房地产行业点评报告：中央调控思路转向，把握地产布局机会

（以下内容从东吴证券《房地产行业点评报告：中央调控思路转向，把握地产布局机会》研报附件原文摘录）
投资要点
事件：2024年5月15日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，将收购一批商品住房用作公共租赁住房。
中央调控思路由“三大工程”转向“去库存”，房价预期有望企稳。我们认为本轮行情最重要的逻辑是：中央调控思路从“三大工程”保实物投资量转向传统的地产供给调控。供需关系的改善将对房价预期的改善起到重要作用。4月30日政治局会议中对房地产的定调为：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。当日自然资源部发布通知，需要合理控制新增商品住宅用地供应。根据测算我们预计全国涉宅土地出让金额预计将减少34.6%-42.6%。
近期多城密集出台“以旧换新”及限购放松政策，政策导向明确。近期杭州、西安全面取消限购，国内限购政策依然严格执行的仅北上两座城市，预计将以“小步快跑”的节奏逐步放松。多地收储式的“以旧换新”政策更需要重点关注。以江苏多城和郑州市为代表，政府下属国企平台收购存量住宅用作保租房，居民所得售房款需要购买更高总价的新房。该政策在减少库存的同时刺激置换需求。5月15日，杭州临安区发布公告，将收购新房用作公共租赁住房，标志着收储模式在新房和二手房均已开始试点。
收储式政策的关键点在于资金来源，中央资金支持下有望大范围实施。无论收购新房还是二手房，若用作保障性租赁住房，租售比通常在2%以内，当前银行抵押贷款的资金成本往往高于3.5%，需要当地政府财政贴息弥补息差。在土地财政收缩的形势下，若中央给予政策和资金支持（如PSL、特别国债等），收储式政策有望全面铺开。以套均总价150万计算（单价1.5万元/平，面积100平），1.5万亿的资金体量即可收储100万套。根据安居客数据，2023年百城二手房月均挂牌量为482万套；静态测算下，可以使二手房挂牌量下降20.7%。
从历史周期看，库存下降有助于供需关系走向健康状态，从而提振销售实现正向循环。从历史情况看，随着库存水位下降，供需关系逐步走向健康状态，市场逐步恢复后，去化周期加速回落，帮助市场实现正向循环。以2014-2017年的去库周期为例，去化周期从2014年7月的高点21.4月降至2016年12月的低点8.9个月，降幅为58.4%。在此期间，80城库存也从2015年1月的高点5.78亿方不断下降至2016年12月的4.51亿方，降幅为22.0%。
投资建议：推荐1）财务稳健、土储集中在核心城市的优质标的。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展；2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：新城控股，建议关注：龙湖集团；3）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；4）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。