平安证券：给予招商蛇口增持评级

平安证券股份有限公司杨侃,郑茜文近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《销售业绩逆势增长，财务状况维持稳健》，本报告对招商蛇口给出增持评级，当前股价为9.66元。

　　招商蛇口(001979)
　　事项：
　　公司公布2023年年报，全年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，拟每10股派发现金红利3.20元（含税）。
　　平安观点：
　　归母净利同比增长，合同负债金额提升：公司2023年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%，归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。归母净利润增速高于营收主要因：1）资产及信用减值损失同比减少40.4亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6%。全年毛利率15.9%，同比下降3.4个百分点。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。
　　销售规模逆势微增，投资区域持续聚焦：公司2023年销售面积1223.4万平米，同比增长2.5%；销售金额2936.4亿元，同比微增0.4%；销售均价24001元/平米，同比下降2.1%。“强心30城”销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。2023年累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米、总地价约1134亿元（权益比例76.5%），拿地销售面积比48.2%、拿地销售金额比38.6%。其中“强心30城”、“核心6+10城”投资金额占比分别达99%、88%，北上广深投资占公司全部投资额51%。公司2023年新增项目中29个实现当年拿地当年开盘，期内贡献销售金额约340亿元。
　　三条红线维持绿档，资金成本延续下行：2023年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率54.6%、现金短债比1.28，三条红线维持绿档。期内公司充分发挥信用优势置换高息债务，资金成本显著降低，全年新增公开市场融资324.3亿元，期末综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
　　投资建议：考虑房地产行业调整节奏超出预期，公司后续销售结转可能
　　面临压力，下调公司2024-2025年EPS预测至0.81元（原为0.84元）、0.88元（原为1.17元），新增2026年EPS预测为0.97元，当前股价对应PE分别为11.8倍、10.8倍、9.8倍。公司财务状况稳健，投资区域持续聚焦，仍旧有望以优质资产助力未来发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司王惠菁研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为75.72%，其预测2024年度归属净利润为盈利80.99亿，根据现价换算的预测PE为10.7。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有11家机构给出评级，买入评级9家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为17.34。

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