建发股份（600153）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期建发股份（600153）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。

    （一）报告期内公司所属行业情况

    1.供应链运营业务

    （1）行业及商业模式概要供应链是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司为代表的供应链运营服务商能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配上下游企业供需诉求，协助其实现系统性的降本增效。针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其专注生产环节，释放规模效应，及时完成产品销售，缓解库存压力，从而提升其生产经营效率。

    针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定、及时地向下游客商供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助下游企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加专注于产品质量升级。

    因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视。随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。

    同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将其他环节外包给专业深耕、综合实力雄厚的供应链服务商以实现更稳定的原材料供应和产成品分销、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓储等，由此派生出对专业化、定制化程度更高的供应链服务需求。

    （2）行业发展概况和趋势①国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇

    随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。

    随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署RCEP协议，逐步构建国内国际双循环的新发展格局。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自2015年“一带一路”倡议以来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2024全年我国对“一带一路”沿线国家进出口总额达22.07万亿元，比上年同期增长6.4%，占我国进出口总值的比重首次超过50%。借鉴日本发展经验，其本土企业的海外扩张离不开日本综合商社的同步全球拓展，为其在物流、资金流、信息流、商务流等方面提供有力支持。中国企业在对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境物流、信息服务、电子商务等增值服务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉淀的经验及海外客户资源，能为中国企业出海提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“走出去”加速供应链行业企业进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。

    ②作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔

    近年来，国家不断提高对产业链供应链的安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业发展提升至国家战略层面。2022年4月，中共中央、国务院出台了《加快建设全国统一大市场的意见》，提出推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，以促进全社会物流降本增效。同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”，在党的二十大工作报告中更是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内容。2024政府工作报告提出，要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部企业推动产业链供应链优化升级，增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。2024年11月，中共中央、国务院印发了《有效降低全社会物流成本行动方案》提出到2027年的主要目标：培育一批具有国际竞争力的现代物流企业，国家物流枢纽体系和现代物流服务网络更加健全，统一高效、竞争有序的物流市场基本形成，现代物流对提升产业链供应链韧性和安全水平的战略支撑显著增强。供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链行业对国民经济和国家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展机遇，未来能够提供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的头部供应链企业将会有更为广阔的发展空间。

    ③反内卷政策稳步推进，助力供应链运营行业景气度修复

    近年来，国内有效需求疲软、产能持续累积，部分行业出现恶性“内卷式”竞争。在行业供需错配加剧的背景下，2025年7月中央财经委员会第六次会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。

    伴随反内卷政策的稳步推进，部分行业的供给压力或逐步缓解、行业竞争趋于良性，叠加经济企稳回升带动需求端稳定增长，商品整体供需局面有望逐步修复，大宗商品现货价格或在中长期维度延续中枢修复的趋势，最终或将推动供应链运营行业盈利水平回升至合理水平。

    ④供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头

    经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、但参与者众多、集中度低，未来有较大的提升空间。

    产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升。随着供给侧结构性改革的深入推进，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的上下游大企业集中。头部供应链运营企业有望利用自身在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等方面的规模优势持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并分享增值收益，进一步巩固头部供应链运营企业在产业链大客户体系中的市场份额，进而实现业务的良性互利循环。

    产业链的专业化提升将带动供应链服务需求向综合实力更加突出的企业集中。专业化生产已成为制造业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，并将采购、销售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。综合实力雄厚的头部供应链运营商能够为制造企业提供供应链全流程、一站式综合服务，从而更加高效地帮助上下游实现降本增效。

    根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，拓展业务边界向供应链两端延伸并寻求更丰富的经营品类，追求模式创新及业务转型，打造供应链综合服务平台、提升综合服务实力。上下游产业链行业集中度的提升以及客户对于“专业化、国际化、定制化和一站式”供应链服务需求的日益增长，将推动大宗商品供应链服务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业聚集，龙头企业的经营规模和市场占有率将极具成长性。

    ⑤数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力

    全球供应链行业的数智化转型升级呈现蓬勃发展态势。其中，以大模型为核心的生成式AI技术，以及大数据、物联网等数字技术的广泛应用，共同推动了供应链核心场景（如需求预测、库存管理和物流调度等）的智能化升级。头部企业有望依托历史业务数据、存量客户资源、丰富的应用场景、深厚的运营经验以及优质的人才储备，率先构建“数智化运营、生态化协同、服务化创新”的新型供应链体系，提升供应链运营业务的综合竞争力。

    2.房地产业务

    2025年，房地产行业在复杂多变的环境中持续调整，中央强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，持续推出一系列宽松的财政、货币等刺激政策，以及一系列稳楼市、促消费的政策，市场在2024年四季度开始呈现出止跌回稳的态势，2025年上半年进一步朝着止跌回稳的方向迈进。国家统计局数据显示，2025年上半年，商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额44,241亿元，下降5.5%；全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%；房地产开发企业房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%。在行业竞争格局方面，行业集中度持续提升，行业分化趋势进一步加剧。根据克而瑞研究中心统计数据，在销售方面，2025年上半年百强房企实现销售操盘金额16527亿元，同比小幅下行，TOP30房企商品房销售额占比高达87%，其中TOP10房企占比50%。在新增货值方面，2025年上半年TOP10房企新增货值占百强货值比例为73%，拿地集中度进一步提升，央国企房企依然是土地市场主力。在房地产企业竞争格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能力方面具备优势的房企将更具竞争力。

    2025年《政府工作报告》提出，“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。这也是“好房子”首次出现在全国两会政府工作报告中，其体现了中国房地产行业正朝着满足人民群众高品质居住需求的方向发展，从注重住房的数量向注重质量和居住体验转变。与此同时，新《住宅项目规范》亦于2025年5月1日开始生效，更加细致地提出了“好房子”的建设要求。随着房地产市场政策逐步放开，房地产行业将进入新的“品质时代”，更加贴近客户需求的高品质住宅产品更具有广阔的市场空间和可持续的业务机会。

    3.家居商场运营业务

    2025年上半年社会消费品零售总额同比增长5.0%，其中，商品零售同比增长5.1%。在家电、家居产品以旧换新补贴的拉动下，家具、家电类消费保持了较高的景气度，2025年上半年限额以上家具类商品零售额同比增长22.9%，家用电器和音像器材类商品零售额同比增长30.7%，建筑及装潢材料类商品零售额同比增长2.6%。在新房销售止跌企稳的背景下，来自于新房的家居、家电需求亦有望逐步企稳；此外，中国存量房市场的装修需求正逐步释放，为家居家具消费带来重要推动力。

    长期来看，居民收入水平的增长、高品质需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程、新的健康的房地产市场的持续建设、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。

    （二）报告期内公司从事的业务情况公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。

    1.供应链运营业务

    作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，连续多年在A股公司中位于营收规模的领先阵营，并围绕着“成为国际领先的供应链运营商”这一企业愿景持续进发。

    （1）业务模式公司在做好风控管理、夯实数智化建设的基础上，以客户需求为导向，为客户提供全流程、定制化的“LIFT”供应链综合服务。

    （i）可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系

    建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础、以客户需求为导向，为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。公司从供应链出发，走进客户价值链，凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的流通，帮助客户降低业务运营风险，提升运营效率，依靠服务创造价值。

    公司在浆纸、农产品、钢铁等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，公司可以将在传统优势领域中沉淀下来的供应链运营服务以及价值链成熟解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，构建更加安全、更具韧性的供应链体系，通过供应链服务积极支持高科技、高效能、高质量的新质生产力企业业务发展。目前，公司已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，取得良好成效。

    供应链综合服务案例：

    ①纸浆、纸张产业链：

    纸浆供应链服务：匹配纸浆生产商销售端和造纸厂采购端的需求。公司与境外多个国家的优质纸浆供应商深度合作，实现从上游纸浆资源端到中游国内造纸厂的集约化采购和分销，既服务于纸浆厂的销售需求，又服务于造纸厂对原材料的采购需求，同时辅以物流服务、库存管理、信息服务等供应链综合服务协助供应商和客户解决各类行业痛点。

    纸张供应链服务：匹配造纸厂销售端和整合印刷厂、包装厂等下游客户采购端的需求。公司依托在国内数十个城市的分销网点，整合分散的下游客户需求形成规模，以此向国内造纸厂集中采购各类成品纸，再分销至印刷厂、包装厂等下游客户，为其降低采购成本和其他交易成本、提升其运营效率，并提供定制化信用交易方案等供应链综合服务。

    公司通过对纸浆、纸张产业链的上下游客户提供定制化、专业化的供应链服务，推动全产业链实现降本增效、价值提升。

    建发股份“LIFT”供应链服务案例视频：

    钢铁行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry1浆纸行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry2农产品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry3消费品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry4矿产行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry5物流行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry6（ii）数智化、多应用场景的供应链服务体系

    公司加大力度打造具有建发特色的数智化供应链服务体系，持续丰富产业互联网平台功能，助力产业链客商协同发展；大力建设数智化风险防控体系，为实现合规管理与风险防控提供坚实支撑；积极探索并应用前沿数字技术，助力供应链业务运营提质增效。

    深耕产业互联网平台，构建共享共赢的产业链生态圈：公司积极打造共享共赢的产业链生态圈，持续升级“建发云钢”、“纸源网”、“浆易通”、“农E点”、“建发物流控制塔”等产业互联网平台，为客户提供涵盖行业资讯、在线交易、智慧物流、供应链金融、供应链管理系统等领域的一站式供应链服务，助力产业链客商协同与发展。

    优化数智化风控体系，护航供应链业务稳健发展：公司持续优化涵盖信用、货权、价格、履约等关键风控要素的“E风控”体系，基于体系沉淀的风控数据+AI形成智能风控模型，形成“预防-预警-处置”全流程闭环管理，为供应链业务稳健运营提供数智化保障。

    运用先进的数智化技术，助力业务运营提质增效：公司引入AI人工智能、RPA、大数据等技术，推出“容E录”、“容E审”等智能问答、自动录单及审批工具，提升供应链运营自动化与智能化水平，赋能业务运营提质增效。

    公司数智化成果案例视频：

    “纸源网”数智化平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-35.html“浆易通”产业互联网平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-38.html“农E点”客户服务平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-43.html（iii）专业化、分级化、流程化的风险管控体系

    在多品类布局的基础上，公司推行专业化经营的战略，成立“六大集团+新兴事业部”从事细分品类的经营，各经营单位通过“公司化”运作进行独立核算。通过推动各子公司专业化发展，公司针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。

    风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力，而专业化运营战略是公司的风险控制体系的核心基础。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。

    （2）国际化战略跟随中国产业链的全球化延伸，公司的国际化布局走在行业前列。通过合作优质龙头企业，公司不断加快全球的扩张步伐，目前已与超过170个国家和地区建立了业务关系，产品品类深入到国民经济发展的各个细分领域，涉及金属材料、浆纸产品、矿产品、农副产品、能源化工产品、机电产品、汽车、家电、轻纺产品、食品、美妆个护等品类，初步实现大宗商品至消费品的多品类、全球化布局。

    公司通过实施全球化、多品类的发展战略，满足制造业企业多元化的商品采销需求，持续增强客户黏性；同时不断提升业务规模，并通过规模效应助力客户降本增效、分享增值收益，从而实现规模和效益的良性循环。另一方面，全球化、多品类的业务布局，能够提升业务发展的抗风险能力和增长速度，有利于平滑周期性，避免单一市场、单一产业链、单一品种占比过高带来的系统性风险。

    未来，公司将继续发挥全球化供应链运营平台优势，根据不同行业的特性进行差异化产业链布局、提供差异化供应链服务，整体实现各业务板块行业地位提升。

    2.房地产业务

    公司房地产业务涵盖房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务等业务。

    房地产开发：公司坚持区域深耕战略，主要布局了福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州等高能级城市。公司致力于成为“中国优秀的房地产运营商”，旗下拥有建发房产和联发集团两大开发品牌。根据克而瑞研究中心发布的“2025年上半年中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，子公司建发房产位列全国第6名。子公司联发集团连续19年荣膺“中国房地产百强企业”，并荣获“2025年房地产开发企业综合实力”第26位。

    城市更新改造：建发房产和联发集团积累了丰富的城中村改造、旧城改造经验，并将业务拓展至基础设施建设、公共配套建设等领域。

    物业管理：由公司旗下“建发物业”和“联发物业”运营，不仅能够提供中高端住宅的高品质物业服务，还涉及商业、医院、写字楼、产业园区、工业园区、学校等公共建筑的物业管理，并以专业的服务覆盖了物业项目全生命周期服务。

    商业管理：建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城市管理73个商业项目，包括商业、写字楼、主题街区等，管理面积超243万平方米。

    代建运营：建发房产和联发集团业务涵盖了投资、建设、销售、运营、物业管理等全流程专业服务，代建项目业务涵盖了住宅以及会议中心、酒店、产业园区、医院、学校、写字楼等类型公共建筑。

    工程与设计服务：公司旗下控股子公司建发合诚（603909.SH）是综合性工程咨询集团、国家高新技术企业，主要从事设计与工程管理、检测服务、运维服务、建筑施工等业务。

    3.家居商场运营业务

    公司旗下家居商场运营业务由美凯龙运营。美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。美凯龙在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位，通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行有效的渗透。同时，美凯龙还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。

    作为全国性家居装饰及家具商场运营商，美凯龙商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大，在我国稳健发展的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。

    截至2025年6月末，美凯龙经营了76家自营商场和235家委管商场；通过战略合作经营7家家居商场；以特许经营方式授权23个特许经营家居建材项目。美凯龙自营及委管业务总计覆盖全国30个省、直辖市、自治区的189个城市，总经营面积19,347,031平方米。

    二、经营情况的讨论与分析

    （一）2025年上半年主要经营成果2025年上半年，公司实现营业收入3,153.21亿元，同比下降1.16%；实现归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）8.41亿元，同比下降29.87%。截至2025年6月末，公司总资产达到8,891.93亿元，净资产达到2,283.63亿元，归属于母公司所有者的净资产达到

    713.27亿元。

    2.13亿元，以及房地产业务分部减少1.43亿元，供应链运营业务分部与上年同期基本持平。

    1.供应链运营业务分部

    2025年上半年，供应链运营业务实现营业收入2,678.45亿元，同比增长1.62%；实现归母净利润14.20亿元，与上年同期基本持平。

    2.房地产业务分部

    2025年上半年，房地产业务分部实现营业收入441.39亿元，同比下降13.83%；实现归母净利润0.11亿元。

    房地产业务分部实现的归母净利润0.11亿元，同比减少1.43亿元。其中：

    （1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提3.79亿元存货跌价准备，实现“归母净利润”9.69亿元（同比增长2.35%），剔除永续债利息并综合股权比例因素后为公司房地产业务分部贡献“归母净利润”5.19亿元，同比增加1.73亿元；

    （2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提2.32亿元存货跌价准备，房地产业务实现“归母净利润”-5.34亿元，为公司房地产业务分部贡献的“归母净利润”为-5.08亿元，同比减少2.22亿元；

    （3）上年同期本公司出售天津金晨房地产开发有限责任公司股权，取得投资收益0.94亿元，而本报告期无此事项。

    3.家居商场运营业务分部（美凯龙）

    2025年上半年，美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超2亿元；由于商场的租金增长未达预期，导致投资性房地产公允价值下降超20亿元，同时根据谨慎性原则计提的资产减值准备和信用减值准备合计超1亿元，两项合计金额超21亿元，美凯龙实现“归母净利润”为-20亿元。综合股权比例因素后，美凯龙为建发股份贡献的“归母净利润”为-5.90亿元。投资性房地产公允价值波动和计提减值准备等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙上半年经营活动产生的现金净流入为2.02亿元，同比增加10.23亿元。

    （二）2025年上半年重点工作及成效

    1.供应链运营业务

    在宏观环境不确定性较高的背景下，公司供应链运营业务坚守战略方向，持续加强防范经营风险，不断夯实风控体系、巩固核心优势。公司在总部层面组建了价格风险管理小组和国别风险管理小组，完善了合规和风险管理相关制度规定，进一步筑牢供应链运营业务重大风险的防控屏障，强化业务全流程合规管理。在风控为先的基础上，公司多个核心品类实现了经营货量的增长和市场占有率的提升，不仅稳固了行业龙头地位，更在钢材等大宗商品价格下跌的背景下，为公司保持业绩稳定奠定了坚实基础，凸显了公司穿越周期的经营韧性。

    （1）深耕专业化发展，强链补链筑优势①坚持专业化经营，经营货量稳步增长。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量约1.03亿吨；在经营总货量保持增长的同时，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：钢材经营货量超3,600万吨，同比增长超10%；农产品经营货量近1,700万吨，同比增长超6%。

    ②强化资源获取力，深化大客户合作。建发钢铁集团与主要国有上市及大型民营钢厂合作货量增幅达11%，与国际矿山等主要铁矿供应商合作货量增幅超25%；建发浆纸集团与国内外大型纸浆供应商合作货量增长72%；建发农产品集团与大型国际粮商合作货量增长11%。

    ③产业链纵深突破，驱动服务新引擎。建发浆纸集团与马来西亚NextgreenIOIPulp公司达成战略合作，携手打造全球首个棕榈浆造纸原料产业化项目，开创行业新路径。建发能化集团自主建设运营的建发橡胶（泰国）工厂顺利开机投产，为其实现供应链与产业链融合注入关键动能。同时，公司取得了中利集团（002309.SZ）控制权，进一步延伸光伏新能源领域产业链布局，为实现上下游资源整合与业务协同筑牢根基。

    （2）加快国际化进程，锻造本土运营力公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，持续加快海外业务布局步伐，着力提升全球化运营水平和公司在海外市场的本土化服务力。

    国内方面：公司持续深耕华东、华南市场，拓展东北和中西部区域业务规模。2025年上半年，公司向中西部供应商采购规模超1,200亿元，同比增长16%。

    国际方面：公司加快供应链业务海外布局，积极推进海外业务本土化运营,着力把握海外市场需求。截至2025年6月末，公司已有超70个境外公司和办事处，其中26家系境外平台公司。依托自建境外平台，公司各大业务集团逐步推进海外本土化运营战略，如建发钢铁集团持续推进“员工、资源、市场”本土化策略，在印尼、泰国、越南、马来西亚开展本土化供应链业务，在非洲、欧美开展库存前移业务，有效提升了钢材国际业务的供应链服务效率，上半年钢材国际业务经营货量同比增长约17%。

    公司上半年海外业务规模超57亿美元，同比增长约10%。业务地区结构方面，与“一带一路”沿线国家的业务规模同比提升10%；与非洲联盟国家的业务规模同比提升超37%；与中东欧16国的业务规模同比提升超380%。（注：本段所述海外业务指销售目的地为非中国地区的业务。）

    （3）打通物流新节点，数智协同提效能公司积极拓展国内外物流资源布局，致力于打通全球链路。国内方面，建发农产品集团通过收购东北粮仓，进一步夯实产地粮源集散能力，打通“北粮南运”海陆通道关键节点。此外，公司上半年新增获批铸造铝合金交割库资质，进一步提升了供应链服务能力，截止2025年6月末，公司已累计获得包含铸造铝合金、纸浆、合成橡胶、PTA、瓶片、棉纱、硅铁、锰硅、工业硅、多晶硅和碳酸锂在内的11个期货品种交割库资质。

    国际方面，公司积极部署海外属地资源，重点布局非洲、东南亚、中东等区域的自营物流资源，提升属地化物流服务能力。截止2025年6月末，公司累计海外自有及合作仓储网点已超350个，覆盖全球40余个国家和地区。在东南亚地区，公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南中南半岛四国的物流通路，在泰国拥有超170余台自有汽运车辆、35万平自营仓库，另有6万平自有仓库正在建设中。在中东地区，公司成立了集装箱班轮公司GretaShipping，与全球头部航运公司赫伯罗特开展合作；GretaShipping首轮布局三条“中东-印度”支线航线并于8月中旬启航，与中东、东非、红海地区的主干线服务实现无缝衔接，迅速融入了全球主干线班轮系统。

    在数智物流方面，公司继续完善构建覆盖全场景的“供应链物流控制塔”平台，于上半年推广运用“建发生态物流云”，依托数字化平台，构建完整的物流供应商全生命周期管理体系，整合各类优质承运商资源，提供标准化报价、签约、作业、对账等一站式协同服务，确保全程物流凭据可信，大幅提升物流协同效率。

    （4）助推消费品出海，精进国际服务力在消费品业务方面，公司聚焦轻纺、泛食品、机电等板块，并赋能优质国产消费品出海。2025年上半年，公司消费品业务的营业收入超240亿元，同比增速超20%；出口规模超8亿美元，同比增长超7%。

    轻纺板块持续拓展海外生产资源，已在孟加拉、柬埔寨、越南等东南亚国家合作40余家核心工厂，构建起稳定的海外生产矩阵；销售网络不断完善，在北美、欧洲等重点市场的份额实现稳步提升，海外业务版图持续扩大。上半年轻纺板块营业收入超过95亿元，同比增长超35%；出口规模近4亿美元，同比增长超13%。

    泛食品板块链接产业链上下游，拓展核心品类的上游资源，聚焦细分连锁业态头部品牌，持续加强供应链协同服务能力。上半年泛食品板块营业收入近40亿元，同比增长近25%。公司咖啡豆、乳品业务与瑞幸、蜜雪冰城、古茗等知名咖啡茶饮品牌以及大型烘焙厂建立了稳定良好合作关系。其中，咖啡豆业务深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、哥伦比亚等海内外主要核心产区，上半年签约采购咖啡豆超4万吨,实现销售额超7亿元，同比增长超120%。乳品业务上半年销量近15万吨，同比增长20%。

    机电板块中汽车业务聚焦中东、东欧、非洲等重点市场，深化海外业务布局，稳步推进海外仓建设。上半年汽车出口及转口规模4亿美元，同比增长超10%。

    2.房地产业务

    （1）销售破局高质增长，高效去化排名进阶2025年上半年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额829.38亿元（全口径）【注：已剔除部分建发房产与联发集团合作项目的重复数据】，同比增长11.67%；全口径销售回款786.19亿元，回款比例95%，回款比例多年来保持高位。其中，子公司建发房产实现合同销售金额708.30亿元（全口径），同比增长7.31%，权益销售金额534.57亿元，同比增长5.07%；子公司联发集团实现合同销售金额134.07亿元（全口径），同比增长29.19%，权益销售金额89.60亿元，同比增长56.27%。

    公司在一、二线城市的全口径销售金额占比达到90%，全口径销售额超20亿元的城市数量达到10个。建发房产“灯塔项目”陆续落地，北京“海晏”、厦门“宸启瑞湖”均两大灯塔项目于6月首开后均呈现出热销态势，其中北京“海晏”荣登“6月份北京新房网签套数&网签金额北京TOP2、海淀TOP1”，厦门“宸启瑞湖”荣登“6月份厦门市商品住宅销售面积&金额双冠王”。上半年，建发房产在全国28个城市的销售规模位列业内前5名，且在杭州、厦门、南昌等城市的销售规模位列前三。根据克而瑞研究中心发布的“2025年上半年中国房地产企业销售排行榜”，按全口径销售金额计算，建发房产位列全国第6名，较上年提升1名。联发集团厦门“嘉悦里”二期首开当日去化超九成，三期实现首开即罄，连续4个月蝉联厦门岛外销售套数、面积、金额三冠王；莆田“嘉和府”单盘销售金额及销售均价都位列莆田第一；重庆“嘉和府”6月首开去化九成以上，当月位列重庆市销售金额前三。

    （2）深耕高能优质区域，精益拓储优化布局公司锚定高能级城市优质地块，做精地块价值梳理、风险排查及客群定位，抓牢市场窗口布局优质项目，确保投资项目的优质性和发展潜力，为可持续发展奠定坚实的土地资源基础。公司聚焦高能级城市的优质地段，年内以多元化方式获取优质土地24宗，全口径拿地金额合计582.43亿元，其中一、二线城市拿地金额占比超96%，新增地块的全口径货值超1,120亿元；权益拿地金额合计480.92亿元，新增地块的权益货值超910亿元。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都、南京等核心城市；截至2025年6月末，公司在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超83%，较上年末提高3.46个百分点，有效增强了土储安全边际，土储结构不断优化。其中，联发集团在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超79%，较上年末提高13.61个百分点，土储结构大幅改善。

    （3）灯塔项目品质焕新，用心服务口碑提升公司坚持以打造“好房子”为导向，深耕“产品力+服务力”双核心，通过强化产品差异化与领先性竞争优势，持续提升行业认可度与客户满意度，筑牢口碑根基。

    产品力方面：建发房产推出四维一体的“好房子”体系框架，以文化定魂、以价值塑骨、以策略营境、以技术夯基，匠筑富有传统文化底蕴的高品质现代人居。目前，这一体系打造的北京“海晏”、厦门“宸启瑞湖”等灯塔项目已落地。2025年上半年，建发房产总体客户满意度达95分，位列赛惟库内行业第一。联发集团继续聚焦“新青年战略”，为城市有为青年打造“优总价、高品质、强运营、智慧化”的“人生第一套好房子”，目前已落地厦门“嘉悦里”项目，厦门“环岛新澍”、南京“雨花新澍”等项目正按计划推进筹备工作，预计下半年开盘。

    服务力方面：建发房产和联发集团坚持以客户为中心，持续精进物业服务品质，为业主打造安全、舒适、绿色、智慧的生活空间。建发物业继续打造“天天好”服务体系，通过标准化服务流程、个性化服务方案和智能化服务手段，打造“好房子”时代下的高品质服务样本。2025年上半年，建发物业服务满意度达95分，位列赛惟库内行业第一。联发集团与华为合作推进智慧建筑与数字家庭生态打造，为业主构筑安全、便捷、智慧的无忧智慧生活系统。2025年，联发物业位列“中国物业服务百强企业”第25位。良好的物业服务品质和口碑助力公司品牌在各城市落地深耕。截至2025年6月末，建发物业和联发物业在管项目数量达761个，在管项目面积达1.08亿平方米，较上年末增加1,788.55万平方米。

    2025年1-6月，公司房地产开发业务的主要经营数据（不含土地一级开发业务）详见下表。由于建发房产旗下房地产开发业务主要由建发国际集团负责运营，故下表仅列示建发国际集团主要经营数据。

    3.家居商场运营业务（美凯龙）

    2025年上半年，美凯龙持续推进“3+星生态”战略，打造家居、家电、家装互为融合的一站式全生态消费场景。截至6月末，美凯龙商场高端电器经营面积占比为9.4%，并计划在未来三年打造40座“Mega-E智电绿洲”高端电器生态标杆；家装业务方面，M+设计中心打造完成面积达73.1万平方米，较2024年底增长5.1万平方米，累计引入1,000多家设计工作室，合作近5,000位优秀设计师，设计生态规模效应凸显；新业态新能源汽车已进驻50家商场，覆盖44个城市，合作超30个品牌，经营面积26.1万平方米，较2024年末增长9.7万平方米。美凯龙还积极响应国家“以旧换新”政策，全国卖场以旧换新订单数达74.3万单，商品销售额达73.1亿。

        三、报告期内核心竞争力分析

    公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。

    （一）供应链运营业务

    1.规模制胜：全球化、多品类的资源整合能力和品牌影响力

    在大宗商品供应链运营行业，公司营收规模在A股公司中连续多年位于领先阵营。公司作为行业内资深的供应链运营商，拥有多年沉淀的企业文化、人才资源和行业经验，具有多品类、跨行业整合商品、市场、物流、金融和信息资源的能力，善于为客户定制供应链解决方案和服务产品，提供稳健高效的供应链运营服务。

    公司秉承“成为国际领先的供应链运营商”的理念，积极布局全球化采购渠道和销售网络，构建起了全球化的供应链服务体系，供应链服务辐射全球超过170个国家和地区。公司最近五年内签约合作的境内外供应商和客户数量超过12万家，其中境外的供应商和客户数量超2万家，在浆纸、农产品、钢铁、能化产品、矿产品、轻纺、汽车、酒类等业务领域拥有了良好的品牌影响力。

    2024年，公司位居《福布斯》“全球企业2000强”第555位（较上年提升85名）；2021年至2024年，公司连续四年荣登“中国上市公司品牌价值榜TOP100”，品牌价值位列第54位。公司连续多年被评为“全国守合同重信用单位”、“全国外经贸质量效益型先进企业”，并先后入选“中国对外贸易500强”、商务部首批“全国供应链创新与应用示范企业”、“5A级供应链服务企业”等榜单。子公司拥有物流行业国家标准认证的“5A级综合物流企业”资质。

    2.深挖拓益：定制化的“LIFT”供应链服务平台

    公司长期致力于供应链服务平台的构建，打造国内领先的“LIFT”供应链服务体系，将供应链服务拓展至合作伙伴的业务全流程，同时运用物联网、互联网技术推进全球产品信息资源和合作伙伴资源整合、共享。公司从四大类供应链基础服务出发，走进客户价值链，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资源，以客户需求为导向，提供定制化解决方案，推动了资金、资源、服务的良性循环，不断挖掘潜在的增值机会。

    3.行稳致远：专业化、分级化、流程化的风险管控体系

    风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。

        在风控理念方面，公司秉持“专业化”的运营战略，针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。

    在风控体系方面，公司采用三级风险管理架构：第一级由董事会下设的风险控制委员会履行风险管控职责；第二级由公司经营班子和总部多个职能管理部门履行风险管控职责；第三级由子公司经营管理层和相关职能部门履行风险管控职责；通过分级管理，公司在防范风险的同时兼顾灵活、适度和高效。

    在风控实施方面，公司已制定并持续完善内控制度及各项业务管理流程，具有“流程化”的特点。公司制定了《内控手册》《供应链业务运作管理条例》《供应链业务流程管理条例》《物流管理条例》《信用管理条例》《期货业务管理规定》《供应链业务价格风险管理办法》等系列制度，并不断加强、优化流程管控和关键风险点的管控。公司动态调整关键风险指标，并将关键风险指标与薪酬挂钩，促进经营单位重视并加强风险防范。依托数据挖掘、机器学习等大数据技术，公司搭建形成了以E风控系列产品为代表的“智能风控体系模型”，为公司经营决策提供有力支持。

    从理念、制度、到执行，公司完成了对业务全流程、全生命周期的风险管控体系建设，为公司实现基业长青提供了坚实保障。

    4.科技赋能：数智化的供应链运营管控平台

    公司坚定围绕“科技赋能”战略，持续加码数字技术应用投入，通过迭代数智化供应链运营管控平台及产业链协同平台，提升平台洞察力、协同力及敏捷力，取得LIFT供应链组合服务与业务效率、服务成本的较优平衡：

    支撑业务创新发展：依托公司供应链协同平台，链接上下游关键利益相关方，以提高供应链业务服务质量及资源配置效率，提升供应链服务价值，同时为业务创新发展提供技术支撑，构建差异化竞争优势。

    赋能业务风险管控：深度应用数智化技术，建立覆盖风控管理中信用、货权、价格、履约等要素的智能风控体系，并基于体系沉淀的风控数据结合AI技术构建智能化风控数据模型，为实现精细化、高效率的合规管理与风险防控提供坚实支撑。

    助力管理提质增效：深度拓展生成式AI、电子签约、RPA机器人等数智化技术应用场景，全面提升供应链运营流程的自动化、智能化水平，降低各环节运营成本，助力业务运营提质增效。

       5.金融赋能：资源优势叠加产研联动赋能业务发展

    “研究-业务-风控”联动实现期货赋能。公司聚焦产业服务，将期货衍生品工具应用于黑色金属、农林产品、能源化工、有色金属等60多个品种的产业服务环节中，通过基差点价等专业化成熟模式满足多行业客户的价格风险管理、稳定主营业务收益等多元需求，带动终端客户服务规模不断提升。

    同时，公司还成立了黑色产业研究院、农产品研究院和浆纸产业研究院，几大研究院着力于    产业研究和大宗商品价格分析，研究内容涵盖宏观经济、产业动态和商品期货等。基于专业化运营经验和产业研究成果，公司持续探索使用期货衍生工具创新业务模式，在含权贸易中通过多种期权组合交易为客户增厚利润、降低风险。

    （二）房地产业务

    1.重点城市布局能力突出

    公司房地产业务已有数十年历史，秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略，现已布局海西、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，包括福建省以及上海、北京、杭州、苏州、南京、成都等高能级城市，形成一、二线城市强有力的互补优势。

    2025年上半年，公司以多元化方式获取优质土地24宗，全口径拿地金额合计582.43亿元，其中一、二线城市拿地金额占比超96%，新增地块的全口径货值超1120亿元；权益拿地金额合计480.92亿元，新增地块的权益货值超910亿元。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都、南京等核心城市；截至2025年6月末，公司在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超83%，较上年末提高3.46个百分点，有效增强了土储安全边际，土储结构不断优化。

    2.高品质住宅，成长新赛道

    当前，在房地产行业新形势下，市场需求发生了新变化，客户从追逐房产增值转变为重视居住价值，居住需求由“有没有”转向“好不好”。时代在变，但人民对美好生活的向往始终不变，客户对“好房子”的需求日益提升，房地产行业将进入新的“品质时代”。在此背景下，只有始终以客户为中心、长期注重产品品质的房地产企业，才能抓住发展机遇，提升竞争优势。

    公司房地产业务充分发挥住宅产品户型研发、风格设计等方面的优势，开发出独特、优质的产品，现已形成良好的客户口碑。

    建发房产

    子公司建发房产拥有房地产全业态开发经验，产品类型涵盖高品质的住宅、写字楼、品牌酒店、会议场馆、大型购物商场等，业务深耕20余个核心城市。公司以“打造有品质的建筑和生活空间，成就更多的美好生活”为使命，构建“文化-价值-策略-技术”四维一体的“建发房产好房子体系框架”，以钻石级标准重新定义当代东方品质人居，持续夯实产品力和服务力优势。

        在住宅营建方面，围绕“新中式生活匠造者”的品牌定位，以建筑为载体，探索东方美学与智慧，提出“建识东方·发献大美”的产品主张，提炼“儒门、道园、唐风、华纹”的专属匠造理念；坚持创新式传承，以现代材料与工艺复刻中国传统建筑文化精髓，形成“新材料·精工艺·承古法·展国风”的专属匠造特质，打造有时代特色的新中式产品。目前凝练了「锦·秀·华·章」四大产品系列，包括王府中式、盛世唐风、禅境中式、风雅宋韵、海派东方、诗意东方等不同风格的新中式住宅产品。

        联发集团

    子公司联发集团始终坚持以客户为中心，深度洞察新青年主流客群在文化审美、情绪价值、产品功用、健康智慧等生活需求，秉持“优总价、高品质、强运营、智慧化”的产品价值主张，差异化打造年轻人的好房子。在产品营造端，联发从客户居住需求出发，不断创新产品设计，为客户打造更多元的生活场景，并以新工艺、新技术匠心筑造，实现“所见即所得”的实景交付。

    在服务运营端，通过打造多功能公共空间及配套运营服务，与业主携手共建更有品质、更有文化、    更有烟火气的人文社区。

        3.综合实力强劲驱动可持续发展

    房地产行业加速洗牌，房企分化日益明显，竞争格局日益清晰。产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将更具备竞争优势。公司作为国有控股上市公司，能够结合国有体制和市场化机制的双重优势，让公司在实现稳健经营的同时也具备市场化经营管理的活力。

    在当前房地产行业下行周期中，公司能够保障各项财务指标稳健运行，同时持续优化市场研判能力、不断精进库存管理能力、全力加快周转速度，凭借强劲的综合实力穿越周期实现可持续发展。

    公司地产业务以房地产开发为主业，同时布局城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程设计与服务，完善房地产开发和房地产产业链服务布局，发挥联动和协同效应，在持续    强化核心主业的同时，发挥在产品研发和增值服务方面的竞争优势，培育公司未来新的增长点。

    （三）家居商场运营业务

    1.美凯龙经营全国性的家居装饰及家具零售网络，具有备受赞誉的品牌

    作为全国性家居装饰及家具商场运营商，美凯龙商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。

    全国性布局网络、中高端市场定位、全渠道营销和服务创新升级，使得公司的“红星美凯龙”品牌成为国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一，在消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度，对处于品牌强化期的家居装饰及家具生产企业亦具有较强的号召力。

    2.经营模式难以被复制：核心商业物业构筑强大护城河，轻资产模式助力补位布局自营商场确保实现美凯龙在战略区域的布局并提供相对稳健的租金收入。美凯龙近八成的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段，具备行业内竞争对手难以复制的区位优势。由于商场内经营商品的特性，家居装饰及家具零售企业在选择物业时比其他零售企业面临更大的限制，适合作为家居装饰及家具商场经营的物业需要具有足够的经营面积、具备家居消费挖掘潜力的商业环境和良好的地理位置条件，因此，特定市场区域内的家居装饰及家具商场物业具有较高的稀缺性。

    委管商场及特许经营家居建材项目以低投入实现在下沉市场的有效布局。凭借公司颇具知名度的品牌、成熟的管理体系及服务流程、深厚的行业关系及庞大的商户资源，美凯龙以轻资产模式，即委管商场与特许经营家居建材项目，在三线及以下城市布局商场版图。

    3.不断优化完善商场内的品类及业态布局

    在国人对美好生活的需要日益增长的背景下，美凯龙持续优化商场内的品类布局，于2021年落地全国首个智能电器生活馆，目前已成为行业公认的“中国高端电器第一流通渠道”。面对消费需求分层化、下沉市场换新红利释放等行业变化，美凯龙于2025年5月启动全国电器2.0首馆开业仪式。升级后的2.0版电器馆将在面积规模实现扩容的同时，扩充产品品类、完善品牌矩阵、搭建服务体系，从而满足不同市场、不同圈层人群的需求。

    此外，美凯龙亦通过在商场内引入家居品牌联名、连锁餐饮等高频消费业态，引入设计工作室、落地M+高端设计中心，推动汽车头部品牌、主流品牌进驻商场，并引入汽车改造、新能源充换电等服务，实现多业态融合的大家居一站式消费生态的打造，拓宽流量入口，提升消费者的购物体验。

    4.强大的创新能力及数字化运营能力，率先推行家居消费新零售模式

    美凯龙与阿里巴巴共同探索家居新零售领域的布局，率先推行家居消费新零售模式。美凯龙对全国范围内的商场进行数字化升级，建立线上“天猫同城站”，并自建新零售线上产品运营及服    务能力。同时重点运营升级第二流量阵地抖音，推动商场构建抖音运营矩阵，通过抖音本地生活业务，引导消费者线上领券线下到店核销，获得更多的精准流量和客资至线下。此外，公司与小红书、微信视频号、高德地图、大众点评等线上平台达成合作，积极完善线上线下一体化的生态，实现全域引流。

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