公司代码：600621 公司简称：华鑫股份
上海华鑫股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华鑫股份 600621 上海金陵
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡之奎 张建涛
电话 021-63226000-501 021-63226000-203
传真 021-63502688 021-63502688
电子信箱 huzk@shchinafortune.com zhangjt@shchinafortune.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年同
2014年末 2013年末 2012年末
期末增减（%）
总资产 3,610,470,038.55 3,376,603,937.54 6.93 2,819,535,152.77
归属于上市公 1,753,233,247.18 1,672,872,304.29 4.80 1,434,126,417.20
司股东的净资
产
本期比上年同期
2014年 2013年 2012年
增减(%)
经营活动产生 -17,037,340.98 445,352,358.60 -83,908,545.53
1
的现金流量净
额
营业收入 597,387,036.46 1,116,827,780.65 -46.51 945,337,697.75
归属于上市公 154,744,885.52 296,024,307.22 -47.73 183,042,841.66
司股东的净利
润
归属于上市公 149,038,982.91 298,137,264.08 -50.01 182,435,530.27
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
加权平均净资 9.03 19.06 减少10.03个百分 13.38
产收益率（% 点
）
基本每股收益 0.2953 0.5648 -47.72 0.3493
（元／股）
稀释每股收益 0.2953 0.5648 -47.72 0.3493
（元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 51,756
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 38,641
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总
数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限
股东性 持股比 持股 质押或冻结的股
股东名称 售条件的
质 例(%) 数量 份数量
股份数量
华鑫置业（集团）有限公司 国有法 26.62 139,517,522 无
人
上海由由（集团）股份有限 境内非 2.33 12,200,770 未知
公司 国有法
人
云南国际信托有限公司-睿 境内非 1.94 10,150,000 未知
金-汇赢通 19 号单一资金 国有法
信托 人
上海益民食品一厂（集团） 国有法 1.30 6,831,436 未知
有限公司 人
顾嫒娟 境内自 0.44 2,288,800 未知
然人
李广武 境内自 0.43 2,258,034 未知
然人
成荣 境内自 0.34 1,805,200 未知
2
然人
毛登伦 境内自 0.30 1,590,000 未知
然人
中国建设银行股份有限公 境内非 0.28 1,470,532 未知
司-上银新兴价值成长股票 国有法
型证券投资基金 人
杨巨新 境内自 0.27 1,413,330 未知
然人
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司第一大股东华鑫置业与其他九位股东之间不存在关
联关系。公司未知其他股东之间是否存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
的说明
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司紧紧围绕“立足业内，发挥传统优势；拓展市场，探索合作创新；练好内功，
提升能力水平；推进整合，加快转型发展”的整体经营方针，有序地推进各项工作的进展，实现
营业收入 5.97 亿元，净利润 1.54 亿元，每股收益 0.2953 元。
在房地产市场营销工作方面：
公司坚持“以销售带动租赁、以租赁促进销售”的原则，稳健公司房地产业务。报告期内，
公司实现房地产销售收入 3.05 亿元，出售单价较以往同类型产品提升 20%以上；实现租金、物业
及相关收入 0.93 亿元。地处上海市中心福州路 666 号华鑫海欣大厦（原金陵海欣大厦，公司持有
该大厦产权人上海金欣联合发展有限公司 50%股权）平均出租率达 98.39%。
公司在营销方式上进行了创新：从全员营销向全辐射营销转化，在各职能端口新增信息的发
布口，举办针对特定对象的专项营销活动；实施组合营销，充分利用公司产品类型多样的优势，
3
提高销售量；拓展模式创新，在销售方面提供菜单式交易模式，在租赁方面提供菜单式装修，让
客户有更多选择，获得更高满意度；深化服务营销，尝试对于不同类型的客户提供不同内容的群
服务。
在房地产市场拓展工作方面：
1、报告期内，根据《公司投资管理规定》授权，公司与若兰投资共同投资设立了择鑫置业，
择鑫置业注册资本 6,000 万元，其中公司出资 4,080 万元，占 68%；若兰投资出资 1,920 万元，占
32%。公司投资择鑫置业，意在通过择鑫置业受让若兰投资持有的南汇朕天园房地产以用于经营，
并将其命名为金领之都 C 区，该项目建筑面积约 12.06 万平方米。
2、报告期内，根据《公司投资管理规定》授权，公司以 7,594.6 万元受让君地鸿赞所持有的
青剑湖置业 51%股权。青剑湖置业注册资本 10,000 万元，其中公司出资 5,100 万元，占 51%；君
地鸿赞出资 3,900 万元，占 39%；苏州橘颂投资有限公司出资 1,000 万元，占 10%。青剑湖置业主
要资产为位于苏州工业园区唯亭镇双湖板块的“苏地 2011-B-073”地块土地使用权，该项目占地
面积 3.18 万平方米，建筑面积 10.4 万平方米，用地性质为商业金融业，计划于 2015 年内开工。
3、报告期内，公司通过参与司法拍卖的方式，以 5,270 万元回购金领之都 A 区 19 号楼，该
房地产建筑面积为 3,815 平方米（2010 年，公司将其以 5,629 万元出售给爱德华重工有限公司）。
在工程项目建设工作方面：
报告期内，建筑面积达 7.6 万平方米的金领之都 A 区一区二期项目完成了主体结构封顶，本
项目取得了拆房工程优秀管理奖，并通过了上海市文明工地的评选；完成了公司松江园区土地环
评调查评估工作，为松江园区的下一步开发建设奠定了基础。
在物业管理工作方面：
报告期内，公司加入上海市物业管理行业协会；金领之都 B 区获得上海市优秀楼盘称号。
在非主业调整工作方面：
报告期内，公司继续推进非主业的调整工作，通过公开挂牌方式，以 2,755.2 万元将上海金陵
智能电表有限公司 41%股权转让给关联人上海仪电资产经营管理（集团）有限公司；以 1,251.76
万元将上海金陵雷戈勃劳伊特电机有限公司 50%的股权转让给苏州戈德威机电科技有限公司。至
此，公司已全面退出制造业。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 597,387,036.46 1,116,827,780.65 -46.51
营业成本 305,366,545.57 546,468,381.53 -44.12
销售费用 10,364,031.09 9,991,573.91 3.73
管理费用 51,509,305.99 61,736,911.90 -16.57
财务费用 28,417,223.40 42,014,234.20 -32.36
经营活动产生的现金流量净额 (17,037,340.98) 445,352,358.60 不适用
投资活动产生的现金流量净额 (30,080,075.06) -43,472,714.05 -30.81
筹资活动产生的现金流量净额 (94,209,257.76) 191,189,768.92 不适用
2 收入
驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现主营业务收入 5.63 亿元，其中房地产业务实现销售面积 1.63 万平方米，
销售收入 3.05 亿元，同比减少 75%和 58%，出售单价较以往同类型产品提升 20%以上。同时，公
4
司按照既定的发展战略继续收缩非房地产业务。电子产品的加工制造收入为 0.21 亿元，同比下降
81%；出租汽车服务收入为 0.45 亿元，较去年同期增长 5%。
3 成本
报告期内，公司主营业务成本 2.76 亿元，其中房地产业务成本 2.16 亿元，电子产品的加工制
造成本 0.29 亿元，出租汽车服务业成本 0.31 亿元。房地产业务成本比去年同期减少 43%，电子产
品的加工制造成本同比下降 73%，出租汽车服务业成本与去年同期持平。各项业务的成本变动幅
度与收入变动幅度基本相匹配。
4 费用
报告期内，公司销售费用 1,036.40 万元，同比增加 4%；管理费用 5,150.93 万元，同比下降
17%，是因为主动控制了各项费用支出；财务费用 2,841.72 万元，同比下降 32%，是因为结构性
存款利息收入增加；所得税费用 3,056.80 万元，同比下降 46%，是因为本年度公司应纳税所得额
减少所致。
5 现金流
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-1,703.73 万元，较去年明显下降，是因为公
司加大项目收储的资金投入；投资活动产生的现金流量净额为-3,008.01 万元，稍好于去年，主要
投资 7,594.6 万元收购青剑湖置业 51%股权；筹资活动产生的现金流量净额为-9,420.93 万元，较
去年同期下降明显，是因为本年度借款净增加额少于去年。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
工业 21,061,562.99 29,363,470.48 -39.42 -81.21 -73.08 减少 42.11
个百分点
运输 45,000,481.90 30,901,079.79 31.33 4.15 0.75 增加 2.32
个百分点
房地产 496,908,505.80 215,814,383.33 56.57 -46.61 -42.66 减少 2.99
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
工业 21,061,562.99 29,363,470.48 -39.42 -81.21 -73.08 减少 42.11
个百分点
运输 45,000,481.90 30,901,079.79 31.33 4.15 0.75 增加 2.32
个百分点
房地产 496,908,505.80 215,814,383.33 56.57 -46.61 -42.66 减少 2.99
个百分点
5
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海 562,970,550.69 -48.16
(三) 资产、负债情况分析
单位：万元
本期期末金
本期期末数 上期期末数
本期期末 上期期末 额较上期期
项目名称 占总资产的 占总资产的 情况说明
数 数 末变动比例
比例（%） 比例（%）
（%）
应收账款 4,733.27 1.29 34,044.25 10.08 -86.10
存货 134,912.46 36.88 73,301.02 22.71 84.05
可供出售金融 2,019.34 0.55 226.42 0.07 791.85
资产
投资性房地产 44,853.70 12.26 33,569.72 9.94 33.61
短期借款 27,000.00 7.38 51,000.00 15.10 -47.06
应付账款 6,941.48 1.90 19,282.62 5.71 -64.00
预收款项 12,725.78 3.48 5,592.90 1.66 127.53
应付职工薪酬 26.58 0.01 2,120.15 0.63 -98.75
应交税费 7,918.27 2.16 11,814.50 3.50 -32.98
其他应付款 30,118.04 8.23 13,780.67 4.08 118.55
长期借款 48,000.00 13.12 65,999.00 19.55 -27.27
其他综合收益 1,426.07 0.39 -44.94
其他情况说明
应收账款原值期末余额比期初余额减少 296,136,147.49 元，减少比例为 83.94%，减少原因主
要为本年将水礼置业（上海）有限公司等主要客户期初应收账款 31,893.42 万元收回。
存货原值期末余额比期初余额增加 601,862,499.79 元，增加比例为 80.54%，增加原因主要为
本期子公司择鑫置业以 494,423,130.00 元购入朕天园。
可供出售金融资产期末余额比期初余额增加 17,929,164.00 元，增加比例 791.85%，增加原因
主要为本年公司持有的*ST 中毅股票股改完成，期末按公允价值计量，公允价值变动增加
17,929,164.00 元。
投资性房地产期末余额比期初余额增加 125,693,943.26 元，增加比例为 29.89%，增加原因主
要系本年公司将开发产品金桥一期一区房产 149,595,402.28 元用于出租转入投资性房地产。
短期借款期末余额比期初余额减少 240,000,000.00 元，减少比例为 47.06%，减少原因为公司
本期归还北京银行等流动资金贷款 240,000,000.00 元。
应付账款期末余额比期初余额减少 123,411,331.15 元，减少比例为 64.00%，减少原因主要系
公司本年支付上年暂估的金桥工程款 14,468.76 万元；子公司上海普林电子有限公司本期清偿应付
账款 2,888.33 万元；子公司择鑫置业购入朕天园暂估款 4,720.77 万元。
预收账款期末余额比期初余额增加 71,328,820.76 元 ，增加比例为 127.53%，增加原因主要为
与陆家嘴街道办事处签订购房协议，预收房款 70,569,200.00 元。
应付职工薪酬期末余额比期初余额减少 20,935,703.45 元，减少比例为 98.75%，减少原因主要
6
为子公司上海普林电子有限公司本期支付上年计提的职工辞退福利款 1,500.00 万元。
应交税费期末余额比期初余额减少 38,962,259.66 元，减少比例为 32.98%，减少原因主要为本
期公司营收下降，导致应计企业所得税减少 34,176,586.20 元。
其他应付款期末余额比期初余额增加 163,373,692.23 元，增加比例为 118.55%，增加原因主要
为子公司择鑫置业收到股东若兰投资资金往来 139,000,000.00 元，挂账其他应付款。
长期借款期末余额比期初余额减少 179,990,000.00 元，减少比例为 27.27%，减少原因主要为
公司将长期借款中 479,970,000.00 元将于下年到期，本期计入一年内到期的非流动负债，同时借
入长期借款 299,980,000.00 元，另外归还厦门国际银行上海分行借款 200,000,000.00 元。
其他综合收益期末余额比期初余额增加 14,710,057.04 元。增加原因主要系本年公司持有的*ST
中毅股票按公允价值计量增值所致。
(四) 核心竞争力分析
公司成功开发了市中心甲级写字楼华鑫海欣大厦（原金陵海欣大厦）及金桥开发区商务园区金
领之都，积累了丰富的建设和招商经验；公司重视专注于为客户提供优质的工作空间和服务，赢
得了较高的商业信誉，拥有稳定的客户资源；公司有较强的市场把握能力，项目评估、销售策划
能紧扣市场脉搏。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
占该公 报告期
报告 会计
证券 证券 最初投资成 司股权 所有者 股份
期末账面值 期损 核算
代码 简称 本 比例 权益变 来源
益 科目
（%） 动
600610 *ST 1,411,476.00 19,340,640.00 0 0 可 供 外购
中毅 出 售
金 融
资产
合计 1,411,476.00 / 19,340,640.00 0 0 / /
(2) 持有非上市金融企业股权情况
所 会
持 占该公 报告期 计 股
对 最初投资金 持有数量 司股权 期末账面价值 报告期损益 所有者 核 份
象 额（元） （股） 比例 （元） （元） 权益变 算 来
名 （%） 动（元） 科 源
称 目
华 80,000,000.00 128,000,000 8 210,776,913.85 9,543,278.23 长 初
鑫 期 始
证 股 投
券 权 资
7
投
资
上 635,900.00 928,414 635,900.00 204,251.08 可 外
海 供 购
银 出
行 售
金
融
资
产
合 80,635,900.00 128,928,414 / 211,412,813.85 9,747,529.31 / /
计
（3）其他投资理财及衍生品投资情况
投资类 资金来 投资期 产品类 投资盈 是否涉
签约方 投资份额 预计收益
型 源 限 型 亏 诉
其他投 自有资 华鑫证 5,700.63 万 无固定 集合资 7.5% 不适用
资理财 金 券有限 份 管理期 产管理
责任公 限
司
2、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元
公司名称 主要产品或服务 持股比例 注册资本 总资产 净资产 净利润
上海金陵投资有限公司 物业服务 100% 3520 36901 33487 1325
上海金陵出租汽车服务有限公司 汽车出租营运 100% 3080 10177 7042 371
上海普林电路板有限公司 电子产品 100% 4223 6491 6529 -54
上海普林电子有限公司 电子产品 75% USD350 776 -9836 1263
上海金陵置业有限公司 房地产开发 100% 1980 31913 7411 2696
上海择励实业有限公司 资产管理等 100% 1000 16857 14498 7360
上海择鑫置业有限公司 房地产经营 68% 6000 50354 5642 -358
苏州工业园区青剑湖置业有限公
司 房地产经营 51% 10000 24802 14871 -26
上海金欣联合发展有限公司 房地产开发 50% 11660 25826 17004 2655
上海力敦行房地产经纪有限公司 房地产经纪 50% 500 1362 908 158
上海鑫敦实业有限公司 建筑装修装饰工程 50% 100 985 944 844
华鑫证券有限责任公司 证券经纪 8% 160000 1080772 288795 12692
业绩变动 30%以上：
2014 年 净 利 润 2013 年 净 利 润
公司名称 同比 原因
（万元） （万元）
上海金陵投资有 1325 4081 减少 68% 房屋租赁业务等调整
限公司 所致。
上海普林电路板 -54 388 不适用 转回对普林电子的坏
8
有限公司 账准备所致。
上海普林电子有 1263 -3121 不适用 转回坏账损失等。
限公司
上海力敦行房地 158 1096 减少 86% 业务结构等调整所致。
产经纪有限公司
上海鑫敦实业有 844 1 增 加 业务结构等调整所致。
限公司 84400%
华鑫证券有限责 12692 9684 增加 31% 经营业绩增长。
任公司
3、 非募集资金项目情况
√适用 □ 不适用
单位:元 币种:人民币
本年度投入金 累计实际投入
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
额 金额
松江园区支付 104 26,705 -472
工程建设款
金桥园区支付 21,758 130,409 9660
工程建设款
合计 / 21,862 157,114 /
非募集资金项目情况说明
(六) 其他
根据上交所《上市公司日常信息披露工作备忘录第十二号—上市公司分行业经营性信息披露》
的规定，公司披露房地产经营性信息如下：
1、房地产储备情况
公司持有土地使用权总面积 49 万平方米，持有房产总面积 40.86 万平方米，其中可用于租售
的房产面积 33.38 万平方米。公司拟发展作销售的房产约占 60%，拟发展作出租的房产约占 40%。
公司控股子公司青剑湖置业持有的苏地 2011-B-73 号地块系合作开发项目，涉及的土地使用
权面积为 3.2 万平方米，计划于 2015 年内开工。
2、房地产出租情况
报告期内，公司出租房产面积 12.81 万平方米，出租率 96.96%，租金收入 0.93 亿元，平均租
金 1.68 元/平方米/天，其中：
金桥地区可出租面积 7.94 万平方米，出租率 94.70%，平均租金 2.22 元/平方米/天；
松江园区可出租面积 0.97 万平方米，出租率 100%，平均租金 0.53 元/平方米/天；
上海市中心地区可出租面积 3.89 万平方米，出租率 100% ，平均租金 0.93 元/平方米/天；
公司上述用于出租的房地产均为工业用地。除上海市中心部分地区租赁期限为 20 年外，其余
房产出租期限均不超过 3 年。
3、房地产销售情况
报告期内，公司在建的楼面面积 7.62 万平方米，可供出售楼面面积 20.57 万平方米，已售 1.63
万平方米，平均售价 18,707 元/平方米，均为工业房产。
4、财务融资情况
报告期内公司主要融资途径为银行贷款及信托融资，期末银行贷款余额 83,000 万元，信托融
9
资余额 39,997 万元，对外担保总额 38,500 万元，利息资本化率 4%，利息资本化金额 277.79 万元，
银行贷款平均利息成本 6.13%，信托融资成本 6.15%，最高项目融资成本 6.4845%，重新装修房地
产开支 60.56 万元。
5、2015 年新开工计划
(1)金领之都 A 区一区二期项目，继报告期内完成主体机构封顶后，计划于 2015 年底竣工；
(2)松江园区项目，计划于 2015 年办理立项、报建、设计方案审批等相关工作；
(3)苏州青剑湖项目，计划于 2015 年上半年取得规划许可证、规划批准书，并于 2015 年底完
成桩基工程、围护及降水工程施工。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
根据《财政部关于印发<企业会计准则第 2 号-长期股权投资>的通知》要求，公司将持有的不
具有控制、共同控制或重大影响且其在活跃市场中没有报价、公允价值不可计量的长期股权投资
重分类调整至可供出售金融资产会计科目，并进行追溯调整，具体情况如下：
单位：元 币种：人民币
被投资 交易基本信息 2013年1月1日 2013年12月31日
单位 归属于母公司 长期股权投资 可供出售金融 归属于母公司
股东权益（+/-） （+/-） 资产（+/-） 股东权益（+/-）
上海银行 公司对该单位 -635,900.00 635,900.00
的股权投资
*ST 中毅 公司对该单位 -1,411,476.00 1,411,476.00
的股权投资
中国浦发 公司全资子公 -216,836.00 216,836.00
机械股份 司上海普林电
有限公司 路板有限公司
对该单位的股
权投资
合计 - -2,264,212.00 2,264,212.00
除上述事项外，其他由于新准则的实施而进行的会计政策变更不会对公司财务报表项目及金
额产生影响，也无需进行追溯调整。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
4.2.1 2014 年 4 月 25 日，公司与上海若兰投资有限公司共同出资设立上海择鑫置业有限公司，
注册资本 6,000 万元，其中公司出资 4,080 万元占 68%；上海若兰投资有限公司出资 1,920 万元，
占 32%。公司对其自设立日起实施控制，因而将其自设立日起纳入合并范围。
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4.2.2 2014 年 11 月 30 日，公司出资 7,594.6 万元受让苏州君地鸿赞置业有限公司持有的苏州
工业园区青剑湖置业有限公司 51%股权。本次受让后，苏州工业园区青剑湖置业有限公司注册资
本 10,000 万元，其中公司出资 5,100 万元，占 51%；苏州君地鸿赞置业有限公司出资 3,900 万元，
占 39%；苏州橘颂投资有限公司出资 1,000 万元，占 10%。公司对其自购买日起实施控制，因而将
其自购买日纳入合并报表范围。
董事长：陈靖
上海华鑫股份有限公司
2015 年 3 月 19 日
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