*ST中地（000736）2024年年报关键审计项：房地产开发项目的收入确认等

据证券之星公开数据整理，近期*ST中地（000736）发布2024年年报，该份财报由安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产开发项目的收入确认

项目内容

• 2024年度，中交地产股份有限公司合并财务报表中确认的房地产销售收入为17,180,912,669.45元，占营业收入总额的93.87%。
• 房地产销售收入确认通常需要同时满足以下条件：
• 项目已经竣工并验收合格达到合同约定的交付条件；
• 签订正式房屋销售合同；
• 购买方按照合同约定的方式付款；
• 购买方已办理房屋交接手续，或购买方收到书面交房通知后无正当理由拒绝接受房屋交付的，将交房通知书中约定的交付时限视为交接。

审计应对

1. 了解、测试和评价与房地产销售收入确认相关的关键内部控制的设计与运行的有效性；
2. 检查房屋销售合同条款，以评价有关房地产销售收入确认的会计政策；
3. 就2024年确认的房地产销售收入，抽取样本，并：
4. 检查竣工备案证明文件、面积实测报告以及房屋销售合同中的有关约定，评价项目是否已达到交付条件；
5. 检查购买方付款文件；
6. 检查房屋交付文件，如交房通知书、房屋交接单等；
7. 就资产负债表日前后确认收入的项目，选取样本，检查房屋交付文件，并结合开发产品监盘程序，检查销售收入确认的期间是否正确；
8. 对各主要房地产项目销售收入、销售成本、毛利及毛利率执行分析程序；
9. 检查财务报表附注三、21及附注五、41与收入确认有关的披露。

二、存货的可变现净值的评估

项目内容

• 2024年12月31日，中交地产股份有限公司合并财务报表中的存货账面原值为87,812,231,788.58元，跌价准备金额为5,887,550,959.47元，账面价值为81,924,680,829.11元，金额重大。
• 存货按照成本与可变现净值孰低计量。中交地产股份有限公司管理层确定资产负债表日重大存货项目的可变现净值。在确定存货可变现净值的过程中，管理层需对存货至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费等作出最新估计，并对存货项目的估计售价（参考附近地段房地产市场可获取数据和销售预算计划等因素）进行评估。

审计应对

1. 了解、测试和评价管理层与存货可变现净值的评估相关的关键内部控制的设计和运行的有效性；
2. 复核管理层识别的存在重大减值的存货项目，从毛利率、周转率、市场价格等因素对管理层计提的存货跌价准备进行评价；
3. 获取并检查第三方评估机构出具的存货项目评估报告或者管理层编制的存货减值工作底稿，评价对存货可变现净值采用的估值方法，抽样检查估值中采用的关键估计和假设，包括与估计售价有关的关键估计和假设，并与估算存货项目的估计售价（参考附近地段房地产项目的最近交易价格、相关房地产项目特质等因素）进行比较；
4. 评价第三方评估机构的独立性、客观性和专业胜任能力，了解评估师工作范围；
5. 在内部估值专家的协助下，复核第三方评估报告中涉及的关键假设及参数；
6. 复核管理层对可变现净值的测算以及管理层计提的存货跌价准备金额进行重新计算；
7. 对存货跌价准备、存货跌价损失金额进行合理性分析复核程序；
8. 检查财务报表附注三、10、附注三、28及附注五、5与存货的可变现净值有关的披露。

三、应收款项的可收回性

项目内容

• 2024年12月31日，中交地产股份有限公司的合并财务报表中其他应收款和长期应收款（含一年内到期）的账面余额合计为8,536,716,254.49元，坏账准备余额合计为1,258,603,644.61元，账面价值合计为7,278,112,609.88元。
• 应收款项减值准备以预期信用损失为基础确认，管理层在预期信用损失法下评估应收款项的信用风险，需分析应收款项的历史回款情况、交易对方的信用等级及未来经济状况。

审计应对

1. 了解、测试和评价管理层与应收款项的可收回性相关的关键内部控制的设计和运行的有效性；
2. 获取管理层对应收款项历史回款情况的分析，抽样检查应收款项的账龄及相关文件；
3. 对于单项计提坏账准备的应收款项，获取并检查第三方评估机构出具的可收回金额报告，评价其对应收款项可收回金额采用的估值方法，抽样复核估值中采用的关键估计和假设；
4. 获取管理层编制的应收款项减值工作底稿，复核其预计未来可获得的现金流量作出评估的依据，包括客户信用情况和经营状况、以往的交易历史和回款情况；
5. 对于按组合计提坏账准备的应收款项，评价管理层使用的预期信用损失模型以及管理层参照历史信用损失经验并结合前瞻性信息确定的坏账准备计提比例；
6. 评价第三方评估机构的独立性、客观性和专业胜任能力，了解评估师工作范围；
7. 检查财务报表附注三、9金融工具、附注三、28重大会计判断和估计、附注五、4其他应收款、以及附注五、8长期应收款的有关披露。

以上内容为证券之星据公开信息整理，由智能算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成投资建议。