华联控股（000036）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华联控股（000036）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）公司主营业务、利润及其构成情况

    公司主营业务涵盖房地产开发与物业经营服务两大核心板块，共同构筑公司均衡且稳健的盈利模式。房地产开发方面，公司聚焦于深圳、杭州等经济活跃城市。通过公司本部及旗下四家专业房地产开发机构——深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业、上海申冠置业等，致力于打造高品质住宅及商业项目，满足市场多样化的居住与商业需求，为公司贡献稳定的销售收入与利润。

    与此同时，物业经营与服务管理业务作为公司另一重要支柱，主要布局于深圳、杭州、上海等核心区域。深圳华联经营公司与华联物业集团作为专业运营实体，全面负责公司物业资产的租赁业务及住宅、商业地产项目的综合物业服务，实现了资产的高效运营与增值。

    （二）公司房地产开发项目情况及物业经营与服务管理情况

    1.房地产开发项目情况

    公司目前在售的地产项目主要包括深圳“华联城市商务中心”“华联城市全景”(尾盘)、杭州“钱塘公馆”“全景天地”；在建项目为深圳“御品峦山”（2025年9月底预售）；筹建项目为深圳“华联南山A区”。

    2.物业经营与服务管理情况

    公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产（含酒店）面积合计22.72万平方米（含合并范围内的控股子公司），同时还拥有住宅、写字楼等配套收费车位4715个。自持物业的经营及为公司开发项目提供物业服务管理，为公司带来了持续稳定的经营收入。

    (一)报告期内公司经营与管理情况

    截至2025年6月30日，公司总资产75.82亿元、净资产50.56亿元，比上年度末分别减少0.49%、0.47%；2025年1-6月，公司实现营业收入2.14亿元，同比下降1.92%，归属于上市公司股东净利润0.02亿元，同比下降93.84%。公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到区域研发办公市场供过于求、房地产市场波动及需求萎缩等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2025年上半年营业收入、净利润下降。在市场形势和政策因素的叠加影响下，公司在售产品仍面临较大的去化压力。

    1.房地产项目开发与运营

    目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，房地产项目情况如下：

    (1)深圳“华联城市商务中心”项目

    采用“租售并举，以租促售，带租销售”的创新模式。报告期内，确认租赁收入为2206万元，研发办公新增租赁面积为5173.99㎡。临街商铺（约9000㎡）由子公司深圳华联置业自持出租。

    销售方面：报告期内，受政策因素和市场因素的叠加影响，该项目无新增销售记录。该项目开盘至今累计销售收入约53.28亿元。该项目剩余可售单位及面积情况：T1栋剩余可售单位28层，可售面积约5.9万㎡；T3栋剩余可售单位16层，可售面积约2.26万㎡；T4栋剩余可售单位124套，可售面积约0.47万㎡。

    (2)深圳“御品峦山”项目

    该项目位于深圳市宝安区西乡街道核心区域，坐享12号线西乡桃园站、20号线航城站（建设中）、28号线（规划中）三地铁，周边配套涵盖中澳实验学校、西乡实验学校等教育资源，平峦山公园举步可达。项目计容建筑面积约7.96万m2，总建筑面积约12万m2，规划共7栋楼，容积率约3.6，住宅面积段为94㎡-120㎡三房及四房、133㎡-178㎡复式单位。2025年5月，该项目已完成“正负零”节点目标。截至本报告披露日，主体工程已出地面八层，同时在进行营销展示区和样板房精装修施工，计划9月营销展示区及样板房对外开放，今年内开盘预售。

    (3)深圳“华联城市全景”项目

    该项目为“工改住”城市更新项目，目前仅剩1套顶层复式单位(424m2)在售，临街商铺（8272m2）则全部由公司自持并对外出租。报告期内，主要进行清盘收尾工作。

    (4)深圳“华联南山A区”项目

    该项目为公司拟在深圳区域进行的又一个城市更新项目，更新方向为“工改保”。于5月28日完成华联A区城市更新单元规划（草案）公示，于5月30日完成华联A区城市更新单元计划延期的公告；专项规划等相关申报及前期工作继续推进中。

    (5)杭州“钱塘公馆”项目

    截至2025年6月底，该项目累计销售确认收入金额25亿元，剩余可售面积约9000m2。报告期内，该项目虽无新增销售记录，但针对顶跃产品进行精准的营销推介，保持市场热度，同时全方位提升房源的品质与吸引力，助力市场的培育与推广。

    (6)杭州“时代大厦”项目

    该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的CBD商务区内。报告期内，“时代大厦”实现租金收入2730万元。受整体经济环境影响，企业普遍收缩规模、新增需求趋于谨慎，加之写字楼市场供大于求、高端租赁需求减少、区域竞争加剧等多重不利因素，该高端物业出租率有所下滑。公司积极应对，主动加强与政府部门、中介机构及物业方的紧密联动，大力推进“以商招商”策略。同时，公司审慎优化租赁策略，在确保出租率的基础上着力稳定收益，并强化对租户经营状况的跟踪管理，进一步加固风险管控体系，全力保障租金收缴率。截至报告期末，“时代大厦”的租金收缴率为95.31%。

    (7)杭州“全景天地”项目

    该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。报告期内，杭州钱江新城“万豪酒店”实现营业收入6721万元，客房入住率达83%，同比略有上升。此外，全景天地2号楼产权分割事宜推进中，以便于未来实现分证销售。

    2.物业经营与服务管理业务

    报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入2.13亿元，同比增长10.36%。公司物业经营与服务管理业务稳中有升，经营状况良好。

    物业经营方面：2025年上半年，面对复杂多变的市场环境和租赁行业的诸多挑战，公司紧紧围绕租金收入、出租率、收缴率等核心目标，积极推进各项工作。一是提升硬件设施，优化租户体验；二是加强市场调研，精准定位客户需求；三是完善租赁政策，灵活应对市场变化。通过多措并举，确保租金收入和出租率的基本稳定。

    物业服务管理方面：一是贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”方针，聚焦责任体系压实、风险预控升级、安全文化筑基“三维联动”，筑牢企业本质安全防线；二是坚持秉承“尽心尽力，至诚至善”的服务理念，全面强化标准化体系建设、提升行业竞争力；三是聚焦设施设备精益化运维，其中深圳在管项目高效实施老旧设施迭代攻坚，以硬件升级筑牢服务品质基石。报告期内，受市场经营环境变差及内部结算方式调整的影响，写字楼空置率上升、大客户欠费增加、停车收入减少等，物业服务管理方面的收入较去年同期有所下降。

    3.产业转型方面

    公司目前采取“先进行跨行业布局后进行产业聚焦”战略，即先进行小批量投入，在相关项目培育成长、时机成熟后，再进行产业聚焦、扩大投入，以实现产业转型之目标。公司于2023年12月参与设立中保清源汇海产业基金。截至本报告期，该基金投资情况如下：一是投资4.3亿元，分别持有深圳聚能24%、珠海聚能36%股权。深圳聚能业务为EPC业务和盐湖提锂矿权投资开发，深圳聚能拥有8项专利技术，覆盖吸附剂、碳酸锂初提（盐湖提锂）、碳酸锂精提技术和氢氧化锂等技术。珠海聚能业务为吸附剂生产制造与销售，目前年产5000吨的两条生产线已开始投料生产，产品质量稳定，正在着力进行销售推广。二是投资3000万元，持有山水云图10%的股份。山水云图专注于碳中和、碳汇技术领域，业务范围涵盖碳汇技术的研发、应用及相关数字技术服务。其主要产品包括碳汇管理系统、碳交易服务平台以及碳汇相关的硬件设备。三是出资116万元收购成都四良山河建设工程有限公司(现已更名为“四川华联九州环境工程有限公司”)100%股权和进行增资，拟开展零碳现代农业产业园建设及农业减排固碳业务。通过加强与四良科技、山水云图的战略合作，以华联九州为运营平台，开展、承接零碳现代农业产业园项目建设、整县域生态碳汇项目开发、农业减排固碳工程技术开发和生态碳汇的确权与收购等业务。公司将根据产业转型项目进展情况，及时进行相关披露。

    公司秉承“地产保稳定，转型促发展”的未来发展战略，围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行积极的投资布局，拟以盐湖提锂吸附剂技术、盐湖提锂工艺及成套EPC解决方案业务为重点，形成“技术——资源——成品（或合作）”基本格局。同时关注其他新兴产业投资机会，积极打造第二增长曲线，构建更加合理的产业结构。

    (二)经营环境变化及判断

    宏观经济方面，2025年上半年，我国经济整体运行保持平稳态势。“两新”“两重”政策的加力扩围有效带动了消费的逐步回升，基础设施投资与制造业投资亦维持稳定增长，出口方面则展现出较强的韧性。然而，物价水平仍处于低位区间，加之外部环境日趋复杂，经济持续回稳的基础尚需进一步巩固。4月25日，中央政治局会议明确指出，要“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性”，并强调“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。面对全球经济增长动能减弱、国内需求相对不足等挑战，预计下半年我国宏观政策将加大实施力度，通过增强政策的确定性来有效应对外部环境的不确定性。

    房地产市场方面，尽管经济增长态势良好，但由于房地产市场前期调整以及居民对未来预期仍存在一定不确定性等因素，房地产市场需求的恢复相对缓慢。根据国家统计局数据，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积和金额分别为4.59亿平方米、4.42万亿元，同比分别下降3.5%、5.5%；全国房地产开发投资、房屋新开工面积分别为4.67万亿元、3.04亿平方米，同比分别下降11.2%、20.0%。上半年，在政策宽松的大环境下，房产市场主要经济指标跌幅收窄，延续修复、复苏趋势，后市依然不容乐观。展望下半年，政策宽松持续深化，温和复苏与分化并存，市场止跌回稳仍需要政策进一步加力、加码。

    房地产政策方面，2025年上半年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月的全国两会《政府工作报告》延续了去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确提出了“持续推动房地产市场止跌回稳”的目标，并从“促需求”“去库存”“防风险”三个方面部署了重点工作，同时指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月25日，中央政治局会议指出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，同时提出“加大高品质住房供给”，并强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场边际转弱，6月13日的国务院常务会议指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。预计下半年房地产政策环境维持宽松，政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面进一步落实，但不同城市、不同项目间的分化趋势将进一步加剧。

    发展战略和未来一年经营计划

    公司发展战略为：地产保稳定，转型促发展。2025年下半年经营计划及重点：一是公司将重点推进“华联城市商务中心”租售、“钱塘公馆”项目销售和“御品峦山”项目推售工作，以确保企业有稳定的收入来源。二是公司将抓紧开展“华联南山A区”项目相关前期工作，以推动该项目早日开工建设。三是进一步提升物业经营与服务管理水平，为企业提供稳定的现金流。四是持续关注中保清源汇海产业基金投资项目运营管理情况，做好风险管理工作，确保投资安全。五是继续积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实力。

    二、核心竞争力分析

    1.城市更新领域的专业运营能力

    公司近年来在城市更新领域精耕细作，已形成一套从项目立项申报、专项规划报批直至筹划建设的成熟运营体系。这一模式的有效实践，将为后续“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营提供有力支撑。同时，公司坚持差异化发展路径，专注于打造高品质、标杆性的建筑作品，此理念已获得市场广泛认可。例如，“钱塘公馆”项目荣膺“中国十大超级豪宅”称号；“华联城市全景”与“华联城市商务中心”项目则双双斩获“国家优质工程奖”，这些荣誉不仅显著提升了公司品牌形象，更印证了公司在工程质量上的卓越追求与不懈坚持。

    2.土地资源与成本控制优势

    公司持有的存量土地资源获取时间较早，且城市更新项目的用地多源于公司存续的工业土地或以低成本方式取得，这使得公司在土地成本控制、单个项目的毛利率及净利率等方面具备显著的比较优势。此外，公司地产业务聚焦于一线及二线城市，产品楼面成本相对较低，资产减值压力较小，从而具备较强的市场抗风险能力。

    3.稳定的物业经营与服务管理收入

    公司的物业经营与服务管理业务，为公司提供了稳定的经营性收入，已然成为支撑公司可持续发展的坚固基石。这不仅为公司的长期战略发展提供了有力保障，同时也有效增强了公司地产业务的核心竞争力。

    4.优良的资产质量与财务稳健性

    公司资产质量优良，财务状况稳健，自有现金流充裕且大于负债，这为公司推进产业转型战略、打造第二增长曲线奠定了坚实的基础。凭借此优势，公司将积极应对市场变化，捕捉并把握新的发展机遇，从而实现产业升级与可持续发展。

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