信达地产（600657）2024年年报关键审计项：房地产开发项目的收入确认等

据证券之星公开数据整理，近期信达地产（600657）发布2024年年报，该份财报由安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产开发项目的收入确认

项目内容

2024年度，信达地产股份有限公司及其子公司(“信达地产集团”)确认的房地产开发项目收入约为人民币63.96亿元，占合并营业收入总额约80%。由于房地产开发项目收入对财务报表的重要性，以及房地产开发项目数量较多，收入确认需根据每个项目的竣工备案、房屋交付情况等多项因素进行综合判断。

审计应对

• 评价：评价与房地产开发项目的收入确认相关的内部控制的设计和运行有效性；
• 检查合同：检查房地产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的销售收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
• 样本检查：就2024年确认收入的房地产开发项目，选取样本，检查销售合同、竣工备案表及可以证明房产已经被客户接受的支持性文件；
• 收入确认期间检查：就资产负债表日前后确认收入的房地产开发项目，选取样本检查房屋交付文件，或被视为已获客户接受的支持性文件，以检查收入确认期间；
• 实质性分析程序：对房地产开发项目收入、成本、毛利率等执行实质性分析程序；
• 披露检查：对财务报表中与房地产开发项目收入确认有关的披露进行检查。

二、存货可变现净值的评估

项目内容

于2024年12月31日，信达地产集团的存货账面价值为人民币349.60亿元，约占合并总资产的46%，累计计提的存货减值准备约为人民币21.40亿元。存货的账面价值按照成本与可变现净值孰低计量。对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备。由于存货金额重大，而且存货可变现净值的确定涉及会计估计。

审计应对

• 内部控制测试：了解并测试与存货可变现净值的评估相关的内部控制的设计和运行的有效性；
• 识别潜在问题：从毛利率、周转率、市场价格等因素识别可能存在市价低于成本的存货；
• 减值测试检查：获取并检查管理层对重大存货进行的减值测试；
• 参数分析：对预计售价、预计完工成本、销售费用及税金等关键参数，参考历史数据、项目预算、销售合同、市场同类产品的销售情况等进行分析；
• 披露检查：对财务报表中与存货减值有关的披露进行检查。

三、债权投资预期信用损失计量

项目内容

于2024年12月31日，信达地产集团的债权投资账面价值约为人民币131.21亿元，约占合并总资产的17%，累计计提的预期信用损失为人民币10.27亿元。根据《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》准则，信达地产集团在对债权投资减值准备进行估计时，以预期信用损失作为基础，运用三阶段减值模型计量债权投资的预期信用损失。

审计应对

• 内部控制测试：了解并测试管理层与债权投资预期信用损失计量相关的内部控制的设计和运行的有效性；
• 模型复核：获取并复核管理层以评估债权投资减值准备的“预期信用损失模型”，检查了计提的减值准备；
• 信用风险评估：基于债务人的财务、非财务信息及其他外部证据，根据《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》准则，选取样本评估管理层就信用风险显著增加和已发生信用减值等判断标准应用及阶段划分；
• 前瞻性调整评估：评估管理层确定预期信用损失时对前瞻性调整信息的考虑的合理性，包括宏观经济指标的预测和多个宏观经济情景的假设及权重；
• 参数验证：检查预期信用损失模型的主要参数，包括信用风险敞口和考虑前瞻性因子的损失率；验证历史及评估基准日的数据；
• 现金流评估：对于处于阶段三的债权投资，选取样本评估管理层预计未来现金流量的金额、时间以及发生概率、抵押物的可回收金额等假设；引入内部估值专家，协助复核第三方评估报告中涉及的关键假设及参数；
• 披露检查：对财务报表中与债权投资预期信用损失计量有关的披露进行检查。

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