房地产行业周报：杭州放开二手房限购，70个大中城市房价延续跌势

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：杭州放开二手房限购，70个大中城市房价延续跌势》研报附件原文摘录）
投资要点
3月44城新房成交面积同比-49.5%，环比+75.6%；14城二手房成交面积同比-30.5%，环比+161.8%。截至3月15日，3月44城新房累计成交面积同比-49.5%，环比2月同期+75.6%；全年累计同比-36.1%。其中，一线城市3月累计成交同比-38.2%，环比2月同期+124.2%，全年累计同比-29.6%。二线城市3月累计成交同比-53.7%，环比2月同期+68.4%；全年累计同比-40.5%。三四线城市3月累计成交同比-47.0%，环比2月同期+56.7%；全年累计同比-29.8%。3月14城二手房累计成交面积同比-30.5%，环比2月同期+161.8%；全年累计同比-11.9%。
杭州放开二手房限购，增值税征免年限调整为2年。2022年以来杭州多次释放宽松政策，3月14日杭州进一步优化二手房限购政策，在该市范围内购买二手住房不再审核购房人资格，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。此次新政降低了二手房购房门槛，交易税费也在持续放宽，有助于促成二手房交易。杭州二手房成交量在受11月新政影响短暂冲高，但政策效果边际回落，12月以来成交环比连续下降，2024年2月二手住宅成交仅22.5万平方米，受春节错位影响同比下降57.4%，环比下降61.5%，前2月累计成交81.0万平方米，累计同比增长9.7%。随着成交量的下滑，二手房房价也呈现下调压力，自11月以来呈现持续下降。杭州的新房市场也同样表现平淡，2月成交9.5万平方米，同比下降79.0%，前2月累计成交30.0万平方米，同比下降63.9%。纾解二手房市场流通压力，有利于释放卖一买一的置换改善需求，打通一二手房的交易通路，进而稳住新房市场。
1-2月社融资规会模同比少增1.1万亿元，2月居民中长期贷款减少。截至2月末社会融资规模存量为385.72万亿元，同比增长9%。从增量来看，1-2月社会融资规模增量8.06万亿元，同比少增1.1万亿元。1-2月人民币贷款增加6.37万亿元，分部门看，居民贷款增加3894亿元，其中短期贷款减少1340亿元，中长期贷款增加5234亿元，单月来看2月中长期贷款减少1038亿元，这与2月房地产市场较为低迷表现一致，房地产销售回暖仍需进一步巩固。
70个大中城市房价同比延续跌势，环比降幅有所收窄。2月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降1.90%，降幅扩大0.66个百分点，环比下降0.36%，收窄0.01个百分点。分能级来看，一线、二线、三线城市同比分别下降1.0%、1.1%、2.7%，环比分别下降0.3%、0.3%、0.4%。二手住宅价格同比下降5.15%，降幅扩大0.7个百分点，环比下降0.62%，收窄0.06个百分点。其中一线、二线、三线城市同比分别下降6.3%、5.1%、5.1%，环比分别下降0.8%、0.6%、0.6%。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。