公司代码：600606 公司简称：金丰投资
上海金丰投资股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 金丰投资 600606
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 包永镭 李雪琳
电话 021-20770666 021-20770666
传真 021-20770668 021-20770668
电子信箱 shjftz@shjftz.com.cn shjftz@shjftz.com.cn
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年同
2014年末 2013年末 2012年末
期末增减（%）
总资产 7,449,304,468.09 6,158,879,530.05 20.95 5,966,315,459.89
归属于上市公司 1,865,068,681.48 2,187,422,165.04 -14.74 2,185,004,815.27
股东的净资产
本期比上年同期
2014年 2013年 2012年
增减(%)
经营活动产生的 30,529,383.27 61,524,375.45 -50.38 -118,269,865.29
现金流量净额
营业收入 110,279,725.95 892,419,247.09 -87.64 440,257,058.86
归属于上市公司 -364,595,863.44 69,630,661.54 -623.61 104,960,649.38
股东的净利润
归属于上市公司 -438,963,051.13 39,961,679.09 -1,198.46 50,606,694.81
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
加权平均净资产 -17.98 3.18 减少21.16个百分 4.90
收益率（%） 点
基本每股收益（ -0.70 0.13 -638.46 0.20
元／股）
稀释每股收益（ -0.70 0.13 -638.46 0.20
元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 34,985
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 35,167
前 10 名股东持股情况
持有有限
股东性 持股比 持股 质押或冻结的股
股东名称 售条件的
质 例(%) 数量 份数量
股份数量
上海地产（集团）有限公司 国家 38.96 201,958,120 0 无
全国社保基金四一三组合 其他 2.24 11,589,158 0 未知
兴业银行股份有限公司－ 其他 1.65 8,560,668 0 未知
工银瑞信金融地产行业股
票型证券投资基金
中诚信托有限责任公司－ 其他 1.27 6,569,434 0 未知
中诚金谷 1 号集合资金信
托
王恒 其他 0.85 4,392,628 0 未知
中国农业银行股份有限公 其他 0.53 2,736,126 0 未知
司－工银瑞信高端制造行
业股票型证券投资基金
中国银行股份有限公司－ 其他 0.46 2,360,171 0 未知
工银瑞信医疗保健行业股
票型证券投资基金
谢华斌 其他 0.45 2,318,761 0 未知
罗瑞云 其他 0.43 2,253,392 0 未知
黄建伟 其他 0.43 2,228,100 0 未知
上述股东关联关系或一致行动的说明 1、前十名股东中，上海地产（集团）有限公司与其他股
东间不存在关联关系或一致行动人关系。 2、兴业银行
股份有限公司－工银瑞信金融地产行业股票型证券投资
基金、中国农业银行股份有限公司－工银瑞信高端制造行
业股票型证券投资基金、中国银行股份有限公司－工银瑞
信医疗保健行业股票型证券投资基金均为工银瑞信基金
管理有限公司旗下基金产品。 3、其他股东间未知是否
存在关联关系或一致行动人关系。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年度，重大资产重组是公司的一项重点工作，公司积极配合重组各方推进重组相关工作。
2014 年 6 月 30 日，公司召开 2014 年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司重大资产置换
及发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》等重大资产重组相关议案。2014 年 8 月 20 日，公
司收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》(140795 号)，中国证监会决定对上述行政许可申
请予以受理。2015 年 1 月 26 日，公司收到《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》
（140795 号），需要公司就有关问题做出书面说明和解释。目前，公司正会同中介机构抓紧落实
反馈意见中。
报告期内，公司努力做好日常经营工作。但因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重
影响，公司相关投资计划和调整改革未能如期开展，项目销售、资产盘活等方面均面临着巨大挑
战，使得公司收入、利润实现受到了较大影响。全年，公司共实现营业收入 11,027.97 万元，归属
于母公司所有者的净利润-36,459.59 万元。
报告期内，公司流通服务业务板块在深化改革措施、提高运营效率、拓展新业务方面做了大
量工作，但因受房地产市场交易量萎缩的影响，经营业绩大幅下滑，全年共实现收入 11,109.02
万元，其中中介代理业务收入 11,037.47 万元，比去年同期减少 35.63%。报告期内，公司代建管
理业务平稳推进，新开工面积约 10 万平方米，在建面积近 70 万平方米，共实现收入 1,521.06 万
元。报告期内，“金丰一号”、“金丰三号”房地产流通服务信托基金到期清算，“金丰二号”上海
罗店保障房投资集合资金信托计划提前终止清算，公司金融服务业务实现管理费收入 289.78 万元。
报告期内，公司开发项目未销售，无锡印象剑桥北地块三期项目退回已销售结转的 3 套房源，导
致公司投资开发业务实现收入-3,582.02 万元。报告期内，富豪金丰酒店实现收入 573.06 万元（1-2
月），该酒店已于 3 月起正式移交给新业主方负责经营管理。
报告期内，公司坚持“投资+服务”的发展定位，围绕政府关注和百姓需求，积极谋划企业新
一轮转型发展。公司于 2014 年 10 月、2015 年 1 月分别成立了上海地产优家房屋租赁管理有限公
司、上海地产金弘商业投资管理有限公司，将新业务开拓聚焦到房屋租赁管理、社区商业服务和
社区服务平台三个方向，进一步完善充实了房地产综合服务业务的内涵。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 110,279,725.95 892,419,247.09 -87.64
营业成本 -17,019,801.07 404,126,264.13 -104.21
销售费用 108,287,567.99 154,804,870.84 -30.05
管理费用 76,854,902.28 89,025,156.48 -13.67
财务费用 104,833,521.69 86,364,864.50 21.38
经营活动产生的现金流量净额 30,529,383.27 61,524,375.45 -50.38
投资活动产生的现金流量净额 669,748,292.09 15,295,399.19 4,278.76
筹资活动产生的现金流量净额 -778,621,071.29 -201,739,040.47 -285.95
资产减值损失 363,292,635.47 36,151,512.73 904.92
投资收益 143,293,218.53 76,471,371.66 87.38
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本报告期公司营业收入大幅下降，主要原因为去年同期公司出售了富豪金丰酒店，使得去年
营业收入金额较大。同时，因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，报告期内公司
日常经营业务收入也受到了较大影响。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户的销售收入合计为 3,384.11 万元，占全部营业收入的比重为
30.69%。
3 成本
(1) 成本分析表
公司主营房地产流通服务、代建管理、金融服务和投资开发业务，成本主要发生在流通服务
的房屋买卖及投资开发业务中。报告期内，公司未发生大额房屋买卖业务；投资开发项目未销售，
且无锡印象剑桥北地块三期项目退回已销售结转的 3 套房源，导致报告期内公司发生营业成本为
-1,701.98 万元。
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司无主要供应商。
4 资产减值损失
报告期内，公司无锡渔港路项目计提存货跌价准备 36,261.87 万元。
5 投资收益
本报告期投资收益同比增加主要系公司投资企业贡献的投资收益同比增加、处置可供出售金
融资产取得的投资收益增加及非同一控制下企业合并公允价值调整产生的投资收益所致。
6 现金流
报告期内，经营活动产生的现金流量净额为3,052.94万元，其中收回富豪金丰酒店剩余出售款
项对经营活动现金流入有较大影响，开发项目仍处于投入期对经营活动现金流出有较大影响。
报告期内，投资活动产生的现金流量净额为 66,974.83 万元，对投资活动现金流量有较大影响
的事项有：收回金丰 1 号投资款 15,000 万元，收回金丰 2 号投资款 10,000 万元，收回金丰 3 号
投资款 2,700 万元，收到投资企业红利款 6,864 万元，收到财金公司还款 3,000 万元，收回金丰易
居置业公司往来款 34,912.34 万元；支付置业担保公司增资款 4,000 万元，支付金丰易居置业公司
投资款净额 858.60 万元，支付上海黑石投资款 86.45 万元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为-77,862.11 万元，对筹资活动现金流量有较大影
响的事项有：借款 183,875 万元，收到投资企业往来款 26,692.66 万元；还款 261,225.32 万元，支
付利息 24,708.59 万元，支付红利 2,145.86 万元。
7 其他
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2014 年 6 月 30 日，公司召开 2014 年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司重大资产
置换及发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》等重大资产重组相关议案。2014 年 8 月 20 日，
公司收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》(140795 号)，中国证监会决定对上述行政许可
申请予以受理。2015 年 1 月 26 日，公司收到《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知
书》（140795 号），需要公司就有关问题做出书面说明和解释。目前，公司正会同中介机构抓紧落
实反馈意见中。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进各项工作任务的落实。但
因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，经营计划实现未达预期目标。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
流通服务 111,090,230.26 3,203,969.49 91.34 -86.19 -99.19 增加 53.85
个百分点
金融服务 2,897,783.04 -- 94.35 -72.09 -- 0
代建管理 15,210,550.00 -- 93.51 -17.91 -- 减少 0.84 个
百分点
投资开发 -35,820,168.00 -21,470,955.53 -- -794.33 -959.78
酒店服务 5,730,574.40 714,206.38 81.94 -87.07 -87.46 增加 0.42 个
百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海 136,991,369.70 -84.48
江苏 -37,882,400.00 --
主营业务分地区情况的说明
上年同期，江苏地区无主营业务收入。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
上期期 本期期末
本期期末
末数占 金额较上
数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
产的比例
的比例 动比例
（%）
（%） （%）
应收账款 18,116,284.56 0.24 319,417,169.89 5.19 -94.33 主要系收回富豪金丰酒
店剩余出售款项所致
其他应收款 25,031,573.71 0.34 417,291,972.99 6.78 -94.00 主要系收回参股企业往
来款所致
存货 5,549,117,495.39 74.49 3,324,367,355.4 53.98 66.92 主要系本年度新纳入合
8 并范围的金丰易居置业
公司的存货所致
其他流动资产 38,577,107.61 0.52 2,930,298.19 0.05 1,216.49 主要系本年度新纳入合
并范围的金丰易居置业
公司的预缴税金
可供出售金融资产 319,528,645.05 4.29 511,012,104.33 8.30 -37.47 主要系公司认购的金丰 1
号、金丰 2 号和金丰 3 号
信托计划清算所致
应付帐款 573,987,273.42 7.71 211,124,642.71 3.43 171.87 主要系本年度新纳入合
并范围的金丰易居置业
公司的应付工程款所致
预收款项 1,366,590,069.87 18.35 20,110,493.69 0.33 6,695.41 主要系本年度新纳入合
并范围的金丰易居置业
公司的预收房款所致
其他应付款 13,877,870.53 0.19 122,069,095.73 1.98 -88.63 主要系归还参股企业往
来款所致
一年内到期的非流 1,762,486,725.45 23.66 711,587,082.95 11.55 147.68 主要系一年内到期的长
动负债 期借款转入所致
长期借款 175,000,000.00 2.35 1,365,895,189.0 22.18 -87.19 主要系一年内到期的长
3 期借款转入一年内到期
的非流动负债所致
2 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
截止报告期末，公司以公允价值计量的资产为公司持有的交通银行股份有限公司无限售条件
的普通股（详见本节投资情况分析）。
(四) 核心竞争力分析
1、产业链优势
经过多年的努力，公司逐步构建起了流通服务、投资开发、代建管理和金融服务的主营业务
体系，形成了比较完整的房地产领域综合服务产业链。各业务板块之间互为促进，所形成的协同
效应在公司运营中得到了明显的体现。
2、品牌优势
品牌是每家公司独特的核心竞争力和无形资产。公司发展至今，旗下的“金丰易居”服务品
牌在上海乃至全国已拥有了广泛的知名度，特别在流通服务领域享有较高的声誉，成为公司拓展
业务、树立形象不可替代的宝贵财富。
3、股东优势
公司控股股东地产集团是经市委、市政府批准成立的国有独资集团公司，主要从事土地储
备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配
套商品房投资建设，房地产开发、经营等业务。这为公司利用控股股东资源优势，积极开展业务
合作提供了良好的机会。
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
2014 年以来，房地产市场成交明显下滑，房地产投资、新开工、拿地、资金来源、市场信心
等指标不断下降，这种波动正是在供大于求的背景下，市场做出的自发调整。在这样的市场形势
下，房地产调控政策走向轮廓正日益清晰，各种行政性调控手段正逐渐退出舞台，市场化长效机
制正逐步建立，有利于房地产市场的持续健康发展。虽然区域差异和结构失衡现象在未来一段时
间仍然突出，市场必然向供求渐趋平衡、运行相对平稳的新常态回归，行业也将进入成熟和理性
阶段。因此，未来房地产行业仍然机遇和挑战并存。
(二) 公司发展战略
“十二五”期间，公司将紧紧围绕“投资+服务”的发展定位，以投资为龙头，以服务为重点，
加快和深化公司业务结构调整，全面构建房地产领域综合服务产业链，打造成为国内领先的房地
产领域综合服务商。
(三) 经营计划
2015 年度，公司依然面临着重组形势的不确定性而对各项工作的决策和部署带来的困难和压
力。公司将按照地产集团顶层设计和战略规划的部署，围绕搭建社区综合服务平台的架构要求，
注重“三个聚焦、一个突出”（即：聚焦企业转型发展、聚焦提升企业健康度、聚焦市场化专业
化，突出抓好人才队伍建设），在妥善处理好公司重大资产重组工作的同时，积极推进新业务拓
展和机制创新、着力推动传统业务改革升级、全力抓好项目去化工作，进一步优化企业资产结构、
业务结构，为公司新一轮转型发展打好基础。
1、 抓紧落实新业务的布局，推动新业务开展
要紧紧依托地产集团城市更新平台，完善和细化公司未来发展的总体规划，注重在新一轮发
展中新业务体系的培育和规模化发展，打造房地产综合服务体系。地产优家重点是打好基础，按
照公司发展的总体部署，建立产品标准和运营服务标准；围绕搭建社区综合服务平台的架构要求，
快速开展房屋租赁管理业务，尽快形成规模化运营体系和规范化的服务体系。地产金弘要努力构
建好邻里中心、小区商业街、大型居住社区商业配套三大产品体系；培育企业的四个核心业务能
力即经营前期的策划能力、高质高效的招商能力、动态持续的运营能力、良性生态的综合服务能
力；强化投资管理体系，合理配置资源；抓紧团队特别是专业团队的建设。此外，要进一步探索
研究构建基于移动互联网技术的社区综合服务信息业务平台，将新老房地产服务业务在平台上有
效整合，同时积极研究物业管理和社区养老业务，尽快构筑起新的综合服务业务体系。
2、着力推动传统业务的整合与改革工作
要在充分调研房地产流通服务业务的市场发展趋势、自身发展瓶颈的前提下，以改革为动力，
积极调整体制、机制，按照发展混合经济的要求鼓励创新，挖掘经营潜力，调动队伍积极性。上
房置换要立足于“专业化房地产流通服务商”的新定位，求生存、谋发展，推进两项改革：一是
探索门店合伙机制，调动全体员工积极性，激发企业活力；二是按照移动互联网业务趋势改造现
有业务架构，精简管理层级，打造以平台运营为核心的业务模式。金丰易居公司要积极探索创新
销售模式，巩固并运用电商渠道开拓成果和线上平台，加强资源整合，实现线上线下融合的销售
网络。
3、全力以赴抓好项目去化、管理工作
要全力以赴抓好无锡项目去化工作，细化去化方案，强激励、硬约束，全力围绕销售目标开
展各项营销推广工作，尽快回笼资金，为公司业务结构调整提供后续资金支持。要继续做好现有
保障房和代建项目的建设管理工作，按计划完成工程建设、房源搭桥、竣工交付等工作，积极寻
找新的代建项目。
4、全面提升企业管理水平
全面提升企业在预算管理、人力资源管理、内控内审、信息化建设等方面的管理水平。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
根据财政部的要求，本公司自 2014 年 7 月 1 日起执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投
资》、《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》、《企业会
计准则第 33 号——合并报表范围》、《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则
第 40 号——合营安排》、《企业会计准则第 41 号-在其他主体中权益的披露》等新颁布或修订的会
计准则。执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》，仅对可供出售金融资产和长期股权投资
两个报表项目期初金额产生影响，对本公司 2013 年度经营成果和现金流量不产生影响；执行其他
新会计准则对公司的同期比较数据及期初数据不产生影响，无需进行追溯调整。
1 长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）
单位：元 币种：人民币
2013年1月1日 2013年12月31日
被投资
交易基本信息 归属于母公司 长期股权投资 可供出售金融 归属于母公司
单位
股东权益（+/-） （+/-） 资产（+/-） 股东权益（+/-）
常州房屋担保 本公司持有其 -1,847,606.25 1,847,606.25
置换有限公司 5%股权
上海黑石股权 本公司持有其 -32,381,934.00 32,381,934.00
投资合伙企业 6%股权
（有限合伙）
上海银行股份 本公司的子公 -24,784,000.00 24,784,000.00
有限公司 司上海房屋置
换股份有限公
司 持 有 其 <1%
股权
上海天丰房地 本公司的子公 -6,000.00 6,000.00
产顾问有限公 司上海金丰易
司 居网有限公司
年初持有其
1%股权
合计 / -59,019,540.25 59,019,540.25
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）的说明
根据《企业会计准则第2号-长期股权投资》的修订内容，公司对持有的不具有控制、共同控
制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资，作为按成本计
量的可供出售金融资产进行核算，不再作为长期股权投资核算，并对其采用追溯调整法进行调整。
调整仅对可供出售金融资产和长期股权投资两个报表项目期初金额产生影响，对本公司2013年度
经营成果和现金流量不产生影响。
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
本报告期无前期会计差错更正。
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本年内，本公司的子公司上海金丰易居网有限公司以现金人民币 594,000.00 元取得了上海天
丰房地产顾问有限公司 99%股权，购买日确定为 2014 年 1 月 24 日。购买日，上海天丰房地产
顾问有限公司的可辨认资产和负债于购买日的公允价值和账面价值相同。
本年内，本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司以现金人民币 400,000,000.00 元及受让
上海金丰易居置业有限公司的债务人民币 78,950,000.00 元，取得了上海金丰易居置业有限公司
86.96%股权，购买日确定为 2014 年 10 月 8 日。
2013 年本公司将子公司上海金益酒店管理有限公司所经营的上海富豪金丰酒店出售给上海
东祥实业有限公司，双方协议约定上海金益酒店管理有限公司 2014 年 1 月至 2 月的经营成果由本
公司享有，2014 年 3 月起的经营成果由上海东祥实业有限公司享有。本年度，本公司与上海东祥
实业有限公司签订股权转让合同，以人民币 2,551,000.00 元出售上海金益酒店管理有限公司的
100%股权，处置日为 2014 年 8 月 31 日。故自 2014 年 8 月 31 日起，本集团不再将上海金益酒店
管理有限公司纳入合并范围。
本年度，本公司与上海优帕克投资管理有限公司合作设立上海地产优家房屋租赁管理有限公
司。上海地产优家房屋租赁管理有限公司注册资本金为 1 亿元，其中本公司出资人民币 6,000 万
元，占 60%的股权比例；上海优帕克投资管理有限公司出资人民币 4,000 万元，占 40%的股权比
例，首期双方股东拟出资人民币人民币 5,000 万元，其中本公司出资人民币 3,000 万元，上海优
帕克投资管理有限公司出资人民币 2,000 万元。
4.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
董事长：王文杰
上海金丰投资股份有限公司
2015 年 3 月 17 日
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