2025年7月中央城市工作会议点评：城市更新的空间有多大？

（以下内容从东吴证券《2025年7月中央城市工作会议点评：城市更新的空间有多大？》研报附件原文摘录）
事件：
2025年7月14日至15日，时隔近10年，中央城市工作会议再度召开。会议指出，要以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换等重要工作。
从会议部署城市工作7个方面的重点任务看，着力优化现代化城市体系、着力建设富有活力的创新城市、着力建设舒适便利的宜居城市等重点任务都是“城市更新”这一概念的重要组成部分。“十五五”期间，在加快构建房地产发展新模式的过程中，“城市更新”预计将成为相关工作的重中之重。
点评：
1.什么是“城市更新”？“城市更新”是①危房改造、②城镇老旧小区整治改造、③老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、④城市基础设施建设改造的“集合体”。此外，“城市更新”还涉及完整社区建设、建立健全公共服务网络、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化等工作。
2.为什么近年“城市更新”加速推进？国内投资结构的转变可能是加快推进“城市更新”的本质原因。当按照新建、扩建、改建区分固定资产投资（不含农户）时，扩建类固投增速近年呈上升趋势，2023年已超过新建类的固投增速。长期看，国内固定资产投资历经多年快速增长后，存量资产的盘活、维护、更新对国内投资的贡献料将持续提高。
3.“城市更新”预计能够落地多大规模？“十五五”期间，城市更新预计至少能够完成4.48万亿元总投资，折合每年近9000亿元。未来，城市更新的潜在需求预计将主要来自城中村改造、老旧小区改造与城市基础设施建设改造。其中：
（1）老旧小区改造与城市基础设施建设改造：2024年，国家发改委披露“2023-2024年安排中央预算内投资、增发国债和超长期特别国债资金超过4700亿，重点支持地下管网改造、城镇老旧小区改造等城市更新项目。今后几年，城市更新仍是政府投资的支持重点。”如果未来保持这样的投资强度，那么在“十五五”期间，即使不考虑财政资金的撬动作用，老旧小区改造与城市基础设施建设改造预计至少也可贡献2.35万亿元新增投资。
（2）城中村改造：2020年，全国城镇家庭居住的自建房总建筑面积估算值约为6.66亿平方米。剔除2025年底之前可能已完成改造部分后，如果“十五五”期间，对剩余自建房采用“半拆半整”的模式予以全部改造，其中①半数拆除重建部分假设新小区楼面价为7000元、建安费用为3000元/㎡，②半数整治提升部分假设单位改造成本为170元/㎡，那么城中村改造预计将在“十五五”期间贡献2.13万亿元新增投资。
4.“城市更新”的资金来源有哪些？2024年，“城市更新”的落地资金来源包括12个省发行专项债近1000亿元、28个城市设立城市更新基金总规模达4550亿元、12省设立专项资金给予奖补或贷款贴息等。未来伴随“土储专项债”持续发行，“城市更新”领域有望获得更多地方债资金支持，例如研究能否将城中村改造项目“拆出地块”交由地方政府“土储专项债”收储，进而从项目收益来源方面降低项目实施难度。
风险提示：（1）对“十五五”期间“城市更新”投资规模的估算可能不准；（2）对“城市更新”的潜在资金来源可能分析不准；（3）对部分地方债如“土储专项债”的发行规模预期可能不准。