张玉良称不在乎规模 绿地今年房地产目标2800亿

或许是绿地总部会议室的空调开得够足，1月21日下午14时，绿地董事长张玉良如期而至出席记者会时，看上去面带红光心情甚好。

“绿地从来没有想过去追求规模。”在访问环节伊始，张玉良就抛出这样的话。

他称，赞同郁亮不追求规模的说法，又指出大企业一定是有规模的，没有规模不可能成为国际大企业。

对于首度超越万科，张玉良并不掩饰心中的喜悦。他追述早期资本只有万科三分之一时，每年的回报率都没有万科高，因为资本太小，杠杆太大。

“我也想杠杆小一点，我是农家子弟，人家是富家子弟，人家有的是资本。我们穷人出来，也要有志气，不要走在太后面，想快一点。”

绿地成为房企老大后，张玉良颇有扬眉吐气之感。不过张玉良的目标并不局限于此，他称现在对规模已经不在乎，希望未来五年能做到世界100强。

今年房地产目标2800亿

对今年的发展目标，张玉良透露房地产业务是做到2800亿元。他特别指出，“这个数字不要太刻意写，去年讲了2400亿，人家说张玉良从一开始就想当老大，其实我根本没想当老大。”

同时张玉良也表示，竞争力强了，数据就出来了，竞争力不强，数据就没有。今年绿地可能会做到2800亿，并相信能超过2800亿的大概不多。

另据透露，绿地2015年整体经营目标为4500亿元，房地产海外销售收入目标300亿元。

数据显示，2014全年绿地海外业务预售金额153亿元，虽然同比增长467%，但其实并未达到年初定下的200亿元目标。

张玉良解释称，这是因为为了符合当地的法律法规，没有把拿到已经付了定金的合同纳入进来。

“今年按照我们的计划，在2014年的基础上，这一块要翻一番达到300亿，这也是绿地国际化的重要表现。”

对于海外部分的战略规划，张玉良还指，未来5年绿地的收入在海外部分占到25%，这是国家层面规定跨国公司整体收入构成，这是国务院有文件，商务部有标准的。

战略部署的增长区域主要在发达国家发达地区，以及在中国周边，跟中国经济有互补性的区域。“我们很快会在马来西亚投一个300亿左右的产业园。”

另外海外部分还包括海外收购，据透露，快一点的话在3月份会公布澳大利亚的几个企业收购，比如优质的食品、优质的奶制品。

张玉良还强调，绿地现在强调的不是中国公司，而是希望成为国际化的，有国际竞争力的公司。“我们对规模已经不在乎，不是刻意要做到8000亿，而是做到100强的时候，我们认为一定是要有8000亿的规模。”

加大地铁投资

触及社会资本参与基础设施投资、参与城市建设的话题，张玉良显得更为健谈。

他多次强调能够参与这样的建设，现在是非常好的契机。并援引国务院去年发的31号文件，称地方政府负债被严格限制，在这样的情况下，中央极大鼓励社会资金进入。

据张玉良介绍，绿地刚刚签下南京地铁五号线，共313亿元投资。“去年签了3条(地铁)，700多亿的投资，今年全部开工。接下来还有3条马上要签约。”

同时他还透露，2015年绿地共要新签7条地铁，合计10条地铁投资达到1000多亿。

“当然是通过分段投，帮政府盘活资源，然后进行站点开发，沿线的新区产业园开发。”开发模式为，国务院文件允许规定，地方政府没钱，谁来开发基础设施，政府就把土地同步挂牌给企业，冲抵建设基础设施的资金费用。

据了解，绿地已经完成搭建平台，成立地铁投资公司，并与申通地铁、上海建工等上下游产业资源开展战略合作，确立模式，即以PPP模式开展轨道工程建设及配套设施开发。

而且张玉良还强调，并不是所有的企业都能做这样的项目，因为这些项目的投资规模很大，周期也很长，要有好的信誉才能融到资。

“一般的企业不能做这样的事情，要我们(绿地)这样的大企业才能做，另外要有运营能力，比如说做地铁，不仅地下施工能力要有，地铁将来还有上盖开发要有能力做。”

张玉良称，“做地铁是国家战略，国家希望做的事情，而且我们有这个能力。地铁真的是难得的契机，现在中国投资地铁的企业有几家，一个是中建，一个中铁，还有中交，其他的都是地方政府在做。”

携阿里、平安做金融

“今年还要把金融做强，做成新的增长点。”张玉良表示，这一块不仅支持自身发展，对主业再成长也有很大的帮助。

绿地在2014年就提出以“大金融”为目标，推进全国化、全产业布局。并确立类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大业务板块业务。

据张玉良透露，除参与阿里巴巴上市之外，还会有跟阿里更大的合作。而该合作就是围绕金融内容展开。

“1月6号我跟马云谈了几个小时，双方将在主业里面进行全方位的合作，可能将来会做金融加互联网，这部分内容过段时间会公布。”张玉良称，也会跟中国平安进行合作，特别是产业地产方面。

他称这是在非住宅领域的持有型商业地产中会有重大的进步。

该项合作的产品被命名为地产宝，据介绍就是跟阿里巴巴、中国平安做中小企业商业地产运营的地产宝。“这个做出来的盈利模式很持久，而且规模会很大，将会是我们主要增长的地方。”

张玉良指，绿地下一步不仅自己的资产要金融化，还准备做中国房地产中小企业经营性资产的金融化。

“就是把他们的资产通过我们的专业，通过互联网，通过马云，通过金融化，把这些资产变成众筹，变成社会资本，让中小投资者能够投资到这些项目当中去，变成金融产品。这样中小企业变现，经营管理由我们给予指导，进行商业运营。从投资者到中小企业，两个都受益。”

另据透露，该产品要进入香港的地产股去做，由绿地跟马云和中国平安一起做，现在还在方案阶段，快的话两个月以后会宣布。

同时还是按计划分阶段推进，可能开始是展开业务，接下来就是公司运营。张玉良还表示，“至于占股比例现在还不方便透露，反正这件事情是要做的。”

以下是1月21日绿地集团董事长张玉良接受媒体采访现场问答实录：

现场提问：请您从行业角度谈谈所预判到的行业风险和机遇，另外集团整体上市方面，大家也非常关注这个时间表。

张玉良：房地产行业的未来，专家、同行们说得很多，差不多有三种观点，一种比较乐观，一种比较中性，一种比较悲观。

现在还是要细分来看，从总体和分区域来看情况是不一样的。从整个行业看，我认为会在平稳中发展。中国处在城镇化周期、经济发展还有一定增长速度，还是一个比较好的产业发展阶段。

若要简单去看住宅产业，高峰期基本上已经过去。最近国务院研究中心也讲这个观点，从经济高速增长中减速为中速，住宅再高峰上涨已不可能，但是产业地产的增长还在继续。

从区域成长性来看，像北京、上海这种一线城市，前段时间市场普遍下滑以后，它现在又往上走。好比是国际上的纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼，城市已经那么繁荣但还在继续发展，房地产还在持续成长。所以绝对不能认为房地产市场一旦整体高峰期结束，在某些地区也没有了。

如果简单说房地产到顶了，不行了做不下去了，这是不正确的。房地产市场产品差异很大，地区差异很大。我认为在中国房地产还是有很大的空间，只是区域表现的差异问题，商业地产可能好一些，这是我对行业的基本判断。

从企业角度看，则会进一步加速分化，有竞争力的企业和竞争能力弱的企业差异太大，未来几年房地产和前十年的房地产会呈现不同的变化。

绿地的上市进度，2014年已经通过了所有国土、建设，以及各省的国土、建设部门，还有工商、税务、安检的审查，大概盖了6000个图章，这些审核全部已经结束，进入到国家证监会的正常审批程序。

这个审查周期时间比较长，原来预计的审计时间结点是2014年的6月底，后来弄到2014年12月份。多的6个月之外还要增加审计时段，可能要两三个月才能审完，也就是要春节以后才能全部审完，把审完的材料再补交到中国证监会，补交完以后就排审查会时间。

如果没有大的变化，我想今年上半年批准应该是没有问题的。

现场提问：前两天住建部出了一个政策鼓励开发商租售并举，这是否意味着房地产行业会的新机会？做城市运营商，包括城市市政基础设施，是不是以后房地产公司全都能去经营？绿地参与阿里巴巴上市，在当中扮演什么角色？

张玉良：住建部提的住宅可以租售并举，我认为这是国家导向，但是如果没有政策配套的话，恐怕会很难实施。住宅正常出售的回报率很低，中国政府如果要鼓励的话，需要税收资金支撑，要不然就做不起来。

社会资本参与基础设施投资，参与城市建设，这是一个契机。跟往年不同，去年国务院下发了一个非常重要的文件，叫做鼓励社会资本进入基础设施。常见的基础设施大家都知道，分两类，一类是绿地做的这个，一类是有部分回收的，多是民生工程。

过去主要是靠地方政府卖地，再加财政当中挪一点出来解决投资的问题。国务院去年又发了31号文件，对地方政府的负债严格限制。在这种情况下，中央极大鼓励社会资金进入。

刚才给大家介绍，绿地刚刚签完南京地铁五号线，313亿元投资，30几公里长，在签约前一天，南京市政府发布暂停两条地铁的建设，市政府没有钱了。并不是所有的企业都能做这样的项目，因为这些项目的投资规模很大，周期也很长，要有好的信誉才能融到资。

地铁业务方面，绿地去年签了三条，700多亿元的投资，今年全部开工。接下来还有三条马上要签约。2015年共要新签7条地铁，合计10条地铁投资达到1000多亿元。当然是通过分段投，帮政府盘活资源，然后进行站点开发，沿线的新区产业园开发。

跟阿里的合作，绿地主要是参与投资，现在我们跟阿里会有更大的合作。1月6号我跟马云谈了几个小时，双方将在主业里面进行全方位的合作，可能将来会做金融加互联网，这部分内容过段时间会公布，也会跟中国平安进行合作，特别是产业地产方面，在非住宅领域的持有型商业地产中会有重大的进步。

绿地下一步不仅自己的资产要金融化，还准备做中国房地产中小企业经营性资产的金融化，就是把他们的资产通过我们的专业，通过互联网，通过马云，通过金融化，把这些资产变成众筹，变成社会资本，让中小投资者能够投资到这些项目当中去，变成金融产品。这样中小企业变现，经营管理由我们给予指导，进行商业运营。从投资者到中小企业，两个都受益。

现在进口商品直销也在跟阿里洽谈，包括绿地的进口商品直销有实体店、旗舰店，还有网上的门店。

现场提问：绿地香港这个平台随着绿地集团整体上市，未来会做怎样的安排？

张玉良：绿地香港原来是按划分区域进行经营的，在划分区域经营以外，也在提升它的综合性，原来的定位主要是投资住宅。现在可能会介入金融，因为这个平台在香港，有条件可以把资产金融化。预计上半年会公布一些重大的业务拓展计划，现在还不便说。

现场提问：绿地的集团层面和房地产业务这两块，2014年的利润率大概是多少？

张玉良：我们的利润率实际上是两部分，一部分是房地产，一部分是非房地产。房地产当中因为绿地不是香港上市公司，对金融资产的持有经营不做评估，也不做结算，所以实际上是每年沉淀下来的。

去年的利润整个是120亿，从利润率角度来看，就要把房地产和综合产业区分开来。绿地有700多亿的能源产业，而能源产业几乎没赚钱，去掉这部分，利润率大概有6点几，当然这不一定准确，肯定还要扣除其它的一些费用。120亿的利润，扣除能源部分以外，房地产利润大概在7%到8%。

现场提问：金融板块方面，绿地在2015年的发展计划是怎样的？刚才有提到有一些金融牌照的收购，会更倾向于哪些业态？

张玉良：金融板块2014年投资是8亿多元，2015年要达到30个亿。这8亿多去年投了一些IPO，也投了一些其它的项目，这些项目有的还没到收获。除去这些以后，可能今年的产出比较多，会把这部分的收入安排在今年，算成2015年的收入。

2014年投了很多IPO直投项目，还投了一些长期性的投资项目，收购牌照主要是寿险和证券。投行业务现在已经在做，保险自己做出来就可以。还在思考境外保险收购来解决境外筹集资金。

我们希望这些公司今年能做到30个亿的利润，目前来看还是比较乐观，在投的几个项目目前都已经落地。2016年想要再翻番，能够做到50亿以上。

现场提问：之前拿到的资料里面讲未来绿地希望在国际的收入方面，更长远的目标希望达到全部的50%，具体会倾向于哪些地方的投资？对哪一块的业务会比较感兴趣？

张玉良：我们2014年年初的时候宣布要达到200亿元，年底的统计是153亿，这里面没有把拿到已经付了定金的合同纳入进来，因为要符合当地的法律规定。

今年按照我们的计划，在2014年的基础上，这一块要翻一番达到300亿，这也是绿地国际化的重要表现。未来5年绿地的收入在海外部分占到25%，这是国家层面规定跨国公司整体收入构成，这是国务院有文件，商务部有标准的。

未来房地产方面还会增长，增长的区域主要在发达国家发达地区，以及在我们国家周边，跟我们经济有互补性的区域。我们很快会在马来西亚投一个300亿左右的产业园。

另外就是海外收购，快一点的话在3月份会公布澳大利亚的几个企业收购，绿地会收购它的优质的食品、优质的奶制品。国际化主要是这两个方面。

现场提问：万科郁亮说，规模对房企来说是双刃剑，一方面可能意味着江湖地位，还有一些荣誉，另外一方面可能也意味着负担。您觉得规模对于绿地来说意味着什么？

张玉良：房地产这个行业正在集聚，企业也在更加的集聚。房地产的开发，简单做规模是不现实的，也不实际。不是说要做规模就有规模的，但要强大的话一定是有规模的。没有规模的企业大概也不会强大，大企业一定是有一定的规模，但不是追求规模。我赞同郁亮不追求规模的说法，但是大企业一定是有规模的，没有规模不可能成为国际大企业。

绿地从来没想要去追求规模，但是要做大，就是要有规模。但是说负担，要看投在哪里，如果投在三四线城市是负担，如果投在一线城市，那就是巨大的财富。有足够的储备，那就是成长的潜力。前三年香港上市公司的股价主要看储备土地，现在主要是看储备在哪里的土地。

绿地2015年还会继续增长，因为我们在一线城市的量不少，但在三四线城市的量是很小的，比重也很小。

现场提问：您觉得一线城市的限购放松今年可能性大不大，如果真的是放松了的话，对市场会不会起到很大的变化？

张玉良：一线城市的限购我认为放开的可能性不大。原因很简单，现在一线城市的集聚仍然很大，中央有一个要求，要控制特大城市人口增长。控制人口增长有很多办法控制，而买房大概也是众多措施当中的一个。

现场提问：绿地整体上市之后，您个人的持股情况能透露一下吗？

张玉良：持股比例我再公布一遍，是1%。

绿地现在是有30多个合伙人公司，从1997年就开始操作，只是在上市前按照证监会的要求，这样持股不符合公司法，所以把1000个人的职工持股会变成30多个合伙人公司。这些公司跟有些公司不一样，是合伙人持在母公司上面，而不是持在项目公司，也不是持在某个区域公司，这样的结构是希望有共同利益，共同语言，共同运作。通过合伙人再持有母公司，持股人也有股份，是上市公司下面的公司的股东组成人员。

现场提问：2015年绿地要从四个方面进一步发展，能不能具体谈一下会有怎样的局面出来？

张玉良：绿地2015年希望在几个方面能够对社会、对股东，对消费者有更好的交代。

主业方面希望能够持续转型，形成房地产+金融+互联网的组合。这个转型这么多年一直在做，而且转型中商业房地产成长很快，去年商业地产增长90%。而且绿地的产业地产还是要高于住宅地产的成长，住宅地产不是不做，重点地区的住宅地产还是要做。

其次是金融化，没有金融支撑，产业地产就做不起来。现在要发展金融，把一些地产跟金融机构进行金融化的合作。还有互联网化，其它大数据产品定位，大数据的企业服务平台，都有很多考虑。

绿地今年的目标是做到2800亿。这个数字不要太刻意写，去年我讲了2400亿，人家说张玉良从一开始就想当老大，其实我根本没想当老大。竞争力强了，数据就出来了，竞争力不强，数据就没有。今年绿地可能会做到2800亿，相信能超过2800亿的大概不多。

今年还要把金融做强，做成新的增长点，而且这一块不仅支持自身发展，对主业再成长也有很大的帮助。

再就是地铁，这是国家战略，国家希望做的事情，而且我们有这个能力。地铁真的是难得的契机，现在中国投资地铁的企业有几家，一个是中建，一个中铁，还有中交，其他的都是地方政府在做。

还有海外市场，也是我们的重要的增长点。国际化对绿地有巨大的整体推动性，不仅是增加市场份额，另外在全球配置资源的能力上去了，在国际市场的影响力也上去了。无论是用国际品牌配国内资源，还是国际品牌配国际资源，都是巨大的增长。

还有资本运作、并购，希望今年形成一个亮点，通过并购再增长。

现场提问：之前绿地的目标是全球200强，现在已经更改为100强？

张玉良：2013年是218位，希望未来5年到100强。绿地现在强调的不是中国公司，而是希望成为国际化的，有国际竞争力的公司。当然这100强，刚才讲了是说8000亿。我们对规模已经不在乎，不是刻意要做到8000亿，而是做到100强的时候，我们认为一定是要有8000亿的规模。

现场提问：绿地这几年的战略踩得都比较准，战略制定的技巧是什么？你本人在其中起到的作用如何？

张玉良：郁亮两年前跟我说绿地在战略上还是不错的，而我自认为绿地在这方面也还是不错的。

大家都知道，绿地跟万科没法比，万科一直是我们学习的榜样。万科的资本是绿地的3倍，万科前5年在资本市场拿那么多钱，而绿地2000万起家，每年的回报率都没有万科高，因为资本太小，杠杆太大。

我也想杠杆小一点，我是农家子弟，人家是富家子弟，人家有的是资本。我们穷人出来，也要有志气，不要走在太后面，想快一点，但是没有办法。

只能靠各种各样的方式来做，当然也要注意自己不要翻船，当然我们穷人也希望能够发展。

现场提问：绿地现在的平均的融资成本是多少？产业地产发展的现状？大消费部分的投入有多少？

张玉良：融资成本方面，大概在6%左右，还算比较低。一是海外融资的比例大幅上升，去年一年在海外融了100多亿，一些海外项目的融资成本是2%、3%左右，这样下来融资成本就有所下降。第二是国内的贷款利率相对比较低，一般都是银行基准利息加10%左右。

商业地产、产业地产这一块的现状，在建部分60%是产业地产，住宅地产只占40%。出售的部分当中，去年54%是产业地产，这个比例也比较高。下一步会维持这个水平，再往上走也不会再比这个高，估计四六开就到顶了，基本上可以维持在五五的水平。

产业地产要维持它的增长，还要维持它的相关产品的配比。产业地产的结算也比较慢，一个高楼要5年才能结算，海外项目要3年才能结算。海外地产现在的收入很好，但是今年有很大部分按照当地政策是不能入账的，都要抵押等三年以后交房才能结算，所以现在结算率看起来比较低。

大消费是绿地未来重要的经济成长点。过去中国有全球最大的产业制造业，而未来中国不是产业最大而是市场最大。市场就在自己的家门口，绿地要做的是不能让人家全部占有，但是我们没有资源，就要在全球拿资源，通过全球拿资源做中国市场。

我们跟郭广昌不一样，他们提出中国动力嫁接全球资源，而绿地则是要拿全球最低成本的好资源来做中国最好的市场。

现场提问：今年应该是绿地进北京的第六年，去年的销售额也达到180多亿，如果按单个城市来算，这个成绩在绿地的排名是怎样的？绿地在北京的战略是什么？和其它重点布局的城市有什么样的区别？

张玉良：北京市场做到180亿，80%是商业地产，这跟北京的土地供应和北京的市场结构，以及跟企业的发展战略有关系。绿地不会简单拿钱去拼住宅，因为我们是穷人，拿不出那么多钱，人家钱多，可以随便拼。而商办是绿地的竞争优势所在，另外商办的杠杆率也比较强。

北京市场对绿地来讲至关重要，也把北京看成是非常重要的市场。现在北京和上海市场是平起平坐的，只是绿地在上海的基础比较好，上海去年做了三四百亿，北京只有180亿，但是今年预计会做250亿以上。

北京跟其它的地方相比，规模会继续快速增长。结构方面还是继续以商办为主，以办公产业为主，不是以住宅为主。达成这种结果的条件绿地可能不具备，我们的人脉资源、我们的钱不如人家多，这是各方面的多种因素造成的。

现场提问：复星郭广昌提出中国动力嫁接全球资源，还是围绕地产这一块来做，而绿地是在商业、零售这一块做突破，你怎么看这两个不同的出发点？在金融这块，有什么具体的想法？

张玉良：用全球资源做中国市场，郭广昌选择的产业是医疗和养老，同时还在做旅游等，这些产业都是中国未来要成长的、有比较好希望的产业。但是这几个产业都有一定的难度。

郭广昌基本上是做投资，不做经营，而绿地觉得投资要做，但更重要是做经营，不仅要做投资，同时也要做经营。

做投资的人往往对产业经营的成本考虑少一些，绿地则会考虑得多一些。比如说做养老产业，现在养老产业有巨大的潜力，但是现在去做都会亏损。养老产业现在面临的是客户是没有收入的老人，而不是中产阶级以上的老人。在当前情况下，如果考虑经营的话，就要考虑另外的出路。

还有旅游、健康等这些产业，未来绿地也会考虑，如果政策成熟就会进入，现在还是时机早了一点，怕成为先烈。这跟复星是看法上的差异性，但理念是一样的，想法也是一致的，只是在具体项目上绿地认为这些产业还要再晚一点。

绿地的金融有几个重要的板块，第一个是投行做投资，现在投的是两类，一类是房地产项目投资，投给别人经营；另一类是上市前的投资。投资有四个阶段，分为风险投资、天使投资，私募股权投资，上市前投资，我们现在主要是在上市前的投资比较多。当然还有就是已经形成商业模式的项目，我们投进去，就像郭广昌一样，主要是做投资但这一块占比不大。

第二个是传统业务，像典当、小贷公司这种目前政策允许下的投资。做证券这一类主要是想通过它来发挥牌照功能，未来会淡化。另外银行板块现在是进不了，现在不具备条件所以也没有进去。还有一种是保险，保险的模式主要是寿险，这是保险当中最有成长性的。绿地现在对自有项目的跟进是足够的，只要资金能给出来，通过保险筹到低成本资金，然后再大规模投放到产业里面，这样就比人家强多了。

还有就是做地产宝，过段时间会公布，要跟阿里巴巴、中国平安做中小企业商业地产运营的地产宝。这个做出来的盈利模式很持久，而且规模会很大，将会是我们主要增长的地方。

这个要进入香港的地产股去做，由绿地跟马云和中国平安一起做，现在还在方案阶段，快的话两个月以后会宣布。还是按计划分阶段推进，可能开始是展开业务，接下来就是公司运营。至于占股比例现在还不方便透露，反正这件事情是要做的。

当然除了这些之外，产业基金、投资基金这一类的也有。

现场提问：再过几年就60岁了，你有没有退休的打算？

张玉良：大企业董事长也蛮累的，各方面要求都很高，按照上海市委的规定，像我这样是63岁作为一个退休参考，但并不一定，后面怎么弄要看董事会的意见，还要看我自己愿不愿意继续做下去。

坦率地讲，我是市场配置的干部，是属于市场配置的市场人员，所以有些东西只是参照上海市委文件的规定即可。市管企业董事长到63岁退休，其他的上海市管企业到60岁退休，我属于参照63岁退休。

同时我又不是上海市委组织部门任命的干部，所以不受这个限制。所谓不受这个限制就包括年龄、组织体制、任命程序等等各个方面。