苏宁环球（000718）2024年年报关键审计项：房地产开发项目收入确认等

据证券之星公开数据整理，近期苏宁环球（000718）发布2024年年报，该份财报由中喜会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产开发项目收入确认

项目内容

• 事项描述
• 参阅财务报表附注：“三、重要会计政策和会计估计”之“29、收入”，“五、合并财务报表主要项目注释”之“37、营业收入和营业成本”，“十五、其他重要事项”之“1、分部信息”。
• 苏宁环球为房地产开发企业，房地产开发项目收入在满足以下条件时予以确认：
  1. 工程已经完工并通过有关部门验收；
  2. 完成合同约定的履约义务，且取得了买方付款证明；
  3. 办理完成商品房实物移交手续，或取得按照合同约定视同客户接受房屋同等效力的文件。
• 2024年度房地产业务收入占营业收入78.02%。
• 由于房地产业务收入对苏宁环球的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上的微小差错汇总起来可能对苏宁环球的利润产生重大影响，因此我们将其识别为关键审计事项。

审计应对

1. 了解苏宁环球管理层对房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制，评价其设计和运行有效性；
2. 检查苏宁环球的房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
3. 了解房地产项目所在地的房价及销售状况，分析苏宁环球房地产项目的收入及毛利率变动情况；
4. 针对本年确认收入的项目，抽取样本，检查项目验收文件、房屋销售合同、房屋交付资料、网签备案等支持性文件，评价本年确认收入的项目是否符合收入确认原则；
5. 针对资产负债表日前后确认收入的项目，抽取样本，检查项目验收文件、房屋销售合同、房屋交付资料、网签备案等支持性文件，以确定该项目的收入是否确认在恰当的会计期间；
6. 结合存货盘点及房管部门查询等支持性文件，评价收入确认的完整性。

二、房地产项目存货可变现净值的评估

项目内容

• 事项描述
• 参阅财务报表附注：“三、重要会计政策和会计估计”之“15、存货的核算方法”，“五、合并财务报表主要项目注释”之“6、存货”。
• 截至2024年12月31日苏宁环球存货账面原值826,432.88万元，存货跌价准备余额为7,645.00万元，账面价值为818,787.88万元。
• 资产负债表日按照存货成本与可变现净值孰低计量。
• 管理层根据存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、预计的销售费用及相关税费后的金额确定存货的可变现净值。
• 存货可变现净值的评估中预计销售价格、预计销售费用及存货的预计完工成本均涉及管理层的关键假设、重大判断、预计和估计。
• 同时由于存货金额较大，账面价值占资产总额的56.96%，因此我们将该事项列为关键审计事项。

审计应对

1. 评价与房地产项目存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2. 选取样本，对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进度及各项目最新预测所反映的总开发成本预算；
3. 复核苏宁环球管理层在房地产项目存货可变现净值的估计的过程中各项参数选取是否合理，包括选取估计的售价、至完工时将要发生的成本、销售费用、相关税费等；
4. 了解项目所在地房地产市场情况，以评价管理层选用的销售单价是否符合项目及项目所在地实际情况；
5. 检查房地产项目存货可变现净值的计算过程是否准确。

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