长沙市望城区高塘岭镇高塘村一处土地使用权、房屋建筑
物、构筑物及附属设施、设备及基础设施、园林绿化等资产
及搬迁、过渡等费用
资产评估报告
湘求是资评报字[2014]第 B-295 号
(第一册,共一册)
湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司
二○一四年九月十二日
湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 2 页共 22 页
资产评估报告书目录资产评估报告书摘要 ........................................................... 3
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他报告使用者........................ 3
二、评估目的.............................................................. 5
三、评估基准日............................................................ 5
四、评估对象及范围........................................................ 5
五、价值类型.............................................................. 5
六、评估方法.............................................................. 5
七、评估结果.............................................................. 6
八、特别事项说明.......................................................... 6
九、评估报告有效期........................................................ 7
十、评估报告提交日期...................................................... 7资产评估报告书 ............................................................... 8
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他报告使用者........................ 8
二、评估目的............................................................. 10
三、评估范围和对象....................................................... 10
四、评估价值类型及定义................................................... 10
五、评估基准日........................................................... 11
六、评估依据............................................................. 12
七、评估方法及技术思路说明 .............................................. 14
八、评估程序实施过程 .................................................... 16
十、评估结论............................................................. 18
十一、特别事项说明....................................................... 20
十二、评估报告评估基准日期后的重大事项................................... 20
十三、报告提出日期....................................................... 20附件目录 .................................................................... 22
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资产评估报告书摘要
湘求是资评报字[2014]第 B-295 号
湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司接受望城区国有土地储备中心及湖南海利高新技术产业集团有限公司(以下简称委托方)的委托,根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对湖南海利高新技术产业集团有限公司下属的湖南海利化工股份有限公司位于长沙市望城区高塘岭镇高塘村一处土地使用权、房屋建筑物、构筑物及附属设施、设备及基础设施、园林绿化等资产及搬迁、过渡等费用等在评估基准日 2014 年 9 月 6 日所表现的市场价值进行了评估,现将评估报告主要内容摘要如下:
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他报告使用者
1、委托方
委托方 1:望城区国有土地储备中心
委托方 2:
公司名称: 湖南海利高新技术产业集团有限公司
企业住所:长沙市芙蓉中路二段 251 号
注册资本:人民币壹亿肆仟陆佰贰拾捌万整
实收资本:人民币壹亿肆仟陆佰贰拾捌万整
注册号:430000000075302
法定代表人:王晓光
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企业性质:国有独资有限责任公司
经营范围:从事化工高新技术及农药、化肥、化工产品、化工试剂的研究、开发、投资及上述项目的技术转让技术服务及咨询;化工设计、环保评价、分析检测和化工科技信息服务;自有房屋租赁。
2、被评估单位
被评估单位:
单位名称:湖南海利化工股份有限公司
企业住所:长沙市芙蓉中路二段 251 号
注册资本:人民币叁亿贰仟柒佰叁拾壹万肆仟零玖拾捌元整
实收资本:人民币叁亿贰仟柒佰叁拾壹万肆仟零玖拾捌元整
注册号:43000000068348
法定代表人:黄明智
企业性质:上市股份有限公司
经营范围:化肥、化工产品、农药开发、生产及资产产品销售;化工产品分析、检测;化工设计、化工环保评价及检测;化工技术研究及成果转让、技术咨询、培训等服务;机械电子设备、五金、交电、百货、建筑材料及政策允许的化工原料销售;经营商品和技术的进出口业务。
3、委托方与被评估单位关系
委托方湖南海利高新技术产业集团有限公司系被评估单位湖南海利化工股份有限公司的母公司。
4、委托方及以外的其他评估报告使用者
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其他报告使用者为与经济行为相关的国有资产监管部门、政府审批部门及行业协会等
二、评估目的
为湖南海利高新技术产业集团有限公司了解其子公司被征收资产所应得到的各种补偿提供价值参考依据。
三、评估基准日
本次评估基准日为 2014 年 9 月 6 日。
四、评估对象及范围
本次评估对象为望城区国有土地储备中心及湖南海利高新技术产业集团有限公司委托位于长沙市望城区高塘岭镇高塘村一处厂区内构筑物及附属设施、设备及基础设施、装饰装修、绿化等资产及搬迁、过渡等费用。具体评估范围以委托方提供的委托评估明细表为准。
委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围、资产评估业务约定书所约定的评估范围一致。委托方及被评估单位承诺,申报评估的资产与经济行为涉及的范围一致,未重未漏,不存在影响评估评估价值的任何限制。
五、价值类型
根据评估目的和委估资产的特点,确定本次评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估方法
本次评估以持续使用和公开市场为假设前提,评估方法采用成本法、基准
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 6 页共 22 页地价修正法等资产评估方法。
七、评估结果
经成本法评估本次纳入评估范围内的资产及费用,于估价时点 2014 年 9月 6 日的评估结果为人民币壹亿柒仟零贰拾捌万伍仟叁佰元整(小写:￥17028.53 万元)。
评估结果详见下列评估结果汇总表:
总评估额(万元)
序号 项目 备注
湖南海利化工股份有限公司所有
1 房屋建筑物 5698.85 根据市场情况评估确定
2 土地 4868.57 根据市场情况评估确定
3 构筑物及附属设施 2449.14 根据市场情况评估确定
4 园林绿化 148.06 根据市场情况评估确定
5 机器设备 3230.55 根据市场情况评估确定
6 办公及家居用品搬迁费 9.48 根据市场情况评估确定
7 过渡费 623.88 根据市场情况评估确定
合计 1+2+3+4+5+6+7+8 17028.53
八、特别事项说明
评估报告使用者应特别关注本评估报告特别事项说明和评估假设对评估结果的影响。包括:
(一)产权瑕疵情况
对可能影响资产评估值的瑕疵事项,在委托方和被评估单位未作出特别说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下,评估机构及评估人员不承担相应责任。
(二)评估程序及评估资料不完整情况
被评估单位未提供部分资产原始凭证。
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(三)基准日存在法律及未决诉讼事项
资产占有方未提供基准日存在法律及未决诉讼事项。
(四)重大期后事项
评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论有影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。
评估报告使用者应注意特别事项对评估结论产生的影响。
九、评估报告有效期
本报告使用有效期为一年,即自 2014 年 9 月 6 日至 2015 年 9 月 5 日有效。委托方应根据基准日后资产状况和市场状况,合理确定评估结论的有效使用期限,如果资产状况、市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化,委托方应当委托评估机构重新评估。
十、评估报告提交日期
本评估报告书提交委托方日期为 2014 年 9 月 12 日。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,请认真阅读资产评估报告书全文。
湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司 法定代表人:
中国 〃 长沙 注册资产评估师:
二 O 一四年九月十二日 注册资产评估师:
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 8 页共 22 页长沙市望城区高塘岭镇高塘村一处土地使用权、房屋建筑物、构筑物及附属设
施、设备及基础设施、园林绿化等资产及搬迁、过渡等费用
资产评估报告书
湘求是资评报字[2014]第 B-295 号
湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司接受望城区国有土地储备中心及湖南海利高新技术产业集团有限公司(以下简称委托方)的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对委托评估的资产实施了实地查勘、核实、市场调查与询证等必要的评估程序,采用成本法对湖南海利化工股份有限公司位于长沙市望城区高塘岭镇高塘村一处土地使用权、房屋建筑物、构筑物及附属设施、设备及基础设施、园林绿化等资产及搬迁、过渡等费用在评估基准日 2014 年 9 月 6 日所表现的市场价值作出了公允反映。
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他报告使用者
1、委托方
委托方 1:望城区国有土地储备中心
委托方 2:
公司名称: 湖南海利高新技术产业集团有限公司
企业住所:长沙市芙蓉中路二段 251 号
注册资本:人民币壹亿肆仟陆佰贰拾捌万整
实收资本:人民币壹亿肆仟陆佰贰拾捌万整
注册号:430000000075302
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法定代表人:王晓光
企业性质:国有独资有限责任公司
经营范围:从事化工高新技术及农药、化肥、化工产品、化工试剂的研究、开发、投资及上述项目的技术转让技术服务及咨询;化工设计、环保评价、分析检测和化工科技信息服务;自有房屋租赁。
2、被评估单位
被评估单位:
单位名称:湖南海利化工股份有限公司
企业住所:长沙市芙蓉中路二段 251 号
注册资本:人民币叁亿贰仟柒佰叁拾壹万肆仟零玖拾捌元整
实收资本:人民币叁亿贰仟柒佰叁拾壹万肆仟零玖拾捌元整
注册号:43000000068348
法定代表人:黄明智
企业性质:上市股份有限公司
经营范围:化肥、化工产品、农药开发、生产及资产产品销售;化工产品分析、检测;化工设计、化工环保评价及检测;化工技术研究及成果转让、技术咨询、培训等服务;机械电子设备、五金、交电、百货、建筑材料及政策允许的化工原料销售;经营商品和技术的进出口业务。
3、委托方与被评估单位关系
委托方湖南海利高新技术产业集团有限公司系被评估单位湖南海利化工股份有限公司的母公司。
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4、委托方及以外的其他评估报告使用者
其他报告使用者为与经济行为相关的国有资产监管部门、政府审批部门及行业协会等
二、评估目的
为湖南海利高新技术产业集团有限公司了解其子公司被征收资产所应得到的各种补偿提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次评估对象为望城区国有土地储备中心及湖南海利高新技术产业集团有限公司委托位于长沙市望城区高塘岭镇高塘村一处厂区内构筑物及附属设施、设备及基础设施、装饰装修、绿化等资产及搬迁、过渡等费用。具体评估范围以委托方提供的委托评估明细表为准。
委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围、资产评估业务约定书所约定的评估范围一致。委托方及被评估单位承诺,申报评估的资产与经济行为涉及的范围一致,未重未漏,不存在影响评估评估价值的任何限制。
四、评估价值类型及定义
1、价值类型及其选取:资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后,根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件,并经与委托方就本次评估的价值类型达成一致意见,最终选定市场价值作为本次评估的价值类型。
2、市场价值的定义:本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 11 页共 22 页开交易的价值估计数额。
3、选择价值类型的理由:从评估目的看,本次评估的目的是为委托方和产权持有单位提供价格参考意见,与该评估目的之实现的经济行为是一个正常的市场经济行为,且按市场价值交易一般较能为交易各方所接收;从价值类型的选择与评估假设的相关性看,本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的,即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响;从价值类型选择惯例看,当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时,应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
本项目评估价值类型选择为市场价值。
五、评估基准日
本报告的评估基准日是 2014 年 9 月 6 日。该评估基准日与本次评估的《资产评估业务协议书》约定的评估基准日一致,企业申报资料均基于评估基准日,评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准。评估基准日期的确定是根据经济行为发生时间与评估基准日期尽可能接近,包括:
1、评估基准日尽可能与评估人员实施现场调查的日期接近,使评估人员能更好的把握评估对象所包括的资产与评估基准日的状况,以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值;
2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近,使评估基准日的时点价值对各方更具有参考意义,以利于评估结论有效服务于评估目的;
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3、本项目资产评估一切计价标准均为基准日有效的价格标准,所有资产均为基准日实际存在的资产。
六、评估依据
(一)评估行为依据
1、望城区国有土地储备中心、湖南海利高新技术产业集团有限公司与湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司签订的《资产评估业务协议书》。
(二)评估法律法规依据
1、国务院令 1991 年第 91 号《国有资产评估管理办法》;
2、国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;
3、中国资产评估协会中评协[1996]03 号关于发布《资产评估操作规范意见》(试行)的通知;
4、财政部财评字[1999]91 号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;
5、《中华人民共和国公司法》;
6、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
7、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》;
8、国务院 590 号令《国有土地上房屋征收和补偿条例》;
9、长沙市人民政府令第 116 号;
10、《长沙市国有土地上房屋征收奖励和补助办法》的通知(长政办发2011103 号);
11、省国资委关于选取评估机构意见
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12、其他相关法律、法规、通知文件等。
(三)准则依据
1、财政部财企[2004]20 号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知;
2、中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估价值类型指导意见》;
3、中注协会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
(四)权属依据
1、被评估单位营业执照、税务登记证、组织机构代码证;
2、委托方提供的待估房地产《房屋所有权证》《土地使用权证》;
3、被评估单位提供的资产购臵发票及合同;
4、其他有关证明文件。
(五)评估取价标准依据
1、中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率;
2、中国机械工业联合会信息中心、中国机电设备供销协会联合主编的《机电产品报价目录》;
3、中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、工业品出厂价格指数;
4、《建筑附属工程造价速算手册》;
5、《资产评估常用数据与参数手册》第二版;
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6、长沙市建设工程造价信息(2014 年 1 月-2 月);
7、本评估机构和评估人员收集的有关询价资料和参数资料;
8、长沙市望城区人民政府文件《长沙市望城区人民政府关于公布实施长沙市望城区城镇基准地价更新成果的通知》——望政发[2013]150 号文件.
9、评估人员现场勘察和收集的其他有关资料。
(六)参考资料及其他依据
1、委托评估的资产评估申报明细表;
2、其他与评估有关的资料。
七、评估方法及技术思路说明
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。具体评估时需根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
成本法也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
由于目前在公开市场缺乏交易案例和查询资料,故本次评估不宜采用市场法。且因为非整体资产评估,故不适宜采用收益法进行评估。
综上所述,本次评估采用成本法。
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(一)建筑物
建筑物评估价值=重臵价格×成新率
重臵价格=建造成本+城市基础配套费+前期工程费及其它费用+管理费用+投资利息+投资利润
(二)土地
本次评估主要采用基准地价系数修正法。其计算公式:
采用基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
P=级别价×(1+∑Ki)×Kn×Kt×Kf
式中:
P—宗地地价;
∑Ki—宗地地价修正系数表中各因素修正值之和;
Kn—年期修正系数;
Kt—估价基准日修正系数;
Kf—宗地开发程度修正系数。
(三)构筑物:采用重臵成本法进行评估;
评估值=重臵全价×成新率
重臵全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的理论成新率×40%
(四)机器设备:采用重臵成本法进行评估;
需重臵机器设备评估价值 = 重臵全价×综合成新率
造成价值减损机器设备减损值= 重臵全价×综合成新率×价值减损率
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(五)其他费用:采用重臵成本法进行评估;
按实际可能发生的情况进行成本累加计算。
八、评估程序实施过程
评估人员于 2014 年 9 月 6 日至 2014 年 9 月 10 日对纳入此次评估范围的资产等进行了评估。主要评估过程如下:
(一)接受委托
本公司接受委托前,与湖南海利高新技术产业集团有限公司的有关人员进行了会谈,详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上,本公司遵照国家有关法规与湖南海利高新技术产业集团有限公司签署了《资产评估业务约定书》,并拟定了相应的评估计划。
(二)资产清查
根据湖南海利高新技术产业集团有限公司提供的评估申报资料,评估人员于 2014 年 4 月 30 日至 2014 年 5 月 17 日对申报的全部资产进行了必要的调查、核实。听取湖南海利高新技术产业集团有限公司、湖南海利化工股份有限公司有关财务和技术人员对待委评资产历史和现状的介绍,对申报的资产进行账账核实、账表核实、账实核实。
1、对建筑物的清查:
评估人员协同湖南海利化工股份有限公司的基建工程技术人员、资产管理人员,深入构筑物现场,逐项勘查、核对实物、核实建筑面积。详查建筑结构,建筑物质量,完工日期、配套设施的安装使用情况,以及构筑物及附属设施的拆、改、扩建情况等,将测量数据及勘查结果详细记入《建筑物现状勘查表》
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 17 页共 22 页中作为评估计算的重要依据。
2、对土地的清查:
评估人员协同湖南海利高新技术产业集团有限公司的基建工程技术人员、资产管理人员,深入构筑物现场,逐项勘查、核对实物、核实土地面积。详查土地利用现状,地形地势,交通条件、配套设施等情况,将调查数据及勘查结果详细记入《土地现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。
3、对构筑物及附属设施的清查:
对企业申报的构筑物及附属设施,评估人员根据申报明细表进行必要的勘察,深入现场,逐项勘察实物,核实建筑面积,核查建筑结构、质量、完工日期、平面形状、以及其他配套设施的安装使用情况,并将测量数据及勘察结果详细记入《构筑物及附属设施现状勘察表》中,作为评估计算的重要依据。
4、对机器设备的清查:
对企业申报的机器设备,评估人员根据申报明细表进行了必要的清查核实;对设备的使用环境、工作负荷、维护保养、自然磨损、大修、中修、小修及日常维护等情况进行了了解;并通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触,详细了解设备的管理、使用情况,以及设备管理制度的贯彻执行情况;通过问、观、查,详细了解设备现状。评估人员对清查中发现的问题,建议委托方对申报表进行相应修改或作出补充说明。
5、对存货的清查:
对企业申报的存货,评估人员根据申报明细表查阅了有关购销合同、购货发票、销售发票及其它原始会计资料;采用了抽查方法核实了存货资产,对原
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 18 页共 22 页材料、产成品等存货资产进行清点查看,以清查核实后的实物资产及数量作为评定估算的依据。
6、对园林绿化的清查:
对照园林绿化清单逐一核实,做到清单与实物对照。以清查核实后的实物资产及数量作为评定估算的依据。
(三)评定估算
评估人员进行了必要的市场调查、询价,以现行市场价格或造价标准确定重臵成本,在清查核实及现场勘察的基础上,考虑实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等因素后确定评估值。
(四)评估汇总及报告
本评估报告是按《企业国有资产评估报告指南》、《资产评估准则-评估报告》的要求对评估结果进行汇总、分析、撰写资产评估报告书和评估说明,并对评估报告进行了三级复核。
十、评估结论
(一)评估结果
根据以上评估工作,在评估前提和假设充分实现的条件下,截止到评估基准日 2014 年 9 月 6 日,湖南海利化工股份有限公司位于长沙市望城区高塘岭镇高塘村一处厂区内构筑物及附属设施、设备及基础设施、装饰装修、绿化等资产及搬迁、过渡等费用评估总额为人民币壹亿柒仟零贰拾捌万伍仟叁佰元整(小写:￥17028.53 万元)。
评估结果详见下列评估结果汇总表:
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总评估额(万元)
序号 项目 备注
湖南海利化工股份有限公司所有
1 房屋建筑物 5698.85 根据市场情况评估确定
2 土地 4868.57 根据市场情况评估确定
3 构筑物及附属设施 2449.14 根据市场情况评估确定
4 园林绿化 148.06 根据市场情况评估确定
5 机器设备 3230.55 根据市场情况评估确定
6 办公及家居用品搬迁费 9.48 根据市场情况评估确定
8 过渡费 623.88 根据市场情况评估确定
合计 1+2+3+4+5+6+7+8 17028.53
(二)评估结论成立的条件
1、评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用及维护状况。
2、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下,为本报告列明的评估目的而提出的市场价值的参考意见。
3、本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下,根据持续经营假设和本报告书载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价值,没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响;没有考虑特殊的交易方式或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响;没有考虑评估基准日后遇到自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。没有考虑资产出售所应承担的费用和税费等可能影响其价值净额的相关方面,该评估结论亦未考虑评估增值额的纳税影响。
当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设等发生变化时,本评估报告的评估结果即失效。
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十一、特别事项说明
评估报告使用者应特别关注本评估报告特别事项说明和评估假设对评估结果的影响。包括:
(一)产权瑕疵情况
对可能影响资产评估值的瑕疵事项,在委托方和被评估单位未作出特别说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下,评估机构及评估人员不承担相应责任。
(二)评估程序及评估资料不完整情况
被评估单位未提供部分资产原始凭证。
(三)基准日存在法律及未决诉讼事项
资产占有方未提供基准日存在法律及未决诉讼事项。
(四)重大期后事项
评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论有影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。
评估报告使用者应注意特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告评估基准日期后的重大事项
本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送交资产评估主管机构审查、备案,用于其它目的无效。
十三、报告提出日期
本报告提出日期为 2014 年 9 月 12 日。
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司 法定代表人:
中国 〃 长沙 注册资产评估师:
二 O 一四年九月十二日 注册资产评估师:
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附件目录
(以下均为复印件)
1、资产评估业务协议书;
2、委托方营业执照、组织机构代码证等资料复印件;
3、委托方提供的委托评估资产清单;
4、《国有土地使用证》;
5、《房屋所有权证》;
6、估价对象现状图片;
7、评估机构资质证书;
8、评估机构营业执照;
9、评估人员资格证书。
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办公地址:长沙市开福区芙蓉中路一段 429 号长沙之芯 10 楼 邮政编码:410005长沙市望城区高塘岭镇高塘村西一处土地使用权、房屋建筑物、构筑物及附属设施、设备及基础设施、园林绿化等
资产及搬迁、过渡等费用
资产评估技术说明
湘求是资评报字[2014]第 B-295 号
湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司
二○一四年九月十二日
湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 1 页共 68 页
资产评估技术说明目录第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .......................................... 3第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................... 4
一、委托方、产权持有者简介 ............................................................................................................4
二、关于评估目的的说明 .....................................................................................................................5
三、关于评估对象与评估范围的说明 ...............................................................................................5
四、关于评估基准日的说明 .................................................................................................................5
五、可能影响评估工作的重大事项的说明 .......................................................................................6第三部分 资产清查核实情况说明 ................................................ 7
一、资产清查核实的内容 .....................................................................................................................7
二、实物资产的分布情况及特点 ........................................................................................................7
三、影响资产清查的事项 ...................................................................................................................16
四、资产清查核实的过程与方法 ......................................................................................................16
五、资产清查结论 ................................................................................................................................17
六、资料清单 .........................................................................................................................................17第四部分 评估依据的说明 ..................................................... 19
一、评估行为依据 ................................................................................................................................19
二、评估法律法规依据 .......................................................................................................................19
三、准则依据 .........................................................................................................................................19
四、权属依据 .........................................................................................................................................20
五、评估取价标准依据 .......................................................................................................................20
六、参考资料及其他依据 ...................................................................................................................20
第五部分 资产评估技术说明 .................................................. 22
一、房屋建筑物评估技术说明 ..........................................................................................................22
二、土地评估技术说明 .......................................................................................................................34
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三、构筑物及附属设施评估技术说明 .............................................................................................39
四、园林绿化评估技术说明 ...............................................................................................................46
五、机器设备评估技术说明 ...............................................................................................................50
六、办公及家居用品搬迁费评估技术说明 .....................................................................................58
七、过渡费评估技术说明 ...................................................................................................................63第六部分 评估结论及其分析 ................................................... 65
一、评估结论 .........................................................................................................................................65
二、评估结论成立的条件 ...................................................................................................................65
三、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 ...............................................................65
四、资产结论的效力、使用范围与有效期 .....................................................................................66第七部分 附件 ............................................................... 67
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供及委托方、评估相关方、资产评估主管机关审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人,也不得见诸于公开媒体。非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
本评估说明涉及部分机密材料,敬请阅读者注意保密。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、产权持有者简介
1、委托方
委托方 1:望城区国有土地储备中心
委托方 2:
公司名称: 湖南海利高新技术产业集团有限公司
企业住所:长沙市芙蓉中路二段 251 号
注册资本:人民币壹亿肆仟陆佰贰拾捌万整
实收资本:人民币壹亿肆仟陆佰贰拾捌万整
注册号:430000000075302
法定代表人:王晓光
企业性质:国有独资有限责任公司
经营范围:从事化工高新技术及农药、化肥、化工产品、化工试剂的研究、开发、投资及上述项目的技术转让技术服务及咨询;化工设计、环保评价、分析检测和化工科技信息服务;自有房屋租赁。
2、被评估单位
被评估单位:
单位名称:湖南海利化工股份有限公司
企业住所:长沙市芙蓉中路二段 251 号
注册资本:人民币叁亿贰仟柒佰叁拾壹万肆仟零玖拾捌元整
实收资本:人民币叁亿贰仟柒佰叁拾壹万肆仟零玖拾捌元整
注册号:43000000068348
法定代表人:黄明智
企业性质:上市股份有限公司
经营范围:化肥、化工产品、农药开发、生产及资产产品销售;化工产品
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 5 页共 68 页分析、检测;化工设计、化工环保评价及检测;化工技术研究及成果转让、技术咨询、培训等服务;机械电子设备、五金、交电、百货、建筑材料及政策允许的化工原料销售;经营商品和技术的进出口业务。
3、委托方与被评估单位关系
委托方湖南海利高新技术产业集团有限公司系被评估单位湖南海利化工股份有限公司的母公司。
4、委托方及以外的其他评估报告使用者
其他报告使用者为与经济行为相关的国有资产监管部门、政府审批部门及行业协会等
二、关于评估目的的说明
为湖南海利高新技术产业集团有限公司了解其子公司被征收资产所应得到的各种补偿提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本次评估对象为望城区国有土地储备中心及湖南海利高新技术产业集团有限公司委托位于长沙市望城区高塘岭镇高塘村一处厂区内构筑物及附属设施、设备及基础设施、装饰装修、绿化等资产及搬迁、过渡等费用。具体评估范围以委托方提供的委托评估明细表为准。
委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围、资产评估业务约定书所约定的评估范围一致。委托方及被评估单位承诺,申报评估的资产与经济行为涉及的范围一致,未重未漏,不存在影响评估评估价值的任何限制。
四、关于评估基准日的说明
本报告的评估基准日是 2014 年 9 月 6 日。该评估基准日与本次评估的《资产评估业务协议书》约定的评估基准日一致,企业申报资料均基于评估基准日,评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准。评估基准日期的确定是根据经济行为发生时间与评估基准日期尽可能接近,包括:
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1、评估基准日尽可能与评估人员实施现场调查的日期接近,使评估人员能更好的把握评估对象所包括的资产与评估基准日的状况,以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值;
2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近,使评估基准日的时点价值对各方更具有参考意义,以利于评估结论有效服务于评估目的;
3、本项目资产评估一切计价标准均为基准日有效的价格标准,所有资产均为基准日实际存在的资产。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
以下事项可能会对资产评估结果产生影响,鉴于目前条件的限制,评估公司及评估人员无法对其可能产生的影响进行量化,需提请资产评估报告使用者特别注意。
1、委托方仅提供部分资产的账面价值;
2、我们未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格对评估值的影响;
3、委托方及资产占有方存在的可能影响资产评估值的有关事项,在企业及委托方评估时未作特殊说明,而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任;
4、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允市价,本次评估没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响;亦未考虑该资产所欠付的税项,以及如果该等资产出售,则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制。同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响;
5、本报告含有若干备查文件,备查文件构成本报告之重要组成部分,与本报告书正文同时使用方为有效。
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第三部分 资产清查核实情况说明
一、资产清查核实的内容
评估人员对委托方确定的评估范围内资产进行了清查核实,清查核实的范围包括湖南海利化工股份有限公司所属的构筑物及附属设施、设备及基础设施、装饰装修、绿化等资产,并且由资产占有方提供的评估申报清单载明,并经委托方确认。
评估人员根据资产性质,对评估范围涉及的实物资产的数量、品质、存放地点进行了清查,对可能影响资产评估的重大事项进行了调查了解。
二、实物资产的分布情况及特点
湖南海利化工股份有限公司所属资产主要为房屋建筑物、土地使用权、构筑物及附属设施、设备及基础设施、装饰装修、园林绿化等资产,位于在长沙市望城区高塘岭镇高塘村湖南海利化工股份有限公司厂区内,分布地点相对集中。(注:表格中列明所在区域为生产厂区即为湖南海利化工股份有限公司)
建筑物资产一览表
序 层高 建筑面积 所在
权证号码 建筑物名称 层数 结构 建成年月 实物状况描述
号 (米) (M2) 区域
望房权证高塘 外墙面干粘石,木
生产
1 岭字第 乳剂车间 2 混合 1995.12.30 3.5 390.54 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002261 号 抹灰
望房权证高塘 钢筋砼柱承重,水泥
生产
2 岭字第 氯气棚 1 钢混 1995.12.30 5.7 111.28 地面,墙面水泥抹
厂区
00002303 号 面,无维护
望房权证高塘 异酯车间 外墙面干粘石,铁
生产
3 岭字第 (蓝色墙 3 混合 1995.12.30 3.3 1248.49 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002245 号 面) 抹灰
水磨石地面,墙面及
冰机房(现
顶棚刷墙漆,木门, 生产
4 未办理 在用冰机 1 钢混 1995.12.30 5.4 428.43
铝合金窗,外墙面贴 厂区
房)
条砖
氯化钙车
水泥地面,墙面刷涂 生产
5 未办理 间(现二氯 2 混合 1995.12.30 3.6 196
料,外墙面贴条砖 厂区
丙烷车间)
望房权证高塘 焦炭棚(老
水泥地面,墙面及顶 生产
6 岭字第 造气间旁 1 砖混 1995.12.30 3.6 137.2
棚抹灰 厂区
00002247 号 边)
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望房权证高塘
异酯车间— 外墙面干粘石,水泥 生产
7 岭字第 2 砖混 1995.12.09 3.5 275.88
—老光气房 地面,内墙面刷墙漆 厂区
00002244 号
新残杀威 水泥地面,墙面刷墙
生产
8 未办理 (邻苯二 1 砖木 2002.09.28 3 114.19 漆,木屋架,石棉瓦
厂区
酚配料间) 屋面
外墙面贴条砖,铝合
残杀威(车 生产
9 未办理 5 混合 1998.12.30 3.6 1675.27 金窗,水泥地面,墙
间主体 1) 厂区
面及顶棚刷墙漆
新残杀威车
水泥地面,墙面及天 生产
10 未办理 间(贮罐及 1 混合 1995.12.31 3.6 140.43
棚刷墙漆 厂区
泵房)
望房权证高塘 外墙贴面砖,水泥地
生产
11 岭字第 克百威车间 3 混合 1995.12.30 3.5 740.28 面,墙面及天棚刷墙
厂区
00002236 号 漆
望房权证高塘 外墙面条砖,水泥地
生产
12 岭字第 好安威车间 3 钢混 1996.12.30 3.6 1637.42 面,墙面及天棚刷墙
厂区
00002239 号 漆
望房权证高塘 外墙面贴条砖,铝合
二苯甲酮车 生产
13 岭字第 4 混合 1995.12.30 3.5 1188.36 金窗,水泥地面,墙
间 厂区
00002237 号 面刷墙漆
望房权证高塘 母粉车间 外墙面条砖,铝合金
生产
14 岭字第 (多功能中 2 混合 1995.12.30 4.5 774.49 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002302 号 试车间) 刷墙漆
望房权证高塘 外墙面条砖,铝合金
生产
15 岭字第 母粉配套 2 混合 1995.12.30 3.6 570.75 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002310 号 刷墙漆
望房权证高塘 外墙面条砖,铝合金
沙棚(剂型 生产
16 岭字第 1 混合 1998.12.30 5.4 400 窗,水泥地面,墙面
上汽流) 厂区
00002238 号 刷墙漆
菜王星车间
生产
17 未办理 (新猛农车 4 混合 2000.06.30 3.5 1976.52 砖柱承重,无维护
厂区
间)
望房权证高塘 猛龙车间
外墙面条砖,水泥地 生产
18 岭字第 (老邻异车 3 混合 2000.06.30 3.6 925.2
面,墙面刷墙漆 厂区
00002248 号 间)
望房权证高塘 外墙面干粘石,木
生产
19 岭字第 空分车间 1 混合 1995.12.30 5.6 223.26 门,铁窗,水泥地面,
厂区
00002235 号 墙面刷墙漆
望房权证高塘
清水墙,水泥瓦屋 生产
20 岭字第 水泵房 1 砖木 1995.12.30 3.5 102.81
面,木屋架 厂区
00002242 号
望房权证高塘 外墙面干粘石,木
生产
21 岭字第 锅炉房 1 混合 1995.12.30 4.2 298.03 门,铁窗,水泥地面,
厂区
00002312 号 墙面刷墙漆
望房权证高塘 水泥地面,墙面刷墙
生产
22 岭字第 空分储气棚 1 砖木 1995.12.30 3.2 44.27 漆,木屋架,石棉瓦
厂区
00002252 号 屋面,水泥砖窗格
望房权证高塘 砖墙,水泥地面,铁
生产
23 岭字第 空分充气室 1 砖木 1995.12.30 3.6 125.34 窗,石棉瓦屋面,木
厂区
00002243 号 屋架
望房权证高塘 外墙面干粘石,木门
配电屏(现 生产
24 岭字第 1 混合 1995.12.30 5.6 277.98 窗,水泥地面,墙面
配电间) 厂区
00002250 号 抹灰
望房权证高塘 外墙面水泥抹面,水
生产
25 岭字第 烘房 1 砖木 1995.12.30 5.6 62.4 泥地面,墙面抹灰,
厂区
00002304 号 木屋架,石棉瓦屋面
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望房权证高塘 水泥地面,墙面抹
温室(石棉 生产
26 岭字第 1 砖木 1995.12.30 3.5 117.79 灰,木屋架,水泥瓦
瓦房) 厂区
00002264 号 屋面,木门窗
望房权证高塘
水泥地面,墙面抹 生产
27 岭字第 焚烧炉 1 砖木 1995.12.30 3 52.5
灰,外墙面条砖 厂区
00002306 号
望房权证高塘 辅助部门
外墙贴面砖,水泥地 生产
28 岭字第 (现 35%干 1 混合 1995.12.30 6.6 187.38
面,木门,铁窗 厂区
00002246 号 拌剂车间)
外墙面干粘石,铝合
生产
29 未办理 机修车间 1 混合 1995.12.31 5.5 619.61 金窗,木门,水泥地
厂区
面,现已租赁
机修车间 外墙面干粘石,铝合
生产
30 未办理 (钢材仓 1 混合 2000.06.30 5.5 313.5 金窗,木门,水泥地
厂区
库) 面,现已租赁
望房权证高塘
外墙面贴条砖,铝合 生产
31 岭字第 环保监测楼 4 混合 2009.03.31 3.5 683.66
金窗,玻璃幕墙 厂区
00002241 号
仓库(木工
望房权证高塘 外墙面干粘石,石棉
房、现仓库 生产
32 岭字第 1 砖木 1995.12.30 5.4 240.66 瓦屋面,木门窗,水
办公楼北向 厂区
00002258 号 泥地面
2)
化验室(原
望房权证高塘 锅炉水处理 外墙面干粘石,石棉
生产
33 岭字第 化验室、现 1 砖混 1995.12.30 4 141.9 瓦屋面,木门窗,水
厂区
00002251 号 动力车间办 泥地面
公室)
望房权证高塘 仓库(带地 外墙面干粘石,铁
生产
34 岭字第 磅房的仓 1 混合 1995.12.30 4.6 463.26 门,水泥地面,墙面
厂区
00002263 号 库) 刷涂料
望房权证高塘
仓库(3#原 外墙面干粘石,坡屋 生产
35 岭字第 1 混合 1995.12.30 4 199.74
料库) 顶,清水墙,木门窗 厂区
00002254 号
望房权证高塘 外墙面条砖,铝合金
仓库(颗粒 生产
36 岭字第 1 砖木 1995.12.30 4 390.43 窗,水泥地面,墙面
剂仓库) 厂区
00002305 号 刷墙漆
望房权证高塘
仓库(3#辅 外墙面干粘石,坡屋 生产
37 岭字第 1 混合 1995.12.30 4 624.54
材库) 顶,清水墙,木门窗 厂区
00002255 号
望房权证高塘
仓库(2#辅 外墙面干粘石,坡屋 生产
38 岭字第 1 混合 1995.12.30 4 447.8
材库) 顶,清水墙,木门窗 厂区
00002256 号
仓库(克百
威新仓库、 外墙面干粘石,坡屋 生产
39 未办理 2 混合 2009.02.28 3.6 1167.06
现在的双锁 顶,清水墙,木门窗 厂区
仓库)
望房权证高塘 丙烯棚(现
墙面抹灰,室内抹 生产
40 岭字第 二氯丙烷 1 钢混 1998.12.30 5 245.53
灰,钢砼楼板 厂区
00002249 号 贮罐棚)
望房权证高塘 外墙面干粘石,木门
生产
41 岭字第 汽车库房 2 混合 1995.12.30 4 808.89 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002259 号 抹灰
望房权证高塘 钢筋砼柱,石棉瓦屋
生产
42 岭字第 废品仓库 1 砖木 1995.12.30 4.7 371.2 面,水泥地面,清水
厂区
00002311 号 墙
望房权证高塘 生产调度室 外墙面干粘石,木门
生产
43 岭字第 (配电间北 1 混合 1995.12.30 5.3 161.28 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002308 号 面) 及顶棚抹灰
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厕所(现吉 外墙面干粘石,水泥 生产
44 未办理 1 砖混 1995.12.30 3.5 83.42
安驾校旁) 地面,墙面抹灰 厂区
望房权证高塘
厕所(电工 外墙面干粘石,水泥 生产
45 岭字第 1 砖混 1995.12.30 3.5 29.51
房旁) 地面,墙面抹灰 厂区
00002253 号
外墙贴面砖,卷闸门
望房权证高塘
劳服公司门 和拉闸门,石棉瓦屋 生产
46 岭字第 1 砖混 1999.08.30 3.1 206
面 面,地面贴面砖,墙 厂区
00002309 号
面刷墙漆
水磨石地面,墙面刷
望房权证高塘 墙漆,顶棚部分刷墙
科技楼(现 生产
47 岭字第 6 混合 1997.09.30 3.6 2162.94 漆,部分为石膏板吊
办公大楼) 厂区
00002240 号 顶,木门,铝合金窗,
外墙面贴条砖
望房权证高塘 供销科办公 外墙面刷涂料,石棉
生产
48 岭字第 用房(现食 1 砖木 1995.12.30 3.1 97.47 瓦屋面,木门窗,地
厂区
00002234 号 堂) 面贴面砖
望房权证高塘
异酯车间造 外墙面贴条砖,玻璃 生产
49 岭字第 1 砖混 1995.12.30 3.5 83.42
气房 窗,铁门 厂区
00002260 号
水泥地面,清水墙,
颗粒剂(克 生产
50 未办理 1 钢混 1979 11 90.24 外墙面贴条砖,铁
百威) 厂区
门,铁窗
克百威原料 外墙面贴条砖,玻璃 生产
51 未办理 1 混合 1979 3.3 247.61
包装间 窗,铁门 厂区
好安威颗粒 柱支撑,无维护,水 生产
52 未办理 1 钢混 1999 5.3 859.46
剂车间 泥地面,墙面抹灰 厂区
外墙面条砖,内墙涂 生产
53 未办理 新车间 5 混合 1990 3.6 3500.32
料 厂区
环保深化 钢砼圆柱形,外墙 生产
54 未办理 2 钢混 1990 5.3 191.7
处理池 干粘石 厂区
水泥地面,外墙面
环保压滤 砖,室内抹灰,铝合 生产
55 未办理 1 砖木 1990 3.3 43.08
机房 金窗,木屋架,石棉 厂区
瓦屋顶
外墙干粘石,木门
动力车间 生产
56 未办理 1 混合 1990 3.6 102.25 窗,水泥地面,墙面
办公室 厂区
抹灰
环保检测 防盗门,铝合金窗,
生产
57 未办理 站(办公大 1 混合 2009 2.6 10.86 不锈钢防盗网,外墙
厂区
楼西侧) 面砖
生产厂区小计 29009.83
合计 29009.83
土地使用权资产一览表
序 国有土地 取得日 终止日 使用权 开发程 土地使用 所在区
土地位置 用地性质 面积(M2)
号 使用证号 期 期 类型 度 者 域
望国用
湖南海利
(2003) 望城区高塘 2003.9. 科研、设 五通一
1 2044.12 出让 75364.8 化工股份 生产区
字第 131 岭镇高塘村 23 计用地 平
有限公司
号小
75364.8计
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构筑物及附属设施资产一览表
材质/ 长度 宽/直 宽/厚/深
序号 名称 建成年月 单位 数量 所属部门
结构 (M) 径(M) (M)
冰机房
1 1995.12.30 9.5 8.8 3 立方米 250.8 异脂
水池
砖砌,
造气水
2 外刷水 1995.12.30 8.3 4 3.1 立方米 102.92 异脂
池
泥
MIC 水
3 1995.12.30 8.1 6.1 1.9 立方米 93.879 异脂
池
氯化钙
4 1995.12.30 10.2 1.6 1 立方米 16.32 异脂
水池
5 盐酸池 1995.12.30 6.7 1.2 立方米 0 异脂
造气水
6 1995.12.30 7 5.6 2.3 立方米 90.16 异脂
池
麻石挡
7 1995.11.30 16.5 1.8 平方米 29.7 异脂
土墙
保温工
8 1996.02.28 异脂
程
MIC 整
9 1997.12.30 异脂
修
MIC 气
10 2000.08.30 36 6.4 平方米 230.4 异脂
柜基础
防腐工
11 2009.09.30 异脂
程
MIC 防
12 2009.11.30 异脂
腐工程
MIC 医
13 2010.05.31 2.5 3.2 平方米 8 异脂
药间屋
呋喃丹
14 1995.12.30 克百威
基础
15 克百威 1996.03.30 克百威
呋喃丹
16 水池 1995.12.30 6.8 2.1 立方米 76.23 克百威
(1)
呋喃丹
17 水池 1995.12.30 6.8 2.1 立方米 76.23 克百威
(2)
克百威
18 保温工 1996.12.30 克百威
程
克百威
19 改造工 2007.06.30 克百威
程
剂型顶
20 2010.05.31 克百威
棚改造
颗粒剂
21 2010.12.31 克百威
改造
颗粒剂
操作间
22 1.5 4.6 平方米 6.9 剂型车间
(房中
房)
气流粉
23 1998.12.30 剂型
碎装置
24 砂棚架 2008.06.30 剂型
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剂型车
25 2011.08.31 剂型
间棚架
含仪表
电器自
控装
苯噻车 置、配
26 间附属 套工 2011.03.31 苯噻
工程 程、保
温及废
水回用
处理等
木工维
27 2007.09.30 新产品
修
木工结
28 2008.03.31 新产品
算
钢木屋
29 2008.06.30 新产品
架
菜王星
30 1996.09.30 新产品
水电
菜王星
31 车间零 1996.03.30 新产品
星工程
猛农装
32 2000.06.30 新产品
置一套
空分水
33 1995.12.30 8.5 6.3 3 立方米 160.65 动力
池
泵房水
34 1995.12.30 7.2 5.8 2.8 立方米 116.928 动力
池(1)
泵房水
35 1995.12.30 6.3 5.1 3 立方米 96.39 动力
池(2)
泵房水
36 1995.12.30 6.3 5.1 3 立方米 96.39 动力
池(3)
泵房水
37 1995.12.30 6.8 5.1 2 立方米 69.36 动力
池(4)
泵房水
38 1995.12.30 7.2 5.8 2 立方米 83.52 动力
池(5)
泵房水
39 1995.12.30 6.9 4.8 2.8 立方米 92.736 动力
池(6)
焚烧炉
40 砌筑工 1998.03.30 动力
程
41 烟囱 2000.09.30 13.4 5.6 立方米 329.88 动力
机修基
42 2000.06.30 机修
础
含污水
环保污
处理
水处理
43 池、环 1995.12.30 环保
系统附
保下水
属设施
等
仓库附 木屋架
44 2009.02.28 供应
属工程 等
仓库附 木屋架
45 1996.09.30 供应
属工程 等
原材料
46 1998.12.30 供应
库
仓库钢
47 2006.05.31 供应
架棚
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废水沉
48 淀处理 2000.06.30 8.9 4.5 2 立方米 80.1 其他
池
49 水井 1995.12.30 后勤
进厂大
50 1997.09.30 个 1 后勤
门楼
总管改
51 1998.12.30 后勤
造
52 单车棚 2008.12.31 后勤
厂区大
53 1995.12.30 个 1 后勤
门楼
生活区
54 2007.12.29 28 15 平方米 420 场部
篮球坪
厂区道 水泥道
55 1220 12 平方米 14640
路 路
砖砌,
56 花坛 水泥抹 1530 0.3 0.24 立方米 110.16
面
暗沟
57 (下水 2120 0.5 0.5 立方米 530
道)
砖砌围
58 围墙 2.5 0.24 平方米 0.6
墙
护坡
59 (挡土 砖砌 420 2.3 0.36 立方米 347.76
墙)
护坡
60 (挡土 片石 100 4.5 0.8 立方米 360
墙)
含 19
输变电
61 个配电
系统
间
输变电 含三个
62
系统 配电间
管道架 砖砌,
63 3.5 1.2 平方米 4.2
空 贴条砖
含 17
消防系 个消防
64 1220 米 1220
统 栓,灭
火器
园林绿化资产一览表
序号 名称 胸径(厘米) 高度(米) 冠幅(米) 单位 数量 备注
1 玉兰树 25 12 5 株 8 生产区
2 樟树 30 15 8 株 3 生产区
3 樟树 20 12 10 株 9 生产区
4 玉兰树 18 6 5 株 21 生产区
5 桂花树 10 3 3 株 7 生产区
6 桂花树 20 5 4 株 1 生产区
7 樟树 25 12 10 株 15 生产区
8 樟树 30 15 10 株 5 生产区
9 樟树 40 20 20 株 5 生产区
10 樟树 32 20 15 株 13 生产区
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11 罗汉松 8 3 1 株 5 生产区
12 玉兰树 20 8 5 株 17 生产区
13 樟树 25 10 5 株 15 生产区
14 樟树 20 10 8 株 48 生产区
15 玉兰树 30 12 5 株 32 生产区
16 玉兰树 20 10 5 株 31 生产区
17 迎宾松 10 5 2 株 6 生产区
18 樟树 40 20 15 株 7 生产区
19 樟树 30 12 6 株 43 生产区
20 樟树 20 8 5 株 3 生产区
21 樟树 15 8 4 株 8 生产区
22 樟树 25 10 8 株 5 生产区
23 红刺木 10 2 2 株 20 生产区
24 茶花 10 1 1 株 20 生产区
25 樱花树 20 3 2 株 2 生产区
26 紫玉兰树 15 2.5 2 株 2 生产区
27 紫桅花树 10 2.5 2 株 4 生产区
28 铁树 20 1.5 1.5 株 20 生产区
29 四季青 8 1.5 1 株 24 生产区
30 黄杨木树 5 0.6 0.5 株 12 生产区
31 棕叶树 15 3.5 1.2 株 8 生产区
32 无花果树 5 1.8 1.2 株 10 生产区
33 石榴树 8 2.4 1.2 株 10 生产区
34 冬青树 8 2.5 0.8 株 18 生产区
35 绿篱笆 ㎡ 450 生产区
36 夹竹桃 ㎡ 320 生产区
37 绿草坪 ㎡ 300 生产区
38 芙蓉花树 ㎡ 40 生产区机器设备共计 3349 项,详见附表。
办公及家居用品资产一览表
单
序号 设备名称 数量 备注
位
1 电脑 台 44 各办公室均配备
2 书桌 台 73 各办公室均配备
除会议室、场办公室(三楼)、各办公室(包括食堂、生
3 空调挂机 台 29
产区门卫)均配备
4 电脑桌 张 9 计财部、环保办公室、生产区门卫值班室配备
供储部、综合管理部、计财部、场办公室、生产安全部配
5 铁皮柜 个 15
备
6 文件柜 个 27 各办公室均配备
综合管理部、计财部、生产安全部、场领导办公室、剂型
7 矮柜 个 6
车间办公室配备
8 角柜 个 7 供储部、计财部、场领导办公室、门卫值班室配备
9 条柜 个 8 供储部、综合管理部、场办公室、生产安全部配备
10 木椅 把 59 各办公室均配备
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除剂型车间、精 OP 车间、计财部、会议室、督导室、门卫
11 茶几 张 24
值班室外,其他办公室均配备
12 吊扇 台 37 各办公室均配备
生产安全部、场办公室、综合管理部(门卫值班室和食堂)
13 落地扇 台 6
配备
14 电烤火炉 台 37 各办公室均配备
除动力、剂型、精 OP 车间、分析室等办公室外,各办公室
15 电话机 台 11
均配备
16 打印机 台 21 各办公室均配备
17 不锈钢桶 个 2 综合管理部食堂配备
18 不锈钢盆 个 2 综合管理部食堂配备
19 冰 柜 个 1 综合管理部食堂配备
20 木菜架 个 3 综合管理部食堂配备
21 不锈钢汤桶 个 1 综合管理部食堂配备
供储部、生产安全部、场领导办公室、食堂、精 OP、动力
22 饮水机 台 11
车间、剂型车间、分析室及环保等大部分办公室配备
23 电开水桶 个 2 综合管理部食堂配备
24 液化气单灶 个 1 综合管理部食堂配备
25 小不锈钢盆 个 7 综合管理部食堂配备
26 电蒸柜 个 1 综合管理部食堂配备
27 不锈钢快餐盘 个 20 综合管理部食堂配备
28 消毒柜 个 2 综合管理部食堂配备
29 方 桌 张 1 综合管理部食堂配备
30 圆 桌 面 个 1 综合管理部食堂配备
31 快餐桌 张 6 综合管理部食堂配备
32 高压锅 个 1 综合管理部食堂配备
33 不锈钢保温柜 个 1 综合管理部食堂配备
34 电热壶 个 1 综合管理部食堂配备
35 炒 锅 个 2 综合管理部食堂配备
36 木餐具柜 个 2 综合管理部食堂配备
37 塑料篮子 个 10 综合管理部食堂配备
38 电饭锅 个 2 综合管理部食堂配备
39 办公桌组合 套 7 场领导办公室及党委、工会办公室配备
40 手扶靠椅 把 3 场领导办公室配备
41 报架 个 1 党委创建工作室配备
42 隔柜 个 1 生产安全部办公室配备
43 长条椅 把 18 各办公室均配备
44 木制凭证盒 个 12 计财室配备
45 验钞机 台 1 计财室配备
46 监控液晶显示屏 台 1 生产区门卫配备
47 油汀 台 2 场领导办公室、场办公室配备
48 空调柜机 台 5 场领导办公室、场办公室配备
除精 OP 车间、剂型车间、会议室、督导室、党委创建室及
49 木柜 个 19
场领导办公室外,大部分办公室配备
50 空调窗机 台 1 党委创建室配备
51 传真机 台 4 供储部、计财部、生产安全部、场办公室配备
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52 铁皮箱 个 4 供储部配备
53 扫描仪 台 2 供储部、计财部配备
54 保险柜 台 4 供储部、计财部、场办公室配备
55 皮转椅 张 13 场领导办公室、计财室、门卫值班室配备
除动力车间、精 OP 车间、剂型车间、分析室及环保,大部
56 单人沙发 张 45
分办公室均配备
57 椭圆会议桌 张 3 会议室配备
58 沙发椅 张 14 贵宾会议室、供储部、精 OP 车间、动力车间配备
综合管理部、生产安全部、贵宾会议室、办公室、剂型车
59 皮椅 张 41
间配备
60 凭证装订机 台 1 计财部配备
61 操作台 个 2 供储部、动力车间配备
62 挂钟 台 5 计财部、生产安全部、综合管理部、四楼会议室配备
办公室、贵宾会议室、场领导办公室、精 OP 车间、分析室
63 茶水柜(架) 个 5
配备
64 长条沙发 张 3 供储部、场领导办公室配备
65 复印机 台 1 场办公室配备
66 床 张 1 综合管理部监控室配备
67 操作台 张 2 供储部、动力车间配备
68 合格证盒 个 1 分析室办公室配备
69 印章盒 个 1 分析室办公室配备
合计 共 716 项
三、影响资产清查的事项
1、部分房屋建(构)筑物未办理规划设计,未办理房屋所有权证,本次评估面积按评估机构及委托方共同测量的数据为准。
2、构筑物及附属设施等的隐蔽工程,因未提供设计施工图、工程预结算资料,以被评估单位、评估机构人员根据现场具体情况商定。
3、部分机器设备无购臵发票及合同,被评估单位只提供部分资产产权证明资料,自制设备未提供结算资料。
四、资产清查核实的过程与方法
在企业如实申报资产并对待评估资产进行全面自查的基础上,评估人员对纳入评估范围内的资产进行了全面清查。清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。资产清查时间为 2014 年 9 月 6日至 2014 年 9 月 10 日。
1、清查过程
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根据资产占有方提供的资产清查评估申报明细表,按照资产的类别,评估项目组分成构筑物及附属设施、机器设备、园林绿化等专业小组,从 2014 年 9月 6 日至 2014 年 9 月 10 日对本次评估范围内的实物资产进行了全面的现场清查核实,现将对各项资产的清查核实具体情况分述如下:
对构筑物、机器设备、园林绿化等的现场清查,按照《资产评估操作规范意见》的要求,根据提供的清查评估申报明细表中所列项的项数、面积、结构类型、装饰等设备情况,进行现场勘查核实,并结合现场了解的构筑物结构特征的各部位完损状况逐项做现场记录。
评估人员对委托评估资产作详细的查看,除核实资产内容是否与申报情况一致外,主要查看:
1.1、构筑物及附属设施结构:主要查勘构筑物及附属设施基础有无变形,使用是否正常等。
1.2、建筑物装饰装修:主要查看外装修的有无脱落、开裂、损坏和新旧程度。
1.3、机器设备:机器设备生产厂家、型号,有无损坏和腐蚀,能否满足使用要求;
1.4、园林绿化等:对照委托方提供的清单,逐一核实树种、数量及尺寸、规格等。
2、清查方法
对评估范围内的实物资产采用逐一核实的方法。
五、资产清查结论
经过评估人员的现场资产核查工作,核实结果与委托方提供评估申报明细表所列的资产情况基本一致。
六、资料清单
1、资产清查评估明细表;
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办公地址:长沙市开福区芙蓉中路一段 429 号长沙之芯 10 楼 邮政编码:410005
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2、经济行为文件;
3、产权证明文件;
4、其他与评估资产相关的资料。
委托方:湖南海利高新技术产业集团有限公司
单位负责人(签字):
2014 年 9 月 10 日
资产占有方:湖南海利化工股份有限公司
单位负责人(签字):
2014 年 9 月 10 日
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第四部分 评估依据的说明
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、以及在评估中参考的文件资料主要有:
一、评估行为依据
1、湖南海利高新技术产业集团有限公司与湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司签订的《资产评估业务协议书》。
二、评估法律法规依据
1、国务院令 1991 年第 91 号《国有资产评估管理办法》;
2、国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;
3、中国资产评估协会中评协[1996]03 号关于发布《资产评估操作规范意见》(试行)的通知;
4、财政部财评字[1999]91 号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;
5、《中华人民共和国公司法》;
6、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
7、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》;
8、国务院 590 号令《国有土地上房屋征收和补偿条例》;
9、长沙市人民政府令第 116 号;
10、《长沙市国有土地上房屋征收奖励和补助办法》的通知(长政办发2011103 号);
11、省国资委关于选取评估机构意见
12、其他相关法律、法规、通知文件等。
三、准则依据
1、财政部财企[2004]20 号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资
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2、中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估价值类型指导意见》;
3、中注协会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
四、权属依据
1、被评估单位营业执照、税务登记证、组织机构代码证;
2、被评估单位提供的资产购臵发票及合同;
3、房屋所有权证及土地使用证;
4、其他有关产权证明文件。
五、评估取价标准依据
1、中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率;
2、中国机械工业联合会信息中心、中国机电设备供销协会联合主编的《机电产品报价目录》;
3、中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、工业品出厂价格指数;
4、《建筑附属工程造价速算手册》;
5、《资产评估常用数据与参数手册》第二版;
6、长沙市建设工程造价信息(2014 年 1 月-2 月);
7、本评估机构和评估人员收集的有关询价资料和参数资料;
8、长沙市望城区人民政府文件《长沙市望城区人民政府关于公布实施长沙市望城区城镇基准地价更新成果的通知》——望政发[2013]150 号文件;
9、评估人员现场勘察和收集的其他有关资料。
六、参考资料及其他依据
1、委托评估的资产评估申报明细表;
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2、其他与评估有关的资料。
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第五部分 资产评估技术说明
一、房屋建筑物评估技术说明
(一)评估范围及对象
评估范围:被评估单位申报评估的全部房屋建筑物。
评估对象:湖南海利化工股份有限公司位于望城区高塘岭镇生产区57栋房产。
截至2014年9月6日,被评估单位申报评估的建筑物见下表:
建筑物资产一览表
序 层高 建筑面积 所在
权证号码 建筑物名称 层数 结构 建成年月 实物状况描述
号 (米) (M2) 区域
望房权证高塘 外墙面干粘石,木
生产
1 岭字第 乳剂车间 2 混合 1995.12.30 3.5 390.54 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002261 号 抹灰
望房权证高塘 钢筋砼柱承重,水泥
生产
2 岭字第 氯气棚 1 钢混 1995.12.30 5.7 111.28 地面,墙面水泥抹
厂区
00002303 号 面,无维护
望房权证高塘 异酯车间 外墙面干粘石,铁
生产
3 岭字第 (蓝色墙 3 混合 1995.12.30 3.3 1248.49 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002245 号 面) 抹灰
水磨石地面,墙面及
冰机房(现
顶棚刷墙漆,木门, 生产
4 未办理 在用冰机 1 钢混 1995.12.30 5.4 428.43
铝合金窗,外墙面贴 厂区
房)
条砖
氯化钙车
水泥地面,墙面刷涂 生产
5 未办理 间(现二氯 2 混合 1995.12.30 3.6 196
料,外墙面贴条砖 厂区
丙烷车间)
望房权证高塘 焦炭棚(老
水泥地面,墙面及顶 生产
6 岭字第 造气间旁 1 砖混 1995.12.30 3.6 137.2
棚抹灰 厂区
00002247 号 边)
望房权证高塘
异酯车间— 外墙面干粘石,水泥 生产
7 岭字第 2 砖混 1995.12.09 3.5 275.88
—老光气房 地面,内墙面刷墙漆 厂区
00002244 号
新残杀威 水泥地面,墙面刷墙
生产
8 未办理 (邻苯二 1 砖木 2002.09.28 3 114.19 漆,木屋架,石棉瓦
厂区
酚配料间) 屋面
外墙面贴条砖,铝合
残杀威(车 生产
9 未办理 5 混合 1998.12.30 3.6 1675.27 金窗,水泥地面,墙
间主体 1) 厂区
面及顶棚刷墙漆
新残杀威车
水泥地面,墙面及天 生产
10 未办理 间(贮罐及 1 混合 1995.12.31 3.6 140.43
棚刷墙漆 厂区
泵房)
11 望房权证高塘 克百威车间 3 混合 1995.12.30 3.5 740.28 外墙贴面砖,水泥地 生产
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岭字第 面,墙面及天棚刷墙 厂区
00002236 号 漆
望房权证高塘 外墙面条砖,水泥地
生产
12 岭字第 好安威车间 3 钢混 1996.12.30 3.6 1637.42 面,墙面及天棚刷墙
厂区
00002239 号 漆
望房权证高塘 外墙面贴条砖,铝合
二苯甲酮车 生产
13 岭字第 4 混合 1995.12.30 3.5 1188.36 金窗,水泥地面,墙
间 厂区
00002237 号 面刷墙漆
望房权证高塘 母粉车间 外墙面条砖,铝合金
生产
14 岭字第 (多功能中 2 混合 1995.12.30 4.5 774.49 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002302 号 试车间) 刷墙漆
望房权证高塘 外墙面条砖,铝合金
生产
15 岭字第 母粉配套 2 混合 1995.12.30 3.6 570.75 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002310 号 刷墙漆
望房权证高塘 外墙面条砖,铝合金
沙棚(剂型 生产
16 岭字第 1 混合 1998.12.30 5.4 400 窗,水泥地面,墙面
上汽流) 厂区
00002238 号 刷墙漆
菜王星车间
生产
17 未办理 (新猛农车 4 混合 2000.06.30 3.5 1976.52 砖柱承重,无维护
厂区
间)
望房权证高塘 猛龙车间
外墙面条砖,水泥地 生产
18 岭字第 (老邻异车 3 混合 2000.06.30 3.6 925.2
面,墙面刷墙漆 厂区
00002248 号 间)
望房权证高塘 外墙面干粘石,木
生产
19 岭字第 空分车间 1 混合 1995.12.30 5.6 223.26 门,铁窗,水泥地面,
厂区
00002235 号 墙面刷墙漆
望房权证高塘
清水墙,水泥瓦屋 生产
20 岭字第 水泵房 1 砖木 1995.12.30 3.5 102.81
面,木屋架 厂区
00002242 号
望房权证高塘 外墙面干粘石,木
生产
21 岭字第 锅炉房 1 混合 1995.12.30 4.2 298.03 门,铁窗,水泥地面,
厂区
00002312 号 墙面刷墙漆
望房权证高塘 水泥地面,墙面刷墙
生产
22 岭字第 空分储气棚 1 砖木 1995.12.30 3.2 44.27 漆,木屋架,石棉瓦
厂区
00002252 号 屋面,水泥砖窗格
望房权证高塘 砖墙,水泥地面,铁
生产
23 岭字第 空分充气室 1 砖木 1995.12.30 3.6 125.34 窗,石棉瓦屋面,木
厂区
00002243 号 屋架
望房权证高塘 外墙面干粘石,木门
配电屏(现 生产
24 岭字第 1 混合 1995.12.30 5.6 277.98 窗,水泥地面,墙面
配电间) 厂区
00002250 号 抹灰
望房权证高塘 外墙面水泥抹面,水
生产
25 岭字第 烘房 1 砖木 1995.12.30 5.6 62.4 泥地面,墙面抹灰,
厂区
00002304 号 木屋架,石棉瓦屋面
望房权证高塘 水泥地面,墙面抹
温室(石棉 生产
26 岭字第 1 砖木 1995.12.30 3.5 117.79 灰,木屋架,水泥瓦
瓦房) 厂区
00002264 号 屋面,木门窗
望房权证高塘
水泥地面,墙面抹 生产
27 岭字第 焚烧炉 1 砖木 1995.12.30 3 52.5
灰,外墙面条砖 厂区
00002306 号
望房权证高塘 辅助部门
外墙贴面砖,水泥地 生产
28 岭字第 (现 35%干 1 混合 1995.12.30 6.6 187.38
面,木门,铁窗 厂区
00002246 号 拌剂车间)
外墙面干粘石,铝合
生产
29 未办理 机修车间 1 混合 1995.12.31 5.5 619.61 金窗,木门,水泥地
厂区
面,现已租赁
机修车间 外墙面干粘石,铝合 生产
30 未办理 1 混合 2000.06.30 5.5 313.5
(钢材仓 金窗,木门,水泥地 厂区
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库) 面,现已租赁
望房权证高塘
外墙面贴条砖,铝合 生产
31 岭字第 环保监测楼 4 混合 2009.03.31 3.5 683.66
金窗,玻璃幕墙 厂区
00002241 号
仓库(木工
望房权证高塘 外墙面干粘石,石棉
房、现仓库 生产
32 岭字第 1 砖木 1995.12.30 5.4 240.66 瓦屋面,木门窗,水
办公楼北向 厂区
00002258 号 泥地面
2)
化验室(原
望房权证高塘 锅炉水处理 外墙面干粘石,石棉
生产
33 岭字第 化验室、现 1 砖混 1995.12.30 4 141.9 瓦屋面,木门窗,水
厂区
00002251 号 动力车间办 泥地面
公室)
望房权证高塘 仓库(带地 外墙面干粘石,铁
生产
34 岭字第 磅房的仓 1 混合 1995.12.30 4.6 463.26 门,水泥地面,墙面
厂区
00002263 号 库) 刷涂料
望房权证高塘
仓库(3#原 外墙面干粘石,坡屋 生产
35 岭字第 1 混合 1995.12.30 4 199.74
料库) 顶,清水墙,木门窗 厂区
00002254 号
望房权证高塘 外墙面条砖,铝合金
仓库(颗粒 生产
36 岭字第 1 砖木 1995.12.30 4 390.43 窗,水泥地面,墙面
剂仓库) 厂区
00002305 号 刷墙漆
望房权证高塘
仓库(3#辅 外墙面干粘石,坡屋 生产
37 岭字第 1 混合 1995.12.30 4 624.54
材库) 顶,清水墙,木门窗 厂区
00002255 号
望房权证高塘
仓库(2#辅 外墙面干粘石,坡屋 生产
38 岭字第 1 混合 1995.12.30 4 447.8
材库) 顶,清水墙,木门窗 厂区
00002256 号
仓库(克百
威新仓库、 外墙面干粘石,坡屋 生产
39 未办理 2 混合 2009.02.28 3.6 1167.06
现在的双锁 顶,清水墙,木门窗 厂区
仓库)
望房权证高塘 丙烯棚(现
墙面抹灰,室内抹 生产
40 岭字第 二氯丙烷 1 钢混 1998.12.30 5 245.53
灰,钢砼楼板 厂区
00002249 号 贮罐棚)
望房权证高塘 外墙面干粘石,木门
生产
41 岭字第 汽车库房 2 混合 1995.12.30 4 808.89 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002259 号 抹灰
望房权证高塘 钢筋砼柱,石棉瓦屋
生产
42 岭字第 废品仓库 1 砖木 1995.12.30 4.7 371.2 面,水泥地面,清水
厂区
00002311 号 墙
望房权证高塘 生产调度室 外墙面干粘石,木门
生产
43 岭字第 (配电间北 1 混合 1995.12.30 5.3 161.28 窗,水泥地面,墙面
厂区
00002308 号 面) 及顶棚抹灰
厕所(现吉 外墙面干粘石,水泥 生产
44 未办理 1 砖混 1995.12.30 3.5 83.42
安驾校旁) 地面,墙面抹灰 厂区
望房权证高塘
厕所(电工 外墙面干粘石,水泥 生产
45 岭字第 1 砖混 1995.12.30 3.5 29.51
房旁) 地面,墙面抹灰 厂区
00002253 号
外墙贴面砖,卷闸门
望房权证高塘
劳服公司门 和拉闸门,石棉瓦屋 生产
46 岭字第 1 砖混 1999.08.30 3.1 206
面 面,地面贴面砖,墙 厂区
00002309 号
面刷墙漆
水磨石地面,墙面刷
望房权证高塘
科技楼(现 墙漆,顶棚部分刷墙 生产
47 岭字第 6 混合 1997.09.30 3.6 2162.94
办公大楼) 漆,部分为石膏板吊 厂区
00002240 号
顶,木门,铝合金窗,
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外墙面贴条砖
望房权证高塘 供销科办公 外墙面刷涂料,石棉
生产
48 岭字第 用房(现食 1 砖木 1995.12.30 3.1 97.47 瓦屋面,木门窗,地
厂区
00002234 号 堂) 面贴面砖
望房权证高塘
异酯车间造 外墙面贴条砖,玻璃 生产
49 岭字第 1 砖混 1995.12.30 3.5 83.42
气房 窗,铁门 厂区
00002260 号
水泥地面,清水墙,
颗粒剂(克 生产
50 未办理 1 钢混 1979 11 90.24 外墙面贴条砖,铁
百威) 厂区
门,铁窗
克百威原料 外墙面贴条砖,玻璃 生产
51 未办理 1 混合 1979 3.3 247.61
包装间 窗,铁门 厂区
好安威颗粒 柱支撑,无维护,水 生产
52 未办理 1 钢混 1999 5.3 859.46
剂车间 泥地面,墙面抹灰 厂区
外墙面条砖,内墙涂 生产
53 未办理 新车间 5 混合 1990 3.6 3500.32
料 厂区
环保深化 钢砼圆柱形,外墙 生产
54 未办理 2 钢混 1990 5.3 191.7
处理池 干粘石 厂区
水泥地面,外墙面
环保压滤 砖,室内抹灰,铝合 生产
55 未办理 1 砖木 1990 3.3 43.08
机房 金窗,木屋架,石棉 厂区
瓦屋顶
外墙干粘石,木门
动力车间 生产
56 未办理 1 混合 1990 3.6 102.25 窗,水泥地面,墙面
办公室 厂区
抹灰
环保检测 防盗门,铝合金窗,
生产
57 未办理 站(办公大 1 混合 2009 2.6 10.86 不锈钢防盗网,外墙
厂区
楼西侧) 面砖
生产厂区小计 29009.83
合计 29009.83
(二)评估方法
本次评估主要采用重臵成本法。其计算公式:
建筑物评估价值=重臵价格×成新率
重臵价格=建造成本+城市基础配套费+前期工程费及其它费用+管理费用+投资利息+投资利润
(三)评估过程
1、评估准备
评估人员根据湖南海利化工股份有限公司提供的《固定资产-建筑物清查评估申报表》所列内容,明确评估范围和对象,拟定评估工作计划和实施方案,搜集准备相关资料。
2、建筑物现场勘查及评估调查
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2.1、评估人员协同湖南海利化工股份有限公司的基建工程技术人员、资产管理人员,深入构筑物现场,逐项勘查、核对实物、核实建筑面积。详查建筑结构,建筑物质量,完工日期、配套设施的安装使用情况,以及构筑物及附属设施的拆、改、扩建情况等,将测量数据及勘查结果详细记入《建筑物现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。
2.2、收集被评估构筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。
3、评定估算
依照此次评估目的要求,根据现场勘查所掌握的资料,对建筑物逐一做出合理的评估计算。
4、汇总整理
4.1、汇总评估结果;
4.2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
(五)评估测算过程
1、计算公式
建筑物评估价值=重臵价格×成新率
重臵价格=建造成本+城市基础配套费+前期工程费及其它费用+管理费用+投资利息+投资利润
2、建造成本
本次估价建造成本通过市场调查、分析、比较,以 2010 年《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》、望城县建设工程造价管理站发布的有关文件等资料为依据,估价对象( 以 3.0 米层高为准)类似工程建安费用(含基础)平均钢混结构在 1900-2200 元/平方米之间,混合结构在 1600-1900 元/平方米之间,砖木结构在 1300-1600 元/平方米之间。根据估价对象实际情况并结合委托方提供的建设工程施工合同等相关资料,综合考虑估价对象地下地质条件情况、地基基
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 27 页共 68 页础情况、整楼高度及装饰装修程度,确定各估价对象建造成本见下表:
建筑面积 建造成本(元
序号 权证号码 建筑物用途 结构
(M2) /m2)
望房权证高塘岭字第
1 乳剂车间 混合 390.54 1,800.00
00002261 号
望房权证高塘岭字第
2 氯气棚 钢混 111.28 2,100.00
00002303 号
望房权证高塘岭字第
3 异酯车间(蓝色墙面) 混合 1248.49 1,800.00
00002245 号
4 冰机房(现在用冰机房) 钢混 428.43 2,100.00
5 氯化钙车间(现二氯丙烷车间) 混合 196 1,800.00
望房权证高塘岭字第
6 焦炭棚(老造气间旁边) 砖混 137.2 1,800.00
00002247 号
望房权证高塘岭字第
7 异酯车间——老光气房 砖混 275.88 1,800.00
00002244 号
8 新残杀威(邻苯二酚配料间) 砖木 114.19 1,500.00
9 残杀威(车间主体 1) 混合 1675.27 1,800.00
10 新残杀威车间(贮罐及泵房) 混合 140.43 1,800.00
望房权证高塘岭字第
11 克百威车间 混合 740.28 1,800.00
00002236 号
望房权证高塘岭字第
12 好安威车间 钢混 1637.42 2,100.00
00002239 号
望房权证高塘岭字第
13 二苯甲酮车间 混合 1188.36 1,800.00
00002237 号
望房权证高塘岭字第
14 母粉车间(多功能中试车间) 混合 774.49 1,800.00
00002302 号
望房权证高塘岭字第
15 母粉配套 混合 570.75 1,800.00
00002310 号
望房权证高塘岭字第
16 沙棚(剂型上汽流) 混合 400 1,800.00
00002238 号
17 菜王星车间(新猛农车间) 混合 1976.52 1,800.00
望房权证高塘岭字第
18 猛龙车间(老邻异车间) 混合 925.2 1,800.00
00002248 号
望房权证高塘岭字第
19 空分车间 混合 223.26 1,800.00
00002235 号
望房权证高塘岭字第
20 水泵房 砖木 102.81 1,500.00
00002242 号
望房权证高塘岭字第
21 锅炉房 混合 298.03 1,800.00
00002312 号
望房权证高塘岭字第
22 空分储气棚 砖木 44.27 1,500.00
00002252 号
望房权证高塘岭字第
23 空分充气室 砖木 125.34 1,500.00
00002243 号
望房权证高塘岭字第
24 配电屏(现配电间) 混合 277.98 1,800.00
00002250 号
望房权证高塘岭字第
25 烘房 砖木 62.4 1,500.00
00002304 号
望房权证高塘岭字第
26 温室(石棉瓦房) 砖木 117.79 1,500.00
00002264 号
望房权证高塘岭字第
27 焚烧炉 砖木 52.5 1,500.00
00002306 号
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 28 页共 68 页
望房权证高塘岭字第
28 辅助部门(现 35%干拌剂车间) 混合 187.38 1,800.00
00002246 号
29 机修车间 混合 619.61 1,800.00
30 机修车间(钢材仓库) 混合 313.5 1,800.00
望房权证高塘岭字第
31 环保监测楼 混合 683.66 1,800.00
00002241 号
望房权证高塘岭字第 仓库(木工房、现仓库办公楼北
32 砖木 240.66 1,500.00
00002258 号 向 2)
望房权证高塘岭字第 化验室(原锅炉水处理化验室、
33 砖混 141.9 1,800.00
00002251 号 现动力车间办公室)
望房权证高塘岭字第
34 仓库(带地磅房的仓库) 混合 463.26 1,800.00
00002263 号
望房权证高塘岭字第
35 仓库(3#原料库) 混合 199.74 1,800.00
00002254 号
望房权证高塘岭字第
36 仓库(颗粒剂仓库) 砖木 390.43 1,500.00
00002305 号
望房权证高塘岭字第
37 仓库(3#辅材库) 混合 624.54 1,800.00
00002255 号
望房权证高塘岭字第
38 仓库(2#辅材库) 混合 447.8 1,800.00
00002256 号
仓库(克百威新仓库、现在的双
39 混合 1167.06 1,800.00
锁仓库)
望房权证高塘岭字第
40 丙烯棚(现二氯丙烷贮罐棚) 钢混 245.53 2,100.00
00002249 号
望房权证高塘岭字第
41 汽车库房 混合 808.89 1,800.00
00002259 号
望房权证高塘岭字第
42 废品仓库 砖木 371.2 1,500.00
00002311 号
望房权证高塘岭字第
43 生产调度室(配电间北面) 混合 161.28 1,800.00
00002308 号
44 厕所(现吉安驾校旁) 砖混 83.42 1,800.00
望房权证高塘岭字第
45 厕所(电工房旁) 砖混 29.51 1,800.00
00002253 号
望房权证高塘岭字第
46 劳服公司门面 砖混 206 1,800.00
00002309 号
望房权证高塘岭字第
47 科技楼(现办公大楼) 混合 2162.94 1,800.00
00002240 号
望房权证高塘岭字第
48 供销科办公用房(现食堂) 砖木 97.47 1,500.00
00002234 号
望房权证高塘岭字第
49 异酯车间造气房 砖混 83.42 1,800.00
00002260 号
50 颗粒剂(克百威) 钢混 90.24 2,100.00
51 克百威原料包装间 混合 247.61 1,800.00
52 好安威颗粒剂车间 钢混 859.46 2,100.00
53 新车间 混合 3500.32 1,800.00
54 环保深化处理池 钢混 191.7 2,100.00
55 环保压滤机房 砖木 43.08 1,500.00
56 动力车间办公室 混合 102.25 1,800.00
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57 环保检测站(办公大楼西侧) 混合 10.86 1,800.00
3、城市基础设施配套费
城市基础设施配套费包含基础设施和公共配套设施建设费两部分,基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店、菜市场等商业网点)等所发生的费用。
根据湖南省物价局和湖南省财政厅颁布的湘价费2001261 号的文件规定,凡在城市规划区内(含风景名胜园区内)新建一切建筑物和构筑物的单位和个人,均应按本通知规定的征收标准和方式缴纳城市基础设施配套费。征收标准为:按建筑面积每平方米造价的 6%,
则,城市基础设施配套费=建造成本×6%
4、前期工程费及其它费用
前期专业费及其它费用:包括项目立项、勘察费、设计费、报建费、可研费、评估费等,根据建设项目投资估算的一般标准和实际情况,一般为建造成本的 5%~10%,本项目取 8%,即:
前期专业费及其它费用=建造成本×8%
5、管理费
该项费用是指在建设方在建设施工过程中发生的管理费,包括人员工资、福利等,该项费用约占建造成本的 7%,则:
管理费用=建造成本×7%
6、资金成本
根据估价对象的开发规模,开发周期设定为 12 个月,土地还原利率取银行一年期年贷款利率 6.00%,因房屋有一定耐用年限,折旧较快,且易受自然灾害的影响,一般比土地还原利率高 1-2 个百分点,取 7%,假设房屋建设费用均匀投入,则:
投资利息=(建造成本+城市基础设施配套费+前期工程费+管理费用)×[(1
0.5+7.00%) -1]
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7、销售税费
工业企业建造的建筑物或构筑物及附属设施一般均为自用,且因为没有开发资质,一般不能对外进行销售,故根据实际情况,在本次评估中销售费用不予考虑。
8、建设单位利润
工业企业房地产价格的包括的开发利润是通过销售工业产品间接体现出来,工业企业所产生的利润有很大部分都是固定资产中房地产的投资带来的,因为不能因为工业企业的房地产不能直接销售就忽略其利润。
根据评估人员对该区域同类型的工业企业所产生的利润中房屋建筑物所占份额进行分析,综合确定本次建设单位利润按开发总成本的20%考虑。
建设单位利润=(建造成本+城市基础设施配套费+前期工程费+管理费用)×20%
9、房屋建筑物的重臵成本
重臵价值=建安造价+城市基础设施配套费+前期工程费及其它费用+管理费+资金成本+建设单位利润
城市基础
前期工程 建设单位
估价 建造成本 设施配套 管理费 资金成本 重置单价
费 利润
对象 (元/m2) 费(元 (元/m2) (元/m2) (元/m2)
(元/m2) (元/m2)
/m2)
1 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
2 2,100.00 126.00 168.00 147.00 87 500 3003
3 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
4 2,100.00 126.00 168.00 147.00 87 500 3003
5 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
6 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
7 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
8 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
9 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
10 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
11 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
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12 2,100.00 126.00 168.00 147.00 87 500 3003
13 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
14 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
15 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
16 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
17 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
18 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
19 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
20 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
21 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
22 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
23 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
24 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
25 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
26 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
27 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
28 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
29 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
30 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
31 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
32 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
33 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
34 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
35 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
36 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
37 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
38 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
39 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
40 2,100.00 126.00 168.00 147.00 87 500 3003
41 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
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42 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
43 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
44 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
45 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
46 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
47 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
48 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
49 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
50 2,100.00 126.00 168.00 147.00 87 500 3003
51 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
52 2,100.00 126.00 168.00 147.00 87 500 3003
53 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
54 2,100.00 126.00 168.00 147.00 87 500 3003
55 1,500.00 90.00 120.00 105.00 62 357 2145
56 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
57 1,800.00 108.00 144.00 126.00 75 429 2574
10、建筑物成新率的确定
根据估价房屋的建成年代,耐用年限、经过年限、残值率,以及建设部《房屋完损等级评定标准》,结合房屋维修保养情况及估价人员对剩余经济寿命的判断,实际估价中考虑建筑物的物质折旧、功能折旧、经济折旧,综合评定该房屋的成新率为 70-85%。
11、房屋建筑物评估结果
评估结果详见房屋建筑物评估明细表:
建筑面积 重置单价 评估单价(元/ 评估总价(万
序号 建筑物用途 成新率
(M2) (元) ㎡) 元)
1 乳剂车间 390.54 2574 75% 1930 75.39
2 氯气棚 111.28 3003 75% 2252 25.06
3 异酯车间(蓝色墙面) 1248.49 2574 75% 1930 241.01
4 冰机房(现在用冰机房) 428.43 3003 75% 2252 96.49
氯化钙车间(现二氯丙烷
5 196 2574 75% 1930 37.84
车间)
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6 焦炭棚(老造气间旁边) 137.2 2574 75% 1930 26.49
7 异酯车间——老光气房 275.88 2574 75% 1930 53.26
新残杀威(邻苯二酚配料
8 114.19 2145 82% 1759 20.08
间)
9 残杀威(车间主体 1) 1675.27 2574 76% 1956 327.71
新残杀威车间(贮罐及泵
10 140.43 2574 75% 1930 27.11
房)
11 克百威车间 740.28 2574 75% 1930 142.91
12 好安威车间 1637.42 3003 75% 2252 368.78
13 二苯甲酮车间 1188.36 2574 75% 1930 229.41
母粉车间(多功能中试车
14 774.49 2574 75% 1930 149.51
间)
15 母粉配套 570.75 2574 75% 1930 110.18
16 沙棚(剂型上汽流) 400 2574 75% 1930 77.22
17 菜王星车间(新猛农车间) 1976.52 2574 78% 2008 396.82
18 猛龙车间(老邻异车间) 925.2 2574 78% 2008 185.75
19 空分车间 223.26 2574 75% 1930 43.10
20 水泵房 102.81 2145 75% 1609 16.54
21 锅炉房 298.03 2574 75% 1930 57.53
22 空分储气棚 44.27 2145 75% 1609 7.12
23 空分充气室 125.34 2145 75% 1609 20.16
24 配电屏(现配电间) 277.98 2574 75% 1930 53.66
25 烘房 62.4 2145 75% 1609 10.04
26 温室(石棉瓦房) 117.79 2145 75% 1609 18.95
27 焚烧炉 52.5 2145 75% 1609 8.45
辅助部门(现 35%干拌剂车
28 187.38 2574 75% 1930 36.17
间)
29 机修车间 619.61 2574 75% 1930 119.61
30 机修车间(钢材仓库) 313.5 2574 80% 2059 64.55
31 环保监测楼 683.66 2574 77% 1982 135.50
仓库(木工房、现仓库办公
32 240.66 2145 75% 1609 38.72
楼北向 2)
化验室(原锅炉水处理化验
33 141.9 2574 75% 1930 27.39
室、现动力车间办公室)
34 仓库(带地磅房的仓库) 463.26 2574 75% 1930 89.43
35 仓库(3#原料库) 199.74 2574 75% 1930 38.56
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36 仓库(颗粒剂仓库) 390.43 2145 75% 1609 62.81
37 仓库(3#辅材库) 624.54 2574 75% 1930 120.56
38 仓库(2#辅材库) 447.8 2574 75% 1930 86.45
仓库(克百威新仓库、现在
39 1167.06 2574 78% 2008 234.31
的双锁仓库)
丙烯棚(现二氯丙烷贮罐
40 245.53 3003 75% 2252 55.30
棚)
41 汽车库房 808.89 2574 75% 1930 156.15
42 废品仓库 371.2 2145 75% 1609 59.72
43 生产调度室(配电间北面) 161.28 2574 75% 1930 31.13
44 厕所(现吉安驾校旁) 83.42 2574 75% 1930 16.10
45 厕所(电工房旁) 29.51 2574 75% 1930 5.70
46 劳服公司门面 206 2574 75% 1930 39.77
47 科技楼(现办公大楼) 2162.94 2574 75% 1930 417.54
48 供销科办公用房(现食堂) 97.47 2145 75% 1609 15.68
49 异酯车间造气房 83.42 2574 75% 1930 16.10
50 颗粒剂(克百威) 90.24 3003 70% 2102 18.97
51 克百威原料包装间 247.61 2574 70% 1802 44.61
52 好安威颗粒剂车间 859.46 3003 75% 2252 193.57
53 新车间 3500.32 2574 75% 1930 675.72
54 环保深化处理池 191.7 3003 75% 2252 43.17
55 环保压滤机房 43.08 2145 75% 1609 6.93
56 动力车间办公室 102.25 2574 75% 1930 19.74
环保检测站(办公大楼西
57 10.86 2574 83% 2136 2.32
侧)
合计 29009.83 5698.85
(六)评估结果
经过履行资产核查、取价依据调查和评定估算等程序,对被评估单位申报的建筑物于此次评估基准日的评估结果为人民币伍仟陆佰玖拾捌万捌仟伍佰元(小写:￥5698.85 万元)。
二、土地评估技术说明
(一)评估范围及对象
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评估范围:湖南海利化工股份有限公司申报评估的土地资产。
评估对象:湖南海利化工股份有限公司位于望城区高塘岭镇一处用地。
截至2014年9月6日,被评估单位申报评估的土地资产见下表:
土地使用权资产一览表
使用
序 开发程 土地使用 所在
国土证号 土地位置 取得日期 用地性质 终止日期 权类 面积(M2)
号 度 者 区域
型
望国用 望城区高 湖南海利
科研、设 五通一 生产
1 (2003)字 塘岭镇高 2003.9.23 2044.12 出让 75364.8 化工股份
计用地 平 区
第 131 号 塘村 有限公司
小
75364.8
计
(二)评估方法
本次评估主要采用基准地价系数修正法。其计算公式:
采用基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
P=级别价×(1+∑Ki)×Kn×Kt×Kf
式中:
P—宗地地价;
∑Ki—宗地地价修正系数表中各因素修正值之和;
Kn—年期修正系数;
Kt—估价基准日修正系数;
Kf—宗地开发程度修正系数。
(三)评估过程
1、评估准备
评估人员根据被评估单位提供的《固定资产-土地清查评估申报表》所列内容,明确评估范围和对象,拟定评估工作计划和实施方案,搜集准备相关资料。
2、土地现场勘查及评估调查
2.1、评估人员协同湖南海利化工股份有限公司的基建工程技术人员、资产管理人员,深入构筑物现场,逐项勘查、核对实物、核实土地面积。详查土
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2.2、收集被评估土地所在地在此次评估基准日基准地价更新报告、工程造价信息及造价管理文件等资料。
3、评定估算
依照此次评估目的要求,根据现场勘查所掌握的资料,对土地逐一做出合理的评估计算。
4、汇总整理
4.1、汇总评估结果;
4.2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
(五)评估测算过程
1、评估方法的确定
评估宗地位于长沙市望城规划区,城区内已建立完整的基准地价体系可供使用,基准地价修正体系较为齐全,估价基准日距离基准地价公布日期较近,故采用基准地价系数修正法评估。
2、基准地价计算公式
根据长沙市望城区人民政府文件《长沙市望城区人民政府关于公布实施长沙市望城区城镇基准地价更新成果的通知》——望政发[2013]150 号文件,公布了长沙市望城区城镇基准地价,根据所附的望城区工业用地级别基准地价表,确定对工业用地地价有较大影响因素有:期日、使用年期等。
采用基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
P=级别价×(1+∑Ki)×Kn×Kt×Kf
式中:
P—宗地地价;
∑Ki—宗地地价修正系数表中各因素修正值之和;
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Kn—年期修正系数;
Kt—估价基准日修正系数;
Kf—宗地开发程度修正系数。
3、基准地价内涵
望城区级别基准地价表
级别
一级 二级 三级 四级 五级 六级用地类型
商业 3360 2815 2330 1910 1530 1200
住宅 3045 2545 2100 1715 1375 1080
工业 890 760 640 540 435 390
望城区工业用地基准地价内涵
级别 土地权利 使用年限 开发程度 估价期日
1 出让 50 五通一平 2013.3.1
2 出让 50 五通一平 2013.3.1
3 出让 50 五通一平 2013.3.1
4 出让 50 五通一平 2013.3.1
5 出让 50 五通一平 2013.3.1
6 出让 50 五通一平 2013.3.1
4、基准地价的确定
委估宗地用途为工业用地,根据《长沙市望城区城镇基准地价更新成果》可知,评估宗地位于长沙望城区高塘岭镇,宗地属长沙望城区三级工业用地,基准地价为 640 元/平方米。
5、基准日修正系数(Kt)的确定
望城区基准地价基准日为 2013 年 3 月 1 日。而本次评估的估价基准日是2014 年 9 月 6 日,根据国土管理部门提供的资料及评估人员市场调查,由于估价对象位于高塘岭镇,随着区域道路的改建,区域用地上涨幅度大,通过查阅城市地价动态指数,确定工业用地每月上涨为 0.3%,则估价期日修正系数为Kt工=1.042。
6、年期修正系数的确定(Kn)
本次待估宗地设定的土地使用权年期为 30 年。望城区基准地价设定工业用地年限为法定出让最高年期 50 年,两者不一致,须进行使用年期修正。土地使用年限修正系数的公式为:
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m n
K=(1-1/(1+r) )/(1-1/(1+r) )
式中:K-使用年限修正系数。
r-土地还原利率,根据估价基准日银行贷款利率,综合考虑土地投资风险,确定为 7%。
m-宗地土地使用年限。
n-土地法定最高使用年期
公式计算,土地使用权年期修正系数为:K 工=0.899157.
7、土地开发程度修正额(Kf)
本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内“场地平整”。基准地价中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内“场地平整”,两者一致,故评估中无须作土地开发程度修正,故确定 Kf=1.0。
8、区域因素修正系数(∑Ki)的确定
根据望城区宗地地价区域因素影响因素指标说明表和宗地地价区域因素修正系数表得估价对象地价区域因素修正系数表。
望城区规划区Ⅲ级工业用地宗地地价修正说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
临街道路状况 主干道 快速路 次干道 支路 巷道
距长途汽车站
≤4000 4000-5000 5000-6000 6000-8000 >8000
交通条件 的距离(M)
距离港口的距
≤3000 3000-6000 6000-9000 9000-12000 >12000
离(M)
基本设施完备 水电气综合保
90-100% 80-90% 70-79% 60-70% <60%
度 证率
高新技术产业 高新技术产业
产业集聚影响 高新技术产业 联系一般区, 联系松散区, 一般产业联系
产业聚集效应 独立分布区
度 联系紧密区 一般产业联系 一般产业联系 松散区
紧密区 一般区
较平坦,对建 较平坦,对建 不平坦,需考 不平坦,需经
地形状况 地势平坦
环境条件优劣 筑物无影响 筑物影响较小 虑坡度影响 平整
度 地质状况 T/M2 >25 22-25 18-22 15-18 <15
洪涝灾害等级 >100 年一遇 50-100 年一遇 20-50 年一遇 10-20 年一遇 <10 年一遇
道路规划 主干道 快速路 次干道 支路 巷道
城市规划
用地规划 最佳用途 较适用途 一般用途 不太适合用途 不适合用途
Ⅲ级工业用地地价影响因素修正系数表
因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣
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临街道路状 0.158
1.796 0.898 0 -0.681 -1.362
况
交通条件 距长途汽车 0.118
1.342 0.671 0 -0.509 -1.017
站的距离(M)
距离港口的 0.1
1.137 0.569 0 -0.431 -0.862
距离(M)
基本设施完 水电气综合 0.28
3.184 1.592 0 -1.207 -2.414
备度 保证率
产业聚集效 产业集聚影 0.11
1.251 0.625 0 -0.474 -0.948
应 响度
地形状况 0.057 0.648 0.324 0 -0.246 -0.491
环境条件优 地质状况 0.032
0.364 0.182 0 -0.138 -0.276
劣度 T/M2
洪涝灾害等 0.052
0.591 0.296 0 -0.224 -0.448
级
道路规划 0.052 0.591 0.296 0 -0.224 -0.448
城市规划 0.041
用地规划 0.466 0.233 0 -0.177 -0.353
宗地地价修正系数表(%)
因素 因子 因数说明 优劣度 修正系数
临街道路状况 快速路 较优 0.898
交通条件 距长途汽车站的距离(M) 5500 一般 0.00
距离港口的距离(M) 4800 较优 0.569
基本设施完备度 水电气综合保证率 98 优 3.184
产业聚集效应 产业集聚影响度 高新技术联系紧密区 优 1.251
地形状况 地势平坦 优 0.648
环境条件优劣度 地质状况 T/M2 25 优 0.364
洪涝灾害等级 30 年一遇 一般 0.00
道路规划 快速路 较优 0.296
城市规划
用地规划 最佳用途 优 0.466
合计 7.676
9、土地价格的计算
土地单价工=640×(1+7.676%)×1.042×0.899157×1.0
≈646 元/平方米
土地总价工=646 元/平方米×75364.8 平方米=4868.57 万元
(六)评估结果
经过履行资产核查、取价依据调查和评定估算等程序,对被评估单位申报的土地于此次评估基准日的评估结果为人民币肆仟捌佰陆拾捌万伍仟柒佰元(小写:￥4868.57 万元)。
三、构筑物及附属设施评估技术说明
(一)评估范围及对象
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评估范围:被评估单位申报评估的全部构筑物及附属设施(共计 64 项)。
评估对象:构筑物及附属设施主要包括水池、道路、门楼、宣传栏、车棚、围墙、护坡、水沟等,均位于湖南海利化工股份有限公司厂区内。
截至2014年9月6日,被评估单位申报评估的构筑物及附属设施见下表:
构筑物及附属设施资产一览表
材质/ 长度 宽/直 宽/厚/深
序号 名称 建成年月 单位 数量 所属部门
结构 (M) 径(M) (M)
冰机房
1 1995.12.30 9.5 8.8 3 立方米 250.8 异脂
水池
砖砌,
造气水
2 外刷水 1995.12.30 8.3 4 3.1 立方米 102.92 异脂
池
泥
MIC 水
3 1995.12.30 8.1 6.1 1.9 立方米 93.879 异脂
池
氯化钙
4 1995.12.30 10.2 1.6 1 立方米 16.32 异脂
水池
5 盐酸池 1995.12.30 6.7 1.2 立方米 0 异脂
造气水
6 1995.12.30 7 5.6 2.3 立方米 90.16 异脂
池
麻石挡
7 1995.11.30 16.5 1.8 平方米 29.7 异脂
土墙
保温工
8 1996.02.28 异脂
程
MIC 整
9 1997.12.30 异脂
修
MIC 气
10 2000.08.30 36 6.4 平方米 230.4 异脂
柜基础
防腐工
11 2009.09.30 异脂
程
MIC 防
12 2009.11.30 异脂
腐工程
MIC 医
13 2010.05.31 2.5 3.2 平方米 8 异脂
药间屋
呋喃丹
14 1995.12.30 克百威
基础
15 克百威 1996.03.30 克百威
呋喃丹
16 水池 1995.12.30 6.8 2.1 立方米 76.23 克百威
(1)
呋喃丹
17 水池 1995.12.30 6.8 2.1 立方米 76.23 克百威
(2)
克百威
18 保温工 1996.12.30 克百威
程
克百威
19 改造工 2007.06.30 克百威
程
剂型顶
20 2010.05.31 克百威
棚改造
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颗粒剂
21 2010.12.31 克百威
改造
颗粒剂
操作间
22 1.5 4.6 平方米 6.9 剂型车间
(房中
房)
气流粉
23 1998.12.30 剂型
碎装置
24 砂棚架 2008.06.30 剂型
剂型车
25 2011.08.31 剂型
间棚架
含仪表
电器自
控装
苯噻车 置、配
26 间附属 套工 2011.03.31 苯噻
工程 程、保
温及废
水回用
处理等
木工维
27 2007.09.30 新产品
修
木工结
28 2008.03.31 新产品
算
钢木屋
29 2008.06.30 新产品
架
菜王星
30 1996.09.30 新产品
水电
菜王星
31 车间零 1996.03.30 新产品
星工程
猛农装
32 2000.06.30 新产品
置一套
空分水
33 1995.12.30 8.5 6.3 3 立方米 160.65 动力
池
泵房水
34 1995.12.30 7.2 5.8 2.8 立方米 116.928 动力
池(1)
泵房水
35 1995.12.30 6.3 5.1 3 立方米 96.39 动力
池(2)
泵房水
36 1995.12.30 6.3 5.1 3 立方米 96.39 动力
池(3)
泵房水
37 1995.12.30 6.8 5.1 2 立方米 69.36 动力
池(4)
泵房水
38 1995.12.30 7.2 5.8 2 立方米 83.52 动力
池(5)
泵房水
39 1995.12.30 6.9 4.8 2.8 立方米 92.736 动力
池(6)
焚烧炉
40 砌筑工 1998.03.30 动力
程
41 烟囱 2000.09.30 13.4 5.6 立方米 329.88 动力
机修基
42 2000.06.30 机修
础
含污水
环保污
处理
水处理
43 池、环 1995.12.30 环保
系统附
保下水
属设施
等
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仓库附 木屋架
44 2009.02.28 供应
属工程 等
仓库附 木屋架
45 1996.09.30 供应
属工程 等
原材料
46 1998.12.30 供应
库
仓库钢
47 2006.05.31 供应
架棚
废水沉
48 淀处理 2000.06.30 8.9 4.5 2 立方米 80.1 其他
池
49 水井 1995.12.30 后勤
进厂大
50 1997.09.30 个 1 后勤
门楼
总管改
51 1998.12.30 后勤
造
52 单车棚 2008.12.31 后勤
厂区大
53 1995.12.30 个 1 后勤
门楼
生活区
54 2007.12.29 28 15 平方米 420 场部
篮球坪
厂区道 水泥道
55 1220 12 平方米 14640
路 路
砖砌,
56 花坛 水泥抹 1530 0.3 0.24 立方米 110.16
面
暗沟
57 (下水 2120 0.5 0.5 立方米 530
道)
砖砌围
58 围墙 2.5 0.24 平方米 0.6
墙
护坡
59 (挡土 砖砌 420 2.3 0.36 立方米 347.76
墙)
护坡
60 (挡土 片石 100 4.5 0.8 立方米 360
墙)
含 19
输变电
61 个配电
系统
间
输变电 含三个
62
系统 配电间
管道架 砖砌,
63 3.5 1.2 平方米 4.2
空 贴条砖
含 17
消防系 个消防
64 1220 米 1220
统 栓,灭
火器
(二)工程概况描述
被评估单位此次申报的固定资产-构筑物及附属设施 65 项,主要包括厂区内的水池、道路、门楼、宣传栏、车棚、围墙、护坡、水沟等。
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(三)评估方法
本次评估主要采用重臵成本法。其计算公式:
评估净值=重臵成本×成新率(%)
(四)评估过程
1、评估准备
评估人员根据被评估单位提供的《固定资产-构筑物及附属设施清查评估申报表》所列内容,明确评估范围和对象,拟定评估工作计划和实施方案,搜集准备相关资料。
2、构筑物及附属设施现场勘查及评估调查
2.1、评估人员协同湖南海利化工股份有限公司的基建工程技术人员、资产管理人员,深入构筑物现场,逐项勘查、核对实物、核实建筑面积。详查建筑结构,建筑物质量,完工日期、配套设施的安装使用情况,以及构筑物及附属设施的拆、改、扩建情况等,将测量数据及勘查结果详细记入《构筑物及附属设施现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。
2.2、收集被评估构筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。
3、评定估算
依照此次评估目的要求,根据现场勘查所掌握的资料,对构筑物及附属设施逐一做出合理的评估计算。
4、汇总整理
4.1、汇总评估结果;
4.2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
(五)评估测算过程
1、构筑物及附属设施重臵成本的确定
因本次评估范围的构筑物及附属设施均投入资金量不大,故在考虑重臵成
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2、成新率的确定
成新率的确定主要采用以下两种方法:
2.1、使用年限法
以剩余使用年限占构筑物全部使用寿命(年限)的比率作为构筑物的成新率,用公式表示即为:
年限法确定的成新率=1-【(1-残值率)×已使用年限】/经济耐用年限
2、观察打分法
根据构筑物的实际状况,根据现场查勘观察到的实际情况,进行打分,综合确定其成新率的方法。
3、综合成新率
在本次评估中,采用使用年限法和观察打分法两种方法的加权平均值的结果作为构筑物及附属设施的综合成新率。
综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察打分法成新率×60%
(六)评估举例
案例1:车棚(固定资产-构筑物及附属设施清查评估明细表第52项)
1、工程特征
四根钢柱竖向支撑,两根钢梁横向支撑,彩钢板屋面,高度为1.8米,水泥地面,建筑面积为5.24平方米。建成于2009年。
2、重臵价格的确定
根据2006年《湖南建筑工程消耗量标准》、2006年《湖南省安装工程消耗量标准》计算该构筑物工程量,根据以及《长沙市建设造价》2014年第1期公布的材料调整预算价格与建筑业价格指数,以及湖南省建设厅文件《关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》(湘建价2012237 号)确定材料、人工等价差调整,得到该构筑物建安造价(即重臵价格)为620元/平方
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 45 页共 68 页米。
3、综合成新率的确定
3.1、年限法
该构筑物为钢混结构,经济耐用年限为 50 年,建成于 2009 年,至评估基准日,已使用 5 年,根据年限法计算成新率:
年限法确定的成新率=1-【(1-残值率)×已使用年限】/经济耐用年限
=1-5/50
=90%
3.2、观察打分法
对被评估构筑物进行现场勘查后,依据现场勘查评分标准,分别对被评估构筑物的结构进行打分,并依据权重系数计算出现场勘查成新率,详见下表。
序号 项 目 现状情况 标准分数 评定分数
1 基础 基础牢固,无不均匀沉降 25 20
2 承重构件 钢柱及钢梁承重,无锈蚀 25 15
3 非承重构件 本构筑物无非承重构件 20 15
4 屋面 彩钢板屋面,无损坏 10 8
5 地面 水泥地面,有一定磨损 20 12
合计 70
现场勘察成新率为70%。
3.3、综合成新率的计算
综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=90%×40%+70%×60%
=78%(取整)
4、构筑物价值的确定
构筑物价值=重臵价值×成新率
=620×5.24×78%
=2534(元)
案例2:片石护坡(固定资产-构筑物及附属设施清查评估明细表第60项)
1、工程特征
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该构筑物为片石砌筑护坡,水泥砂浆勾缝,长100米,高4.5米,下宽上窄的梯形,平均厚度为0.8米,共计360立方米。
2、重臵价格的确定
根据2006年《湖南建筑工程消耗量标准》、2006年《湖南省安装工程消耗量标准》计算该构筑物工程量,根据以及《长沙市建设造价》2014年第1期公布的材料调整预算价格与建筑业价格指数,以及湖南省建设厅文件《关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》(湘建价2012237 号)确定材料、人工等价差调整,得到该构筑物建安造价(即重臵价格)为580元/立方米。
3、综合成新率的确定
根据评估人员现场查勘,该构筑物无不均匀沉降,无渗水等现象发生,考虑护坡经济耐用年限较长,综合确定其成新率为60%。
4、构筑物价值的确定
构筑物价值=重臵价值×成新率
=580×360×60%
=125280(元)
其他构筑物及附属设施的计算过程同上。
(七)评估结果
经过履行资产核查、取价依据调查和评定估算等程序,对被评估单位申报的构筑物及附属设施于此次评估基准日的评估结果为人民币贰仟肆佰肆拾玖万壹仟肆佰元(小写:￥2449.14 万元)。详见后附的《固定资产-构筑物及附属设施清查评估明细表》。
四、园林绿化评估技术说明
(一)评估范围及对象
评估范围:被评估单位申报评估的全部园林绿化设施。
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评估对象:园林绿化主要包括樟树、玉兰树、桂花树、茶花树、罗汉松、红刺木、樱花树等绿化树木,均位于湖南海利化工股份有限公司厂区内。
截至2014年9月6日,湖南海利化工股份有限公司申报评估的园林绿化见下表:
园林绿化资产一览表
序号 名称 胸径(厘米) 高度(米) 冠幅(米) 单位 数量 备注
1 玉兰树 25 12 5 株 8 生产区
2 樟树 30 15 8 株 3 生产区
3 樟树 20 12 10 株 9 生产区
4 玉兰树 18 6 5 株 21 生产区
5 桂花树 10 3 3 株 7 生产区
6 桂花树 20 5 4 株 1 生产区
7 樟树 25 12 10 株 15 生产区
8 樟树 30 15 10 株 5 生产区
9 樟树 40 20 20 株 5 生产区
10 樟树 32 20 15 株 13 生产区
11 罗汉松 8 3 1 株 5 生产区
12 玉兰树 20 8 5 株 17 生产区
13 樟树 25 10 5 株 15 生产区
14 樟树 20 10 8 株 48 生产区
15 玉兰树 30 12 5 株 32 生产区
16 玉兰树 20 10 5 株 31 生产区
17 迎宾松 10 5 2 株 6 生产区
18 樟树 40 20 15 株 7 生产区
19 樟树 30 12 6 株 43 生产区
20 樟树 20 8 5 株 3 生产区
21 樟树 15 8 4 株 8 生产区
22 樟树 25 10 8 株 5 生产区
23 红刺木 10 2 2 株 20 生产区
24 茶花 10 1 1 株 20 生产区
25 樱花树 20 3 2 株 2 生产区
26 紫玉兰树 15 2.5 2 株 2 生产区
27 紫桅花树 10 2.5 2 株 4 生产区
28 铁树 20 1.5 1.5 株 20 生产区
29 四季青 8 1.5 1 株 24 生产区
30 黄杨木树 5 0.6 0.5 株 12 生产区
31 棕叶树 15 3.5 1.2 株 8 生产区
32 无花果树 5 1.8 1.2 株 10 生产区
33 石榴树 8 2.4 1.2 株 10 生产区
34 冬青树 8 2.5 0.8 株 18 生产区
35 绿篱笆 ㎡ 450 生产区
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36 夹竹桃 ㎡ 320 生产区
37 绿草坪 ㎡ 300 生产区
38 芙蓉花树 ㎡ 40 生产区
委托方未提供园林绿化设施账面价值。
(二)园林绿化工程概况描述
被评估单位此次申报的园林绿化资产共计 38 项,主要包括樟树、玉兰树、桂花树、茶花树、罗汉松、红刺木、樱花树等绿化树木。
(三)评估方法
本次评估主要采用重臵成本法。其计算公式:
评估净值=销售价格+移栽养护费
(四)评估过程
1、评估准备
评估人员根据被评估单位提供的《园林绿化清查评估明细表》所列内容,明确评估范围和对象,拟定评估工作计划和实施方案,搜集准备相关资料。
2、园林绿化资产现场勘查及评估调查
2.1、评估人员协同湖南海利化工股份有限公司的基建工程技术人员、资产管理人员,对园林绿化资产进行核对、确认,将测量数据及勘查结果详细记入《园林绿化资产现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。
2.2、委托方未能提供构筑物资产账面价值,评估人员收集了估价时点市场上同型号同规格树木的销售价格以及运费、移栽养护费等资料。
3、评定估算
依照此次评估目的要求,根据现场勘查所掌握的资料,对构筑物及附属设施逐一做出合理的评估计算。
4、汇总整理
4.1、汇总评估结果;
4.2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
(五)评估测算过程
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经过市场调查,测算,得到园林绿化的评估价值见下表:
胸径(厘
序号 名称 高度(米) 冠幅(米) 单位 数量 评估单价 评估总价(元)
米)
1 玉兰树 25 12 5 株 8 5200.00 41,600.00
2 樟树 30 15 8 株 3 4400.00 13,200.00
3 樟树 20 12 10 株 9 3800.00 34,200.00
4 玉兰树 18 6 5 株 21 4500.00 94,500.00
5 桂花树 10 3 3 株 7 2350.00 16,450.00
6 桂花树 20 5 4 株 1 25000.00 25,000.00
7 樟树 25 12 10 株 15 4000.00 60,000.00
8 樟树 30 15 10 株 5 4400.00 22,000.00
9 樟树 40 20 20 株 5 5200.00 26,000.00
10 樟树 32 20 15 株 13 4500.00 58,500.00
11 罗汉松 8 3 1 株 5 900.00 4,500.00
12 玉兰树 20 8 5 株 17 4800.00 81,600.00
13 樟树 25 10 5 株 15 4000.00 60,000.00
14 樟树 20 10 8 株 48 3800.00 182,400.00
15 玉兰树 30 12 5 株 32 6200.00 198,400.00
16 玉兰树 20 10 5 株 31 4800.00 148,800.00
17 迎宾松 10 5 2 株 6 1000.00 6,000.00
18 樟树 40 20 15 株 7 5200.00 36,400.00
19 樟树 30 12 6 株 43 4400.00 189,200.00
20 樟树 20 8 5 株 3 3800.00 11,400.00
21 樟树 15 8 4 株 8 1800.00 14,400.00
22 樟树 25 10 8 株 5 4000.00 20,000.00
23 红刺木 10 2 2 株 20 230.00 4,600.00
24 茶花 10 1 1 株 20 1100.00 22,000.00
25 樱花树 20 3 2 株 2 1500.00 3,000.00
26 紫玉兰树 15 2.5 2 株 2 2800.00 5,600.00
27 紫桅花树 10 2.5 2 株 4 1100.00 4,400.00
28 铁树 20 1.5 1.5 株 20 600.00 12,000.00
29 四季青 8 1.5 1 株 24 280.00 6,720.00
30 黄杨木树 5 0.6 0.5 株 12 3000.00 36,000.00
31 棕叶树 15 3.5 1.2 株 8 240.00 1,920.00
32 无花果树 5 1.8 1.2 株 10 120.00 1,200.00
33 石榴树 8 2.4 1.2 株 10 1000.00 10,000.00
34 冬青树 8 2.5 0.8 株 18 500.00 9,000.00
35 绿篱笆 ㎡ 450 18.00 8,100.00
36 夹竹桃 ㎡ 320 20.00 6,400.00
37 绿草坪 ㎡ 300 15.00 4,500.00
38 芙蓉花树 ㎡ 40 15.00 600.00
合计 1,480,590.00
(六)评估结果
经过履行资产核查、取价依据调查和评定估算等程序,对被评估单位申报
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 50 页共 68 页的园林绿化资产于此次评估基准日的评估结果为人民币壹佰肆拾捌万零陆佰元(小写:￥148.06 万元)。详见后附的《园林绿化清查评估明细表》。
五、机器设备评估技术说明
(一)评估范围
本次纳入评估范围的机器设备为湖南海利化工股份有限公司申报机器设备,主要包括冰机冷凝器、液氯汽化器、玻璃钢冷却塔、不锈钢气液分离器、电器转换器、清水泵、防爆耐酸泵、可编程控制器、光气反应器、分解器等。
截至2014年9月6日,湖南海利化工股份有限公司申报评估的固定资产-机器设备共计3349项。
(二)机器设备概况
本次纳入评估范围设备主要包括主要包括冰机冷凝器、液氯汽化器、玻璃钢冷却塔、不锈钢气液分离器、电器转换器、清水泵、防爆耐酸泵、可编程控制器、光气反应器、分解器等。
各机器设备购臵于 1995-2011 年,于估价时点基本运转正常。
(三)机器设备清查情况说明
评估人员于2014年9月6日至9月10日对委托方申报评估的全部设备资产进行了清查,同时对设备的使用环境、工作负荷、维护保养情况、自然磨损情况、大修、中修、小修及日常维护等情况进行了考察。在进行逐项清核过程中,对申报表上有关设备的名称、型号、规格、生产厂家、启用日期等错误作了更正,并对申报表上的缺项作了补充。
评估人员通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触,详细了解设备的管理、使用情况,以及对设备管理制度的贯彻执行情况;对机器设备进行了逐台勘察;对重点设备,查阅了相关技术资料、索取原始合同复印件;通过问、观、查,详细了解设备现状,以确定其成新率。
湖南海利化工股份有限公司此次申报评估的设备共计3349项,委托方仅提
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 51 页共 68 页供部分机器设备的购臵合同及发票。
(四)评估过程
1、评估准备阶段:
根据评估资产的构成特点,按照我公司评估规范化要求指导企业填写《固定资产—机器设备清查评估明细表》。
2、现场调查阶段:
2.1、根据湖南海利化工股份有限公司的具体情况,评估人员对其申报评估的机器设备进行现场调查核实;
2.2、评估人员在现场对机器设备进行了逐台勘察、核实,对清查中发现的问题,评估人员进行了详细记录;
2.3、评估人员现场向设备管理人员了解委估设备的运行情况、维护情况,对于重点设备进行了现场鉴定,查阅了相关的运行维护记录、技术档案;
2.4、收集重点设备的购臵合同、发票等设备资料。
3、综合处理阶段:
3.1、了解重点设备目前的市场行情,查阅设备的订购合同,并在可能的情况下对重点设备进行询价,以确定设备的重臵价值;
3.2、根据现场核实情况及鉴定表,并结合设备的使用年限综合确定设备的成新率;
3.3、在确定设备成新率和重臵价值的基础上计算设备的评估值,以反映其在评估基准日的公允市场价格;
4、汇总评估结果并编写评估说明。
(五)评估方法
本次评估对机器设备主要采用重臵成本法进行评估
即:需重臵机器设备评估价值 = 重臵全价×综合成新率
(六)评估测算过程
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1、设备重臵价值的确定
1.1、标准机器设备:对于标准机器设备,如有近期成交的,我们参照最近一期成交的价格,以成交价为基础,再考虑相应的运费、安装调试费等确定其重臵价值;对于无近期成交的设备,如目前市场仍有此种设备,我们采用询价方式,通过向厂家直接询价,再考虑相关费用确定其重臵价值;对于无法询价也无替代产品的设备,我们在核实其原始购臵成本基本合理的情况下,采用物价指数调整法来确定其重臵价值。
1.2、非标、自制设备:按类别填制《非标设备调查表》,分别统计主材重量、特殊材料重量及主要外购件数量和规格型号,据此计算主、辅材和外购件价格,再考虑主体部件制造费、安装调试费、设计费、利润、税金等费用,以计算其重臵全价。
2、设备综合成新率的确定
评估人员对湖南海利化工股份有限公司的设备进行了现场核实,了解设备的运行情况、维护情况,查看设备的运行记录及维护制度,对主要设备进行现场鉴定,填写鉴定表。湖南海利化工股份有限公司的设备维护情况一般,利用率较低。评估人员在进行现场调查的情况下,采用年限法、现场鉴定法两种方法加权平均后综合确定设备的成新率,
公式为:
综合成新率=年限法成新率×40%+现场鉴定成新率×60%
其中:
年限法成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用年限
现场鉴定成新率:评估人员现场对设备进行了综合鉴定,填写了技术鉴定表、打分表,确定现场鉴定成新率。
(七)评估举例
案例一:设备名称:IHF50-40-140 衬四氟泵《机器设备清查评估明细表》
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 53 页共 68 页第 417 项
1、设备概况
机器设备详细介绍:
IHF 为单级单吸式氟塑料合金化工离心泵该泵是按照国际标准并结合非金属泵的加工工艺设计生产。泵体采用金属外壳内衬聚全氟乙丙烯(F46),泵盖、叶轮和轴套均用金属嵌件外包氟塑料整体烧结压制成型,轴封采用四氟填客观存在材料,进出口均采用铸钢体加固。 实际使用显示,该泵具有耐腐、耐磨、耐高温、不老化、机械强度高、运转平稳、结构先进合理、密封性能严格可靠、拆卸检修方便、使用寿命长等优点,广泛适用于化工、制药、石油、冶金、冶炼、电力、电镀、染料、农药、造纸、食品、纺织等行业,在-85℃~200℃温度条件下长期输送任意浓度的硫酸、盐酸、氢氟酸、硝酸、王水、强碱、强氧化剂、有机溶剂、还原剂等强腐蚀介质,是目前世界是最耐腐蚀设备之一。
性能:耐腐蚀 用途:化工泵 泵轴位置:卧式
叶轮结构:封闭式叶轮 叶轮吸入方式:单吸式 流量:50(m3/h)
叶轮数目:1 扬程:50(m) 汽蚀余量:4.0(m)
轴功率:10.64(kW) 吸入口径:80(mm) 排出口径:50(mm)
材质 衬氟 启用日期 2010.1
2、重臵全价的确定
2.1、外购成套设备价格的确定
评估人员对重臵全价的确定主要是在核对现场实物基础上对同类型同型号产品对该产品的生产厂家进行了询价。
经调查,该规格卧式加工中心目前市场成交价约为人民币 4900 元,不包含设备运费。
2.2、设备运输及安装调试费
设备运输安装调试费=设备卖价×安装调试费率
评估人员经调查该类型设备运输及安装调试费率的一般水平,确定该设备
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 54 页共 68 页运输及安装调试费率为 20%
设备安装调试费=4900×20%
=980(元)
2.3、勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费
勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费=(外购设备价格+运输及安装费)×勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费率
评估人员经调查同行业设备勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费的一般水平,确定该设备勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费率为4%。
勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费=(4900+900)×4.0%
=235(元)
2.4、资金成本
资金成本=(外购成套设备价格+设备运输及安装调试费+勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费)×资金成本计算期×资金成本率÷2
评估人员经分析该设备购臵、安装到最终调试的合理期限,确定该设备资金成本计算期为 1 年,资金成本率为 6%。
资金成本=(4900+980+235)×1×6.00%÷2
=183(元)
2.5、设备重臵价格
设备重臵价格=(外购成套设备价格+设备安装调试费+勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费+资金成本)
=4900+980+235+183
=6298 元
3、成新率的确定
3.1、年限法成新率的计算
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该设备于 2010 年 1 月 31 日启用,至评估基准日,已使用 4.25 年,设备主体经济寿命按 15 年计。则:
年限法成新率 = (设备主体经济耐用年限-已使用年限) /设备主体经济耐用年限
=(15-4.25)/15
= 72%
3.2、现场勘察成新率的计算
序号 技术评定项目 技术状态及评定说明 标准分 评分
基础状况:有无裂纹、浸蚀,有无振动及下沉
1 基础未见下沉,有振动 16 9
现象
筒体温度监测,窑头、窑尾密封是否良好,有 远端测温仪工作正常,筒体
2 20 13
无明显绕度及变形现象 有一定变形,无粉尘外泄
轮带、托轮接触磨损是否均匀,有无龟裂及麻 磨损均匀,支撑系统无异
3 18 10
面有无异音、杂音及发热现象 音,保养一般
电机及减速机有无噪声及异常发热现象,是否
4 减速器有异音,无异常发热 12 6
漏油
仪器仪表齐全,安全保护装
5 仪器仪表和安全保护装置是否齐全可靠 10 4
置缺
6 性能情况:是否到达核定生产能力 达到设计生产能力 9 5
7 能耗及环境污染情况 能耗一般 10 6
8 维护保养 一般 5 2
9 合计 100 55
现场勘察成新率为55%。
3.3、综合成新率的计算
综合成新率 =年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=72%×40%+55%×60%
=62%(取整)
4、市场价值的计算
市场价值=重臵全价×综合成新率
=6298×62%
=3905(元)
案例二:设备名称:再沸器 《机器设备清查评估明细表》第 429 项
1、设备概况
加工定制:是 品牌:正宇 型号:ZFQ200
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外形尺寸:Φ 1300X4436(m) 重量:4600(kg) 规格:ZFQ200(Φ 1300X4436)
换热面积:200 平方米 材质:壳程 Q345R;管程 TA2 压力容器类别:I 类
启用日期 2010.5
2、重臵全价的确定
2.1、外购成套设备价格的确定
评估人员对重臵全价的确定主要是在核对现场实物基础上对同类型同型号产品对该产品的生产厂家进行了询价。
经调查,该规格卧式加工中心目前市场成交价约为人民币 8500 元,不包含设备运费。
2.2、设备运输及安装调试费
设备运输安装调试费=设备卖价×安装调试费率
评估人员经调查该类型设备运输及安装调试费率的一般水平,确定该设备运输及安装调试费率为 15%
设备安装调试费=8500×15%
=1275(元)
2.3、勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费
勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费=(外购设备价格+运输及安装费)×勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费率
评估人员经调查同行业设备勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费的一般水平,确定该设备勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费率为4%。
勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费=(8500+1275)×4.0%
=391(元)
2.4、资金成本
资金成本=(外购成套设备价格+设备运输及安装调试费+勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费)×资金成本计算期×资金成本率÷2
评估人员经分析该设备购臵、安装到最终调试的合理期限,确定该设备资
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 57 页共 68 页金成本计算期为 1 年,资金成本率为 6%。
资金成本=(8500+1275+391)×1×6.00%÷2
=305(元)
2.5、设备重臵价格
设备重臵价格=(外购成套设备价格+设备安装调试费+勘察设计费、建设单位管理费及联合试运转费+资金成本)
=8500+1275+391+305
=10471 元
3、综合成新率的确定
3.1、年限法成新率的计算
该设备于2010年5月启用,至评估基准日,已使用4年,其经济寿命按15年计算,尚可使用年限为11年。
年限法成新率=(经济年限-已使用年限) /经济年限×100%
=(15-4)/15×100%
=73%(取整)
3.2、现场勘察成新率的计算
序号 技术评定项目 技术状态及评定说明 标准分 评分
1 设备基础状况:有无裂纹、倾斜及腐蚀 基础无腐蚀,状况良好 18 13
2 设备结构:零部件磨损、腐蚀及变形 结构完整,使用正常 20 12
运转状况:有无异常发热,有无跑、冒、 水冷却效果较好,增加外部冷
3 20 12
滴、漏 却,润滑系统工作正常
4 控制装置:是否齐全、可靠、有效 齐全可靠,控制系统工作正常 16 10
5 是否达到核定生产能力 满足生产工艺技术要求 16 8
6 能耗及环保情况 效果较好 10 6
7 合计 100 61
现场勘察成新率为61%。
3.3、综合成新率的计算
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综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=73%×40%+61%×60%
=66%(取整)
4、评估值的计算
评估值=重臵全价×综合成新率
=10471×66%
=6911(元)
其他机器设备评估过程同上。
(八)评估结果
湖南海利化工股份有限公司此次申报评估的机器设备的评估价值为人民币叁仟贰佰叁拾万零伍仟伍佰元整(小写:￥3230.55万元),详细评估结果见下表:
机器设备评估结果汇总表
资产项目 项目数 评估净值(万元) 启用时间 备注
均为湖南海利化工股
机器设备 共 3349 项 3230.55 1995-2013 年
份有限公司所有
详细评估结论见《固定资产-机器设备清查评估明细表》。
六、办公及家居用品搬迁费评估技术说明
(一)评估范围
需搬迁的办公及家居用品共计 716 项,均为见下表:
办公及家居用品资产一览表
单
序号 设备名称 数量 备注
位
1 电脑 台 44 各办公室均配备
2 书桌 台 73 各办公室均配备
除会议室、场办公室(三楼)、各办公室(包括食堂、生
3
空调挂机 台 29 产区门卫)均配备
4 电脑桌 张 9 计财部、环保办公室、生产区门卫值班室配备
供储部、综合管理部、计财部、场办公室、生产安全部配
5
铁皮柜 个 15 备
6 文件柜 个 27 各办公室均配备
7 矮柜 个 6 综合管理部、计财部、生产安全部、场领导办公室、剂型
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车间办公室配备
8 角柜 个 7 供储部、计财部、场领导办公室、门卫值班室配备
9 条柜 个 8 供储部、综合管理部、场办公室、生产安全部配备
10 木椅 把 59 各办公室均配备
除剂型车间、精 OP 车间、计财部、会议室、督导室、门卫
11
茶几 张 24 值班室外,其他办公室均配备
12 吊扇 台 37 各办公室均配备
生产安全部、场办公室、综合管理部(门卫值班室和食堂)
13
落地扇 台 6 配备
14 电烤火炉 台 37 各办公室均配备
除动力、剂型、精 OP 车间、分析室等办公室外,各办公室
15
电话机 台 11 均配备
16 打印机 台 21 各办公室均配备
17 不锈钢桶 个 2 综合管理部食堂配备
18 不锈钢盆 个 2 综合管理部食堂配备
19 冰 柜 个 1 综合管理部食堂配备
20 木菜架 个 3 综合管理部食堂配备
21 不锈钢汤桶 个 1 综合管理部食堂配备
供储部、生产安全部、场领导办公室、食堂、精 OP、动力
22
饮水机 台 11 车间、剂型车间、分析室及环保等大部分办公室配备
23 电开水桶 个 2 综合管理部食堂配备
24 液化气单灶 个 1 综合管理部食堂配备
25 小不锈钢盆 个 7 综合管理部食堂配备
26 电蒸柜 个 1 综合管理部食堂配备
27 不锈钢快餐盘 个 20 综合管理部食堂配备
28 消毒柜 个 2 综合管理部食堂配备
29 方 桌 张 1 综合管理部食堂配备
30 圆 桌 面 个 1 综合管理部食堂配备
31 快餐桌 张 6 综合管理部食堂配备
32 高压锅 个 1 综合管理部食堂配备
33 不锈钢保温柜 个 1 综合管理部食堂配备
34 电热壶 个 1 综合管理部食堂配备
35 炒 锅 个 2 综合管理部食堂配备
36 木餐具柜 个 2 综合管理部食堂配备
37 塑料篮子 个 10 综合管理部食堂配备
38 电饭锅 个 2 综合管理部食堂配备
39 办公桌组合 套 7 场领导办公室及党委、工会办公室配备
40 手扶靠椅 把 3 场领导办公室配备
41 报架 个 1 党委创建工作室配备
42 隔柜 个 1 生产安全部办公室配备
43 长条椅 把 18 各办公室均配备
44 木制凭证盒 个 12 计财室配备
45 验钞机 台 1 计财室配备
46 监控液晶显示屏 台 1 生产区门卫配备
47 油汀 台 2 场领导办公室、场办公室配备
48 空调柜机 台 5 场领导办公室、场办公室配备
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除精 OP 车间、剂型车间、会议室、督导室、党委创建室及
49
木柜 个 19 场领导办公室外,大部分办公室配备
50 空调窗机 台 1 党委创建室配备
51 传真机 台 4 供储部、计财部、生产安全部、场办公室配备
52 铁皮箱 个 4 供储部配备
53 扫描仪 台 2 供储部、计财部配备
54 保险柜 台 4 供储部、计财部、场办公室配备
55 皮转椅 张 13 场领导办公室、计财室、门卫值班室配备
除动力车间、精 OP 车间、剂型车间、分析室及环保,大部
56
单人沙发 张 45 分办公室均配备
57 椭圆会议桌 张 3 会议室配备
58 沙发椅 张 14 贵宾会议室、供储部、精 OP 车间、动力车间配备
综合管理部、生产安全部、贵宾会议室、办公室、剂型车
59
皮椅 张 41 间配备
60 凭证装订机 台 1 计财部配备
61 操作台 个 2 供储部、动力车间配备
62 挂钟 台 5 计财部、生产安全部、综合管理部、四楼会议室配备
办公室、贵宾会议室、场领导办公室、精 OP 车间、分析室
63
茶水柜(架) 个 5 配备
64 长条沙发 张 3 供储部、场领导办公室配备
65 复印机 台 1 场办公室配备
66 床 张 1 综合管理部监控室配备
67 操作台 张 2 供储部、动力车间配备
68 合格证盒 个 1 分析室办公室配备
69 印章盒 个 1 分析室办公室配备
合计 共 716 项
(二)需搬迁设备概况
本次纳入评估范围的需搬迁的设备主要包括办公及生活用品,于估计时点全部安臵在湖南海利化工股份有限公司生产经营厂区内,资产相对集中。根据委托方提供的相关信息,湖南海利化工股份有限公司已找到合适的搬迁地点,因此,只需进行一次搬迁。故在本次评估中按一次搬迁考虑。
(三)设备清查情况说明
评估人员于2014年9月6日至9月10日对委托方申报评估的需搬迁的办公及生活用品进行了清查,在进行逐项清核过程中,对申报表上有关用品的名称、型号、规格、生产厂家、启用日期等错误作了更正,并对申报表上的缺项作了补充。
评估人员通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触,详细了解办公设备
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湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司资产评估报告书 第 61 页共 68 页的管理、使用情况,以及对设备管理制度的贯彻执行情况;对重点设备,查阅了相关技术资料、索取原始合同复印件并作出现场技术鉴定。通过问、观、查,详细了解设备现状,以确定其成新率。
通过清查,湖南海利化工股份有限公司此次申报评估搬迁的办公和家居用品等设备共计716项。
(四)评估过程
1、评估准备阶段:
根据评估资产的构成特点,按照我公司评估规范化要求指导企业填写《固定资产—办公和家居用品清查评估明细表》。
2、现场调查阶段:
2.1、根据湖南海利化工股份有限公司的具体情况,评估人员对其申报评估的办公设备进行现场调查核实;
2.2、评估人员在现场对设备进行了逐台勘察、核实,对清查中发现的问题,评估人员进行了详细记录;
2.3、评估人员现场向设备管理人员了解委估设备的运行情况、维护情况,对于重点设备进行了现场鉴定,查阅了相关的运行维护记录、技术档案;
2.4、收集重点设备的购臵合同、发票等设备资料。
3、综合处理阶段:
3.1、了解重点设备目前的市场行情,查阅设备的订购合同,并在可能的情况下对重点设备进行询价,以确定设备的重臵价值;
3.2、根据现场核实情况及鉴定表,并结合设备的使用年限综合确定设备的成新率;
3.3、在确定设备成新率和重臵价值的基础上计算设备的评估值,以反映其在评估基准日的公允市场价格;
4、汇总评估结果并编写评估说明。
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(五)评估方法
本次评估对设备的搬迁主要采用成本逼近法进行,即对设备搬迁过程中消耗的人化劳动和物化劳动价款与搬迁过程中各项损失相加后,得到搬迁费用总和。
(六)评估测算过程
1、办公及家居设备搬迁费用的评估测算
对设备搬迁费用的评估,具体可分为三个步骤:1、将设备搬迁全过程进行工序分解;2、根据实际情况计算各工序对应的人化劳动和物化劳动的数量以及损失项目;3、经充分的市场调查,根据市场行情确定各工序对应的人化劳动和物化劳动的价款以及损失项目的尚存价,累加后即得出该项设备的搬迁费用。
2、包装费(即固定费)的确定
对部分大型设备进行分模块拆卸后,受其精密程度和特性的影响,应在运输装卸过程中对其进行良好保护,因此应进行清洗上油后用木箱进行包装固定,这样一来,对各模块进行包装的成本(主要包括木箱成本、人工费用)即为包装费用。包装费的计取,首先依据包装箱的大小、承重及工艺要求测算材料消耗和人工消耗,然后根据基准日客观市场行情得出材料费用和人工费用,累加后即得出包装费。
3、运输装卸费的确定
运输装卸费是对设备进行拆卸、模块分解、包装固定后,由起重设备和附助设施(汽车吊、叉车、卷扬机、滚筒、滑轮组等)将拆卸包装后的设备吊至运输车辆上,运至目的地后再将设备吊至待安装区域的全过程所发生的费用。运输装卸费的计取主要针对设备体积、重量、运输条件,进行充分市场征询比较,同时参照运输部门公布或执行的台班定额综合确定。
4、管理费用的确定
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设备搬迁是一项庞大的系统的复杂的工程,环节多、程序繁、涉及面广,因此对设备搬迁这一工程进行管理是必要的,良好的管理可以有效组织、安排、控制搬迁过程,减少或有损失,提高效率。鉴于设备搬迁的庞大性、系统性、复杂性,参与设备搬迁的管理人员队伍亦必将是庞大的,包括公司领导、生产管理人员、设备管理人员、工程技术人员等,因此管理费用亦是设备搬费用的一个必要构成部分。管理费用率的确定参照建设安装工程中管理费的比率;管理费用的计取基数为上述费用之和。
(七)评估结果
湖南海利化工股份有限公司此次申报设备搬迁费评估价值为人民币玖万肆仟捌佰元整(小写:￥9.48元),详细评估结果见下表:
设备搬迁费用评估结果汇总表
资产项目 项目数 评估净值(万元) 备注
湖南海利化工股份有限公
办公、家居等设备搬迁费用 共 716 项 9.48
司所有
合计 9.48
详细评估结论见《办公、家居等设备搬迁费用清查评估明细表》。
七、过渡费评估技术说明
(一)评估测算过程
因搬迁导致企业需寻找场地租赁经营进行过渡,因寻找场地以及租赁场地需花费的费用即为过渡费。
根据评估人员对望城区工业市场的了解,现成的厂房出租情况较少,一般均为自建自用,寻找场地时间需半年左右,在此期间的人工费等约为 20 万元左右。场地租金约为 12 元/平方米/月,租赁期按 12 个月考虑,租赁生产厂房面积按公司原建筑面积 36769.21 平方米考虑;公司员工人数为 248 人,宿舍面积达 1000 平方米以上,租赁员工宿舍按 4 人/套,根据市场调查,集体宿舍房屋租金为 1000 元/套/月。
则:过渡费=寻找场地费+生产场地租金+员工宿舍租金
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=200000+(12×12×36769.21)+(248/4)×1000×12
=623.88(万元)
(二)评估结果
湖南海利化工股份有限公司过渡费总价值为人民币陆佰贰拾叁万捌仟捌佰元整(小写:￥623.88 万元)。
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第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
经成本法评估,本次湖南海利高新技术产业集团有限公司委托纳入评估范围内的资产及费用,于估价时点 2014 年 9 月 6 日的评估结果为人民币壹亿柒仟零贰拾捌万伍仟叁佰元整(小写:￥17028.53 万元)。
评估结果详见下列评估结果汇总表:
总评估额(万元)
序号 项目 备注
湖南海利化工股份有限公司所有
1 房屋建筑物 5698.85 根据市场情况评估确定
2 土地 4868.57 根据市场情况评估确定
3 构筑物及附属设施 2449.14 根据市场情况评估确定
4 园林绿化 148.06 根据市场情况评估确定
5 机器设备 3230.55 根据市场情况评估确定
6 办公及家居用品搬迁费 9.48 根据市场情况评估确定
7 过渡费 623.88 根据市场情况评估确定
合计 1+2+3+4+5+6+7 17028.53
二、评估结论成立的条件
1、评估结论是根据上述原则、前提、依据、方法、程序得出。
2、本评估结论仅为本评估目的服务。
3、评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。
4、评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
5、评估结论是本评估机构出具的,受本评估机构评估人员的职业水平和能力的影响。
三、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
评估基准日至评估报告提交日所评估资产无重大变化,资产价格标准也无重大变化。在评估有效期以内,资产数量及作价标准发生变化时,不能直接使用评估结果,应根据原评估方法对资产额进行相应的调整;若资产价格标准发
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四、资产结论的效力、使用范围与有效期
1、本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见,具有法律规定的效力。
2、本报告专为委托人所使用,并为本报告所列明的目的而作。除按规定报送有关政府管理部门外,本报告的全部或部分内容除获得我公司预先同意外,皆不得转载于任何文件、公告及声明。
3、本评估结论为 2014 年 9 月 6 日的评估值,有效使用期限为一年,超过2015 年 9 月 5 日该评估结果无效。
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第七部分 附件
1、资产评估业务协议书;
2、委托方营业执照、组织机构代码证等资料复印件;
3、委托方提供的委托评估资产清单;
4、《国有土地使用证》;
5、《房屋所有权证》;
6、估价对象现状图片;
7、评估机构资质证书;
8、评估机构营业执照;
9、评估人员资格证书。
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