融资收紧信号陆续而来 房企“配资”拿地或将受限

融资收紧信号陆续而来 房企“配资”拿地或将受限

房地产公司融资金额在近期创出天量之后，政策收紧的信号陆续而来。不过，道高一尺，魔高一丈。上证报采访获悉，地方性的限制措施其实很难阻挡信托等资金，一些企业以“明股暗债”模式即可轻松绕道流向土地市场。

“最近一年房企的发债金额已超过之前10年的总额。尤其是公司债，2013年才5亿元，2015年已飙升到4000多亿元，今年前9月又到了7000多亿元！”一位地产界人士谈及今年楼市及土地市场火爆时如此感慨。

物极必反。房地产公司融资金额在近期创出天量之后，政策收紧的信号陆续而来：从A股房企定增“瘦身”，到上交所“优化”房企公司债审核标准，再到上海市明令禁止银行贷款、信托等五类资金进入土地市场，都折射出相关部门已经意识到迅猛膨胀的房企融资不能再任由其恣意发展。

道高一尺，魔高一丈。上证报采访获悉，地方性的限制措施其实很难阻挡信托等资金，一些企业以“明股暗债”模式即可轻松绕道流向土地市场。由于一些资金经过腾挪绕道之后，横跨多个监管部门，从而形成了监管空隙，因此需多部门“协同作战”才能降龙伏魔。

公司债井喷

在目前所有的房企融资方式中，门槛较低的公司债是大小房企最青睐的。

据上证报统计，2015年1月至2016年9月，公司债约占到房企债务融资总额的76%。2013年、2014年，公司债规模分别为5.15亿元和139.50亿元，2015年则开启井喷模式，骤升到4122亿元，今年前9个月再创历史新高，达到7481.04亿元。

“2015年前发公司债需要看中央对房地产的调控政策，因此发债规模不大。”有知情人如此表示。

去年是个重要的分水岭。根据2015年1月发布的《公司债券发行与交易管理办法》，非上市公司也可以发行，而且，对募集资金用途无明确的项目限制，可根据实际情况灵活调用。

某上市房企董秘告诉上证报记者，不限制募集资金用途是房企最看重的，虽然募集说明书上写的用途大多是用于偿还借款、调整债务结构和补充流动资金，但资金到账后，内部调整一下，就可以挪用去买地。

低利率、发行快，也是房企乐于发债的一个重要原因。保利地产去年发行过票面利率3.4%的公司债，今年初发行的5年期公司债，票面利率仅为2.95%。中海地产今年8月发行的公司债，票面利率也只有3.10%。

“可以说，房企发债大行其道，与今年地王频出不无关系。”一位地产界人士如此表示。

2015年至今土地扩张中，参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债。比如：制造多宗地王的信达地产，今年5月24日和8月12日发债累计融资60亿元，8月23日计划再发债不超过110亿元。

值得进一步追问的是，如此庞大的公司债认购规模，其背后的“金主”是谁？

“交易所对发公司债只做形式审核，主要看发行人的合规性，至于是谁认购，交易所是不管的。”有接近监管层的人士如此表示。

上证报梳理发现，公司债的购买者中，有相当部分是银行理财产品及保险资金。从整个银行理财资金的投向行业来看，房地产配置比例在逐步上升，尤其是去年以来爆发的公司债，使得理财资金大量投资了房企发行的债券，导致房地产行业配比大幅提升。

定增火爆

与公司债的7000亿元规模相比，房企定增融资则稍显逊色。但是此类融资在最近两年扩容幅度也是相当惊人。

2010年至2013年，由于国家对房地产进行严厉调控，定增、公司债等房企融资通道几乎被堵死，2013年定增募资总额仅为30.82亿元。2014年下半年，随着政策的调整，房企再融资开闸，定增市场迅速火爆，当年募资总额就达400.53亿元，2015年飙升至1985.55亿元。今年前9月，共有中洲控股、泰禾集团、中弘股份、中粮地产等41家房企推出了定增预案，募资总额高达3116.71亿元。

在热点城市频繁高价拿地的泰禾集团，继去年定增融资39.28亿元之后，今年再度发布定增预案，计划募资70亿元，投入4个地产项目。阳光城则连续三年实施定增，2014年募资25.3亿元，2015年募资44.5亿元，今年9月拟定增募资约70亿元，投向7个地产项目。

59家上市房企年内发债2090亿

一则上海证券交易所将实施房地产公司债券审核新政的消息近日引发市场的高度关注。长江商报记者依据Wind数据初步统计发现，今年以来，A股59家房企共发债2090.43亿元。

华夏幸福发债225亿居首

今年以来，上市房企发债盛行。

长江商报记者依据Wind数据初步统计发现，今年以来，A股共有59家上市房企发债，共计融资2090.43亿元。

数据显示，公司债是上市房企发债的主力。截至目前，共有45家公司发公司债，共募资1837.13亿元。其次，10家公司发中期票据，融资203.3亿元，另有4家公司发短期融资券，融资50亿元。

在发债额度方面，华夏幸福以225亿元居首，金科股份、泛海控股、保利地产等3家公司发债规模也超百亿，分别为136.5亿元、115亿元、100亿元。

从今年累计发债规模占公司市值比例看，部分公司发债规模超过公司总市值。如信达地产总股本15.24亿股，昨日收盘价5.57元，总市值84.90亿股，而今年以来，其累计发债规模达90亿。此外，金科股份、中房地产、蓝光发展、泰禾集团、华远地产、*ST中企等多家公司累计发债规模均超其总市值的三成以上。

值得一提的是，与房企相关的土木工程类上市公司发债的规模也不少。Wind数据显示，今年以来，8家发公司债，募资404.5亿元，5家公司发中票，融资122亿元。鄂股葛洲坝发债融资达200亿元。

从市场表现来看，本月，上述59家房企有16家股票上涨，其中金科股份涨幅达20.96%、阳光股份15.32%，华夏幸福等个股涨幅也超5%。

低成本企业债受房企青睐

上市房企疯狂发债或与楼市火爆、企业债成本低廉密切相关。

公开信息显示，今年以来，楼市持续火爆。与此同时，开发商疯狂拿地，全国多个地方出现地王。

武汉一家房企项目经理向长江商报记者表示，房企属于轻资产公司，其拿地、开发建设主要靠融资。非上市房企主要靠银行贷款、民间借贷，上市房企融资渠道就多了很多，如发债等。

这名项目经理称，据其所知，去年以来，利率多次下调，企业债利率也很低，不少上市房企争相发债。

值得关注的是，尽管楼市火爆，但上市房企赚钱效应降低，资产负债率较高。

Wind数据显示，按申银万国行业分类，A股共有137家上市房企，今年上半年总资产达5.63万亿，同期总负债4.33万亿，行业整体总资产负债率达76.91%。

业内认为，房企近80%的负债率隐藏有较大风险，一旦房产销售不理想就会导致回款困难，酿发偿付危机。

公开资料显示，证监会曾表示，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。近期有消息显示，上交所将实施房企债券审核新政，约束房企发债。

对此，中信证券一人士表示，这些消息或是监管层对稳房价、降低房企财务风险的措施，可能利空中小房企融资。(长江商报)

房企融资收紧预期升温

在本轮房价上涨中，开发商集中发行公司债获得大量低成本资金，地价上涨进一步助推了市场的恐慌情绪。近期市场流传消息称，上海证券交易所近日实施房地产公司债券审核新政，收紧了公司债相关条件。而另一个融资渠道——银行也保持了对开发贷的谨慎态度。

发债门槛可能抬高

从目前市场流传的方案讨论稿来看，上交所房企公司债审核新政主要调整了发债准入门槛以及进行分类管理。准入门槛为主体评级AA级及以上，且同时为境内上市公司。

某股份制银行投行部人士对记者表示，由于此前银行间市场交易商协会对房地产企业发债有着资质、担保、发行债券种类等多项限制，例如发行主体仅包括符合资质的地产上市公司(AA+、一级开发资质、A股上市)、16家央企及其下属子公司和少部分地方国企(须出具三方保函)，发行种类仅有中票等，因此发行规模一直不大。

2015年，交易所颁布的《公司债券发行与交易管理办法》实施以来，房地产公司发行公司债的限制大大减少，交易所的新公司债因此成为房企发债额主要渠道。

数据显示，今年前8个月，上市房企的债券发行量为990只，超过去年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期3倍以上。除了发行规模大，资金成本也显著低于其他行业。

前述银行投行部人士表示，从目前交易所发行的公司债来看，房企发行的公司债已经占到60%以上。而参考市场流传的文件来看，上交所此次设置的发债交易门槛与此前银行间市场交易商协会设立的门槛标准非常接近，审核从严的趋势明显。

不过该人士对记者表示，从市场流传的方案来看，该项政策一旦实施短期影响有限。“因为目前能发公司债的大房企基本都已经发过了，该方案对他们影响不大，相反对那些资质较差的二三线房企影响较大，但这类资质稍差的房企不是拿地的主力。”他同时表示：“流传的方案也表明了政策风向，显示出资金面可能逐步收紧。资金收紧有助于令房企疯狂拿地的热情降温。”

银行放贷态度谨慎

中国证券报记者从多家银行了解到，相对于按揭贷款，银行对房地产开发贷仍然持谨慎态度。

18家上市银行中报显示，截至2016年6月末，前述银行对公业务中涉及房地产业的贷款(开发贷)余额合计4.41万亿元，较2015年年底的4.29万亿元微增2.8%。不过，上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元，而在2015年同期，当时的16家上市银行开发贷增量为2341.04亿元。这意味着，今年上半年房地产开发贷增量出现了下降趋势。整体看，银行对开发贷的态度较谨慎。

建设银行总行信贷部人士对记者表示，建设银行内部将对公贷款一般分为支持、建议支持和不支持三类。其中，支持类主要面向被列入每年发改委产业结构调整目录中鼓励发展的行业公司，而房地产企业贷款多年来一直是处于建议支持这一类。银行对其项目有严格的风控措施。

建设银行董秘陈彩虹在中期业绩发布会上表示，上半年建行贷款给买房者的金额是其贷款给房产商的6倍，房地产开发贷款正在压缩。

某股份制银行北京分行对公业务人员表示，即使在房地产项目风险较小的北京，该行发放的开发贷对企业主体也有着严格的资质要求，一般只针对资质优良、实力雄厚的房企才会考虑发放开发贷。

而具体到各省，因城放贷的趋势更加明显。就职于山东某股份制银行的沈先生对记者表示，其工作的银行在山东省内也有着类似的白名单制度。山东省17个地市中，除了青岛、济南、潍坊等3至4个城市房地产项目的开发贷还可以办理外，其他去库存压力较大的地市原则上不予办理开发贷。(中国证券报)

88次回购与以股代息 碧桂园高负债下频繁融资

刚刚过去的国庆七天假期，当各大城市忙于出台各种调控政策、楼市因此或迎新一轮高压之际，刚刚闯入两千亿房企阵营的碧桂园却一方面继续在港股市场回购自家股票，一方面发布公告宣布实施2016年中期股息以股代息计划。

对于碧桂园来说，实行股票回购和以股代息计划都并非新鲜事，但在国庆期间房地产市场调控政策密集收紧的背景下，碧桂园此番动作就显得耐人寻味许多。

一方面，政策收紧作为不利消息，可以预期国庆后开市碧桂园股价或将出现一定的波动乃至下滑，碧桂园为何不等到股价下跌时再进行回购？另一方面，房地产调控政策收紧对诸如碧桂园、恒大等高周转类型企业而言，资金压力必将加大，为何不留存现金流用作周转，反而还要拿来回购股票？

更值得注意的是，以股代息计划一贯被市场理解为类似于增发的“再融资”行为，碧桂园此前虽实行过多次以股代息计划，但无一不是在年终派息时节，诸如此番在年中便急切推行以股代息计划，尚属首次。

88次回购与以股代息计划

据观点地产新媒体不完全统计，今年以来，碧桂园已累计在香港资本市场实施股票回购88次，累计回购股份约3.77亿股，相当于总股本的1.67%，累计金额约13.19亿港元。

事实上，股票回购是碧桂园早在2015年5月20日股东周年大会上即定下的计划，彼时，碧桂园获董事会授权，最多可以回购已发行股份总数的10%。

碧桂园副总裁、新闻发言人朱剑敏在8月接受观点地产新媒体专访时亦表示，公司认为自身股票价值被低估，后续将继续实施回购。

在坚持不懈的回购下，碧桂园的股价亦出现起色，公司股价自2月份最低点的2.653元每股，稳步提升并在8、9月份出现重大突破，大幅拉升至最高点4.34港元每股，现如今徘徊在4港元每股左右，相较于实施股票回购前已不可同日而语。

对此，有资本市场人士表示，回购股份实际上是撬动股价的一个很好办法，通过托高股价再进行融资更可以直接降低公司的资产负债率，早在2014年，恒大就曾经通过类似的手段来提升自身在资本市场的估值。

2014年7月，恒大斥资超过58亿港元回购股票，到2015年5月公司股价持续上涨到最高8.4港元。随后公司即进行配售，募集资金46.5亿港元。后来市场巨跌，恒大股价也遭遇波折，公司继续进行回购计划，从15年7月到16年1月用超过百亿港元的代价推动公司股价企稳回升。

此番碧桂园明知出现不利消息会导致股价下跌，却仍然选择继续紧锣密鼓执行回购，或许正是出于类似的考量。

事实上，碧桂园急于在国庆期间便推出的以股代息计划，某种程度上正是类似于恒大彼时执行的配售募资行为。

按照碧桂园的以股代息计划，碧桂园2016年中期股息将派发予于记录日期营业时间结束时名列公司股东名册的股东，该等股息将以现金派付并提供以股代息选择。股东可自由选择是全部以现金收取股息、全部以等额市值新股收取股息，还是以部分新股部分现金的形式来收取股息。

倘概无股东选择收取新股份，则碧桂园须支付的现金股息总额将约为人民币15.37亿元。倘全体股东选择以新股份的方式收取彼等应收的2016年中期股息，则碧桂园将予发行最多4.24亿股的新股份，占公司于记录日期营业时间结束时已发行股本约1.91%及占经发行新股份扩大后公司当时已发行股本约1.87%。

显然，在以回购为手段推高股价后，碧桂园希望通过以股代息计划，用较少的股份换取较多的股息，化现金支出为“股票增发”，实行一次穿着马甲的“再融资”。

3000亿目标下花样融资

事实上，早在2009年碧桂园第一次推行以股代息计划时，就有市场人士暗指，这是因为碧桂园“缺钱”。

时间轮轴转到2016年后，碧桂园“缺钱”的情况却似乎并未改善。

观点地产新媒体查阅碧桂园2016年中期报告显示，截止2016年6月30日，碧桂园在手现金及现金等价物报308亿，负债率为78%，比2015年年末75%的负债率水平增加了3个百分点；净借贷比率相较于2015年年底增长2.6个百分点。

楼市调控来袭 “发债王”富力再发400亿公司债救急

数次踏空楼市的富力地产(02777.HK)在地产行业重启调控迎来拐点后，增强现金流成了它们的第一选择。

在国庆期间主要热点城市密集出台调控政策之际，富力地产宣布了发行总金额不超过400亿元公司债的计划，发行方式可一次或多次。这家公司希望以此来补充营运资金，偿还金融机构借款，调整债务结构。

中国楼市重启调控后，富力地产是第一家公布如此大规模发债计划的房企。在地产行业迎来新一轮调整期后，富力此举被认为是希望保持足够的现金流来应对可能出现的市场困境。此前有市场消息称，住建部曾召集主要央企地产公司，测算现金流能抵御多久的楼市调整期。

通过大规模发行公司债来筹集资金，也是富力地产近两年在资本市场上一直做的事情。

自2015年以来，随着境内发债门槛降低，国内融资环境日趋宽松，公司债日渐成为融资主流，地产商们更是成为中国疯狂债券市场的主角，曾经的债市弃儿站在了这股圈钱潮的最前沿，富力地产则是这轮发债热潮中的最大受益者之一。

在去年债券市场重启后，富力地产曾先后发行190亿的公开债券，一度逼近2015年净资产40%的上限。今年七月初，这家公司再次发行了高达243亿的私募债券，其公司债发行总额达到创纪录的433亿，超过恒大位列所有房企之首。

如果此次400亿公司债发行完成，富力将再次提高这一纪录，成为地产行业名副其实的“发债王”。

就发债成本而言，富力这一轮公司债应该会显著上升。从今年二季度开始，新发行公司债的利率已经有了明显上扬，富力今年发行的私募债利率已经超过5%，在重新加大规模的情况下，利率将只高不低。

监管层严控的趋势也将影响富力这轮公司债的发行结果。9月底，已经有消息传出沪深两交易所正在酝酿地产类公司债监管新政，以此来降低房企任意加杠杆的行为，并遏制更多地王现象，推动楼市回归理性与健康轨道。

富力地产之所以在境内持续发行大规模的公司债，一方面是有大量境外高息票据等负债，使得企业平均融资成本一直处于行业较高水平，通过发行成本相对较低的公司债可以降低平均融资成本，还能进一步实现债务置换改善负债结构。

另一方面，富力地产加快开发进度也使得资金需求加大。今年富力的合约销售目标为600亿元，新开工面积则翻倍上调至600万方，交楼目标为480万方，这些都需要庞大的资金支持。

通过大规模发债筹集资金后，富力也尝到了甜头。到今年年中，它们总计赎回了约150亿的高息永续债，使其融资成本下降至6.57%，尽管与中海、龙湖等房企还有差距，但这已是富力史上最好的融资水平。同时截至年中，富力还手持现金234亿元，足以覆盖短期债务。

不过大规模借债后，将让富力一直处于负债高企的状态。虽然短期内还款无忧，长期而言依然面临巨大的债务压力。截至今年年中，富力的净负债率已高达154%，同比增加了30个百分点，在此次公司债发行后，这一比例还将继续提高。

短期内，富力地产几乎是不可能降低负债率了。这家公司最期望的通过回归A股募资350亿，以此来改善负债结构的计划依然遥遥无期。去年9月份，富力向证监会递交了IPO申请，这在当时排到所有递交IPO申请企业的700多位，按照如今的上市进程，最理想的情况下富力依然要等待两三年之久。

重回A股短期无望后，富力只能依靠最主要的销售环节。得益于前三季度楼市的整体火爆行情，富力今年的销售情况比往年乐观。截至9月底，富力已实现销售额约485亿，同比增长超过四成，完成全年600亿目标看起来难度不大。这将一改过去几年中，因数次完不成全年目标而被质疑的情况。

从前几年遭遇滑铁卢的三四线城市抽身，转向核心城市也需要大量拿地资金。尽管多次强调不会拿高价地，但对重新聚焦一二线城市的富力而言，高价拿地成了必然。今年富力就曾分别以高达267%和106%的溢价率拿下无锡和宁波的地块。

上半年，富力还通过收购方式进入了深圳市场。它们还进一步透露，在深圳另有可售面积逾百万平米的潜在收购项目在洽谈中。这些大型收购都需要巨额资金。

中粮地产下调定增募资规模至39亿元

中国证券网讯 中粮地产9月29日晚间公告，根据资本市场整体情况，公司董事会根据公司2016年第二次临时股东大会授权，对此次非公开发行的募集资金投资项目进行了调整，其中募集资金总额上限由49.98亿元下调为39.11亿元，发行数量上限由5.09亿股下调为4.00亿股。

根据调整后的定增预案，原拟投入募集资金10.26亿元的募投项目“偿还银行贷款”不再保留，“中粮紫云项目”拟投入募集资金由14亿元小幅下调为13.40亿元。其余募投项目“收购中粮地产投资49%股权”、“收购烟台中粮博瑞100%股权”、“深圳中粮祥云国际项目(一期)”、“中粮云景国际项目”均未作调整。