绿城中国（03900.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿城中国（03900.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2024年,中国房地产市场在政策驱动下呈现深度调整态势,中央稳地产政策从松绑限制性到出台刺激性政策不断升级,市场呈现「政策驱动型」脉冲行情,四季度重点城市新房销售有所回暖,但区域分化加剧,三四线城市持续承压,整体市场延续筑底行情。行业规模继续收缩,全年新建商品房销售额跌破人民币10万亿;开发投资持续放缓,房屋新开工及竣工面积同比降幅均超两成;商品房库存量达到历史新高,土地成交规模延续下滑,行业融资规模持续收缩,全面止跌回稳仍面临较大压力。
      面对行业的深度调整,绿城中国秉承「聚力深耕、合力协同、强力三改、著力发展」的理念,坚定落实「做精存量、做优增量、做强变量」的经营策略,以经营安全为底线、以经营结果最优为原则、以现金流为根本,积极应对行业挑战。
      2024年,绿城中国著重提升管理精细度、工作颗粒度。发展动能持续增进,总合同销售保持行业第三,自投及权益销售均提升至行业第六,新增投资量足质优,权益拿地金额、新增货值均排名行业第四,兑现可期;发展优势持续凸显,产品不断精进,连续三年荣获三大机构产品力测评第一名的大满贯,进驻的16个城市荣获客户满意度第一,交付满意度达到行业领先水平;发展底盘持续夯实,货币资金维持高位,经营性现金流创新高,净资产负债率同比下降7.2个百分点。年内,绿城中国连续21年荣膺「中国房地产百强企业综合实力Top10」,连续15年上榜《财富》中国500强,位列177位,并荣获「2024房地产上市公司综合实力榜」第七位、「2024年中国房地产企业品牌价值十强」等荣誉,品牌价值持续提升至人民币1,188亿元,位列行业第三。
      业绩端:利润承压,内驱增效
      本年度本集团取得收入人民币1,585.46亿元,较2023年的人民币1,313.83亿元增加人民币271.63亿元,上升20.7%。本年度本公司股东应占利润人民币15.96亿元,较2023年的人民币31.18亿元下降48.8%,主要是根据市场环境变化,计提若干资产的减值及公平值变动损失净额合计人民币49.17亿元(2023年:人民币20.35亿元)。若扣除该影响,本年度本公司股东应占利润同比有所增加。
      董事会建议宣派截至2024年12月31日止年度的末期股息每股人民币0.30元(2023年:每股人民币0.43元)。
      营销端:坚定去化,稳中有进
      2024年,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)累计取得总合同销售面积约1,409万平方米,总合同销售金额约人民币2,768亿元。自投项目累计取得合同销售面积约591万平方米,合同销售金额约人民币1,718亿元;其中归属于绿城集团的权益金额约人民币1,206亿元,权益比提升至70%,保持较高水平。代建项目累计取得销售面积约818万平方米,销售金额约人民币1,050亿元。得益于精准的营销定位与策划,全年自投版块首开项目去化率达82%,维持高位,其中64%项目实现首开溢价。同时单盘销售多点开花,9个项目单盘销售额超人民币40亿元,其中义乌凤起潮鸣项目八开八捷,单盘去化近人民币56亿元,南京金陵月华项目单盘销售额达人民币61亿元,位列江苏第一。
      能力精进,助力去化。持续强化营销团队的能力建设,精进数字营销、价值营销等专项能力,成效显著。数字营销方面,落地城市数渠模式,新媒体成交占比同比提升5.4个百分点至12.1%,平均费率行业领先。价值营销深化落实,100%覆盖新项目,通过构建核心竞争力,推动项目快速去化,助力经营提升。
      精准调度,攻坚去化。及时组织销售策略专题会,精研量价,一盘一策,积极开展老盘新做提升价值,新做项目平均流速提升106%。车位去化实现重点突破,车宅去化比同比提升7%至1.39倍,年内26个项目实现整盘车宅同罄。
      巩固优势,回款高位。公司持续巩固在核心城市的优势地位,销售结构进一步优化,一二线城市销售额占比达79%,在北京、上海、杭州、南京等18个核心城市销售排名当地前五,其中在宁波连续5年保持Top1,在西安连续3年保持Top1。高能级城市的集中布局为快速回款提供了有力保障,销售回款率达104%,为公司积蓄良好的发展动能。
      投资端:精准落子,做一成一
      2024年,公司严守投资纪律,坚持「做一成一」的投资要求和差异化的投资策略,深耕核心城市,并狙击投资机会型城市,确保安全性,突出流动性,均衡盈利性。全年新增项目42个,总建筑面积约418万平方米,本集团承担成本约人民币484亿元,平均楼面价约每平方米人民币14,383元,预计新增货值达人民币1,088亿元,位列行业第四。
      强化投研,提供支撑。在「一城一策」研究基础上,重点推进分城市专题专项研究,并持续优化迭代投资组合模型、城市横评模型等投研工具及项目研判方式,使得投研更加体系化、实战化。
      聚焦核心,确保安全。在稳固浙江大本营外,公司在北京、上海、广州等一线城市均有所斩获,并布局苏州、西安、南京、合肥等优质二线城市,进一步向市场安全区域集中,一二线城市货值占比达92%,其中北上杭货值占比达51%,有效保证公司未来抗风险能力。
      提升权益,强化兑现。新拓项目平均权益提升至79%,有效提升开发效能。年内已首开27个项目,占新增土储数量的64%,年内实现销售转化约人民币325亿元,其中杭州沁百合、苏州逸庐及西安紫棠苑等8个项目已清盘。整体投资兑现度超120分,有力保障公司未来利润的实现。
      2024年新增土地储备表
      得益于投资策略的坚定及有效落实,本集团总土储储量适宜,可充分支撑公司未来的稳健发展。于2024年12月31日,本集团共有土地储备项目146个(包括在建及待建),总建筑面积约为2,747万平方米,其中权益总建筑面积约为1,785万平方米;地上总可售面积约为1,843万平方米,地上权益可售面积约为1,180万平方米;平均楼面地价每平方米约人民币7,901元。一二线城市货值占比76%,长三角区域货值占比60%,北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市货值占比53%。
      产品端:迭代升级,持续领先
      创立三十年以来,公司始终将做好产品作为立身之本。2024年,坚持以「最懂产品、最懂客户」为战略支点,以产品品质为「一号工程」,以客户满意为「一号标准」,在原本领先的产品力上,不断迭代升级。
      投前管控,提质增效。通过联动产品、投资及客研职能条线建立常态化的客户产品专项联席工作机制,强化投前方案品质管控,对项目进行设计全专业前置研究,拿地前后建造成本基本一致,偏差率同比减少0.2个百分点,同时设计效率高位稳固,过程管控时间持续压缩。
      输出标准,技术升维。参编行业标准《高品质住宅测评规程》,赋能行业发展,并发布行业首个「好房子」企业标准,与标准院合编并发布3本高品质住宅技术图集,推动绿城好产品制度性输出,引领行业规范。同时持续升级工艺,实践优围体系、适恒系统、智慧系统、产业内装四大核心技术体系,多项技术和「好房子」样板落地。
      研发创新,产品引领。持续提升研发能力,客户导向的产品思维逐渐形成,全年完成精装专项、会所专题等58项创新课题,并快速落地研发成果,例如核心景观IP「心林物语」及「立体景观」相继面世,整体新项目应用率高达92.7%。产品系迭代实践,形成凤起系、玫瑰园系、月华系等7大产品系及浙江馥香园等14条属地产品系,其中月华系获评「2024年度全国十大顶级豪宅产品系」,海棠系获评「2024年度全国十大品质美宅产品系」,全年共获100余项国内外重要设计大奖。
      运营端:精进管理,效能提升
      2024年,公司持续完善大运营体系,线下持续迭代策划体系及风控体系等,线上通过经营指挥平台等工具深度赋能,同时调度更加精准,策略前置形成先发优势,精细把控,高效高质决策。
      运营效率,稳居前列。精进策划,提升开发效率,年内新获取项目开发周期进一步提速,从拿地至开工、首开及经营性回正分别缩短至1.7、4.7及12.3个月,持续保持行业第一梯队水平。其中,多个项目再次刷新记录,杭州湖栖云庐项目从拿地至开工仅24天,天津桂月云翠项目从拿地至首开仅63天,西安紫棠苑项目拿地后145天实现经营性现金流回正。
      交付兑现,又好又快。公司坚守品质交付底线,全年自投及代建板块如期完成241个项目的品质交付,交付户数约15.36万户,面积约3,060万平方米,其中约1,315万平方米实现提前交付,较合同平均提前96天。交付满意度91分,同比提升2分,持续保持高位,并位居「2024年中国房地产企业交付力Top30」第一名。
      降本增效,成效显著。精进成本管控,夯实动态成本,平均建造成本单方降低约人民币114元;集采扩容降本,优化供方履约评估体系,实现集采关键品类价格下降超14%;贯彻成本前策、强化成本适配,提升「一城一值」精准度,增强成本竞争力。
      体系端:机制牵引,经营提质
      得益于稳定的治理结构,本公司近年来不断优化体制机制,有效支撑高质量发展。首先,治理机制更加市场化,以混合所有制为基础,不断完善有序高效的市场化管控模式;第二,管理机制精细化,年内优化92项管理制度,标准体系更加科学合理、贴合实际,权责管理有序、匹配、高效、高质,为业务的高效运转提供了坚实保障;第三,决策机制科学化,深化落实业务委员会制,打破专业壁垒,有效提升决策效率;第四,考核激励精准化,通过刚性考核机制激发动能,强化员工与公司利益绑定,实现共赢共担。
      组织端:深化三改,精简高效
      2024年,绿城中国持续推动简政放权,「集团-城市」两级管控得到进一步落实,两级管控单元占比81%。同时,公司积极推动核心岗位的外引内培,升级队伍人才结构,成功外部引入120余名核心人才,内部人才活水650余人,人才量级进一步提升,分布更加合理。双减提效显著,人均效能持续提升,非营销人员人均在建面积超12,800平方米,同比提升6.7%,处于行业领先水平。2024年度本公司组织敬业度总分为92%,连续多年处于行业80分位以上。
      融资端:财务稳健,融资畅通
      2024年,本集团凭借优质的信用背景、稳健的业务发展以及精准的现金流管控,获得了金融机构的持续支持。公司财务稳健,结构安全,这为本集团可持续发展提供了坚实保障。截至2024年末,总借贷加权平均融资成本降至3.7%,较2023年末的4.1%下降40个基点;一年内到期债务占本集团总债务的比例为23.1%,维持低位。
      资本市场融资畅通,2024年本集团在境内一级市场发行共人民币125.31亿元(含公司债转售人民币10亿元),包括中长期无抵押信用债人民币90亿元和一年期供应链ABN人民币35.31亿元,获市场充分认可;二级市场方面,强化估值管理,二级债券收益率自年初稳中有降,10-11月受市场影响出现一定波动,迅速回购后回归正常水平。境外方面,全年完成境外债务置换约8.2亿美元,积极回购美元债约5.2亿美元,持续优化债务结构,境外债比重保持平稳,位于合理水平。
      代建:能力提升,持续引领
      本公司附属公司绿城管理控股有限公司(「绿城管理」)持续巩固行业龙头地位,连续九年市占率超过20%,并连续九年荣获中指院「中国房地产代建运营引领企业Top1」,全年荣获30余项行业Top1荣誉。2024年,绿城管理积极参与行业协会建设,引领地产发展新模式;同时与知名资产管理公司联手,积极入局不良纾困项目,首批纾困项目于年内圆满交付,打造纾困项目样板。绿城管理持续加强代建能力建设,夯实能力、产品和服务,购房者满意率高达91%,委托方满意率达96%。
      2024年,绿城管理展现强劲业务拓展能力,全年新签建筑面积约3,649万平方米,同比增长3.4%。截至2024年12月31日,绿城管理合约总建筑面积约1.256亿平方米,同比增长5.0%;交付面积约1,656万平方米,占Top10交付面积的52%。
      绿城+:集约发展,多项突破
      2024年,绿城+板块持续发展,建立产业生态圈,协同赋能主业。生活科技业务方面,在融合重组后,确定发展战略,以C端中高端家装为战略重心业务,年内后加装业务合同额达人民币9.7亿元,规模实现大幅突破;以批量精装修、EPC大总包等传统施工业务为基础压舱业务,全年按时完成271个施工项目的品质交付。商用运营方面,推进可经营资产集约化管理,降本增效;发布全新品牌「绿城商用」,提升品牌影响力;紧抓开业节点,实现杭州中心四季酒店、青岛绿城集地广场等多个项目完美开业兑现。康养服务方面,「大爱天下」和「绿城双慈」荣获「2024中国康养品牌十强」。小镇运营业务持续输出品牌管理,年内新拓杭州富阳富春里商业街区等项目,实现品牌管理输出累计约6.6万平方米,并蝉联「2024中国小镇运营商综合实力Top1」。未来数智业务方面,截至2024年末,累计申请知识产权150余项,服务未来社区超500个,市场占有率超40%。
      ESG:绿色发展,品质践行
      绿城中国在业务稳健发展的同时,持续践行环境、社会和企业管治责任,锚定「营造绿色品质生活」的可持续发展战略目标,以可持续理念引领公司业务发展,同时倡导回归「好企业」初心,积极共建行业可持续发展之路。
      环境责任,积极践行。秉持「绿色」与「健康」的绿色建筑长期发展理念,不断提升绿建品质,于2024年12月31日,累计建设绿色建筑项目327个。年内新增绿色建筑认证面积约228万平方米,在建项目应用装配式技术比例近80%。本公司致力于打造低能耗建筑,在建筑使用环节实现节能减排与低碳转型;同时连续10年开展「种春风」沙漠绿洲共建行动,超15万棵梭梭树连缀成绿洲,扎根甘肃民勤抗击风沙。
      社会责任,主动承担。依托绿城爱心基金会,持续推广「绿城公益」品牌,在扶贫、助学、养老、运动赛事等方面聚小爱、成大爱,通过「无郁中国行」疗愈约6.5万人次。积极参与安置房、共有产权房、公租房等保障房建设,提升城市居住品质,截至2024年末,政府代建业务累计交付量已达到约6,390万平方米,为约42.8万户原住民改善居住生活环境,落地纾困项目累计超1,000万平方米。
      企业管治,行业认可。持续优化公司管治结构,增强治理韧性,2024年新增制定4项ESG政策,进一步完善制度建设;持续完善内部控制和风险管理体系,2024年开展审计项目116项,组织反贪腐培训88次,100%覆盖全体员工。ESG管治工作获行业认可,国际评级机构MSCI给予ESG评级BBB级,稳定在行业内领先梯队,国内权威机构Wind(万得)给予ESG评级A级,处于行业前5%,同时获得「财联社ESG先锋奖」、「2024ESG治理卓越表现」、「2024中国房企ESG先锋企业」、「2024中国绿色低碳地产指数第一名」等多项荣誉。

业务展望：

2025年是绿城而立之年,也是转型发展的关键之年。预期中央调控政策将持续发力,推动房地产市场止跌回稳。随著政府因城施策调减限制性措施,一二线城市有望触底反弹,市场结构性复苏可期。同时,市场对高品质住宅的需求显著提升,为本公司提供了充分发挥产品优势的机遇。但从影响行业发展的关键要素来看,房地产前置指标持续低靡,行业缩量下行走势在短期内不会有本质转变。
      面对挑战与机遇并存的复杂市场环境,绿城中国将保持战略定力、底线思维和变革意识,秉承「精耕致存,变革致进,创新致远,拼搏致胜」的理念,进一步夯实发展基础,著力九大方面,推动高质量发展再上台阶。
      一是著力存量去化,积蓄发展动能。多点发力,多元尝试,以优化货值结构;推进能力迭代,实现新老项目价值营销分类施策,加强数字营销、车商专项等能力建设。
      二是著力现金安全,稳定发展基础。提升资金管理能力,加强内源性现金流管控;优化债务结构,合理规划,适时调整;维持融资成本低位,节约财务费用;加强费用管控,助力效益提升。
      三是著力投资精准,稳固发展底盘。延续高标准、高要求,精准选地,把握节奏,确保安全性,突出流动性,均衡盈利性;持续投资覆盘,加强研判能力,进而提升出价能力和投资兑现度。
      四是著力产品进阶,巩固发展优势。围绕「好房子」六大要素,持续完善标准工艺构造做法图集,强化技术保障,促进「好房子」实践成果的推广及应用。构建新质产品力体系,强化前置研发,焕新产品系。
      五是著力降本挖潜,提升发展效能。以经营视角,完善全价值链成本管控体系;提升全局思维,推动精益化成本管理,集采扩容,资源建库,升级供应链,助力好房子建设。
      六是著力创新驱动,激发发展活力。加速营销模式转型,加强价值营销能力封装,强化数渠建设,形成适合公司的数字营销创新模式;加深数字化赋能,深度融入业务场景,提升管理效率,支撑经营决策。
      七是著力代建升维,拓宽发展空间。强化变革意识,增强业务宽度,巩固先发优势;加速对齐房产开发板块的能力建设,提速运营、产品、营销等能力互通,加强经营兑现。
      八是著力业务聚焦,谋求发展突破。强化战略思维,系统性思考业务板块布局;强化协同意识,绿城+板块集中优势资源,聚焦现金流、利润的持续增长,同时基于业务场景,锻造核心能力。
      九是著力战略升级,实现发展跨越。全面谋划战略2030,明确公司未来五年的区域布局、业务布局和能力布局,聚焦关键问题、关键环节,发挥战略引领价值。
      2025年,绿城中国自投项目可售货值约人民币2,002亿元(不含2025年1月后新获取项目当年可推盘货值),可售面积约628万平方米。并且聚焦高能级核心城市,一二线城市占比达83%,结构安全。本公司将充分发挥自身优势,紧抓溢价能力,通过把握结构性机会,精细操盘,提升存量溢价,同时前置溢价目标,贯穿投拓、产品等全过程,提升增量溢价,从而整体强化经营兑现。本集团预计2025年全年竣工项目╱分期总建面约750万平方米。截至2024年12月31日,本集团累计已售未结转的金额约为人民币1,905亿元(权益:约人民币1,421亿元),权益比为75%,逐年提升。
      进入存量时代,绿城中国将保持定力,迎接挑战,持续三改,在由「量」到「质」转型发展过程中,实现从「好」向「优」的能力提升,不断推动「全品质、高质量、可持续」发展。

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