京投银泰股份有限公司
2013 年年度报告摘要一、重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 京投银泰 股票代码 600683
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨锟 丁彦琼
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com二、主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位:元 币种:人民币
本年(末)比上
2013 年(末) 2012 年(末) 年(末)增减 2011 年(末)
(%)
总资产 24,009,913,370.78 14,992,040,919.79 60.15 13,564,349,809.07归属于上市公司股东的
1,866,061,108.64 1,839,682,850.66 1.43 1,755,657,345.05净资产经营活动产生的现金流
-8,298,597,221.18 -727,892,855.32 不适用 -2,943,020,271.26量净额
营业收入 996,274,665.97 1,122,229,885.64 -11.22 1,518,617,551.96归属于上市公司股东的
74,528,801.79 86,496,857.15 -13.84 118,911,076.28净利润归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -611,377,267.25 -433,549,142.16 不适用 21,545,649.67利润
加权平均净资产收益率 减少 0.80 个百
4.01 4.81 6.72
(%) 分点
基本每股收益(元/股) 0.10 0.12 -16.67 0.16
稀释每股收益(元/股) 0.10 0.12 -16.67 0.16
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位:股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 42,606 43,691
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量北京市基础设施投
国有法人 29.81 220,800,000 0 无 0资有限公司中国银泰投资有限 境 内 非 国
24.83 183,929,736 0 质押 183,929,736
公司 有法人
夏玉和 未知 0.78 5,791,270 0 无 0中国糖业酒类集团
国有法人 0.74 5,475,600 0 无 0公司宁波市银河综合服
未知 0.58 4,280,100 0 无 0务管理中心
原志洪 未知 0.41 3,060,700 0 无 0纽伯格伯曼欧洲有
限公司-路博迈中 未知 0.38 2,797,904 0 无 0国 A 股基金中国光大银行股份有限公司-光大保
未知 0.34 2,500,000 0 无 0德信量化核心证券投资宁波市外资企业物
国有法人 0.29 2,129,400 0 无 0资公司南京新港开发总公
国有法人 0.26 1,950,000 0 无 0司
上述股东关联关系或一致行动 未知前十名无限售条件股东之间以及前十名无限售条件股东和前
的说明 十名股东之间是否存在关联关系
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系三、管理层讨论与分析(一)经营情况
1、总体经营情况概述
2013 年,在政府持续调控和地产业区域分化的大背景下,公司继续贯彻“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略,拓展京内土地资源,1 月,公司联合大股东北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)相继获取北京市海淀区玉渊潭乡项目(地铁五路居车辆段上盖,现名“琨御府”)及昌平区东小口项目(地铁平西府车辆段上盖,现名“公园悦府”)地块。同时,继续寻求非战略项目的转让,完成宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司的股权出售,进一步收缩了公司京外项目的比重;出售了北京京泰祥和资产管理有限责任公司(下称“京泰祥和”)控股权,降低商业资产在公司资产中的比重,减少资金占用,提高资产周转率。经过一年的经营,公司资源进一步集中于北京和轨道物业项目,资产结构进一步优化,资产质量显著提高。
同时,公司根据发展战略和经营情况,进一步改进管控模式,提升运营效率:一方面,对组织架构进行调整,取消了事业部,将管理层级由三级减少为两级,由此缩短管理链条,提高决策效率,加强了公司本部对各项目公司的直接指导、管理和监督;另一方面,公司进一步推进精细化管理,紧紧抓住计划、成本、财务三条主线,对项目公司实施月度计划、月度考核,并与月度薪酬挂钩,推进各项目按计划实施。
报告期内,公司以京内轨道物业项目为重点,各项目稳步推进:(1)西华府项目:项目一期盖上商品房于 10 月取得《建筑工程施工许可证》并开工建设,11 月底开盘销售,开盘当日认购率达 86%,全年共完成签约销售额 16.54 亿元,预计 2014 年上半年项目二期开盘销售;(2)公园悦府项目:12 月取得一期《建筑工程施工许可证》并开工建设,临时售楼处、样板间已完成并开始电访接待,预计 2014 年上半年开盘销售;(3)琨御府项目:已取得全部盖上部分《建设工程规划许可证》,临时售楼处主体结构完成,开始正式电访接待,预计 2014 年年内开盘销售;(4)新里程项目:全年实现签约销售额 7.88 亿元,并分别于 5 月、10 月完成限价房和一期商品房的交付工作,二期商品房大部分楼栋已主体封顶;(5)金域公园项目(原“上林湾”项目):项目四证已齐全,住宅全部楼栋外立面完成并外架拆除,正进行市政、配套等工程施工,预计 2014 年年内开盘销售。
京外项目中,无锡鸿墅项目(原“悦湖花园”项目)一期工程全部主体封顶,售楼处、样板间已对外开放;上海安达仕酒店正常运营,酒店客流、运营收入均稳步增加;鄂尔多斯泰悦府项目已于 10 月完成项目减资。
2、财务状况分析
报告期内,归属于上市公司股东净利润 7,452.88 万元,与上年同期相比减少 13.84%;公司实现营业总收入 99,627.47 万元,同比下降 11.22%,主营业务收入中实现房地产业务收入66,774.02 万元,较上年同期增加 51,617.78 万元,增幅 340.57%,主要系本报告期房地产项目销售结转收入所致;进出口业务收入 24,619.18 万元,较上年同期减少 791.02 万元,减幅 3.11%;国内贸易收入 5,088.74 万元;服务及其他收入 2,791.39 万元。
报告期内,公司三项费用总计 37,800.39 万元,较上年同期增加 2,488.18 万元,增幅 7.05%;其中管理费用 11,728.59 万元,较上年同期增加 982.50 万元,增幅 9.14%;销售费用 5,582.95万元,较上年同期增加 2,098.09 万元,增幅 60.21%,主要系公司轨道物业规模扩大,项目增加,前期广告宣传力度较大,导致销售费用增加;财务费用 20,488.85 万元,与上年同期相比变化不大。
本报告期末,公司资产总额 2,400,991.34 万元,较上年末增加 901,787.24 万元,增幅 60.15%,资产总额中存货期末余额 1,877,806.80 万元,占资产总额的 78.21%,较期初增加 873,997.53 万元,增幅 87.07%,其中北京地区存货达 1,778,551.01 万元,占存货总额的 94.71%,主要系几个轨道物业项目,公司资产质量良好。负债总额 2,174,819.68 万元,较上年末增加 911,570.92 万元,增幅 72.16%,其中公司的预收账款期末余额 215,186.54 万元,较期初增加了 255.12%,主要系随着公司规模的不断扩大及项目开发速度的加快,预收账款及借款增加。公司资产负债率90.58%,报告期内剔除预收账款后公司流动负债占负债总额的 33.07%,且随着公司各项目滚动开发,预售资金快速回笼,公司有能力偿还到期各项款项。
报告期末,归属于上市公司股东的净资产 186,606.11 万元,较上年末增加 2,637.82 万元。报告期内公司发放 2012 年度股东现金红利 4,815.05 万元。2013 年度预计发放现金红利 2,296.41万元,占报告期归属于上市公司股东净利润的 30.81%,该方案尚须公司股东大会审议。
本报告期,公司经营活动现金流量净额为-829,859.72 万元,净流出较上年同期大幅增加,主要系本报告期公司取得两个轨道物业项目,项目购地支出较上期大幅增加所致;公司投资活
动现金流量净额为 152,159.94 万元,较上年同期大幅增加,主要系转让部分项目公司股权收回
投资款项所致;公司筹资活动现金流量净额为 744,719.74 万元,较上年同期增幅较大,主要系
公司规模扩大,资金需求增加。
3、公司主要项目及储备情况
截止 2013 年底,公司在建拟建二级开发项目共 8 个,合计总建筑面积约 267.19 万平方米,
均拟主要发展作销售。2013 年新开工面积 32.2 万平方米,竣工面积 6.69 万平方米。
公司主要项目及储备情况
单位:万平方米
拟发展
2013
2013 拟发展作销售 作出租
年 持有土地及房
总建 剩余 年在 的土地及房产 的土地
状 占地 竣 产面积
项目 项目位置 权益 筑面 可售 建总 面积 及房产
况 面积 工
积 面积 建筑 面积
面
面积 土 房
积 土地 房产 土地 房产
地 产
公园 北京昌平 在
51% 25.94 62.82 40.36 14.74 0 25.94 62.82 25.94 62.82 0 0
悦府 区 建
琨御 北京海淀 前
51% 15.91 39.65 28.67 0 0 15.91 39.65 15.91 39.65 0 0
府 区 期
西华 北京丰台 在
50% 23.32 66.28 47.32 4.87 0 23.32 66.28 23.32 66.28 0 0
府 区 建
间接
持有
台湾 北京朝阳 储
项目 1.36 9.00 8.00 0 0 1.36 9.00 1.36 9.00 0 0
会馆 区 备
80%
股权
金域 北京房山 在
49% 2.75 6.96 5.46 6.96 0 2.75 6.96 2.75 6.96 0 0
公园 区 建
新里 北京房山 在
80% 7.14 17.14 5.35 17.14 6.69 4.70 11.28 4.70 11.28 0 0
程 区 建
无锡惠山 在
鸿墅 100% 24.16 48.09 36.81 7.08 0 24.16 48.09 24.16 48.09 0 0
区 建
泰悦 鄂尔多斯 在
49% 25.16 17.25 13.40 6.51 0 25.16 17.25 25.16 17.25 0 0
府 东胜区 建
小计 125.74 267.19 185.37 57.30 6.69 123.30 261.33 123.30 261.33 0 0
注:剩余可售面积中未含车位等地下部分;表格中所有面积类数据均为项目整体面积,未
按照本公司权益折算;未来拟发展做销售或出租情况为暂估数。
4、公司房地产项目销售情况
2013 年内,公司共推出住宅可售面积约 8.98 万平方米,实现签约销售面积 8.36 万平方米,
去化率 90%以上,签约销售额 24.42 亿元,销售均价为 29,207 元/平方米。
项目 项目种类 报告期内签约销售面积(平方米) 平均售价(元/平方米)
西华府 住宅 42,860 38,582
新里程 住宅 40,753 19,347
小计 83,613
5、公司主要房地产出租情况
可出租面积 2013 年度租金 每平方米租
公司名称 项目种类 出租率
(平方米) 收入(万元) 金(元/天)
购物中心 49,909.74 100% 3,170.76 2.10
大红门项目 影院 8,888.76 100% 333.33 1.25
幼儿园 2,436.00 100% 80.00 0.91
泰悦豪庭 商铺 2,264.53 100% 269.46 3.66华联 2 号楼及中
商用库房 10,794.11 100% 292.52 1.09农信商厦中山大厦及中
写字楼、仓储 1,221.72 90% 49.85 0.82农信商厦 10 层
商铺及购物中心 6,539.58 97% 1,787.27 7.80华联 3 号楼
写字楼 6,468.56 97% 669.62 2.91(二)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%)
营业收入 996,274,665.97 1,122,229,885.64 -11.22
营业成本 928,648,019.59 600,249,086.61 54.71
销售费用 55,829,507.38 34,848,581.81 60.21
管理费用 117,285,927.59 107,460,899.15 9.14
财务费用 204,888,479.94 210,812,663.24 -2.81
经营活动产生的现金流量净额 -8,298,597,221.18 -727,892,855.32 不适用
投资活动产生的现金流量净额 1,521,599,355.47 -218,507,532.84 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 7,447,197,357.13 828,452,413.87 798.93
2、收入
(1)驱动业务收入变化的因素分析
报告期内,公司房地产销售收入 60,027.01 万元,较上年同期增加 1129.96%,主要系公司新里程项目实现销售结转。
本报告期,公司物业租赁收入 6,747 万元,较上年同期减少 34.34%,主要系公司转让持有性物业资产所致。
(2)主要销售客户的情况
报告期内公司向前五名客户合计销售金额为 163,893,933.98 元,占公司销售总额的 16.44%。
占公司全部营业收入的
客户名称 营业收入(元)
比例(%)
C+D PRODUCTS (HONG KONG) CO 48,259,034.51 4.84
宁波三汇进出口有限公司 45,265,325.37 4.54
浙江银泰百货有限公司 31,707,657.82 3.18
FLY WING 21,576,679.31 2.17
TENSO MEDICAL INSTRUMENTS CO. LTD 17,085,236.97 1.71
合计 163,893,933.98 16.44
3、成本
(1)成本分析表
分行业情况
单位:元
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产行业 土地成本 239,598,640.79 25.80 9,835,133.68 1.64 2,336.15
建安成本及
房地产行业 343,623,077.21 37.00 9,911,594.04 1.65 3,366.88
其他
房地产行业 折旧及其他 31,233,029.32 3.36 40,912,923.16 6.82 -23.66
进出口贸易 出口成本 242,090,518.68 26.07 249,821,275.38 41.62 -3.09
国内贸易 内销成本 50,270,660.83 5.41 34,740,276.67 5.79 44.70旅游饮食服
人工成本 8,544,370.50 0.92 6,032,579.75 1.00 41.64务及其他旅游饮食服
其他成本 9,887,307.42 1.06 11,102,591.79 1.85 -10.95务及其他旅游饮食服
折旧及摊销 1,677,807.15 0.18 968,582.71 0.16 73.22务及其他
投资性房地
房地产行业 1,722,607.69 0.20 236,924,129.43 39.47 -99.27
产账面价值
分产品情况
单位:元
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房产销售 土地成本 239,598,640.79 25.80 9,835,133.68 1.64 2,336.15
建安成本及
房产销售 343,623,077.21 37.00 9,911,594.04 1.65 3,366.88
其他
物业租赁 折旧及其他 31,233,029.32 3.36 40,912,923.16 6.82 -23.66
进出口贸易 出口成本 242,090,518.68 26.07 249,821,275.38 41.62 -3.09
国内贸易 内销成本 50,270,660.83 5.41 34,740,276.67 5.79 44.70旅游饮食服
人工成本 8,544,370.50 0.92 6,032,579.75 1.00 41.64务及其他旅游饮食服
其他成本 9,887,307.42 1.06 11,102,591.79 1.85 -10.95务及其他旅游饮食服
折旧及摊销 1,677,807.15 0.18 968,582.71 0.16 73.22务及其他
投资性房地
房产销售 1,722,607.69 0.20 236,924,129.43 39.47 -99.27
产账面价值
土地成本:本期新里程项目销售结转所致
建安成本及其他:本期新里程项目销售结转所致
折旧及其他:上期处置投资性房地产所致
内销成本:本期销售量增加
折旧及摊销:本报告期新增公司所致
投资性房地产账面价值:上期处置投资性房地产金额较大所致
(2)主要供应商情况
报告期内公司向前五名供应商合计采购额为 91,414,341.92 元,占采购总额的 36.92%。
单位名称 金额(元) 占比采购总额比重%
宁波柏森国际贸易有限公司 34,097,000.00 13.77
广州热浪实业有限公司 20,972,660.50 8.47
杭州祥德纺织品有限公司 16,741,378.58 6.76
浙江省永康市协恒实业有限公司 10,127,697.50 4.09
宁波市江北天硕医疗仪器有限公司 9,475,605.34 3.83
合计 91,414,341.92 36.92
4、费用
报告期内,公司三项费用总计 37,800.39 万元,较上年同期增加 2,488.18 万元,增幅 7.05%;其中管理费用 11,728.59 万元,较上年同期增加 982.50 万元,增幅 9.14%;销售费用 5,582.95万元,较上年同期增加 2,098.09 万元,增幅 60.21%,主要系公司轨道物业规模扩大,项目增加,前期广告宣传力度较大,导致销售费用增加;财务费用 20,488.85 万元,与上年同期相比变化不大。
5、现金流
公司经营活动现金流量净额为-829,859.72 万元,净流出较上年同期大幅增加,主要系本报告期公司取得两个轨道物业项目,项目购地支出较上期大幅增加所致;
公司投资活动现金流量净额为 152,159.94 万元,较上年同期大幅增加,主要系转让部分项目公司股权收回投资款项所致;
公司筹资活动现金流量净额为 744,719.74 万元,较上年同期增幅较大,主要系公司规模扩大,资金需求增加。
6、其它
(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本报告期,公司实现利润总额 10,811.98 万元,其中投资收益 50,744.79 万元,主要系公司处置部分项目公司股权所致,公司因转让项目公司股权产生的投资收益合计为 65,803.80 万元。
公司主营业务中房地产业务销售收入虽较上年同期增幅较大,但因受国家宏观政策调控影响,且销售结转项目中有部分限价房,导致公司房产销售毛利率较低。
公司目前大部分房地产项目尚处于开发阶段,未形成滚动开发,销售结转面积较少,各项费用发生与销售收入结转不配比。公司三项费用总计 37,800.39 万元,占销售收入的 37.94%。
(2)发展战略和经营计划进展说明
公司目前的发展战略详见“(七)董事会关于公司未来发展的讨论与分析 2、公司发展战略”。
公司于 2013 年年初提出了年度营业收入 9.5 亿元的经营目标,实际年度实现营业收入 9.96亿元,超额 4.84%;公司年初预计三项费用合计 4.6 亿元,实际发生 3.78 亿元,节约 17.83%。(三)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
主营业务分行业情况
单位:元 币种:人民币
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
(%) 年增减 年增减 (%)
(%) (%)
房地产行业 667,740,150.24 614,454,747.32 7.98 340.57 912.95 减少 52.00 个百分点
进出口贸易 246,191,789.01 242,090,518.68 1.67 -3.11 -3.09 减少 0.01 个百分点
国内贸易 50,887,389.44 50,270,660.83 1.21 44.94 44.70 增加 0.16 个百分点旅游饮食服
27,913,942.00 20,109,485.07 27.96 20.06 11.08 增加 5.82 个百分点务及其他
合计 992,733,270.69 926,925,411.90 6.63 113.94 155.12 减少 15.07 个百分点
主营业务分产品情况
单位:元 币种:人民币
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
(%) 年增减 年增减 (%)
(%) (%)
房产销售 600,270,139.00 584,822,226.52 2.57 1,129.96 2,861.62 减少 56.97 个百分点
物业租赁 67,470,011.24 29,632,520.80 56.08 -34.34 -27.57 减少 4.11 个百分点
进出口贸易 246,191,789.01 242,090,518.68 1.67 -3.11 -3.09 减少 0.01 个百分点
国内贸易 50,887,389.44 50,270,660.83 1.21 44.94 44.70 增加 0.16 个百分点旅游饮食服
27,913,942.00 20,109,485.07 27.96 20.06 11.08 增加 5.82 个百分点务及其他
合计 992,733,270.69 926,925,411.90 6.63 113.94 155.12 减少 15.07 个百分点
报告期内,公司房地产销售业务较上年同期增幅较大,但毛利率下降较多,主要因为公司受国家宏观政策调控影响,且销售结转项目中有部分限价房,导致公司房产销售毛利率较低。
公司物业租赁业务毛利率变化不大,但因公司转让部分物业导致物业租赁收入相应减少。
公司其他业务变化不大。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
北京 640,194,110.28 625.21
宁波 352,539,160.41 -6.18
公司发展战略为“以北京为中心,以轨道交通为依托”,2013 年公司销售收入中北京地区占 64.49%。(四)资产、负债情况分析
资产负债情况分析表
单位:元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数
产的比例 产的比例 末变动比例
(%) (%) (%)
货币资金 1,130,560,498.61 4.71 467,805,435.63 3.12 141.67
其他应收款 1,738,498,607.42 7.24 1,365,390,152.83 9.11 27.33
存货 18,778,067,954.08 78.21 10,038,092,686.61 66.96 87.07
长期股权投资 402,669,522.51 1.68 375,544,069.34 2.50 7.22
投资性房地产 253,258,516.99 1.05 846,886,626.61 5.65 -70.10
固定资产 55,437,640.54 0.23 65,707,855.51 0.44 -15.63
短期借款 504,500,000.00 2.10 1,593,500,000.00 10.63 -68.34
应付账款 152,780,261.91 0.64 285,868,148.98 1.91 -46.56
预收款项 2,151,865,360.25 8.96 605,946,113.32 4.04 255.12
应付职工薪酬 41,157,587.90 0.17 25,411,305.51 0.17 61.97
应交税费 84,993,931.20 0.35 330,976,771.38 2.21 -74.32
应付利息 140,911,295.35 0.59 272,253,510.48 1.82 -48.24一年内到期的
3,957,362,492.53 16.48 1,778,000,000.00 11.86 122.57非流动负债
长期借款 12,402,150,000.00 51.65 4,567,531,185.18 30.47 171.53
货币资金:增加主要系公司西华府项目开始预售,预收账款增加
存货:增加主要系公司年初获取两个规模较大的轨道物业上盖项目所致
投资性房地产:减少主要系公司转让部分项目公司股权导致合并范围发生变化所致
短期借款:减少主要系公司偿还短期借款所致
应付账款:减少主要系公司偿还到期应付款所致
预收款项:增加主要系公司西华府项目报告期预售且尚未达到销售收入结转条件所致
应付职工薪酬:增加主要系公司规模扩大,专业技术人员增加,合并范围变化所致,上述余额主要系公司年末未付工资及年度奖金
应交税费:减少主要系公司规定时间缴纳应交税费所致
应付利息:减少主要系公司偿还到期利息所致
一年内到期的非流动负债:一年内到期的长期借款转入所致
长期借款:增加主要系公司规模扩大所需资金增加(五)核心竞争力分析
1、依托股东支持,积极争取轨道物业开发资源,不断提升轨道物业专业开发能力;
2、公司“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略定位清晰;
3、公司致力于打造品牌,提高产品品质,树立良好的资本市场形象;
4、公司持续改进管控体系,规范运作水平不断提高。(六)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
报告期内投资额(万元) 15,115.00
投资额增减变动数(万元) -44,785.00
上年同期投资额(万元) 59,900.00
投资额增减幅度(%) -74.77
被投资公司情况
占被投资公司权
被投资单位名称 主要经营活动 备注 金额(万元)
益的比例(%)
北京京投银泰尚德置业 房地产开发与经
51 设立新公司 1,020.00
有限公司 营
北京京投兴业置业有限 房地产开发与经
51 设立新公司 1,020.00
公司 营
北京山行者户外运动有 体育项目营业、服
100 设立新公司 300.00
限公司 务
北京京西弘扬文化传媒 组织文化活动、策
100 设立新公司 100.00
有限公司 划北京嘉禾盛景农业发展
种植农作物、树木 100 设立新公司 100.00有限公司北京基石创业投资基金
投资管理咨询 43.08 股权投资 12,575.00(有限合伙)
合计 15,115.00
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2)委托贷款情况
委托贷款项目情况
单位:万元 币种:人民币
抵押 是 是 资金来源
是否
委托贷款 贷款 贷款 物或 否 是否 否 并说明是 关联 预期收 投资盈
借款方名称 借款用途 关联
金额 期限 利率 担保 逾 展期 涉 否为募集 关系 益 亏
交易
人 期 诉 资金
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 12 无 否 是 否 否 否 1,216.67 194.43
期 用款 公司
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 12 无 否 是 否 否 否 1,215.00 194.16
期 用款 公司
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 12 无 否 是 否 否 否 1,213.33 193.89
期 用款 公司
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 12 无 否 是 否 否 否 1,211.67 193.63
期 用款 公司
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 12 无 否 是 否 否 否 1,210.00 193.36
期 用款 公司
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 12 无 否 是 否 否 否 1,208.33 193.10
期 用款 公司
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 4,242.60 12 无 否 是 否 否 否 1,023.88 163.62
期 用款 公司
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 339.70 12 无 否 是 否 否 否 82.66 13.78
期 用款 公司
1年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 738.00 12 无 否 是 否 否 否 89.79 14.97
期 用款 公司
1年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 1,072.73 12 无 否 是 否 否 否 130.52 21.75
期 用款 公司
1年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 836.00 12 无 否 是 否 否 否 101.71 16.95
期 用款 公司
1年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 1,119.95 12 无 否 是 否 否 否 137.01 22.83
期 用款 公司
2年 日常经营 联营
上海礼兴酒店有限公司 2,000.00 12 无 否 是 否 否 否 486.67 63.89
期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
500.00 11 无 否 是 否 否 否 59.47 8.78
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
1,900.00 11 无 否 是 否 否 否 225.31 19.58
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 2年 日常经营 合营
300.00 11 无 否 是 否 否 否 68.43 7.59
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
100.00 11 无 否 是 否 否 否 11.46 1.32
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
400.00 11 无 否 是 否 否 否 45.66 5.10
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
6,902.00 11 无 否 是 否 否 否 787.79 88.00
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
21,000.00 11 无 否 是 否 否 否 2,360.17 231.00
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
3,203.00 11 无 否 是 否 否 否 359.00 34.25
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
15,000.00 11 无 否 是 否 否 否 1,540.83 140.83
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
12,000.00 11 无 否 是 否 否 否 1,228.67 241.17
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
500.00 11 无 否 是 否 否 否 55.76 5.07
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
29,600.00 11 无 否 是 否 否 否 3,292.18 1,697.66
地产开发有限责任公司 期 用款 公司
鄂尔多斯市京投银泰房 1年 日常经营 合营
400.00 11 无 否 是 否 否 否 44.49 4.04
地产开发有限责任公司 期 用款 公司注:以上利率为年利率(%);委托贷款金额不含尚未结清的委托贷款利息;鄂尔多斯项目公司因减资 2013 年 12 月由公司的控股子公司变为合营公司。
京投银泰股份有限公司 2013 年年度报告摘要
3、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
(1)主要子公司、参股公司情况
单位:万元 币种:人民币
单位名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润孙、子公司:
北京京投置地房地产 房地产开发与经
23,000.00 947,534.86 48,960.85 -5,306.07
有限公司 营
北京京投万科房地产 房地产开发与经
40,000.00 129,843.85 36,426.92 -3,065.41
开发有限公司 营
北京京投银泰置业有 房地产开发与经
10,000.00 504,066.87 7,872.61 -1,949.66
限公司 营
北京京投银泰尚德置 房地产开发与经
10,000.00 536,365.53 1,617.53 -382.47
业有限公司 营
北京京投兴业置业有 房地产开发与经
10,000.00 527,398.08 1,582.09 -417.91
限公司 营
北京潭柘投资发展有 房地产开发与经
5,000.00 24,392.94 -2,640.46 -7,598.54
限公司 营
北京晨枫房地产开发 房地产开发与经
5,000.00 24,335.82 -16,640.63 -3,328.83
有限公司 营
北京台湾会馆开发建 房地产开发与经
10,000.00 160,365.37 70,922.71 -260.21
设有限公司 营
宁波华联房地产开发 房地产开发与经
2,000.00 20,022.22 3,382.47 114.17
有限公司 营无锡嘉仁花园酒店管
酒店管理 1,200.00 36,499.24 -2,382.65 -2,066.44理有限公司
无锡惠澄实业发展有 房地产开发与经
12,000.00 145,801.71 54,069.06 -1,073.94
限公司 营参股公司:鄂尔多斯市京投银泰
房地产开发与经
房地产开发有限责任 3,000.00 111,528.43 -581.43 -1,056.44
营公司上海礼兴酒店有限公
酒店服务业 117,051.66 156,700.63 7,645.61 -19,114.94司
北京京投阳光房地产 房地产开发与经
24,000.00 87,965.42 21,985.36 -777.82
开发有限公司 营
北京京泰祥和资产管 房地产开发与经
5,000.00 57,129.69 3,873.85 -1,126.15
理有限责任公司 营
京投银泰股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(2)股权投资变动情况
单位:万元 币种:人民币
公司
现拥 股权变动
原拥
单位名称 注册资本 有权 对利润总 情况说明
有权
益 额的影响
益
北京京投银泰尚 报告期新增轨道物业项目公司,
10,000.00 - 51% -458.37
德置业有限公司 后期会产生较好的收益
北京京投兴业置 报告期新增轨道物业项目公司,
10,000.00 - 51% -517.38
业有限公司 后期会产生较好的收益京投银泰(湖南)
根据公司战略目标处置京外项
置地投资有限公 5,000.00 80% - 22,834.61
目公司股权,评估协议价格转让司宁波市钱湖国际
根据公司战略目标处置京外项
会议中心开发有 16,553.08 45% - 18,655.24
目公司股权,评估协议价格转让限公司
根据公司战略目标,对盈利能力北京京泰祥和资
较弱的持有性物业项目逐渐缩
产管理有限责任 5,000.00 100% 20% 24,313.96
小持有规模,实现股东收益最大公司
化鄂尔多斯市京投
银泰房地产开发 3,000.00 51% 49% 128.51 减资后子公司变为合营公司有限责任公司
(3)对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司情况
单位:万元 币种:人民币
单位名称 营业收入 营业利润 净利润 亏损原因
公司营业收入较少,但因公
北京京投置地房地产 司涉及一般分立,对资产评
1,797.78 -1,499.38 -5,306.07
有限公司 估增值缴纳企业所得税导致
公司亏损
主要受限价房销售因素影北京京投万科房地产
59,341.06 -4,110.44 -3,065.41 响,且推广费用增加,导致开发有限公司
亏损北京京投银泰置业有
- -2,534.94 -1,949.66 尚无结转收入限公司
北京潭柘投资发展有 基本无收入,费用增加,报
23.94 -7,756.98 -7,598.54
限公司 告期计提坏账准备北京晨枫房地产开发
- -3,363.13 -3,328.83 无收入,主要为利息费用有限公司无锡嘉仁花园酒店管
- -2,066.44 -2,066.44 无收入,主要为利息费用理有限公司无锡惠澄实业发展有
- -1,064.39 -1,073.94 无结转收入限公司
京投银泰股份有限公司 2013 年年度报告摘要
酒店项目开业初期收入较上海礼兴酒店有限公
13,415.62 -19,114.94 -19,114.94 少,折旧摊销及利息费用较司
大北京京泰祥和资产管
3,182.29 -1,126.15 -1,126.15 摊销折旧费用较大理有限责任公司
(4)投资收益中占比在 10%以上的股权投资项目
单位:万元 币种:人民币
单位名称 产生的投资收益 情况说明
京投银泰(湖南)置地投资有限公司 22,834.61 股权转让
宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司 18,655.24 股权转让
北京京泰祥和资产管理有限责任公司 24,313.96 80%股权转让
酒店项目开业初期收入较少,
上海礼兴酒店有限公司 -10,745.63
折旧摊销及利息费用较大
(5)经营业绩变动 30%以上的子公司、参股公司情况
单位:万元 币种:人民币
2012 年净 2013 年净
单位名称 增减变动 变动原因
利润 利润
公司营业收入较少,但因公司涉北京京投置地房
2,623.75 -5,306.07 -302.23% 及一般分立,对资产评估增值缴地产有限公司
纳企业所得税导致公司亏损北京京投万科房
主要受限价房销售因素影响,且
地产开发有限公 -300.83 -3,065.41 -918.98%
推广费用增加,导致亏损司
北京京投银泰置 无结转收入,房产销售推广宣传
-177.73 -1,949.66 -996.98%
业有限公司 费增加所致
北京潭柘投资发 基本无收入,费用增加,报告期
459.93 -7,598.54 -1752.11%
展有限公司 计提坏账准备
北京台湾会馆开 本期业务量较小,期间费用减少
-582.55 -260.21 55.33%
发建设有限公司 导致亏损减少
宁波华联房地产 本期期间费用减少导致利润增
-478.95 114.17 123.84%
开发有限公司 加
无锡嘉仁花园酒 本期借款增加、财务费用增加导
-1,189.94 -2,066.44 -73.66%
店管理有限公司 致亏损增加
无锡惠澄实业发 本期开发量加大、销售费用增加
-341.27 -1,073.94 -214.69%
展有限公司 导致亏损增加
(6)资产总额变动 30%以上的子公司、参股公司
单位:万元 币种:人民币
2013 年底资产总
单位名称 2012 年底资产总额 增减变动 变动原因
额
京投银泰股份有限公司 2013 年年度报告摘要
控股子公司北京京投置地房
314,873.77 947,534.86 200.93% 增加、投资增地产有限公司
加
无锡惠澄实业发 开发投入增
88,906.18 145,801.71 64.00%
展有限公司 加北京京投阳光房
开发投入增
地产开发有限公 65,485.11 87,965.42 34.33%
加司
5、非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
本年度投入金 累计实际投 项目收益情
项目名称 项目金额 项目进度
额 入金额 况北京基石创业投资
25,150.00 12,575.00 12,575.00基金(有限合伙)
合计 25,150.00 / 12,575.00 12,575.00 /
2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日,公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》,同意公司以有限合伙人的身份参与投资基石基金,投资的形式为以现金认缴基石基金的出资额 25,150 万元,本报告期实缴出资额为 12,575 万元。(七)董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
2013 年,房地产行业在经历数轮调控之后,各城市土地及商品房价格已显现出分化趋势,主要房企都加大了在一线城市的土地获取和开发力度,一线城市的开发项目面临激烈的竞争和较大的成本压力。
2、公司发展战略
依托股东的资源、资金和专业开发团队的优势,以北京为中心,以轨道交通为依托,调整优化资产结构,着力开发轨道物业,打造轨道物业专业开发核心竞争力,不断提升公司管理水平及盈利能力,实现公司的稳健和可持续发展,努力为股东创造价值。
3、经营计划
1、进一步调整优化投资结构,择机转让非核心资产。
2、加大地产项目开发销售力度,加快资金回笼,2014 年力争达到 70 亿元的销售规模。
3、积极参与北京土地市场,特别是轨道物业项目,进一步打造轨道物业项目开发的核心竞争力。
4、提升公司系统性管控能力,强化激励约束机制,提高执行力和整体运营效率。
5、继续提高公司规范运作水平。
6、2014 年公司财务预算指标:营业收入 20 亿元,三项费用总额 5.28 亿元。
4、因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2014 年度,公司将根据经营计划及投资需要,一方面加大项目开发和销售力度,快速
京投银泰股份有限公司 2013 年年度报告摘要回笼资金;另一方面,通过多种渠道筹集资金,优化债务结构,降低资金成本,提高资金使用效率,支持公司健康持续发展。
5、可能面对的风险
(1)政策风险
国家对房地产行业持续进行调控,一定程度上对市场需求形成抑制,可能影响公司的销售和资金回笼速度。北京实施的“竞地价、限房价”政策,将挤压房企利润空间,对公司的成本控制、销售策略等形成考验。
(2)财务风险
公司资产规模迅速扩大,负债率较高,随着房地产调控的持续进行,公司财务融资方面面临一定风险。
(3)行业竞争加剧风险
依据公司战略,公司资金、资源进一步集中于北京和轨道物业项目,而此类项目历来都是地产企业重点争夺的资源,特别是 2013 年下半年以来土地市场区域分化更为明显,北京等一线城市土地市场竞争更为激烈。此外,公司大部分项目集中于北京地区,项目集中度高,抗风险能力相对较弱。(八)董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
1、董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
2、董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
根据企业会计准则相关规定,公司及控股子公司本年度对各项应收款项进行了清理,综合分析债权所在单位的性质、经营状况、账龄、可回收性等因素,公司对 2013 年末应收款项的组合重新进行了核定,对以前存在结算期但在本期末不再符合存在结算期的应收款项重新划分到账龄组合中,按账龄组合计提坏账准备。2013 年度因重新调整应收款项组合,按账龄分析应计提坏账准备 5,497.18 万元,导致当期利润总额减少 5,497.18 万元,报告期末净资产减少 4,872.18 万元,资产总额减少 4,872.18 万元。此次会计估计变更对本公司未来期间坏账准备计提将产生一定影响,但总体上对公司财务状况和经营成果不会产生重大影响。
公司不存在会计政策变更的情况。
3、董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用(九)利润分配或资本公积金转增预案
1、现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据公司章程的规定,公司充分考虑对投资者的回报,充分保护中小股东的合法权益,除特殊情况外,公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下,采取现金方式分配股利,每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的母公司可分配利润的 5%,且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
报告期内,公司严格执行分红政策,结合实际情况,制定了 2012 年度利润分配方案:向全体股东每 10 股派发现金红利 0.65 元(含税),分配金额为 48,150,543.81 元,2013 年 5月 16 日召开的公司 2012 年年度股东大会审议通过了该分配方案,2013 年 7 月 5 日该利润分配方案实施完毕。
京投银泰股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2、报告期内盈利且母公司未分配利润为正,但未提出现金红利分配预案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
3、公司近三年(含报告期)的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位:元 币种:人民币
占合并报表
每 10 股 分红年度合并报
每 10 股 每 10 股 中归属于上
分红年 派息数 现金分红的 表中归属于上市
送红股 转增数 市公司股东
度 (元)(含 数额(含税) 公司股东的净利
数(股) (股) 的净利润的
税) 润
比率(%)
2013 年 0 0.31 0 22,964,105.51 74,528,801.79 30.81
2012 年 0 0.65 0 48,150,543.81 86,496,857.15 55.67
2011 年 0 0 0 0 118,911,076.28四、涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的,公司应当说明情况、原因及其影响。
根据企业会计准则相关规定,公司及控股子公司本年度对各项应收款项进行了清理,综合分析债权所在单位的性质、经营状况、账龄、可回收性等因素,公司对 2013 年末应收款项的组合重新进行了核定,对以前存在结算期但在本期末不再符合存在结算期的应收款项重新划分到账龄组合中,按账龄组合计提坏账准备。2013 年度因重新调整应收款项组合,按账龄分析应计提坏账准备 5,497.18 万元,导致当期利润总额减少 5,497.18 万元,报告期末净资产减少 4,872.18 万元,资产总额减少 4,872.18 万元。此次会计估计变更对本公司未来期间坏账准备计提将产生一定影响,但总体上对公司财务状况和经营成果不会产生重大影响。
公司不存在会计政策变更的情况。
4.2 与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。
(1)2012 年 5 月 11 日、5 月 29 日,公司八届一次董事会、2012 年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》,同意公司与京投公司合作投资房地产项目暨关联交易事项。2013 年 1 月 10 日,公司八届十一次董事会审议通过了《关于参与昌平区东小口镇住宅混合公建用地(配建公共租赁住房)国有建设用地使用权投标的议案》及《关于参与北京市海淀区玉渊潭乡 F1 住宅混合公建用地、F2 公建混合住宅用地(配建公共租赁住房)国有建设用地使用权投标的议案》。
A.2013 年 1 月 16 日,公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)联合京投公司参与了北京市海淀区玉渊潭乡 F1 住宅混合公建用地、F2 公建混合住宅用地(配建公共租赁住房)国有建设用地使用权的投标,并于同年 1 月 18 日获得国土部门的《中标通知书》。按照《合作开发协议》约定,京投置地、京投公司按照 51%、49%的持股比例共同设立项目公司,负责上述地块的开发经营。2013 年 2 月 8 日成立项目公司北京京投兴业置业有限公司,注册资本 10,000 万元,本报告期实缴资本 2,000 万元,其中京投置地实际出
京投银泰股份有限公司 2013 年年度报告摘要资 1,020 万元,本报告期公司将其纳入合并范围。
B.2013 年 1 月 18 日,公司全资子公司京投置地联合京投公司参与了北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地(配建公共租赁住房)国有建设用地使用权的投标,并于同年 1 月21 日获得国土部门的《中标通知书》。按照《合作开发协议》约定,京投置地、京投公司按照 51%、49%的持股比例共同设立项目公司,负责上述地块的开发经营。2013 年 2 月 25 日成立项目公司北京京投银泰尚德置业有限公司,注册资本 10,000 万元,本报告期实缴资本2,000 万元,其中京投置地实际出资 1,020 万元,本报告期公司将其纳入合并范围。
(2)2012 年 12 月 28 日、2013 年 1 月 16 日,公司八届十次董事会、2013 年第一次临时股东大会审议通过了《关于转让京投银泰(湖南)置地投资有限公司股权的议案》,公司将持有的京投银泰(湖南)置地投资有限公司(下称“湖南置地”)80%的股权以 34,212.60万元的价格转让给长沙市万科房地产开发有限公司。2013 年 2 月 2 日确认为出售日,本报告期股权转让款已全部付清,不再将湖南置地及其下属两家子公司纳入合并报表范围。
(3)2013 年 5 月 16 日子公司京投置地股东会决议进行存续分立,京泰祥和成为本公司的全资子公司;2013 年 12 月 11 日、12 月 27 日,公司八届二十次董事会、2013 年第三次临时股东大会审议通过了《关于转让北京京泰祥和资产管理有限责任公司股权暨关联交易的议案》,2013 年 12 月 31 日股权处置完成,公司不再将京泰祥和纳入合并范围。
(4)2013 年 10 月 9 日,公司八届十八次董事会审议通过了《关于鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司减资的议案》,将鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司(下称“鄂尔多斯项目公司”)注册资本由 20,000 万元减少至 3,000 万元,其中本公司出资额由 10,200 万元减少至 1,470 万元,持股比例由 51%变更为 49%。本报告期末,因该减资事宜,鄂尔多斯项目公司成为公司的合营企业,不再纳入公司合并范围,期初至减资日鄂尔多斯项目公司净利润-152.95 万元。
(5)本报告期内,公司全资子公司北京潭柘投资发展有限公司成立三家子公司,即北京山行者户外运动有限公司、北京京西弘扬文化传媒有限公司、北京嘉禾盛景农业发展有限公司,本报告期纳入合并范围。
董事长:田振清
京投银泰股份有限公司
2014 年 4 月 23 日
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