招商蛇口（001979）2024年年报关键审计项：存货的可变现净值的评估、土地增值税的计提

据证券之星公开数据整理，近期招商蛇口（001979）发布2024年年报，该份财报由毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、存货的可变现净值的评估

项目内容

• 截止日期：2024年12月31日
• 涉及对象：招商蛇口及其子公司
• 账面价值：已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品的账面价值合计金额重大。
• 计量方式：按照成本与可变现净值孰低计量。
• 管理层职责：确定资产负债表日每个存货项目的可变现净值。
• 评估过程：管理层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的开发成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预期未来售价、未来销售费用以及相关销售税金等。
• 风险因素：涉及重大的管理层判断和估计，存在固有风险，特别是考虑到目前的经济环境以及各地政府在各个城市推出的应对房地产市场变化的措施。

审计应对

• 内部控制评价：评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的开发成本以及与确定存货可变现净值和计提存货减值相关的关键内部控制的设计和运行有效性。
• 方法合规性：评价管理层所采用的确定存货可变现净值的方法是否符合企业会计准则的要求。
• 数据对比：选取存货项目，将确定存货可变现净值中采用的预期未来售价与市场可获取的可比销售单价、历史销售单价或招商蛇口的预算销售单价进行比较。
• 费用对比：将未来销售费用以及相关销售税金与已售项目实际发生的销售费用及相关销售税金进行比较。
• 成本对比：选取存货项目，将确定存货可变现净值中采用的总开发成本与招商蛇口的最新预测的总开发成本进行比较。
• 支持文件检查：选取总开发成本预算的明细项，检查至相关支持性文件。
• 敏感性分析：选取存货项目，对预期未来售价等关键假设进行敏感性分析，确定关键假设单独或组合的变化对存货减值的影响，以评价是否存在管理层偏向的迹象。

二、土地增值税的计提

项目内容

• 税项：土地增值税
• 税率：超率累进税率30%-60%
• 计提时间：每个财务报告期末
• 管理层职责：对土地增值税的计提金额进行估算。
• 估算要素：相关税务法律法规的规定和解释，预计的销售房地产取得的收入减去预计可扣除项目的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。
• 风险因素：实际应付税金可能与预估金额存在差异。

审计应对

• 内部控制评价：评价管理层与土地增值税的计提相关的关键内部控制的设计和运行有效性。
• 专家意见：选取房地产项目，利用本所内部税务专家的工作评价招商蛇口于2024年12月31日计提的土地增值税的合理性，包括基于我们的经验、知识和对各地方税务机关就相关税法应用的实务操作的理解，评价招商蛇口的假设和判断。
• 假设评价：选取房地产项目，评价管理层对土地增值税可扣除项目金额进行估计时所作出的假设和判断。
• 重新计算：选取房地产项目，重新计算招商蛇口计提的土地增值税，并将我们的计算结果与招商蛇口所记录的金额进行比较。

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