公司代码:600683 公司简称:京投银泰
京投银泰股份有限公司
2014 年年度报告摘要一、 重要提示4.1 本年度报告摘要来自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。4.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投银泰 600683 银泰股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨锟 邢林霞
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com二、 主要财务数据和股东情况2.1 公司主要财务数据
单位:元 币种:人民币
本期末比上年同
2014年末 2013年末 2012年末
期末增减(%)
总资产 29,660,440,367.97 24,009,913,370.78 23.53 14,992,040,919.79归属于上市公司
1,868,241,977.61 1,866,061,108.64 0.12 1,839,682,850.66股东的净资产
本期比上年同期
2014年 2013年 2012年
增减(%)经营活动产生的
183,568,068.87 -8,298,597,221.18 -727,892,855.32现金流量净额
营业收入 3,486,173,374.38 996,274,665.97 249.92 1,122,229,885.64归属于上市公司
25,144,974.48 74,528,801.79 -66.26 86,496,857.15股东的净利润归属于上市公司股东的扣除非经
-343,026,623.88 -611,377,267.25 -433,549,142.16常性损益的净利润
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加权平均净资产 减少2.66个百分
1.35 4.01 4.81
收益率(%) 点基本每股收益(元
0.03 0.10 -70.00 0.12/股)稀释每股收益(元
0.03 0.10 -70.00 0.12/股)2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数(户) 29,021
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数(户) 24,059
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比 持股 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 售条件的
例(%) 数量 数量
股份数量北京市基础设施投资有限
国有法人 29.81 220,800,000 0 无公司
境内非国
中国银泰投资有限公司 24.83 183,929,736 0 质押 75,000,000
有法人中国农业银行-中邮核心
未知 3.70 27,433,534 0 无优选股票型证券投资基金中国建设银行股份有限公
司-中欧新蓝筹灵活配置 未知 1.82 13,461,726 0 无混合型证券投资基金兴业银行股份有限公司-
中欧新趋势股票型证券投 未知 1.49 11,073,074 0 无资基金(LOF)中国建设银行-工银瑞信
精选平衡混合型证券投资 未知 0.61 4,499,950 0 无基金兴业银行股份有限公司-
工银瑞信金融地产行业股 未知 0.60 4,480,904 0 无票型证券投资基金宁波市银河综合服务管理
其他 0.58 4,280,100 0 无中心中国农业银行-中邮核心
未知 0.57 4,240,000 0 无成长股票型证券投资基金
挪威中央银行-自有资金 未知 0.55 4,092,400 0 无
未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收上述股东关联关系或一致行动的说明
购管理办法》规定的一致行动人
2 / 242.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图三、 管理层讨论与分析3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、总体经营情况概述
2014 年是房地产行业的调整年,市场供求关系逆转,去库存成为楼市的主线,行业进入调整换挡和稳定发展的新阶段。报告期内,全国商品住宅销售单价略有上升,但销售量明显下滑,整体销售额下降,全年销售面积约为 10.52 亿平方米,销售金额约为 6.24 万亿元,较上年同期分别下降 9.1%和 7.8%;主要城市房地产市场持续分化,一线城市竞争加剧,北京市场全年成交量出现较大幅度下滑,商品房销售面积同比下降 23.3%。
报告期内,公司继续深化“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略,着力优化投资布局,提升运营效率。一方面,克服房地产行业下行的不利形势,全力打开销售局面,京内轨道物业项目均按计划有序推进,整体销售情况较好。根据易居(中国)克尔瑞信息集团的统计排名,公司 2014 年度签约销售额进入北京前五、全国百强。另一方面,年内新增北京市门头沟区潭柘寺C 地块项目,出售晨枫公司股权,资产结构进一步优化,目前公司专业特色突出,资产整体质量相对优良。公司现持有的项目总建筑面积 300 万平方米,权益建筑面积 180 万平方米,在京货值占 90%以上。2014 年,实现了西华府、公园悦府两个轨道物业项目一期的销售结转,超额完成年度运营类指标任务,具体各项目进展情况如下:(1)西华府项目:项目累计签约销售金额 31 亿元,盖上商品房 7-10#楼取得竣工备案表并交付,2014 年签约销售金额位列北京商品住宅单盘销售第三名;(2)公园悦府项目:年内实现签约销售额 17 亿元,盖上商品房 1-6#楼取得竣工备案表并交付;(3)琨御府项目:全年实现签约销售金额 32 亿元,位列北京商品住宅单盘销售第二名;(4)潭柘寺 C 地块项目:10 月底中标项目,年底已完成方案设计阶段稿,开始办理立项等前期手续;(5)新里程项目:进行精装修及市政工程建设,全年实现签约销售金额 3.1 亿元;(6)金域公园项目:6 月份首次开盘销售,全年实现签约销售金额 3.4 亿元,一期取得竣工备案并交付;(7)无锡鸿墅项目:一期单体工程完工,正进行机电、市政及园林施工,3 月份首次开盘销售,全年实现签约销售额 0.8 亿元,位列无锡惠山新城板块别墅类项目年度成交额第二名。
同时,公司也更加深刻地认识到,轨道物业项目因距离轨道交通线路较近,为保障轨道交通运营安全,沉降限制要求严格,施工时间受限,施工工法复杂,施工组织难度大,质量要求高,使得项目成本增加且工期控制难度增大。不同轨道物业项目因与轨道交通线路的相对位置关系不同而存在差异,同一项目内不同位置的开发建设也存在差异。这些导致项目成本控制和收益预测难度加大。上述特点对开发企业的统筹、设计、开发能力提出了更高要求。公司将不断提高项目设计开发水平,尽可能以可控工期推出优质产品,通过有质量的增长及创新,提升轨道物业开发专业化能力,切实打造自身核心竞争力。
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2、财务状况分析
报告期内,归属于上市公司股东净利润 2,514.50 万元,与上年同期相比减少 66.26%;公司实现营业总收入 348,617.34 万元,同比增幅 249.92%,主营业务收入中房地产业务实现收入317,081.48 万元,较上年同期增加 250,307.46 万元,增幅 374.86%,主要系本报告期房地产项目结转销售收入同比增加所致;进出口业务收入 23,500.81 万元,较上年同期减少 1,118.37 万元,减幅 4.54%;国内贸易收入 5,361.41 万元;服务及其他收入 2,630.53 万元。报告期内公司处置股权增加利润总额 22,319.47 万元,较上年同期处置股权产生的利润总额减少 43,484.33 万元;公司对鄂尔多斯项目公司委托贷款计提资产减值准备 8,438.45 万元,因计提减值准备导致利润总额减少 8,438.45 万元;剔除投资收益影响后利润总额较上年同期增加 58,687.50 万元。
报告期内,公司三项费用总计 31,210.56 万元,较上年同期减少 6,589.83 万元,减幅 17.43%;其中管理费用 12,358.40 万元,较上年同期增加 629.81 万元,增幅 5.37%;销售费用 11,246.18万元,较上年同期增加 5,663.23 万元,增幅 101.44%,主要系公司规模扩大,项目增加,广告宣传及代理费增加,导致销售费用增加;财务费用 7,605.98 万元,与上年同期相比减少 12,882.87万元,主要系公司转让股权收回投资款,费用化贷款减少所致。
本报告期末,公司资产负债率 92.68%,公司资产总额 2,966,044.04 万元,较上年末增加565,052.70 万元,增幅 23.53%,资产总额中存货期末余额 2,310,980.00 万元,占资产总额的77.91%,较期初增加 433,173.20 万元,增幅 23.07%,其中北京地区存货达 2,191,021.34 万元,占存货总额的 94.81%,主要系轨道物业项目及潭柘寺 C 地块项目,公司资产质量良好。负债总额2,748,895.01 万元,较上年末增加 574,075.33 万元,增幅 26.40%,主要系随着公司规模的不断扩大及项目开发速度的加快,预收账款及借款增加,负债总额中预收账款期末余额 562,724.20万元,较期初增幅 161.51%,随着公司各项目滚动开发,预售资金快速回笼,公司有能力偿还到期各项债务。
报告期末,归属于上市公司股东的净资产 186,824.20 万元,较上年末增加 218.09 万元;报告期内公司发放 2013 年度股东现金红利 2,296.41 万元;2014 年度合并利润表中归属于母公司所有者的净利润 2,514.50 万元。
3、公司主要项目及储配情况
截至报告期末,公司在建、拟建二级开发项目共 8 个,合计总建筑面积约 299.62 万平方米,2014 年全年施工面积 131.34 万平方米,竣工面积 14.69 万平方米,公司主要项目房地产储备情况如下表:
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公司主要项目及储备情况
单位:万平方米
2014 年 持有土地 拟发展作销售的土地 拟发展作出租的土
项目位 状 权 占地面 总建筑 剩余可售 2014 年施 及房产面积 及房产面积 地及房产面积
项目 竣工
置 况 益 积 面积 面积 工面积
面积 土地 房产 土地 房产 土地 房产
公园悦 北 京昌 在
51% 25.94 62.82 37.58 31.96 7.02 23.49 56.88 23.49 56.88 0 0
府 平区 建
北 京海 在
琨御府 51% 15.91 39.5 23.49 39.50 0 13.96 34.67 13.96 34.67 0 0
淀区 建
北 京丰 在
西华府 50% 23.32 66.28 43.05 28.87 4.88 20.52 58.33 20.52 58.33 0 0
台区 建
潭柘寺 北 京门 拟
51% 23.62 42.63 27.89 0 0 23.62 42.63 23.62 42.63 0 0
C 地块 头沟区 建
金域公 北 京房 在
49% 2.75 6.96 4.04 6.96 2.79 2.19 5.55 2.19 5.55 0 0
园 山区 建
北 京房 在
新里程 80% 7.14 17.14 3.98 10.46 0 2.89 6.94 2.89 6.94 0 0
山区 建
无 锡惠 在
鸿墅 100% 24.16 47.04 36.85 7.08 0 23.62 45.97 23.62 45.97 0 0
山区 建
鄂 尔多
在
泰悦府 斯 东胜 49% 25.16 17.25 13.40 6.51 0 25.16 17.25 25.16 17.25 0 0
建
区
小计 148.00 299.62 190.28 131.34 14.69 135.45 268.22 135.45 268.22 0 0
注:剩余可售面积中未含车位等地下部分;表格中所有面积类数据均为项目整体面积,未按照公司权益折算。
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4、公司房地产项目销售情况
2014 年,公司新推售公园悦府、琨御府及无锡鸿墅项目,加上已开盘销售的西华府、新里程及金域公园项目,公司年内实现签约销售面积 18.36 万平方米,签约销售金额 71.27 亿元,销售均价为 38,831 元/平方米。
报告期内签约销售面积 销售价格 签约销售额
项目 项目种类
(万平方米) (元/平方米) (万元)
公园悦府 住宅 5.94 29,102 172,849
西华府 住宅 3.69 39,183 144,450
琨御府 住宅 4.83 66,650 321,781
新里程 住宅 1.41 22,193 31,377
金域公园 住宅 1.42 23,832 33,808
无锡鸿墅 住宅 1.07 7,878 8,404
小计 18.36 712,669
5、公司主要房地产出租情况
可出租面积 2014 年度租金收入 每平方米租金
物业名称 项目种类 出租率
(平方米) (万元) (元/天)
阳光花园 幼儿园 2,436.00 100% 81.00 0.91
泰悦豪庭 商铺 2,264.53 100% 269.81 3.26华联 2 号楼及
商用库房 10,794.11 100% 440.90 1.12中农信商厦
商铺及购物中心 6,539.58 100% 1,479.64 6.20华联 3 号楼
写字楼 6,468.56 95% 630.78 2.81
6、财务融资情况
报告期内,为保障房地产业务发展、日常经营及在建项目投资的资金需求,公司主要通过银行贷款、信托及股东借款方式进行融资,2014 年末公司融资余额 2,007,982.53 万元,加权平均融资成本年化利率为 9.62%;最低项目融资年化利率 9.17%,最高项目融资年化利率 10.32%,房地产项目利息资本化率 9.90%,利息资本化金额为 152,429.11 万元。(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%)
营业收入 3,486,173,374.38 996,274,665.97 249.92
营业成本 2,592,871,359.55 928,648,019.59 179.21
销售费用 112,461,809.53 55,829,507.38 101.44
管理费用 123,583,958.46 117,285,927.59 5.37
财务费用 76,059,751.88 204,888,479.94 -62.88
经营活动产生的现金流量净额 183,568,068.87 -8,298,597,221.18 不适用
投资活动产生的现金流量净额 983,525,162.48 1,521,599,355.47 -35.36
筹资活动产生的现金流量净额 -30,075,759.72 7,447,197,357.13 -100.40
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本报告期营业收入较上年同期增幅较大,主要系公园悦府及西华府项目实现销售结转,上年同期仅新里程项目实现销售结转,2014 年度实现销售结转面积及金额较上年同期增幅较大。
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(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
2014 年度公司主要房地产项目完工及结转面积情况
单位:平方米
本期尚未结转开发产
项目名称 本期已完工开发产品 本期已结转开发产品
品
公园悦府 69,482.33 48,109.25 21,373.08
西华府 48,001.04 47,933.25 67.79
合计 117,483.37 95,951.63 22,702.54
注:上述完工面积为可售商品房面积,不含车位等地下面积。
(3) 主要销售客户的情况
报告期内公司向前五名客户合计销售金额为 203,696,336.47 元,占公司销售总额的 5.84%。
3、 成本
(1) 成本分析表
分行业情况
单位:元
本期占 上年同 本期金额
成本构成 总成本 期占总 较上年同
分行业 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房地产行业 土地成本 1,332,294,618.87 51.38 239,598,640.79 25.80 456.05
建安成本
房地产行业 941,411,281.55 36.31 345,223,585.73 37.17 172.70
及其他
折旧及其
房地产行业 12,480,408.55 0.48 29,632,520.80 3.19 -57.88
他
进出口贸易 出口成本 231,645,760.81 8.93 242,090,518.68 26.07 -4.31
国内贸易 内销成本 53,125,256.41 2.05 50,270,660.83 5.41 5.68旅游饮食服
人工成本 8,912,505.03 0.34 8,544,370.50 0.92 4.31务及其他旅游饮食服
其他成本 11,294,986.26 0.44 9,887,307.42 1.06 14.24务及其他
旅游饮食服 折旧及摊
1,706,542.07 0.07 1,677,807.15 0.18 1.71
务及其他 销
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
成本构成 总成本 期占总 较上年同
分产品 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房产销售 土地成本 1,332,294,618.87 51.38 239,598,640.79 25.80 456.05
建安成本
房产销售 941,411,281.55 36.31 345,223,585.73 37.17 172.70
及其他
折旧及其
物业租赁 12,480,408.55 0.48 29,632,520.80 3.19 -57.88
他
进出口贸易 出口成本 231,645,760.81 8.93 242,090,518.68 26.07 -4.31
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国内贸易 内销成本 53,125,256.41 2.05 50,270,660.83 5.41 5.68旅游饮食服
人工成本 8,912,505.03 0.34 8,544,370.50 0.92 4.31务及其他旅游饮食服
其他成本 11,294,986.26 0.44 9,887,307.42 1.06 14.24务及其他
旅游饮食服 折旧及摊
1,706,542.07 0.07 1,677,807.15 0.18 1.71
务及其他 销
成本分析表中成本同比增加主要系房地产项目销售结转增加,各类成本相应增加。
(2) 主要供应商情况
报告期内公司向前五名供应商合计采购额为 102,122,359.82 元,占采购总额的 35.86%。
4、 费用
A、销售费用 11,246.18 万元,较上年同期增加 5,663.23 万元,增幅 101.44%,主要系公司规模扩大,项目广告宣传及代理费增加所致。
B、财务费用 7,605.98 万元,较上年同期减少 12,882.87 万元,减幅 62.88%,主要系公司转让股权收回投资款,费用化贷款减少所致。
C、所得税费用 12,999.54 万元,较上年同期增加 72.85%,主要系公司本报告期利润总额增加所致。
5、 现金流
A、经营活动
本报告期,公司经营活动现金流量净额为 18,356.81 万元,经营活动净流入较上年同期变化较大,主要系本报告期公司项目预售收入较大,项目购地支出较上年同期有所减少。
报告期内公司经营活动现金流量净额与本年度净利润无重大差异。
B、投资活动
本报告期,公司投资活动现金流量净额为 98,352.52 万元,较上年同期减少 35.36%,主要系转让项目公司股权收回投资款项减少。
C、筹资活动
本报告期,公司筹资活动现金流量净额为-3,007.58 万元,较上年同期变化较大,主要系公司销售回款增加用于偿还借款,购地支出减少相应借款减少。
6、 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内,公司的利润构成及利润来源主要为房地产销售结转及股权转让。报告期内公司处置股权增加利润总额 22,319.47 万元,较上年同期处置股权产生的利润总额减少 43,484.33 万元;公司对鄂尔多斯项目公司委托贷款计提资产减值准备 8,438.45 万元,因计提减值准备导致利润总额减少 8,438.45 万元;剔除投资收益影响后利润总额较上年同期增加 58,687.50 万元,主要系房地产销售业务结转增加。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司八届二十二次董事会、2013 年度股东大会审议通过了《关于公司符合发行公司债券条件的议案》、《关于公司公开发行公司债券方案的议案》、《关于提请股东大会授权董事会及董事会授权人士全权办理本次发行公司债券相关事宜的议案》,股东大会同意公司向中国证监会申请向社会公众投资者公开发行票面总额不超过人民币 8.6 亿元(含 8.6 亿元)、期限不超过 5 年(含 5 年)的公司债券,并确定授权董事会及董事会授权人士全权办理本次公司债券发行的相关事宜。根据监管要求,公司八届三十一次董事会、2015 年第一次临时股东大会审议通过了《关于调整发行公司债券股东大会决议有效期的议案》,同意调整本次公司债券发行股东大会决议有效期为“自
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2013 年度股东大会审议通过之日起 12 个月”。目前公司债券发行工作尚在进行中,为保证本次
公司债券发行工作的顺利完成,公司 2014 年度董事会提请股东大会将本次公开发行公司债券决议
的有效期延长 12 个月。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
公司目前的发展战略详见本节“董事会关于公司未来发展的讨论与分析之公司发展战略”。
2014 年度经营计划中预计实现营业收入 20 亿元,实际完成营业收入 34.86 亿元,超额完成
年度计划的 74.30%,主要系公司房地产业务销售结转收入增加所致。公司 2014 年度预计三项费
用 5.28 亿元,实际发生 3.12 亿元,较年度预算节约 40.91%,主要系公司严格控制各项管理及营
销费用开支,投资款收回偿还贷款利息支出减少。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
(%) 年增减 年增减 (%)
(%) (%)
房地产行业 3,170,814,842.88 2,286,186,308.97 27.90 374.86 272.07 增加 19.92 个百分点
进出口贸易 235,008,052.11 231,645,760.81 1.43 -4.54 -4.31 减少 0.24 个百分点
国内贸易 53,614,084.76 53,125,256.41 0.91 5.36 5.68 减少 0.3 个百分点旅游饮食服
26,305,299.35 21,914,033.36 16.69 -5.76 8.97 减少 11.27 个百分点务及其他
合计 3,485,742,279.10 2,592,871,359.55 25.61 251.13 179.73 增加 18.98 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
(%) 年增减 年增减 (%)
(%) (%)
房产销售 3,140,227,435.00 2,273,705,900.42 27.59 423.14 288.79 增加 25.02 个百分点
物业租赁 30,587,407.88 12,480,408.55 59.20 -54.67 -57.88 增加 3.12 个百分点
进出口贸易 235,008,052.11 231,645,760.81 1.43 -4.54 -4.31 减少 0.24 个百分点
国内贸易 53,614,084.76 53,125,256.41 0.91 5.36 5.68 减少 0.3 个百分点旅游饮食服
26,305,299.35 21,914,033.36 16.69 -5.76 8.97 减少 11.27 个百分点务及其他
合计 3,485,742,279.10 2,592,871,359.55 25.61 251.13 179.73 增加 18.98 个百分点
主营业务分行业和分产品情况的说明:
报告期内,公司房地产项目销售结转面积 95,951.63 平方米,结转收入 31.40 亿元,同比增
长 423.14%,房地产销售业务毛利率为 27.59%,比上年增加 25.02 个百分点,主要系公司公园悦
府及西华府项目销售结转。
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
北京 3,153,527,899.30 392.59
9 / 24
宁波 332,214,379.80 -5.77
主营业务分地区情况的说明:
公司发展战略为“以北京为中心,以轨道交通为依托”,2014 年公司主营业务收入中北京地
区占 90.47%。
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
的比例 的比例
动比例
(%) (%)
(%)
主要系公司公园悦府、
货币资金 2,263,658,725.95 7.63 1,130,560,498.61 4.71 100.22 琨御府、西华府项目预
售,预收账款增加
应收账款 38,880,684.49 0.13 25,154,340.74 0.10 54.57 应收货款增加
报告期内公司新获取
存货 23,109,800,035.22 77.91 18,778,067,954.08 78.21 23.07
潭柘寺 C 地块项目
主要系项目预付工程
预付款项 251,653,899.01 0.85 130,007,860.17 0.54 93.57
款增加
可供出售金融资产 251,673,800.00 0.85 125,905,000.00 0.52 99.89 主要系本期增加投资
长期股权投资 185,487,452.95 0.63 276,764,522.51 1.15 -32.98 主要系参股公司亏损
主要系公司预收账款
按税法规定预交所得
递延所得税资产 129,741,753.04 0.44 39,744,947.12 0.17 226.44
税产生的时间性差异
较上年同期增加
主要系公司其他流动
资产中委托贷款到期
其他非流动资产 745,515,463.37 2.51 383,823,000.00 1.60 94.23
置换转入其他非流动
资产
主要系流动资金借款
短期借款 960,800,000.00 3.24 504,500,000.00 2.10 90.45
增加
主要系项目应付工程
应付账款 1,184,393,830.69 3.99 152,780,261.91 0.64 675.23
款增加
主要系公司琨御府项
目报告期内实现预售
预收款项 5,627,242,025.44 18.97 2,151,865,360.25 8.96 161.51
但尚未达到收入结转
条件
主要系公司规模扩大,
应付职工薪酬 59,525,881.94 0.20 41,157,587.90 0.17 44.63
专业技术人员增加
主要系期末应交企业
应交税费 265,886,229.88 0.90 84,993,931.20 0.35 212.83 所得税及土地增值税
金额较大
主要系以前年度计提
应付利息 80,484,684.14 0.27 140,911,295.35 0.59 -42.88 借款利息根据协议到
期转入本金
其他应付款 1,369,850,120.24 4.62 2,306,838,460.71 9.61 -40.62 主要系公司处置股权
10 / 24
合并范围变化
一年内到期的非流 主要系长期借款中一
10,368,615,375.00 34.96 3,957,362,492.53 16.48 162.01
动负债 年内到期的借款增加
主要系一年内到期借
长期借款 7,526,734,625.00 25.38 12,402,150,000.00 51.65 -39.31
款部分增加转出
根据公司转让持有晨
枫公司股权签署的《股
权转让协议》相关约
定,公司管理层根据目
预计负债 39,780,000.00 0.13
前掌握的信息,基于谨
慎性原则,对该事项涉
及最高土地出让金部
分计提预计负债
(四) 核心竞争力分析
1、依托股东支持,积极争取轨道物业开发资源,不断提升轨道物业专业开发能力;
2、公司“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略定位清晰;
3、公司致力于打造品牌,提高产品品质,树立良好的资本市场形象;
4、公司持续改进管控体系,规范运作水平不断提高。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内投资额(万元) 13,595.00
投资额增减变动数(万元) -1,520.00
上年同期投资额(万元) 15,115.00
投资额增减幅度(%) -10.06
被投资公司情况
占被投资公司权
被投资单位名称 主要经营活动 备注 金额(万元)
益的比例(%)
北京京投灜德置业有限公司 房地产开发与经营 51.00 设立新公司 1,020.00
北京基石创业投资基金(有
投资管理咨询 43.08 股权投资 12,575.00
限合伙)
合计 13,595.00
11 / 24
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
单位:万元 币种:人民币
是否 是 资金来源
报酬
委托理财 委托理财金 委托理财起 委托理财终 预计收 实际收回本 实际获 经过 是否关 否 并说明是
合作方名称 确定
产品类型 额 始日期 止日期 益 金金额 得收益 法定 联交易 涉 否为募集
方式
程序 诉 资金
中国农业银 金钥匙 浮动收
7,000.00 2014-10-14 2014-12-10 47.01 7,000.00 47.01 是 否 否 否
行 本利丰 益
中国农业银 本利丰步 浮动收
5,000.00 2014-10-28 2014-11-18 7.34 5,000.00 7.34 是 否 否 否
行 步高 益
中国农业银 本利丰步 浮动收
1,000.00 2014-10-28 2014-10-29 0.10 1,000.00 0.10 是 否 否 否
行 步高 益
中国农业银 本利丰 浮动收
3,000.00 2014-10-30 2014-12-3 11.74 3,000.00 11.74 是 否 否 否
行 34天 益
中国农业银 本利丰 浮动收
2,000.00 2014-11-14 2014-12-18 7.82 2,000.00 7.82 是 否 否 否
行 34天 益
中国农业银 本利丰步 浮动收
7,000.00 2014-12-5 2014-12-18 6.36 7,000.00 6.36 是 否 否 否
行 步高 益
中国农业银 本利丰步 浮动收
11,000.00 2014-12-15 2014-12-16 1.08 11,000.00 1.08 是 否 否 否
行 步高 益
中国农业银 本利丰步 浮动收
7,000.00 2014-12-19 2015-1-15 13.20 是 否 否 否
行 步高 益
合计 / 43,000.00 / / / 94.65 36,000.00 81.45 / / / /逾期未收回的本金和收益累计金额(元)
2014年4月23日董事会八届二十二次会议决议、2014年5月15日2013年度股东大会会议决议审议通过了《关于利用
委托理财的情况说明 自有闲置流动资金购买短期银行保本理财产品的议案》,2014年度公司累计发生理财金额为4.3亿元,累计实现收
益81.45万元。2014年12月19日理财产品已在到期日收回。
12 / 24(2) 委托贷款情况
单位:万元 币种:人民币
贷 贷 抵押 是 是 是 资金来源
是否
委托贷款金 款 款 借款用 物或 否 否 否 并说明是 关联 投资盈
借款方名称 关联 预期收益
额 期 利 途 担保 逾 展 涉 否为募集 关系 亏
交易
限 率 人 期 期 诉 资金
2年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 无 否 1,216.67 194.43
期 % 营用款
2年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 无 否 1,215.00 194.16
期 % 营用款
2年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 无 否 1,213.33 193.89
期 % 营用款
2年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 无 否 1,211.67 193.63
期 % 营用款
2年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 5,000.00 无 否 1,210.00 193.36
期 % 营用款
2年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 3,467.82 无 否 836.90 146.26
期 % 营用款
2年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 339.70 无 否 82.66 13.78
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 1,105.27 无 否 134.11 134.11
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 857.74 无 否 104.07 55.51
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 1,780.35 无 否 215.42 215.42
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 1,000.00 无 否 121.33 64.71
期 % 营用款
13 / 24
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 756.70 无 否 91.81 15.30
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 1,163.89 无 否 141.22 37.66
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 2,490.00 无 否 302.12 302.12
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 2,486.14 无 否 301.65 301.65
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 4,500.00 无 否 546.00 91.00
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 1,438.46 无 否 167.34 167.34
期 % 营用款
1年 12 日常经
上海礼兴酒店有限公司 2,750.00 无 否 333.67 55.61
期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
300.00 无 否 68.43 7.59
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 1年 11 日常经
1,600.00 无 否 177.96 177.96
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 1年 11 日常经
559.63 无 否 61.90 61.90
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 1年 11 日常经
2,120.08 无 否 235.80 235.80
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
9,360.00 有 否 1,984.84 396.97
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
10,500.00 有 否 2,223.38 444.68
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
10,000.00 有 否 2,105.28 421.06
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
12,000.00 有 否 2,519.00 503.80
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 11,800.00 2年 11 日常经 有 否 2,469.81 493.96
14 / 24
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
11,500.00 有 否 2,396.47 479.29
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
11,000.00 有 否 2,285.56 457.11
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
6,600.00 有 否 1,367.30 273.46
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 2年 11 日常经
230.00 有 否 43.01 43.01
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 1年 11 日常经
13,235.67 无 否 1,472.10 397.98
责任公司 期 % 营用款
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限 1年 11 日常经
5,600.00 无 否 622.84 232.15
责任公司 期 % 营用款委托贷款情况说明:
以上利率为年利率;委托贷款金额不含尚未结清的委托贷款利息。
15 / 24
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□ 适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□ 适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□ 适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
(1)主要子公司、参股公司情况
单位:万元 币种:人民币
单位名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润子公司:
北京京投置地房地 房地产开发
23,000.00 876,876.35 48,783.37 -118.49
产有限公司 与经营
北京京投万科房地 房地产开发
40,000.00 158,523.93 35,411.66 -1,015.27
产开发有限公司 与经营
北京京投银泰置业 房地产开发
10,000.00 529,900.41 29,657.04 21,784.42
有限公司 与经营
北京京投银泰尚德 房地产开发
10,000.00 587,931.03 18,960.00 17,342.47
置业有限公司 与经营
北京京投兴业置业 房地产开发
10,000.00 706,754.04 -611.22 -2,193.31
有限公司 与经营
北京京投灜德置业 房地产开发
5,000.00 432,449.41 1,010.01 -9.99
有限公司 与经营
北京潭柘投资发展 房地产开发
5,000.00 22,781.08 -8,175.89 -5,535.43
有限公司 与经营
宁波华联房地产开 房地产开发
2,000.00 18,994.48 3,132.57 -249.90
发有限公司 与经营无锡嘉仁花园酒店
酒店管理 1,200.00 36,498.87 -3,312.46 -929.80管理有限公司
无锡惠澄实业发展 房地产开发
12,000.00 162,304.78 52,763.62 -1,305.43
有限公司 与经营参股公司:鄂尔多斯市京投银
房地产开发
泰房地产开发有限 3,000.00 111,792.30 -12,844.53 -12,263.10
与经营责任公司上海礼兴酒店有限
酒店服务业 117,051.66 148,217.67 -1,853.52 -21,052.07公司
北京京投阳光房地 房地产开发
24,000.00 83,607.24 26,592.07 386.30
产开发有限公司 与经营
16 / 24
北京京泰祥和资产 房地产开发
5,000.00 125,946.75 31,997.13 88.79
管理有限责任公司 与经营
注:涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。
(2)股权投资变动情况
单位:万元 币种:人民币
公司原拥 现拥有 股权变动对利润
单位名称 注册资本 情况说明
有权益 权益 总额的影响北京京投灜德置
5,000.00 - 51% -9.99 报告期新增项目公司业有限公司北京晨枫房地产
5,000.00 51% - 22,319.47 股权转让开发有限公司
另:2011 年 9 月,京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合作开发协议》(下称“合作开发协议”)第四条约定:项目公司(京投银泰置业)的注册资本为 1亿元,各方出资比例为:京投置地 15%,京投公司 35%,北京万科 50%。在协议各方按照《联合投标协议》及合作开发协议约定履行出资义务(包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款)前提下,联合持股比例无论是否调整为合作持股比例,均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例(京投置地 50%、京投公司 35%和北京万科 15%)分配项目公司利润。京投置地于 2012 年向北京万科支付股权收购资金 3500 万元,2014 年 4 月股权变更完成,变更后各方持股比例为京投置地 50%、京投公司 35%和北京万科 15%。
(3)对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司情况
单位:万元 币种:人民币
单位名称 营业收入 营业利润 净利润 原因
北京京投万科房地产 本期无房地产结转收入,主要是
-134.74 -1,355.46 -1,015.27
开发有限公司 期间费用导致亏损北京京投银泰置业有
174,090.91 29,061.37 21,784.42 本期结转收入,实现净利润较大限公司北京京投银泰尚德置
140,066.58 23,150.78 17,342.47 本期结转收入,实现净利润较大业有限公司
北京京投兴业置业有 本期无房地产结转收入,主要是
- -2,869.90 -2,193.31
限公司 期间费用导致亏损
北京潭柘投资发展有 基本无收入,主要是期间费用导
325.82 -5,506.10 -5,535.43
限公司 致亏损无锡嘉仁花园酒店管
- -929.80 -929.80 无收入,主要为利息费用理有限公司
无锡惠澄实业发展有 本期无房地产结转收入,主要是
- -1,733.03 -1,305.43
限公司 期间费用导致亏损
上海礼兴酒店有限公 酒店项目开业时间较短收入较
18,211.09 -21,051.72 -21,052.07
司 少,折旧摊销及利息费用较大
(4)投资收益中占比在 10%以上的股权投资项目
17 / 24
单位:万元 币种:人民币
投资收益
单位名称 产生的投资收益 情况说明
占比
北京晨枫房地产开发有限公司 22,319.47 164.81% 股权转让
酒店项目开业时间较短收入较
上海礼兴酒店有限公司 -8,983.65 -66.33%
少,折旧摊销及利息费用较大
以上投资项目在报告期内投资收益占净利润均超过 50%。
(5)经营业绩变动 30%以上的子公司、参股公司情况
单位:万元 币种:人民币
2014 年净 2013 年净 增减变
单位名称 变动原因
利润 利润 动(%)
2014 年公司基本无业务,仅发生少量的
管理费用并且权益法确认了部分投资北京京投置地房地
-118.49 -5,306.07 不适用 收益,当期亏损较少。2013 年亏损较大产有限公司
的主要原因是公司涉及一般分立,对资
产评估增值缴纳企业所得税北京京投万科房地
-1,015.27 -3,065.41 不适用 本期无收入结转,仅期间费用导致亏损产开发有限公司
北京京投银泰置业 2014 年实现部分交房,导致净利润增加
21,784.42 -1,949.66 不适用
有限公司 较大
北京京投银泰尚德 2014 年实现部分交房,导致净利润增加
17,342.47 -382.47 不适用
置业有限公司 较大
北京京投兴业置业 2014 年开盘销售导致销售费用增加较
-2,193.31 -417.91 不适用
有限公司 多,亏损增加
宁波华联房地产开 2014 年部分房屋出租到期出现短期空
-249.90 114.17 -318.88
发有限公司 置,导致收入减少,净利润减少无锡嘉仁花园酒店
-929.80 -2,066.44 不适用 财务费用减少管理有限公司
(6)资产总额变动 30%以上的子公司、参股公司
单位:万元 币种:人民币
2014 年底 2013 年底
单位名称 增减变动 变动原因
资产总额 资产总额
北京京投兴业置业 2014 年项目全面开工建设,开发投
706,754.04 527,398.08 34.01%
有限公司 入增加北京京泰祥和资产
125,946.75 85,164.18 47.89% 往来款项增加管理有限责任公司
5、 非募集资金项目情况
√适用 □ 不适用
单位:万元 币种:人民币
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项目计划总投 本年度投入金 累计实际投入
项目名称 项目进度 项目收益情况
资 额 金额
新里程 207,236.00 在建 23,757.90 194,706.01 -4,588.35
无锡鸿墅 239,055.00 在建 22,434.20 64,966.65 -2,930.84
西华府 843,619.00 在建 135,346.55 583,980.15 19,657.04
公园悦府 902,961.00 在建 123,979.75 659,059.22 16,960.00
琨御府 906,500.00 在建 102,842.26 629,303.33 -2,611.22
潭柘寺 C 地块 895,384.00 前期 424,572.71 424,572.71 -9.99
至 2014 年 12
月 31 日,该基
金已投资项目
基石基金 25,150.00 12,575.00 25,150.00
11 个,累计投
资金额 3.95 亿
元
合计 4,019,905.00 / 845,508.37 2,581,738.07 /
2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日,公司八届九次董事会、2012
年第六次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资
基金暨关联交易的议案》,同意公司以有限合伙人的身份参与投
资基石基金,投资的形式为以现金认缴基石基金的出资额 25,150非募集资金项目情况说明
万元,截至本报告期末已完成全部出资。
项目进度:为最近一期的情况。
项目收益:为项目公司累计实现净利润的情况。
涉及房地产项目的投入金额:包括已投入尚未支付部分。3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析(一) 行业竞争格局和发展趋势
2014 年,经济下行压力加大,房地产开发投资增速下滑,商品房销售面积与销售额降幅持续扩大,房企存货显著增加,主要城市房地产市场继续分化,北京等一线城市房地产行业竞争加剧,行业告别黄金时代,进入白银时代。在行业利润率整体下降、去化速度减缓导致资金链绷紧的背景下,业内企业战略取向出现差异,部分企业选择业务转型或逐步退出房地产行业,部分企业实施多元化、降低地产业务或住宅地产比重,部分企业进行区域扩张、走向海外市场,部分企业开展管理或业务模式创新、打造自身竞争优势。与此同时,政府出台一系列政策,从调整限购限贷到降息降准,均在一定程度上提振了市场信心,到四季度库存上升趋缓,消化周期趋于稳定,市场开始出现积极态势。
未来,面对错综复杂的国内外形势,国家经济仍将保持稳增长、调结构、转方式的主基调,财政、货币等宏观政策以及全面深化改革的多项举措仍将支持房地产行业平稳健康发展,支持居民自住和改善性住房需求。截至 2015 年度一季度,房地产信贷进一步放松,企业融资渠道拓宽,居民住房需求得到释放。房地产调控手段逐步市场化,政策面、资金面趋于利好,北京面临京津冀一体化和申办冬奥会的新机遇,开发企业之间竞争将愈加激烈,对企业的运营效率、产品竞争力和服务内容质量提出更高要求。
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(二) 公司发展战略
依托股东的资源、资金和专业开发团队的优势,以北京为中心,以轨道交通为依托,调整优化资产结构,着力开发轨道物业,打造轨道物业专业开发核心竞争力,树立“亚洲轨道物业专家”的品牌形象,不断提升公司管理水平及盈利能力,实现公司的稳健和可持续发展,努力为股东创造价值。
(三) 经营计划
在整体经济下行、行业深度调整和区域市场竞争加剧的形势下,公司将坚持既定的发展战略,进一步提升运营效率和管控水平,努力实现有质量有效益可持续健康的发展。
1、加大项目开发销售力度,加快资金回笼,2015 年力争达到 70 亿元销售规模。
2、进一步优化投资结构,加快处置非核心资产。
3、积极参与北京土地市场,寻求合适的项目机会。
4、努力拓展多元化融资渠道,创新融资方式,增强资金实力。
5、建立完善产品标准化管理体系,提升轨道物业项目开发的核心竞争力,提升公司品牌溢价能力。
6、2015 年公司财务预算指标:营业收入 72.78 亿元,三项费用 6.57 亿元。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为完成 2015 年度的经营计划和工作目标,预计公司资金需求较大,公司将通过收回投资款、销售资金回笼、商业银行贷款、股东借款及资本市场融资等途径和方式来解决。
(五) 可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业经历过去十几年的快速增长后,总体来看,各城市房地产市场形势出现分化,部分二三线城市供需严重失衡;同时,政府对房地产市场的调控方法也逐步从行政手段转向市场手段,各地限购限贷政策逐步退出,不动产登记及房产税等市场调节方式提上议事日程。房地产项目受政策及市场形势影响较大,公司所开发的项目也在所难免,存在一定程度的政策及市场风险。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业,充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公司业务的高速发展,经营规模快速扩张,对公司的融资能力提出了更高的要求。公司要力求以相对较低的资金成本及时足额筹集到发展所需资金。如果国家经济政策、产业政策及银行贷款政策发生变化,也将可能导致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。
3、行业竞争风险
公司目前在建、拟建项目主要位于北京,公司战略发展重点也是北京,但随着房地产行业市场形势的变化,大中型房企均向一二线城市回归,北京土地市场竞争愈加激烈,公司在北京获取土地资源的难度加大。一线城市的开发项目面临较大的成本压力,加上北京实施“竞地价、限房价”政策,且短期不会放松限购政策,将挤压房地产企业利润空间。随着市场继续调整转型,对房企产品的差异化要求也有所提高,市场的变化、竞争的加剧以及房企市场集中度的提高都要求房企进一步提高运营效率、提升品牌溢价能力。与国内龙头房企相比,公司在轨道物业开发上形成了先发优势,具有一定的竞争力,但在其他类型的项目竞争中,从品牌溢价能力、产品标准化水平等方面看仍存在一定差距。就轨道物业而言,根据目前北京城市发展的实际和轨道交通建设的发展规律,未来新推出的潜在轨道物业项目位置可能渐渐远离城市中心区,土地增值空间减少,且项目推出的时间很不确定,不规律,不连续,使得公司项目规划和利润筹划有更大难度,对公司业务发展的稳定性带
20 / 24来一定影响。
4、投资风险
近年,公司结合京外房地产市场形势的变化,先后处置了一批回收期较长的非核心资产,相继转让了多家在外埠的项目公司股权、债权,尚有部分款项待回收,公司将对相关款项进行积极催收,必要时不排除采取法律手段维护公司及股东利益。同时,公司将继续寻求合适机会进一步处置部分京外项目。此外,基于谨慎性原则,公司对鄂尔多斯项目公司涉及委托贷款计提了资产减值准备,并从 2015 年 1 月 1 日起暂停确认对鄂尔多斯项目公司委托贷款利息收入,未来市场如何变化、是否需进一步减值存在不确定性。3.3 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明□ 适用 √不适用(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明□ 适用 √不适用(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明□ 适用 √不适用3.4 利润分配或资本公积金转增预案(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据公司章程的规定,公司充分考虑对投资者的回报,除特殊情况外,原则上每年按当年实现的母公司可供分配利润的一定比例向股东分配股利;公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下,若满足了公司正常生产经营和长期发展的资金需求,且有足够的货币资金,将采取现金方式分配股利,每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的母公司可分配利润的 5%,且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
报告期内,公司严格执行分红政策,2014 年 4 月 23 日、5 月 15 日,公司八届二十二次董事会、2013 年度股东大会审议通过了《关于公司 2013 年度利润分配的预案》。公司 2013 年度利润分配预案为:以 2013 年 12 月 31 日公司总股本 740,777,597 股为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利0.31 元(含税),分配金额为 22,964,105.51 元。2014 年 7 月 1 日,公司发布《2013 年度利润分配实施公告》(详见公告临 2014-024),2014 年 7 月 8 日为现金红利发放日。公司 2013 年度利润分配方案已执行完毕。
公司八届三十三次董事会审议通过 2014 年度利润分配预案如下:按中国会计准则计算的母公司当期净利润为负数,不提取法定盈余公积金;2014 年度合并利润表中归属于母公司所有者的净利润 25,144,974.48 元、母公司净利润为-127,092,288.36 元,母公司累计税后可供分配利润540,871,963.50 元,公司目前处于成长阶段,项目建设资金需求量较大,本报告期不进行利润分配,留存未分配利润用于项目后续建设投入。本年度不进行资本公积转增股本。公司独立董事已发表独立意见,并同意本次利润分配预案,该预案尚须提交股东大会审议。(二) 公司近三年(含报告期)的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位:元 币种:人民币
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分红年度合并 占合并报表中
每 10 股 每 10 股派 每 10
分红 现金分红的数 报表中归属于 归属于上市公
送红股 息数(元) 股转增
年度 额(含税) 上市公司股东 司股东的净利
数(股) (含税) 数(股)
的净利润 润的比率(%)
2014 年 25,144,974.48
2013 年 0 0.31 0 22,964,105.51 74,528,801.79 30.81
2012 年 0 0.65 0 48,150,543.81 86,496,857.15 55.673.5 积极履行社会责任的工作情况
公司大力发展的轨道物业,即地铁车辆段及轨道沿线综合开发项目,主要是在地铁停车库库顶和紧邻的落地区域及轨道沿线,进行民用建筑开发建设。轨道物业项目的开发建设为政府、市民乘客等多方带来较大的经济效益和社会效益。在方便市民乘客居住和出行的同时,轨道物业项目的发展有助于缓解北京用地日趋紧张、地价持续上涨的困难,探索出了一条集约高效用地的新模式。公司现有的轨道物业项目受到市场高度认可。在项目实际开发过程中,为给客户提供高质量的产品和服务,公司在保障安全、减震降噪、节能环保等方面深入研究探索,进行大量投入,取得显著成果,切实履行了房地产开发企业的社会责任。同时,公司积极开展捐资助学、健康环保、扶助敬老等公益活动,并荣获“中国全面小康论坛”—“社会责任企业典范”奖项。四、 涉及财务报告的相关事项4.1 与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计发生变化的,公司应当说明情况、原因及其影
响。
2014 年初,财政部修订了《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》,并颁布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号——合营安排》、《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》,要求自 2014 年 7 月 1 日开始实施。2014 年 6 月,财政部修订了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》,要求在 2014 年度及以后期间的财务报告中按照准则要求对金融工具进行列报。2014 年 7 月 23 日,财政部发布了《关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》,对《企业会计准则——基本准则》进行了修订和重新发布。
公司八届二十七次董事会审议通过了《关于公司会计政策变更的议案》,公司按照以上新颁布和修订的会计准则相应变更了公司的会计政策,并对有关项目和金额进行了追溯调整。公司会计政策变更日期为 2014 年 7 月 1 日。
执行《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》、《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号——合营安排》、《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》、《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的相关情况。
公司本次会计政策变更之前财务报表中关于职工薪酬、财务报表列报、合并财务报表、公允价值计量、合营安排、在其他主体中权益的披露及金融工具列报相关业务及事项,自 2014 年 7 月 1日起按新准则的规定进行核算与披露。由于新准则的实施而进行的会计政策变更对本公司财务状况、经营成果和现金流量未产生影响,也无需进行追溯调整。
22 / 241、 长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响(一)
单位:元 币种:人民币
2013年1月1 2013年12月31日
交易
被投资 日归属于母 归属于母公
基本 长期股权投资 可供出售金融资
单位 公司股东权 司股东权益
信息 (+/-) 产(+/-)
益(+/-) (+/-)北京基石创业投资基
-125,750,000.00 125,750,000.00金(有限合伙)宁波华联化工原料有
-95,000.00 95,000.00限责任公司杭州安琪儿置业股份
-60,000.00 60,000.00有限公司
合计 / -125,905,000.00 125,905,000.00
根据财政部《关于印发修订<企业会计准则第2号——长期股权投资>的通知》(财会[2014]14号),公司将执行新修订的《企业会计准则第2号——长期股权投资》,对持有的不具有控制、共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资,按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》处理,从长期股权投资科目重分类至可供出售金融资产科目,并对其进行追溯调整。上述会计政策变更自2014年7月1日开始执行,仅对可供出售金融资产和长期股权投资两个报表项目金额产生影响,对本公司财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。4.2 与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。
本报告期纳入合并财务报表范围的子公司共计 20 家,子公司具体包括:
持股比例 表决权比例
子公司全称 子公司类型 级次
(%) (%)
1.北京京投万科房地产开发有限公司 控股子公司 二级子公司 80.00 60.00
2.北京京投银泰置业有限公司 控股子公司 二级子公司 50.00 80.00
3.北京京投银泰尚德置业有限公司 控股子公司 二级子公司 51.00 100.00
4.北京京投兴业置业有限公司 控股子公司 二级子公司 51.00 100.00
5.北京潭柘投资发展有限公司 全资子公司 一级子公司 100.00 100.00
6.北京山行者户外运动有限公司 全资子公司 二级子公司 100.00 100.00
7.北京京西弘扬文化传媒有限公司 全资子公司 二级子公司 100.00 100.00
8.北京嘉禾盛景农业发展有限公司 全资子公司 二级子公司 100.00 100.00
9.宁波华联房地产开发有限公司 全资子公司 一级子公司 100.00 100.00
10.北京京投灜德置业有限公司 控股子公司 二级子公司 51.00 100.00
11.北京定都峰旅游开发有限公司 控股子公司 二级子公司 60.00 60.00
12.宁波银泰对外经济贸易有限公司 全资子公司 一级子公司 100.00 100.00
13.京投银泰(宁波)物业服务有限公司 全资子公司 一级子公司 100.00 100.00
14.宁波宁华出租汽车有限公司 全资子公司 二级子公司 100.00 100.00
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15.宁波银泰广告有限公司 全资子公司 二级子公司 100.00 100.00
16.北京华霖盛景园林绿化有限公司 全资子公司 二级子公司 100.00 100.00
17.北京京投置地房地产有限公司 全资子公司 一级子公司 100.00 100.00
18.慈溪市住宅经营有限责任公司 全资子公司 一级子公司 100.00 100.00
19.无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 全资子公司 一级子公司 100.00 100.00
20.无锡惠澄实业发展有限公司 全资子公司 二级子公司 100.00 100.00
注:子公司的持股比例不同于表决权比例的原因、以及持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据说明详见附注九、(一)在子公司中的权益。
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比,增加 1 户,减少 2 户,其中:
1.本期新纳入合并范围的子公司
名称 变更原因
北京京投灜德置业有限公司 新设
2.本期不再纳入合并范围的子公司
名称 变更原因
北京晨枫房地产开发有限公司 出售
北京台湾会馆开发建设有限公司 出售
注:合并范围变更主体的具体情况详见附注八、合并范围的变动。
董事长: 田振清
京投银泰股份有限公司
2015 年 4 月 7 日
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