新黄浦（600638）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期新黄浦（600638）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    2025年上半年，房地产行业在政策持续发力下显现企稳迹象。中央及地方延续针对首套刚需及合理改善需求，进一步优化了首付比例、贷款利率及特定区域限购等政策，不断释放稳定市场积极信号。

    房产销售方面，上半年初步呈现温和回暖迹象。核心区域优质楼盘和改善型住房需求率先复苏，成交量相比2024年下半年有所回升，尤其是春节后“小阳春”表现优于预期。然而，市场分化依然显著，核心城市外围区域及非稀缺房源去化压力仍存，整体价格以稳为主，局部微涨。购房者心态更趋理性，观望情绪虽有缓解，但信心修复仍需时间。

    公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发建设经营的业务范围聚焦于上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。

    公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。

    二、经营情况的讨论与分析

    报告期内，公司实现营业总收入49,718.44万元，其中营业收入38,880.41万元，报告期内实现净利润10,616.60万元，归属于母公司股东的净利润10,163.05万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润7,982.89万元。

    面对复杂的外部环境与持续承压的行业态势，公司积极应对，加速推进战略转型：强化经营管理与降本增效，提升业务拓展与创新能力，优化资金使用效率，稳步推进轻资产转型，加强企业文化和团队建设，进一步巩固了高质量可持续发展的微观基础。

    （一）租赁住房：出租率稳步攀升，品牌效应凸显

    公司旗下梅陇、吴泾保障性租赁住房项目表现亮眼，“筑梦城”长租公寓品牌市场影响力持续提升，报告期内出租率稳步攀升。

    公司积极履行服务青年人才安居乐业的社会责任，持续推进租赁住房建设与精细化运营，助力租赁市场健康发展。公司租赁团队通过提供高标准产品与优质服务，致力于为城市新市民、新青年打造理想居住生活标杆。

    （二）商品住宅销售：多措并举，逆势突围

    面对整体市场收缩，公司深入项目一线，以销售目标管理和现金流管理为核心，灵活调整营销策略，强化团队执行力与主动营销能力。报告期内，成功促进各项目剩余货值加速去化，销售业绩在逆境中取得较好成效。

    （三）商业办公与园区运营：稳中提质，韧性彰显

    在商办租赁市场竞争加剧的背景下，公司运营团队紧密围绕既定目标，持续提升服务水平与运营效率。公司下属全资子公司科技京城管理公司克服压力，在稳步推进大楼改造升级的同时，重点抓好招商运营与成本管控。通过不断优化营商环境，确保租金收入、出租率等核心经营指标实现“时间过半、任务过半”。

    （四）工程建设：进度可控，“保交付”扎实推进

    公司各建设项目立足实际，全力推进，确保工程进度总体可控。公司严格履行“保交付”承诺，各相关任务进展顺利，风险可控。

    （五）金融业务：稳健发展，科技赋能

    华闻期货秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”理念，聚焦关键任务，持续推进科技创新、数字化转型与财富管理转型。报告期内，市场份额保持行业领先，盈利能力、客户权益规模及监管评级总体表现良好。其他金融子公司（投资、贸易、保理、私募证券等）业务运行平稳。

    （六）房地产行业经营性信息分析

    2、报告期内房地产销售和结转情况

    报告期内，公司共计实现销售金额8702.09万元，销售面积2923.63平方米，实现结转收入金额20587.26万元，结转面积11533.14平方米，报告期末待结转面积56579.08平方米。

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