宁波富达（600724）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期宁波富达（600724）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、经营情况讨论与分析

    2024年，公司按照董事会、股东大会的要求，强化顶层设计，着重结构优化，努力克服经济复苏动能不足、市场竞争加剧对生产经营带来的影响。公司稳固现有两大产业板块经营效益，聚焦主责主业提质增效，围绕高质量发展布局转型升级，主要体现为：

    一、坚持降本提质增效，抢抓效益促推转型。商业板块品质改造与经营效益两手抓，通过天一广场、和义大道硬件升级改造焕新，积极构建多元业态体系，全方位提升精细化服务，促进商圈品质升级，持续提升竞争力；坚持“大天一”商圈联动一体化思路，创新消费场景、增强消费体验、激发消费活力，提升商圈质效；强化品牌、管理和服务输出，加强新业务、新渠道拓展。水泥板块各公司加大重点项目开发力度，加强品牌建设和客户服务，强化成本控制，优化供应商管理，持续推进技术创新和精细化管理，降低生产成本；引进先进技术对现有水泥设备实施技改，布局产业上下游的延链、拓链，拓展商混业务,实现轻资产运营；同时富达建材积极响应国家可持续发展战略，持续推进绿色低碳改造加快转型发展，提高企业核心竞争力。

    二、加速推进结构优化，提升上市公司能级。持续以市场化为导向，按照国资国企改革要求，稳步谋求公司产业结构和股权结构优化。公司积极融入国家战略布局及新发展格局，围绕“新质生产力”，聚焦“高质量发展”，结合宁波产业集群优势，重点部署对新材料、新基建、新能源、新智造等战略性新兴产业的研究和资源对接，寻求新的产业机会。

    二、报告期内公司所处行业情况

    宁波富达股份有限公司是一家投资型公司，公司本级没有实体业务。报告期内下属主要子公司涉及两个行业。主要业务为：商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。

    (一)商业地产

    据国家统计局数据，2024年社会消费品零售总额48.79万亿元，较上年增长3.5%。宁波市2024年社会消费品零售总额较上年增长1.3%。2024年全国消费市场总体保持温和复苏，四季度一系列促消费政策措施逐步起效。

    商业地产全年供给增量下行，存量项目成为主导。据中指研究院，2024年全国商业营业用房开发投资额为6944亿元，同比下降13.9%；新开工面积为4980万平方米，同比下降23.3%。销售面积为5986万平方米，同比下降5.9%；2024年全国共新开业3万方以上集中式商业370个，总建筑面积近3300万平方米，与2023年相比开业节奏有所放缓。

    增量项目更多聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。同时，全国各地以多元建筑形态呈现出商业地产的“去标准化”探索，形成对现有零售地产体系的有力补充。非标商业在消费场景、在地文化、业态创新、活动策展、跨界IP、运动健康等领域创造消费新触点，触及各类目标消费客群，同步引领零售消费新风尚。

    消费者行为更趋理性，呈现出偏好高性价比产品、注重精神满足、对文体娱乐服务及“以旧换新”类消费品需求增长的特征。品牌方的新租需求体现出“轻零售、俭餐饮”的结构性特征，服饰、化妆品、珠宝等传统的零售业态面临“消费降级”的冲击，高端奢侈品消费亦受影响。

    从租金表现来看，2024年零售地产项目的各种口径租金收入多数收跌，整体表现不及上年预期。据仲量联行统计的中国21个主要城市样本，优质购物中心的首层平均租金同比下降3.3个百分点，租金跌幅较上年同期拉大。新签品牌底租普遍下跌、品牌扣点租金因销售额下降同步下跌。存量项目调改中引进更多餐饮、娱乐等体验式业态也导致项目租金水平结构性下滑。据仲量联行，2024年宁波零售地产空置率12.9%。在激烈的市场竞争下维持较高水平。

    （二）水泥建材

    近年来我国水泥行业面临着巨大的挑战和压力，2024年行业供需矛盾加剧，企业低价竞争频发致使水泥价格跌至成本线附近，行业利润大幅下降。下半年，特别是四季度，盈利改善成为水泥厂商策略核心，降价抢量现象减少，“价格战”态势得以缓解，同时叠加煤炭等主要原材料价格同比下降，行业逐步从亏损转向盈利。全年水泥市场价格行情总体呈现“上半年低迷徘徊、下半年逐步回升、波动较为频繁”的复杂走势特征。

    2024年水泥市场需求继续受下游房地产投资缩减和基建工程项目的放缓影响，全国及各主要消费区域水泥需求均大幅下滑，产能利用率显著降低。据国家统计局数据，2024年全国房地产开发投资10万亿元，同比下降10.6%；房屋新开工面积7.38亿平方米，同比下降23%；全国商品房销售面积同比下降14.3%；全国基础设施投资（不含电力）同比增长4.4%，增速较去年下降1.5个百分点。据数字水泥网，2024年全国规模以上企业的累计水泥产量18.25亿吨，同比下降9.5%。水泥产量创下十五年的最低值。其中公司所在的云南地区水泥产量下降7.41%，浙江地区下降10.24%。

    随着需求下滑及新线投产、技改升级等因素，水泥行业产能过剩问题愈演愈烈，2024年行业整体产能利用率进一步降至历史低位。2024年熟料实际产能利用率预计53%，比2023年下降6个百分点。错峰限产和延迟投产等措施对水泥供给形成了一定抑制，但行业库存仍处于较高水平。

    2024年11月国家工信部新修订的《水泥玻璃行业产能置换实施办法(2024年本)》相比2021年的置换政策，对产能核定方式进行了细化完善，有望推动备案产能与实际产能统一，以此来规范企业超产行为。节能降碳、超低排放及水泥行业纳入全国碳排放权交易市场等政策有助于推动高能耗产线市场化退出，预计在持续的严监管态势下，水泥熟料的产能将进一步得到控制。近年来水泥企业加大降本力度，通过加强与大型煤企合作、开拓新的采购渠道和资源等方式降低燃料成本，同时通过精细化生产降低煤电耗用量，加大技术研发以寻找替代燃料等方式降低能源成本。

    三、报告期内公司从事的业务情况

    公司主要业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。

    (一)商业地产

    公司的商业地产主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，商业地产核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.08万平方米，自营国购和酷购两家主力店；托管的两个项目为和义大道和月湖盛园，托管可供经营面积分别为3.61万平方米和3.78万平方米。

    报告期内，广场公司以布局重塑、质效提升为目标，进一步明确发展方向，积极培育消费新供给、创造消费新动能、开拓消费新空间，聚焦消费场景焕新、品牌级次跃升、营销模式拓新、服务优化深耕等工作。一是向精升级，打磨特色商业新标签。积极求新求变，结合焕新商圈硬件和消费场景，加强品牌调整升级，以“适”“智”“酷”“活”“潮”“奢”六大区域规划吸纳国内外全业态优质品牌，集合国际时尚、运动户外、潮流零售、饕餮美食、生活娱乐等丰富业态。2024年天一和义商圈共引进新品牌119个，其中首店类品牌39家（包括宁波首店、独有店、旗舰店）。二是一体互动，注入多维营销新活力。高效整合拓展优势资源，持续输出天一和义商圈品牌概念，各门店根据自身定位、客群基础差异化演绎统一又各具特色的营销举措。策划前瞻性热点主题，开展高频高质大型活动，全年推出各类互动营销活动200余次、主题推广活动52次；商圈引入兼具话题度和流量属性的热门IP，营造氛围感特色人气街区，以各类市集活动加强街区“网红”属性，持续拓展消费热点；开展多渠道、高频次、多样化微信公众号、小红书、视频号等新媒体矩阵营销，实现多元内容输出。2024年全年宁波天一广场话题浏览量超过2262万，话题热度居宁波商圈排名榜首。三是数字赋能，推动会员运营新思维。坚持拓展深耕，构建“城市星”大会员体系，聚焦会员服务优化；深化会员数字化管理工作，实现数据联通与应用；焕新会员权益，优化会员体验。2024年全年整合完善小程序数字化需求20余项，“城市星”小程序星币兑礼权益达100余项，会员总数150万名，实现全渠道会员数据融合。

    （二）水泥建材

    公司以富达建材为平台对现有水泥业务实行集团化管理，水泥制造业务以科环公司下属子公司——舜江公司、蒙自公司及新平公司为主体，主要产品为32.5级水泥、42.5级水泥、海工水泥等，年生产各类水泥能力490万吨。主要产地在宁波余姚、云南蒙自、新平三地。

    报告期内，富达建材围绕“共拓市场、共降成本、共抓效益、共扬品牌、共延产链、共展优势、共育人才、共建廉政”的“八共方针”，带领属下水泥板块公司内控成本提升效益，外延产业转型升级，灵活调整市场营销策略，积极应对外部挑战。主要做好以下几块工作：一、心无旁骛拓市场。深入调研目标市场动态和客户需求，把握市场趋势和需求变化，做好周边区域市场拓展和重点工程招标，确保了市场基本盘。蒙自公司积极拓展非房地产类工地项目，通过与下游商混公司协同合作，实现轻资产运营。二、笃行不怠降成本。充分发挥工艺技术的优势，用好新装备、优化新工艺、研发新技术。水泥生产实施精细管理、精细操作、精细配方，持续降低能耗、熟料耗和机物料消耗。三、凝心聚力强管理。舜江公司推进资源综合利用，寻找廉价替代料，加强采购管理，精准调控生产成本；蒙自公司、新平公司精简调整不同工种岗位人员，提高人员利用率，降低生产成本。四、绿色低碳谋发展。积极探索绿色可持续发展道路，逐步推进实施绿色低碳节能、超低排放综合技术改造项目、储能电站项目、屋顶分布式光伏发电等项目的技术改造工作。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司作为国有绝对控股、地方城投背景的区域性商业地产运营商，具有一定的区域资源优势；天一广场地处市中心黄金地段，持续保持城市核心商业区地位；水泥板块经营稳健、管理规范，通过提质降本增效，积极应对行业不利局面，现金流表现正常，为后续发展积蓄力量；国企改革深化提升行动方案持续实施，将进一步提升企业现代公司治理水平，增强市场竞争力；公司高度重视对股东的合理回报,自上市以来严格按照《公司章程》落实分红政策，创造持续稳定的投资回报，与股东分享经营发展成果。

    五、报告期内主要经营情况

    1、主要经济指标

    2024年度公司共完成营业收入17.01亿元，同比下降46.31%，利润总额2.81亿元，同比下降0.91%；归属于上市公司股东的净利润2.10亿元，同比下降8.83%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.66亿元，同比下降12.38%。实现每股收益0.1452元，加权平均净资产收益率7.2614%。期末股东权益合计32.72亿元，注册资本14.45亿元。

    2024年3月起，富达金驼铃因股权转让不再纳入公司合并报表范围。剔除富达金驼铃相关数据后，2024年度公司共完成营业收入14.53亿元，同比下降11.66%，利润总额2.65亿元，同比下降10.21%，归属于上市公司股东的净利润1.99亿元，同比下降7.51%。

    报告期末公司资产总额42.09亿元，其中货币资金7.86亿元、投资性房地产9.90亿元、其他非流动资产10.74亿元（主要为可转让大额存单及利息10.30亿元）；负债总额9.37亿元，其中银行借款4.34亿元；归属于母公司的股东权益28.86亿元，资产负债率22.27%，分别比年初下降0.25%和减少4.83个百分点。

    2、产业简况

    （1）商业地产：2024年度完成营业收入5.03亿元（占公司年度营业收入的29.55%，其中租金收入3.43亿元，商品销售收入0.64亿元，物业广告收入0.56亿元，托管收入0.05亿元），实现利润总额2.80亿元（占公司利润总额的99.69%)，净利润2.12亿元（归属于上市公司净利润贡献率为101.17%），分别比上年同期增长0.44%、4.94%和5.70%。天一广场可供经营面积17.08万平方米，出租率96.18%（含自营和联营）。

    （2）水泥建材：2024年度累计销售各类水泥353.22万吨，水泥销量同比减少38.40万吨，即下降9.81%。完成营业收入9.50亿元（占公司年度营业收入的55.89%），实现利润总额-0.12亿元（占公司利润总额的-4.27%)，净利润-0.17亿元（归属于上市公司净利润贡献率为-3.02%），分别比上年同期下降16.96%、144.15%、177.77%。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，以习近平同志为核心的党中央团结带领全党全国各族人民，沉着应变、综合施策，经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进，经济社会发展主要目标任务即将顺利完成。新质生产力稳步发展，改革开放持续深化，重点领域风险化解有序有效，民生保障扎实有力，中国式现代化迈出新的坚实步伐。

    2024年，国资国企改革聚焦核心功能和核心竞争力深化改革，推动国有资本向关键领域集中，加快战略性重组和专业化整合，不断优化国有经济布局结构，提升科技创新能力，为高质量发展注入强劲动力。同时，各地国资国企也积极行动，体制机制改革取得重要进展。

    商业地产：

    2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出了“实施提振消费专项行动，推动中低收入群体增收减负，提升消费能力、意愿和层级”、“加力扩围实施‘两新’政策，创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展。积极发展首发经济、冰雪经济、银发经济”等多方面工作任务。政策发力下，预计2025年消费市场将有所提振。

    目前来看，一线城市商业地产存量规模已较大、二线部分城市存在商业项目过剩的风险；三四线城市人口基数小、消费能力不足，运营面临挑战。仲量联行预测，2025年中国主要城市新增供给有望超出2024年的全年水平。延续2024年的供给端走势，中国零售地产开发重回高线城市，重回核心地段。未来市场看好的零售商业项目，或具备地段优势，或囊括品牌资源，或打破常规走出非标新路；但观察目前在建项目，近一半的项目招商进度仍不及预期。

    存量商业地产行业将继续面临“存量过剩、租金承压、空置率难降”的严峻挑战。经济周期下“审慎”是运营商与品牌方对市场预期的应对态度，消费从简是这一阶段中国零售地产市场面临的现实。

    同时，消费者们也不再满足一站式的传统消费，新时代消费者更注重消费过程的情绪价值及其与特定群体的链接：二次元经济、宠物经济、演艺经济、赛事经济、夜经济都是对这一趋势的最好诠释。在商业层面便和“公园+”、二次元、户外潮流、非标街区等创新元素产生了诸多共创生态，让商业更新成为焕活城市面貌、推动城区高质量发展的必由之路。

    未来，随着我国城市更新政策体系的不断完善，存量商业亟待因地制宜，破局深度改造之路，积极融合消费社交属性，创新消费场景，引流热门业态，塑造集购物、休闲、娱乐、文化与体育等多功能于一体的、便捷且高度标识化的高品质消费空间。

    水泥建材：

    从需求层面看，预计2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点，或将拖累2025年地产建筑领域水泥需求。2025年将实施适度宽松的货币政策和更加积极的财政政策，为基建投资提供稳定的资金支持，将利好基建对水泥需求的修复。综合逆周期政策效果，水泥需求快速下滑的趋势有所减缓。

    从供给层面看，各地加强产能产量调控，将持续发挥有效作用。在需求不足的背景下，行业产能过剩问题越来越突出，产能利用率进一步走低。但通过产能置换新政，将加快行业低效产能切实有效地加速出清，叠加常态化错峰生产对产量的调控，水泥行业效益下滑态势得到有效遏制，水泥行业化解过剩产能将取得积极成效。

    展望2025年，水泥价格将继续呈现前低后高、波动中枢上移的走势。通过政府的政策引导和企业的自身努力，水泥行业有望在2025年实现效益的稳步增长。未来通过产能置换政策、环保、双碳、并购重组等手段来淘汰落后产能，将成为供给侧改革的主要方式。低效产能出清是优化行业竞争环境的关键手段，节能降碳等政策有助于推动产业结构优化升级，但同时也让中小企业面临更大的成本压力，未来水泥行业整合或有所加强。行业下行周期中，水泥价格降至历史低位已使得企业面临很大的盈利压力甚至生存压力，掌握优质矿山资源和产业链完整度高、规模优势突出、生产成本低、拥有其他优质资产的企业将具有更高的安全垫。2027年开始将进入碳交易深化完善阶段，行业产能优化效果有望进一步显现，行业有望走出利润相对底部。

    新兴产业并购：

    宁波富达传统主业商业地产和水泥建材业务近年来受总体宏观环境影响，业绩成长空间受限。近年来，公司强化顶层设计，努力提升核心竞争力，在稳固提升现有产业经营效益的基础上，聚焦新质生产力，寻求转型突破和能级提升。公司积极开展相关产业方向的并购重组工作，努力打造企业“第二成长曲线”。

    2024年以来，国家及各地相继出台一系列支持并购重组的政策措施，为并购市场的活跃发展提供了重要支持。在国务院“国九条”核心政策的指引下，6月、9月证监会发布了“科创板八条”、“并购六条”，鼓励上市公司通过并购重组加强产业整合或向新质生产力方向转型升级，进一步推动并购重组市场高质量发展。国务院国资委于12月印发《关于改进和加强中央企业控股上市公司市值管理工作的若干意见》，鼓励央企积极开展有利于提高投资价值的并购重组。

    除了产业链上的并购整合，跨行业并购也逐渐成为传统类业务的上市公司转型发展的重要手段。通过收购不同领域的优质资产，企业不仅可以突破原有的产业局限，还可以通过多主业的运行获取更多的增长机会，增强自身核心竞争力，提高经营效率和持续盈利能力。“并购六条”发布后，上市公司收购新质生产力相关的资产成为监管支持的重要方向，这些资产涉及科技创新、产业升级等相关领域，包括人工智能、半导体、新材料以及医疗等具有高技术含量的行业。

    跨行业并购对于上市公司而言亦伴随挑战，它既提供了多元化和风险分散的机会，也带来了整合与管理上的难题。上市公司在充分利用不同行业间的互补优势的同时，需警惕行业间的文化差异和管理复杂性可能带来的协同效应障碍。未来，随着并购重组的进一步深入，监管的包容与企业的规范将成为并购市场健康发展的“双轮驱动”。企业只有在追求规模增长和技术升级的同时，保持理性和合规，才能在这场并购浪潮中立于不败之地，真正实现基业长青。

    (二)公司发展战略

    公司将强化顶层设计，努力提升核心竞争力，在稳固提升现有产业经营效益的基础上，聚焦新质生产力，寻求转型突破和能级提升。

    (三)经营计划

    1、2025年公司经营方针：聚焦两大结构优化，培育壮大新兴产业；着力商业、水泥转型升级，提高竞争实力；深化规范运作与合规管理，提升综合能级。

    2、主要预期目标：商业地产营业收入5.3亿元；水泥建材板块营业收入10.6亿元，年度水泥销量345万吨；面向“新质生产力”的新产业拓展取得突破。

    3、对策与措施

    围绕以上目标，2025年公司将做好以下五个方面工作：1、加速推进结构优化，提升上市公司能级。公司将持续以市场化为导向，按照国资国企改革要求，稳步谋求公司产业结构和股权结构优化；充分发挥国资控股上市公司在战略支撑、产业引领、科技创新等方面的作用，积极推进，稳慎决策，加快产业结构升级转型步伐，全面提升公司产业竞争力。2、坚持降本提质增效，抢抓效益促推转型。商业板块品质改造与经营效益两手抓，硬件升级改造，优化业态结构，提升品牌服务，拓展业务渠道，强化天一和义商圈“宁波城市会客厅”的良好形象。水泥建材加快推进富达建材集团化建设，内控成本提升效益，外延产业转型升级，引领旗下水泥企业往绿色、低碳、智能化转型发展，提高核心竞争力。3、提高公司治理水平，健全合规高效机制。不断完善公司法人治理结构，加强治理能力建设，充分发挥独立董事作用，强化“关键少数”责任，严守合规底线。健全、完善内控制度，做好合规管理常态化运行，建立并完善合规考核机制，进一步强化子公司管控促进规范运作。4、深化“三项制度”改革，激发企业内生动力。聚焦改革发展，全面深化“三项制度”改革，抓实全员绩效考核及职业发展通道管理，激发人才活力。严格契约化管理和职业经理人管理，做好高级管理人才和关键技术人才梯队建设和储备。5、落实党委主体责任，党建引领保障发展。加强党的领导和完善公司治理有机统一，以高质量党建为公司高质量发展提供强有力的政治保障。

    (四)可能面对的风险

    1、商业地产因消费降级、品牌拓店速度放缓、同质化竞争加剧等造成品牌、客源分流，业绩增长面临瓶颈；水泥行业面临产能过剩、需求下滑等挑战，供需失衡导致水泥企业利润大幅下降。

    2、公司产业结构优化、股权结构优化进程推进低于预期。

    3、并购业务相关风险：对跨界新产业的理解不深入；标的公司估值过高，导致高商誉高承诺；并购交易进程中的合规风险；并购后的整合管控风险。

    4、为适应公司发展需要，要继续加速优化人才队伍年龄结构和专业结构，加快梯队建设，完善中长期激励机制，充分激发企业内生动力。

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