深赛格（000058）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期深赛格（000058）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所处行业情况

    （一）公司所处主要行业发展现状

    1.电子市场流通

    2024年，全球经济整体展现出一定的韧性，中国经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进，全年国内生产总值比上年增长5.0%（数据来源：国家统计局）。

    全球消费电子市场逐渐企稳回暖，中国消费电子市场呈现出温和复苏的趋势，尤其是手机和可穿戴设备市场回暖。政策层面，国家及时部署出台一系列政策，推动社会信心有效提振，消费潜力持续释放。市场层面，大牌厂商不时推出创新产品，进一步提升了市场需求。同时，消费电子产品的高端化趋势以及AI技术的创新和应用等推动了新产品迭代，增强了用户体验，创造了新的市场需求，为行业上下游带来了新的增长动力。深圳华强北电子市场商圈展现出较强的发展韧性与活力，商家通过创新和营销手段，迅速响应市场变化，推动电子市场的多元化发展，商圈客流量及交易量显著增加，华强北作为全球电子产品集散地的产业集群优势稳固。

    2.物业经营管理与城市服务

    2024年，政策环境持续优化，为物业管理行业的发展提供了良好的外部环境。国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，进一步明确了物业服务的发展方向和定位。8月，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，鼓励物业服务企业发展“物业+生活”服务，推动了物业管理行业的多元化发展。12月，中指研究院发布《2024年中国物业管理行业市场总结&2025年趋势展望》，提出物业管理行业“高质发展”成为行业共识，规模优先转向效益优先，营收结构持续调整，业务结构进一步优化，专注内生增长。同时，物业行业整体毛利率呈下行趋势。在竞争日益激烈的市场环境中，物业企业需重点提升服务质量和客户满意度，并通过技术赋能、服务创新、拓展增值服务等多维度举措构建核心竞争力，以应对市场挑战。

    3.新能源

    《2024年国务院政府工作报告》明确提出推动分布式能源开发利用、提升电网对清洁能源的接纳能力、发展新型储能等目标，为光伏行业的发展提供了明确方向。分布式光伏与集中式光伏协同发展，进一步优化能源结构，新型储能技术的应用也为电力系统稳定性和光伏装机规模的提升提供了重要支撑。此外，《中华人民共和国能源法》的颁布实施，为行业高质量发展奠定了法律基础，推动光伏产业健康有序发展。

    根据国家能源局数据，截至2024年12月底，全国发电装机容量达33.5亿千瓦，同比增长14.6%。其中，太阳能发电装机容量约8.9亿千瓦，同比增长45.2%，增速位居各类能源前列。尽管技术进步和成本下降为分布式光伏的规模化发展创造了条件，但配电网容量不足、消纳能力有限等问题仍对行业短期发展形成一定制约。随着政策支持力度加大、技术进步加速以及储能配套设施的完善，新能源行业有望继续保持快速增长。公司将紧跟行业趋势，积极布局分布式光伏及新型储能领域，进一步提升市场竞争力。

    4.检验检测认证

    根据国家市场监管总局《2023年度全国检验检测服务业统计简报》显示，截至2023年底，我国共有检验检测机构53834家，同比增长2.02%，全年实现营业收入4670.09亿元，同比增长9.22%，检验检测认证行业继续保持增长趋势。

    检验检测认证行业是国家质量基础设施的重要组成部分，服务于经济发展和产业升级，为国家的经济建设、社会发展和科技创新提供了坚实的技术支撑。在当前复杂的宏观环境下，检验检测认证行业增长放缓。随着我国经济运行持续恢复，新一轮科技革命和产业转型升级将给检验检测认证行业带来新的发展机遇，行业需求有望持续复苏，检验检测认证行业中长期增长动力依然存在，长期韧性较强。

    （二）公司所处行业地位

    1.电子市场流通

    在电子市场流通领域，公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者，历经30余年的辛勤耕耘，以直营、联营及委托经营的方式在全国开办了20余家电子专业市场，构建了以深圳为中心，覆盖珠三角、长三角，辐射全国的电子市场连锁经营体系，加快了深圳、珠三角乃至全中国的电子产业整合升级速度，并带动周边产业链发展，为深圳电子工业的发展和华强北“中国电子第一街”的优势地位发挥了重要作用。

    2.物业经营管理与城市服务

    在物业经营管理与城市服务领域，公司拥有2家国家物业管理一级资质企业，在行业内较早推行ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管理体系。公司所属物业管理企业为中国物业管理协会理事单位、广东省物业管理行业协会常务理事单位、深圳市物业管理行业协会副会长单位。2024年，公司所属物业管理企业荣获“2024中国物业服务企业品牌价值100强”“2024中国物业企业服务力百强企业”“广东省物业管理行业诚信标杆企业”“湾区知名品牌”等多项荣誉。在学校、医院、政府公建类物业等细分市场中的知名度和美誉度不断提升，公司物业管理品牌综合实力不断提升。

    3.新能源

    新能源业务作为公司重要的战略性新兴产业，当前正处于布局全国的规模化发展阶段。公司聚焦分布式光伏电站建设，构建集投资、建设、运营及组件研发生产于一体的产业链，为客户提供绿色清洁能源综合解决方案，助力节能减排、降本增效及低碳园区建设。凭借专业能力和优质服务，公司与多家大型央国企及知名高新技术企业建立了紧密合作关系，在行业内树立了良好口碑。未来，公司将全力打造深圳国资系统内新能源综合服务标杆，推进降碳减排进程，助力国家“双碳”目标实现。

    4.检验检测认证

    在检验检测认证领域，公司持续深耕轨道交通、船舶、工程机械、核电、风力发电等优质的下游细分领域，不断提升自身在科技创新方面的实力，获得多项发明专利和软件著作权。公司技术能力和服务质量多次受到国家有关单位的表彰和嘉奖，在行业内具有一定的竞争优势和影响力。

    二、报告期内公司从事的主要业务

    公司主营业务包括以电子专业市场、通信市场为核心的电子市场流通业务，以物业经营和管理为核心的城市服务业务，以光伏发电、综合能源管理、光伏建筑一体化为核心的新能源业务和以试验设备的研发与生产制造、环境与可靠性综合试验服务为核心的检验检测认证业务。

    2024年，公司坚持以“十四五”发展战略规划为引领，持续巩固发展电子市场流通和物业经营管理与城市服务两大存量业务，聚焦新能源应用、试验设备研发制造及服务两个核心增量业务，打造具有较强资源整合和管控能力的产业运营总部，奠定战略性新兴产业发展基础，逐步释放深赛格的品牌与服务优势。通过持续优化内部管理、挖潜增效，提升经营效能，巩固主业优势，深化品牌建设，推动公司高质量发展。

    报告期内，公司完成营业总收入171147万元，同比减少23760万元，下降幅度为12.19%。主要原因是：1.物业经营管理与城市服务业务因在管物业项目数量不及上年，营业收入同比下降约12400万元；2.新能源业务因EPC工程订单量不及上年，营业收入同比下降约8000万元。报告期内实现利润总额11184万元，同比下降6871万元，下降幅度为38.06%。主要原因是：本期根据持有参股企业华控赛格的股权比例确认的投资收益同比减少约9200万元。

    （一）电子市场流通

    公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，控股、参股、授权经营的公司共计20余家，其中控股经营的电子市场主要包括：深圳赛格电子市场、赛格通信市场、龙岗赛格、顺德赛格、长沙赛格、吴江赛格、西安赛格、西安海荣赛格等。

    报告期内，公司持续强化“电子市场+”战略规划稳步落地。一是通过优化市场营商环境，加强差异化、精细化管理，提高服务质量等措施，不断提升市场经营软实力和附加值，增强商户粘性，稳住商户基本盘，夯实存量业务。二是持续深耕市场优势业态，发挥细分领域业态集聚效应，打造专业集中的电子及配套产品集散地，巩固行业地位。三是持续关注行业发展趋势及热点，把握市场需求，及时调整经营策略，优化卖场业态结构和布局，培育新业态，以适应不断变化的市场环境，促进市场转型发展，实现效益提升。

    （二）物业经营管理与城市服务

    报告期内，公司坚持以客户为中心，以满足客户需求和提升满意度为驱动，不断夯实优势领域，巩固核心竞争力。一是构建高质量的服务标准体系。深入了解客户需求与期望，以客户为中心设计服务产品、优化服务内容、改善服务质量，做优特色服务，提升客户体验感，着力为客户提供量身定制的物业管理服务，打造标杆示范项目。二是发挥自身资源和品牌优势，灵活应对市场变化，内外统筹，拓展城市更新旧改商业综合体、旅游景区、轨道交通等新业态。三是顺应市场发展趋势，抢抓政策机遇，开展加装电梯、老旧小区改造工程等增值服务，持续扩大业务边界，构建多元盈利模式，增强抗风险能力。四是坚持创新发展，引入智慧物业解决方案，打造智慧物业示范项目，让物业服务更智慧、更高效。

    （三）新能源

    报告期内，公司立足深圳，辐射全国，深耕华南、东北、华北、华东等区域市场，稳步推进光伏项目并网发电，保障业务稳定运营，并加大分布式光伏电站的投资开发力度，推进储能电站、充电桩等应用领域的落地，在为客户降本增效、节能减排、碳指标获取及低碳园区打造等方面效益显著。同时，公司持续强化技术创新，加大研发投入，开发综合能源管理系统，并加速推进储能电站、充电桩等项目的落地实施。此外，公司积极拓展光伏建筑一体化（BIPV）业务，将光伏组件与建筑结构相结合，打造绿色建筑解决方案，助力建筑行业实现低碳转型。

    （四）检验检测认证

    报告期内，公司已形成一个总部、四个基地和十余个分支机构的总体布局。在苏州和成都建有力学环境试验设备、气候环境试验设备及综合环境试验设备生产基地，产品广泛应用于国家重点实验室和各领域实验室。在苏州和上海设有第三方专业实验室，具备CNAS、CMA等资质，为客户提供气候环境试验、力学环境试验、结构强度试验、可靠性试验与分析等服务。公司业务涵盖轨道交通、船舶、工程机械、核电、风力发电等领域，为科研院所、企事业单位、高等院校等客户提供优质服务。

    （五）公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

    1.房地产宏观经济与市场情况分析

    2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%（按可比口径计算）。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。

    2.主要项目所处区域市场分析

    公司地产项目目前主要在深圳、惠州和南通等地。

    深圳地区：2024年，深圳楼市优化政策持续加码。市场表现方面，新房市场供应谨慎，“以价换量”为主基调。

    惠州地区：惠州新房市场整体仍处于调整阶段。据惠州市房协监测数据，2024年惠州市新房住宅成交为39380套，同比下降40%，成交面积为421.63万㎡，同比下降39.5%。

    南通地区：2024年，南通市区新房市场整体依旧处于低位整理阶段。据新知南通研究院不完全统计，截至2024年12月底，南通市区主要在售新房项目未售库存约2.3万套，按照2024年1-12月月均去化约468套估算，去化周期约49个月。

    报告期内相关商业地产业务的进展情况

    （a）南通赛格时代广场项目

    报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，截至2024年12月31日，南通赛格累计实现认购销售面积24036.55㎡。

    （b）赛格新城市广场项目

    赛格新城市广场一期、二期项目剩余物业待出售。截至2024年12月31日，赛格新城市一期累计实现销售面积10465.30㎡，赛格新城市二期累计实现销售面积65963.23㎡。

    （c）惠州群星赛格假日广场项目

    截至2024年12月31日，惠州赛格假日广场一期累计实现销售面积40137.95㎡。惠州二期项目完成主体工程，积极推进竣工验收相关工作。

    三、核心竞争力分析

    公司秉持稳健、高质量、可持续发展的理念，积累了良好的口碑、品牌、人才、信用及行业内外部资源，为实现公司产业长远布局及发展提供了坚实保障。深赛格获评2024第四届品牌强国先行论坛第七批“广东知名品牌”，公司品牌竞争力不断提升。

    （一）电子市场流通

    公司深耕电子信息产业，通过长期稳健经营，建立了以深圳为中心，覆盖珠三角、长三角，辐射全国的连锁电子专业市场经营体系。公司始终注重核心团队的打造，培养了一支市场化、职业化、专业化的运营及管理团队，建立了成熟的市场运营、管理体系，拥有一批忠诚度较高的客户资源，支持公司持续保持品牌优势及行业领先地位。

    （二）物业经营管理与城市服务

    公司具有国家一级物业管理资质，经过多年的精耕细作，已成为集超高层楼宇、学校、医院、政府等公共物业服务能力及科技实力于一体的国内知名综合物业服务商。公司凭借扎实的服务质量、稳健的运营能力、良好的客户口碑，荣获了“2024中国物业服务企业品牌价值100强”“2024中国物业企业服务力百强企业”“广东省物业管理行业诚信标杆企业”“湾区知名品牌”等多项荣誉。公司坚持深耕第三方市场，拥有业务能力强、服务水平高的高素质团队，建立了高效的运营机制，强化多业态拓展能力，积累了丰富的项目拓展经验和良好的客户口碑，为公司赢得更广阔的市场和更多的合作机会，为可持续发展奠定了坚实基础。

    （三）新能源

    公司已形成“投资-建设-运营-生产”全链条协同发展的新能源产业生态，具备光伏电站一体化解决方案交付能力。在分布式光伏领域，通过全国化布局与稳定可靠的质量体系，建立起以客户为中心的共赢合作模式，为后续规模扩张与应用场景拓展提供支撑。报告期内，公司生产的碲化镉发电玻璃作为绿色建筑材料，已成功应用于国内外多个标志性光伏建筑一体化项目，展现出独特的市场竞争力与市场价值。

    （四）检验检测认证

    公司在检验检测认证领域布局了试验设备的研发生产制造及试验服务两大业务，可服务轨道交通、船舶、工程机械、核电、风力发电等优质的下游细分领域，业务辐射全国。公司注重创新发展，截至报告期末，公司所属检验检测认证企业获得多项发明专利和著作权。公司凭借深厚的技术积累和丰富的试验实践，为国内外知名机构及企业提供了优质的检测服务，同时承担了多项国家重大项目的试验配套服务，赢得了广大客户的信赖和认可。

未来展望：

（一）公司未来发展规划

    1.电子市场流通

    公司将紧跟行业发展趋势及人工智能等市场热点，顺应市场需求，培育新型消费业态，适时调整市场业态及客户结构，促进业态迭代升级，打造市场独特的竞争优势。同时，密接关注人工智能应用场景的发展，适时借助人工智能技术优化营商环境、赋能商户经营、创新营销策略等，提升市场形象及价值，增强商户粘性，稳定市场经营。

    2.物业经营管理与城市服务

    公司将坚持深耕已建立的特色、优势业态，并持续探索、实践经营管理的升级转型，致力于深化细分领域的核心竞争力，不断提升产业影响力。同时，坚持从单一业态向多元业态发展，从传统服务向特色服务转型，从物业管理向物业经营升级，积极探索“物业+”战略规划，捕捉行业发展机遇，布局新兴产业。

    3.新能源

    公司将继续秉持创新驱动、绿色发展理念，紧跟全球能源转型趋势，积极探索“AI+能源”的深度融合，构建智慧能源生态系统，优化光伏电站的运营效率，提升储能系统的响应速度与稳定性，打造智能充电网络，为用户提供更加高效、便捷的绿色能源服务；同时，积极探索虚拟电厂（VPP）模式，利用AI算法整合分布式能源资源，参与电力市场交易，提升能源利用效率和经济价值。

    4.检验检测认证

    公司将通过内生发展及投资并购的方式，加快检验检测认证业务布局与拓展。依托现有检验检测认证企业的技术能力和业务资源，聚焦核心业务领域，持续深化行业研究，布局具有高增长潜力的新赛道。加大研发投入，持续研发新产品和新技术，加强试验能力建设，积极寻找优质投资并购标的，实现检验检测认证业务的优化布局与拓展，持续提升市场竞争力和可持续发展能力。

    （二）总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期的进展

    1.持续扩大电站持有规模，拓展新业务领域，实现多元化发展

    公司将深化粤港澳大湾区核心布局，加速辐射全国市场，以光伏发电业务为基石，持续扩大分布式电站规模，同步推进储能、充电桩等配套业务的投资建设，实现新能源板块多元化发展，逐步构建赛格新能源产业生态圈，为国家能源结构转型贡献力量。

    2.巩固优势业态，筑牢产业护城河

    公司紧跟行业发展趋势及热点，顺应市场需求，培育新型消费业态，适时调整市场业态及客户结构，促进业态迭代升级，打造市场独特的竞争优势。同时，通过优化营商环境、赋能商户经营、创新营销策略等举措，提升市场形象及价值，增强商户粘性，稳定市场经营，夯实电子市场流通业务“压舱石”作用。

    3.以客户为中心，强化“赛格”物业品牌价值

    公司始终以客户为中心，持续优化管理模式，提升服务质量，增强客户体验感，积极创建标杆示范项目。同时，深耕医院、学校、政府公建等优势物业领域，拓展优质项目，巩固细分领域市场份额及品牌影响力，坚持高质量发展。

    4.持续加大研发投入，不断提升试验能力，实现稳健发展

    公司积极发展检验检测认证业务，推进新产品新技术的研发和加强试验能力建设。成功研制了分仓式整车综合环境试验系统、全防爆试验系统、多工位固化炉、60KVA高频功率放大器模块、10KN永磁式静音振动试验系统等新产品，并对现有电动振动试验系统全系列产品进行优化升级。公司顺利通过CNAS和CMA的扩项评审，研发了列车司机室门的泄露面积高精度检测方法、轨枕强度高效检测方法以及轨道交通车载状态线程智能检测技术等，公司积极拓展核心领域业务和客户，实现了业务的稳健发展和市场竞争力的持续提升。

    （三）公司业务发展可能面临的问题

    1.宏观调控政策风险

    公司所布局的业务领域与国家宏观经济政策及产业政策关联度较高，重大政策调整可能对公司的经营产生直接或间接影响。

    应对措施：对外，公司将持续密切关注宏观经济形势、国际贸易环境、行业政策、区域市场发展态势，加强政策研究及预判能力，制定合理应对预案，及时调整经营策略。对内，加大创新研发力度，提升核心技术，增强自身核心竞争力，提高抗风险能力，降低政策变化等不确定性因素带来的影响，实现稳健发展。

    2.市场竞争加剧风险

    公司所布局的业务领域多数处于竞争激烈的行业，在客户需求变化、市场竞争持续加剧的大趋势下，可能面临电子市场商户流失、物业管理项目、光伏项目、检验检测业务拓展难度加大等风险，加之人力、原材料等成本的不断上升，将不断挤压公司利润空间。

    应对措施：（1）公司将紧跟行业发展趋势，把握市场机遇，延展产业链上下游，挖潜增效，通过差异化服务和精细化服务，满足客户多元化、个性化需求，吸引新客户、稳定老客户；（2）完善内部经营管理体系，加强资源协同、一体化整合，提高服务质量和管理效率，为客户解决痛点问题，打造忠诚的客户关系管理体系；（3）加强品牌建设，提升企业的知名度和美誉度，增强品牌的市场竞争力；（4）积极探索、尝试新领域、新模式，不断寻求突破，培育第二增长曲线，为公司长远可持续发展蓄力。

    3.房地产板块流动性风险

    报告期内，受房地产市场供求关系未有明显改善、地产交易量以刚需和改善为主、热点城市价格环比齐跌等多因素影响，导致公司房地产板块存货去化率延续低位。同时控股孙公司赛格新城市、惠州群星面临已完工项目未完成土地增值税、企业所得税清算事项，以及大额资产被抵押或涉诉查封，资产变现难度大，存在流动性风险。

    应对措施：公司后续会通过租售并举、化债减债、提额融资等方式推动资产盘活变现，多举措化解房地产板块流动性风险。

    （四）2025年公司重点工作

    1.布局全国拓展市场，推进新能源应用业务多元化发展

    2025年，公司立足深圳，聚焦粤港澳大湾区，辐射全国，积极拓展业务资源。以光伏发电业务为核心，持续提升分布式光伏电站规模，加快推进储能电站的投资及建设；同时，积极拓展光储充一体化、综合能源管理等业务类型，实现公司新能源板块的多元化发展，逐步完善赛格新能源产业生态圈。

    2.提升综合管理水平，夯实可持续发展基础

    公司将围绕既定的发展战略，通过引进先进的检测设备和技术，持续加强自身能力建设，全面提升试验技术水平，为业务拓展和技术创新奠定坚实基础。同时，公司将进一步完善实验室质量管理体系，不断提升试验流程的标准化和规范化，推动质量管理水平迈上新台阶，确保检测结果的准确性、可靠性和可追溯性。此外，公司将加强品牌建设，积极申请权威机构的资质认证，进一步提升公司的公信力和市场竞争力。通过技术创新、管理优化和品牌赋能，打造行业领先的检验检测服务平台，为客户提供更高质量的服务，助力公司实现长期稳健发展。

    3.持续优化电子市场基本盘，挖潜增效，巩固品牌价值

    公司将持续优化经营管理模式和市场营商环境，加强资源共享、业务协同、一体化整合，巩固产业集群优势，增强市场商业生态的凝聚力，实现规模效应。同时，为客户提供赋能服务，提升商户抗风险能力，实现市场与商户共赢，进一步夯实电子市场经营体系。此外，与时俱进，创新营销策略，促进业态的更新迭代，持续激发市场潜能，提升市场差异化竞争力，加快电子市场流通业务转型升级，为企业高质量发展注入新动能，确保电子市场的长远发展。

    4.推动城市服务业务高质量增长

    公司将秉持有质量的增长为目标，聚集核心城市、核心经济带，关注新市场及新类型需求，关注客户的综合性、系统性需求，追求合理经济效益和合理化的增长，实现稳中有进的发展。内部管理上，公司将持续加强内部基础工作建设，厚植基础服务，实施差异化、精细化管理，通过提升服务质量，提高客户满意度，增加客户粘性，打造标杆项目，维护优质客户的稳定性，巩固现有市场份额和市场地位。业务拓展上，纵向深耕医院、学校、政府公建类物业等细分领域，提升服务深度和服务密度；横向开展与主业产生协同效应的多元化服务，助力实现高质量发展。

    5.深化人才体系建设，为公司长远发展蓄力

    人才是企业发展的重要资源，公司始终坚持“市场化、职业化、专业化”原则，以创新型、专业化、高层次人才为重点，结合公司战略发展需求，完善人才选拔任用、培养锻炼、考核评价、薪酬激励、管理监督等人才发展体系，努力打造一支战略发展适配、管理经验丰富、专业技术过硬、落地执行有力的人才队伍，不断适应市场和产业发展需要，提升公司核心竞争力。

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