中农 发 种 业 集 团 股 份 有 限 公 司 拟收 购河 南 颖 泰 农
化股份有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 766 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一五年七月十四日
中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股权项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 .............................................................................1
摘 要 ...................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 .....................................................................................4
一、 委托方、被评估企业和其他评估报告使用者 .........................4
二、 评估目的 ...................................................................................14
三、 评估对象和评估范围 ...............................................................14
四、 价值类型及其定义 ...................................................................18
五、 评估基准日 ...............................................................................18
六、 评估依据 ...................................................................................18
七、 评估方法 ...................................................................................22
八、 评估程序实施过程和情况 .......................................................38
九、 评估假设 ...................................................................................41
十、 评估结论 ...................................................................................42
十一、 特别事项说明 .....................................................................46
十二、 评估报告使用限制说明 .....................................................52
十三、 评估报告日 .........................................................................53
备查文件目录 .......................................................................................55
中联资产评估集团有限公司
中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股权项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股权项目资产评估报告
中农发 种 业 集 团 股 份有 限 公 司 拟 收 购 河 南 颖 泰 农
化股份有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 766 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受中农发种业集团股份有限公司的
委托，就中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限
公司股权之经济行为，所涉及的河南颖泰农化股份有限公司股东全部
权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为河南颖泰农化股份有限公司股东全部权益，评估范围
是河南颖泰农化股份有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产
和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2015 年 3 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实
际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法和收益法对河南颖
泰农化股份有限公司进行整体评估，然后加以校核比较，考虑评估方
法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结果作为最终评
估结论。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估
程序，得出河南颖泰农化股份有限公司股东全部权益在评估基准日
2015 年 3 月 31 日的评估结论如下：
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中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股权项目资产评估报告
净资产账面价值33,956.63万元，评估值60,194.44万元，评估增值
26,237.81万元，增值率77.27%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报
告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案(或核
准)后使用，经备案(或核准)后的评估结果使用有效期一年，即自 2015
年 3 月 31 日至 2016 年 3 月 30 日使用有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况
和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股权项目资产评估报告
中农 发 种 业 集 团 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 河 南 颖 泰 农
化股份有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 766 号
中农发种业集团股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法
规和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，
对中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股
权之经济行为所涉及的河南颖泰农化股份有限公司股东全部权益在评
估基准日 2015 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情
况报告如下：
一、 委托方、被评估企业和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为中农发种业集团股份有限公司，被评估
企业为河南颖泰农化股份有限公司(以下简称“河南颖泰”)。
(一) 委托方概况
公司名称：中农发种业集团股份有限公司
注册地址：阜成门外大街甲 28 号（西楼）12 层
法定代表人：陈章瑞
注册资本：36,728.7248 万元
公司类型：股份有限公司(上市)
营业执照注册号：100000001032163
成立日期：1999 年 08 月 13 日
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经营范围：批发预包装食品（有效期至 2016 年 07 月 19 日)。油料
作物、、花卉、剑麻的种植、加工、销售；粮食种植；水产品养殖；农
业高新技术及产品的开发、技术转让、技术服务；种子加工设备、检
验仪器的销售、安装；饲料销售；饲料添加剂、针纺织品及服装、皮
革制品的生产、销售；金属材料、焦炭、橡胶及制品、化工产品及化
工轻工材料（危险化学品除外）、建筑材料、木材、机械电器设备、工
艺美术品、土畜产品、百货、五金交电、电子计算机及其配件、胶合
板的销售；蔬菜、水果的种植、加工；粮食、水产品加工；进出口业
务；货物仓储服务；对农业、食品业的投资、管理；与上述业务相关
的信息资询服务；对住宿、餐饮、文化娱乐项目的投资管理。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
(二) 被评估企业概况
公司名称：河南颖泰农化股份有限公司
注册地址：濮阳市胜利路西段路南
法定代表人：郭文江
注册资本：9,435 万元
公司类型：股份有限公司（非上市、自然人投资或控股）
营业执照注册号：410900400000135
成立日期：2005 年 10 月 9 日
经营范围：生产、销售：2-甲基-6-乙基苯胺（简称 MEA）、乙草
胺、2，6-二乙基苯胺、喹草酸；试生产：丁草胺、丙草胺、异丙甲草
胺（有效期三个月）；进出口贸易业务。（法律法规规定应经审批的，
未获审批前不得经营）
1、历史沿革
河南颖泰农化股份有限公司是由河南颖泰化工有限责任公司以
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2012 年 5 月 31 日为基准日整体改制设立而成。
河南颖泰化工有限责任公司成立于 2005 年 10 月，是由郭文江和
美国 China PHarma-Chen Investments,LLC 共同出资设立，注册资本
15,000,000.00 元，其中郭文江出资 9,000,000.00 元，占注册资本的 60％；
美国 China PHarma-Chen Investments,LLC 出资 6,000,000.00 元，占注册
资本 40%。上述出资事项于 2005 年 10 月 18 日由濮阳市神州会计师事
务所出具了濮神会验字（2005）第 113 号《验资报告》验证。
2009 年 5 月 10 日郭文江将持有的河南颖泰化工有限责任公司 60%
股权转让给中农颖泰林州生物科园有限公司，转让后中农颖泰林州生
物科园有限公司占河南颖泰化工有限责任公司注册资本的 60%，美国
China PHarma-Chen Investments,LLC 占注册资本的 40%。
2009 年 7 月 26 日，河南颖泰化工有限责任公司召开董事会，决定
将公司投资总额和注册资本金由 1500 万元增加至 3000 万元，增资部
分由中方股东中农颖泰林州生物科园有限公司全额认缴。2009 年 8 月
17 日注册资本金变更为 30,000,000.00 元，变更后中农颖泰林州生物科
园有限公司出资 24,000,000.00 元，占注册资本的 80%；美国 China
PHarma-Chen Investments,LLC 出资 6,000,000.00 元，占注册资本的
20%。上述增资事项经河南诚盛联合会计师事务所出具了豫诚验字
（2009）第 36 号验资报告。
2009 年 11 月 16 日，河南颖泰化工有限责任公司召开董事会，决
定将公司投资总额和注册资本金由 3000 万元增加至 5000 万元，增资
部分由中方股东中农颖泰林州生物科园有限公司全额认缴。2009 年 12
月 4 日注册资本金变更为 50,000,000.00 元，变更后中农颖泰林州生物
科园有限公司出资 44,000,000.00 元，占注册资本的 88%；美国 China
PHarma-Chen Investments,LLC 出资 6,000,000.00 元，占注册资本金的
12%。上述增资事项经河南金弘会计师事务所出具豫金弘验字（2009）
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第 B021 号《验资报告》验证。
2010 年 11 月 16 日，河南颖泰化工有限责任公司召开董事会，通
过了如下事项：（1）同意合资双方各自转让全部股权，终止双方合资
合同，公司性质变更为内资有限公司；（2）同意公司外方股东 China
Pharma 将其持有河南颖泰 12%的股权全部转让给郭文江；（3）同意公
司股东中农颖泰林州生物科园有限公司将其持有的河南颖泰 88%的股
权全部转让给郭文江。上述股权转让事宜经经濮阳市外来投资审批办
公室批准（濮外资[2010]025 号），依据河南颖泰化工有限责任公司 2009
年 12 月 31 日经审计的财务报表中净资产 51,068,698.18 元计算，投资
者 China PHarma-Chen Investments,LLC 将其持有的河南颖泰化工有限
责任公司 12%的股权转让给郭文江，转让价格为人民币 6,128,243.78
元。中农颖泰林州生物科园有限公司将其持有的河南颖泰化工有限责
任公司 88%的股权转让给郭文江，转让价格为人民币 44,940,454.40 元。
转让后，河南颖泰化工有限责任公司郭文江出资 50,000,000.00 元，占
注册资本的 100%。并于 2011 年 5 月 3 日办理了外汇登记注销手续转
为中资企业。
2011 年 1 月 27 日，河南颖泰化工有限责任公司作出股东会决定，
通过了如下决定：决定将河南颖泰化工有限责任公司注册资本由
5,000.00 万元增加至 7,599.20 万元，由 33 名新的自然人股东以每元注
册资本作价 1.667 元的价格认缴，溢价部分进入公司资本公积。新增股
东名称及认缴出资额如下：
表1 新增股东名称及认缴出资额
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资方式 出资比例（%）
1 许四海 774.00 货币 10.19
2 张卫南 600.00 货币 7.90
3 康清河 600.00 货币 7.90
4 郭现生 300.00 货币 3.95
5 赵俊锋 60.00 货币 0.79
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6 秦宏伟 60.00 货币 0.79
7 郭江生 7.20 货币 0.09
8 李忠喜 63.00 货币 0.83
9 陈玉梅 12.00 货币 0.16
10 池 金 3.00 货币 0.04
11 张 栋 9.00 货币 0.12
12 姚国彬 12.00 货币 0.16
13 赵东生 6.00 货币 0.08
14 赵书增 12.00 货币 0.16
15 李俊卿 6.00 货币 0.08
16 顿丽琴 6.00 货币 0.08
17 王作祥 6.00 货币 0.08
18 郭炯廷 12.00 货币 0.16
19 韩常山 5.40 货币 0.07
20 郭相江 6.00 货币 0.08
21 郭建周 14.40 货币 0.19
22 郭俊生 3.00 货币 0.04
23 郝万增 3.00 货币 0.04
24 杨怀恩 6.00 货币 0.08
25 平玉军 1.20 货币 0.02
26 郝建玉 1.20 货币 0.02
27 郭建海 1.20 货币 0.02
28 宋本涛 1.20 货币 0.02
29 牛紫民 1.20 货币 0.02
30 王广兴 0.60 货币 0.01
31 王 超 1.20 货币 0.02
32 薛淑梅 4.20 货币 0.06
33 李周杰 1.20 货币 0.02
合计 2,599.20 34.20
2011 年 3 月 1 日，上述许四海等 33 名自然人与河南颖泰化工有限
责任公司签署了《增资协议》，就此次增资事宜予以了明确的约定。该
增资事宜经河南金弘会计师事务所出具了豫金弘验字（2011）第 B002
号《验资报告》验证。截至 2011 年 12 月 31 日河南颖泰化工有限责任
公司注册资本为人民币 75,992,000.00 元。
2012 年 3 月 7 日，河南颖泰化工有限责任公司作出股东会决议，
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通过了如下决定：决定将河南颖泰化工有限责任公司注册资本由
7,599.20 万元增加至 9,435 万元，由 2 名法人股东及 5 名新的自然人股
东以每元注册资本作价 5 元的价格认缴，溢价部分进入公司资本公积。
河南颖泰原有股东放弃此次增资的优先认缴权。新增股东名称及认缴
出资额如下：
表2 新增股东名称及认缴出资额
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资方式
太仓长三角股权投资中心
1 1,000.00 货币
（有限合伙）
天津紫荆博雅投资管理中
2 400.00 货币
心（有限合伙）
3 陈娅红 50.00 货币
4 吴伟 202.00 货币
5 奚强 50.00 货币
6 赵建龙 60.00 货币
7 王海滨 73.80 货币
合计 1,835.80
此次增资事宜，太仓长三角股权投资中心（有限合伙）等 7 名新
增股东均与河南颖泰化工有限责任公司签署了《增资协议书》，就此次
增资事宜予以了明确的约定。该增资事宜经河南大象会计师事务所有
限公司出具了豫大象验字（2012）第 0301 号《验资报告》。
2012 年 3 月 13 日，濮阳市工商局向河南颖泰化工有限责任公司换
发了《企业法人营业执照》。此次增资后，河南颖泰化工有限责任公司
的股东及股权结构变更为：
表3 河南颖泰化工有限责任公司的股东及股权结构
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资方式 出资比例（%）
1 郭文江 5,000.00 货币 52.9942
太仓长三角股权投资中
2 1,000.00 货币 10.5988
心（有限合伙）
3 许四海 774.00 货币 8.2035
4 张卫南 600.00 货币 6.3593
5 康清河 600.00 货币 6.3593
天津紫荆博雅投资管理
6 400.00 货币 4.2395
中心（有限合伙）
7 郭现生 300.00 货币 3.1797
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中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股权项目资产评估报告
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资方式 出资比例（%）
8 吴伟 202.00 货币 2.141
9 王海滨 73.80 货币 0.7822
10 李忠喜 63.00 货币 0.6677
11 赵俊锋 60.00 货币 0.6359
12 赵建龙 60.00 货币 0.6359
13 秦宏伟 60.00 货币 0.6359
14 奚强 50.00 货币 0.5299
15 陈娅红 50.00 货币 0.5299
16 郭建周 14.40 货币 0.1526
17 赵书增 12.00 货币 0.1272
18 姚国彬 12.00 货币 0.1272
19 郭炯廷 12.00 货币 0.1272
20 陈玉梅 12.00 货币 0.1272
21 张栋 9.00 货币 0.0954
22 郭江生 7.20 货币 0.0763
23 赵东生 6.00 货币 0.0636
24 杨怀恩 6.00 货币 0.0636
25 王作祥 6.00 货币 0.0636
26 李俊卿 6.00 货币 0.0636
27 郭相江 6.00 货币 0.0636
28 顿丽琴 6.00 货币 0.0636
29 韩常山 5.40 货币 0.0572
30 薛淑梅 4.20 货币 0.0445
31 郝万增 3.00 货币 0.0318
32 郭俊生 3.00 货币 0.0318
33 池金 3.00 货币 0.0318
34 王超 1.20 货币 0.0127
35 宋本涛 1.20 货币 0.0127
36 平玉军 1.20 货币 0.0127
37 牛紫民 1.20 货币 0.0127
38 李周杰 1.20 货币 0.0127
39 郝建玉 1.20 货币 0.0127
40 郭建海 1.20 货币 0.0127
41 王广兴 0.60 货币 0.0064
合计 9,435.00 100%
2012 年 5 月 16 日，河南颖泰化工有限责任公司做出临时股东会决
议，同意公司原股东郭俊生（因交通事故逝世）持有的河南颖泰化工
中联资产评估集团有限公司 第 10 页
中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股权项目资产评估报告
有限责任公司 0.0318%的股权全部由其女儿郭殷丽继承（由其监护人郝
卫芳代为行使股东权利并履行股东义务）。
2012 年 7 月 30 日，河南颖泰化工有限责任公司召开股东会，同意
公司股东赵建龙将其持有的河南颖泰化工有限责任公司 0.6359%的股
权以人民币 300 万元的价格转让给郭文江。
2012 年 9 月 19 日，河南颖泰化工有限责任公司召开股东会，全体
股东一致同意将河南颖泰化工有限责任公司整体变更为股份有限公
司：同意河南颖泰化工有限责任公司以 2012 年 5 月 31 日为基准日由
有限责任公司整体变更为股份有限公司，净资产按照 1：0.3907 的比例
折股为股份公司 9,435 万股，设立后股份公司注册资本为 9,435 万元，
并由北京兴华会计师事务所于 2012 年 11 月 8 日出具（2012）京会兴
验字第 02010238 号验资报告验证。2012 年 11 月 5 日，濮阳市工商局
向河南颖泰化工有限责任公司核发了《企业法人营业执照》，核准了有
限责任公司改制为股份有限公司。
截至评估基准日 2015 年 3 月 31 日，公司股权结构如下：
表4 河南颖泰农化股份有限公司股权结构
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资方式 出资比例（%）
1 郭文江 5,060.00 货币 53.6301
2 太仓长三角 1,000.00 货币 10.5988
3 许四海 774.00 货币 8.2035
4 张卫南 600.00 货币 6.3593
5 康清河 600.00 货币 6.3593
6 天津紫荆博雅 400.00 货币 4.2395
7 郭现生 300.00 货币 3.1797
8 吴伟 202.00 货币 2.141
9 王海滨 73.80 货币 0.7822
10 李忠喜 63.00 货币 0.6677
11 赵俊锋 60.00 货币 0.6359
12 秦宏伟 60.00 货币 0.6359
13 奚强 50.00 货币 0.5299
14 陈娅红 50.00 货币 0.5299
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中农发种业集团股份有限公司拟收购河南颖泰农化股份有限公司股权项目资产评估报告
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资方式 出资比例（%）
15 郭建周 14.40 货币 0.1526
16 赵书增 12.00 货币 0.1272
17 姚国彬 12.00 货币 0.1272
18 郭炯廷 12.00 货币 0.1272
19 陈玉梅 12.00 货币 0.1272
20 张栋 9.00 货币 0.0954
21 郭江生 7.20 货币 0.0763
22 赵东生 6.00 货币 0.0636
23 杨怀恩 6.00 货币 0.0636
24 王作祥 6.00 货币 0.0636
25 李俊卿 6.00 货币 0.0636
26 郭相江 6.00 货币 0.0636
27 顿丽琴 6.00 货币 0.0636
28 韩常山 5.40 货币 0.0572
29 薛淑梅 4.20 货币 0.0445
30 郝万增 3.00 货币 0.0318
31 郭殷丽 3.00 货币 0.0318
32 池金 3.00 货币 0.0318
33 王超 1.20 货币 0.0127
34 宋本涛 1.20 货币 0.0127
35 平玉军 1.20 货币 0.0127
36 牛紫民 1.20 货币 0.0127
37 李周杰 1.20 货币 0.0127
38 郝建玉 1.20 货币 0.0127
39 郭建海 1.20 货币 0.0127
40 王广兴 0.60 货币 0.0064
41 合计 9,435.00 100%
2、组织结构
河南颖泰农化股份有限公司设置有办公室、技术部、生产设备部、
安环部、人力资源部、财务部、企管部、化工部、农药部、研发部、
安环部、证券部、供应部、后勤保卫部、项目建设部等。
3、长期股权投资情况
截至评估基准日，河南颖泰下属 1 家全资子公司，为山东莘县颖
泰化工有限公司。具体情况如下：
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表5 山东莘县颖泰化工有限公司基本情况
公司名称 山东莘县颖泰化工有限公司
注册地址 莘县古云镇潘庄村氯碱厂北邻
注册资本 500 万元
实收资本 500 万元
法定代表人 王超
营业执照注册号 371522200002644
企业性质 有限责任公司
成立日期 2009 年 07 月 16 日
经营期限 2009 年 07 月 16 日至长期
经营范围 邻甲苯胺的生产、销售；一般经营项目：无。
4、资产、财务及经营状况
河南颖泰最近两年及基准日资产、财务状况如下表：
表6 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日
总资产 69,176.16 67,901.07 83,159.12
负债 40,807.61 35,134.06 49,202.49
净资产 28,368.54 32,767.01 33,956.63
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日
营业收入 39,647.39 57,035.72 13,623.15
利润总额 2,718.84 5,630.12 1,288.69
净利润 2,337.75 4,882.63 1,151.80
审计机构 中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）
(三) 委托方与被评估企业之间的关系
委托方中农发种业集团股份有限公司拟收购被评估企业河南颖泰
农化股份有限公司股权，且委托方与被评估企业不存在关联关系。
(四) 委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估企业以及按照国有资产管
理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的
机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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二、 评估目的
根据《中农发种业集团股份有限公司第五届董事会第二十次会议
总决议》，中农发种业集团股份有限公司拟发行股份收购河南颖泰农化
股份有限公司股权。中联资产评估集团有限公司对中农发种业集团股
份有限公司拟发行股份收购河南颖泰农化股份有限公司股权之经济行
为，以 2014 年 6 月 30 日为评估基准日进行了评估，并于 2014 年 11
月 15 日出具了中联评报字[2014]第 948 号资产评估报告。
鉴于该评估报告已超过一年的使用有效期，需重新进行评估。本
次评估的目的是反映河南颖泰农化股份有限公司股东全部权益于评估
基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、 评估对象和评估范围
评估对象为河南颖泰农化股份有限公司股东全部权益。评估范围
为河南颖泰农化股份有限公司在基准日的全部资产及相关负债，账面
资产总额 83,159.12 万元、负债 49,202.49 万元、净资产 33,956.63 万
元。具体包括流动资产 47,559.70 万元；非流动资产 35,599.42 元；
流动负债 48,888.66 万元；非流动负债 313.82 万元。
上述资产与负债数据摘自经中审亚太会计师事务所（特殊普通合
伙）审计的 2015 年 3 月 31 日的河南颖泰农化股份有限公司资产负债
表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
(一) 委估主要资产情况
本次评估范围中的被评估企业申报的主要资产为存货、长期股权
投资、固定资产、在建工程等。
1. 主要资产法律权属状况
纳入本次评估范围的主要资产的权属人为河南颖泰农化股份有限
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公司。其中：
(1) 土地使用权
被评估企业纳入评估范围的土地共计 1 宗，土地用途为工业用地，
土地总面积为 123,900.00 平方米，证载权利人为河南颖泰农化股份有
限公司。
(2) 房屋建筑物
被评 估企业纳 入评估 范围的房 产共 计 22 项，建筑面积 合计
28,443.40 平方米。其中，已办证的房产共计 18 项，建筑面积合计
23,990.16 平方米；无证正在办理房产证的房产共计 4 项，建筑面积合
计 4,453.24 平方米。正在办理房产证的房产具体情况详见“十一、特
别事项说明”。
(3) 机器设备
被评估企业纳入评估范围的机器设备主要为生产线设备、动力设
备及附属设备，主要包括烷基化釜、搅拌器、反应釜、流化床、配电
设备、氢气压缩机、污水处理设备等。
(4) 车辆
被评估企业纳入评估范围的车辆共计 6 项。其中证载权利人不一
致、正在办理更名手续的车辆 2 项。正在办理更名手续的车辆具体情
况详见“第十一部分 特别事项说明”。
截至评估基准日，被评估企业纳入评估范围内的土地使用权、房
屋建筑物、NC69 一万吨生产线中的部分设备进行了抵押。
2. 主要资产经济状况
纳入本次评估范围的主要资产为企业自用，用于日常业务经营。
3. 主要资产物理状况
纳入本次评估范围的主要资产使用正常。各类资产具体情况如下：
(1) 存货主要包括原材料、委托加工物资、产成品（库存商品）和
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在产品（自制半成品）。存货主要存放于企业厂区。经核实且与企业确
认，部分库龄较长的存货可正常使用，能满足生产要求。
(2) 长期股权投资有 1 项，主要分布在山东省莘县，被投资单位截
至本次评估基准日主要资产为在建工程。
(3) 房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物和管道沟槽。主要
是在 2006 年至 2013 年之间建造。结构类型主要为框架、砖混及钢彩
板房等。
(4) 设备类资产包括机器设备、运输设备和电子设备。主要是在
2005 年至 2014 年之间购置。
(5) 在建工程包括在建土建工程和在建设备安装工程。
在建土建工程为被评估企业在厂区内建设的氧化铝车间和餐厅。
在建设备安装工程主要为中试 2 号生产线、乙醇回收项目等，具
体明细如下表：
表7 在建设备安装工程明细
序号 项目名称 开工日期 账面价值
1 中试 2 号生产线 2013-06 26,991,986.04
2 7.5 万吨酰胺类项目 2013-04 938,132.07
3 中试 2 号-1 生产线 2014-10 1,492,557.36
4 乙醇回收项目 2014-09 1,693,760.39
5 中间体 OEA 技改 2015-01 403,713.54
合计 31,520,149.40
(二) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至本次评估基准日，被评估企业申报的评估范围内账面记录的
无形资产为土地使用权。其中土地使用权共计一宗，土地性质为出让，
土地用途为工业用地，证载权利人为被评估企业。
截至本次评估基准日，被评估企业申报的评估范围内账面未记录
的无形资产为 2 项商标、4 项专利（其中 1 项已经进入实质审查阶段）、
15 项专有技术和 7 项软件著作权。
表8 商标明细
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序号 商标图案 所有权人 注册号 类别 取得时间
1 河南颖泰农化股份有限公司 10322861 5 2013-08-07
2 河南颖泰农化股份有限公司 10322860 5 2013-04-14
表9 专利明细
序
名称 专利号/申请号 申请日 类别
号
以丙醛、甲醛为原料合成异丁烯醛用催化
1 201410051618.0 2014-02-17 发明申请中
剂及其应用
2 一种甲叉法乙草胺中间体的生产方法 201210052382.3 2012-03-02 发明
3 密封钢圈 201120305809.7 2011-08-22 实用新型
4 复合密封垫片 201120245345.5 2011-07-13 实用新型
表10 主要专有技术明细
序号 专有技术名称 应用产品
1 异丁烯醛生产新方法 喹草酸
2 乙草胺生产中副产物氯化铵过滤新工艺 乙草胺
3 甲叉法合成乙草胺连续结晶工艺 乙草胺
4 甲叉法合成乙草胺连续水洗工艺 乙草胺
5 甲叉法乙草胺脱醛新方法 乙草胺
6 新型甲叉法高含量乙草胺生产工艺 乙草胺
7 管道式连续反应在甲叉法乙草胺的应用 乙草胺
8 氯乙酰氯新型分析方法 乙草胺
9 乙草胺生产中甲叉法合成外循环 乙草胺
10 乙草胺甲叉合成新工艺在生产中的应用 乙草胺
11 乙草胺生产中溶剂乙醇的回收再利用 乙草胺
12 精异丙甲草胺新工艺及中试装置的开发应用 精异丙甲草胺
13 喹草酸生产中 DMF 溶剂回收在利用 喹草酸
14 喹草酸生产中新型调酸方法 喹草酸
15 喹草酸催化剂重复再利用 喹草酸
表11 软件著作权明细
序号 软件名称 登记号 首次发表日期 登记日期
1 颖泰导热油炉 PLC 控制系统 V1.0 2011SR021552 2010-08-26 2011-04-19
2 颖泰安全自动报警自动化控制系统 V1.0 2011SR021556 2010-01-13 2011-04-19
3 颖泰可燃有毒气体报警系统 V1.0 2011SR021565 2010-03-18 2011-04-19
4 颖泰氮吸附制氮 PLC 控制系统 V1.0 2011SR021567 2010-07-16 2011-04-19
5 颖泰全自动压滤机 PLC 控制系统 V1.0 2011SR021568 2010-02-18 2011-04-19
6 颖泰压力自动化控制系统 V1.0 2011SR021569 2010-08-25 2011-04-19
7 颖泰温度自动化控制系统 V1.0 2011SR021571 2009-11-26 2011-04-19
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(三) 企业申报的表外资产的类型、数量
截至本次评估基准日，除被评估企业申报的评估范围内的账面未
记录的商标、专利、专有技术和软件著作权外，无其他表外资产。
(四) 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
本次评估报告中评估基准日的各项资产及负债账面值是中审亚太
会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他
机构报告内容。
四、 价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、 评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2015 年 3 月 31 日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估企业的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、 评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规
依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据
和其他参考资料等，具体如下：
(一) 经济行为依据
1.《中农发种业集团股份有限公司第五届董事会第二十次会议总
决议》。
(二) 法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人
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民代表大会常务委员会第六次会议修订)；
2.《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日中华人民共和国第
十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过)；
3.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003
年)；
4.《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号)；
5.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理
委员会令第 12 号(2005 年)；
6.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3 号令，
2003 年 12 月 31 日)；
7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资
委产权[2006]274 号)；
8.《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监
督管理工作的意见》(国办发[2001]102 号)；
9.《中央企业资产评估项目核准工作指引》(国资发产权[2010]71
号)；
10.《上市公司重大资产重组管理办法》(2014 年修订)；
11.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令
第 29 号，2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二
十九次会议修订)；
12.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
(三) 评估准则依据
1.《资产评估准则-基本准则》(财企(2004)20 号)；
2.《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(2004)20 号)；
3.《资产评估准则-评估报告》(中评协[2011]230 号)；
4.《资产评估准则-评估程序》(中评协[2007]189 号)；
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5.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
6.《资产评估准则-机器设备》(中评协[2007]189 号)；
7.《资产评估准则-不动产》(中评协[2007]189 号)；
8.《资产评估准则—无形资产》（中评协［2008］217 号）；
9.《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217 号）
10.《商标资产评估指导意见》（中评协[2011]228 号）
11.《资产评估准则-企业价值》(中评协[2011]227 号)；
12.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号)；
13.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中
评协[2011]230 号)；
14.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册
会计师协会 2003)；
15.《资产评估准则-利用专家工作》(中评协[2012]244 号)；
16.《资产评估职业道德准则-独立性》(中评协[2012]248 号)；
17.《房地产估价规范》(GB-T50291-1999)；
18.《城镇土地估价规程》(GB-T18508-2001)；
19.《城镇土地分等定级规程》(GB-T18507-2001)；
20.《企业会计准则-基本准则》(财政部令第 33 号)；
21.《企业会计准则第 1 号-存货》等 38 项具体准则(财会[2006]3
号)；
22.《企业会计准则-应用指南》(财会[2006]18 号)。
(四) 资产权属依据
1.《国有土地使用证》；
2.《房屋所有权证》；
3.《机动车行驶证》；
4.《发明专利证书》、《实用新型专利证书》等；
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5.重要资产购置合同或凭证；
6.被评估企业下属企业申报的《国有土地使用证》、《房屋产权证》、
《机动车行驶证》等；
7.其他参考资料。
(五) 取价依据
1.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394
号)；
2.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通
知(计价格[2002]10 号)；
3.国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规
定有关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153 号)；
4.国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收
费管理规定》的通知(发改价格[2007 ]670 号)；
5.国家发展和改革委员会发布的《招标代理服务收费管理暂行办
法》(计价格[2002]1980 号)；
6.国家发展计划委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨
询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号)；
7.《河南省建筑工程工程量清单综合单价（2008）》；
8.评估基准日近期资产所在地建筑工程材料市场价格信息；
9.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(中华人民共和国国务
院令第 294 号，2000 年 10 月 22 日)；
10.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境
保护部令 2012 年第 12 号)；
11.《中国人民银行贷款利率表》2015 年 3 月 1 日起执行；
12.《2015 机电产品报价手册》(机械工业信息研究院)；
13.中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；
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14.其他参考资料。
(六) 其它参考资料
1.河南颖泰农化股份有限公司 2013 年至 2015 年 3 月审计报告；
2.《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社 2011 年版)；
3.wind 资讯金融终端；
4.其他参考资料。
七、 评估方法
(一) 评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场
法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量
化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市
场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据
直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理
评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
本次评估目的是收购股权，资产基础法从企业购建角度反映了企
业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因
此本次评估选择资产基础法进行评估。
被评估企业历史年度经营收益比较稳定，未来年度预期收益与风
险可以合理地估计，故本次评估可以选择收益法进行评估。
市场法中常用的两种方法是可比上市公司法和可比交易案例法。
由于难以收集到与被评估单位类似的参照企业，因此本次评估不适于
选择市场法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
(二) 资产基础法介绍
资产基础法，是指在合理评估各项资产价值和负债的基础上确定
评估对象价值的评估思路。
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各类资产及负债的评估方法如下：
1. 流动资产
(1) 货币资金：包括现金、银行存款、其他货币资金。
1)现金
对现金的评估，评估人员采用实地盘点方式核实，根据盘点金额
情况、评估基准日至盘点日的账务记录情况倒推评估基准日的金额，
推算得出的金额与账面记录的金额相符。现金以盘点核实后账面值确
定评估值。
2)银行存款
对银行存款的评估，评估人员采用所有银行存款账户向银行发函
证方式证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，
检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的
进账情况。
对于人民币银行存款以核实后账面值确认评估值。
3)其他货币资金
其他货币资金账面值为信用证保证金和银行承兑汇票保证金账户
余额。对于其他货币资金的评估，评估人员核实了账簿记录、抽查了
部分原始凭证及相关合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务
内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。以核
实后账面值确认评估值。
(2) 应收票据
应收票据主要为销售货款收到的银行承兑汇票。清查时，核对明
细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅
核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的
一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金
额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利息，以核实后账
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面值为评估值。
(3) 应收类账款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无
误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、
欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状
等。根据各单位的具体情况，采用个别认定法和账龄分析法，对评估
风险损失进行估计，对关联方、职工个人往来款项，评估风险坏账损
失的可能性为零。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评
估风险损失为100%。
(4) 预付账款
对预付账款的评估，评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协
议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的
货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供
货物或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。
(5) 存货
存货包含原材料、产成品及在产品。具体评估方法如下：
1) 原材料账面值由购买价和合理费用构成，原材料账面单价接近
基准日市场价格加合理费用，故以经核实后的账面值确定评估值。
2) 委托加工物资加工日期接近评估基准日，物资周转较快，账面
值接近基准日市场价值，故按账面值确定评估值。
3) 产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产
品销售利润后确定评估值。评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销
售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-
所得税率)×r)。
4) 在产品为企业正在生产加工中的未完工产品等，包含了物料成
本及制造费用等，其账面价值基本反映了该资产的现实成本，故在产
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品按核实后的账面值确认评估值。
(6) 其他流动资产
其他流动资产，为企业预缴所得税。通过了解企业纳税政策、方
法及税率，对账簿、纳税申报表的查证，证实企业预缴所得税的真实
合理性，以清查核实后的账面值确认评估值。
2. 非流动资产
(1)长期股权投资
纳入本次评估范围的主要长期股权投资单位详见下表：
表12 评估基准日长期投资明细表
单位：人民币元
投资比
序号 被投资单位名称 投资日期 账面价值
例%
1 山东莘县颖泰化工有限公司 2013-03 100% 7,368,149.09
合 计 7,368,149.09
减：长期股权投资减值准备 0.00
净 值 7,368,149.09
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了
取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，
以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行
评估。
经评估人员核实，纳入此次评估范围的1家长期投资公司为被评估
单位的全资子公司，根据国家现行法律法规和相关行业标准要求，本
次评估采用资产基础法和收益法对该长期投资进行评估，并根据资产
基础法评估结果乘以对应股权比例确定其评估价值：
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
(2)固定资产-房屋建筑物类资产
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况，
本次评估对房屋建筑物采用重置成本法进行评估。
重置成本法
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根据建筑工程资料和竣工结算资料按建（构）筑物工程量，以现
行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建（构）筑物的重置全价，
并按建（构）筑物的使用年限和对建（构）筑物现场勘察的情况综合
确定成新率，进而计算建（构）筑物评估净值。
房屋建（构）筑物评估值=重置全价×成新率
其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，
综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。
1）重置全价
重值全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部
分组成。
A.建筑安装工程造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程，装饰工程，给排水、电气工程，
建安工程造价采用重编预算进行计算，依据现场勘查及其他相关资料，
重新计算工程量，套用《河南省建筑工程工程量清单综合单价（2008）》
计算出工程直接费，再根据《濮阳建设工程造价信息》(2015 年第 2 期）
进行价差调整，从而计算得出建筑安装工程造价。
B.前期费用及其它费用的确定
按照建设部门的有关标准和当地相关行政事业性收费规定确定。
C.资金成本的确定
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以
同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷
款利率为准；按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款
利率×建设工期×1/2
2）成新率的确定
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计
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建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
3）评估值的计算
评估值=重置成本×综合成新率
(3)固定资产-设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结
合委估设备的特点和收集资料等情况，主要采用成本法进行评估作价；
对于其他设备，如车辆和电子设备等，可按市场法进行评估作价。设
备类资产评估值基本计算公式为：
评估值=重置全价×综合成新率
A.重置全价的确定
1）机器设备重置全价的确定
设备类资产的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达
到正常使用状态下的各种费用（包括购置价、运杂费、安装工程费、
基础费、前期费及其他费、资金成本等）确定。
重置全价=设备购置费+安装工程费+基础工程费+前期费及其他费
+资金成本
①设备购置费
设备购置费=设备购价+运杂费
设备购价主要通过向生产厂家或贸易公司询价，或参照《2015 年
机电产品价格信息》，并参考近期同类设备的合同价格确定。对少数
未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推
算确定购价（设备购价为含增值税的价格）。对于非标专用设备参照
近期《中石化非标设备价格信息》等确定。
运杂费=设备购价×运杂费率
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运杂费率根据生产厂家与设备所在地的距离不同计取。当地生产
设备运杂费率为 0.2—0.5%（或按公里数估算），国内外地生产设备铁
路、水路和公路（综合）运杂费率按运输距离分段计算：100km 以内
为 1.00%，超过 100km 时每增加 100km 费率增加 0.20%，不足 100km
时按 100km 计算。
查询到的设备购价中包含运杂费的，在本次评估时不再重复计取。
②安装工程费的确定
安装工程费依据安装工程技术资料和决算资料统计实际安装工程
量，剔除其中非正常因素造成的不合理费用后，并参考中石化联办发
（2012）31 号《化工建设安装工程费用定额》（2012 版）、《化工建
筑安装工程预算定额》（2012 版）等有关规定计算安装工程的直接费、
间接费、管理费、利润和税金，计算得出安装工程费。
查询到的设备购价中若包含上述费用，则不再重复计算。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
③基础工程费的确定
基础工程费依据基础工程技术资料和决算资料统计实际安装工程
量，剔除其中非正常因素造成的不合理费用后，计算得出基础工程费。
对小型、无须基础的设备，不考虑基础工程费。
在本次评估中设备基础工程费已经含在土建工程计算的，不再重
复计算。
④前期费及其他费的确定
前期费及其他费用=（设备购置费+安装工程费+基础工程费）×费
率
前期费及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理
费、招标代理费、环境评价费等，根据国家有关文件规定并结合所属
项目建设的投资规模确定。
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⑤资金成本的确定
对于大、中型设备，项目合理工期在 6 个月以上的计算其资金成
本。资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、基础
费和其他费用，根据项目的合理建设工期和基准日执行的贷款利率计
算确定。
假设资金投入是在合理的建设期内均匀投入的，则
资金成本=（设备购置费+安装工程费+基础工程费+前期费及其他
费）×贷款利率×建设工期×1/2
2）车辆重置全价的确定
根据车辆市场信息及《黑马信息广告》、《慧聪汽车商情网》等
近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的车辆价格，在此基础上
根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及当地相关部门的规定
计取车购税、牌照手续费等资本化费用，确定其重置成本：
重置成本=现行含税购价+车辆购置税+牌照手续费-可抵扣增值税
=现行含税购价×〔1+10%/（1+17%）〕+牌照手续费-可抵
扣增值税
式中：10%为车辆购置税税率，17%为增值税税率。
根据《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通
知》（财税[2013]第 106 号），对于符合增值税抵扣条件的企业可以抵
扣增值税。
①购置价的确定：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格
确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。
②车辆购置税的确定：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民
共和国车辆购置税暂行条例》的有关规定。
车辆购置税＝计税价格×10%
其中计税价格为不含增值税价格。
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③牌照手续费的确定：根据车辆所在地相关规定，按该类费用的
内容及金额确定。
3）电子设备重置成本的确定
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评
估基准日的电子设备价格，一般条件下供应商提供免费运输及安装调
试，其重置成本为：
重置成本=设备购价/1.17
部分电子设备采用市场法进行评估。
B.成新率的确定
1）机器设备成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预
计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
对价值量较小的一般设备则采用年限法确定其成新率。
2）车辆成新率的确定
对于车辆，根据商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境
保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，
按以下方法确定成新率，即：
使用年限成新率＝（1-已使用年限/经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1-已行驶里程/规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a：车辆特殊情况调整系数
在对待估车辆进行必要的勘察鉴定后，若勘察鉴定结果与按上述
方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，确定最终成新率。
若两者结果相当，则不再进行调整。
3）电子设备成新率的确定
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采用年限法确定其成新率。
成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100%
C.评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
(4)在建工程-土建工程
在建工程-土建工程账面值为房屋及建筑物工程款，其账面值基本
反映了评估基准日的购建成本，考虑在建工程的合理建设工期，在建
项目资金平均投入，评估在清查核实后的账面值基础上考虑合理资金
成本确定评估值。
(5)在建工程-设备安装工程
在建设备安装工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和
遗漏资产价值，结合本次在建工程-设备安装工程特点，针对各项在建
工程-设备安装工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，
经账实核对后，剔除其中不合理支出后作为评估值。
开工时间距基准日半年以上的在建项目，如账面价值中不包含资
本成本，需加计资金成本。如果账面值与评估基准日价格水平有较大
差异的(例如停建多年的项目），应根据评估基准日价格水平进行调整工
程造价。
资金成本=（申报账面价值-不合理费用）×利率×工期/2
其中：
①利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定；
②工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目工期定额合理
确定；
③若在建工程申报价值中已含资金成本，则不再计取资金成本。
(6)无形资产-土地使用权
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纳入评估范围内的土地使用权为 1 宗工业用地，估价人员根据现
场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区
位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要采用市
场比较法和成本逼近法方法进行评估。
(7)无形资产-其他
被评估企业无账面记录的其他无形资产，考虑到本次评估所涉经
济行为，纳入本次评估范围的无形资产-其他无形资产还包括未入账商
标权（共计 2 项）、未入账专利权（共计 4 项，其中 1 项已经进入实质
审查阶段）、未入账专有技术（共计 15 项）以及未入账软件著作权（共
计 7 项）。
对于账面未记录的其他无形资产，评估人员核对权属证明文件，
了解这些无形资产取得方式、资产法律状态、应用状况以及经济贡献
等情况。
1）商标的评估
商标权的常用评估方法为收益法、市场法和成本法。
市场法：这种评估方法主要是通过在商标市场或产权市场、资本
市场上选择相同或相近似的商标作为参照物，针对各种价值影响因素，
将被评估商标与参照物商标进行价格差异的比较调整，分析各项调整
结果、确定商标的价值。
使用市场法评估商标，其必要的前提是市场数据比较公开化；需
要存在着具有可比性的商标参照物；并且参照物的价值影响因素明确，
应能够量化。由于我国商标市场交易目前尚处初级阶段，使得商标的
公平交易数据采集较为困难，因此市场法在本次评估中不具备操作性。
收益法：以被评估无形资产未来所能创造的收益的现值来确定评
估价值，对商标等无形资产而言，其之所以有价值，是因为资产所有
者能够通过销售商标产品从而带来收益。
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其适用的基本条件是：商标具备持续经营的基础和条件，经营与
收益之间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可
量化。当对未来预期收益的估算较为客观公正、折现率的选取较为合
理时，其估值结果较能完整地体现无形资产的价值，易于为市场所接
受。
成本法：成本法评估是依据商标权形成过程中所需要投入的各种
费用成本，并以此为依据确认商标权价值的一种方法。
企业取得合法的商标权，期间需要花费的费用一般包括商标设计
费、注册费、使用期间的维护费以及商标使用到期后办理延续的费用
等，而通过使用商标给企业带来的价值，和企业实际所花费的价值往
往无法构成直接的关系，因此成本法评估一般适用于不使用的商标，
或刚投入使用的商标评估。
根据了解，被评估企业核心商标中，注册在农药相关产品的商标
取得年限较短，尚未投入在被评估企业的产品中使用。因此，应用收
益法对商标权进行评估的适用性较差。
综上，商标采用成本法评估。
成本法基本公式如下：
P=C1+C2+C3
式中：
P：评估值
C1：设计成本
C2：注册及续延成本
C3：维护使用成本
2）技术类无形资产
由于我国专利、专有技术和软件著作权市场交易尚处于初级阶段，
相关公平交易数据的采集相对困难，故市场法在本次评估中不具备可
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操作性。同时，由于被评估企业的经营收益与其所拥有的技术力量紧
密相连，因而应用成本法对专利权、专有技术、软件著作权等技术类
无形资产进行评估的适用性较差。
本次评估，考虑到被评估企业所处行业特性，纳入本次评估范围
的专利权、专有技术、软件著作权等无形资产与被评估企业收益之间
的对应关系相对清晰可量化，且该等无形资产的价值贡献能够保持一
定的延续性，故采用收益法对该等专利权、专有技术、软件著作权等
进行评估。鉴于纳入本次评估范围的各项专利权、专有技术、软件著
作权等在被评估企业农药原药研发、生产、销售等流程中发挥整体作
用，其带来的超额收益不可分割，本次评估综合考虑与被评估企业农
药原药生产相关的专利权、专有技术及软件著作权价值。
综上，对于账面未记录的其他无形资产本次采用收益法评估。
本次评估采用收入提成法测算被评估企业拥有的专利、专有技
术、软件著作权的价值，其基本公式为：
n
Ri
P = K ×∑
i =1 (1 + r ) i
式中：
P：专利及专有技术、软件著作权的评估价值；
Ri：基准日后第 i 年预期销售收入；
K：销售收入提成率；
n：收益期；
i：折现期；
r：折现率。
(8)递延所得税资产
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相
符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内
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容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无
误的基础上，以核实后账面值确定为评估值。
3. 负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以
评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评
估值。
(三) 收益法简介
1.概述
根据国家管理部门的有关规定以及《资产评估准则-企业价值》，国
际和国内类似交易评估惯例，本次评估同时确定按照收益途径、采用
现金流折现方法(DCF)估算被评估企业的权益资本价值。
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，
来评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期
的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其
适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之
间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测且可量化。
使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据
采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客
观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。
2.评估思路
根据本次尽职调查情况以及被评估企业的资产构成和主营业务特
点，本次评估是以被评估企业的会计报表口径估算其权益资本价值，
本次评估的基本评估思路是：
(1)对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营
状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益(净现金流量)，并折现
得到经营性资产的价值；
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(2)对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的
诸如基准日的应收、应付股利等流动资产(负债)；呆滞或闲置设备、房
产等以及未计收益的在建工程等非流动资产(负债)，定义其为基准日的
溢余或非经营性资产(负债)，单独测算其价值；
(3)由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，
经扣减付息债务价值后，得出评估对象的股东全部权益价值。
3.评估模型
(1)基本模型
本次评估的基本模型为：
E = BD (1)
式中：
E：评估对象的股东全部权益（净资产）价值；
B：评估对象的企业价值；
B = P+ I +C (2)
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri Rn +1
P=∑ + (3)
i =1 (1 + r ) i
r (1 + r ) n
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益(自由现金流量)；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
I：被评估企业基准日的长期投资价值；
C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值；
C =C 1 +C 2 (4)
C1：评估对象基准日存在的流动性溢余或非经营性资产(负债)价
值；
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C2：评估对象基准日存在的非流动性溢余或非经营性资产(负债)
价值；
D：评估对象的付息债务价值。
(2)收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收
益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 (5)
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营期
内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，
测算得到企业的经营性资产价值。
(3)折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率 r：
r = rd × wd + re × we (6)
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd =
( E + D) (7)
We：评估对象的权益比率；
E
we =
( E + D) (8)
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型(CAPM)确定权
益资本成本 re；
re = r f + β e × (rm r f ) + ε
(9)
式中：
rf：无风险报酬率；
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rm：市场期望报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
β e = β u × (1 + (1 t ) × ) (10)
E
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
βt
βu =
Di
1 + (1 t)
Ei (11)
βt：可比公司股票(资产)的预期市场平均风险系数；
β t = 34% K + 66% β x (12)
式中：
K：未来预期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
βx：可比公司股票(资产)的历史市场平均风险系数；
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
八、 评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
(一) 评估准备阶段
1.委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、
评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作
计划。
2.配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估
项目组人员对纳入评估范围资产进行了详细了解，布置资产评估工作，
协助企业进行纳入评估范围资产申报工作，收集资产评估所需文件资
料。
(二) 现场评估阶段
根据本次项目整体时间安排，按照本次评估确定采用的评估方法，
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评估项目组主要分为资产基础法组和收益法组。
1.资产基础法组重点是对企业申报的评估范围内资产进行清查和
核实，主要工作如下：
(1) 听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和纳入
评估范围资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定
资产技术状态等情况；
(2) 对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业
有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；
(3) 根据资产评估申报明细表，对实物类资产进行现场勘查和盘
点；
(4) 查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估企业提
供的权属资料进行查验，核实资产权属情况。统计资产瑕疵情况，请
被评估企业核实并确认这些资产是否属于企业、是否存在产权纠纷；
(5) 根据纳入评估范围资产的实际状况和特点，确定各类资产的具
体评估方法；
(6) 对房屋建筑物和主要设备，了解管理制度和维护、改建、扩建
情况，查阅并收集技术资料、决算资料、竣工验收资料等相关资料；
对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；
(7) 对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
估测算。
2.收益法组重点是了解企业历史经营情况，通过了解分析企业过
去、现今状况以及所在行业情况，以判断企业未来一段时间内可能的
发展趋势。主要工作如下：
(1) 本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估企业对
本次评估事项的说明；
(2) 被评估企业存续经营的相关法律情况，主要为被评估企业的有
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关章程、投资出资协议、合同情况等；
(3) 被评估企业的经营场所情况；
(4) 被评估企业的经营能力情况；
(5) 被评估企业执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本
入账和存货发出核算方法等；
(6) 被评估企业最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；
(7) 被评估企业执行的税率税费及纳税情况；
(8) 被评估企业的应收应付账款情况；
(9) 最近几年的关联交易情况；
(10) 被评估企业的业务类型、历史经营业绩和经营模式等；
(11) 最近几年主营业务成本构成、占用设备及场所(折旧摊销)、人
员工资福利费用等情况；
(12) 最近几年主营业务收入构成，主要业务的收费标准、占总收入
的比例以及主要客户的分布等情况；
(13) 未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策
略、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主
营业务收入和成本构成及其变化趋势等；
(14) 主要竞争者的简况，包括产品业务的定位、价格及市场占有率
等；
(15) 主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品(技
术)优势和风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、汇率风
险等；
(16) 预计的新增投资计划情况；
(17) 近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入
明细表和成本费用明细表；
(18) 与本次评估有关的其他情况。
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(三) 评估汇总阶段
对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结
果进行必要的调整、修改和完善。
(四) 提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交
换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核
制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
九、 评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
(一) 一般假设
1.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评
估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易
的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的
机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的
判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3.资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的
基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
(二) 特殊假设
1. 本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
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2. 企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
大变化；
3. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
4. 本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
5. 被评估企业在未来经营期内的管理层尽职，并继续保持基准日
的经营管理模式持续经营。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以
及商业环境等变化导致的资产规模、构成以及主营业务、产品结构等
状况的变化所带来的损益；
6. 被评估企业精异丙甲草胺产品能于2015年内顺利取得工信部颁
发的生产批准文件；
7. 评估范围仅以委托方及被评估企业提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及被评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、 评估结论
(一) 资产基础法评估结论
采用资产基础法，得出被评估企业在评估基准日 2015 年 3 月 31
日的评估结论：
总资产账面值 83,159.12 万元，评估值 85,576.23 万元，评估增
值 2,417.11 万元，增值率 2.91 %。
负债账面值 49,202.49 万元，评估值 49,202.49 万元，评估无增
减值。
净资产账面值 33,956.63 万元，评估值 36,373.74 万元，评估增
值 2,417.11 万元，增值率 7.12 %。详见下表。
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表13 资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 47,559.70 47,738.19 178.49 0.38
2 非流动资产 35,599.42 37,838.04 2,238.62 6.29
3 其中：长期股权投资 736.81 1,080.51 343.70 46.65
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 26,093.44 26,982.83 889.39 3.41
6 在建工程 3,483.92 3,654.49 170.57 4.90
7 无形资产 4,568.32 5,403.30 834.98 18.28
8 其中：土地使用权 4,568.32 4,856.88 288.56 6.32
9 递延所得税资产 158.57 158.57 - -
10 其他非流动资产 558.34 558.34 - -
11 资产总计 83,159.12 85,576.23 2,417.11 2.91
12 流动负债 48,888.66 48,888.66 - -
13 非流动负债 313.82 313.82 - -
14 负债总计 49,202.49 49,202.49 - -
15 净资产（所有者权益） 33,956.63 36,373.74 2,417.11 7.12
(二) 收益法评估结论
采用收益法，得出被评估企业在评估基准日 2015 年 3 月 31 日的
评估结论：净资产账面值 33,956.63 万元，评估值 60,194.44 万元，评
估增值 26,237.81 万元，增值率 77.27%。
(三) 评估结果分析及最终评估结论
1.评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的被评估企业股东全部权益价值为
60,194.44 万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值 36,373.74
万元，高 23,820.70 万元，高 65.49%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是
资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将
随着国民经济的变化而变化；企业核心资产为存货、土地使用权、房
屋建筑物、设备及在建工程，资产基础法评估结果与该等实物资产的
重置价值，以及截至基准日账面结存的其他资产与负债价值具有较大
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关联。
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产
的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、
政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。河南颖泰农化股份
有限公司属于农药行业，其收入主要来源于农药原药及其中间产品的
销售，收益法评估结果不仅与企业账面反映的存货、土地使用权、房
屋建筑物、设备及在建工程等实物资产存在关联，亦能反映企业所具
备的科技创新及研制能力、行业运作经验等表外因素的价值贡献。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2.评估结果的选取
河南颖泰农化股份有限公司主要从事农药原药及其中间产品的生
产和销售，被评估企业地处濮阳国家经济技术开发区，园区内具有丰
富的石油化工资源和高科技人力资源，拥有着较强的地理优势和资源
优势。资产基础法仅反映了被评估企业资产的重置价值，却未能体现
被评估企业在市场、技术、成本方面的价值。在收益法评估中，结合
被评估企业产品产能、产品的市场因素等对未来获利能力的影响，更
为合理地反映了被评估企业各项资产对企业价值的影响。
通过以上分析，我们选用收益法评估结果作为本次河南颖泰农化
股份有限公司净资产价值参考依据。由此得到该企业股东全部权益在
基准日时点的价值为 60,194.44 万元。
具体增值原因如下：
（1）国家产业结构的调整为企业的发展带来重大机遇
当前我国正处于产业结构调整、技术更新换代的关键时期，国家
环保政策也越来越严格，未来国内乙草胺生产格局将发生一定变化。
2004 年以来“中央一号”文件中多次指出要加强农作物病虫害防治及
农产品质量安全工作，推进农药产品更新换代，推广使用高效安全、
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低毒低残留农药。《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年
修订）将“高效、安全、环境友好的农药新品种、新剂型、专用中间
体、助剂的开发与生产”列为鼓励类。此外，2012 年 2 月，我国工业
和信息化部颁布了《农药工业“十二五”发展规划》，该规划进一步
指出，要提高农药科技创新能力，调整产品结构，提升质量和档次，
优化产业布局，加快农药企业兼并重组。发展目标：到 2015 年，前 20
家农药生产企业原药产量占总产量的 50%以上，高效、安全、经济和
环境友好农药品种占总产量的 50%以上。
在政策和行业发展的推动下，作为低毒酰胺类除草剂的生产者，
被评估企业乙草胺的生产工艺率先由乙醚法开始向甲叉法生产工艺过
渡，并适时发展喹草酸、精异丙甲草胺等产品。
（2）产业链的完整保证企业各个环节稳定发展
由于乙烯、氢气供应的特殊性，被评估企业未来将形成从邻硝基
甲苯到乙草胺（或精异丙甲草胺）的产业链条，可以生产产业链条中
的多种产品（如硝基甲苯、邻甲苯胺、MEA、乙草胺、精异丙甲草胺
等）。而目前，在国内外均未形成完整的生产链条（孟山都、拜耳、
陶氏化学也仅分段生产乙草胺）。被评估企业将该生产链条的各个环
节有机整合到一起，有效地保证了生产的顺利进行，能更好的参与市
场竞争。
（3）成本和技术的优势有效增强了市场竞争力
被评估企业四周均为大型国有化工企业，企业所需主要生产原料
乙烯、氢气、沼气、蒸汽均是直接管道输送进厂，不仅有利于原材料
的配套，节省了原料运输成本，而且成本优势显著，具有突出的区域
优势和资源优势。
河南颖泰作为农药原药中间体和农药原药的生产商，主要生产低
毒酰胺类除草剂及中间体。乙草胺方面，甲叉法合成乙草胺原药工艺
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被河南省科技厅确认为河南省科学技术成果；而喹草酸方面，河南颖
泰是国内唯一一家获得农药产品登记和农药产品生产批准证书的企
业；精异丙甲草胺，河南颖泰也是少数几家具备生产技术的企业。在
行业稳定发展和结构调整的大背景下，被评估企业的上述优势将有助
于企业在未来市场竞争中处于有利地位。
十一、 特别事项说明
(一) 瑕疵事项
1. 被评估企业主要资产产权瑕疵事项如下：
(1) 土地使用权
经现场核实，河南颖泰占用一块长约 300 米、宽约 70 米的政府规
划绿化地，该绿化地已有的建筑物明细如下表：
表14 绿化地已有的建筑物明细
单位：人民币元
计 账面价值
序 建成 量 面积/容
建筑物名称 结构 备注
号 年月 单 积/长度 原值 净值
位
1 宿舍楼 砖混 2007-05 m2 1,566.38 1,290,924.24 810,861.72 房屋建筑物明细表序号 4
2
2 食堂/澡堂 砖混 2007-05 m 599.04 505,406.38 317,458.27 房屋建筑物明细表序号 6
2
3 配电室 砖混 2007-05 m 81.38 47,768.30 30,004.58 房屋建筑物明细表序号 7
4 办公楼 框架 2010-08 m2 2,896.89 5,786,272.38 4,733,894.28 房屋建筑物明细表序号 12
2
5 新大门卫 砖混 2013-12 m 44.83 526,239.50 494,994.05 房屋建筑物明细表序号 21
6 铁艺围墙 2006-08 m 119.00 15,750.00 6,398.40 构筑物明细表序号 6
3
7 广场水池 2011-05 m 548.10 59,740.74 48,875.54 构筑物明细表序号 7
8 职工澡堂管线 2007-05 m 165.00 33,038.86 8,466.12 管道沟槽明细表序号 2
其中宿舍楼、食堂及澡堂、配电室、办公楼已分别取得濮房权证
市字第 2014-04239 号、濮房权证市字第 2014-04214 号、濮房权证市字
第 2014-04222 号、濮房权证市字第 2014-04216 号房屋所有权证。本次
评估中，宿舍楼、食堂及澡堂、配电室、办公楼、新大门卫等建筑物
及构筑物所占用的土地未取得土地使用权证，且市政规划用地为绿化
地，河南颖泰大股东郭文江已出具相关瑕疵承诺，若河南颖泰因上述
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行为受到处罚或者上述房屋建筑物被政府拆除，郭文江将及时足额以
现金方式向河南颖泰进行补偿，并将积极协助河南颖泰寻找新的替代
场所，保证河南颖泰生产经营活动的正常进行，提醒评估报告使用者
注意。
(2) 房屋建筑物
纳入评估范围的房产共计22项，建筑面积合计28,443.40平方米。
其中，已办证的房产共计18项，建筑面积合计23,990.16平方米；无证
的房产共计4项，建筑面积合计4,453.24平方米。被评估企业承诺无证
房产权属归被评估企业所有，相关手续正在办理中，不存在产权纠纷。
河南颖泰大股东郭文江承诺尽快督促被评估企业办理相关产权
证，若因该事项对河南颖泰造成损失，郭文江将及时足额对河南颖泰
进行补偿。
本次评估按照企业申报的测量面积进行估算，与后续取得的房产
证登记面积可能存在差异，提请评估报告使用者注意。
其中无证房产具体情况见下表：
表15 无房产证的房产情况表
单位：人民币元
建成 计量 账面价值
序号 建筑物名称 建筑面积
年月 单位 原值 净值
2
1 中试车间 2007-05 m 576.00 398,986.49 242,800.00
2
2 1#仓库（彩钢房） 2007-05 m 3,323.16 1,954,933.30 1,599,379.85
3 新大门卫 2013-12 m2 44.83 526,239.50 494,994.05
2
4 铝泥库 2013-12 m 509.25 76,448.06 67,672.37
2
合计 m 4,453.24 2,956,607.35 2,404,846.27
(3) 车辆
纳入评估范围的部分车辆车辆行驶证证载权利人为河南颖泰化工
有限责任公司，正在办理更名，证载权利人河南颖泰化工有限责任公
司为河南颖泰农化股份有限公司的前身。被评估企业承诺资产权属归
被评估企业所有，不存在产权纠纷。
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河南颖泰大股东郭文江承诺尽快督促被评估企业办理相关权属变
更，若因该事项对河南颖泰造成损失，郭文江将及时足额对河南颖泰
进行补偿。具体情况见下表：
表16 车辆行驶证证载权利人不一致情况
序号 车辆牌号 车辆名称及规格型号 购置日期 证载权利人 实际所属人
丰田轿车 河南颖泰化工有 河南颖泰农化股份
1 豫 JEF088 2009-09
TV7250RoyoIAD 限责任公司 有限公司
河南颖泰化工有 河南颖泰农化股份
2 豫 YT126 帕萨特牌 SVW7183TJD 2012-08
限责任公司 有限公司
(4) 软件著作权
纳入评估范围的软件著作权共计 7 项，软件著作权证书上证载权
利人为河南颖泰化工有限责任公司（以下简称“颖泰化工”），正在办
理更名，证载权利人河南颖泰化工有限责任公司为河南颖泰农化股份
有限公司的前身。被评估企业承诺资产权属归被评估企业所有，不存
在产权纠纷。
河南颖泰大股东郭文江承诺尽快督促被评估企业办理相关权属变
更，若因该事项对河南颖泰造成损失，郭文江将及时足额对河南颖泰
进行补偿。具体情况见下表：
表17 软件著作权证证载权利人不一致情况
序 取得 首次发表
软件名称 登记号 登记日期 证载权利人 实际所属人
号 方式 日期
颖泰导热油炉 PLC 控 2011SR021 原始
1 2010-08-26 2011-04-19 颖泰化工 河南颖泰
制系统 V1.0 552 取得
颖泰安全自动报警自 2011SR021 原始
2 2010-01-13 2011-04-19 颖泰化工 河南颖泰
动化控制系统 V1.0 556 取得
颖泰可燃有毒气体报 2011SR021 原始
3 2010-03-18 2011-04-19 颖泰化工 河南颖泰
警系统 V1.0 565 取得
颖泰氮吸附制氮 PLC 2011SR021 原始
4 2010-07-16 2011-04-19 颖泰化工 河南颖泰
控制系统 V1.0 567 取得
颖泰全自动压滤机 2011SR021 原始
5 2010-02-18 2011-04-19 颖泰化工 河南颖泰
PLC 控制系统 V1.0 568 取得
颖泰压力自动化控制 2011SR021 原始
6 2010-08-25 2011-04-19 颖泰化工 河南颖泰
系统 V1.0 569 取得
颖泰温度自动化控制 2011SR021 原始
7 2009-11-26 2011-04-19 颖泰化工 河南颖泰
系统 V1.0 571 取得
(5) 机器设备的融资租赁事项
纳入评估范围的 NC69 一万吨生产线中的部分设备为公司通过长
城国兴金融融资租赁有限公司融资租赁取得的设备。评估中，未考虑
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融资租赁事项对资产价值的影响，提醒评估报告使用者注意。
2. 被评估企业长期股权投资中的被投资单位主要资产产权瑕疵事
项如下：
(1) 土地使用权
纳入评估范围的土地使用权共 2 宗土地，经现场核实，山东莘县
颖泰化工有限公司占用的土地面积共计 114,151.00M2（约 171 亩）。
其中已办理土地使用证的面积为 80,818.00M2（约 121 亩），政府正在
组织供地方案的土地使用权面积为 33,333.33M2（合 50 亩）。山东莘
县颖泰化工有限公司的母公司河南颖泰农化股份有限公司的大股东郭
文江承诺将尽快促使山东莘县颖泰化工有限公司取得相应的国有土地
使用权证，如上述事项给山东颖泰带来损失，郭文江将及时足额进行
补偿。
(2)在建工程
纳入评估范围内的山东莘县颖泰化工有限公司在建工程尚未取得
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施
工许可证》，郭文江承诺将尽快促使山东莘县颖泰化工有限公司取得
相应的许可证，如因该等事项给山东莘县颖泰化工有限公司带来任何
损失，郭文江承诺将及时足额地以现金方式对山东莘县颖泰化工有限
公司进行补偿。
(二) 未决事项、法律纠纷等不确定因素
截至本报告出具，未发现被评估企业存在未决事项、法律纠纷等
不确定因素。
(三) 抵押、质押事项
截至评估基准日，河南颖泰农化股份有限公司抵押和担保事项如
下：
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1、土地使用权
截至评估基准日，河南颖泰及其子公司拥有的土地使用权对应的
抵押情况如下：
序号 抵押物 抵押权人 抵押面积（m2） 抵押性质
土地使用权（濮国用（2013） 濮阳银行股份有限
1 123,900.00 借款抵押
第 0001 号） 公司开发区支行
土地使用权（莘国用（2013） 濮阳银行股份有限
2 14,151.00 借款抵押
第 076 号） 公司开发区支行
合计 138,051.00
2、房产
截至评估基准日，河南颖泰拥有的如下房产处于抵押状态：
抵押资产名称 抵押面积 权证编号 抵押性质
NC69 车间 4139.6 平方米 濮房权证字第 2012-17641 号 借款抵押
污水处理风机房 53.91 平方米 濮房权证字第 2012-17646 号 借款抵押
污水处理化验室 45.06 平方米 濮房权证字第 2012-17673 号 借款抵押
3、根据河南颖泰与濮阳银行开发区支行签订的最高额抵押合同，
河南颖泰以其拥有的 NC69 一万吨生产线中部分设备抵押借款，抵押
期限自 2015 年 2 月 13 日至 2016 年 2 月 13 日，情况如下：
抵押资产名称 抵押物地址 账面原值 账面净值 抵押性质
河南颖泰设备 河南省濮阳市 74,787,453.67 33,532,300.71 借款抵押
本次评估未考虑上述抵押、质押事项对估值的影响。
(四) 重大期后事项
1、2015年6月25日，河南颖泰与长城国兴金融租赁有限公司签署
了回租租赁合同（长金租回租字（2015）第0076号），租赁物包括反应
过滤器、搪玻璃贮罐等化学原料加工机械（资产原值约5,300.64万元，
资产净值约5,028.31万元），租赁期限36个月，租赁价款共计5,000.00万
元。本次评估未考虑该融资租赁事项对资产价值的影响。
2、评估基准日后评估报告报告出具日之前，中国人民银行两次下
调金融机构人民币贷款和存款基准利率：（1）自2015年5月11日起下调
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金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率
下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至
2.25%；（2）自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准
利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期
存款基准利率下调0.25个百分点至2%。银行贷款利率的调整对委估企
业固定资产的购建及价值具有一定的影响，本次评估计算资金成本时
按评估基准日适用的借款利率计算，未考虑利率变化对评估结论的影
响。
除上述事项外，截至评估基准日，河南颖泰无可能影响评估工作
的重大事项。
(五) 其他需要说明的事项
1. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目
的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于
委托方及被评估企业提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及
被评估企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及
会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
2. 评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构
和材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制等原因，主要依
赖于评估人员的外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关
操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
3. 本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关
资料，委托方及被评估企业对其提供资料的真实性、完整性负责。
4. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估企业
提供，委托方及被评估企业对其真实性、合法性承担法律责任。
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5. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
(1) 当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相
应调整；
(2) 当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3) 对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产
实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原
则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，
以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不
可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原
则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由
于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规
的有关规定，并得到有关部门的批准。
(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随
意向他人公开。
(三) 未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以
及相关当事方另有约定的除外。
(四) 评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定，
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资产评估报告须经备案(或核准)后使用，经备案(或核准)后的评估结果
使用有效期一年，即自 2015 年 3 月 31 日至 2016 年 3 月 30 日使用有
效。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、 评估报告日
评估报告日为二〇一五年七月十四日。
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