房地产行业点评报告：需求侧集中发力，购房门槛再降低

（以下内容从中国银河《房地产行业点评报告：需求侧集中发力，购房门槛再降低》研报附件原文摘录）
核心观点：
事件：5月17日，央行发布调整个人住房贷款最低首付款比例、调整商业行个人住房贷款利率、下调个人住房公积金贷款利率等政策。
需求侧支持力度加大：5月17日，央行集中发布针对住房的支持政策，分别从首付比例、贷款利率两方面发布支持政策。首付比例上，首套房的个人住房最低首付比例降至15%、二套房的个人住房最低首付比例降至25%。房贷利率上，1）商业贷款：取消全国层面首套和二套住房个人商贷利率下限、2）公积金贷款：下调住房公积金贷款利率0.25pct，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率降至2.35%、2.85%，二套个人公积金贷款利率降至2.775%、3.325%。
首付比例降至历史最低：根据央行此次政策，首套房和二套房的个人最低首付比例分别降至15%、25%。2023年8月央行下调个人首套房和二套房的首付比例分别至20%、30%。此前2016年不限购城市的首套房最低首付比例分别为20%、30%。因此，5月17日央行将首套房和二套房的首付比例均下调5pct后，首付比例达到历史最低值。目前北京上海的首套房首付比例为30%、二套房首付比例最低为40%（北京城六区、上海非自贸区临港新片区和嘉定松江等区外的区域首付比例为50%），降首付比例有望降低购房者的购房门槛，刚需和改善性购房需求有望得到刺激。
房贷利率下调或将降低房贷成本：央行取消全国层面的首套和二套住房的个人商贷利率下限并下调公积金贷款利率，按照30年贷款年限为例，首套住房的个人公积金贷款利率降至2.85%。截至2024年3月末，全国共有343个城市（地级及以上）中，75个城市下调了首套房贷利率下限、64个城市取消首套房贷款利率下限。根据此次央行政策，二套房的个人商贷利率下限同样被取消，因此二套房的购房贷款成本下行空间较首套房更大，对改善性购房需求的刺激作用或将大于刚需。
供需两侧齐发力：4月政治局会议首次提到“统筹研究消化存量住房和优化增量住房”后，5月14日杭州临安区出台收购商品住房用作公共租赁住房供应商的政策，即政府出台收购存量商品住房。上一轮去库存的周期中同样提到了收购商品住房：2015年1月住建部发布政策提到“各地可以通过购买方式把适合作为公租房或经过改造符合公租房条件的存量商品房转为公共租赁房”；2015年1月，福州市发布统购商品房相关政策。因此在当前楼市整体去化承压的背景下，我们认为目前集中出台的收购商品住房和降首付将房贷利率等政策从供需两端共同发力支持楼市平稳发展。
投资建议：5月17日央行集中出台政策降首付比例、取消个人商业住房贷款利率下限、下调公积金贷款利率，从需求端集中发力降低购房者的购房门槛。2024年1-4月，我国商品房销售面积累计值同比下降20.2%，销售尚未修复。我们认为目前政策集中从供给和需求两侧发力消化库存，随着政策力度不断加大，去化压力或可缓解。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、新城控股、龙湖集团、万科A、滨江集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：中海物业、华润万象生活；3）优质商业：恒隆地产、大悦城；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。
风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。