房地产:销售翘尾效应显现 投资下行趋势确立

支撑评级的要点

1-12月,全国房地产开发投资额同比增长7%,较1-11月回落0.5个百分点;商品房新开工面积同比上升7%,较1-11月扩大0.2个百分点;施工面积同比上升3%,增速较1-11月回落0.2个百分点;土地购置面积同比上升15.8%。12月单月投资额增速降至2.4%,主要受到去年末高基数效应和房企现金流入回落的影响,单月土地购置面积增速也收窄至12.5%。我们认为地产投资增速回落趋势已确立,随着开发企业现金流压力的持续增加,预计未来投资仍将保持下行趋势。

1-12月,全国商品房销售面积为169,408万平方米,同比上升7.7%;销售额为133,701亿元,同比上升13.7%;较上月扩大1个百分点;销售均价为7,892元/平米,同比上升5.6%,较上月扩大1.2个百分点。12月销售端翘尾现象明显,主要由于房企年末冲业绩加大推盘力度,预售证发放节奏也边际加快。我们认为行业销售走势将会出现分化趋势,一二线城市销量在低基数下将出现结构性的回暖,而三四线城市销量或进入缓步下行的通道。

1-12月,房地产开发企业合计资金来源为156,053亿元,同比上升8.2%,较1-11月扩大0.5个百分点。其中,国内贷款增速为17.3%,较上月小幅回落0.7个百分点;自筹资金增速为3.5%,较上月扩大0.8个百分点;定金及预付款增速为16.1%,较上月扩大1.1个百分点,个人按揭贷款同比下降2%,降幅较上月扩大0.4个百分点。