房地产:部分城市限制松动 投资情绪明显转好

行业点评

投资情绪转好板块估值便宜,本周地产板块大涨:与我们前两周强调的一致,2017年12月几个会议对于调控定调温和,三四线棚改超预期,2018年业绩释放确定,是投资地产板块的窗口期。12月月底,不少机构从看空转向看多,本周初公布的12月销售数据也较好,提振市场信心。所有行业板块中,房地产估值仍在低位,除了龙头以外多家中型企业PE在6-8倍。另外从17年延续的投资逻辑看,PS成为市场越发关注的指标,销售千亿阵营的部分公司市值依旧低位,PS在0.2-0.5之间,也成为本周投资追逐的热点。

部分城市限制有所松动,结构化放松还将继续:兰州市区域性限购政策进行调整,合肥部分地块取消限价。但是这并不意味着政策全面放松。一些城市由于地方财政压力加大,未来可能会陆续出台相关区域性宽松政策。强二线城市对于人才引进有较大需求会出台相关的人才购房政策。一线城市目前政策最严,放松可能性不大,但是政策边际效益递减。判断2018年主要是二线城市商品房成交上有反弹空间。

今年房地产市场趋势仍旧向下,资金面依旧紧张:虽然调控定调温和,并且二线城市有局部放松政策。但是在长效机制、房住不炒的定位之下,2018年全国房地产销售趋势仍旧向下,2017年的高基数不易超越。三大龙头企业的今年业绩目标都很保守,而且市场上大部分开发商的资金端紧张状况并未缓解。中小开发商在下行周期发展困难。

投资建议

近期市场投资情绪翻多明显,许多高杠杆低估值的企业上涨幅度大。但整体判断今年市场销售趋势向下,高周转低杠杆、基本面扎实的企业更容易穿越周期,安全边际较高。

从住宅销售角度,高增长企业关注两类,一类是地产龙头,受益于规模壁垒和资金优势,拓展迅速,销售去化率高,业绩增长有保证;另一类是布局精准,周转效率高,在近两年快速拓张,突破千亿或即将突破千亿的第二梯队高增长企业。龙头看好万科、保利、碧桂园;第二梯队企业看好新城控股、荣盛发展、龙湖地产、旭辉控股。

长效机制下的地产后周期,还看好布局核心城市群、适应中国城市化进程的非传统开发商,华夏幸福;以及租赁稀缺标的和集中式公寓龙头世联行。

风险提示

房地产税迅速出台,销售急速下滑:如若房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

贷款利率上行,房地产销售不达预期:利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成房地产销售达不到预期水平。

棚改货币化未完成计划,三四线市场大幅回落:若三四线大幅下跌,全国的投资与销售将明显回落。