南山控股（002314）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期南山控股（002314）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）主要业务及模式

    南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。

    1、仓储物流

    公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

    报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝湾物流REIT自上市以来运营稳健，资产运营表现优异，对行业起到积极示范作用，报告期内获评“公募REITs年度杰出项目”。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内实现广州黄埔宝湾、佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等11个屋顶光伏项目并网发电，截至2025年6月30日，累计并网16个项目，为公司长远发展持续注入绿色动能。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2025年6月30日，在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

    2、房地产开发

    公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。

    报告期内，公司深化核心城市战略布局，持续提升产品力与服务力，推动开发业务质效提升，助力转型业务协同发展。截至2025年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。

    3、产城综合开发

    公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。

    报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平。同时，通过在园区内建设光伏发电系统和储能设施，积极推进低碳园区建设，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。

    4、其他

    公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

    （二）行业情况分析

    1、仓储物流业务

    2025年上半年，在产业升级深化与扩内需政策持续发力的背景下，物流行业整体运行平稳，展现出较强韧性。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，报告期内，全国社会物流总额达171.3万亿元，按可比价格计算，同比增长5.6%，物流业总收入6.9万亿元，同比增长5.0%，整体保持平稳向好发展态势。假日经济与“以旧换新”政策叠加效应显著，消费品仓储需求显著提升，上半年，社会消费品零售总额24.5万亿元，同比增长5.0%，其中，实物商品网上零售额6.1万亿元，同比增长6.0%，带动电商物流需求稳步增长。

    从高标仓供需看，根据物联云仓等机构报告显示，截至2025年6月底，高标仓市场总存量达1.72亿平方米，环比上升1.95%，供应持续保持高位，叠加受外部环境的不确定性增加导致跨境电商仓储租赁需求有所回落的因素影响，项目招商去化压力提升，园区运营商普遍采取“以价换量”策略，通过延长免租期与租金折让等措施，维持现有租户的稳定性并吸引新的主力租户。截至2025年6月底，全国高标仓市场有效租金21.59元/平方米/月，环比下降2.63%，空置率17.92%，环比下降1.04个百分点。长期来看，根据物联云仓等机构数据显示，上半年，全国41座物流节点城市一手仓储用地成交量13,404亩，环比下降约27%，成交金额45.5亿元，环比下降约41%，土地市场收缩加速供需再平衡，未来市场供需失衡压力有望逐步缓解。

    宏观政策层面，2025年全国两会政府工作报告中再次强调“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系”。作为连接产业升级与消费复苏的关键纽带，物流地产行业长期增长动能稳固。此外，自公募REITs步入常态化发展新阶段以来，证监会于2025年5月印发《推动公募基金高质量发展行动方案》，为公募REITs市场的高质量发展进一步指明方向，行业整体发展前景也更加广阔。2025年上半年，公司华泰宝湾物流REIT底层资产平均出租率优于市场平均水平，充分彰显公司存量资产高效运营与“募投建管退”闭环构建能力。

    2、房地产开发业务

    2025年上半年，我国房地产行业在延续筑底调整中积蓄修复动能，整体呈现“政策优化深化、销售结构性回暖、投资缩量提质”的特征。

    在政策方面，4月中央政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段，中央及地方层面围绕“稳市场、促转型、防风险”主线协同发力。7月召开的中央城市工作会议进一步系统部署新时期城市发展路径，首次提出“我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期”的历史性判断，确定“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”目标，将构建房地产发展新模式、深化城市更新行动、兜牢民生安全底线列为核心任务。在这一政策框架下，房地产彻底回归“民生保障”根本定位，形成存量活化、品质提升、风险防控并重的可持续发展路径，为行业稳定健康发展提供长效制度保障。在销售市场方面，报告期内，全国新房销售市场呈现“弱复苏、强分化”特征。成交规模方面，据中指研究院统计，新房市场上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约4%；分城市能级看，一线城市商品住宅月均成交面积58.11万平方米，同比增长9.11%，二线及三线代表城市月均成交面积分别为38.04万、14.88万平方米，同比分别下降9.39%和9.58%，城市间市场分化依然明显。产品结构方面，改善性需求仍为新房市场的重要支撑，据中指研究院统计，报告期内，重点30城90-120平米新房成交套数占比保持在39%左右，120-144平米成交套数占比首次达到29%，品质项目的去化优势愈发明显，“好城市+好房子”支撑新房市场整体保持平稳运行，行业竞争正加速从“价格竞争”转向“产品力与服务力”的比拼，“高品质、好口碑”已经成为房企在激烈市场竞争中立足和持续发展的核心要素。

    在土地市场方面，报告期内，供地规模继续保持理性收缩，土地成交呈现“量缩价提、聚焦核心”的特征。根据中指研究院统计，2025年上半年全国300城住宅用地推出及成交规划建筑面积同比分别下降19.37%和4.88%，土地供应规模持续收缩，但得益于供地质量提升，住宅用地出让金同比增长27.5%，平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点。分区域看，城市分化极致化，市场热度主要集中于少部分核心城市，上半年一线城市宅地出让金同比增幅达49.5%，二线城市土地成交面积、出让金分别增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%，其中杭州、北京、上海等地土拍热度较高。从竞争格局看，在市场复苏动能偏弱的环境下，房企竞争策略高度趋同，Top20城市出让金占全国比重由2024年51%提升至68%，央国企凭借资金优势持续深耕核心城市，在22城累计拿地金额占比达56%，通过逆周期投资进一步巩固核心城市布局优势。

    3、产城综合开发业务

    从需求端看，2025年上半年，受有效需求不足、工业品价格下降等多重因素影响，规模以上工业企业利润总额同比下降1.8%，工业经济运行整体承压。在此背景下，制造业作为国民经济的“压舱石”，呈现出较强的增长韧性。报告期内，全国制造业投资同比增长7.5%，增速较全国固定资产投资整体增速高出4.7个百分点，拉动全部投资增长1.8个百分点，成为驱动产业园区发展的核心引擎。从细分领域看，产业升级持续深化带来的结构性增长动能持续强化，消费品制造业投资增长12.3%，装备制造业投资增长6.3%，高技术制造业投资中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长26.3%、21.5%，充分印证了2025年政府工作报告中“以科技创新引领产业创新”政策导向的落地显效，为产业园区载体需求注入持续且高质化的增长动力。

    从供给端看，市场呈现“总量调整、结构深化”的发展态势。根据亿翰智库等相关机构报告显示，2025年上半年，全国工业用地成交面积延续收缩态势，成交面积和成交金额同比分别下降9.04%和8.14%，整体市场仍处于以盘活存量、优化结构为主导的阶段。布局区域选择方面，产业园区开发商普遍采取区域聚焦和稳健投资策略，拿地金额TOP10企业高度聚焦一线、新一线、强二线等高能级城市。核心竞争力打造方面，随着产业升级深入推进，高附加值、创新型产业对园区承载能力提出更高要求，倒逼园区运营商从传统“政策招商”模式向专业化、精细化的“服务招商”、“环境招商”模式转型升级，叠加《公平竞争审查条例》深入实施的影响，行业竞争逻辑加速转变，推动产业园区开发商围绕全要素资源整合和全周期价值创造构建综合竞争优势，实现园区运营模式的价值链跃升。

    此外，得益于公募REITs常态化发行机制的深化及扩容政策的持续推动，我国公募REITs市场整体规模稳步提升，生态体系日益成熟。截至2025年6月30日，已上市公募REITs产品已有68支，累计发行规模达1843.82亿元（含扩募），其中，产业园区类公募REITs已累计发行18只，报告期内新发行产业园区类公募REITs2只，获批待发2只，申报中3只，板块活跃度显著提升，但在行业整体供需格局等多重因素影响下，产业园区租金水平和出租率普遍承压，底层资产运营能力重要性进一步凸显。

    除上述公司各主营业务所处行业外，2025年上半年，新能源行业在“双碳”战略引领下迎来系统性变革。国家层面密集出台《关于深化新能源上网电价市场化改革促进新能源高质量发展的通知》（136号文）、《关于有序推动绿电直连发展有关事项的通知》等政策，重构行业发展逻辑，电力市场化改革加速推进，负荷侧资源价值凸显，新能源行业从“规模扩张”转向“质量竞争”。在此背景下，公司紧密围绕国家“双碳”战略与新型电力系统建设需求，依托园区场景资源赋能，进一步扩大园区低碳综合能源生态版图，逐步构建市场化能源运营及负荷侧资源价值转化能力。

    （三）报告期内经营情况

    1、仓储物流业务

    2025年上半年，宝湾物流营业收入91,990万元，同比下降3.0%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；经营净现金流45,795万元，同比下降18.8%，主要受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得税影响。

    （1）主要园区运营情况

    报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为91.1%，在物流仓储市场整体平均出租率下滑背景下，仍较去年同期提升4.1个百分点，充分彰显良好的运营管理能力。

    （2）项目拓展情况

    公司根据发展战略规划，持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。报告期内，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等工作，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目4个，进一步提升公司在核心区域的行业影响力。

    （3）项目工程进展情况

    2025年上半年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约8.7万平方米，新增竣工面积约9.9万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质有序推进中。

    2、房地产开发业务

    2025年上半年，房地产进入“稳市场”新阶段，政策主基调延续宽松，加速市场供求关系再平衡，叠加土地市场供应持续收缩影响，行业库存规模边际回落，但整体压力尚未根本缓解，市场止跌回稳仍面临结构性挑战。面对充满不确定性的经营环境，公司房地产开发业务聚焦精细化管理与模式创新，通过优化产品定位、强化成本管控及动态调整推盘策略，核心城市项目去化取得一定成效，为阶段性目标达成奠定基础。

    （1）项目拓展情况

    根据公司战略，项目拓展将风险防控视为首要任务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具备一定安全垫和市场保障的项目投资机会。报告期内，暂未获取新地块。

    （2）项目销售情况

    房地产开发业务密切跟踪市场形势，把握关键节点动态调整营销策略，持续推进产品创新和品质提升，不断增强对客户新质需求的响应能力，2025年上半年销售去化总体稳中有升。报告期内，累计实现全口径销售金额34.0亿元，同比上涨18.8%，权益销售金额21.2亿元，同比上涨26.3%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额19.4亿元，同比上涨70.3%。

    （3）项目运营情况

    公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司针对各区域项目特点，深入分析市场需求与商户经营状况，通过动态优化租金定价策略、强化招商引流等举措，主要项目经营效益保持稳定。

    （4）融资情况

    2025年上半年，房地产开发业务严守资金安全底线，把握政策窗口，积极拓宽融资渠道，降低综合融资成本，拉长债务周期，主动控制有息负债规模，提升流动性安全度，维持稳健的财务表现。

    报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：

    （7）融资途径

    （8）发展战略和未来一年经营计划

    未来一年，房地产开发业务将坚持以“稳健经营、稳中求进”作为工作方针，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“防风险、保安全、去库存、提质效”工作。

    基于上述发展战略，未来公司将根据市场需求和企业的实际情况，拓展融资渠道，优化开发节奏，收支两端齐发力，保障现金流安全；加强在建项目管理，确保项目平稳顺利交付；密切关注布局城市市场动态，把握政策窗口期，加速推进在售项目去化，积极盘活存量资产；投资布局持续聚焦深耕区域核心城市，提升投资质量；加快构建完善运营体系，深化精细化管理，全面提升运营效能；坚持客户导向，构建“好房子+好服务”的核心竞争力。

    （9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2025年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为277,769万元。

    3、产城综合开发业务

    2025年上半年，在生产制造企业投资动能不足背景下，产城综合开发业务精准把握高附加值产业扩张的结构性机会，通过加强标准化体系建设与灵活的招商策略，实现重点项目稳步推进与存量园区高效去化。

    （1）项目运营情况

    产城综合开发业务聚焦主业及重点项目，强化产业思维，深化产业研究，推动创新发展，打造具有差异化优势的产业特色。其中，无锡车联网小镇成功签约13家涵盖智能网联汽车自动驾驶、智慧交通、物联网、人工智能、新材料等新质生产力优质企业，成功申报1家雏鹰企业和1家瞪羚企业，累计申报创新企业、创新平台、公共服务平台及各类荣誉共计49项，构建产业生态服务体系，赋能企业品牌价值提升。西安智造园保持满租运营，重庆巴南智造园完成全部租售去化，新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。

    （2）产业资源储备情况

    产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。

    （3）项目工程进展情况

    2025年上半年，各项目工程建设有序进行。报告期内，合肥岗集综合物流港项目已按计划顺利竣工。

    （4）项目拓展情况产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略，持续重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会，并积极开展轻资产管理输出模式探索，报告期内，与客户首次签约招商管理及咨询服务协议，轻资产输出模式探索取得突破，盈利来源进一步丰富。

    二、核心竞争力分析

    1、仓储物流

    （1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先

    宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，华泰宝湾物流REIT的上市发行和高质量运营，标志着公司成功打通物流资产“募投建管退”管理闭环，有助于加速向“轻重并举”业务模式转型，持续提升资产效益。

    （2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强

    宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024-2025年度医药冷链物流服务推荐企业”、“仓储配送绿色低碳典型案例”、“公募REITs年度杰出项目”等荣誉。2025年3月上海快仓宝湾项目荣获“杰出级”净零碳园区认证，业务竞争力持续提升，在业内的品牌影响力不断增强。

    （3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势

    显现宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。

    2、房地产开发

    （1）聚焦核心城市，深耕发展

    房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，兼顾区域深耕及战略发展需求，重点关注北京、上海两大核心城市以及深圳、成都等具备投资价值及安全垫较厚板块的投资机会。房地产开发业务资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。

    （2）稳健经营铸就高质量发展

    面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海、深圳及成都等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。

    3、产城综合开发

    （1）具备较强的产业资源整合能力

    产城综合开发业务精准契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。

    （2）专业化的项目运营管理能力

    产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。截至报告期末，已有新都产业园屋顶光储项目、西安智造园屋顶光伏项目实现并网，持续提升园区含“绿”量，为打造绿色化、可持续的产业载体奠定基础。

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