区域分布集中度较高。公司目前储备项目和开
发项目主要位于北京、西安和长沙,市场集中
度较高,业务对单一市场区域的依赖程度过高,
存在一定的区域集中风险。
2 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级报告,
特此如下声明:
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外,中诚信证评、评级项目组
成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联
关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务,并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供,其它信息由中诚信证评从其
认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响,上述信息以提
供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及
时性进行了必要的核查和验证,但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业
目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察,如有的话,应该而
且只能解释为一种意见,而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效;同时,
在本期债券存续期内,中诚信证评将根据《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级,根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级,并及时对外公布。
3 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
域转向土地价格较高的一、二线城市,同期土地成
募集资金使用情况 交价款为 10,019.88 亿元,同比增长 1.0%。
华远地产股份有限公司 2014 年公司债券(以 从需求情况看,2014 年,受银行信贷收紧及价
下简称“本次债券”)于 2015 年 4 月 27 日至 2015 格预期变化等因素影响,全国商品住宅销售面积同
年 4 月 29 日完成发行,发行规模为 14 亿元,期限 比持续下降,带动商品房销售量加速下滑。2014 年,
为 5 年。本次债券募集资金总额扣除承销费用后的 全国商品房销售面积和销售额分别为 12.06 亿平方
净募集款项 13.85 亿元,募集资金已于 2015 年 4 月 米和 7.63 万亿元,同比分别下降 7.6%和 6.3%;其
29 日全部到位。本次债券募集资金初步计划为 7 亿 中商品住宅销售面积和销售额分别同比下降 9.1%
元偿还金融机构借款,剩余募集资金用于补充公司 和 7.8%。在销售下滑和高库存的双重压力下,住房
流动资金。 价格涨幅趋缓,2014 年 1~4 月,百城住宅价格指数
环比虽有增长,但涨幅亦逐步缩小;自 2014 年 5
行业关注 月以来,百城指数环比已经连续下降 9 个月。
2014 年,受诸多政策不确定性的影响,国内 随着房地产市场短期供大于求,商品房库存量
房地产市场销售下滑,市场库存压力加大, 也连续攀升。截至 2014 年末,全国商品房待售面
房地产开发投资增速逐步回落,未来短期内 积 6.22 亿平方米,较 2013 年末增加 1.29 亿平方米。
市场仍将以去库存为主基调 其中,住宅待售面积 4.07 亿平方米,较 2013 年末
2014 年,房地产市场短期供过于求,且受价格 增加 0.83 亿平方米。根据中国指数研究院的数据显
预期变化等因素影响,房地产市场销售下滑。从“国 示,主要代表城市的出清周期明显延长。
房景气指数”运行趋势来看,2014 年,国内房地产 图 2:近年来全国商品房待售情况
市场受到诸多政策不确定性的影响,国房景气指数 单位:万平方米
持续回落,截至 2014 年 12 月末,国房景气指数为
93.93 点。
投资方面,2014 年,商品房销售的下降导致房
地产开发投资增速逐步回落,全年完成房地产开发
投资 95,036 亿元,增速已经下降至 10.5%。
图 1:2010~2014 年全国房地产开发投资情况
资料来源:国家统计局,中诚信证评整理
从房地产企业资金面情况看,2014 年,房地产
开发企业到位资金 121,991 亿元,比 2013 年下降
0.1%。结构上看,自筹资金、订金及预售款和个人
按揭贷款为主的其他来源在房地产企业资金中仍
占据主导位置,这两部分资金来源在房地产企业到
资料来源:国家统计局,中诚信证评整理 位资金中的占比超过 70%。
土地成交方面,2014 年,伴随着房地产销售情
况的下滑,房地产业购置面积同比出现下降,当年
房地产企业土地购置面积 33,383.03 万平方米,同
比下降 14.0%;但由于房地产开发企业购置土地区
4 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
表 1:2012~2014 房地产开发投资资金来源 2014 年,房地产政策面从过去的“严格调控”
单位:亿元、% 向“正常化”的回归,将对房地产市场和行
指标 2012 2013 2014 业带来积极影响,但在房地产市场结构性供
资金来源合计 96,538 122,122 121,991
求矛盾凸显的环境下,政策效果仍有待观察
同比增长率 12.7 26.5 -0.1
2014 年,我国房地产市场出现分化,部分城市
其中:自筹资金 39,083 47,425 50,419.80
占比 48.48 38.83 41.33 商品房价格下降,库存压力加大,去化周期明显延
同比增长 11.7 21.3 6.3 长。为此,住建部在 2014 年坚持“双向调控”的政策
国内贷款 14,778 19,673 21,242.61 基调,根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制
占比 15.31 16.11 17.41 定相应的调控手段。对一线城市继续增加供应,抑
同比增长 13.2 33.1 8.0
制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对
利用外资 402 534 639.26
于库存量比较大的城市,要控制住宅用地的规模,
占比 0.42 0.44 0.52
调整新建商品住房上市结构,通过必要的经济手段
同比增长 -48.8 32.8 19.7
其他来源 42,275 54,491 49,689.81 来支持当地居民合理的住房需求,消化库存。在此
占比 43.79 44.62 40.73 背景下,地方政府纷纷自主出台调整政策,集中在
同比增长 14.7 28.9 -8.8 放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面,
资料来源:国家统计局,中诚信证评整理
南宁率先松绑限购政策,之后其他限购城市陆续放
另外,在抑制房地产投资性需求的同时,政府
松限购,10 月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放
也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群
松限购。
体的住房需求,近年来金融机构加大了对于保障性
对于更为重要的资金层面,2014 年 9 月 30 日,
住房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据,
中国人民银行网站发布《中国人民银行中国银行业
2012~2014 年,保障性住房开发贷款余额同比增速
监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工
分别 46.6%、26.7%和 57.2%,连续保持高速增长。
作的通知》(以下简称“通知”)。该通知从房地产
2014 年末,保障性住房开发贷款余额达 1.14 万亿
市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的
元,占同期房产开发贷款的 26.64%。
支持。供给端层面,拓宽保障性安居工程和普通商
从行业集中度来看,近年来,持续的政策调控
品住房的融资渠道,进一步发挥开发性金融对棚户
和日益高企的土地价格压缩了行业内中小企业的
区改造支持作用,支持符合条件的房地产企业在银
生存空间,行业集中度不断提高,行业竞争的重心
行间债券市场发行债务融资工具,积极稳妥开展房
逐步倾向于资本实力及品牌影响力。根据克而瑞信
地产投资信托基金(REITs)试点。需求层面,一
息集团联合中国房地产测评中心发布的《2014 年中
方面要求金融机构积极支持居民家庭合理的住房
国房地产企业销售 TOP100 排行榜》显示,2014 年
贷款需求,下调房地产贷款利率下限,放松“二套
全国行业排名前 10 的房产企业销售额占全国市场
房”贷款的认定标准等;另一方面,鼓励银行业金
的比例从 2013 年的 13.72%上升至 17.19%,增加了
融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、
3.47 个百分点,升幅同比提升了 2.51 个百分点;前
发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资
20 和前 50 的房产企业同比也分别提升了 4.27 个百
金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自
分点和 5.42 个百分点,提升幅度加大。从行业发展
住房贷款投放,增强金融机构个人住房贷款投放能
趋势来看,资本实力较强、具有品牌影响力的大中
力。
型房地产企业和具有独特优势的房地产公司能够
2015 年 3 月 30 日,中国人民银行、住建部与
在整合中占据优势和主动地位,通过兼并收购等方
银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题
式逐步扩大市场份额,综合实力将有望得到进一步
的通知》,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清
提升,行业集中度将持续上升。
的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低
5 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
于 40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住 天地项目、北京澜悦项目、和墅项目和门头沟项目;
房,最低首付 20%;拥有一套住房并已结清贷款的 西安地区在建项目约占当年开复工面积的 35.53%,
家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付 30%。 包括西安海蓝城项目和西安锦悦项目;长沙地区在
同日,财政部下发《财政部国家税务总局关于调整 建项目为长沙华中心项目,占当年开复工面积的
个人住房转让营业税政策的通知》,通知指出,对 26.15%。
个人将购买不足 2 年的住房对外销售的,全额征收 表 2:2012~2014 年公司开复工项目情况
营业税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的非普通 单位:万平方米
住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的 区域 2012 2013 2014
北京 29.8 67.0 89.1
价款后的差额征收营业税;个人将购买 2 年以上(含
西安 91.3 77.2 82.6
2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此外,
长沙 61.9 62.4 60.8
央行分别于 2014 年 11 月和 2015 年 2 月和下调金 合计 183.0 206.6 232.5
融机构人民币贷款和存款基准利率。 资料来源:公司提供,中诚信证评整理
目前中央在加紧完善房地产调控的长效机制,
销售业绩较上年持平,新项目拓展较为谨慎,
重点研究在推进新型城镇化的背景下,加强不动产
未来支付压力可控
登记、房地产税收、差别化信贷等手段,并通过土
从项目的销售签约情况来看,2014 年公司销售
地制度改革、保障房建设调整供需结构,有效平衡
签约金额为 57.7 亿元,同比增长 2.85%;签约面积
经济增长与抑制投资投机,为房地产市场长期健康
51.2 万平方米,同比增长 0.79%。2014 年由于北京
发展提供保障。但短期内在房地产市场结构性供求
门头沟项目、和墅项目因规划设计调整,澜悦项目
矛盾凸显的环境下,政策效果仍有待观察。
政策房因政府调价等因素影响,均推迟了开盘时
间,导致当年销售增速放缓。从销售区域分布来看,
业务运营
2014 年北京、西安和长沙销售金额占比分别为
2014年,公司实现营业收入67.49亿元,同比增
46.3%、25.8%和 27.5%。项目结转方面,2014 年公
长43.96%,其中,房地产销售收入66.68亿元,占营
司结转房地产收入 66.68 亿元,同比增长 44.27%,
业收入的98.79%,主营业务占比稳定。
主要来自于铭悦园项目和海蓝城二期东区项目。
在房地产市场景气度波动的背景下,公司适 土地储备方面,2014 年房地产市场景气度不
时调整销售和项目开发节奏,新开工面积同 佳,公司项目拓展较为谨慎,全年新增北京西红门
比下降,同时竣工面积大幅增长 项目和西安锦悦二期项目 2 个土地储备项目,其中
2014 年公司秉承稳健经营的原则,在房地产行 西红门项目位于北京市大兴区西红门,项目总建筑
业面临周期性调整的背景下,公司适当调整开发节 面积约 16.4 万平方米,用途为商业、办公,计划在
奏,新开工面积有所下降。2014 年公司新开工面积 2015 年开工建设;西安锦悦二期项目规划总建筑面
56.2 万平方米,同比减少 25.17%,同期,公司竣工 积约 6.4 万平方米,土地性质为商业、服务业等综
面积 69.2 万平方米,同比增长 124.68%,主要竣工 合用地,计划在 2015 年开工建设。截至 2014 年末,
项目为北京铭悦园项目和西安海蓝城二期东区项 公司土地储备占地面积为 31.0 万平方米,土地储备
目。 规划 建筑面 积 122.6 万平方 米,其中北 京占比
项目区域分布方面,目前公司房地产开发区域 15.01%,西安占比 48.78%,长沙占比 36.22%,公
主要集中在西安、北京、长沙三个城市。截至 2014 司土地储备项目中西安和长沙区域的占比有所上
年末,公司开复工面积 232.5 万平方米,同比增长 升。
12.54%,其中北京地区的在建项目约占当年开复工
面积的 38.32%,包括北京铭悦园项目、北京铭悦好
6 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
表 3:2014 年末公司土地储备项目情况 至 2015 年 3 月 31 日,公司总资产和负债合计分别
单位:万平方米 为 208.09 亿元和 164.57 亿元,资产负债率和总资
区域 占地面积 规划建筑面积 本化比率分别为 79.09%和 69.97%。
北京 6.5 18.4
表 4:截至 2014 年 12 月 31 日部分房地产
西安 14.0 59.8
上市公司资本结构比较
长沙 10.5 44.4
单位:亿元、%
合 计 31.0 122.6
公司 总资产 资产负债率 实际资产负债
资料来源:公司提供,中诚信证评整理
率
万科 A 5,084.09 77.20 64.52
此外,公司还受北京市通州区梨园镇政府委托
保利地产 3,657.66 77.89 67.97
从事通州区梨园镇西小马居住项目 B-2.2 地块的土
招商地产 1,516.92 71.16 62.32
地一级开发业务。该项目占地面积约 4.3 万平方米, 金融街 875.87 69.40 65.98
目前正处于拆迁阶段,拆迁整理工作完成后,将交 荣盛发展 757.92 79.58 71.77
由土地整理储备中心上市交易,但鉴于拆迁工作的 中天城投 433.95 82.41 73.95
特殊性,入市时间仍有不确定性。 信达地产 377.14 78.18 75.39
北辰实业 376.84 70.61 65.70
财务分析 新城地产 338.98 75.54 65.88
福星股份 287.79 72.06 67.68
下列财务分析基于公司提供的经立信会计师
华远地产 204.52 79.08 74.80
事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意
注:实际资产负债率=(负债总额-预收款项)/(资产总额-预收款
见的2012~2014年度审计报告,以及未经审计的 项)
资料来源:聚源数据,中诚信证评整理
2015年度1季报财务报表,其中2012、2013年度财
债务结构方面,随着在建项目的持续推进,公
务数据经追溯调整。
司债务规模逐年上升。2014 年,公司总债务规模为
资本结构 100.86 亿元,同比增长 29.84%,其中短期债务 26.63
图 3:2012~2015.Q1 公司资本结构
亿元,同比下降 15.06%,长期债务 74.23 亿元,同
比增长 60.22%。受长期债务快速增长影响,当年公
司长短期债务比(短期债务/长期债务)为 0.36,较
2013 年明显下降。2015 年 3 月末,公司债务规模
增至 101.43 亿元,长短期债务比为 0.38,债务结构
较为合理。整体来看,公司以长期债务为主的债务
结构与其业务特点较为匹配,且随着本期债券成功
发行,其债务期限结构将得到进一步优化。
图 4:2012~2015.Q1 公司债务结构分析
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
随着项目开发投入进一步增加,公司资产和负
债规模上升,2014 年末公司总资产为 204.52 亿元,
同比增长 15.85%,同期公司负债总额为 161.73 亿
元,同比增长 15.65%。2014 年公司资产负债率和
总资本化比率分别为 79.08%和 70.21%,剔除预收
款项后的实际资产负债率为 74.80%,与行业内其他
房地产上市企业相比,处于行业中等偏高水平。截 资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
7 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
总体来看,随着项目开发投入和债务规模的持 表 7:2014 年末部分房地产上市公司流动资产分析
续增加,公司财务杠杆比率有所上升,但考虑到公 流动资产/ 货币资金/ 存货/
公司
总资产 流动资产 流动资产
司债务结构趋于合理,其财务稳健性仍较强。 万科 A 91.42% 13.49% 68.36%
保利地产 95.92% 11.42% 76.15%
流动性
招商地产 92.46% 16.39% 72.03%
2014 年公司流动资产合计为 195.37 亿元,同
金融街 78.12% 11.78% 74.03%
比增长 16.58%,占总资产的比重为 95.53%。从流
荣盛发展 95.67% 8.12% 71.74%
动资产的构成来看,公司流动资产主要由存货和货 中天城投 87.29% 13.74% 79.56%
币资金构成,2014 年末两项占流动资产的比重为 信达地产 94.12% 7.73% 84.98%
95.47%,较上年上升 0.76 个百分点。 北辰实业 77.50% 14.76% 82.02%
表 5:2012~2014 年末公司流动资产分析 新城地产 86.24% 11.34% 74.96%
指标 2012 2013 2014 福星股份 75.11% 5.66% 55.08%
流动资产/总资产 93.55% 94.93% 95.53% 华远地产 95.53% 14.87% 80.60%
资料来源:聚源数据,中诚信证评整理
存货/流动资产 63.60% 77.57% 80.60%
货币资金/流动资产 22.05% 17.14% 14.87% 表 8:2014 年部分房地产上市公司运营相关指标
存货周转率 总资产周转 货币资金/
(存货+货币资金)/流动资产 85.65% 94.71% 95.47% 公司
(次) 率(次) 短期债务
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
万科 A 0.32 0.30 1.42
存货方面,2014 年公司存货规模保持增长,年
保利地产 0.29 0.32 1.40
末存货净额为 157.48 亿元,同比增长 21.14%。其 招商地产 0.30 0.30 2.32
中,房地产开发成本 140.01 亿元,同比增 20.27%; 金融街 0.33 0.27 0.64
房地产开发产品 17.47 亿元,同比增长 28.53%,较 荣盛发展 0.34 0.34 0.35
大规模的在建、拟建项目给公司未来经营业绩提供 中天城投 0.28 0.29 0.78
信达地产 0.13 0.16 0.37
保障的同时,亦给其带来一定的开发资金需求。
北辰实业 0.15 0.18 1.75
表 6:2012~2014 年末公司存货明细
新城地产 0.56 0.50 2.12
单位:亿元
福星股份 0.43 0.24 0.19
项 目 2012 2013 2014
华远地产 0.36 0.35 1.09
存货 79.26 122.99 157.48
资料来源:聚源数据,中诚信证评整理
开发成本 60.54 116.40 140.01
受房地产行业景气度波动影响,公司 2014 年
开发产品 18.72 13.59 17.47
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
销售回款有所放缓,加之在建项目规模和新增项目
资产周转效率方面,在公司“快速开工、快速 资本支出规模较大,公司当年经营性现金流呈现大
建设及快速营销”经营策略的带动下,2014 年公司 幅净流出状态,为-15.03 亿元。货币资金方面,截
资产周转率明显提升。2014 年公司存货周转率为 至 2014 年末,公司的货币资金余额为 29.05 亿元,
0.36 次,同期总资产周转率为 0.35 次,与同行业上 同比增长 1.12%。同期,公司货币资金/短期债务为
市企业相比,公司资产周转速度处于较好水平。 1.09 倍,可对其短期债务形成一定覆盖。
总体来看,随着公司项目开发投入持续增加,
经营性现金流承受了一定压力,但考虑到公司较强
的融资能力和股东华远集团在资金方面提供的大
力支持,对其流动性形成较好补充,有利于缓解其
资金压力。
8 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
盈利能力 图 6:2012~2014 年公司利润总额变化及其构成
图 5:2012~2015.Q1 年公司收入及成本分析
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理 利润方面,2014 年公司利润总额为 9.33 亿元,
从收入规模看,2014 年公司竣工交付面积大幅 同比下降 19.65%,其中经营性业务利润 9.00 亿元,
增加,营业收入大幅提升,全年实现营业收入 67.60 受毛利率水平下降影响,经营性业务利润较 2013
亿元,同比增长 42.96%。2014 年受房地产行业景 年同比减少 18.33%。
气度下降影响,行业盈利水平普遍下滑,同时由于 表 10:2014 年部分房地产上市公司盈利能力相关指标
公司当年结转的保障房项目占比大幅增加,导致公 公司 营业毛利率 所有者权益收益率
司 2014 年营业毛利率大幅下滑至 24.06%。截至 万科 A 29.94% 16.64%
2015 年 3 月末,公司实现营业收入 5.04 亿元,毛 保利地产 32.03% 17.60%
招商地产 37.33% 12.59%
利率为 24.26%。
金融街 30.62% 11.61%
表 9:2012~2014 年公司期间费用分析
荣盛发展 33.30% 22.33%
单位:亿元、%
中天城投 31.29% 20.99%
2012 2013 2014
信达地产 35.79% 9.25%
销售费用 0.97 1.08 1.39
北辰实业 47.70% 5.30%
管理费用 0.94 1.09 1.09
新城地产 24.42% 14.51%
财务费用 0.06 0.10 0.08
福星股份 18.64% 8.88%
三费合计 1.97 2.26 2.56
华远地产 24.06% 15.75%
营业总收入 30.77 47.28 67.60
资料来源:聚源数据,中诚信证评整理
三费收入占比 6.41% 4.78% 3.79%
总体来看,2014 年公司收入规模大幅上升,但
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
房地产行业景气度下滑以及保障房项目结算占比
费用控制方面,2014 年公司期间费用整体仍呈
上升导致公司盈利空间产生一定波动。
现一定增长。其中,销售费用增至 1.39 亿元,主要
是由于当年在售项目增多、销售力度加大所致;管 偿债能力
理费用 1.09 亿元,较上年同期基本持平。2014 年 从债务规模来看,随着项目规模的扩大,公司
公司期间费用合计 2.56 亿元,期间费用占收入比重 外部融资规模保持在较高水平。截至 2015 年 3 月
为 3.79%,占比较上年下降 0.99 个百分点。 末,公司总债务规模为 101.43 亿元,较 2014 年末
基本持平,其中短期债务和长期债务分别为 27.97
亿元和 73.46 亿元。
从主要偿债能力指标来看,受利润规模下降的
影响,公司 2014 年 EBITDA 为 9.72 亿元,同比下
降 19.05%。2014 年公司主要偿债能力指标有所减
弱,总债务/EBITDA、EBITDA 利息倍数分别为
9 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
10.37 倍和 1.08 倍,EBITDA 对债务本息的保障能
力下降。
表 11:2012~2014 年公司主要偿债能力指标
2012 2013 2014
短期债务(亿元) 24.15 31.35 26.63
长期债务(亿元) 25.07 46.33 74.23
总债务(亿元) 49.22 77.68 100.86
经营净现金流利息倍数(X) 2.69 -1.49 -1.66
经营净现金流/总债务(X) 0.18 -0.12 -0.15
EBITDA(亿元) 8.53 12.01 9.72
总债务/EBITDA(X) 5.77 6.47 10.37
EBITDA 利息倍数(X) 2.55 1.97 1.08
资料来源:公司定期报告,中诚信证评整理
财务弹性方面,公司与中行、建行、交行等多
家银行机构建立了良好的合作关系。同时,公司还
积极进行信托、房地产基金、股权融资等多渠道融
资。此外,公司亦能在资金方面得到控股股东华远
集团的大力支持,具备一定财务弹性。
或有负债方面,截至 2015 年 3 月 31 日,公司
担保余额为 43.80 亿元,其中对子公司担保 41.60
亿元,对外担保余额 2.21 亿元,全部为对长沙海信
广场有限公司提供的担保。考虑到目前公司担保主
要系对子公司的担保,或有负债风险较小。
整体来看,尽管公司收入规模保持大幅增长,
但受毛利水平下降的影响,盈利和获现能力均有所
减弱。不过,考虑到公司债务期限结构较为合理,
加之公司亦能在资金方面得到控股股东华远集团
的大力支持,中诚信证评认为华远地产仍具备很强
的偿债能力。
结 论
综上,中诚信证评维持华远地产股份有限公司
主体信用级别为AA,评级展望为稳定;维持“华
远地产股份有限公司2014年公司债券”信用级别为
AA。
10 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
附一:华远地产股份有限公司股权结构图(截至2015年3月31日)
北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会
100%
北京华远浩利投资 北京京泰投资 北京市华远集团有 北京首创阳光房地 其他股东
股份有限公司 管理中心 限公司 产有限责任公司
9.05% 8.09% 46.07% 6.89% 29.90%
华远地产股份有限公司
100.00%
北京市华远置业有限公司
11 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
附二:华远地产股份有限公司组织结构图(截至 2015 年 3 月 31 日)
华远地产股份有限公司
董事会
董事会办公室 内审部
北京市华远置业有限公司
总部 总经理
副总经理 人力行政总监 设计管理总监 运营副总 财务总监
总经理助理
财务总监
助理
总 研 成 客
人 设 本 风 运 营 户 商 财 资
力 经 计 究 险 营 销 业
理 管 服 务 金
资 管 发 理 控 管 管 管 管 管
办 展 制 理 理 务 理
源 理 中 中 理 理
部 公 部 部 部 部 部 部
室 心 心 部 部
商业管理公司
城 专
市 业
物业公司
公 子
北 青 西 长
司 公
京 岛 安 沙 司 经纪公司
公 公 公 公
司 司 司 司
嘉里华远公司
12 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
附三:华远地产股份有限公司主要财务数据及财务指标
财务数据(单位:万元) 2012 2013 2014 2015.Q1
货币资金 274,860.61 287,310.18 290,523.13 237,963.36
应收账款净额 4.53 322.99 37,240.50 33,407.97
存货净额 792,584.87 1,299,932.20 1,574,790.55 1,638,083.35
流动资产 1,246,277.97 1,675,852.75 1,953,740.10 1,989,284.20
长期投资 13,587.39 19,504.93 24,724.02 24,613.45
固定资产合计 53,983.49 52,359.49 50,852.47 50,403.01
总资产 1,332,167.62 1,765,412.90 2,045,234.20 2,080,885.93
短期债务 241,516.10 313,518.71 266,303.64 279,687.99
长期债务 250,670.83 463,279.14 742,251.67 734,599.53
总债务(短期债务+长期债务) 492,186.93 776,797.85 1,008,555.31 1,014,287.52
总负债 1,024,651.97 1,398,546.32 1,617,349.43 1,645,668.97
所有者权益(含少数股东权益) 307,515.65 366,866.58 427,884.77 435,216.96
营业总收入 307,726.13 472,842.67 675,983.64 50,364.32
三费前利润 105,657.04 132,781.64 115,623.45 8,258.27
投资收益 577.09 1,238.56 1,440.63 746.20
净利润 59,570.21 84,341.80 67,390.30 2,431.93
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 85,319.44 120,101.06 97,227.38 -
经营活动产生现金净流量 89,974.95 -90,824.82 -150,310.42 -22,976.03
投资活动产生现金净流量 -1,920.68 -19,974.15 -4,675.13 5,753.08
筹资活动产生现金净流量 97,150.30 123,871.69 144,436.83 -14,301.43
现金及现金等价物净增加额 185,204.57 13,072.72 -10,548.72 -31,524.38
财务指标 2012 2013 2014 2015.Q1
营业毛利率(%) 51.79 38.89 24.06 24.26
所有者权益收益率(%) 19.37 22.99 15.75 0.56
EBITDA/营业总收入(%) 27.73 25.40 14.38 -
速动比率(X) 0.49 0.32 0.32 0.29
经营活动净现金/总债务(X) 0.18 -0.12 -0.15 -0.02
经营活动净现金/短期债务(X) 0.37 -0.29 -0.56 -0.08
经营活动净现金/利息支出(X) 2.69 -1.49 -1.66 -
EBITDA 利息倍数(X) 2.55 1.97 1.08 -
总债务/ EBITDA(X) 5.77 6.47 10.37 -
资产负债率(%) 76.92 79.22 79.08 79.09
总资本化比率(%) 61.55 67.92 70.21 69.97
长期资本化比率(%) 44.91 55.81 63.43 62.80
注:1、所有者权益含少数股东权益,净利润包含少数股东损益;
2、2012 年、2013 年财务数据经追溯调整。
13 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
附四:基本财务指标的计算公式
货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务=长期借款+应付债券
总债务=长期债务+短期债务
净债务=总债务-货币资金
三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT(息税前盈余)=利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA(息税折旧摊销前盈余)=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率=(营业总收入-(营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合
同准备金净额+保单红利支出+分保费用))/营业总收入
EBIT 率=EBIT/营业总收入
三费收入比=(财务费用+管理费用+销售费用)/合同销售收入
所有者权益收益率=当期净利润/期末所有者权益(含少数股东权益)
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=(流动资产-存货)/流动负债
存货周转率=主营业务成本(营业成本)/存货平均余额
应收账款周转率=主营业务收入净额(营业总收入净额)/应收账款平均余额
资产负债率=负债总额/资产总额
总资本化比率=总债务/(总债务+所有者权益(含少数股东权益))
长期资本化比率=长期债务/(长期债务+所有者权益(含少数股东权益))
EBITDA 利息倍数=EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)
净负债率=(总债务-货币资金)/所有者权益
14 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
附五:信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 债券信用质量极高,信用风险极低
AA 债券信用质量很高,信用风险很低
A 债券信用质量较高,信用风险较低
BBB 债券具有中等信用质量,信用风险一般
BB 债券信用质量较低,投机成分较大,信用风险较高
B 债券信用质量低,为投机性债务,信用风险高
CCC 债券信用质量很低,投机性很强,信用风险很高
CC 债券信用质量极低,投机性极强,信用风险极高
C 债券信用质量最低,通常会发生违约,基本不能收回本金及利息
注:除 AAA 级和 CCC 级以下(不含 CCC 级)等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示信用质量略高或
略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小,基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注:除 AAA 级和 CCC 级以下(不含 CCC 级)等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示信用质量略高或
略低于本等级。
评级展望的含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时,中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
15 华远地产股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级报告(2015)
首页
微信公众号
证券之星APP
