上实发展：上海上实(集团)有限公司拟通过协议转让方式向上海实业发展股份有限公司转让上海上投控股有限公司100%股权涉及的上海上投控股有限公司股东全部权益价值评估报告_股票频道

企业价值评估报告书

(报告书)

共1册第1册项目名称: 上海上实(集团)有限公司拟通过协议转让方式向上

海实业发展股份有限公司转让上海上投控股有限公

司 100%股权涉及的上海上投控股有限公司股东全部

权益价值评估报告报告编号: 沪东洲资评报字【2015】第 0266249 号

上海东洲资产评估有限公司

2015 年 05 月 10 日企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

声明

本项目签字注册资产评估师郑重声明:注册资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则,遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定,遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。

我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》,委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。

我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条,评估报告使用者应当全面阅读本项目评估报告,应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估报告使用限制说明。

【2015】第 0266249 号- 1 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

企业价值评估报告书

(目录)

项目名称上海上实(集团)有限公司拟通过协议转让方式向上海实

业发展股份有限公司转让上海上投控股有限公司 100%股

权涉及的上海上投控股有限公司股东全部权益价值评估

报告

报告编号沪东洲资评报字【2015】第 0266249 号

声明 .............................................................................. 1

目录 .............................................................................. 2

摘要 .............................................................................. 3

正文 .............................................................................. 4

一、委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 4

I. 委托方 .............................................................................4

II. 其他报告使用者 .....................................................................5

二、被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 5

三、评估目的 ......................................................................................................................................... 9

四、评估对象和评估范围 ................................................................................................................... 10

五、价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 14

六、评估基准日 ................................................................................................................................... 15

七、评估依据 ....................................................................................................................................... 15

I. 经济行为依据 ......................................................................15

II. 法规依据 ..........................................................................15

III. 评估准则及规范 ....................................................................16

IV. 取价依据 ..........................................................................16

V. 权属依据 ..........................................................................17

VI. 其它参考资料 ......................................................................17

VII. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................17

八、评估方法 ....................................................................................................................................... 17

I. 概述 ..............................................................................17

II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................17

III. 资产基础法介绍 ....................................................................18

IV. 收益法介绍 ........................................................................21九、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 22十、评估假设 ....................................................................................................................................... 23十一、评估结论 ....................................................................................................................................... 25

I. 概述 ..............................................................................25

II. 结论及分析 ........................................................................30

III. 其它 ..............................................................................31十二、特别事项说明 ............................................................................................................................... 31十三、评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 33

I. 评估报告使用范围 ..................................................................33

II. 评估结论使用有效期 ................................................................33

III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................33

IV. 评估报告解释权 ....................................................................33十四、评估报告日 ................................................................................................................................... 33报告附件 ......................................................................... 35

【2015】第 0266249 号- 2 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

摘要

企业价值评估报告书

(摘要)

项目名称上海上实(集团)有限公司拟通过协议转让方式向上海实业发展股份有

限公司转让上海上投控股有限公司 100%股权涉及的上海上投控股有限

公司股东全部权益价值评估报告

报告编号沪东洲资评报字【2015】第 0266249 号

委托方上海上实(集团)有限公司及上海实业发展股份有限公司。其他报告使用评估业务约定书中约定的其它报告使用者,及根据国家法律、法规规定

者的报告使用者,为本报告的合法使用者。

被评估单位上海上投控股有限公司。

评估目的股权协议转让。

评估基准日 2015 年 3 月 31 日。评估对象及评本次评估对象为股权转让涉及的股东全部权益,评估范围包括流动资

估范围产、非流动资产(包括长期股权投资、固定资产、递延所得税资产、其

他非流动资产)及负债等。资产评估申报表列示的帐面净资产为

2,393,457,148.35 元。

价值类型市场价值。

评估方法采用收益法和资产基础法评估,在对被评估单位综合分析后最终选取资

产基础法的评估结论。

评估结论经评估,被评估单位股东全部权益价值为人民币 3,432,702,989.61 元。

大写:叁拾肆亿叁仟贰佰柒拾万贰仟玖佰捌拾玖元陆角壹分。评估结论使用为评估基准日起壹年,即有效期截止 2016 年 3 月 30 日。有效期

重大特别事项被评估单位有抵押、担保等事项,具体请关注评估报告“特别事项说明”。特别提示:本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读评估报告正文。

【2015】第 0266249 号- 3 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

正文

企业价值评估报告书

(正文)特别提示:本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据。欲了解本评估项目的全面情况,请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。上海上实(集团)有限公司及上海实业发展股份有限公司:

上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对上海上实(集团)有限公司拟通过协议转让方式向上海实业发展股份有限公司转让上海上投控股有限公司 100%股权之经济行为涉及的上海上投控股有限公司股东全部权益在 2015 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

项目名称上海上实(集团)有限公司拟通过协议转让方式向上海实业发展股份

有限公司转让上海上投控股有限公司 100%股权涉及的上海上投控股

有限公司股东全部权益价值评估报告

报告编号沪东洲资评报字【2015】第 0266249 号一、委托方及其他报告使用者概况

I.委托方 1 名称:上海上实(集团)有限公司

住所:上海市淮海中路 98 号金钟广场 21 楼

法定代表人:王伟

注册资本:人民币 185900.0000 万元整

公司类型:有限责任公司(国有独资)

经营范围:实业投资,国内贸易(除专项规定),授权范围内的国有

资产经营与管理。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开

展经营活动】

企业简介:上海上实(集团)有限公司成立于 1996 年,为国有全资

有限责任公司,业务涉及实业投资、金融投资、房地产、生物医药产

业、现代农业、国内外贸易等领域。

委托方 2 名称:上海实业发展股份有限公司(股票代码:600748.SH)

【2015】第 0266249 号- 4 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

住所:上海市浦东南路 1085 号

法定代表人:陆申

注册资本:人民币 108337.0873 万

公司类型:股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)

经营范围:房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询

服务、国内贸易(上述经营范围不涉及前置审批项目)。【依法须经

批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】

企业简介:上海实业发展股份有限公司是一家以房地产开发、房地产

经营、与房地产业务相关的信息咨询服务及国内贸易为主要业务的大

中型企业,系于 1995 年经沪经企(1995)608 号文批准,采用募集方

式设立的股份有限公司。企业于 1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所

上市交易,股票代码 600748.SH。II. 其他报评估业务约定书中约定的其它报告使用者,国有资产评估经济为行为

告使用者的相关监管部门或机构,及根据国家法律、法规规定的报告使用者,

为本报告的合法使用者。除此之外,任何得到评估报告的第三方都不

应视为评估报告使用者。二、被评估单位及其概况

名称:上海上投控股有限公司

住所:上海市徐汇区浦北路 988 号 356 室

法定代表人:王卫平

注册资本:人民币 200000.0000 万元整

公司类型:一人有限责任公司(法人独资)

经营范围:投资及投资管理、实业投资、高科技产业投资、资产管理、

资产运营、企业管理咨询、投资咨询。

企业简介:上海上投控股有限公司成立于 2013 年 5 月,是上海上实

(集团)有限公司的全资子公司。企业坚持“市场化、专业化、协同

化”原则,依托母公司的金融平台背景,积极探索金融地产协同运作

的商业模式,致力于发展成为国内领先的房地产专业投资管理机构。

1、企业历史沿革

上海上投控股有限公司,原企业名称上海国际集团投资发展有限公

司,系由上海国际集团有限公司投资人民币 100.00 万元设立的有限

【2015】第 0266249 号- 5 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

责任公司,于 2013 年 5 月 8 日取得由上海市工商行政管理局徐汇分

局颁发的 310104000544295 号《企业法人营业执照》。

2013 年度,根据公司股东会决议和修改后的公司章程规定,公司申请

新增注册资本人民币 199,900.00 万元,由资本公积转增资本,转增

基准日期为 2013 年 6 月 28 日,变更后注册资本为人民币 200,000.00

万元。此次出资业经上会会计师事务所(特殊普通合伙)审验,并于

2013 年 6 月 28 日出具上会师报字(2013)第 2144 号验资报告。

2014 年 11 月 5 日,根据公司股东会决议和修改后的公司章程规定,

公司名称变更为“上海上投控股有限公司”,于 2014 年 11 月 6 日取

得由上海市工商行政管理局换发的 310104000544295 号《企业法人营

业执照》。

2014 年 10 月,上海市国有资产监督管理委员会出具沪国资委产权

(2014)336 号文件批复同意,本公司原股东上海国际集团有限公司

将其所持本公司 100.00%股权转让给上海上实(集团)有限公司,公

司股东变更为“上海上实(集团)有限公司”,并于 2015 年 2 月 16

日取得由上海市工商行政管理局换发的 310104000544295 号《企业法

人营业执照》,营业期限为 2013 年 5 月 8 日至不约定期限。

截至评估基准日,企业股权结构如下:

单位:万元

股东名称出资金额出资比例

上海上实(集团)有限公司 200,000.00 100.00%

合计 200,000.00 100.00%

截至 2015 年 3 月 31 日,上海上投控股有限公司未发生其他相关增减

资、股权转让等事项。

2、资产整合及股权结构

(1)资产整合原因

2015 年鉴于上海实业发展股份有限公司拟非公开发行股票,部分募集

资金用于收购上投控股股权,在上实发展购买上投控股股权前,上投

控股将部分资产进行剥离,将下属优质房地产资源公司整合形成收购

标的。

(2)资产整合情况

本次资产整合分为三大步骤进行:第一步将本次拟收购的房地产公司

股权从上海上投资产经营有限公司(以下简称上投资产)、上海上投

【2015】第 0266249 号- 6 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

房地产有限公司(以下简称上投房产)无偿划转至上投控股;第二步

将本次拟剥离的公司股权全部无偿划转至上投资产;第三步将上投资

产 100%股权按经审计的账面净资产值(87,560.36 万元)协议转让给

上海上实(集团)有限公司。本次资产整合的时点为 2015 年 3 月 31

日。

上投控股整合前的股权结构和整合后的股权结构如下图:

(3)企业股权结构

截至评估基准日,上海上投控股有限公司的股权结构如下:

【2015】第 0266249 号- 7 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

长期股权投资情况:

序持股比会计核

被投资单位名称主营业态

号例(%) 算方式

1 上海汇通房地产有限公司 100.00 成本法长宁 88 房产开发项目

2 上海胜清置业有限公司 100.00 成本法青浦北竿山房产开发项目

3 上海上投置业发展有限公司 100.00 成本法静安泰和房产开发项目

4 绍兴上投置业发展有限公司 96.42 成本法绍兴国际华城项目

5 苏州上投置业有限公司 70.00 成本法苏州越秀苑北区开发项目

6 天津上投置业发展有限公司 51.00 成本法天津华亭佳园、丽园开发项目

7 上海新世纪房产服务有限公司 75.00 成本法物业服务公司

3、企业经营概况

上海上投控股有限公司作为持股型管理公司,自身不开展具体业务,

主要通过下属公司实施具体房地产项目的开发、建设、经营和管理,

并作为资产管理与融资平台为旗下公司提供与产业配套的投资及服

务。此外,下属全资子公司上海新世纪房产服务有限公司作为独立化、

专业化和社会化的物业服务公司,主要为相关企业(含集团旗下关联

企业)提供相关辅助性物业服务,一方面,可以扩充集团产业链,增

强集团竞争力,另一方面,作为劳动密集型和技术服务型企业,通过

提供全方位、综合性的物业管理与服务,取得了良好的经济效益,带

来了持续的现金流,从而在一定程度上为关联的房地产开发企业提供

了开发建设资金的融通与保障。

上海上投控股有限公司的下属公司所经营的房地产项目基本情况如

下:

开发主体开发项目项目类型可售建筑面积(㎡) 项目进度

住宅、商办住宅在售、商

上海汇通房地产有限公司曹家渡、长宁 88 金廷 108,461.71

综合体办在建

上海胜清置业有限公司青浦北竿山创意园区商业、办公 47,720.99 尾盘、在售

1-5 号在售、6

上海上投置业发展有限公司静安康定路泰和名邸住宅、商铺 13,957.84

号在建

三期在售、四

绍兴上投置业发展有限公司绍兴国际华城项目住宅、商铺 70,527.73

期在建

一期在售、二

苏州上投置业有限公司苏州越秀苑北区别墅住宅 91,684.83

期在建

天津上投置业发展有限公司天津华亭佳园、丽园住宅 151,102.65 尾盘、在售

各子公司所开发的房产项目概况,详见评估对象及评估范围的介绍。

4、企业历史财务数据以及财务核算体系

企业近三年(模拟合并报表)资产及财务状况:

【2015】第 0266249 号- 8 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

金额单位:人民币万元

项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日

资产总额 801,438.46 815,086.95 852,854.19

负债总额 518,580.34 495,350.95 535,046.04

净资产 282,858.11 319,736.00 317,808.15

归属母公司的所有者权益 276,509.75 304,110.45 302,422.56

项目 2013 年 2014 年 2015 年 1-3 月

营业收入 142,875.72 243,746.05 7,258.85

利润总额 30,569.21 54,639.18 -1,673.29

净利润 22,594.89 40,139.90 -1,927.85

归属母公司所有者的净利润 17,030.61 30,862.71 -1,687.89

企业近三年(模拟母公司报表)资产及财务状况:

金额单位:人民币万元

项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日

资产总额 292,940.24 335,995.28 347,240.49

负债总额 48,505.27 96,474.44 107,894.78

净资产 244,434.97 239,520.85 239,345.71

上述数据,摘自于上会会计师事务所(特殊普通合伙)本次两年一期

专项审计报告,审计报告均为无保留意见。

2015 年 3 月,上海上投控股有限公司进行了一系列股权划转等重组行

为,股权划转后,其评估基准日长期股权投资状况与历史年度已有较

大不同,考虑到历史年度部分资产不纳入本次评估范围,因此相关历

史数据与未来在资产规模、经营活动及财务状况等方面也已不具备可

比性,综合各项因素考虑后,本次以模拟报表口径,即评估基准日的

资产模拟两年一期(2013 年、2014 年及 2015 年 1-3 月)的财务数据,

以此为基准对未来经营状况及盈利状况进行预测。

公司执行企业会计准则,执行的相关税项如下:

税种计税依据税率

增值税应税增值税收入 17%

营业税房地产销售收入、物业管理收入等 5%

城市维护建设税营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳

土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率

企业所得税应纳税所得额 25%三、评估目的

本次评估目的是反映上海上投控股有限公司股东全部权益于评估基

【2015】第 0266249 号- 9 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

准日的市场价值,为上海上实(集团)有限公司拟通过协议转让方式

向上海实业发展股份有限公司转让上海上投控股有限公司 100%股权

之经济行为提供价值参考依据。

已取得的经济行为文件:

1、上海实业发展股份有限公司董事会决议;

2、上海上实(集团)有限公司的请示。四、评估对象和评估范围

1. 本次评估对象为股权转让涉及的股东全部权益,评估范围包括流动

资产、非流动资产(包括长期股权投资、固定资产、递延所得税资产、

其他非流动资产)及负债等。资产评估申报表列示的帐面净资产为

2,393,457,148.35 元。资产总额为 3,472,404,939.41 元,负债总额

为 1,078,947,791.06 元。

2. 上海上投控股有限公司办公场所位于上海市市长宁区遵义路 100 号

虹桥上海城 A 幢 22 层,系全资子公司上海汇通房地产有限公司向上

海华天房产发展有限公司租赁所得,租赁期限自 2013 年 6 月 15 日起

至 2016 年 6 月 14 日止,现上海上投控股有限公司无偿使用,不享有

产权或处置权,不纳入评估范围。

3. 上海上投控股有限公司共有设备 16 台,均为电子设备,上述设备

均正常使用。

4. 截至评估基准日,上海上投控股有限公司拥有控制权的长期股权投

资共 7 家,情况如下:

序持股比会计核

被投资单位名称主营业态

号例(%) 算方式

1 上海汇通房地产有限公司 100.00 成本法长宁 88 房产开发项目

2 上海胜清置业有限公司 100.00 成本法青浦北竿山房产开发项目

3 上海上投置业发展有限公司 100.00 成本法静安泰和房产开发项目

4 绍兴上投置业发展有限公司 96.42 成本法绍兴国际华城项目

5 苏州上投置业有限公司 70.00 成本法苏州越秀苑北区开发项目

6 天津上投置业发展有限公司 51.00 成本法天津华亭佳园、丽园开发项目

7 上海新世纪房产服务有限公司 75.00 成本法物业服务公司

其中各项目公司的主要资产为房产类存货,各公司主要经营项目简况

如下:

1)上海汇通房地产有限公司:

企业拥有存货,包括开发成本及开发产品,均是企业自行开发的,位

于长宁支路 125 号的长宁 88 中心项目。

【2015】第 0266249 号- 1 0 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

其中,开发产品对应的是二期 4 号楼住宅尾盘;开发成本对应的是在

建的商办综合楼和 8、9 号住宅楼。存货对应的房屋面积如下:

住宅部分:

已预售面积未预售面积备注

幢号预售金额(元)

(平方米) (平方米)

未预售的为 2 套

4 号楼 395.84 19,063,302.00 625.88

顶层复式

合计 395.84 19,063,302.00 625.88

单位:平方米

8 号楼 9 号楼

物业类型

测绘总面积已预售面积未预售面积测绘总面积已预售面积未预售面积

可售住宅面积 13,721.34 1,318.35 12,402.99 10,667.81 9,360.05 1,307.76

地下建筑面积 497.58 不可售 643.54 不可售

其他架空层 228.35 不可售 9.14 不可售

备注:上述预售面积,均为截至基准日未确认收入的房地产,纳入本

次评估范围。

商办综合楼建筑面积情况如下(未有预售情况):

序号物业类型可售建筑面积 (平方米)

1 商业小计 37,126.12

2 办公合计 45,924.72

另外,企业尚存 1054 个地下车位未售。其中,448 个为住宅楼地下车

位;606 个为商办楼地下车位。

2)上海胜清置业有限公司:

该公司开发建设经营“北竿山国际艺术中心”项目,为商业、办公类

房地产项目。“北竿山国际艺术中心”位于上海市青浦区赵巷镇业辉

路 222 弄,土地使用权面积 194,956.10 平方米,土地用途为综合,

使用期限自 2003 年 10 月 21 日起至 2053 年 10 月 20 日止,分为一期、

二期、三期及东区开发。截至评估基准日,一期、二期、三期及东区

均已开发建设完成,并已销售,现处于消化库存阶段。截至评估基准

日未销售部分建筑面积 47,720.99 平方米。

3)上海上投置业发展有限公司:

企业拥有的存货包括开发成本及开发产品,均是企业自行开发的位于

康定路 21 号的泰府名邸项目。

经清查,泰府名邸项目的 1 至 5 号楼的住宅及部分商铺均已竣工并销

售,历史年度已逐步确认结转销售收入及销售成本,现剩余未销售房

产体现于“存货—开发产品”科目。具体明细如下:

【2015】第 0266249 号- 1 1 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

序号项目名称物业类型建筑面积计量单位

1 02-201 住宅住宅 124.33 平方米

2 康定路 5 号商铺 95.64 平方米

3 康定路 9 号商铺 104.66 平方米

4 泰兴路 635 号商铺 219.69 平方米

5 会所商铺 1,358.91 平方米

6 地面车位车位 60.00 个

7 机械车位车位 97.00 个

上述开发产品各类物业均对外销售。

开发成本列示的账面价值包括 6 号楼的住宅及 1-5 号楼在建的商铺。

其中,6 号楼的住宅因原规划影响周边居民采光,经与各方协调,为

了能推进项目进程,企业对原有建设设计方案进行了修改和调整,并

形成了《静安区 70#地块旧区改造项目二期工程方案》。由原先建设

总建筑面积 18,045.24 平方米调整为 11,331.86 平方米。现 6 号楼工

程尚处在建设阶段。1-5 号楼在建的商铺建筑面积 722.75 平方米。

4)绍兴上投置业发展有限公司:

绍兴上投置业发展有限公司负责开发位于绍兴的“上投华城”项目,

项目已售未结转和未售的产成品共包含了办公 652.13 平方米,商业

27,556.49 平方米,地下车位 184 个。另外还有待开发的 E1D 地块(上

投华城四期)和 E1B 地块。

E1D 地块土地面积为 38,774.00 平方米,土地用途为住宅、商业用地,

该地块可建住宅 40,840.45 平方米,商业 1,478.66 平方米,公用设

施 78.23 平方米。E1B 地块土地面积为 13,110.00 平方米,土地用途

为住宅、商业、办公用地。

开发产品的可售数量如下:

国际华城一期

产品形态销售状况计量单位数量

办公未售平方米 652.13

商业未售平方米 1,077.42

未售个 39.00

车位

已售个 1

国际华城三期

产品形态销售状况计量单位数量

商业未售平方米 26,479.07

车位未售个 144

存货开发成本有四期(E1D 地块项目)和 E1B 地块项目,其中四期为

企业自身开发经营项目,位于绍兴袍江袍中路以西,世纪街以南,具

【2015】第 0266249 号- 1 2 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

体情况见下表:

项目名称国际华城 4 期地址浙江省绍兴市袍中路以西,世纪街以南

开工日期 2014/7/23 开发周期 1.94 项目竣工交房时间 2016/6/30

开始预售时间 2015/3/1 销售周期 1.84 所得税清算时间 2016/12/31

总容积率面积平方米 42,397.34 物业类型单位建筑面积可售面积

土地面积 M2 平方米 38,774.00 住宅平方米 40,840.45 40,840.45

开发总面积平方米 43,875.51 商业平方米 1,478.66 1,478.66

其中:可售面积

96% 42,319.11 公用设施平方米 78.23 0.00

不可售面积 M2 4% 1,556.40 地下室平方米 1,478.17 0.00

备注:不可售是门卫和地下自行车库

另有国际华城 E1B 地块,土地面积为 13,110.00 平方米,土地证号为

绍市国用(2009)第 2892 号,土地用途为商业、办公、住宅。根据

《关于袍江工业区“国际华城”E1B 地块开发建设的协议》,由上海

建厦投资发展有限公司以绍兴上投分公司的名义、自筹资金投资开发

建设 E1B 地块,且上海建厦投资发展有限公司享有项目的全部开发收

益并承担相应的开发建设风险,自负盈亏,在 E1B 地块建设至符合在

建工程转让条件时,绍兴上投将该地块按照约定的土地转让款项

22,281,20.00 元,转让给上海建厦投资发展有限公司,本次以约定的

土地转让款进行评估。

5)苏州上投置业发展有限公司:

企业目前拥有开发项目一个,为现代园墅(别名越秀苑),财务科目

在存货—开发成本,位于越秀苑项目东临友新路,北通越湖路,西依

小石湖风景区,南临小石湖路。其中友新路和越湖路是主要的交通干

道,友新路北,连通西环、南环、东环及市区,约十分钟可达市中心;

南面连接绕城高速和苏震桃公路,可直达南京、上海及杭州等城市,

交通十分方便。主要建设功能为别墅及小区相应配套设施。

整个项目分南北区开发,截止评估基准日,南区房屋已多数售罄,现

主要在建设的为项目的北区;

存货—开发产品科目为北一期产成品,明细如下:

序号房屋幢号物业类型计量单位建筑面积

1 196 别墅住宅平方米 599.59

2 290 别墅住宅平方米 579.59

3 212 别墅住宅平方米 400.04

4 213 别墅住宅平方米 400.04

5 215 别墅住宅平方米 400.04

6 206 别墅住宅平方米 401.62

7 226 别墅住宅平方米 342.21

【2015】第 0266249 号- 1 3 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

8 256 别墅住宅平方米 205.90

存货-开发成本为北二期待开发的房产项目,根据企业提供的资料,

该项目的相关指标如下:

开发物业类型单位可售面积已预售面积未销售面积

住宅平方米 88,355.80 16,721.62 71,634.18

6)天津上投置业发展有限公司:

目前公司运作开发管理的“华亭佳园”、“华亭丽园”项目坐落天津

市西青区中北镇。现项目均已完成开发,华亭佳园三期住宅建筑面积

25,583.61 平方米,已预售未结转建筑面积 9,956.31 平方米,预售金

额 108,253,525.00 元,剩余未售建筑面积 15,627.30 平方米;华亭

丽园住宅建筑面积 125,519.04 平方米,已预售未结转建筑面积

113,515.87 平方米,预售金额 1,168,796,056.00 元,剩余未售建筑

面积 12,003.17 平方米。

7)上海新世纪房产服务有限公司:

公司为物业服务企业,主要服务对象为上海市各类机关、行政事业单

位以及集团内相关楼盘小区,物业公司为较为典型的预收经营型企

业,主营业务收入主要为物业管理费收入,企业当前经营状况较稳定,

未来年度也没有其他扩展业务的计划。公司持有的实物资产主要为车

辆、电子设备以及车位使用权。

5. 除此之外,不存在任何账面未反映的资产和负债,与上海上投控股

有限公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。

6. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致,且已经过上会会计师事务所(特殊普通合伙)专项审计,审计

报告为无保留意见。五、价值类型及其定义

本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿

卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准

日进行正常公平交易的价值估计数额。

需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估

一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

本次评估选择该价值类型,主要是基于本次评估目的、市场条件、评

【2015】第 0266249 号- 1 4 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

估假设及评估对象自身条件等因素。

本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约

定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法,

仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。六、评估基准日

1. 本项目资产评估基准日为 2015 年 3 月 31 日。

2. 资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委

托方协商后确定。

3. 评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况,无特别影响因

素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。七、评估依据I. 经济行 1. 上海实业发展股份有限公司董事会决议;

为依据 2. 上海上实(集团)有限公司的请示。II. 法规依 1. 《中华人民共和国公司法》;

据 2. 《中华人民共和国企业国有资产法》;

3. 《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号)及其施行细则;

4. 《企业国有资产评估管理暂行办法》国资委令第 12 号;

5. 《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第 14 号;

6. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委

产权[2006]274 号;

7. 《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院 2003 年第 378 号令;

8. 《企业国有产权转让管理暂行办法》财政部令第 3 号;

9. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国资发产权[2006]306

号;

10.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资

产权[2009]941 号;

11.《关于印发上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册的通

知》沪国资委评估[2012]468 号

11.《中华人民共和国房地产管理法》;

12. 其它法律法规。

【2015】第 0266249 号- 1 5 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号III. 评估 1. 资产评估准则—基本准则;准则及规 2. 资产评估职业道德准则—基本准则;范

3. 资产评估职业道德准则—独立性;

4. 资产评估准则—评估报告;

5. 资产评估准则—评估程序;

6. 资产评估准则—工作底稿;

7. 资产评估准则—业务约定书;

8. 资产评估准则—企业价值;

9. 资产评估准则—机器设备;

10.资产评估准则—不动产;

11.资产评估准则—无形资产;

12.资产评估价值类型指导意见;

13.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见;

14.企业国有资产评估报告指南;

15.评估机构业务质量控制指南;

16.《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告披

露》;

17.《资产评估职业道德准则—独立性》;

18. 财政部令第 33 号《企业会计准则》;

19.《房地产估价规范》(国家标准 GB/T50291-1999);

20.《城镇土地估价规程》(国家标准 GB/T18508-2001);

21. 其它相关行业规范。IV. 取价依 1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社;

据 2. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社;

3. 《中国汽车网》信息;

4. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保

护部令 2013 年第 12 号);

5. 评估基准日近期的《慧聪商情》;

6. 各地国土资源局网站公布的近期土地成交结果;

7. 中国城市地价动态监测网;

8. 上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告;

9. 公司提供的部分合同、协议等;

【2015】第 0266249 号- 1 6 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

10. 公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料;

11. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料;

12. 同花顺证券投资分析系统 A 股上市公司的有关资料;

13. 基准日近期国债收益率、贷款利率;

14. 其他。V. 权属依 1. 房地产权证、房地产测绘报告;

据 2. 投资合同、协议;车辆行驶证;

3. 其它相关证明材料。VI. 其它参 1. 被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证;

考资料 2. 被评估单位提供的资产评估明细表;

3. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料;

4. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料;

5. 其它有关价格资料。VII. 引用 1. 无。其他机构出具的评估结论八、评估方法

I.概述企业价值评估的基本方法有三种,即资产基础法、收益法和市场法。

1. 资产基础法,也称成本法,是指以被评估企业评估基准日的资产

负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,以确

定评估对象价值的评估方法。

2. 收益法是指将预期收益资本化或者折现,以确定评估对象价值的

评估方法。

3. 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比

较,以确定评估对象价值的评估方法。II. 评估方注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对

【2015】第 0266249 号- 1 7 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号法选取理象、价值类型、资料收集情况相关条件,分析收益法、市场法和资产

由及说明基础法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评

估基本方法。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,以

及三种评估基本方法的适用条件分析:

(1)资产基础法

由于资产基础法是以资产负债表为基础,从资产成本的角度出发,以

各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本,并在各单项资产评估

值加和的基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值。因此

资产基础法的适用性很强,适用于本次评估。

(2)收益法

由于被评估单位为从事房产项目开发经营的企业,主要以房产销售来

实现企业盈利,未来预期收益可以预测并可以用货币衡量,资产拥有

者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量,以及被

评估资产销售进度等盈利数据可以预测。故被评估单位也具备收益法

评估的条件,可以采用收益法评估。

(3)市场法

市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业,

其市场价值是相同的(或相似的)。由于被评估单位为较小规模的房

产开发企业,类似交易案例较难取得,因此本次评估不宜采用市场法。

综上,本次评估目的为股权交易,价值类型为市场价值,根据资料收

集情况,适用成本法和收益法评估。III. 资产企业价值评估中的资产基础法即成本法,它是以评估基准日市场状况基础法介下重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情绍

况,选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再

扣减相关负债评估值,得出股东全部权益的评估价值。

货币资金对于货币资金的评估,我们根据企业提供的各科目的明细表,对现金

于清查日进行了盘点,根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评

估基准日现金数,以经核实后的账面价值确认评估值;对银行存款余

额调节表进行试算平衡,核对无误后,以经核实后的账面价值确认评

估值。

应收款项对于应收款项,主要包括应收账款和其他应收款。各种应收款项在核

【2015】第 0266249 号- 1 8 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有

充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于很可

能收不回部分款项的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史

资料和现场调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项

回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,按照账龄分析法,

估计出这部分可能收不回的款项,作为风险损失扣除后计算评估值;

账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

预付账款根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回的

相应资产或权利的,按核实后的账面值作为评估值。

存货 (1)存货-开发成本:房地产开发企业开发成本中所涉及的内容一般

都是正在开发建设的房地产项目,其存在的形态可能是已经取得规划

许可和施工许可后正在动工建设的在建项目,也可能仅是一块待开发

的土地,根据项目所处的阶段不同,评估中考虑采用不同的评估方法:

对于在建项目一般应根据项目被批准的规划设计方案和项目预算采

用假设开发法(倒算法)的思路评估其价值。

对于主要是一块待开发的土地项目(尚未取得规划许可证),采用房

地分估确定项目评估值。土地使用权价值按市场比较法或者基准地价

法确定,其他已经发生的前期费用、开发间接费、资金成本应根据重

置成本的方法进行公允价值重估,最后和土地评估值累加并扣除增值

所带来的土地增值税和所得税影响后,得出房地产项目的评估值。上

述方法实质为成本法(正算法)的思路。

(2)存货-开发产品:房地产开发企业开发完成后待售的物业,往往

列示在存货产成品科目中。一般不是以自用为目的,而是用于出售。

因此对该类型物业的评估,应根据出售价格扣减相应税费和利润后确

定评估值(市场法)。

开发产品的出售价格采用市场比较法或者企业的实际对外销售价格

确定,扣除的相关内容包括与销售有关的费用、税金(含营业税、土

地增值税和所得税)、部分利润等。基本公式如下:

评估值=销售收入-销售管理费用-营业税金及附加-土地增值税-所得

税-部分利润。其它流动资

根据其尚存受益的权利或可收回的资产价值确定评估值。产

长期投资对长期投资评估,绝对控股的投资项目,通过对被投资单位进行整体

资产评估,再根据投资比例确定评估值;

【2015】第 0266249 号- 1 9 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

固定资产对车辆、电子设备根据评估目的,结合评估对象实际情况,主要采用

重置成本法进行评估。

成本法基本公式为:评估值=重置全价×综合成新率

(1)重置全价的确定

根据不同设备类型的特点,重置全价确定方法如下:

①对于电子设备,主要通过网上查询及市场询价等方式取得设备购置

价,在此基础上考虑各项合理费用,如运杂费、安装费等。其中对于

部分询不到价格的设备,采用替代性原则,以同类设备价格并考虑合

理费用后确定重置全价。

即:重置全价=设备现价×(1+运杂、安装费费率)+其它合理费用

-增值税额

②通过市场询价确定车辆市场购置价,再加上车辆购置税和相关手

续、牌照费作为其重置全价。

即:车辆重置全价=购置价+[购置价/(1+增值税税率)]×车辆购置税

税率+其他合理费用

(2)综合成新率的确定

①对于电子设备,主要通过对设备使用状况的现场勘察,并根据各类

设备的经济寿命年限,综合确定其成新率。

②对于车辆,依据国家颁布的车辆强制报废标准,对于非营运的小、

微型汽车以车辆行驶里程确定理论成新率,然后结合现场勘察情况进

行调整,其公式为:

行驶里程理论成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里

程×100%

综合成新率=理论成新率×调整系数

(3)评估值的确定

将重置全价和综合成新率相乘,得出评估值。无形资产 - 收集车位使用权的证明文件,现场勘察车位现状,核实账面费用的合车位使用权理性;采用收益法对车位使用带来的权益价值进行评估。长期待摊费对企业其他长期待摊费用,本次核实账面原始发生金额及对应实物状

用况,向企业了解该待摊费用的摊销期数,按照客观市场成本进行评估。递延所得税评估人员了解递延所得税资产的内容及相关计算过程,并根据对应科

资产目的评估处理情况,重新计算确认递延所得税资产。其它非流动根据其尚存受益的权利或可收回的资产价值确定评估值。

【2015】第 0266249 号- 2 0 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号资产

负债以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。IV. 收益法收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益,采用适宜的折

介绍现率折算成现时价值,以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若

干年度内的企业自由现金流量作为依据,采用适当折现率折现后加总

计算得出经营性资产价值,然后再加上溢余资产、非经营性资产价值

(包括没有在预测中考虑的长期股权投资)减去有息债务得出股东全

部权益价值。评估模型及本次收益法评估模型考虑企业经营模式选用股权自由现金流折现模

公式型。

E = P + ∑ Ci

式中:

E:评估对象的股东全部权益价值;

股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余及非经营性资产价值

经营性资产价值=预测期期间的股权自由现金流量现值+预测期之后

的股权自由现金流量现值之和 P,即

Fi Fn (1 + g )

p=∑ +

i =1 (1 + r )i

(r g ) (1 + r )n

其中:r—所选取的折现率。

Fi—未来第 i 个收益期的预期收益额。

n—根据被评估单位目前经营业务、财务状况、资产特点和资

源条件确定。对持有物业拟进行销售的 6 家房产项目公司,预计在

2020 年前完成销售清盘,对以提供房产物业服务的新世纪房产服务

公司,收益期按照无限期确定。

g—未来收益每年增长率,如假定 n 年后 Fi 不变,G 取零。

收益预测过 1、对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行复核。

程 2、分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据,结合企业的资本

结构、经营状况、历史业绩、发展前景,对管理层提供的明确预测期

的预测进行合理的调整。

3、在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。

4、根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景,企业经营模式,

【2015】第 0266249 号- 2 1 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

对预测期以后的永续期收益趋势进行分析,选择恰当的方法估算预测

期后的价值。

5、根据企业资产配置和资产使用状况确定营运资金、资本性支出。折现率选取折现率,又称期望投资回报率,是收益法确定评估价值的重要参数。

本次评估采用资本资产定价修正模型(CAPM)确定折现率,计算公式

为:

Re=Rf+β×MRP+ε

其中:Rf 为无风险报酬率

β 为公司风险系数

MRP 为市场风险溢价

ε为公司特定风险调整系数溢余及非经溢余资产是指与企业主营业务收益无直接关系的,超过企业经营所需营性资产负的多余资产,主要包括溢余现金、闲置的资产。

债非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的,未纳入

收益预测范围的资产及相关负债,常见的指:非经营性的存货物业、

递延所得税资产负债、非经营性的其他应收、其他应付款等,对该类

资产单独评估后加回。九、评估程序实施过程和情况

我们根据国家资产评估的有关原则和规定,对评估范围内的资产和负

债进行了清查核实,对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽

职调查。具体步骤如下:

1. 与委托方接洽,听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史

和现状的介绍,了解评估目的、评估对象及其评估范围,确定评估基

准日,签订评估业务约定书,编制评估计划。

2. 指导企业填报资产评估申报表。

3. 现场实地清查。非实物资产清查,主要通过查阅企业原始会计凭证、

函证和核实相关证明文件的方式,核查企业债权债务的形成过程和账

面值的真实性。实物资产清查,主要为现场实物盘点和调查,对资产

状况进行察看、拍摄、记录;收集委估资产的产权证明文件,查阅有

关机器设备运行、维护及事故记录等资料。评估人员通过和资产管理

人员进行交谈,了解资产的管理、资产配置情况。

4. 经过与单位有关财务记录数据进行核对和现场勘查,评估人员对单

位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。

【2015】第 0266249 号- 2 2 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

5. 对管理层进行访谈。评估人员听取企业营运模式,主要产品或服务

业务收入情况及其变化;成本的构成及其变化;历年收益状况及变化

的主要原因。了解企业核算体系、管理模式;企业核心技术,研发力

量以及未来发展规划和企业竞争优势、劣势。了解企业的溢余资产和

非经营性资产的内容及其资产利用状况。

6. 收集企业各项经营指标、财务指标,以及企业未来年度的经营计划、

固定资产更新或投资计划等资料。调查了企业所在行业的现状,区域

市场状况及未来发展趋势。分析了影响企业经营的相关宏观经济形势

和行业环境因素。开展市场调研询价工作,收集相同行业资本市场信

息资料。

7. 评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况

等相关条件,选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式,分析各

项指标变动原因,通过计算和判断,形成初步评估结论,并对各种评

估方法形成的初步结论进行分析,在综合评价不同评估方法和初步价

值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上,确定最终评估

结论。

8. 各评估人员和其他中介机构进行多次对接,在确认评估工作中没有

发生重评和漏评的情况下,汇总资产评估初步结果,进行评估结论的

分析,撰写评估报告和评估说明。

9. 评估报告经公司内部三级审核后,将评估结果与委托方及被评估单

位进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善,向委

托方提交正式评估报告书。十、评估假设

(一)基本假设:

1.公开市场假设:公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是一个

有自愿的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上,买者和卖者的地

位是平等的,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的

交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行

的。

2.持续使用假设:该假设首先设定被评估资产正处于使用状态,包

括正在使用中的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息,推断

这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了

被评估资产所面临的市场条件或市场环境,同时又着重说明了资产的

【2015】第 0266249 号- 2 3 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

存续状态。

3.持续经营假设,即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础,

在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业,而是合法地持续不断

地经营下去。

(二)一般假设:

1.本报告除特别说明外,对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事

宜,以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。

2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大

变化,评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其

他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。

3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化,信贷政策、利率、

汇率基本稳定。

4.依据本次评估目的,确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中

的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。

(三)收益法假设:

1. 被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程,签署的协

议,审计报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。

2. 评估对象目前及未来的经营管理班子尽职,不会出现影响公司发展

和收益实现的重大违规事项,并继续保持现有的经营管理模式持续经

营。

3. 企业以前年度及当年签订的合同有效,并能得到执行。

4. 被评估单位与客户或其他市场交易对手等签订的合同有效,并能得

到执行。

5. 本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的

预测,不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政

治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。

6. 本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构

依据被评估单位提供的历史数据为基础,在尽职调查后所做的一种专

业判断。

7. 经分析企业目前的资产状况及资本结构,本次评估假设企业在开发

项目预测期所需的建设资金均能通过抵押或担保等方式从市场上借

贷取得。

8. 被评估单位未来股权自由现金流的流入流出为均匀发生,因此均于

会计年度的年中折现。

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企业价值评估报告书

【2015】第 0266249 号

本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报

告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求,

认定这些假设在评估基准日时成立,当未来经济环境发生较大变化,

将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。十一、评估结论

I.概述根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,

采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对被评估单位在评

估基准日的市场价值进行了评估,得出如下评估结论:

1.资产基础法评估结论

按照资产基础法评估,被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益

价值评估值为 3,432,702,989.61 元。其中 : 总资产账面值

3,472,404,939.41 元 , 评估值 4,511,650,780.67 元 , 增值额

1,039,245,841.26 元 , 增值率 29.93% ; 总负债账面值

1,078,947,791.06 元,评估值 1,078,947,791.06 元,无评估增减值;

净资产账面值 2,393,457,148.35 元,评估值 3,432,702,989.61 元,

增值额 1,039,245,841.26 元,增值率 43.42%。

资产基础法评估结果汇总如下表:

评估结果汇总表项目账面价值评估价值增值额增值率%

流动资产 170,169.80 170,169.80

非流动资产 177,070.70 280,995.28 103,924.58 58.69

可供出售金融资产净额

持有至到期投资净额

长期应收款净额

长期股权投资净额 166,761.86 270,686.71 103,924.85 62.32

投资性房地产净额

固定资产净额 8.84 8.57 -0.27 -3.05

在建工程净额

工程物资净额

固定资产清理

生产性生物资产净额

油气资产净额

无形资产净额

开发支出

商誉净额

长期待摊费用

递延所得税资产 300.00 300.00

其他非流动资产 10,000.00 10,000.00

资产合计 347,240.50 451,165.08 103,924.58 29.93

流动负债 107,894.78 107,894.78

(金额单位:万元) 非流动负债

评估基准日: 负债合计 107,894.78 107,894.78

2015 年 3 月 31 日净资产(所有者权益) 239,345.71 343,270.30 103,924.59 43.42

【2015】第 0266249 号- 2 5 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

资产基础法各项资产主要增减值原因分析:

A、长期股权投资账面净值 166,761.86 万元,评估净值 270,686.71 万

元,增值 103,924.85 万元,由于长期投资账面值体现的是原始投资成

本,因此长期投资科目的增值与各子公司单体增值额有差异。

单位:万元

企业简称持股比例长期投资账面值净资产账面值净资产评估值归母权益评估值

上海汇通 100.00% 105,743.66 117,040.68 121,675.01 121,675.01

胜清置业 100.00% 26,093.20 34,252.43 40,266.62 40,266.62

上海上投 100.00% 3,000.00 38,206.80 42,911.69 42,911.69

绍兴上投 96.42% 26,900.00 20,355.67 21,673.68 20,897.76

苏州上投 70.00% 2,100.00 12,928.57 17,537.56 12,276.29

天津上投 51.00% 2,550.00 20,837.65 53,890.85 27,484.33

新世纪房产 75.00% 375.00 2,267.90 6,900.00 5,175.00

小计 166,761.86 270,686.71

本次长期投资单位均打开整体评估,具体增减值原因如下:

1)上海汇通房地产有限公司:

企业经审计的净资产账面价值为 1,170,406,754.40 元,评估价值为

1,216,750,132.28 元。同账面价值相比,评估增值额 46,343,377.88

元,增值率 3.96%,增减值包括如下:

(1)存货:企业存货的账面值系历史成本,而开发成品采用市场法评

估,即根据正常的市场售价扣除销售管理费用、税金及附加、增值税

和所得税、以及部分利润后得出评估值,评估值中体现了项目的正常

的开发利润,造成评估增值。而存货开发成本中,列入评估范围的存

货开发成本都属于企业自己开发建设,本次根据资产的特殊属性,采

用假设开发法(动态法)时在充分考虑了项目未来的现金流折现后,

确定其评估值。根据该评估方法,存货整体评估值中已经体现了应归

属于房产项目开发者的投资利润,同时,上海市区内的核心地段住宅

市场长期上涨,该项目经营也产生一定的盈利水平,因此相对账面值

而言形成评估值变动。

(2)固定资产账面净值 76.41 万元,评估净值为 126.53 万元,增值

50.12 万元,系设备类评估增值造成。

由于近两年上海牌照价格快速上涨,且上涨幅度较大,同时企业对车

辆和电子设备及其他办公设备折旧均较快,而其实际可使用年限远大

于企业折旧年限,致使设备评估增值。

【2015】第 0266249 号- 2 6 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

2)上海胜清置业有限公司:

净资产的账面价值 342,524,282.13 元,评估价值 402,666,179.92 元。

同账面价值相比,评估增值额 60,141,897.79 元,增值率 17.56%。

(1)存货:企业存货的账面值系历史成本,而开发成品采用市场法评

估,即根据正常的市场售价扣除销售管理费用、税金及附加、增值税

和所得税、以及部分利润后得出评估值,评估值中体现了项目的正常

的开发利润,造成评估增值。

(2)固定资产账面净值 51.36 万元,评估净值为 66.36 万元,增值

15.00 万元,系设备类评估增值造成。主要原因如下:

企业 2015 年购置别克商务车时,原车辆牌照(对应车辆已报废)可换

发新的车辆牌照,而无需缴纳相关费用,因此账面未体现该车辆牌照

的价值,仅为车辆自身的市场价值。经评估体现了车辆牌照的市场价

值,故致使运输设备有较大幅度增值。

同时,由于企业财务对电子设备的折旧较快,而评估是依据设备的经

济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的,二者有差异,致使评

估增值。

3)上海上投置业发展有限公司:

净资产的账面价值 382,068,003.40 元,评估价值 429,116,898.64 元。

同账面价值相比,评估增值额 47,048,895.24 元,增值率 12.31%。

(1)企业存货的账面值系历史成本,而开发成品采用市场法评估,即

根据正常的市场售价扣除销售管理费用、税金及附加、增值税和所得

税、以及部分利润后得出评估值,评估值中体现了项目的正常的开发

利润,造成评估增值。而存货开发成本中,列入评估范围的存货开发

成本都属于企业自己开发建设,本次根据资产的特殊属性,采用假设

开发法(动态法)时在充分考虑了项目未来的现金流折现后,确定其

评估值。根据该评估方法,存货整体评估值中已经体现了应归属于房

产项目开发者的投资利润,同时,上海市区内的核心地段住宅市场长

期上涨,该项目经营也产生一定的盈利水平,因此相对账面值而言形

成评估值变动。存货评估增值 4,664.62 万元。

(2)固定资产账面净值 22.64 万元,评估净值为 62.91 万元,增值

40.27 万元,系设备类评估增值造成。主要原因为将帐面未反映的车

辆牌照费纳入评估范围,导致设备评估增值。

【2015】第 0266249 号- 2 7 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

4)绍兴上投置业发展有限公司:

净资产的账面价值 203,556,737.01 元,评估价值 216,736,789.50 元。

同账面价值相比,评估增值额 13,180,052.49 元,增值率 6.47%。

(1)流动资产账面净值 34,877.10 万元,评估净值 36,192.54 万元,

增值 1,315.44 万元,系企业存货开发成本评估增值造成。

(2)固定资产账面净值 16.39 万元,评估净值为 18.95 万元,增值

2.56 万元,系设备类评估增值造成。

5)苏州上投置业发展有限公司:

净资产的账面价值 129,285,660.12 元,评估价值 175,375,590.02 元。

同账面价值相比,评估增值额 46,089,929.90 元,增值率 35.65%。

(1)存货:企业存货的账面值系历史成本,而开发成品采用市场法评

估,即根据正常的市场售价扣除销售管理费用、税金及附加、增值税

和所得税、以及部分利润后得出评估值,评估值中体现了项目的正常

的开发利润,造成评估增值。而存货开发成本中,列入评估范围的存

货开发成本都属于企业自己开发建设,本次根据资产的特殊属性,采

用假设开发法(动态法)时在充分考虑了项目未来的现金流折现后,

确定其评估值。根据该评估方法,存货整体评估值中已经体现了应归

属于房产项目开发者的投资利润,同时,当地住宅市场长期上涨,该

项目经营也产生一定的盈利水平,因此相对账面值而言形成评估值变

动。存货评估增值 4,620.65 万元。

(2)固定资产账面净值 50.00 万元,评估净值为 38.34 万元,减值

11.66 万元,系设备类评估减值造成。由于近年该类车型市场价格较

低,且委评车辆利用率较高,形成设备评估减值。

6)天津上投置业发展有限公司:

净资产的账面价值 208,376,549.01 元,评估价值 538,908,517.63 元。

同账面价值相比,评估增值额 330,531,968.62 元,增值率 158.62%。

(1)存货:企业存货的账面值系历史成本,而开发成品采用市场法评

估,即根据正常的市场售价扣除销售管理费用、税金及附加、增值税

和所得税、以及部分利润后得出评估值,评估值中体现了项目的正常

的开发利润,存货评估增值 33,034.67 万元。

(2)固定资产设备账面净值 50.75 万元,评估值 69.27 万元,增值

18.52 万元,增值率 36.49%。增值的原因主要有以下几点:

【2015】第 0266249 号- 2 8 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

1、由于企业折旧年限低于理论使用年限,致使运输设备增值。

2、由于近年来电子类设备更新较快,价格下滑幅度较大,致使电子设

备评估略有减值;同时,办公家具可使用年限较长且使用损耗较小,

致使评估有所增值。综合上述两点,致使电子设备增值。

7)上海新世纪房产服务有限公司:

按照收益法评估,上海新世纪房产服务有限公司股东全部权益价值评

估值为 6,900.00 万元,比审计后账面净资产增值 4,632.09 万元,增

值率 204.24%。

上海新世纪房产服务有限公司是物业管理企业,企业具有“轻资产”

的特点,其固定资产投入相对较小,账面值不高,而企业的主要价值

除了固定资产、营运资金等有形资源之外,还应包含企业所享受的各

项优惠政策、业务网络、服务能力、人才团队、品牌优势等重要的无

形资源的贡献。而资产基础法仅对各单项有形资产和可确指的无形资

产进行了评估,但不能完全体现各个单项资产组合对整个公司的贡献,

也不能完全衡量各单项资产间的互相匹配和有机组合因素可能产生出

来的整合效应。而公司整体收益能力是企业所有环境因素和内部条件

共同作用的结果。由于收益法价值内涵包括企业不可确指的无形资产,

所以评估结果比资产基础法高。

鉴于本次评估目的,收益法评估的途径能够客观、合理地反映评估对

象的价值,故以收益法的结果作为最终评估结论。

B、上海上投控股有限公司的固定资产账面净值 8.84 万元,评估净值

8.84 万元,减值 0.27 万元。经分析,主要是由于近年来电子类设备

更新较快,价格下滑幅度较大,故电子设备评估略有减值。

C、考虑到被评估单位单体报表口径中,长期投资按照原始投资成本记

账,评估增值率失真,因此补充上海上投控股有限公司合并口径的账

面情况如下:

合并报表口径、基准日 2015-3-31 单位:万元

项目账面价值

流动资产 839,247.25

非流动资产 13,606.94

可供出售金融资产净额

持有至到期投资净额 5,500.00

长期应收款净额

长期股权投资净额

【2015】第 0266249 号- 2 9 -

企业价值评估报告书

【2015】第 0266249 号

投资性房地产净额

固定资产净额 376.64

在建工程净额

无形资产净额 130.20

开发支出

商誉净额

长期待摊费用 15.33

递延所得税资产 7,584.77

其他非流动资产

资产合计 852,854.19

流动负债 436,686.04

非流动负债 98,360.00

负债合计 535,046.04

净资产(所有者权益) 317,808.15

归属于母公司的净资产 302,422.56

合并报表口径归属于母公司的股东权益账面值为 302,422.56 万元,评

估值为 343,270.30 万元,增值 40,847.74 万元,增值率 13.51%,主

要增值原因是各项目公司的房产存货因房地产价值上涨、评估值中体

现了项目开发利润。

2.收益法评估结论

按照收益法评估,被评估单位在上述假设条件下股东全部权益价值评

估值为 337,720.00 万元,比审计后账面净资产增值 98,374.29 万元,

增值率 41.10%。

由于被评估单位主要资产为长期投资,而母公司报表长期投资中对控

股子公司账面值为原始投资额采用成本法核算,从而导致评估增值率

失真。

II. 结论及分析资产基础法评估值为 343,270.30 万元,收益法评估值为 337,720.00

万元,差异率为 1.64%。

资产基础法和收益法评估结果出现差异的主要原因是:资产基础法侧

重于当前市场价值,收益法主要反映未来持续经营的获利能力。

考虑到本次被评估企业的核心资产为房产类存货,根据现时点、同区

域的市场价值,扣减后续开发成本、税费、利润而计算的评估值,在

市场上较易得到验证,能够较好地反映目前企业资产的市场价值。

同时,对于房地产开发企业来说,其持续经营的获利能力取决于项目

的开发进度、销售进度及资金的回笼状况等方面,而这又受到宏观经

济环境、政府调控政策、行业发展情况、市场供需关系、市场推广策

略及下游客户心理等多种因素的影响,从而存在较大不确定性。

因此,资产基础法的评估结果更能客观、合理地反映评估对象的价值,

【2015】第 0266249 号- 3 0 -

企业价值评估报告书

【2015】第 0266249 号

故以资产基础法结果作为最终评估结论。

经评估,被评估单位股东全部权益价值为人民币 3,432,702,989.61

元。

大写:叁拾肆亿叁仟贰佰柒拾万贰仟玖佰捌拾玖元陆角壹分。

III. 其它国内大多数企业产权交易案例,鉴于公众信息平台的公开资料,一般

较难获取其控制权溢价或少数股权折价的核算依据,且本次评估对象

为被评估单位股东全部权益,故未考虑由于控股权或少数股权等因素

产生的溢价或折价,同时也未考虑资产流动性对评估结论的影响

十二、特别事项说明

以下特别事项可能对评估结论产生影响,评估报告使用者应当予以关注:

1. 评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论造成影响

时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。

2. 本机构不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证、资产清单及其

他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。

3. 截止评估报告出具日,上投控股及其子公司已设定资产抵押、担保情况

如下:

基准日借

负债单位借款具体明细项借款到期日抵押担保情况

款余额

中国银行徐汇支行 2016-02-12 1,000.00

中国银行徐汇支行 2016-03-22 2,000.00

工行漕河泾开发区支行 2016-03-10 2,000.00

上投控股-短

工行漕河泾开发区支行 2016-01-15 3,000.00 由上海市上投房地产有限公司担保

期借款

江苏银行上海宝山支行 2016-02-12 7,000.00

天津银行上海分行 2016-01-28 2,000.00

天津银行上海分行 2016-01-28 3,000.00

上海汇通-一

2015-08-15 15,000.00

年内到期负债银团贷款(农行黄浦支用沪房地长字(2008)第 014422 号、沪

行和工行市分行) 2016-08-15 15,000.00 房地长字(2008)第 014423 号未预售房

上海汇通-长

2017-08-15 20,000.00 地产抵押

期借款

2018-08-18 20,000.00

胜清置业-一用沪房地青字(2011)第 010323 号未预

上海银行浦东分行 2016-06-14 6,060.00

年内到期负债售房地产抵押

苏州上投-长用越秀苑北区第 06-432-(117)-399 号

上海银行苏州分行 2016-12-19 19,460.00

期借款土地使用权抵押

用胜清置业产证沪房地青字(2009)第

新世纪房产长

上海银行浦东分行 2016-03-14 5,000.00 009955 号和沪房地青字(2011)第 010323

期借款

号未预售的房地产抵押

4. 截至评估报告出具日,上投控股及其子公司为商品房买受人的银行按揭

贷款提供连带责任担保事项如下:

苏州上投置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保,保

证期间为自该项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产

权证,买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至 2015 年 03 月 31 日,

【2015】第 0266249 号- 3 1 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 6,212.39 万元。

5. 绍兴上投置业发展有限公司开发的“国际华城”项目,根据绍市国土让

合字(2004)第 32 号《国有土地使用权出让合同》中约定的进度,有延期

开发和竣工的情况。2015 年 4 月,企业及管委会出具相关情况说明,该地

块已根据袍江经济技术开发区整体规划的需要和相邻地块推出及规划道路

实施的时间,对项目建设制定了细化方案,分块建设,逐项报请规划部门

批准后,立即投入开工建设,过程中无囤地开发。目前该项目大部分已完

工,并通过了规划验收及土地部门复核验收,在建部分预计将于 2016 年初

完工。因此本次不考虑其因延迟开发受到相关处罚的情形。

6. 绍兴上投“国际华城 E1B 地块项目”,土地面积为 13,110.00 平方米,

土地证号为绍市国用(2009)第 2892 号,土地用途为商业、办公、住宅。

根据《关于袍江工业区“国际华城”E1B 地块开发建设的协议》,由上海

建厦投资发展有限公司以绍兴上投分公司的名义、自筹资金投资开发建设

E1B 地块,且上海建厦投资发展有限公司享有项目的全部开发收益并承担

相应的开发建设风险,自负盈亏,在 E1B 地块建设至符合在建工程转让条

件时,绍兴上投将该地块按照约定的土地转让款项 22,281,20.00 元,转让

给上海建厦投资发展有限公司,本次以约定的土地转让款进行评估。

7. 上海上投置业有限公司开发的静安泰府名邸二期项目,原规划容积率影

响周边居民采光,目前仅进行了地基打桩工程,为推动地块开发进度,解

决原规划的矛盾,企业在基准日后已经完成新规划的调整(无相关政府补

偿),并形成了《静安区 70#地块旧区改造项目二期工程方案》,本次以

调整后的规划指标进行评估。

8. 上海上投置业有限公司有房屋拆迁安置补偿合同纠纷,已收到案号

“(2015)静民(行)初字第 1 号”传票,涉及原告丁虹诉讼请求动拆迁

的相关补偿事宜(请求补偿金额合计 562.3 万元),而根据上海上投置业

发展有限公司与上海静安地产(集团)有限公司签订的“静安区 70 号地块

委托动拆迁合同及协议”,企业认为该涉诉补偿事项应由上海静安地产(集

团)有限公司直接承担并解决。现法院尚未执行判决,本次评估未考虑该

诉讼未来判决的影响。

9. 评估人员没有发现其他可能影响评估结论,且非评估人员执业水平和能

力所能评定估算的重大特殊事项。但是,报告使用者应当不完全依赖本报

告,而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判

断,并在经济行为中适当考虑。

10. 若存在可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项,在委

【2015】第 0266249 号- 3 2 -

企业价值评估报告书

【2015】第 0266249 号

托时和评估现场中未作特殊说明,而评估人员根据专业经验一般不能获悉

及无法收集资料的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。

11. 上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下,评

估结论将不成立且报告无效,不能直接使用本评估结论。十三、评估报告使用限制说明I. 评估报告 1. 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用。评估报告的评估

使用范围结论仅为本报告所列明的评估目的和用途而服务,以及按规定报送有关政

府管理部门审查。

2. 未征得出具评估报告的评估机构书面同意,评估报告的内容不得被摘

抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的

除外。

3. 本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业

管理部门审核的其他正式材料,与本报告具有同等法律效力,及同样的约

束力。II. 评估结论本评估报告只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时有效,

使用有效期即自评估基准日 2015 年 3 月 31 日至 2016 年 3 月 30 日。

超过评估结论有效期不得使用本评估报告。III. 涉及国如本评估项目涉及国有资产,而本报告未经国有资产管理部门备案、核准有资产项目或确认并取得相关批复文件,则本报告不得作为经济行为依据。的特殊约定IV. 评估报告本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构,除国家法律、法规有

解释权明确的特殊规定外,其他任何单位和部门均无权解释。十四、评估报告日

本评估报告日为 2015 年 05 月 10 日。

(本页以下无正文)

【2015】第 0266249 号- 3 3 -企业价值评估报告书【2015】第 0266249 号

报告附件

企业价值评估报告书

(报告附件)

项目名称上海上实(集团)有限公司拟通过协议转让方式向上海实业发展股

份有限公司转让上海上投控股有限公司 100%股权涉及的上海上投控

股有限公司股东全部权益价值评估报告

报告编号沪东洲资评报字【2015】第 0266249 号

序号附件名称1. 上海上实(集团)有限公司的请示2. 上海实业发展股份有限公司的董事会决议3. 上海上实(集团)有限公司营业执照4. 上海实业发展股份有限公司营业执照5. 上海上投控股有限公司营业执照6. 上海上投控股有限公司验资报告7. 上海上投控股有限公司基准日及前 2 年模拟合并口径审计报告8. 上海上投控股有限公司基准日及前 2 年模拟单体口径审计报告9. 评估委托方和相关当事方承诺函10. 评估业务约定书11. 上海东洲资产评估有限公司营业执照12. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证13. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书14. 资产评估机构及注册资产评估师承诺函15. 资产清单或资产汇总表

【2015】第 0266249 号- 3 5 -收益现值法计算表

企业名称:上海上投控股有限公司评估基准日: 2015/03/31

单位:万元

项目 \ 年份 2015全年 2016 2017 2018 2019 2020 2021年及以后

一、营业总收入 222,877.57 188,006.51 324,336.35 243,921.81 214,858.15 50,037.88 35,637.88

二、营业总成本 170,934.79 148,281.04 286,447.92 195,948.88 184,171.35 48,039.86 35,029.54

其中:营业成本 126,967.34 111,541.90 224,296.33 147,259.39 140,666.09 42,145.24 31,860.26

营业税金及附加 27,575.00 21,797.10 37,014.15 29,988.23 27,699.47 3,459.50 1,870.99

营业费用 6,565.39 4,124.60 7,608.09 5,467.83 4,659.73 374.40 0.00

管理费用 8,610.47 7,708.35 15,730.47 12,532.33 11,146.07 2,060.72 1,298.29

财务费用 1,266.26 3,109.10 1,798.88 701.10 0.00 0.00 0.00

资产减值损失 -49.67 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

加:公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

三、营业利润 51,942.78 39,725.47 37,888.44 47,972.93 30,686.80 1,998.02 608.33

四、利润总额 51,952.81 39,725.47 37,888.44 47,972.93 30,686.80 1,998.02 608.33

五、净利润 38,385.44 28,699.08 28,966.33 36,844.98 23,740.10 1,398.51 454.43

六、归属于母公司损益 27,199.10 19,888.30 26,037.46 36,467.05 23,626.49 1,284.91 340.82

其中:基准日已实现母公司净利润 -1,687.89

加:折旧和摊销 51.72 68.96 68.96 68.96 68.96 68.96 12.60

减:资本性支出 9.45 12.60 12.60 12.60 12.60 12.60 12.60

减:营运资本增加 157,675.34 36,063.27 17,711.86 18,991.36 14,820.04 2,800.00 0.00

加:营运资金的回收 102,765.82 85,374.89 196,004.24 117,236.17 108,805.83 10,284.98 0.00

加:新增借款

减:偿还借款 15,000.00 65,520.00 20,000.00 20,000.00 0.00 0.00 0.00

七、股权自由现金流 -40,980.26 3,736.28 184,386.21 114,768.22 117,668.63 8,826.25 340.82

折现率 13.9% 13.7% 12.9% 12.6% 12.4% 12.4% 12.5%

折现期(月) 4.5 15.00 27.00 39.00 51.00 63.00

折现系数 0.9524 0.8517 0.7611 0.6800 0.6085 0.5413 4.3106

-39,029.60 3,182.19 140,336.35 78,042.39 71,601.36 4,777.65 1,469.16

经营性资产价值 260,379.50

基准日非经营性资产净值评估值 62,256.43 溢余资产评估值 15,085.29 注:对于非经营性资产和溢余资产,详见各计算表。

337,720.00

股东全部权益价值评估值(扣除少数股东权益) 337,720.00

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