截至2025年3月28日收盘，招商蛇口（001979）报收于9.53元，较上周的9.46元上涨0.74%。本周，招商蛇口3月28日盘中最高价报9.56元。3月25日盘中最低价报9.33元。招商蛇口当前最新总市值863.5亿元，在房地产开发板块市值排名2/92，在两市A股市值排名159/5139。
3月18日业绩说明会
问：政府工作报告明确提出，要加快推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，提升城市居住品质，改善居民生活条件。公司在城市更新方面目前项目储备如何？未来有何发展计划？答：目前在孵化的项目大约20个，储备项目计容建筑面积大约700万平方米。2024年完成专规批复的有深圳后海蛇口的饼干厂项目、佛山宝华项目等。未来三年，实现销售贡献旧改项目大概有8个，预计供应货值大概600亿左右。
问：从经济形势、房地产政策和市场端等方面，2025年公司如何展望？答：2025年整个经济环境有望平稳增长，房地产政策方面，预期政策将会继续围绕着释放需求和改善供给持续发力。2025年，房地产市场应该是筑底回稳的一个年份。
问：市场关注点对于蓝筹和龙头型企业一直都围绕着开源和节流两个方向进行。今年我们看到政策环境、市场趋势也发生很大变化，想问一下公司在开源方面，尤其融资口上，包括在新模式下的新融资形势上有无相关变化？第二，节流方面也想关注一下，毕竟现在利润率水平、行业趋势对于负债率水平后期的变化，融资成本的变化，还有自身负债结构的变化是否在25年也会有所安排？答：关于开源，今年公司新增77个代建项目，将继续强化开发业务的基本盘。在节流降本方面，公司现在2,226亿的负债，年末综合资金成本是2.99%。去年新增的债务平均资本成本在2.78%左右。
问：今年以来整个土地市场热度还是比较高的，核心城市也出现了很多地王项目，我们是怎么去展望今年全年的土地市场的情况以及我们的拿地的策略，就是在规模上的规划，包括在核心城市竞争这么激烈的情况下，会不会存在可能我们的土拓规模没有达到我们计划，或者说整个利润率的空间上会不会可能会有一些压力之类的？答：今年房地产整体觉得是一种止跌企稳，结构分化一种状态。核心城市高端楼盘一推出来供不应求，出现摇号还抢购。我们2024年到现在拿的一些地块，最近做了一些动态评估，应该收益率、毛利率都比较高。
问：请教一下关于代建业务的一些情况，去年我们新增项目还比较多，能不能展开介绍一下我们新接项目的类型、区域以及潜在的业绩贡献？第二，这几年我们看开发业务确实有些难度，差的地大家不去拿，好的地可能也比较贵。所以加大力度做一些代建可能也是一个比较好的选择。能不能展望一下未来几年我们代建业务大体的业绩贡献，比如收入、盈利会到什么体量？答：去年公司新增77个代建项目，累计管理面积超2000万平米。预计随着代建面积稳步增加，我们会持续的、稳定的培育这个平台。
问：PPT展示了我们很详细的长租公寓、商业、产业园区比较好的收益，未来这块长期目标是什么？比如收入、利润占比希望提高到什么地步？这块，很多央企也有很多竞争对手，比如华润、中海，咱们的竞争优势在哪里？未来如何保持这种竞争力？答：2024年资产运营收入43.89亿元，EBITDA 21.81亿元，同比增长15%。进入三年及以上的稳定期的三大主力业态它的EBITDA回报率平均达到6.69%。
问：我这边的问题是关于物业服务的。作为大股东，怎么看待招商积余未来发展计划，招商蛇口在未来会给招商积余怎么样的发展？第二部分，招商积余在2025年哪一方面能够更加夯实自己的实力？答：招商积余作为招商蛇口轻型化转型的核心平台，将获得多方面业务协同和赋能。
问：我想请教一下关于公募REITs方面的一些问题，去年招商蛇口发了住房租赁REITS，这好像也是公司第三个发行的REITS项目。请教一下未来如何规划这几个平台，会不会进行一个常态化扩募？第二个问题有一点点宏观。刚才讲到房地产新发展模式，我想问一下发行一些公募REITS对发展这个新模式有哪些意义？答：公司目前已经有产业园区REITs，保租房REITs等，会充分运用好REITs发行和常态化扩募，来促进公司的资产运营周转。
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