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517地产新政点评:四部委联合发布多项重磅政策,力度空前确认政策拐点

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(以下内容从东吴证券《517地产新政点评:四部委联合发布多项重磅政策,力度空前确认政策拐点》研报附件原文摘录)
投资要点
事件:5月17日,国务院举行政策例行吹风会,住建部、自然资源部、央行、金融监管总局有关领导介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。本次一揽子新政涉及多个方面,是对4月30日政治局会议中房地产的最新定调:“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实。
3000亿再贷款支持政府收储商品房,消化库存改善供需关系。央行将设立3000亿元保障性住房再贷款(利率1.75%,期限1年,可展期4次),鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,收购主体不得涉及地方政府隐性债务,不得是地方政府融资平台,预计将带动银行贷款5000亿元。此收储模式自2022年以来,在济南、苏州、郑州、青岛等多个城市就已开展过。根据统计局数据,2024年1-4月全国商品住宅销售单价为9978元/平,假设收购价格为市场价7-8折为6985-7982元/平,5000亿元至多能够收购的面积对应为6264-7159万方;占2023年全国商品住宅销售面积9.48亿方的6.6%-8.3%。截至2024年4月,我国商品住宅待售面积为3.91亿方,静态测算下,本次收储将使商品住宅待售面积下降16.0%-18.3%。
我们认为该政策将带来三方面利好:1)有效减少市场新房库存,改善供需关系,促进市场对房价预期的稳定;2)缓解被收储房企现金流压力,从而助力保交楼进程推进;3)为保障性住房供给提供增量,央行要求严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
支持地方回收存量闲置土地,进一步控制未来潜在供给。自然资源部表示支持地方按照“以需定购”原则,通过发行地方政府专项债,以合理价格收回闲置土地,用于保障性住房建设。回收土地享受保障性住房税收优惠政策,土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。我们认为回收闲置土地可以与政府收储政策形成合力,通过控制未来潜在供给进一步消化存量房产。
首付比例下降,利率下限取消,地产信贷政策放松力度空前。地产信贷政策主要包括三方面:1)全国首套、二套房最低首付比例分别下调5pct至15%、25%;2)取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限;3)自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。回顾历史两大地产放松周期,2008年周期商品房最低首付款比例调整至20%;2015年周期不限购城市首套房首付比例降至20%(限购城市为25%),二套房首付比例降至30%;两轮周期的房贷利率虽有下调但仍需不低于基准利率的0.7倍。本轮政策放松力度已超越前两轮周期。后续各城市预计将逐步落实信贷放松政策,居民购房资金门槛和利息成本都将有明显下降,有利于提振刚性和改善型住房需求,促进房地产市场稳步复苏。
融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷,地产风险有望得到有效控制。会议指出要进一步发挥城市房地产融资协调机制作用,满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”,满足在建项目合理融资需求。截至到5月16日,全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制,商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
投资建议:四部委联合推出一揽子房地产政策,需求端:减少居民购房成本,推进保交楼工作提振居民信心;供给端:消化存量住宅控制未来潜在供应。两端政策有望形成合力促进房地产市场供需关系逐步恢复健康状态,稳定市场价格预期。随着政策的逐步落地推进,地产销售基本面有望触底企稳。推荐1)财务稳健、土储集中在核心城市的优质标的。推荐:保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地,建议关注:中国海外发展;2)拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐:新城控股,建议关注:龙湖集团;3)物业公司:华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务;4)代建及中介公司:绿城管理控股、贝壳。
风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。





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