评估人员可以履行相应的评估程序，以被评估企业评估基
准日的资产负债表为基础，能够比较合理的评估企业表内及表外各
项资产、负债价值。因此可以采用资产基础法对其进行评估。
广州广船船业有限公司成立于 2014 年 11 月 18 日，成立时间较短，
尚未开展经营；另外根据其母公司广船国际的相关安排，广州广船船
业有限公司成立后，其土地及地上物资产拟租赁给广州广船国际股份
有限公司使用和管理，不开展其他经营生产活动，因此不宜采用收益
法对其进行评估。这种公司也缺乏类似可比交易案例，不宜采用市场
法进行评估。
对广州广船船业有限公司各类资产评估方法介绍如下：
1.流动资产
评估范围内的流动资产均为货币资金，评估人员通过银行对账
单、银行函证等核实，以核实后的价值确定评估值。
2.建筑物类资产
对房屋建筑物、构筑物主要采用成本法进行评估。
根据建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
对建筑物类采用成本法评估。
评估值=重置全价× 综合成新率
(1)重置全价的确定
房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程
前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下：
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
①建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定
其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据
当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装
工程费用等，得到建安综合造价。
对于水工构筑物依据各水工建筑工程项目的结算书中列示的工
程量，采用现行沿海建筑安装工程概预算定额及编制规定，通过
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YHSGGYS 系统软件进行测算。工程材料价格取自广州市建设工程造
价信息（2014 年三季度）中的材料价格，部分港口工程特殊材料取自
市场价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建
安综合造价。
②前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照产权持有单位的工程建设投资额，
根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
③资金成本
资金成本按照产权持有单位的合理建设工期，参照评估基准日中
国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造
价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本
计算公式如下：
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)× 合理建设工期× 贷款
基准利率× 1/2
(2)成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、
已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各
部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以
下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命
年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
③水工建筑物的成新率采用技术状态等级打分法和耐用年限法
组成的综合成新率，其计算公式如下：
综合成新率=技术状态等级打分法成新率× 60%+理论成新率× 40%
技术状态等级打分法依据交通部 2013 年 7 月 15 日发布的《港口
设施维护技术规程》，对水工建筑物进行分部位打分。
理论成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限× 100%
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3.土地使用权
纳入评估范围的 1 宗土地，位于广州市芳村大道南 40 号，由华
源国际房地产土地资产评估有限公司进行评估，采用的评估方法
为：市场比较法和基准地价系数修正法，采用两种评估方法的加权值
确定土地评估值，市场比较法权重为 0.7，基准地价系数修正法权重
为 0.3。土地估价机构出具了编号为：华源[2014](估)字第 143 号-广东
省-广州市-广州广船船业有限公司-出让《土地估价报告》。评估人员
根据上述《土地估价报告》中土地估价结果直接引用相关数据确定土
地评估值。本次对土地使用权估价结果引用情况如下如下表：
金额单位：人民币万元
宗地面积
序号 科目 宗地性质 账面值 评估值 评估引用价格
(m2)
1 土地使用权 出让 393,793.00 75,822.92 83,405.36 83,405.36
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2014 年 12 月 1 日至 2015 年 1 月 26 日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
评估机构接受委托，进行了以下工作：
(一) 接受委托
1.初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目
的、评估范围和对象；
2.根据资产评估准则要求，布置资料清单；
3.按照本次委托评估资产的特点以及时间上的总体要求，结合企
业资产的特点，拟定评估计划，并根据项目需要组建相应的评估队伍。
(二) 现场调查
在企业如实申报资产并对评估资产进行全面自查的基础上，评估
人员对纳入评估范围内的资产进行了全面核实。流动资产均为银行存
款，评估人员对银行存款进行了账务核实，并会同审计师进行了询证；
实物资产均为固定资产等，核实内容主要为核实资产数量、使用状态、
产权及其他影响评估作价的重要因素。
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项目组成员于 2014 年 12 月 1 日至 2014 年 12 月 5 日，对企业纳
入评估范围的资产进行了现场核实。核实工作结束后，各专业评估人
员均提交了核实工作底稿。资产核实过程如下：
1.指导企业相关的财务与资产管理人员在资产核实的基础上，按
照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其
填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件、
工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料。
2.初步审查产权持有者提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对
象的详细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、
资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估
明细表有无漏项等。
3.现场勘察
依据资产评估明细表，评估人员对申报的固定资产进行盘点和现
场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
(1)对房屋建筑物进行现场勘察，查阅了主要房屋建筑物的预(决)
算书、施工图纸及产权证等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房
屋现场勘察记录表。
(2)土地使用权资产的核实：对于土地使用权主要核实了土地使用
权的产权和账面价值构成。
4.补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估申报明细表和历史
数据，以做到“表”“实”相符。
5.核实产权证明文件
对评估范围的房屋建筑物、土地使用权类资产等资产的产权情况
进行调查核实，以明晰资产产权。
(三) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
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目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草
稿。
(四) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估
报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人
在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，
根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
1. 假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3. 假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当
上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将
不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据以上评估工作得出评估结论如下：
广州广船船业有限公司评估基准日 2014 年 11 月 30 日总资产账
面价值为 124,581.49 万元，评估价值为 131,628.31 万元，评估增值
7,046.82 万元，增值率 5.66%；无负债；净资产账面价值为 124,581.49
万元，评估价值为 131,628.31 万元，评估增值 7,046.82 万元，增值率
5.66%。
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 11 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
一、流动资产 1 119.67 119.67 0.00 0.00
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二、非流动资产 2 124,461.82 131,508.64 7,046.82 5.66
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 48,638.90 48,103.28 -535.62 -1.10
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 75,822.92 83,405.36 7,582.44 10.00
其中：土地使用权 8 75,822.92 83,405.36 7,582.44 10.00
其他非流动资产 9 0.00 0.00 0.00
资产总计 10 124,581.49 131,628.31 7,046.82 5.66
三、流动负债 11 0.00 0.00 0.00
四、非流动负债 12 0.00 0.00 0.00
负债总计 13 0.00 0.00 0.00
净资产 14 124,581.49 131,628.31 7,046.82 5.66
广州广船船业有限公司的股东全部权益的评估值为 131,628.31 万
元。
十一、 特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和能力所能评定估算的有关事项：
1.土地使用权由广州广船国际股份有限公司委托北京华源国际房
地产土地资产评估有限公司进行评估。本评估报告中的土地使用权评
估值引用了北京华源国际房地产土地资产评估有限公司出具的华源
[2014](估)字第 143 号-广东省-广州市-广州广船船业有限公司-出让《土
地估价报告》。本评估报告在引用《土地估价报告》的结论时，已了
解所引用报告结论的取得过程，承担引用报告结论的相关责任。
2.关于评估范围内的土地，需补充说明：广州广船国际股份有限
公司于 1993 年办理了该土地的有偿使用手续，取得了《国有土地使
用证》，后地上建筑物竣工，办理《房地产证》时，广州市国土房管
部门将原土地证收回，并根据每幢建筑物单独下发了《房地产证》。
由于上世纪 90 年代登记不规范，取得的《房地产证》上仅记载了土
地已办理有偿使用手续，未登记土地共用面积，其土地使用权面积为
393,793.00 平方米是按土地出让合同（93）穗国地出字第 128 号认定的。
广州广船船业有限公司是由广州广船国际股份有限公司用其
393,793.00 平方米土地及地上建筑物作价出资设立，于 2014 年 11 月
18 日成立的新公司。截至报告出具日，广州广船国际股份有限公司投
入到广州广船船业有限公司的房地产证等权属证明尚未完成过户变
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更。广州广船国际股份有限公司和广州广船船业有限公司共同承诺评
估范围内土地的产权属于广州广船船业有限公司所有，无产权纠纷，
如发生产权争议，由广州广船国际股份有限公司和广州广船船业有限
公司承担全部责任。
3.评估范围内的房屋共有 78 项，其中 50 项房屋已取得房地产证，
建筑面积为 128,251.81 平方米，证载权利人为广州广船国际股份有限
公司，尚未过户至广州广船船业有限公司；有证房屋中有 4 项房屋(基
建科办公楼、管子成品分理车间、新计量中心大楼和造船部新办公大
楼)的部分进行过扩建，扩建建筑面积为 3,778.71 平方米，未办理房屋
所有权证；有 28 项房产未办理房屋所有权证，建筑面积为 41,202.41
平方米；广州广船国际股份有限公司和广州广船船业有限公司共同承
诺：评估范围内的 78 项房产已作为出资投入到广州广船船业有限公
司，房屋的所有权属于广州广船船业有限公司，无权属争议，如发生
权属纠纷由广州广船国际股份有限公司和广州广船船业有限公司承
担全部法律责任。
4.评估范围内有证房屋中有 2 项(迎宾餐厅和船坞绞车调度房)部
分已拆除，拆除面积为 1,076.33 平方米，对被拆除的房屋评估为零。
5.截至评估基准日 2014 年 11 月 30 日，评估范围内的房屋中有 37
项房产进行过抵押贷款，其抵押贷款已还清，抵押合同已解除，但其
中 33 项房屋已经注销抵押登记，账面净值为 92,973,012.00 元，4 项房
屋未办理注销抵押登记，账面净值为 755,082.00 元，评估值为 754,041.00
元。
6.截至报告出具日，广州广船船业有限公司拟将其土地和地上建
筑物租赁给其广州广船国际股份有限公司的租赁协议尚未签订，该
协议正在草拟之中。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
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