华夏幸福：2014年年度报告摘要_股票频道

公司代码：600340 公司简称：华夏幸福

华夏幸福基业股份有限公司

2014 年年度报告摘要

一重要提示

1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上

海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

公司股票简况

股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股上海证券交易所华夏幸福 600340 ST国祥

联系人和联系方式董事会秘书

姓名朱洲

电话 010-56982988

传真 010-56982989

电子信箱 IR@cfldcn.com

二主要财务数据和股东情况

2.1 公司主要财务数据

单位：元币种：人民币

本期末比上年

2014年末 2013年末同期末增减（% 2012年末

）

总资产 113,964,189,090.04 74,093,810,903.27 53.81 43,193,448,032.69

归属于上市

公司股东的 9,793,565,161.37 6,650,423,919.24 47.26 4,316,441,933.73

净资产

本期比上年同

2014年 2013年 2012年

期增减(%)

经营活动产

生的现金流 -4,954,009,889.56 -3,474,422,590.73 -42.59 217,530,243.44

量净额

营业收入 26,885,548,491.46 21,059,753,648.07 27.66 12,076,941,011.04

归属于上市

公司股东的 3,537,537,462.28 2,714,894,781.44 30.30 1,783,624,332.26

净利润

归属于上市

公司股东的

扣除非经常 3,478,548,324.47 2,691,899,768.94 29.22 1,780,502,714.10

性损益的净

利润

加权平均净

减少1.47个百

资产收益率 42.83 44.30 51.42

分点

（%）

基本每股收

益（元／股 2.67 2.05 30.24 1.35

）

稀释每股收

益（元／股 2.67 2.05 30.24 1.35

）

2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况

表

单位: 股

截止报告期末股东总数（户） 14,115

年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 21,810

前 10 名股东持股情况

持有有限

股东性持股比持股质押或冻结的股份数

股东名称售条件的

质例(%) 数量量

股份数量

境内非

华夏幸福基业控股股份

国有法 68.88 911,186,559 0 质押 711,358,600

公司

人

境内非

浙江春晖集团有限公司国有法 1.19 15,704,896 0 无 0

人

交通银行－华安策略优

其他 0.92 12,189,266 0 无 0

选股票型证券投资基金

中国民生银行股份有限

公司－华商领先企业混其他 0.92 12,172,218 0 无 0

合型证券投资基金

境内非

浙江上风实业股份有限

国有法 0.80 10,606,219 0 无 0

公司

人

境内非

鼎基资本管理有限公司 0.78 10,260,000 0 无 0

国有法

人

招商银行股份有限公司

－光大保德信优势配置其他 0.64 8,450,706 0 无 0

股票型证券投资基金

中国农业银行－景顺长

城内需增长贰号股票型其他 0.61 8,088,369 0 无 0

证券投资基金

全国社保基金一零一组

其他 0.61 8,035,958 0 无 0

合

融通新蓝筹证券投资基

其他 0.60 8,000,000 0 无 0

金

上述股东关联关系或一致行动的说华夏控股与鼎基资本为一致行动人，其他股东之间的关联关

明系未知。

2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

三管理层讨论与分析

（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2014 年全球经济总体增长乏力、进入大缓和时代，各经济体发展态势显著分化：美国经济持

续强劲复苏，欧洲正步入复苏停滞，日本经济下半年出现负增长，俄罗斯经济内忧外患。美国经

济一枝独秀，财政赤字迅速下滑，失业率降至本轮金融危机以来最低水平，消费者信心处于六年

高位，企业投资增速回升，全年经济增速为 2.4%，再次成为全球经济增长的引擎。欧洲处于后债

务时期，失业率一路攀升至 11.4%，欧元区通胀率接近 0，通缩风险凸显，全年经济增速为 0.9%。

日本经济下半年大幅萎缩，全年经济增速预计为-0.5%，“安倍经济学”有始无终。俄罗斯经济内

忧外患，油价连跌不止，卢布对美元汇率全年下跌 42%，并遭到西方国家严重的经济制裁，全年

经济增速预计为 0.6%,未来形势不容乐观。

2014 年中国 GDP 比上年同期增长 7.4%，仍然是世界经济的重要引擎。面临经济增速放缓的

压力，中国政府积极应对，微刺激不断加码，将托底经济处于合理区间，在保底线的同时更加关

注经济的质变，中国经济进入“努力调结构、稳增长利好”的转型升级新时期。

公司董事会认为，国内经济正处于三期叠加的经济新常态下。一年来中国政府大力简政放权，

政府后撤，深化多领域市场化改革，使市场成为资源配置的主体，并引导经济转向绿色增长、创

新驱动的轨道，这将为中国经济的发展带来新动力。长期来看，国内经济增长动力将由要素驱动、

投资驱动转为创新驱动，产业结构调整升级、创新创业将成为经济转型的必由之路，也将成为公

司未来长期发展的基石。公司将继续毫不动摇的坚持“推动中国产业升级”的伟大使命，坚持“成

为全球产业新城引领者”的宏伟愿景，坚持产业新城业务模式，努力使所开发的区域经济发展、社

会和谐、人民幸福。

“三个坚持”既源于对中国经济未来长期发展路径的清晰思考和坚定判断，也源于产业新城

模式本身特有的开放性的平台属性。开放性的产业新城模式能够聚集、整合多样化的商业、产业、

资本等外部资源，衍生出各色各样的传统业态和创新业务，通过合理的制度设计，进而创造出永

续发展的互利共生的平台生态系统，为公司未来长期持续发展在模式上提供了保障。

2014 年公司经营情况回顾：

第一，区域拓展。公司继续深耕大北京，实现了京津冀卡位，同时积极开拓长江经济带，年

度共累计完成 7 个项目签约。2014 年度，公司新拓展 4 个园区进行产业新城的开发建设，分别位

于北京房山、河北任丘、河北白洋淀科技城及河北涿鹿。公司与霸州市人民政府及文安县人民政

府签署相关合作协议，将霸州、文安委托区域进行扩区。公司与南京市溧水经济开发区管委会就

合作开发建设经营江苏溧水签署合作框架协议。另外，公司于上半年进行了延展式创新研究，以

适应未来委托开发区域的经济、社会和资源个性化特征，满足不同开发区域的差异化需求。

第二，产业发展。公司不断创新产业服务手段，一方面与京东等行业龙头开展跨领域战略合

作，一方面加快与清华大学等高校院所的“产学研”合作模式，并于硅谷及国内一线城市积极布

局创新孵化器，致力于促进中国科技创新、民间创业，未来也将走通“海外孵化、华夏加速”的

创新通道。

第三，房地产开发。公司住宅地产针对不同客户群的需求，打造了多种产品模式，逐步转向

“以客户需求为导向”的新思路，并且完成了“住宅地产高周转”的战略转型，建立了市场监控

与预警机制。

第四，城市运营。公司不断进行资源引入，完善所开发区域内生活、商业、学校等相关配套，

如固安区域引入的“北京八中”项目，苏家屯引入的“中央公园”项目，成为了践行“打造幸福

城市、提升区域价值”核心理念的新亮点。

报告期内，公司销售额共计 512.54 亿元，较上年同期增长 36.96%。产业新城业务销售额共计

430.85 亿元（含园区开发业务结算回款 75.83 亿元，产业园区配套住宅签约销售额 355.02 亿元，

园区内新开工配套住宅面积 580.56 万平方米，竣工配套住宅面积 249.53 万平方米，签约销售面

积 478.88 万平方米），城市地产签约销售额 75.23 亿元（其中新开工面积 168.74 万平方米，竣工

面积 43.46 万平方米，签约销售面积 101.90 万平方米），其他业务（物业、酒店）销售额 6.46 亿

元。公司实现营业收入 268.86 亿元，比上年同期增长 27.66%；实现营业利润 50.64 亿元，同比增

长 41.42%；实现归属于母公司所有者的净利润 35.38 亿元，同比增长 30.30%。

报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业 114 家，新增签约投资额约为 502 亿元。

截止报告期末，公司期末储备开发用地规划建筑面积约为 800 万平方米。

公司产业新城业务介绍：

1、固安区域

固安区域包括固安工业区、固安新兴产业示范区。固安工业区于 2006 年 3 月经省政府批准成

为省级开发区。

固安工业区在产业发展方面将形成电子信息、汽车零部件、高端装备制造、航天产业、生物

医药、节能环保、现代服务、临空经济八大产业集群。报告期内固安工业区新增签约入园企业 39

家，新增签约投资额 212.2 亿元。目前，固安工业区内的特色产业园有：

1）固安肽谷生物医药孵化港

固安肽谷生物医药孵化港，位于固安新兴产业示范区。园区秉承科学、生态的规划理念，全

面植入“英国花园小镇”的理念，打造绿色低碳、工作商务一体化的花园式科技园区。固安肽谷生

物医药孵化港在产业选择方面，以单克隆抗体与治疗性疫苗为特色产业，以生物诊断试剂、多肽

和蛋白质类药物、高端医疗器械为支柱产业的产业体系，未来将建设成为一座创新要素聚集、配

套设施完善、服务功能一流的生物医药转化医学基地。目前，已有博雅干细胞科技有限公司、德

益阳光生物技术（北京）有限责任公司等 20 余家企业签约入驻园区，同时，华夏幸福在美国设立

孵化器，与美国华人生物医药科技协会（CBA）、美中生物医学和制药专业协会（SABPA）达成战

略合作，实现从中国制造转变为中国创造。

2）固安航天产业基地

固安航天产业基地位于固安新兴产业示范区内，依托中国顶级航天技术研发机构，以航天技

术研发试制产业为先导，大力发展航天技术配套产业、航天技术应用产业以及综合配套产业。固

安航天产业基地已引入中国航天科技集团、中国航天科工集团两大航天科技研发龙头，在运载火

箭与卫星应用的研发、试验等方面的科技创新能力不断增强，聚集了一批以航天技术民用化、航

天技术配套为方向的行业知名企业；在信息安全、安防安保、软件、物联网技术及应用、新能源、

装备制造、新材料等领域聚集了一批产业化项目。固安航天产业基地将成为推进航天产业军民融

合、科技成果转化的重要战略高地，打造成中国顶级的航天技术应用产业基地。

3）卫星导航产业港

卫星导航产业港以航天产业中极具战略意义的北斗卫星导航为大旗，积极对接北京卫星导航

科技研发资源，重点聚焦核心组件、导航终端两大高价值产业环节，建成从核心芯片研发、终端

应用、导航数据平台建设到系统运营服务的卫星导航全产业链，打造环渤海知名卫星导航研发与

成果转化基地。

产业港占地 171 亩,总建筑面积 14.4 万平方米，建设可以承载卫星导航领域中试孵化、生产、

办公于一体的物业形态。目前已经引进 7 家卫星导航领域核心企业，预计 2015 年一期竣工投产。

项目全部建成后可入驻企业 100 家，实现年销售收入 60 亿元。

4）清华大学重大科技项目中试孵化基地

清华大学重大科技项目中试孵化基地是清华大学面向河北省社会经济发展重点需求倾力打造

的集“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研协同创新平台。

清华大学重大项目孵化港充分发挥区域资源整合优势和清华大学在学术、科研方面的创新优

势，未来将建设中试基地、应用研究中心、科技创新大厦、高层次人才创业区、院士交流工作站

等，以打造国家级重点孵化器、国家级重点实验室、国家级科技创新平台为目标，建立以企业为

主体、市场为导向、政产学研资相结合的一体化创新体系，形成国际科研创新示范点，完成国家

重点科研成果固安孵化，促进首都高科技创新产业持续导入，引领城市产业升级。

5）电子商务产业港

电子商务产业港定位打造环渤海地区知名电商创新发展战略新高地，优先发展龙头电商平台、

仓储物流、客户服务、数据服务等电子商务关键环节，着力培育垂直中小电商、移动电商、电商

数字内容、金融后台、传统企业电商、专业市场电商等六大产业方向，重点吸引垂直电商、移动

电商、O2O 等企业集聚。

目前已成功实现京东华北订单处理中心项目签约落地。京东未来将在固安规划建设含区域总

部、定制物流中心、分类库房、分拨中心、转运中心、备件库等多项功能为一体的综合性区域中

心。随着与国内最大的电商运营平台牵手成功，固安电子商务产业已进入快速发展的上行通道，

产业聚集效应逐渐显现。

城市建设方面，报告期内建设厂站完工 6 座；道路完工 9 条，面积 33.9 万平方米；景观完工

14 个，面积 103 万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 21 座；道路完工 107 条，面积 419

万平方米；景观完工 46 个，面积 273.9 万平方米。其中，以锦绣大道 SOHO 办公街区和迎宾大道

高端总部商务办公街区为载体，将建设百万平方米商务楼宇，形成集金融服务、商贸服务、总部

办公为一体的楼宇经济示范区。以中央公园为核心，将建设现代中等规模城市核心区，集中布局

福朋酒店、创业大厦、幸福学校（北京八中固安分校）、幸福港湾、幸福广场、城市展馆、体育公

园、三甲医院等高品质城市配套，与北京及世界城市全面对接。建设“智慧运营中心和智慧交通、

智慧环保、智慧能源、智慧安全”1+4 工程，实现城市资源优化配置和高效利用，促进信息技术

在城市交通、城市管理等领域中的广泛应用，让固安经济社会发展的“智慧环境”优化升级。为

实现生态环境的持续提升，固安工业区已建设完成 14 万平方米的中央公园、200 万平方米的城市

环线绿廊、13 万平方米的孔雀大湖、50 万平方米的大广带状公园、100 万平方米的永定河运动公

园等公园体系，形成一核一环两廊多片的城市景观体系，园区绿化面积约 500 万平方米，助力产

城融合可持续发展。

2、大厂区域

大厂区域包括大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区两个园区。大厂潮白河工业区于 2008

年被批准为省级产业聚集区。大厂新兴产业示范区是 2011 年 4 月省政府批准建立的省级产业区。

大厂潮白河工业区在产业发展方面以智能装备、新型节能、能源装备三大基础产业集群为主导，

同时强势推进专用车及零部件、影视创意、数字出版、检验认证四大产业，形成现代服务业产业

发展新格局，实现区域内产业升级。报告期内，园区新增签约入园企业 13 家，新增签约投资额

23.2 亿元。

目前，大厂潮白河工业区内的特色产业园有大厂影视创意产业园。

大厂影视创意产业园以影视孵化和龙头企业双轮驱动，构建集影视创意孵化、高科技拍摄、

特效制作、研发办公、数字体验、主题公园为一体，以高新技术和科技为代表的国际影视制作基

地。目标签约单位为央视、BTV、SONY、乐视、爱奇艺、优酷、土豆、中影等，目前已与好莱坞

的 Relativity Education（相对论教育机构）及 BASE FX 公司签署了战略合作协议。

城市建设方面，报告期内建设厂站完工 3 座；道路完工 7 条，面积 72.6 万平方米；景观完工

5 个，面积 44.3 万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 12 座；道路完工 66 条，面积 274.9

万平方米；景观完工 31 个，面积 134.3 万平方米。潮白河工业区通过打造规划展馆、创业大厦、

喜来登酒店、幸福学校、幸福天地、幸福港湾、幸福医院、生态展馆、五环运动公园、中央公园、

书画院文化公园、群英渠湿地公园等重点工程，持续完善核心区城市功能配套，形成北三县区域

核心发展动力，建成潮白河创意水乡城市。

3、怀来区域

怀来工业区在产业发展方面确定建设航天产业、总部经济、智能制造、节能环保、电子信息

五大集群，打造“全球生态总部新城典范”，报告期内，怀来工业区新增签约入园企业 6 家，新增

签约投资额 98.9 亿元，目前总部经济商务港一期已竣工，形成生态型总部经济发展区，体现低碳、

总部、商务、社区的特点，打造生态总部产业集群。

城市建设方面，报告期内建设道路完工 6 条，面积 15.3 万平方米；景观完工 2 个，面积 16

万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 10 座；道路完工 28 条，面积 164.1 万平方米；景

观完工 10 个，面积 40 万平方米。怀来将紧抓京津冀一体化、京张高铁、冬奥申请三大机遇，承

接北京资源和人口转移，继续完善“两横三纵”路网格局，建设以航天产业基地为核心的创新型

产业发展板块，形成集航天科技、智能制造、高端研发等为一体的产业体系；以葡萄生态为基底，

建设总部经济商务港，打造总部园区发展标杆、创新典范；以中央公园为核心，将建设城市核心

区，集中布局幸福学校、幸福医院、幸福港湾、生态酒店综合体、山地公园等完善的城市配套设

施；打造魅力动线，布局高铁站前小镇、旅游咨询中心、谷地公园等八大轻旅游节点，形成创新

型城市环境；继续完善市政厂站建设，确保市政运营，实现产城融合发展。

怀来航天产业园将以“产业园”为单元，总体规划，统筹建设，集中配置办公、生活配套服

务设施，探索“产业港”等产品开发，提高土地资源利用效率，结合园区土地整理时序，实施分

期开发策略。实施龙头企业加配套企业同步招商，军民结合、研产联动，以智能高端的园区定位、

优质贴心的产业服务打造环渤海地区知名的航天科技研发新高地。

4、苏家屯区域

苏家屯园区在产业发展方面聚焦汽车及智能装备两大产业集群，并重点打造汽车核心零部件

产业园、智能制造装备产业园及国际汽车零部件产业园等。报告期内，苏家屯工业区签约入园企

业 10 家，签约投资额 16.7 亿元。汽车核心零部件产业园聚焦全球 500 强企业，打造顶级汽车核

心零部件配套产业集群，实现二三产业联动。目前，产业园已初具规模，累积入园建厂企业 8 家。

世界 500 强企业奥钢联及上海越浪、大连锦泽等优质企业也已签约入园，将带动汽车核心零部件

产业集群迅速聚集。围绕智能设备、3D 制造打印、机器人等，打造智能制造装备产业园（原智能

装备产业港），目前已成功签约弗吉亚、沈阳凯光、罗格电子等 8 家企业。

城市建设方面，报告期内建设厂站完工 1 座；道路完工 4 条，面积 15.3 万平方米；景观完工

3 个，面积 8.4 万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 1 座；道路完工 10 条，面积 32.9 万

平方米；景观完工 5 个，面积 11.8 万平方米。

在中央公园北侧打造城市核心区，作为城市功能的重要承载区，将集中建设规划展馆、文化

中心、五星酒店、创业大厦及幸福港湾、幸福学校等重要公共设施，未来将成为城市的智力、服

务、文化和休闲中心。建设全长 10.8 公里、双向八车道的城市快速干路--中央大街，作为城市南

北发展轴线及主要对外交通干线，目前已经通车 4.92 公里。建设全长 3.54 公里、双向八车道的城

市迎宾大道--雪松路，作为和苏家屯老城区联动的最重要发展轴线，目前已启动跨线桥设计。打

造中央公园及内岛水系，塑造区域生态魅力。建设绿心中央公园，提高核心区生态景观魅力；建

设市政公园、总长 7 千米的内岛水系项目，塑造居住区安逸休闲生活空间，营造园区整体优质生

态氛围。积极推动新型城镇化示范区方案策划及落地，推进 14 万平方米新民居建设，为当地农民

提供技能培训，落实新型城镇化及棚户区改造。

5、香河区域

香河园区在产业发展方面形成了以四港一基地为载体，二三产并举的产业发展思路，包括智

能机器人产业港、通用航空产业基地、家居跨境电商商务港、高新企业电子商务孵化港、香河新

能源节能汽车装备制造基地。其中智能机器人产业港将通过与知名科研机构合作，在园区内建立

研发创新示范区；通用航空产业园将搭建通用航空产业平台，吸引通用航空产业龙头企业，并打

造航空产业集群。报告期内，园区新增签约入园企业 10 家，新增签约投资额 49.4 亿元。

城市建设方面，报告期内建设厂站完工 1 座；道路完工 1 条，面积 1.63 万平方米；景观完工

3 个，面积 71.4 万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工 2 座；道路完工 12 条，面积 47.63

万平方米；景观完工 6 个，面积 121.4 万平方米。

香河以新华大街为主要轴线，打造运河新城行政核心组团，重点围绕“五大中心”引领区域

实现跨越式发展，包括规划展馆、文化艺术中心、便民服务中心、行政中心、会展中心，完善路

网和市政基础设施建设。依据东部产业新城规划，建立高生态、高活力、高附加值的产业高地，

实现香河区域综合承载力全面提升。

6、无锡区域

无锡南长滨河新城致力打造全国城市产业综合体标杆、感知中国中心战略平台、全球智慧城

市核心产业示范区，在产业发展方面规划有智慧物联应用产业集群、智慧高端制造产业集群、智

慧物流服务产业集群、智能生产服务业四大产业集群，首期开发高端制造产业集群，已建成德式

精工标准的传感设备科技港项目 44 亩、总建筑面积 5.3 万平方米，集聚物联网产业设备高端研发

制造产业，重点发展传感器高端制造、射频识别设备制造等相关行业。报告期内，园区新增签约

入园企业 6 家，新增签约投资额 2.7 亿元。

城市建设方面，已完成 9 个回路高压线入地改造，已启动 4 条道路及管线工程的修建。报告

期内建设道路完工 1 条，面积 1 万平方米；景观完工 1 个，面积 0.3 万平方米。截止报告期末，

园区累计道路完工 1 条，面积 1 万平方米；景观完工 1 个，面积 0.3 万平方米。园区规划按照“一

核、一轴、两带、五片区”的布局，形成功能互补、品味高端的城市新型增长平台。一核，城市

功能核，聚集酒店、智慧办公楼、运河新天地、时尚商街等世界级城市配套。一轴，金石东路城

市景观轴，两侧高端商务楼高耸林立，与城市景观完美结合，塑造城市立面，连接城市全新形象。

两带，运河风情带与湿地休闲带，打造生态文明，连接城市可持续发展；运河风情带，打造中国

最美运河岸线、最靓生态走廊；湿地休闲带，构建青天碧水、绿树成荫的区域湿地生态。五片区

分别为智慧物联应用产业集群、智慧高端制造产业集群、智慧物流服务产业集群、智能生产服务

业四大产业集群与产业生活服务配套区，依托国家传感网创新示范区的产业定位，推动产业腾飞，

连接世界产业平台。

7、嘉善区域

嘉善区域以打造“宜居宜业宜游的现代水乡魅力城市”为发展愿景，以“电商新都会、月色

新西塘”为城市定位。

嘉善区域将聚焦电子商务及旅游休闲两大产业，实现双轮驱动，全力推动区域新经济崛起。

以打造“中国电商之都”为目标，围绕电子商务产业，全力引入世界一流龙头企业，构建集平台

运营、交易服务、物流仓储、信息服务、数据服务等价值环节于一体的完整产业链，并通过产业

链延伸和发展，形成以电商为核心的现代服务业集群。报告期内，公司投资运营的园区新增签约

入园企业 11 家，新增签约投资额 3.4 亿元。此外，嘉善区域将全面整合核心区魅力项目，有机串

联西塘景区等周边旅游资源，创建开放式新西塘旅游休闲景区，大力发展休闲经济，形成长三角

休闲新胜地。

嘉善区域将聚焦基础设施格局、公共服务设施及魅力项目建设三大体系，构筑城市建设样板：

基础设施聚焦迎宾大道改造、基础路网工程、高压线拆改项目，迅速构建区域路网格局。公共服

务设施将以核心区滨水公园、迎宾公园、规划展馆、新西塘水街、精品度假酒店等项目为建设重

点，全面构建区域生态肌理，塑造水乡魅力城市客厅。魅力项目建设方面，区域将梳理水道、高

标准建设宜航宜游的三级水巷体系，凸显水乡特质，形成水网格局。同时，区域将电子商务等智

慧产业与智慧城市应用相结合，实施“智慧嘉善”项目，全面实现一座面向未来、充满智慧的产

业新城。

8、其他区域

公司投资运作的产业新城项目还包括文安园区、广阳园区、昌黎园区、霸州园区、丰台区域、

永清园区、保定白洋淀科技城、任丘区域、房山区域、溧水区域、滦平金山岭园区、镇江园区和

涿鹿园区等，这些区域目前部分处于建设起步阶段，部分处于规划定位阶段。

处于建设起步阶段园区：

文安园区：愿景为“京南水乡水韵名城”，定位为“京南制造副中心”，以装备制造、环保设

备、生产性服务业为主导产业。报告期内，签约入园企业 10 家，签约投资额 45 亿元。城市

建设方面，报告期内道路完工 2 条，面积 28.24 万平方米；景观完工 2 个，面积 4.96 万平方

米。截止报告期末，园区累计道路完工 5 条，面积 127.14 万平方米；景观完工 4 个，面积 23.36

万平方米。

广阳园区：定位为国际化、智能化高新技术产业新区，打造“全球空港新区典范”，规划主导

产业为航空服务业、现代生态商务服务业、临空高新技术产业。城市建设方面，报告期内景

观完工 2 个，面积 11.7 万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工 3 条，面积 9.5 万平方

米；景观完工 2 个，面积 11.7 万平方米。

昌黎园区：定位为连接华北与东北两大经济区的“经济走廊”，并与天津、秦皇岛共同构成渤

海湾西北黄金三角的环渤海经济圈中心地带，规划主导产业为产城融合的高端制造、生产性

服务业。报告期内，签约入园企业 2 家，签约投资额 5.6 亿元。截止报告期末，园区累计道

路完工 4 条，面积 19 万平方米。

霸州园区：定位为“温泉原乡城市，京南高端制造中枢”，打造京南区域性中心城市。报告期

内，签约入园企业 7 家，签约投资额 45 亿元。

丰台区域：定位为“中国总部型城市产业综合体的标杆”，着力打造以数字化、智能化为特色，

集智慧产业，智慧办公，智慧管理于一体的智慧总部经济示范区。规划主导产业为轨道交通、

节能环保、智慧城市，实现产业、科技、金融的高度融合发展。报告期内，丰台花乡四合庄

1516-25、27 地块已开工建设。

处于规划定位阶段园区

永清园区：定位于“空港新都市，健康森林城”，打造以森林生态为基底，以都市功能为支点，

以临空经济为依托的以人为本幸福城市样板。

保定白洋淀科技城区域：定位国家协同创新示范区。白洋淀科技城以科技创新为基调、生态

涵养为特色，吸引高端智慧人群，构建产学研生态链，以新能源、高端装备制造、新一代信

息技术、生命健康、文化创意及现代农业等六大产业为主导产业，致力成为高端要素聚合区、

功能疏解承载区、体制机制先行区、绿色崛起示范区、开放合作引领区、京津冀协同发展增

长极，打造全球生态科技新城典范。

任丘区域：定位为京南科技门户，水上智慧原乡。以制造为依托、科技为引领，坚持科技、

产业、城乡全面对接的制造业创新发展模式，构造极致水环境、全息水生活，实现水与城市

生活密切互动，致力于打造成为产业、城市新形象的展示门户，水乡底板之上的科技产业群

落，人才和企业的新故乡。

房山区域：定位国际赛车产业重镇，首都文化休闲商谷。以赛车主题为引擎，打造世界赛车

文化交流中心，赛车技术创新研发孵化中心。发展成为以自然山水为依托、以赛车文化为主

题，集休闲度假、文化体验、生态居住、养生养老于一体的特色新市镇，践行北京国际交流

中心、文化中心、科技创新中心的发展目标，秉承“以人为本”的新型城镇化的理念，打造

北京近郊新型城镇化样本和深化改革标杆。

溧水区域：定位为“实业智慧中枢，精工山水城市”，主导产业为高端制造业、新材料产业、

电子信息周边产业及新能源汽车，规划由智慧家庭科技谷、健康医疗科创湾、滨水风情时尚

小镇以及山地生态康体公园组成智汇水城。

滦平金山岭园区以长城文化为核心，定位“山水皇脉、文旅新城”，打造世界长城文旅度假新

城典范。

镇江园区以生态为先导，打造产业高端、宜居宜业的生态型城市产业综合体。

涿鹿园区以生态环境为基底，健康养生为方向，构筑大北京山地健康养生文旅度假目的地。

1、主营业务分析

1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元币种:人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入 26,885,548,491.46 21,059,753,648.07 27.66

营业成本 17,269,204,004.34 13,939,039,433.68 23.89

营业税金及附加 1,866,678,541.06 1,413,267,937.32 32.08

销售费用 953,552,179.89 873,154,073.09 9.21

管理费用 1,753,511,939.23 1,150,591,529.80 52.40

财务费用 28,072,510.29 114,908,659.30 -75.57

资产减值损益 40,953,788.04 13,082,266.38 213.05

投资收益 90,157,885.15 24,827,236.26 263.14

营业外支出 17,610,080.44 5,437,419.26 223.87

所得税费用 1,258,232,456.66 899,617,107.02 39.86

经营活动产生的现金流量净额 -4,954,009,889.56 -3,474,422,590.73 -42.59

投资活动产生的现金流量净额 -2,727,530,761.64 -3,075,993,840.55 11.33

筹资活动产生的现金流量净额 12,054,714,253.99 11,104,035,445.46 8.56

2）收入

(1) 驱动业务收入变化的因素分析

公司的营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与建

设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。土

地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园

区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。因此，驱动业务收

入变化的因素主要是政府结算和交房。

(2) 订单分析

公司的房地产开发业务接受客户预购。截止报告期末，公司预收购房客户的款项余额 402.76

亿元。

(3) 主要销售客户的情况

占公司全部营业收

客户名称营业收入

入的比例

固安工业园区财政分局 3,753,347,341.48 13.96%

大厂回族自治县财政局 2,282,413,918.94 8.49%

沈水生态科技创新城管理委员会 980,855,312.68 3.65%

张家口沙城经济开发区管理委员会 336,969,985.35 1.25%

河北文安经济开发区管理委员会 124,329,255.65 0.46%

3）成本

(1) 成本分析表

单位：元

分行业情况

本期金

上年同

本期占总额较上

成本构成期占总情况

分行业本期金额成本比例上年同期金额年同期

项目成本比说明

(%) 变动比

例(%)

产业新城产业发展 111,013,419.76 0.64 57,254,410.36 0.41 93.89 业务增长对

开发建设服务应成本增加

产业新城基础设施 879,144,930.97 5.09 779,188,690.54 5.59 12.83 业务增长对

开发建设建设应成本增加

产业新城土地整理 2,254,742,647.35 13.06 1,458,476,795.02 10.46 54.60 业务增长对

开发建设应成本增加

产业新城综合服务 62,343,254.06 0.36 31,266,447.77 0.22 99.39 业务增长对

开发建设应成本增加

产业新城园区住宅 11,301,939,148.32 65.45 9,534,339,352.10 68.4 18.54 业务增长对

开发建设配套应成本增加

城市地产城市地产 2,089,433,999.74 12.10 1,879,080,602.93 13.48 11.19 业务增长对

开发开发应成本增加

其他业务物业服务 377,841,809.59 2.19 143,486,454.05 1.03 163.33 业务增长对

及酒店经应成本增加

营成本

4）费用

本期发生额较上

项目名称本期发生额上年同期数年同期变动比例情况说明

（%）

公司规模增长，导致

销售费用 953,552,179.89 873,154,073.09 9.21%

销售费用小幅增长

公司规模增长，导致

各项费用增长较快，

尤其职工薪酬、办公

管理费用 1,753,511,939.23 1,150,591,529.80 52.40%

费、咨询顾问费、折

旧费和税金等费用

增长幅度较大

借款利息支出减少

财务费用 28,072,510.29 114,908,659.30 -75.57% 和存款利息收入增

加

5）现金流

变动比

科目本期数上年同期数情况说明

例（%）

公司规模扩大、园区开

经营活动产生的现金流量净额 -4,954,009,889.56 -3,474,422,590.73 -42.59 发及配套开发支出增

加

本年对外投资略有减

投资活动产生的现金流量净额 -2,727,530,761.64 -3,075,993,840.55 11.33

少

公司规模扩大，借款增

筹资活动产生的现金流量净额 12,054,714,253.99 11,104,035,445.46 8.56

加

6）其他

（1）发展战略和经营计划进展说明

2014 年，公司坚定“全球‘产业新城’引领者”的愿景，依托各业务集团和区域单元，以实

践推动中国产业升级，以创新驱动为导向，充分发挥“模式+产品”的竞争优势，遵循产业发展规

律、准确把握政策节奏，稳步拓展、锐意进取，发挥区域最小业务单元优势，不断加强产业园的

投资运营能力，在保持业绩高速增长的同时，显著提升了经营质量。

a) 坚持模式，深化战略

报告期内，公司在坚持产业新城业务模式的前提下，继续深化战略，明确了打造“以企业服

务为核心”的平台生态体系，以及吸引“合伙人”、释放生产力两大核心战略。公司提出了提升产

业服务能力、打造标杆示范、打造端到端、资产管理等竞争策略，以及巩固京津冀、积极布局长

江经济带、提升投资效率、推动区域升级，构建公司完整产品体系等增长策略，进一步明确了公

司未来发展方向，坚定了信心。

b) 优化组织，提升张力

报告期内，基于公司业务发展的需要，公司增设了商业地产开发公司。此外，公司进一步梳

理了业务集团和区域公司之间的关系，推动了以区域为单元的经营体系。通过组织变革，提高了

决策效率，提升了组织张力，增强了区域竞争优势。

c) 巩固京津冀，聚焦长江经济带

在京津冀协同发展的总体要求下，公司继续坚持深耕京津冀区域的同时，紧扣区域发展大势，

聚焦长江经济带，并积极关注“一带一路”和自贸区发展的战略机会。报告期内，公司正式与保

定、任丘、涿鹿、房山等地政府签订了合作协议，进一步巩固了公司产业新城业务在京津冀区域

的领先地位。

d) 产业联盟，创新孵化

产业促进是华夏幸福的核心竞争力，截至报告期末，已完成 52 个具有明确行业属性产业园的

谋划和布局。公司将产业创新具化为产业联盟的发展模式和创新孵化两大发展路径。在产业联盟

方面，公司与不同领域的顶尖合作伙伴合作，先后与中国航天科工集团第二研究院、中国航天科

技集团公司第五研究院、北汽通航、京东等行业龙头企业组建创新发展产业联盟，利用各自优势

共建产业生态圈，共同培育新技术、新产业、新业态、新模式。在创新孵化方面，与清华大学、

北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合

作，搭建科技成果孵化转化平台，加速成果对接转化，2014 年 5 月，清华大学重大科技项目中试

孵化基地正式签约落户固安产业新城；同时，秉承“全球技术，华夏加速，中国创造”的核心理

念构建完整产业链，探索在海内外建设相应孵化器、加速器载体和创意空间，并通过资本干预等

方式，加速创新成果转化。2014 年 2 月底“华夏幸福硅谷高科技孵化器”在美国山景城开园，9

月与硅谷四家机构达成战略合作意向，有效实现创新项目孵化。

报告期内，尽管房地产市场持续调控，公司仍全面超额完成年初各项经营计划。2014 年全年

累计实现销售额 512.54 亿元，完成年初经营计划的 103%，实现结转收入 268.86 亿元；2014 年度

公司结算口径管理费用率、营销费用率（管理费用、营销费用与营业收入的比值）分别为 6.52%

和 3.55%，管理费用率略高于 2013 年水平（2013 年度结算口径管理费用率 5.46），营销费用率低

于 2013 年水平（2013 年度结算口径营销费用率 4.15%）。

2、行业、产品或地区经营情况分析

1）主营业务分行业、分产品情况

单位:元币种:人民币

主营业务分行业情况

营业收营业成

毛利率入比上本比上毛利率比上

分行业营业收入营业成本

（%）年增减年增减年增减（%）

（%）（%）

产业发 3,568,083,854.87 111,013,419.76 96.89 50.89 93.89 减少 0.69 个

展服务百分点

基础设 1,432,296,430.26 879,144,930.97 38.62 44.66 12.83 增加 17.32 个

施建设百分点

土地整 2,632,050,913.70 2,254,742,647.35 14.34 28.18 54.60 减少 14.63 各

理百分点

综合服 72,264,043.49 62,343,254.06 13.73 65.46 99.39 减少 16.21 个

务百分点

物业管 162,968,955.81 206,347,457.91 -26.62 46.27 120.13 减少 42.48 个

理服务百分点

园区住 15,806,947,589.00 11,301,939,148.32 28.50 20.77 18.54 增加 1.35 个

宅配套百分点

城市地 2,729,757,687.00 2,089,433,999.74 23.46 16.73 11.19 减少 3.81 个

产开发百分点

其他 80,096,590.02 171,494,351.68 -114.11 95.40 244.72 减少 92.75 个

百分点

截至报告期末，公司主要房地产项目开发及销售情况如下：

公司固安区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年

2014 年新开

区规划建筑面积 12 月 31 日已在建的楼面面

项目名称占地面积(㎡）工工程的楼面

域 (㎡）竣工工程的楼积(㎡）

面积(㎡）

面面积(㎡）

孔雀城 7-8 期 405,270.00 558,479.00 — 506,782.00 —

孔雀城 6.3 期 41,333.00 98,471.00 — — 98,471.00

孔雀城 7.3 期 66,533.33 105,728.00 101,819.00 — 101,819.00

大卫城 5-6 期 194,928.00 396,660.00 — 391,606.00 —

孔雀海（1 期） 222,138.00 449,510.00 — 44,086.00 405,424.00

孔雀英国宫

固

（1.2+1.4+1.6-1.9 453,546.00 1,089,067.00 91,177.00 519,471.00 559,034.00

安

期+幸福广场)

东

孔雀英国宫 2.1.1

片 85,333.00 220,362.00 96,000.00 — 191,140.00

期

区

英国宫 2.1.2 期 118,524.00 283,818.00 142,845.00 — 142,845.00

英国宫 7.2（雅伯

7,474.00 24,662.00 24,582.00 — 24,582.00

园.竹园）

官庄安置 123,384.00 369,914.00 — 55,254.00 314,660.00

北关新村二期安置

12,599.00 36,144.00 — 36,144.00 —

项目

辛立村项目 67,630.00 211,715.00 211,715.00 — 211,715.00

北五里项目 40,333.00 94,088.00 82,307.00 — 82,307.00

固安北相项目 47,334.00 113,601.00 39,060.00 — 39,060.00

固安西相项目 28,000.00 61,905.00 61,905.00 — 61,905.00

固安北横街项目 34,630.00 52,900.00 52,900.00 — 52,900.00

西玉安置 95,231.89 204,994.00 — — —

柏村回迁房北 24,134.88 51,890.00 — — —

柏村回迁房南 26,801.88 61,644.33 — — —

柏存安置房 9,160.80 19,237.67 — — —

小计 2,104,318.78 4,504,790.00 904,310.00 1,553,343.00 2,285,862.00

剑桥郡 1-2 期（含人

414,002.00 790,536.00 8,151.00 11,788.00 703,446.00

固才家园）

安剑桥郡四期 180,001.00 385,428.00 385,428.00 — 385,428.00

西剑桥郡五期 148,667.00 365,114.00 365,114.00 — 365,114.00

片剑桥郡六期 173,868.00 435,804.00 435,054.00 — 435,054.00

区剑桥郡八期 109,913.40 297,546.00 202,572.00 — 202,572.00

小计 1,026,451.40 2,274,428.00 1,396,319.00 11,788.00 2,091,614.00

牛驼温泉孔雀城 1

103,905.00 81,654.04 — 81,654.04 —

期项目

牛驼温泉孔雀城 3

104,698.00 96,494.54 357.54 — 96,494.54

期

牛

牛驼温泉孔雀城

驼 107,333.87 93,558.00 93,558.00 — 93,558.00

4.1 期项目

片

牛驼温泉孔雀城

区 44,909.00 27,151.18 — — 27,151.18

5.1 期项目

牛驼温泉孔雀城 2

66,046.00 168,234.00 26,149.98 — 26,149.98

期项目

小计 426,891.87 467,091.76 120,065.52 81,654.04 243,353.70

合计 3,557,662.05 7,246,309.76 2,420,694.52 1,646,785.04 4,620,829.70

公司固安区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014

累计已售或已

区可供出售楼年）内已售或报告期（2014 年）内预平均售价

项目名称预售楼面面积

域面面积(㎡）已预售楼面面收房款（元）（元/㎡）

(㎡）

积(㎡）

孔雀城 7-8 期 16,336.32 114,621.38 542,142.68 175,427,895.00 7,829.00

孔雀城 6.3 期 32,956.44 55,534.38 56,334.38 452,232,930.00 7,680.00

孔雀城 7.3 期 54,417.57 21,477.10 21,447.10 90,623,075.00 7,259.73

大卫城 5-6 期 1,490.29 204.27 351,572.27 4,184,932.00 4,747.00

固孔雀海（1 期） 11,560.00 60,931.47 100,527.47 218,320,000.00 10,516.00

安孔雀英国宫

东（1.2+1.4+1.6-1.9 50,622.00 93,950.00 848,450.00 1,422,927,853.00 7,037.00

片期+幸福广场)

区孔雀英国宫 2.1.1

67,226.91 122,524.09 126,415.09 714,197,268.00 7,096.00

期

英国宫 2.1.2 期 — 126,640.72 126,640.72 822,200,444.00 6,492.00

英国宫 7.2（雅伯

1,640.98 19,466.08 19,466.08 88,246,621.00 7,485.00

园.竹园）

官庄安置 — 96,322.00 196,816.00 390,432,000.00 5,031.00

北关新村二期安置

— 34,425.00 34,425.00 292,610,000.00 8,500.00

项目

辛立村项目 — 130,400.00 130,400.00 — —

北五里项目 — — — — —

固安北相项目 — 39,060.00 39,060.00 — —

固安西相项目 — 61,905.00 61,905.00 — —

固安北横街项目 — 52,900.00 52,900.00 — —

西玉安置 — 204,994.00 204,994.00 — —

柏村回迁房北 — 51,890.00 51,890.00 — —

柏村回迁房南 — 61,644.33 61,644.33 — —

柏存安置房 — 19,237.67 19,237.67 — —

小计 236,250.51 1,368,127.49 3,046,267.79 4,671,403,018.00 —

剑桥郡 1-2 期（含人

98,884.24 127,678.54 420,571.54 1,612,711,905.00 10,811.30

固才家园）

安剑桥郡四期 153,642.05 39,689.95 39,689.95 300,219,468.00 9,762.96

西剑桥郡五期 76,739.00 183,485.36 183,485.36 705,734,992.00 6,709.83

片剑桥郡六期 28,486.00 326,222.03 326,222.03 966,019,755.00 6,115.08

区剑桥郡八期 62,429.60 16,713.56 16,713.56 49,155,541.00 6,246.65

小计 420,180.89 693,789.44 986,682.44 3,633,841,661.00 —

牛驼温泉孔雀城 1

4,585.00 13,039.00 69,647.00 92,592,495.00 10,535.04

期项目

牛驼温泉孔雀城 3

33,590.98 32,019.02 49,825.02 310,412,920.00 11,233.40

期

牛

牛驼温泉孔雀城

驼 12,000.01 58,580.17 58,580.17 401,094,806.00 8,272.23

4.1 期项目

片

牛驼温泉孔雀城

区 1,828.00 3,857.18 27,151.18 71,890,426.00 10,851.77

5.1 期项目

牛驼温泉孔雀城 2

13,454.94 12,696.40 12,696.40 88,710,588.00 8,222.33

期项目

小计 65,458.93 120,191.77 217,899.77 964,701,235.00 —

合计 721,890.33 2,182,108.70 4,250,850.00 9,269,945,914.00 —

固安区域内的固安华夏幸福基业房地产开发有限公司、固安京御幸福房地产开发有限公司的

权益占比分别为 49%、44.83%,其中固安华夏幸福基业房地产开发有限公司开发的固安孔雀英国宫

1.4 期、1.6 期项目本年累计销售 3,176.50 平方米；固安京御幸福房地产开发有限公司孔雀城 6.3

期、大卫城 5-6 期、英国宫 1.9 期、英国宫 2.1.1 期、剑桥郡四期、剑桥郡五期 7-12 月份销售

103,494.73 平方米。

公司霸州区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014

2014 年新开年 12 月 31

占地面积规划建筑面在建的楼面

项目名称工工程的楼日已竣工工

(㎡）积(㎡）面积(㎡）

面面积(㎡）程的楼面面

积(㎡）

霸州温泉孔雀城示范

37,000.00 10,855.00 10,855.00 — 10,855.00

区 1 期项目

霸州温泉孔雀城 1 期

181,067.00 228,735.00 38,035.09 — 38,035.09

项目

合计 218,067.00 239,590.00 48,890.09 — 48,890.09

公司霸州区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期

（2014 年）累计已售或报告期（2014

可供出售楼平均售价

项目名称内已售或已已预售楼面年）内预收房款

面面积(㎡）（元/㎡）

预售楼面面面积(㎡）（元）

积(㎡）

霸州温泉孔雀城示

— — — — —

范区 1 期项目

霸州温泉孔雀城 1

79,574.00 52,789.95 52,789.95 180,625,300.00 6,543.20

期项目

合计 79,574.00 52,789.95 52,789.95 180,625,300.00 —

公司大厂区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年 12

2014 年新开工

规划建筑面积月 31 日已竣工工在建的楼面面

项目名称占地面积(㎡）工程的楼面面

(㎡）程的楼面面积积(㎡）

积(㎡）

(㎡）

潮白河孔雀城

26,963.00 32,067.00 32,067.00 — 32,067.00

1.3 期

潮白河孔雀城

381,921.00 447,494.00 — 401,800.00 —

3-4 期

潮白河孔雀城

5.2 期（英国宫 38,386.00 138,975.00 5,139.00 — 108,459.12

7 期）

潮白河孔雀城

226,040.00 366,338.00 — 199,022.32 94,273.68

6-7 期

潮白河孔雀城 8

133,334.00 217,747.00 9,047.00 — 213,046.94

期（辛庄 200 亩）

潮白河孔雀英

国宫（含大卫城 401,653.00 1,016,414.00 — 452,514.83 481,365.00

项目）

潮白河孔雀英

67,801.00 146,385.00 — — 142,000.00

国宫 4 期

潮白河孔雀英

61,933.00 174,781.00 — — 158,000.00

国宫 6 期

潮白河孔雀庄

200,010.00 331,845.00 — 305,554.00 —

园1期

孔雀郡 1 期（田

113,115.00 349,723.00 349,723.00 — 349,723.00

各庄 D+C）

孔雀城英国宫

79,340.00 211,560.00 211,560.00 — 211,560.00

8.1 期

孔雀城英国宫 9

103,400.00 245,023.00 245,023.00 — 245,023.00

期

孔雀城英国宫

178,731.00 448,658.00 365,115.50 — 365,115.50

10 期

孔雀城英国宫

172,414.45 457,721.41 457,721.41 — 457,721.41

8.2 期

孔雀城英国宫

57,200.00 93,646.06 185,700.00 — 185,700.00

11 期

合计 2,242,241.45 4,678,377.47 1,861,095.91 1,358,891.15 3,044,054.65

公司大厂区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014

累计已售或已

可供出售楼年）内已售或已报告期（2014 年）平均售价

项目名称预售楼面面积

面面积(㎡）预售楼面面积内预收房款（元）（元/㎡）

(㎡）

潮白河孔雀城

— 23,395.00 23,395.00 129,770,000.00 8,928.00

1.3 期

潮白河孔雀城

2,058.08 491.92 314,955.92 1,791,539.00 9,396.00

3-4 期

潮白河孔雀城

5.2 期（英国宫 7 1,102.28 94,655.80 94,656.82 767,180,322.00 8,066.00

期）

潮白河孔雀城

4,499.67 62,024.33 273,211.33 600,410,802.00 8,366.00

6-7 期

潮白河孔雀城 8

2,735.76 2,367.36 171,864.36 440,193,642.00 13,072.00

期（辛庄 200 亩）

潮白河孔雀英国

宫（含大卫城项 — 107,362.00 926,703.00 1,127,197,963.00 9,019.00

目）

潮白河孔雀英国

3,230.53 109,993 130,619 1,250,193,435.00 8,883.00

宫4期

潮白河孔雀英国

1,533.05 4,132.53 142,708.00 589,751,551.00 8,877.00

宫6期

潮白河孔雀庄园

— 3,164.00 258,645.00 45,142,798.00 10,397.00

1期

孔雀郡 1 期（田

54,658.00 218,656.69 218,656.69 — —

各庄 D+C）

孔雀城英国宫

31,971.23 143,218.94 143,218.94 641,687,578.00 8,126.63

8.1 期

孔雀城英国宫 9

40,495.85 151,416.15 151,416.15 784,131,716.00 6,761.49

期

孔雀城英国宫 10

20,893.87 332,313.92 332,313.92 1,554,447,283.00 7,482.09

期

孔雀城英国宫

32,616.50 336,110.26 336,110.26 611,637,916.00 6,173.83

8.2 期

孔雀城英国宫 11

96,775.87 69,871.27 69,871.27 117,750,291.00 5,750.06

期

合计 292,570.69 1,662,400.00 3,588,345.66 8,661,286,836.00 —

公司怀来区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年

2014 年新开 12 月 31 日

占地面积规划建筑面在建的楼面

项目名称工工程的楼已竣工工程

(㎡）积(㎡）面积(㎡）

面面积(㎡）的楼面面积

(㎡）

八达岭孔雀城 2 期 362,000.00 126,495.00 7,392.51 98,306.89 28,188.51

八达岭孔雀城 3-4 期 205,934.00 190,239.00 11,923.00 — 190,239.00

八达岭孔雀城 5 期 135,200.80 152,977.48 152,977.48 — 152,977.48

八达岭孔雀城 6.1 期 86,361.14 109,296.58 97,101.69 — 97,101.69

怀来三泉井项目 57,932.00 74,333.00 56,600.00 — 56,600.00

合计 847,427.94 653,341.06 325,994.68 98,306.89 525,106.68

公司怀来区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期

（2014 年）累计已售或报告期（2014

可供出售楼平均售价

项目名称内已售或已已预售楼面年）内预收房款

面面积(㎡）（元/㎡）

预售楼面面面积(㎡）（元）

积(㎡）

八达岭孔雀城 2 期 5,627.06 5,371.94 90,032.94 81,528,993.00 18,001.82

八达岭孔雀城 3-4 期 11,014.00 65,076.89 110,268.89 502,241,695.00 9,013.59

八达岭孔雀城 5 期 — — — — —

八达岭孔雀城 6.1 期 77,210.00 21,819.59 21,819.59 63,402,490.28 8,672.42

怀来三泉井项目 — 56,600.00 56,600.00 — 5,971.73

合计 93,851.06 148,868.42 278,721.42 647,173,178.28 —

公司苏家屯区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年 12

2014 年新开

占地面积规划建筑月 31 日已竣工在建的楼

项目名称工工程的楼

(㎡）面积(㎡）工程的楼面面积面面积(㎡）

面面积(㎡）

(㎡）

苏家屯孔雀城 1 期 255,306.00 350,004.02 199,621.00 — 339,370.00

苏家屯孔雀城 2 期 174,974.00 260,822.00 94,039.00 — 94,039.00

苏家屯孔雀城 3 期 104,067.00 173,517.00 26,907.00 — 26,907.00

合计 534,347.00 784,343.02 320,567.00 — 460,315.00

公司苏家屯区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014

可供出售累计已售

年）内已售或报告期（2014 年）平均售价

项目名称楼面面积或已预售楼

已预售楼面面内预收房款（元）（元/㎡）

(㎡）面面积(㎡）

积(㎡）

苏家屯孔雀城 1 期 65,577.91 69,083.93 131,482.93 414,905,200.00 7,037.67

苏家屯孔雀城 2 期 14,175.79 67,175.21 67,175.21 72,686,300.00 6,645.73

苏家屯孔雀城 3 期 6,493.78 19,350.68 19,350.68 23,811,100.00 4,675.35

合计 86,247.48 155,610.00 218,009.00 511,402,600.00 —

公司香河区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年 12

2014 年新开

占地面积规划建筑面月 31 日已竣工在建的楼面

项目名称工工程的楼

(㎡）积(㎡）工程的楼面面面积(㎡）

面面积(㎡）

积(㎡）

大运河孔雀城一期

21,713.00 86,229.93 229.93 — 86,229.93

大公馆

大运河孔雀城英国

59,246.00 126,983.83 — — 126,983.83

宫一期

大运河孔雀城 5 期 165,946.15 233,229.11 — 168,002.11 65,227.00

大运河孔雀城 6 期 182,201.00 435,274.00 265,399.32 — 265,399.32

小计 429,106.15 881,716.87 265,629.25 168,002.11 543,840.08

公司香河区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014

累计已售或

可供出售楼年）内已售或报告期（2014 年）平均售价

项目名称已预售楼面

面面积(㎡）已预售楼面内预收房款（元）（元/㎡）

面积(㎡）

大运河孔雀城一期

1,090.28 17,411.72 53,088.72 256,134,046.00 6,417.89

大公馆

大运河孔雀城英国

11,935.89 115,048.11 115,048.11 222,625,192.00 7,215.82

宫一期

大运河孔雀城 5 期 2,686.39 13,528.61 194,812.61 324,648,180.00 9,140.58

大运河孔雀城 6 期 96,872.60 134,027.40 134,027.40 368,933,509.00 5,524.10

小计 112,585.16 280,015.84 496,976.84 1,172,340,927.00 —

香河区域内的香河孔雀城房地产开发有限公司的权益占比为 40%，开发的大运河孔雀城 6 期

10-12 月份销售 71,692.56 平方米。

公司无锡区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年 12

2014 年新开

规划建筑面月 31 日已竣工在建的楼面

项目名称占地面积(㎡）工工程的楼

积(㎡）工程的楼面面面积(㎡）

面面积(㎡）

积(㎡）

无锡孔雀城 1 期 94,296.00 292,038.00 114,002.00 — 225,851.00

无锡孔雀城 2 期 48,735.00 189,345.00 112,061.00 112,061.00

无锡工业用布厂

21,333.00 85,400.00 85,400.00 — 85,400.00

项目

合计 164,364.00 566,783.00 311,463.00 — 423,312.00

公司无锡区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014 累计已售或

可供出售楼报告期（2014 年）平均售价

项目名称年）内已售或已预售楼面

面面积(㎡）内预收房款（元）（元/㎡）

已预售楼面面积(㎡）

面积(㎡）

无锡孔雀城 1 期 38,423.00 106,365.00

106,365.00 743,117,405.00 7,492.00

无锡孔雀城 2 期 — — — — —

无锡工业用布厂

— 85,400.00 85,400.00 — 3,326.00

项目

合计 38,423.00 191,765.00 191,765.00 743,117,405.00 —

无锡区域内的无锡幸福基业房地产开发有限公司的权益占比为 51%，开发的无锡孔雀城 1 期

7-12 月份销售 64,556.42 平方米。

公司镇江区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年

2014 年新开

占地面积规划建筑面 12 月 31 日已在建的楼面

项目名称工工程的楼

(㎡）积(㎡）竣工工程的楼面积(㎡）

面面积(㎡）

镇江孔雀城英国宫 125,775.00 358,861.00 105,921.00 — 238,847.00

镇江凌家湾一期 36,859.00 87,408.00 87,408.00 — 87,408.00

合计 162,634.00 446,269.00 193,329.00 — 326,255.00

公司镇江区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014

可供出售累计已售或已报告期（2014

年）内已售或平均售价

项目名称楼面面积预售楼面面积年）内预收房款

已预售楼面（元/㎡）

(㎡） (㎡）（元）

面积(㎡）

镇江孔雀城英国宫 23,876.00 55,592.00 113,145.00 388,382,488.00 5,986.00

镇江凌家湾一期 — 64,700.00 64,700.00 — 4,621.00

合计 23,876.00 120,292.00 177,845.00 388,382,488.00 —

公司嘉善区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年

2014 年新开

占地面积规划建筑面 12 月 31 日已在建的楼面

项目名称工工程的楼

(㎡）积(㎡）竣工工程的楼面积(㎡）

面面积(㎡）

嘉善颐和家园安置

63,212 146,902 146,902.00 — 146,902.00

房项目

合计 63,212.00 146,902.00 146,902.00 — 146,902.00

公司嘉善区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014

可供出售累计已售或已报告期（2014

年）内已售或平均售价

项目名称楼面面积预售楼面面积年）内预收房款

已预售楼面（元/㎡）

(㎡） (㎡）（元）

面积(㎡）

嘉善颐和家园安置

— — — — —

房项目

合计 — — — — —

公司廊坊区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年

2014 年新开工

规划建筑面积 12 月 31 日已在建的楼面面积

项目名称占地面积(㎡）工程的楼面面

(㎡）竣工工程的楼 (㎡）

积(㎡）

面面积(㎡）

华夏铂宫 64,667.00 197,189.00 — 188,407.38 5,382.62

幸福城润园 180,676.00 530,626.00 23,478.85 533,552.85 —

幸福城朗园 81,318.00 283,836.00 14,227.00 133,497.00 156,519.00

幸福城雅园 113,806.00 321,271.00 — 278,407.38 40,134.62

幸福城欣园安置 102,856.00 273,757.00 210,175.27 309,675.27 —

公园海 1.1 期 100,785.00 305,598.00 14,628.00 68,001.54 237,596.46

公园海 1.2 期 72,004.00 159,989.00 — — 159,989.00

公园海 1.3 期 122,667.00 372,219.00 280,961.61 — 344,064.61

公园海 1.4 期 63,598.00 163,443.00 155,975.32 — 155,975.32

公园海 2.1 期 67,820.00 175,141.00 188,268.00 — 175,141.00

大学里 362,221.20 1,033,201.57 566,600.00 — 824,316.00

廊坊大示范区 25,000.00 3,353.00 — — —

大学里示范区 14,667.00 2,500.00 — — —

合计 1,372,085.20 3,822,123.57 1,454,314.05 1,511,541.42 2,099,118.63

公司廊坊区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014

累计已售或已

可供出售楼年）内已售或报告期（2014 年）平均售价

项目名称预售楼面面积

面面积(㎡）已预售楼面面内预收房款（元）（元/㎡）

(㎡）

积(㎡）

华夏铂宫 4,946.70 4,125.30 157,286.25 28,583,245.00 8,184.38

幸福城润园 17,125.63 37,730.37 323,506.37 257,413,081.00 7,899.87

幸福城朗园 20,054.84 62,086.34 182,597.34 269,927,988.00 9,141.24

幸福城雅园 18,564.56 26,505.82 224,248.29 163,426,344.00 11,076.68

幸福城欣园安

656.17 41,734.83 213,470.83 197,472,570.00 4,799.27

置

公园海 1.1 期 12,640.47 49,441.53 226,983.37 358,621,302.00 7,292.76

公园海 1.2 期 21,880.40 95,702.28 110,772.60 629,456,460.00 8,935.18

公园海 1.3 期 19,980.23 140,055.49 151,166.22 796,440,852.00 8,166.64

公园海 1.4 期 4,028.82 21,138.43 21,138.43 83,679,178.00 7,910.50

公园海 2.1 期 36,324.08 94,513.32 94,513.32 533,581,280.00 6,918.62

大学里 281,267.15 315,366.29 315,366.29 1,474,837,111.00 6,774.02

廊坊大示范区 — — — — —

大学里示范区 — — — — —

合计 437,469.05 888,400.00 2,021,049.31 4,793,439,411.00 —

廊坊区域内的廊坊市幸福基业房地产开发有限公司的权益占比为 58.33%，开发的公园海 1.3

期项目 7-12 月份销售 5,384.15 平方米。

公司武清区域配套住宅项目 2014 年开发情况表

截至 2014 年

2014 年新开

占地面积规划建筑面 12 月 31 日已在建的楼面

项目名称工工程的楼

(㎡）积(㎡）竣工工程的楼面积(㎡）

面面积(㎡）

凤河孔雀城一期、

291,170 420,522 233,084.90 — 465,264.90

二期

合计 291,170 420,522 233,084.90 — 465,264.90

公司武清区域配套住宅项目 2014 年销售情况表

报告期（2014

累计已售或报告期（2014

可供出售楼年）内已售或平均售价

项目名称已预售楼面年）内预收房款

面面积(㎡）已预售楼面（元/㎡）

面积(㎡）（元）

面积(㎡）

凤河孔雀城一期、

71,524.46 130,572.27 249,542.27 547,809,500.00 6,550.00

二期

合计 71,524.46 130,572.27 249,542.27 547,809,500.00 6,550.00

文登区域配套住宅 2012 年开发项目占地面积 90,094 平方米，规划建筑面积 60,125 平方米，

报告期内该区域未有竣工项目。

公司旗下运营的物业公司及酒店，为产业新城配套住宅及城市住宅提供全方位的物业服务及

酒店服务。

截止报告期末，公司主要房地产储备情况如下：

拟发展作销拟发展作拟发展作出

持有房屋规拟发展作销

持有土地面售的房屋规出租的土租的房屋规

区域划面积（平售的土地面

积（平方米）划面积（平地面积（平划面积（平

方米）积（平方米）

方米）方米）方米）

固安大区 2,487,066 4,125,075 2,126,535 3,644,972 360,531 480,103

大厂大区 1,373,860 2,733,280 1,294,453 2,570,109 79,407 163,171

沈阳大区 230,006 345,009 230,006 345,009 0 0

环上海大区 364,099 639,335 275,365 461,868 88,734 177,467

廊坊大区 7,094 17,734 7,094 17,734 0 0

丰台平台 31,142 140,562 31,142 140,562 0 0

合计 4,493,267 8,000,995 3,964,595 7,180,254 528,672 820,741

一级土地整理情况（截止 2014 年 12 月 31 日）

区域一级土地整理面积（平方米）一级土地整理房屋规划面积（平方米）

固安大区 3,107,333.33 5,011,333.33

大厂大区 1,169,333.33 2,338,666.67

沈阳大区 898,000.00 1,347,000.00

环上海大区 1,657,663.90 3,742,533.27

廊坊大区 37,333.52 93,333.80

合计 6,869,664.08 12,532,867.07

截至报告期末，公司主要项目出租情况如下：

2014 年已平均基本

可供出租面已出租面积出租率

种类产权主体收房租（万租金（万元

积(㎡) (㎡) （%）

元） /㎡）

大厂回族自治县鼎鸿

住宅配套 3,663.00 3,663.00 100 70.35 0.0192

投资开发有限公司

大厂京御房地产开发

住宅配套 7,460.59 3,452.65 46 28.10 0.0081

有限公司

固安华夏幸福基业房

住宅配套 4,611.62 427.41 9 28.72 0.0672

地产开发有限公司

固安京御幸福房地产

住宅配套 10,537.89 2,536.92 24 57.17 0.0225

开发有限公司

固安幸福基业资产管

住宅配套 6,681.09 4,774.03 71 6.89 0.0014

理有限公司

廊坊京御房地产开发

住宅配套 13,443.19 13,443.19 100 215.24 0.0160

有限公司

廊坊京御房地产开发

住宅配套 22,582.36 13,110.26 58 135.86 0.0104

有限公司

廊坊京御房地产开发

住宅配套 42,595.47 31,422.27 74 479.84 0.0153

有限公司

小计 — 111,575.21 72,829.73 — 1,022.17 0.0140

截至报告期末，公司财务融资情况如下：

报告期末公司融资总金额 301.95 亿，其中银行贷款余额 70.75 亿，信托、资管

等其他融资余额 231.19 亿；期末公司对外担保金额 297.02 亿元，均为对控股子公司

担保。利息资本化金额为 25.3 亿。本期公司融资加权平均利息率为 9.64%，其中银行

贷款的平均利息成本 7.22%，信托、资管等其他融资的平均利息成本 10.43%。最高项

目融资成本为 13.9%。

3）主营业务分地区情况

单位：元币种：人民币

地区营业收入营业收入比上年增减（%）

环北京区域 25,837,903,895.36 24.45

沈阳区域 1,047,644,596.10 288.35

主营业务分地区情况的说明

公司产业新城开发建设业务本期主要集中于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市等环北京区域，

故收入主要来源为该区域。目前公司已拓展业务至沈阳、无锡、镇江、嘉善等地，未来收入来源

构成会有所变化

3、资产、负债情况分析

1）资产负债情况分析表

单位：元

本期期末数占上期期末本期期末

项目名称本期期末数总资产的比例上期期末数数占总资金额较上情况说明

（%）产的比例期期末变

（%）动比例

（%）

货币资金 16,193,922,419.66 14.21 9,943,755,630.76 13.42 62.86 销售回款及借款增

加

应收账款 5,137,478,783.26 4.51 1,744,285,741.59 2.35 194.53 园区业务结算增加

存货 78,316,032,901.06 68.72 54,057,757,368.54 72.96 44.87 园区土地整理、基础

设施建设、工程施

工、开发成本增加

投资性房地 421,480,730.81 0.37 218,558,492.04 0.29 92.85 房产项目持有目的

产由出售变为自持，由

存货项目转入

固定资产 1,645,757,105.68 1.44 759,632,251.62 1.03 116.65 在建工程完工转固

无形资产 455,023,960.06 0.40 348,857,853.11 0.47 30.43 土地使用权增加

长期待摊费 12,566,777.40 0.01 2,737,120.63 0.00 359.12 房屋装修支出增加

用

递延所得税 406,077,474.88 0.36 281,742,685.88 0.38 44.13 坏账准备及可抵扣

资产亏损增加

短期借款 7,938,000,000.00 6.97 3,394,600,000.00 4.58 133.84 业务规模扩大，借款

增加

应付票据 2,099,403,324.00 1.84 450,000,000.00 0.61 366.53 采用票据结算方式

增加

应付账款 11,790,980,058.50 10.35 5,815,528,326.06 7.85 102.75 业务规模扩大，应付

工程款增加

应交税费 1,762,762,073.70 1.55 332,959,701.17 0.45 429.42 本期期末将预交的

营业税、土地增值

税、企业所得税等报

表重分类调整至其

他流动资产

应付利息 37,825,835.45 0.03 25,120,431.27 0.03 50.58 期末按照约定的利

率计提的应付尚未

到期的信托借款和

银行借款的利息增

加

其他应付款 3,219,929,975.39 2.83 2,459,728,574.86 3.32 30.91 代收代付入园企业

的土地款增加

一年内到期 13,279,998,858.38 11.65 6,407,200,537.48 8.65 107.27 一年内到期的长期

的非流动负借款增加

债

其他流动负 395,891,313.04 0.35 294,921,812.72 0.4 34.24 年末结算房地产项

债目增加相应待清算

土地增值税增加

长期借款 9,488,610,300.00 8.33 7,303,900,000.00 9.86 29.91 业务规模扩大，借款

增加

4、核心竞争力分析

报告期内，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：

1）、模式领先：公司产业新城业务模式，在符合“PPP”的业务规则下，按照“政府主导、企

业运作、合作共赢”的原则，在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、

市政运营服务等方面，华夏幸福与地方政府进行全面合作，共同决策、共同推进。双方紧密协作，

优势互补，创造出“1+1>2”的效果。公司发展模式符合全面深化改革和加快转变经济发展方式的

基本要求，在新型城镇化大背景下，华夏幸福坚持以人为本的新型城镇化发展模式，致力于使人

们的经济收入、健康医疗、文化教育、生活服务、休闲娱乐等方面的水平得到全面提升，居住与

就业质量得到全面改善，享受现代城市的美好生活。

2）、区域聚焦：报告期内公司进一步明晰和聚焦了区域拓展的战略布局，确定“巩固京津冀、

布局长江经济带、谋划一带一路与自贸区”的增长策略。截至报告期末，公司事业版图遍及大北

京区域的固安工业园区、固安新兴产业示范区、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区、怀来

新兴产业示范区、香河园区、保定白洋淀科技城、房山张坊园区、霸州园区、永清园区、文安园

区、任丘园区、广阳园区、涿鹿园区、昌黎园区、滦平金山岭园区；长江经济带的无锡园区、镇

江园区、嘉善园区、溧水园区；以及苏家屯园区等。重点区域的战略布局初见雏形。

3）、产业促进：公司聚焦区域经济发展，精准定位产业机遇，全面打造核心能力，切实推动

区域产业发展。通过加强区域经济发展研究切实把握区域发展的客观要求；提升产业研发和规划

水平，甄别产业集群发展机会，增加产业促进产品梳理；强化多元招商能力，积累和运用大客户、

大数据、圈层营销等关键手段，将产业创新具化为产业联盟的发展模式和创新孵化两大发展路径，

迅速达成产业促进目标；建设和提升产业平台，完善金融平台，运用多种金融工具，通过资本干

预加速产业集聚和升级；优化产业园载体建设，全面提升产业园设计、建设和运营能力。通过带

产业属性的“四港一基地”（产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地）产业园产品，增强产

业促进和快速发展能力。截至报告期末，已完成 52 个具有明确行业属性产业园的谋划和布局。

4）、资源整合：公司整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设，

公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、AECOM、HOK 等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系，

确保各项目在战略规划和设计理念层面汇聚全球智慧；同时，深入研究城市发展需求，以十二大

城市配套体系为起点，围绕产品体系，构建城市核心区，全面满足城市功能要求，无缝对接社区

居住生活需求。

5）、城市魅力：公司通过不断建设完善基础及配套设施，加强城市综合运营及城市营销，整

合城市资源、创新城市管理、彰显城市精神，实现城市资源增值和城市发展最优化运作。通过就

业机会、公共服务、生活服务、商业服务、休闲体验、文化服务、商务服务、生态环境、创业环

境等 9 大幸福触媒，以提升人的幸福感为出发点建设幸福城市。报告期内，大厂“骑乐无穷，创

意水乡”骑行嘉年华，无锡南长滨河新城智慧体验馆揭牌活动成功举办。嘉善园区挂牌“跨境电

商共建试验区”、“中国电子商务创新产业新城”；固安幸福学校与北京八中签署合作协议，北京八

中固安分校已于 9 月开学；中国（固安)单车运动中心暨廊坊永定河自行车运动公园投入运营；固

安农博园建成开园；大厂喜来登酒店投入运营，推动了区域发展，展现区域魅力。

公司通过不断建设完善基础及配套设施，加强城市综合运营及城市营销，整合城市资源、创

新城市管理、彰显城市精神，实现城市资源增值和城市发展最优化运作。

6）、资金保障：公司采用市场化手段，综合运用银行、信托、基金等多渠道融资，与国内各

大商业银行、国家开发银行等政策性银行和信托公司、证券公司、基金公司建立了稳定的信贷合

作关系，加上各种产业基金和房地产信托投资基金，为产业新城和产业综合体建设提供有力的资

金保障。

5、投资状况分析

1）对外股权投资总体分析

报告期内，公司对外股权投资额共计 54.21 亿，较 2013 年度降低 28.58%，具体情况如下：

持股比

序号名称主营业务投资金额

例

固安京御幸福房地产开发有限房地产开发(凭资质证经营)、工业厂房开发与

1 900,000,000.00 44.83%

公司经营

三浦威特园区建设发展有限公园区基础设施建设与管理，土地整理，供热

2 1,500,000,000.00 100%

司投资、污水处理

经济贸易咨询；投资管理；投资咨询；企业

大厂九通基业投资顾问有限公策划；企业管理；市场调查；组织文化艺术

3 45,000,000.00 100%

司交流活动；承办展览展示活动；会议服务；

技术推广活动；中介服务；企业顾问

廊坊市云天楼房地产开发有限

4 房地产开发与销售（凭资质经营） 300,000,000.00 100%

公司

北京丰科建房地产开发有限公

5 房地产开发，销售自行开发的商品房 630,000,000.00 100%

司

许可经营项目：房地产开发与经营（凭有效

无锡幸福基业房地产开发有限资质证书经营）。一般经营项目：房屋租赁服

6 900,000,000.00 100%

公司务（上述经营范围凡涉及专项审批的经批准

后方可经营）

投资与资产管理；企业管理咨询；经济信息

7 华夏幸福产业投资有限公司 100,000,000.00 100%

咨询

创业投资业务；代理其他创业投资企业等机

构或个人的创业投资业务；创业投资咨询业

华夏幸福河北创业投资管理有务；为创业企业提供创业管理服务业务；参

8 30,000,000.00 51%

限公司与设立投资企业与创业投资管理顾问机构

（依法须经批准的项目，经相关部门批准后

方可开展经营活动）

农业投资；制造业投资；文化产业投资等投

华夏幸福河北产业投资管理有

9 资管理项目（依法须经批准的项目，经有关 30,000,000.00 100%

限公司

部门批准后方可开展经营活动）

廊坊市圣斌房地产开发有限公

10 房地产开发、销售（凭资质证经营） 550,008,761.00 100%

司

11 华夏幸福资本管理有限公司企业管理咨询 1,200,000.00 100%

大厂回族自治县誉昌房地产开房地产开发与经营、房地产销售、物业管理、

12 115,000,000.00 100%

发有限公司对房地产业的投资

房地产开发与经营；工业厂房开发与经营。

13 香河京盛房地产开发有限公司（依法须经批准的项目，经相关部门批准后 300,000,000.00 90%

方可开展经营活动）

房地产开发与经营（凭有效资质证书进行）。

无锡孔雀郡房地产开发有限公

14 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后 20,000,000.00 100%

司

方可开展经营活动）

2）非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

(1) 委托理财情况

单位:元币种:人民币

是

资金来

委托否

合作委托理委托理是否经计提减源并说

理财报酬确实际收回本金金关是否

方名委托理财金额财起始财终止预计收益实际获得收益过法定值准备明是否

产品定方式额联涉诉

称日期日期程序金额为募集

类型交

资金

易

交行浮动 200,000,000.00 2013/1 2014/1/1 浮动收 1,061,917.81 200,000,000.00 1,061,917.81 是否否自有

廊坊收益 2/6 3 益资金

分行型

交行非保 100,000,000.00 2014/5/ 2014/11/ 浮动收 1,978,082.19 100,000,000.00 1,978,082.19 是否否自有

廊坊本浮 13 19 益资金

分行动收

益

交行非保 200,000,000.00 2014/1 2014/12/ 浮动收 1,644,931.51 200,000,000.00 1,684,931.52 是否否自有

廊坊本浮 0/11 29 益资金

分行动收

益

交行保本 300,000,000.00 2014/5/ 2014/6/1 浮动收 1,245,205.48 300,000,000.00 1,245,205.48 是否否自有

廊坊保收 13 2 益资金

分行益型

交行保本 200,000,000.00 2014/5/ 2014/6/3 浮动收 1,255,068.49 200,000,000.00 1,255,068.49 是否否自有

廊坊保收 16 0 益资金

分行益型

兴业保本 200,000,000.00 2014/5/ 2014/6/1 浮动收 715,068.49 200,000,000.00 715,068.49 是否否自有

银行浮动 13 2 益资金

北京收益

永定型

门支

行

兴业保本 300,000,000.00 2014/5/ 2014/6/2 浮动收 1,617,534.25 300,000,000.00 2,425,753.43 是否否自有

银行浮动 10 7 益资金

北京收益

永定型

门支

行

兴业保本 200,000,000.00 2014/5/ 2014/6/2 浮动收 943,561.64 200,000,000.00 - 是否否自有

银行浮动 16 7 益资金

北京收益

永定型

门支

行

工行保本 200,000,000.00 2014/5/ 2014/6/2 浮动收 887,671.23 200,000,000.00 863,013.70 是否否自有

万庄浮动 20 4 益资金

支行收益

型

工行保本 200,000,000.00 2014/6/ 2014/8/2 浮动收 1,643,835.62 200,000,000.00 1,643,835.62 是否否自有

万庄浮动 27 6 益资金

支行收益

型

交行保本 400,000,000.00 2014/6/ 2014/8/1 浮动收 3,281,095.89 400,000,000.00 3,281,095.89 是否否自有

廊坊浮动 12 1 益资金

分行收益

型

招行非保 400,000,000.00 2014/6/ 2014/8/2 浮动收 3,846,575.34 400,000,000.00 3,846,576.00 是否否自有

世纪本浮 25 9 益资金

城支动收

行益

兴业保本 400,000,000.00 2014/6/ 2014/6/2 浮动收 124,931.51 400,000,000.00 124,931.51 是否否自有

银行浮动 24 7 益资金

北京收益

永定型

门支

行

兴业保本 500,000,000.00 2014/7/ 2014/12/ 浮动收 8,901,369.86 500,000,000.00 9,057,534.25 是否否自有

银行浮动 4 22 益资金

北京收益

永定型

门支

行

招行非保 100,000,000.00 2014/7/ 2014/9/2 浮动收 935,890.41 100,000,000.00 935,890.00 是否否自有

世纪本浮 3 益资金

城支动收

行益

招行非保 400,000,000.00 2014/7/ 2014/9/3 浮动收 3,375,342.47 400,000,000.00 3,375,200.00 是否否自有

世纪本浮 9 益资金

城支动收

行益

招行非保 400,000,000.00 2014/7/ 2014/10/ 浮动收 5,562,739.73 400,000,000.00 5,562,800.00 是否否自有

世纪本浮 15 17 益资金

城支动收

行益

兴业保本 200,000,000.00 2014/8/ 2014/11/ 浮动收 1,686,575.34 200,000,000.00 1,707,397.26 是否否自有

银行 30 19 益资金

北京

永定

门支

行

交行保本 600,000,000.00 2014/8/ 2014/9/2 浮动收 2,317,808.22 600,000,000.00 2,395,068.49 是否否自有

廊坊 29 8 益资金

分行

招行非保 400,000,000.00 2014/8/ 2014/9/2 浮动收 2,678,356.16 400,000,000.00 2,678,400.00 是否否自有

世纪本浮 7 3 益资金

城支动收

行益

招行非保 1,000,000,000.00 2014/1 2014/12/ 浮动收 9,687,671.23 1,000,000,000.00 9,688,000.00 是否否自有

世纪本浮 0/11 18 益资金

城支动收

行益

招行非保 700,000,000.00 2014/1 2014/11/ 浮动收 3,716,712.33 700,000,000.00 3,717,000.00 是否否自有

世纪本浮 0/14 21 益资金

城支动收

行益

招行非保 400,000,000.00 2014/1 2014/12/ 浮动收 3,129,863.01 400,000,000.00 3,130,000.00 是否否自有

世纪本浮 0/22 17 益资金

城支动收

行益

光大保本 500,000,000.00 2014/1 2014/12/ 浮动收 2,550,684.93 500,000,000.00 2,550,684.93 是否否自有

银行浮动 1/7 15 益资金

世纪收益

城支型

行

交行保本 200,000,000.00 2014/1 2014/12/ 浮动收 824,109.59 200,000,000.00 824,109.59 是否否自有

廊坊浮动 1/20 22 益资金

分行收益

型

交行保本 400,000,000.00 2014/1 2014/12/ 浮动收 1,713,972.60 400,000,000.00 1,713,972.60 是否否自有

1/6 10

廊坊浮动益资金

分行收益

型

工行保本 10,000,000.00 2014/5/ 2014/6/2 浮动收 31,262.28 10,000,000.00 40,438.36 是否否自有

霸州浮动 14 3 益资金

支行收益

型

工行保本 200,000,000.00 2014/6/ 2014/8/1 浮动收 1,610,958.90 200,000,000.00 1,610,958.90 是否否自有

霸州浮动 20 9 益资金

支行收益

型

工行保本 50,000,000.00 2014/7/ 2014/7/1 浮动收 78,356.16 50,000,000.00 78,356.16 是否否自有

大厂浮动 2 6 益资金

支行收益

型

工行保本 200,000,000.00 2014/8/ 2014/10/ 浮动收 1,008,219.18 200,000,000.00 1,008,219.18 是否否自有

朝阳浮动 29 8 益资金

支行收益

型

工行保本 200,000,000.00 2014/1 2014/12/ 浮动收 964,383.56 200,000,000.00 964,383.56 是否否自有

朝阳浮动 1/6 16 益资金

支行收益

型

合计 / 9,760,000,000.00 / / / 71,019,755.41 9,760,000,000.00 71,163,893.41 / / / /

(2) 委托贷款情况

单位:元币种:人民币

借款方委托贷款金贷款期贷款利借款用抵押物是否逾是否关是否展是否涉资金来关联关投资盈

预期收益

名称额限率途或担保期联交易期诉源并说系亏

人明是否

为募集

资金

九通基 101,929,688 1年 11.5% 九通基华夏幸自有资 11,721,914.12

业投资业投资福基业金

有限公有限公股份有

司司及其限公司

子公司提供保

主营业证担保

务

无锡幸 300,000,000 2年 12 无锡幸自有资 72,000,000.00

福基业福基业金

房地产房地产

开发有开发有

限公司限公司

3）募集资金使用情况

(1) 募集资金总体使用情况

□ 适用√不适用

(2) 募集资金承诺项目情况

□ 适用 √不适用

(3) 募集资金变更项目情况

□ 适用 √不适用

4）主要子公司、参股公司分析

本年度营业收入

公司名称主要业务权益比例注册资本（元）本年度净利润（元）本年末总资产（元）本年末净资产（元）

（元）

廊坊京御房地产开发

房地产开发 100% 700,000,000.00 3,928,528,963.23 2,449,589,417.13 40,860,639,330.79 1,651,799,108.19

有限公司

大厂京御房地产开发

房地产开发 100% 200,000,000.00 2,040,637,287.00 338,681,533.53 7,343,801,822.65 390,990,730.64

有限公司

固安京御幸福房地产

房地产开发 48.27% 2,900,000,000.00 2,761,209,452.00 230,052,486.04 15,743,776,049.85 5,433,273,080.18

开发有限公司

永定河房地产开发有

房地产开发 100% 408,100,000.00 2,239,574,207.00 393,115,673.24 5,174,282,424.21 885,804,560.28

限公司

廊坊市京御幸福房地

房地产开发 100% 990,000,000.00 2,352,167,185.00 187,688,312.10 8,236,159,351.57 1,336,177,735.99

产开发有限公司

九通基业投资有限公园区开发与

55.02% 3,090,000,000.00 0 428,592,562.48 16,694,863,078.26 4,998,444,322.93

司建设

三浦威特园区建设发园区开发与

100% 500,000,000.00 3,783,714,416.29 107,720,706.98 18,031,185,825.37 3,383,570,380.22

展有限公司建设

大厂回族自治县鼎鸿园区开发与

100% 550,000,000.00 2,291,057,700.44 356,303,698.96 8,276,206,299.08 1,202,843,994.89

投资开发有限公司建设

5）非募集资金项目情况

□ 适用 √不适用

（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析

1、行业竞争格局和发展趋势

2014 年房地产行业整体表现为“量跌价平”，未来“长期市场主导，短期政策托底”，将要进

入增长放缓的下半场。主流地产商积极谋求转型、探索业务创新，越来越多的企业开始进入产业

服务领域。

当前传统行业产能过剩，投资放缓、出口疲软，人口红利、改革红利逐步消退，原有的经济

增长模式难以为继，在这种形势下产业结构调整升级、推动创新创业，将成为中国经济发展的两

大主旋律。大环境驱动下，产业服务将会持续升温，探索多样化的产业增值服务、不断提高产业

服务能力迫在眉睫。

从未来趋势看，长期房地产的支撑点仍然存在，新型城镇化趋势不改,但在方式上将更加以人

为本、集约用地、规范土地使用。推进新型城镇化涉及经济、社会、民生的发展需求日益增加，

而统筹城镇化和区域产业转型升级的发展路径具备充分发展空间。

2、公司发展战略

公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命，始终坚持“打造产业新城，建设幸福城市”的

发展战略，努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”，致力于成为全球“产业新城”

引领者。

公司的产业新城业务模式与未来中国新型城镇化快速推进、产业结构调整的主线高度契合，

发展潜力巨大，公司将长期坚持并不断发展完善。未来，公司将继续优化和升级公司的业务模式，

致力于打造“以企业服务为核心”的平台生态体系，打开价值链、充分引入外部资源进行合作，

探索业务模式中更多的利润增长点。

在增长方面，2015 年，面对新型城镇化的大趋势和新动向，公司将围绕国家三大战略重点区

域进行拓展布局，巩固京津冀，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”和自贸区，并尝试

在海外开展业务。面对日益激烈的行业竞争，公司将研发适用不同客户需求的产品，以构建公司

完整产品体系，包括产业新城、创新中心、总部经济商务港、各类产业园等，未来仍将加快丰富

产品线、持续创造新盈利点。

公司将持续打造核心竞争力。第一，面对未来中国产业结构调整、创新创业的大趋势，公司

将开创性地打造传统转移、产业联盟、创新孵化等多类方式，为所开发区域的产业发展提供整体

解决方案，提升产业服务的核心能力。第二，地产业务将实现从“资源导向竞争”向“用户需求

为中心”的战略转型，通过结合区域特色的产品设计提升产品价值，提高周转率。第三，公司还

将注重培养业务团队的经营意识、吸引具有创业精神的企业家，打造“合伙人”团队，以释放组

织潜力。

3、经营计划

公司预计 2015 年的销售额为 615 亿元，预计园区住宅配套、城市地产施工面积合计约 2,016.35

万平方米，预计竣工面积合计约 375.47 万平方米。

2015 年度园区住宅配套、城市地产施工及竣工计划表

预计施工面积（万平方米）预计竣工面积（万平方米）

一、园区住宅配套

1、固安大区 738.27 144.00

2、大厂大区 636.57 119.28

3、沈阳大区 84.06 16.70

4、环上海大区 133.00 30.40

小计 1,591.89 310.38

二、城市地产

1、廊坊大区 323.12 41.82

2、丰台片区 59.17 0

3、天津片区 42.17 23.27

小计 424.46 65.09

合计 2,016.35 375.47

针对公司的 2015 年经营计划，公司将做好以下几个方面的工作：

1、推动战略变革的谋划和实施落地。（1）实施组织变革，培养愿意与公司长期共同发展的经

营者，激发组织的主观能动性，释放生产力。（2）打造以“企业服务”为核心的平台生态体系，定

位目标企业客户种类，明确不同类型客户的需求，为每种目标客户有针对性地设计解决方案。

2、推动业绩达成。（1）巩固京津冀，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”及自贸区；

沿重点产业的区域布局谋划产业园新产品的独立拓展。（2）建立以区域为单元的核算体系；优化

投资结构，推进以区域为单元的投资管理体系落地实施；合理规划区域开发，提升盈利能力。（3）

构建公司完整产品体系，增加产品宽度及厚度：推动白洋淀科技新城、“智慧城市”建设，突破南

方经济发达区域产品模式；住宅地产针对不同客群的需求，打造多种产品模式；创新中心、总部

经济商务港等创新产品实现业绩突破。（4）打造区域价值支撑要素，提升区域价值。

3、打造竞争力。（1）提升产业服务能力：打造产业发展的生态系统，提升产业运营商所需软

环境；建立投资干预体系；多种方式打造产业园区。（2）打造 G45 高科技走廊，各产品线全面打

造标杆示范，提升影响力。（3）搭建端到端评价体系，固化端到端操盘流程，全面提升端到端操

盘能力。（4）住宅地产实现向以用户需求为核心的战略转型，建立市场监控与预警机制，实现高

周转。（5）推动公司资产管理，保障公司资产保值增值。（6）从目标及经营计划、核算体系、团

队建设、经营复盘、组织绩效、授权六大方面落实以区域为单元的经营体系。

5、完善机能建设。（1）建立对外合作体系，撬动外部资金和能力。（2）建立战略管理体系，

确保公司战略执行到位。（3）持续推动成本优化，提高成本管控水平。（4）强化审计内控体系建

设。（5）完成公司信息化规划，推动重点项目上线。（6）建设品牌体系，关注社会责任，打造领

先品牌。

6、加强班子建设与管理。打造卓越班子，建立释放组织潜力的人力资源配套体系，建设“以

人为本”的企业文化，打造人力、财务、运营基石团队。

4、因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

为完成 2015 年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，公司将通过自有资金、

销售资金回笼、商业银行贷款及资本市场融资等途径和方式来解决。

5、可能面对的风险

1、市场风险：2015 年中国宏观经济形势依然不明朗。受经济增长速度及结构调整、区域发

展环境、房地产市场及舆论环境、城市开发与投资环境等因素的影响，公司业务发展存在一定的

不确定性。公司将随市场变化步伐调整业务步伐，优化经营策略，减小相关市场风险。

2、政策风险：公司所面临的政策风险主要为产业政策、土地政策、财政税收政策、金融货币

政策等风险。随着改革的继续深入，以上政策面临更多不确定性，公司将继续加强政策跟踪与分

析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。

4、财务风险：经济新常态下，受宏观政策或其他突发事件的影响，资本市场变动可能导致公

司面临财务风险。公司将继续凭借良好信誉获取金融机构融资，同时注重融资创新，降低融资成

本，确保现金流安全。

5、管控风险：在公司高速发展的条件下，管控风险体现在对战略的把控和落实的难度，以及

管理制度在一定程度上的滞后和缺失。公司将通过制度和流程约束，做好管控工作，进一步明确

定位、细化职责、优化授权，明确和优化总部、业务集团、大区的角色，减少管控风险。

四涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影

响。

本报告期无会计政策、会计估计的变更

4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影

响。

本报告期无前期会计差错更正

4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范围，包括被本公

司控制的企业以及结构化主体等共计 103 家。与上年相比，本年因设立增加 32 家，非同一控制

合并增加 3 家，因处置金山岭房地产开发有限公司减少 1 家，注销廊坊鼎新建设投资有限公司减

少 1 家。

查看公告原文

证券之星微信

扫描二维码

关注

证券之星微信