渝开发（000514）2024年年报关键审计项：收入确认、存货减值

据证券之星公开数据整理，近期渝 开 发（000514）发布2024年年报，该份财报由重庆康华会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、收入确认

项目内容

• 相关信息披露：详见财务报表附注三（22）及五（34）
• 收入来源：渝开发公司的营业收入主要来自于商品房销售收入、会展服务收入、房屋租赁收入、石黄隧道经营权收入及物业服务收入等。
• 2024年度营业收入：人民币388,432,708.98元，其中商品房销售收入为人民币204,112,751.21元，占营业收入的52.55%。
• 收入确认条件：
• 签订了商品房销售合同，且该销售合同已在政府职能部门予以备案；
• 开发产品已经完工并验收合格，已经取得向业主交房的法定手续；
• 办理了交房通知或交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时；
• 收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利（通常收到销售合同全款）。
• 固有风险：由于营业收入是渝开发公司关键业绩指标之一，可能存在管理层通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。

审计应对

1. 了解与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
2. 检查渝开发公司标准房产买卖合同条款，以评价渝开发公司有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
3. 就2024年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件（如竣工联合验收意见书、交房手续），以评价相关房产销售收入是否已按照渝开发公司的收入确认政策确认；
4. 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支持性文件（如竣工联合验收意见书、交房手续），以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
5. 检查渝开发公司的销售合同台帐，对期末列报的合同负债检查是否存在已收全款未结转收入情况，评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
6. 对渝开发公司销售价格进行分析，复核房产销售价格的变动趋势是否与公开信息中获取的单方售价趋势一致。

二、存货减值

项目内容

• 相关信息披露：详见财务报表附注三（11）及五（6）
• 2024年12月31日存货情况：账面余额为人民币4,155,647,785.76元，跌价准备为人民币372,059,496.09元，账面价值为人民币3,783,588,289.67元。
• 存货构成：主要是开发产品、开发成本。
• 计量方法：资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，通常按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
• 管理层判断：管理层在考虑持有存货目的的基础上，根据历史售价、相同或类似产品的市场售价等确定估计售价，并按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定存货的可变现净值。
• 固有风险：由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断。

审计应对

1. 了解与存货减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
2. 复核管理层以前年度对存货可变现净值的预测和实际经营结果，评价管理层过往预测的准确性；
3. 以抽样方式复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数据、期后情况、市场信息等进行比较；
4. 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计的合理性；
5. 测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
6. 结合存货监盘，对存货项目进行实地观察，检查存货项目是否存在停工、烂尾等情形，评价管理层是否已合理估计可变现净值；
7. 对本年新增的结算及合同进行查验，并与合同暂估成本进行对比，保证账面成本的真实性完整性；
8. 检查与存货减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

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