房地产行业周报：LPR超预期下调，70个大中城市房价延续跌势

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：LPR超预期下调，70个大中城市房价延续跌势》研报附件原文摘录）
投资要点
2月44城新房成交面积同比-64.5%，环比-49.4%；14城二手房成交面积同比-55.0%，环比-53.3%。截至2月23日，2月44城新房累计成交面积同比-64.5%，环比1月同期-49.4%；全年累计同比-30.8%。其中，一线城市2月累计成交同比-67.5%，环比1月同期-66.5%，全年累计同比-25.8%。二线城市2月累计成交同比-67.2%，环比1月同期-50.5%；全年累计同比-32.7%。三四线城市2月累计成交同比-54.6%，环比1月同期-23.8%；全年累计同比-30.5%。14城二手房累计成交面积同比-55.0%，环比1月同期-53.3%；全年累计同比-0.6%。
5年期LPR调降25BP超预期，仍存在进一步下调空间。2月20日中国央行将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.20%下调至3.95%，2019年8月以来，5年期及以上LPR总计调整过8次，此之前最大降幅为15BP，本次25BP为创LPR机制设立以来最大单次降幅。2023年8月1年期MLF利率调降15BP，同月1年期LPR跟随调降10BP，而5年期LPR未变，本次有补降考虑。与2014-2016年周期相比，2014-2016年基准利率下调165BP，本轮周期5年期以上LPR自2021年底至今下降70BP，仍存在进一步下调空间。
LPR调降引导房贷利率下行，但楼市复苏仍需要预期扭转。当前首套按揭贷款利率的下限降至3.75%，房贷利率最高的城市北京首套房贷利率最低降至3.95%，全国所有城市进入“3时代”。贝壳研究院监测显示，2024年2月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均较上月降低25BP，同样为2019年以来最大单月降幅。分能级来看，一线城市首二套房贷利率分别为3.88%和4.29%，二线城市首二套利率为3.61%和4.17%，三四线城市首二套利率为3.57%和4.15%。此次房贷利率下调有利于降低购房成本，新增按揭贷款者贷款100万，等额本息30年，可节省约5万元利息总额，每月月供减少150元。但本轮周期下调房贷利率效果有所钝化，楼市复苏仍需要居民收入预期好转，以及房价企稳止跌。
70个大中城市房价同比延续跌势，环比降幅有所收窄。1月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降1.24%，降幅扩大0.35个百分点，环比下降0.37%，收窄0.08个百分点。分能级来看，一线、二线、三线城市同比分别下降0.5%、0.4%、2.1%，环比分别下降0.3%、0.4%、0.4%。二手住宅价格同比下降4.45%，降幅扩大0.38个百分点，环比下降0.68%，收窄0.11个百分点。其中一线、二线、三线城市同比分别下降4.9%、4.4%、4.5%，环比分别下降1.0%、0.6%、0.7%。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。