北京市嘉源律师事务所
关于河南中原高速公路股份有限公司非公开发行优先股涉及房地产业务是否存在炒地、闲置用地和捂盘惜售、哄抬房价
等违法违规行为之专项核查意见
中国 北京复兴门内大街 158 号
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北京市嘉源律师事务所
关于河南中原高速公路股份有限公司
非公开发行优先股涉及房地产业务是否存在
炒地、闲置用地和捂盘惜售、
哄抬房价之专项核查意见
嘉源(2015)-03-025号敬启者:
本所接受河南中原高速公路股份有限公司(以下简称“中原高速”、“上市公司”或“公司”)的委托,作为公司本次非公开发行优先股(以下简称“本次发行”)的法律顾问,并获授权为公司本次发行出具了法律意见书。
根据《国务院办公厅关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号文)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文)和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号文)等相关国务院房地产调控政策规定,本所对公司及其控股子公司控制的房地产业务是否存在炒地、闲置用地和捂盘惜售、哄抬房价等行为进行了专项核查,并出具本核查意见。
为出具本核查意见,本所经办律师根据相关国务院房地产调控政策规定,查阅了本所认为出具本核查意见所需查阅的文件,就有关事项向公司及其高级管理人员进行了必要的询问和讨论,并就有关事项取得了公司的确认。
在前述调查过程中,本所得到公司如下保证,即其已经提供了本所认为出具本核查意见所必需的、真实完整的原始书面材料、副本材料或口头证言,有关材料上的签字和/或印章均是真实的,有关副本材料或者复印件均与正本材料或者原件一致。
对于出具本核查意见至关重要而又无法得到独立的证据支持的事实,或者基于本所专业无法做出核查及判断的重要事实,本所依赖于政府有关主管部门、公司或者其他有关机构出具的证明文件或口头陈述做出判断。
本所依据本核查意见出具日以前已经发生或存在的事实和中国现行有效的有关法律、行政法规的规定发表核查意见。本所认定某些事项是否合法有效是以该等事项发生之时所应适用的法律、行政法规为依据,同时也充分考虑了政府有关主管部门给予的相关批准和确认,无论是书面的或是口头的。
本所按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神,审阅了公司提供的相关文件,并保证本核查意见不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。
本核查意见仅供公司为本次发行之目的使用,不得用作任何其他目的。本所同意将本核查意见作为公司申请本次发行的必备文件,随同其他申报材料提呈有关主管部门审查,并依法对所出具的核查意见承担责任。
基于上述内容,本所兹出具核查意见如下:一、专项核查的法律依据
本所律师主要根据以下法律法规及国家相关政策规定对纳入本次核查范围的商品房开发项目是否存在炒地、闲置用地和捂盘惜售、哄抬房价行为等违法违规行为进行核查并出具本专项核查意见:
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法(2007 年修正)》
3、《闲置土地处置办法》(2012 修订)
4、《城市商品房预售管理办法》(2004 年修订)
5、《商品房销售管理办法》(2001 年)
6、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39 号)
7、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 (国办发[2006]37 号)
8、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3 号)
9、 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 国办发[2008]131 号)
10、《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》(国土资发[2009]106 号)
11、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)
12、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)
13、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53 号)
14、《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发[2010]151 号)
15、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1 号)
16、《国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》(国土资发[2012]47 号)
17、《国土资源部、住房城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(国土资电发[2012]87 号)
18、《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》(国土资发[2012]132 号)
19、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17 号)二、核查的项目范围
截至本核查意见出具之日,公司及下属控股子公司河南英地置业有限公司(以下简称“河南英地”)、许昌英地置业有限公司(以下简称“许昌英地”)拥有控制权的经营性房地产开发项目共计 3 个,其中在建和在售项目 3 个,具体项目如下表所示:
序号 项目名称 项目进度 所属公司 位置 土地用途
1 天骄华庭 竣工 河南英地 郑州市金水区 城镇住宅
英地泰和 一期一批已竣工
2 许昌英地 许昌市许昌县 商住
院
3 金台府邸 在建 河南英地 郑州市郑东新区 城镇住宅三、核查结果与意见
(一)关于是否存在炒地行为的核查
根据河南英地和许昌英地所提供的资料和说明并经本所律师的适当核查,河南英地和许昌英地均是通过“招拍挂”方式取得上述三个项目的国有土地使用权,之后未就上述项目用地与他人签订土地转让合同,不存在将该等土地转让给第三方的情形,该等土地均由河南英地、许昌英地自行开发上述房地产项目。
据此,本所认为,河南英地和许昌英地所开发的 项目不存在构成国发[2010]10 号文第(八)条、国办发[2013]17 号文第五条规定的炒地行为的情形。
(二)关于是否存在闲置用地情形的核查
1、金台府邸项目
该项目由公司河南英地开发,位于郑州市郑东新区。
(1)2012年12月17日,河南英地与郑州市国土资源局(以下简称“郑州市国土局”)签订了编号为410100-CR-2012-0266-3154的《国有建设用地使用权出让合同》,合同约定该宗土地上的项目应当于2013年12月17日前动工,并于2015年12月17日前竣工。
2013年11月18日,河南英地取得编号为郑国用(2013)第XQ1079号的《国有土地使用权证》。
2014年8月4日,河南英地与郑州市国土局签订了《<国有建设用地使用权出让合同>补充合同》,将开工时间调整至2014年5月2日,竣工时间调整至2016年5月2日前。
2014 年 8 月 20 日 , 河 南 英 地 取 得 了 编 号 为 410105201408200101 、410105201408200201的《施工许可证》。
据此,本所认为,金台府邸项目在土地出让合同及其补充合同约定的开工期限后一年内开工,因此,不存在《土地闲置处置办法》第二条第一款所述的土地闲置情形。
(2)根据河南英地提供的说明,截至本核查意见出具之日,金台府邸项目已动工开发建设的土地面积约占应动工开发建设用地总面积的100%,且河南英地未中止开发建设。
据此,本所认为,金台府邸项目不存在《土地闲置处置办法》第二条第二款所述的土地闲置情形。
(3)截至本核查意见出具之日,河南英地未收到过与该项目有关的《闲置土地认定书》或任何与土地闲置有关的处罚等法律文件。
2、天骄华庭项目
该项目由河南英地开发,位于郑州市金水区,按计划该项目开发分为两期。
(1)2009年1月22日,河南英地与郑州市国土局签订了编号为豫(郑)出让(2008年)第0025号的《土地出让合同》,合同约定该宗土地上的项目应当于土地出让合同签订之日起一年内动工,并于土地出让合同签订之日起两年内竣工。
2009年8月14日,河南英地取得郑国用(2009)第0665号和郑国用(2009)第0666号的《国有土地使用权证》。
2010年4月8日,河南英地取得项目一期的编号为410102201004080201、410102201004080101的《施工许可证》;2010年8月26日、2010年9月21日、2010年 9 月 28 日 , 河 南 英 地 分 别 取 得 项 目 二 期 的 编 号 为 410102201108260201 、410102201109210101、410102201109280201的《施工许可证》。
据此,本所认为,天骄华庭项目在土地出让合同约定的开工期限后一年内开工,因此,不存在《土地闲置处置办法》第二条第一款所述的土地闲置情形。
(2)根据公司提供的资料,截至本核查意见出具之日,该项目已动工开发建设的土地面积约占应动工开发建设用地总面积 100%,且河南英地未中止开发建设。
据此,本所认为,天骄华庭项目不存在《土地闲置处置办法》第二条第二款所述的土地闲置情形。
(3)截至本核查意见出具之日,河南英地未收到与该项目有关的《闲置土地认定书》或任何与土地闲置有关的处罚等法律文件。
3、英地泰和院项目
该项目由许昌英地开发,位于许昌市许昌县。
(1)2010年3月4日,许昌英地与许昌县国土局签订了编号分别为201008、201009、2010010、2010011的四份《国有建设用地使用权出让合同》,该合同中约定该宗土地上的项目应当于2011年3月4日前动工,并于2013年3月4日前竣工。
2011年12月23日,因项目规划调整导致无法按时开工,许昌英地向许昌县国土局提出延长开工时间的申请。2011年12月26日,公司取得批复并签订了《国有土地使用权出让合同补充协议》,合同约定开工时间由2012年3月4日延期至2013年3月4日,竣工时间相应顺延。
2013年6月17日,许昌英地取得编号为411023201306170101的《施工许可证》。
据此,本所认为,英地泰和院项目在土地出让合同及其补充合同约定的开工期限后一年内开工,因此,不存在《土地闲置处置办法》第二条第一款所述的闲置情形。
(2)根据许昌英地提供的资料,截至本核查意见出具之日,该项目已动工开发建设的土地面积占应动工开发建设用地总面积达57%,且许昌英地未中止开发建设。
据此,本所认为,英地泰和院项目不存在《土地闲置处置办法》第二条第二款所述的土地闲置情形。
(3)2013年8月5日,许昌县国土资源局向许昌英地下发了《闲置土地调查通知书》,但许昌英地未收到与该项目有关的《闲置土地认定书》或任何与土地闲置有关的处罚等法律文件。根据许昌县国土资源局出具的《证明》,许昌英地不存在被认定为土地闲置情形或违反土地出让合同约定的情形,没有被土地行政部门处罚的记录。
综上,本所认为:
1、河南英地所开发的天骄华庭和金台府邸项目符合相关法律法规及国家政策的要求,不构成土地闲置。
2、许昌英地所开发的英地泰和院项目符合相关法律法规及国家政策的要求,不构成土地闲置。
(三)关于是否存在哄抬房价、捂盘惜售行为的核查
1、天骄华庭项目
(1)天骄华庭项目于2010年7月22日获得编号为(2010)郑房管预字第2609号的《商品房预售许可证》,批准西地块1、2、5号楼住宅于10日内开盘销售,核准的平均售价为7,777元/平方米、7,916元/平方米、8,058元/平方米。
天骄华庭项目于2011年7月11日获得编号为(2011)郑房管预字第2637号的《商品房预售许可证》,批准西地块3、4、6号楼住宅于10日内开盘销售,核准的平均售价为9,098元/平方米、9,196元/平方米、8,815元/平方米。
经本所律师核查,天骄华庭项目西地块1-6号楼住宅均按《商品房预售许可证》的要求开盘销售,西地块1-6号住宅楼的平均售价约为8,319元/平方米,未超过核准的平均销售价格。
(2)天骄华庭项目于2013年1月16日获得编号为(2013)郑房管预字第3082号的《商品房预售许可证》,批准东地块1、2、3、7号楼住宅于10日内开盘销售,核准的平均售价为13,808元/平方米、15,982元/平方米、15,982元/平方米、15,477元/平方米。
天骄华庭项目于2013年7月18日获得编号为(2013)郑房管预字第3168号的《商品房预售许可证》,批准东地块5号楼住宅于10日内开盘销售,核准的平均售价为12,979元/平方米。
天骄华庭项目于2013年11月18日获得编号为(2013)郑房管预字第3234号的《商品房预售许可证》,批准东地块8、10号楼住宅于10日内开盘销售,核准的平均售价为12,975.3元/平米、13,152元/平方米。
天骄华庭项目于2014年3月28日获得编号为(2014)郑房管预字第3293号的《商品房预售许可证》,批准东地块4、6、9号楼住宅于10日内开盘销售,核准的平均售价为14,230元/平方米、16,902元/平方米、13,504元/平方米。
经本所律师核查,天骄华庭项目东地块1-10号楼住宅均按《商品房预售许可证》的要求开盘销售,东地块1-10号住宅楼的平均售价约为12,000元/平方米,未超过核准的平均销售价格。
据此,本所认为,河南英地的天骄华庭项目均按《商品房预售许可证》的要求在取得预售许可证10日内即启动销售工作,其房屋销售平均价格未超过《商品房预售许可证》核准的平均售价,因此河南英地在销售天骄华庭项目时不存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。
2、英地泰和院项目
(1)英地泰和院项目于2013年12月9日获得了编号为许商品房预售字第许县2013030号、许商品房预售字第许县2013031号、许商品房预售字第许县2013032号的《商品房预售许可证》,批准泰和院项目2、4、6号楼住宅于3日内开盘销售,核准的平均销售价格为4,500元/平方米。
经本所律师核查,英地泰和院项目2、4、6号楼住宅均按《商品房预售许可证》的要求开盘销售,2、4、6号住宅楼的平均售价约为4,100元/平方米,未超过核准的平均销售价格;但因经济环境不佳,2、4、6号楼尚未销售完毕,截至目前销售率仅约为30%。
(2)英地泰和院项目于2014年9月30日获得了编号为许县房预售字第2014020号的《商品房预售许可证》,批准了3、5、7号楼住宅于3日内开盘销售,核准的平均销售价格为4,500元/平方米。
根据许昌英地的说明并经本所律师适当核查,因英地泰和院第一期第一批(2、4、6号楼)销售情况不理想,尚有一半以上的住宅未出售且处于敞开供应状态,英地泰和院第一期第二批项目未能在开盘前蓄客、客户购买意向不足,从而影响了英地泰和院第一期第二批项目未能如期开盘,拟于近期开盘销售。
(3)根据许昌县房产管理局出具的《证明》,许昌英地自2012年5月28日以来,遵守房地产管理的法律法规,不存在违反国家及地方有关房地产管理法律法规的情形,亦没有被房地产管理部门处罚的记录。
据此,本所认为,许昌英地的英地泰和院第一期第一批项目(2、4、6号楼住宅)能按《商品房预售许可证》的要求在3日内开盘销售,其房屋销售平均价格低于《商品房预售许可证》核准的平均售价,许昌英地的泰和院第一期第一批项目(2、4、6号楼住宅)不存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为;因英地泰和院项目第一期第一批(2、4、6号楼)住宅销售率低,从而影响到英地泰和院项目第一期第二批(3、5、7号楼)住宅未能按时开盘销售,但终因市场需求小,即使开盘也难以销售,因此未造成捂盘惜售的社会后果,也未受到房地产主管部门的处罚。
3、金台府邸项目
根据河南英地的说明,金台府邸项目处于在建状态,尚未办理《商品房预售许可证》。经本所律师核查,金台府邸项目不存在违规开盘销售的情形。四、结论性意见
综上,本所认为:
报告期内,发行人及其控股子公司河南英地、许昌英地控制的房地产项目不存在炒地、闲置土地等违法违规行为,未曾因违反《土地闲置处置办法》及国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文等文件规定而被土地主管部门处罚的情形;不存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,未曾因违反《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》及国发[2010]10 号文、国办发[2010]4 号文、建房[2010]53 号、国办发[2013]17 号文等文件规定而被房地产主管部门处罚的情形。
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