国金证券：给予保利发展买入评级

国金证券股份有限公司池天惠近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《短期业绩承压，投资专注核心城市》，给予保利发展买入评级。

　　保利发展(600048)
　　事件
　　2025年4月28日，公司发布2024年年度报告及2025年一季报：2024年公司实现营业收入3116.7亿元，同比-10.16%；归母净利润50.0亿元，同比-58.56%。2025年一季度公司实现营业收入542.7亿元，同比+9.09%；归母净利润19.5亿元，同比-12.27%。
　　点评
　　毛利率&计提减值，归母净利润承压下滑：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，2024公司交付16.5万套，同比明显下滑，拖累营收规模整体承压。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，2024项目结转毛利率14%，同比下降2pct，降幅同比收窄4个百分点；②期内公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司2024签约销售金额3230亿元，同比-23.5%（十强房企平均-24.4%），规模稳居行业第一。38个核心城市销售贡献同比提升2pct至90%，市占率提升0.3pct至7.1%；其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。
　　投资聚焦核心城市，持续优化资源结构：2024年公司共计拓展项目37宗，总拿地金额683亿元，权益拿地金额602亿元，权益比例为88%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比74%，二线城市占比26%，38个核心城市拓展金额占比99%。2024年公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第2名。
　　财务结构安全稳健，融资优势凸显：公司2024年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为62.7%、现金短债比为1.6；三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%；融资成本持续下降至3.1%，较年初下降46bp。
　　投资建议
　　当前公司业绩承压，但保利作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为58.1亿元/65.6亿元/75.1亿元，同比增速分别为+16.2%、+12.9%和+14.5%。公司股票现价对应PE估值为17.2x/15.2x/13.3x，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有10家机构给出评级，买入评级9家，增持评级1家。

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