国金证券：给予招商蛇口买入评级

国金证券股份有限公司池天惠近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《保租房REITs上市，回购彰显信心》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为11.29元。

　　招商蛇口(001979)
　　事件
　　2024年10月30日，公司发布2024年三季报：2024年1-9月实现营收780.1亿元，同比+2.88%；归母净利润26.0亿元，同比-31.00%。第三季度实现营收267.4亿元，同比+9.64%；归母净利润11.8亿元，同比-26.78%。
　　点评
　　营收略增，归母净利下降，主因毛利率下滑。公司营收小幅增长，而归母净利同比下降，主因受地产持续筑底影响，24年1-9月公司毛利率为9.95%，较去年同期的18.25%大幅下降8.3个百分点。
　　销售承压，稳居行业TOP5。24年1-9月公司累计实现销售金额1451.71亿元，同比-35.9%，稳居克而瑞百强房企全口径销售额榜单的第5名（与23年全年排名一致）。
　　投资聚焦核心一二线。24年1-9月公司累计获取14宗宅地，权益拿地金额209亿元，总拿地金额289亿元，权益比例为72.3%。14宗地块其中有6宗位于一线城市上海和广州，对应拿地金额207亿元，占比71.8%。
　　贷款回购彰显发展信心。自9月24日央行创立股票回购、增持再贷款工具以来，公司积极响应，10月14日公告回购提案，10月20日公告获得招行深圳分行最多7.02亿元专项贷款用于回购股票，贷款期限12个月，预计回购数量约为2238.52-4477.04万股，占公司总股本的0.25%-0.49%。
　　第三个公募REITs平台上市，进一步盘活资产优化经营。10月23日，公司设立的招商基金蛇口租赁住房REIT在深交所上市，成为继招商局商业房托、博时招商蛇口产业园REIT之后的第三个公募REITs平台，有助于助力公司进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化经营模式。
　　投资建议
　　公司深耕核心一二线城市，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。我们维持盈利预测不变，预计2024-26年归母净利润分别为63.4亿元/76.9亿元/92.5亿元，同比增速分别为+0.3%/+21.4%/+20.2%。公司股票现价对应PE估值分别为15.7x/12.9x/10.8x，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中泰证券李垚研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为76.68%，其预测2024年度归属净利润为盈利70.94亿，根据现价换算的预测PE为14.47。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级18家，增持评级3家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为13.43。

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