中华企业（600675）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中华企业（600675）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    1、所属行业情况说明

    根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2025年以来，房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.88%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场空间仍在。土地市场方面，2025年上半年300城住宅用地出让金同比增幅超两成，TOP20城市出让金占全国比重升至66%。市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。

    展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年销售降幅较上半年将略有扩大，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。

    2、公司主营业务情况说明

    中华企业股份有限公司创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海解放后首家专业房地产开发经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展，公司在房地产开发与城市建设领域积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持续增进客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”战略为指引，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

    二、经营情况的讨论与分析

    2025年上半年，面对市场深度调整与政策持续优化的双重环境，中华企业坚持“稳中求进、以质取胜”的总基调，围绕党建引领、资金保障、产品兑现、资产盘活、服务增值等主线，为公司行稳致远筑牢韧性与活力根基。

    一、党建引领，把稳高质量发展方向盘

    2025年上半年，中华企业党委以强化党建引领作为首要任务，通过领导班子带头“领”学、党员干部全面“普”学、纪检党群上门“送”学、警示教育以案“促”学、紧盯关键从严“重”学，把贯彻中央八项规定精神贯穿决策全流程；同步加强基层组织的动态管理，加速推进党支部标准化建设，发挥群团组织作用和工作优势，为企业行稳致远筑牢政治与群众根基。

    二、财务筑基，夯实稳健资金底盘

    公司成功完成15.2亿元公司债发行，票面利率1.88%创公司融资产品历史最低利率，认购倍数3.68倍；提前归还经营性物业贷款15.6亿元，通过控制融资规模压降财务费用，降低融资利率105个BP；启动CMBS“发新还旧”重组形式控制融资规模和利率，多渠道锁定低成本长周期资金，有利于优化公司融资结构，为公司守牢现金流安全底线。

    三、产品升级，兑现高品质交付

    上半年，公司围绕“海派好房子”理念，聚焦产品力与标准化双轮驱动：云萃森林项目以超低能耗技术完成东区高品质交付，实现一次性到访交付率、整体交付率双100%；松江广富林项目结合业主需求与体验，对外立面、景观等进行点状提升，打造新中式美学社区；云启春申项目融入摩登海派元素，年内预看房在即，兑现品质承诺。

    四、资产提质，释放存量价值新动能

    报告期内，公司通过腾笼换鸟、精准招商，实现新签面积同比增长35%。中企国际金融中心引入多家标杆金融机构，加速释放金融产业集聚效应；古北财富中心成功导入芯片龙头企业，区域产业地标加速成型。另一方面，住宅尾盘项目依托“空间改造+场景展示+政策驱动”组合拳，难点户型与车位去化提速，形成可快速复制模板，存量资产价值持续释放。

    五、多元服务，培育可持续盈利新曲线

    物业板块完成整合更名，管理规模增至2531万㎡，古北、申城物业双双获“五星”及“上海品牌”认证，市场化拓展新接物业管理项目22个。住宅、商办、高校、城市公共空间等多业态齐头并进。农业板块依托崇明基地与净菜加工中心，持续优化供应链与团餐运营，毛利率稳中有升，食材供应链新增上海客运段、中海油、特斯拉等十余家客户，团餐业务服务项目总数已增至45家，续签率均达100%；同时探索链接业主开展农旅体验、公益认养等活动，为公司贡献持续现金流与利润增量。

    下半年，公司将围绕“保交付、促去化、稳现金流”的主线，一是紧抓推盘节奏和现房去化，确保现金流回笼；二是深化招商稳商，聚焦重点项目出租率爬坡，力保全年租金应收尽收；三是加大业务板块成本管控力度，提升经营效率；四是多元融资并举，优化资金结构，持续压降财务支出，为公司稳健经营注入持续动能。

    三、报告期内核心竞争力分析

    1、发展战略明确

    公司“十四五”规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。

    2、产业协同发展

    公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下新弘农业公司作为面向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产、加、销一体化产业链为核心竞争力的餐食服务体系。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管理为平台，物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及服务品质均居行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持续提升。

    3、股东回报稳定

    国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红43.41亿元。

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