华夏幸福答复上交所18问：四大问题成焦点

（原标题：华夏幸福答复上交所18问：四大问题成焦点）

继4月13日上交所在对华夏幸福2017年年度报告进行了审核并就四大方面的18个问题发出了事后审核问询函之后，华夏幸福20日晚间发布《关于2017年年报上海证券交易所上市公司监管一部问询函的回复》公告，主要从产业新城是否具有可复制性和推广性、产业新城模式、房地产业务以及融资和资金情况等，逐一进行了解答。

华夏幸福方面对记者表示，“通过问询函的形式，可以提高市场透明度、帮助投资者更好地理解上市公司，这已经成为近几年交易所对年报披露的常态化监管措施。对于这样的方式，我们非常支持和乐于看到。通过回应这些专业、深层次的问题，也给了公司一个审视自己的好机会。我们希望通过这次答复，更系统的介绍公司的独特业务模式，阐述我们对于行业和PPP模式的理解。”

焦点一：产业新城模式可复制并已成功实践

针对上交所和投资者最为关心的产业新城模式是否具有可复制性和推广性等一系列问题，华夏幸福介绍说，华夏幸福主要业务有产业园区业务和房地产开发业务两大板块，其中，产业园区业务包括产业新城与产业小镇两大核心产品，是公司的核心业务，也是公司的核心竞争优势。作为目前国内领先的产业新城运营商，华夏幸福探索出的独特的产业新城模式在国内并无同等体量可供参照的对标企业。近年来，华夏幸福将在京津冀区域已成功实践的产业新城模式推向其他区域，该模式是否能适应不同区域的“水土”，成为市场关注的焦点。

与一般房地产企业截然不同，华夏幸福产业新城模式采用地方政府和社会资本合作的PPP模式，以市场化为导向，以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则，把“伙伴关系、长期合作、利益共享、风险分担”等公私合作理念融入产业新城的开发、建设和运营之中，双方各司其职、通力合作，实现1+1>2的效果。

简单而言，可以用“一六四四”来概括华夏幸福产业新城PPP模式。“一”是指一个核心——以产业发展为核心； “六”指六项服务，包括规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、公共设施配套、产业发展服务、城市运营维护等；“四四”是指通过上述六种服务，弥补县域经济的资金、人才、技术、产业四块短板。通过弥补这四块短板，给县域带来“四个力”，即城市的魅力、吸引力、承载力和竞争力。

目前，产业新城模式已在异地成功复制，并在全国推广。截至2017年底，华夏幸福已布局产业新城79个、产业小镇24个，遍布全国12个省份、45个城市、81个区域，主要在京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“一带一路”沿线海外地区等热点区域。

焦点二：产业新城收益来自“未来的增量收益”

对于应收账款的增长，公司表示，是因公司业务特点、模式以及公司规模扩张发展的阶段性差异而来，属于公司业务开展的阶段性现象。

据了解，华夏幸福每年与政府进行结算，政府按照规范的程序，对结算结果进行审核确认，纳入未来的财政预算予以支付，这一结算过程需要一定周期，通常为一年之内。2017年年报数据显示，应收政府园区结算款中，98%以上均在一年之内。记者注意到，由于产业新城建设要先开发后结算，随着产业新城异地复制进程加快，产业新城收入额也随之增长，这相应带来了应收账款绝对额阶段性的增长，同期，成熟区域的应收账款增速则大大放缓。

此前有投资者基于对政府信用的不同认识，也对华夏幸福应收账款表示担忧，但华夏幸福方面表示，在公司业务链条中，应收账款变成坏账的可能性不大。华夏幸福在与地方政府十几年的合作中创造性地引入了一套合作共赢机制，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，地方政府对华夏幸福的支持。

焦点三：房地产业务收入增速受到阶段性影响

资料显示，环京房地产市场规模从2016年的1859亿元稳定到2017年1500亿元左右。华夏幸福在回复中也指出，公司2016年京津冀区域住宅销售944亿元，2017年为916亿元。这个平稳态势与京津冀整体市场趋势基本一致。

2017年二、三季度京津冀房地产市场处于特殊时期，这一客观因素对华夏幸福带来了阶段性影响，全年回款同比下降，加上拓展新区域处于投入发展期的因素，华夏幸福2017年经营活动现金流为负。但按季度分析经营性现金流和回款情况，可以看出2017年四季度这两个数据较三季度已有了大幅改善，经营性现金流转正，回款则比三季度多了105亿元。

值得注意的是，2017年华夏幸福在非京津冀区域的销售占比上升的趋势在2018年一季度呈现加速态势。华夏幸福2018年一季度经营简报显示，非京津冀区域房地产销售面积占比已经超过50%。新拓展区域的投资在逐渐转化为业绩。

“我们考虑更多的是，在经历了10年高速增长之后，如何继续保持稳健的增长步伐，并且更加注重增长质量。最后我们得出的结论是，必须主动诚意正心干好产业新城，大力发展和推广产业新城模式。公司房地产业务从战略上要服从诚意正心干好产业新城的大局，为产业新城提供配套服务和优化收入结构。” 针对房地产业务收入的下降，华夏幸福方面表示。

焦点四：子公司引进股东意在储备优质企业资源

随着时代的发展，要满足地方政府最新的要求，意味着华夏幸福的产业新城模式不但要有成功案例，还要有资金支持，更得有大量的优质企业资源储备。“毕竟小到一个产业园，大到一个产业新城，靠引入一家或几家企业是肯定撑不起来的。何况不同的地方政府，根据各自的地域及资源优势的不同，都有着不同的个性化需求和定位。”公司方面表示。

有业内人士表示，“产业新城运营商要想盈利，首先必须要为入区企业和居民提供良好的基础设施和生活环境，入区企业、居民满意了、发展了，地方政府才有新增财政收入，才能按照约定和绩效付费，这是一个闭环，地方政府、运营企业、入区投资企业、居民的利益是高度一致的。”正因如此，华夏幸福必须不断去储备优质企业资源，以保证自己的专业性，以保障企业能给签约的地方政府一个高质量的运营区域。

华夏幸福有关负责人也向记者表示，“我们在子公司层面引进金融机构并不意味着我们缺钱。事实上，全面开放合作是公司此前定下的重点战略之一。全面开放合作也不仅仅局限于地产，还包括产业新城。股权合作也是其中的一种方式，还包括已经落地两单的产业新城基金。”

记者了解到，目前，华夏幸福大力推动全方位合作。在产业新城领域，与华为、西门子在智慧城市方面开展战略合作；在产业发展领域，设立产业新城发展基金等；在房地产领域，与旭辉、阳光城等企业开展合作；在科技研发等领域，和各地著名的院校、研究机构开展合作。

根据机构统计数据，华夏幸福2017年的融资成本由2016 年的6.97%下降到5.98%。其中2017 年公司及子公司成功发行16 亿元非公开发行公司债券、19 亿元中期票据、60 亿元超短期融资券、10 亿元短期融资券及10 亿美元境外债。此外，公司自身产业新城PPP业务模式在融资方面具备优势，全年共落地三笔PPP 资产证券化项目，规模总计41.06 亿元。