地产项目收购一波三折 粤泰股份收购前和记黄埔资产告吹

（原标题：地产项目收购一波三折 粤泰股份收购前和记黄埔资产告吹）

自2月首次公布以来，泰股份(600393)收购前和记黄埔地产一波三折，标的估值、收购资金来源等一度成为市场关注焦点，引发交易所一再问询。时至7月3日晚间，这笔声称“不差钱”的交易以终止收场。

前李嘉诚项目

公告显示，鉴于目前的市场环境，本次粤泰股份董事会同意取消22.92亿元收购江门市碧海银湖房地产有限公司60%股权的交易事项。

上市公司表示，该收购协议目前尚未生效，故取消本交易不会对公司产生重大影响。另一方面，取消本次交易后，公司预计短期内现金支付压力将大为缓解，有利于上市公司的后续发展。

工商资料显示，碧海银湖于2016年8月12日由江门市和记黄埔地产有限公司变更而来，属于李嘉诚退出大陆房地产投资项目，主要从事房地产及其配套开发等业务。当前碧海银湖的控股股东为江门乐活，实际控制人为杨树坪，也是上市公司实际控制人。

去年6月14日，杨树坪通过关联企业收购碧海银湖控制权，并后续增资，累计投入成本约18.28亿元，并引入三位投资者向碧海银湖增资15亿元，以降低碧海银湖负债率，推进对外销售偿还债务。

估值分歧

回购这笔收购，粤泰股份在2月26日首次披露重大资产重组，股票停牌。4月份双方签署了框架协议，上市公司拟向4位交易对手方发行股份收购碧海银湖全部股权。

但是5月方案调整，上市公司将发行股份购买资产变更为现金收购，同时收购范围“缩水”，从收购标的公司全部股权变更为只收购60%股权，对此上市公司归因于估值分歧。

在回复交易所问询中，粤泰股份详细介绍，交易对手方粤丰源、众汇盈及誉坤投资预计大湾区发展规划为契机下，标的项目有望取得相关规划批复变更，建筑面积将从目前的70万平方米上调至133.33 万平方米，与评估机构38亿元估值存在差异。但截至5 月22 日，上述标的项目并未取得任何关于规划容积率的调整批复，因此方案调整。

收购溢价与资金来源

6月5日上市公司披露现金收购方案。

根据评估报告显示，标的公司截至2018年4月30日全部股权价值约38亿元，对应60%股权最终确认价格约23亿元。其中，上市公司6.55元收购江门乐活持有标的公司17.14%的股权的事项构成关联交易，且关联交易金额超过公司最近一期经审计净资产的5%。

另据披露，相比当初实际控制人获得碧海银湖57.14%股权的成本，本次收购溢价约19.42%。

回复交易所问询中，粤泰股份表示在评估基准日前，江门房地产市场投资规模和土地成交价格都在稳步向上，导致实际控制人持有期间的增值，不存在高溢价问题。

另外，上市公司收购实力也成为交易所关注问题。截至一季度，上市公司净利润下降超过7成，资产负债率65.43%，货币资金3.49元。

上市公司回复问询中称，在本次交易中粤丰源、众汇盈及誉坤投资三家股东超出年化收益率12%的融资成本部分，即7730万元由杨树坪和控股股东粤泰控股代为支付；应付江门乐活6.55亿元的股权转让款也可适当延期支付。

高质押风险

自6月5日粤泰股份披露交易方案复牌后，截至7月3日收盘，公司股价累计下跌超过40%，最新报收3.57元/股。 杨树坪也表态增持，计划未来9个月内通过公司控股股东或其一致行动人增持4亿至10亿元。

除了收购终止，7月3日晚间粤泰股份披露控股股东关联方广州豪城合计质押上市公司5.14%股份，约占所持有公司股份的93.24%。当前，粤泰控股与一致行动人累计质押上市公司63.45%股份，约占所持上市公司股份98.9%。

据上市公司介绍，粤泰控股、广州豪城等资信状况良好，具备相应的资金偿还能力， 有足够的风险控制空间，未来还款资金来源主要包括经营收入、股票分红等。

同日，粤泰控股也提示了对淮南仁爱天鹅湾置业有限公司11.14亿元应收债权尚未收回的风险。目前上市公司正在与仁爱置业及永嘉商业进行协商，争取尽快清偿，另外去年上市公司已经对该笔应收款项按照5%的比例计提了资产减值损失。