房地产行业研究：首两月市场供需两弱，百强销售表现不佳

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：首两月市场供需两弱，百强销售表现不佳》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（2.24-3.1）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.1%和-3.1%。
本周杭州、合肥土拍热度较高。本周（2.24-3.1）全国300城宅地成交建面298万㎡，单周环比+31%，单周同比-16%，平均溢价率9%。根据中指院，杭州开年首拍最高溢价率24%，合肥滨湖科学城地块最高溢价率达54%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2713万㎡，累计同比-58%；年初至今，华润置地、中建三局、滨江集团、招商蛇口、腾讯的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升，同比下降，节后第二周新房同比跌幅较第一周缩小。本周（2.24-3.1）35个城市商品房成交合计281万平米，周环比+76%，周同比-46%（按春节农历周算同比-13.8%）。其中：一线城市周环比+118%，周同比-41%；二线城市周环比+73%，周同比-48%；三四线城市周环比+42%，周同比-35%。
本周二手房成交环比上升，同比下降，节后第二周二手房同比跌幅较第一周缩小。本周（2.24-3.1）15个城市二手房成交合计139万平米，周环比+10%，周同比-41%（按春节农历周算同比-9.3%）。其中：一线城市周环比+42%，周同比-36%；二线城市周环比+1%，周同比-44%；三四线城市周环比+32%，周同比-7%。
今年首两月百强房企销售表现普遍不佳。根据克而瑞，2024年1-2月百强房企全口径销售额4544亿元，累计同比-50.5%（较1月-36%的跌幅扩大14.5pct），其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-49%、-52%、-51%和-50%，头部房企韧性相对更强。2月单月受春节假期影响，全口径销售额仅1989亿元，环比-22%，同比-62%。进入2024年以来新房市场延续承压，房企销售规模维持低位，主要由于需求端预期较弱、信心不足、需求及购买力低迷，供给端处于传统淡季，房企推盘营销热情不高。我们认为销售持续筑底的背景下，当前行业风险尚未出清，房企需积极销售回款以保障流动性安全。
今年首两月新房市场供需两弱。根据克而瑞，重点30城2月受春节假期影响，新房新增供应346万方，环比-53%，同比-55%；整体成交495万方，环比-45%，同比-71%。2024年1-2月，重点30城合计供应1084万方，同比-27%，合计成交1400万方，同比-48%，2024开年首两月新房市场供需两弱。随着春节假期结束、房企供应开始放量、前期高能级城市系列政策缓释，我们预计3月市场的供求表现将环比改善，但是受制于去年高基数及当前市场环境，3月同比表现或仍延续负增长态势。
投资建议
2024年前两个月市场供求均表现低迷，当前核心一二线仍有政策放松空间，静待政策持续释放后市场的修复效果。同时住建部要求地级及以上城市要于3月15日前建立融资协调机制，进一步促进供给端的稳定。推荐受益于行业K型分化、深耕高能级城市、主打改善产品的改善型国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约