福星股份（000926）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期福星股份（000926）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。

    公司房地产业务立足武汉核心区域，以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，不断提升品牌影响力与竞争优势，积极探索房地产发展新模式。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“危旧房改造”等城市更新开发模式展开。

    公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。

    （一）报告期内公司所属行业情况说明

    2025上半年全国房地产市场连续两个季度保持修复态势，“止跌回稳”取得一定成效。年初以来，市场恢复更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表现出较强韧性。上半年中央和地方持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为房地产市场的稳定和健康发展提供了有力保障。根据国家统计局数据显示，房地产开发方面：上半年开发企业房屋施工面积63.33亿平方米，同比下降9.1%，其中，住宅施工面积44.12亿平方米，同比下降9.4%，新开工面积3.04亿平方米，同比下降20%；销售方面：商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%，6月末，商品房待售面积7.69亿平方米。

    （二）报告期内公司发展和经营情况

    公司始终秉承稳健经营的发展理念，面对房地产行业现状，坚持在项目开发过程中控成本，在积极盘活存量上寻去化，在市场销售端抓速度，在运营管理上要效益的经营思路。在项目保交付、项目开发、销售策略制定、存量项目盘活、财务稳健等方面工作进展如下：

    保交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，计划楼盘均顺利交付。

    项目开发方面，公司形成周例会和重点事项督办兑现管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，保障了公司在建项目进展顺利。

    项目销售方面，营销负责人下沉一线，在政策利好和需求复苏的大环境下，紧贴市场前沿及时调整销售策略，多个项目案场销售平稳；存量房去化上，通过实施一品一策的差异化营销方案，深入挖掘潜在客户及定向客户。公司准四代楼盘铂雅府项目，上半年共推售4次，去化率达88%，项目凭借刚需定位、成熟配套及价格优势，斩获多项荣誉。

    （一）房地产行业格局与趋势

    2025年全国房地产市场趋势展望2025年上半年，房地产市场正逐步朝着稳定健康的方向发展。政治局定调房地产进入稳市场新阶段，以稳市场、促转型、防风险为主线，部署了城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务。二季度发布了取消贷款利率下限、首付降至15%、以旧换新、城中村改造等一系列政策，旨在降低购房门槛、稳定市场、扩大需求，地方层面也积极落实要求，政策落地将促使刚性需求和改善性需求得到进一步释放。预计下半年将加大稳市场力度，随着城市更新、土地收储政策的全面落实，行业库存压力将进一步改善，行业也将朝着高质量发展的方向迈进。

    2025年武汉房地产市场趋势展望

    2025年上半年，武汉房地产市场在政策利好与需求复苏的双重作用下，整体呈现“温和复苏、区域分化、改善主导”的特征。政策层面，武汉在维护楼市稳定和保交楼化解风险等方面持续发力，针对需求端进一步降低首付比例、房贷利率、优化以旧换新、以租换购等政策，降低购房成本激发刚需和改善性需求；针对保交楼化风险，政府联合金融机构推进“白名单”房企融资支持，重点解决已售未交付项目资金缺口，随着以上政策的落地，市场信心逐渐恢复。市场层面，新房市场成交呈现“核心区回暖、远城区调整”的分化格局，核心板块因配套成熟、优质地块集中，新房去化较快，远城区库存压力仍然较大；在土地市场方面，上半年土地成交向主城区集中，远城区地块多以底价成交。展望下半年，在政策精准调控与市场自我调节的双重作用下，预计这一回暖势头将得到延续，楼市有望朝着稳步健康的方向持续发展。

    （二）公司发展战略

    公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市圈发展机遇，借力武汉明确为“国家中心城市”和中部崛起的战略支点，推动相关产业持续发展，致力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，由制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。

    （三）未来一年经营计划

    1、业务开发计划

    公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。

    在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。

    金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发挥和调动经销网点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模。

    2、人员发展计划

    公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分层级、分业务口，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。

    3、成本控制计划

    公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系。

    4、财务计划

    公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。

    5、品牌计划

    公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。

    向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2025年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币383066.45万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。

    二、核心竞争力分析

    公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核心竞争力主要体现如下：

    1、丰富的项目开发经验

    公司自2001年进入房地产业以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，作为最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一，通过走差异化和专业化路线，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，已累计投入城市更新改造资金过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平方米。公司建立了完整规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面具有较强优势。

    2、合理的土地储备策略

    公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，成本合理。公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。

    3、优秀的管理团队

    房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。

    4、稳健的财务管理

    经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，能够通过多元渠道获取资金。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争优势之一。

    5、优良的企业精神

    企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念。在公司发展过程中，不一味的追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作方面，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工方面，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。

    三、主营业务分析

    报告期内，公司实现营业收入73270.10万元，比上年同期减少56.22%。其中：房地产实现结算面积2.17万平方米，比上年同期减少64.27%；实现结算收入20986.35万元，比上年同期减少82.00%；实现销售面积10.85万平方米，比上年同期增加27.71%；实现销售金额211503.74万元，比上年同期增加49.94%；金属制品实现营业收入41975.09万元，比上年同期减少8.40%。

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