中华企业（600675）2024年年报关键审计项：房地产开发项目的收入确认等

据证券之星公开数据整理，近期中华企业（600675）发布2024年年报，该份财报由立信会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产开发项目的收入确认

项目内容

• 房地产项目销售同时满足下列条件时，公司确认相关收入：
• 与客户已签订合同；
• 房产完工并经相关政府部门验收合格、达到合同约定的交付条件；
• 客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。
• 2024年度，公司营业收入为人民币695,896.56万元，其中房地产开发产品收入为人民币527,687.60万元，占公司收入的75.83%。

审计应对

1. 评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2. 就本年确认房产销售收入的项目，检查和该项目相关的权证文件，包括竣工备案许可证、住房交付使用许可证、大产证等相关文件；
3. 针对公司本年结转的房产销售收入，选取样本，检查收款记录、销售合同、交房验收相关文件及其他可以证明房产已交付或视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认；
4. 在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。

二、房地产存货项目可变现净值的评估

项目内容

• 截至2024年12月31日，房地产存货项目的账面价值为人民币2,466,179.86万元，占公司总资产比例约43.45%。
• 当存货可变现净值出现重大变动，对公司财务报表产生重大影响时，是否经过公司管理层、董事会、或股东大会审批，履行了相应的决策程序。

审计应对

1. 评价与房地产存货项目可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2. 复核公司的房地产存货项目可变现净值估计，并将公司采用的关键估计，包括预计销售价格，与公司的销售计划、实际成交数据、市场可获取数据和政府备案价格比较，并结合项目所在城市的房地产调控政策，在售项目的实际产品情况进行分析；
3. 评价各房地产存货项目的目标成本预测、项目开发进度及其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
4. 对房地产存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化；
5. 复核公司房地产存货项目可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果是否出现重大差异，关注转回金额是否已超过原已计提的存货跌价准备。

三、土地增值税的计提

项目内容

• 土地增值税为应缴的主要税项之一，2024年度土地增值税金额为人民币56,633.70万元。
• 公司在结转收入时根据《土地增值税暂行条例》等相关法律法规的规定计提并交纳土地增值税。

审计应对

1. 评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评估管理层的假设和判断；
2. 参考相关规则及法规、了解各地税务机关相关税法执行细则，以评估公司计提土地增值税的计算方法的合理性和准确性；
3. 复核公司计提的土地增值税，关注计算结果是否存在重大差异；
4. 检查公司土地增值税汇算清缴情况及缴款情况，与公司已计提的土地增值税金额进行分析。

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