房地产行业周报：百强房企销售同比-36%，上海苏州放松限购

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：百强房企销售同比-36%，上海苏州放松限购》研报附件原文摘录）
投资要点
1月百强房企销售金额同比-36.0%，环比-46.5%。根据克而瑞数据监测，2024年1月百强房企全口径销售金额2554.8亿元，同比-36.0%，环比-46.5%，全口径面积1445.4万方，同比-39.8%，环比-43.0%，单月规模创近年新低。新房市场季节性回落，新房供求两淡，重点30城供应环比-47%，同比+16%，成交同环比齐跌，一线城市表现略好于二三线。具体来看，一线城市成交同环比降幅分别为22%和38%，二三线城市成交同环比降幅分别为18%和44%。各梯队门槛进一步降低，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低32.7%至72.4亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低38.1%和38.5%至16.6亿元和9.6亿元，TOP100门槛降低21.7%至3.7亿元。从克而瑞榜单来看，1月单月销售同比表现较好的房企包括：华侨城（+10%）、首开（+7%）、联发（+0%）、信达（-6%）、联发（-6%）、滨江（-14%）。
土地成交面积同比下降6%，平均溢价率小幅回升。截止1月25日，全国300城土地供应量3237万平米，为2019年来新低。全国300城经营性土地总成交4206万平方米，同比下降6%，土地成交总价1003亿元，同比增长19%。市场热度方面，1月份重点城市平均溢价率上升0.2pp至3.7%，受益于12月以来地方政府土地限价松绑，杭州、长沙、湖州等城市平均溢价率均突破10%。1月流拍率环比上升8pp至17%，主要由于三四线城市年末密集供应。
百强拿地尚未开启，城投拿地占比近四成。据克而瑞统计，截至1月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为2247亿元、801亿元和2161万平方米，同比涨幅分别为28%、51%和28%，主要由于去年1月份恰逢春节假期投资较为停滞。目前多数核心城市集中供地尚未启动，仅有不到11家百强房企有土储入账。拿地金额TOP100中城投占比近半，拿地金额占百强总金额比例近40%。
上海苏州放松限购政策。1月30日，苏州全面取消限购，买房不再限面积及套数，上海社保满5年的非沪籍居民可在外环外区域（崇明区除外）限购1套住房，放开非户籍单身购房限制。2023年下半年一线城市经历认房不认贷、下调首付比和房贷利率两轮政策放松，但复苏效果偏弱。以上海为例，2023年上海新房累计成交金额6050亿元，成交套数79742套，同比下降11%，新政后效果边际回落。近期楼市利好政策密集释放，短期或能提振市场情绪，但销售恢复仍需进一步观察。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。